2-24-3940/35 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Fred Fisker

Otsuse tegemise aeg ja koht

05. märts 2026.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-3940

Tsiviilasi

O. S. hagi O. S. vastu ühisvara jagamiseks

O. S. vastuhagi O. S. vastu ühisvara jagamiseks

Hagi hind

hagihind 3500 eurot; vastuhagi hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Asja läbivaatamine

Hageja/vastuhagis kostja: O. S. (ik XXX, elukoht

XXX), lepinguline esindaja: Anastassia Rumjantseva;

Kostja/vastuhagis hageja: O. S. (ik XXX, elukoht

XXX), lepinguline esindaja Sergei Razguljajev

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi ja vastuhagi osaliselt ning jagada O. S. ja O. S.-i ühisvara.

2. Tuvastada, et korteriomand aadressil XXX kuulus alates 13.06.1996.a O. S. (ik

XXX) lahusvara hulka.

3. Lugeda O. S. ja O. S.-i ühisvaraks ja -kohustuseks:

3.1. Korteriomand XXX (registriosa number XXX);

3.2. Kinnistu XXX (registriosa number XXX);

3.3. AS XXX laenuleping nr XXX;

3.4. AS XXX laenuleping nr XXX.

4. Jagada poolte ühisvara ja -kohustused järgmiselt:

4.1. Jätta O. S. (ik XXX) ainuomandisse korteriomand XXX (registriosa number

XXX) ja mõista O. S.-ilt (ik XXX) välja O. S.-i (ik XXX) kasuks omandikaotuse

eest hüvitis 8701, 32 eurot.

4.2. Jätta O. S. (ik XXX) kanda AS XXX laenulepingust nr XXX tulenev

laenukohustus.

4.3. Lõpetada poolte ühisomand kinnistule XXX (registriosa number XXX) selle

müümisega kohtutäituri poolt täitemenetluse seadustiku kohaselt korraldataval

avalikul enampakkumisel.

4.4. Kinnistu XXX (registriosa nr XXX) müügist laekuva raha arvel täita:

4.4.1. tasuda esmalt kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise kulud

(täitekulud);

4.4.2. täita punktis 2.4. nimetatud poolte rahaline solidaarkohustus AS-le XXX

laenulepingust nr XXX;

4.4.3. ülejäänud raha jagada O. S. ja O. S.-i vahel võrdsetes osades.

5. Jätta abikaasade isiklikel kontodel olevad rahasummad abielu lahutamise seisuga

selle abikaasa ainuomandisse, kelle nimele on need avatud.

6. Kohustada kostjat O. S.-i (ik XXX) andma järgmise sisuga tahteavaldused

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes:

6.1. Kohustada O. S.-i andma nõusolek kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg

1 mõttes, et kustutada kinnistusraamatust XXX asuva korteriomandi

(registriosa nr XXX) II jao omanikukanne ning kanda O. S. (ik XXX)

kinnistusraamatusse korteriomandi ainuomanikuna. Kohtuotsus asendab

kohustatud omaniku tahteavaldusi. Lugeda tahteavaldused antuks alates O. S.

poolt hüvitise tasumisega 8701, 32 eurot O. S.-ile (punkt 4.1.).

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagi asjaolud ja nõue

1. Harju Maakohtule esitas O. S. (edaspidi ka kui hageja) 11.03.2024 hagi O. S.-i (edaspidi

ka kui kostja) vastu ühisvara jagamiseks. Pooled abiellusid XXX, abielu lahutati XXX.

2. Abikaasade ühisvara hulka kuuluvad:

2.1. Korteriomand XXX (registriosa number XXX). Korteriomandi turuväärtus on 100

000 eurot.

2.2. Kinnistu XXX (registriosa number XXX). Kinnistu turuväärtus on 100 000 eurot.

2.3. AS-ga XXX sõ1mitud laenuleping nr XXX (pooled võtsid laenu korteriomandi XXX

ostmiseks). Laenukohustuse jääk hagiavalduse esitamise seisuga оn 3599,71 eurot.

2.4. AS XXX sõ1mitud laenuleping nr XXX (pooled võtsid laenu kinnistu XXX

ostmiseks). Laenukohustuse jääk hagiavalduse esitamise seisuga оn 23 903,12 eurot.

3. Hageja palub ühisvara jagada järgmisel viisil:

3.1. Hageja ainuomandisse jääb korteriomand asukohaga XXX. Turuväärtusega 100 000

eurot. XXX asuva korteri ostmise ajal panustas hageja oma isiklikest vahenditest 74

000 eurot, nimelt 09.04.2020 hageja müüs maha oma isikliku korteri XXX. Notar on

valesti märkinud, et korter XXX moodustab ühisvara. Antud korteri on hageja ostnud

enne abielu sõlmimist ning korter on hageja lahusvara. XXX asuva korteri

ostuhinnaks oli 86 000 eurot. Kuna hageja on panustanud korteriomandi XXX asuva

korteri ostmist oma isiklike vahenditega 74 000 eurot, mis tuleb O. S.-ile ühisvara

arvelt hüvitada.

3.2. Hageja ainuomandisse jääb kinnistu XXX. Turuväärtusega 100 000 eurot. Vastavalt

26.08.2014 müügilepingule kinnistu XXX oli soetatud hinnaga 60 500 eurot. Kinnistu

ostmiseks kinkis hageja isa hagejale 20 000 eurot. Hageja tegi kinnistu XXX,

ostmisel sissemakse summas 20 000 eurot oma isiklike vahenditega, mis tuleb O. S.-

ile ühisvara arvelt hüvitada.

3.3. Hageja ainuomandisse jääb AS XXX sõ1mitud laenulepingust nr XXX tulenev

laenukohustuse jääk 23 903,12 eurot. Alatest abielulahutusest kuni hagiavalduse

esitamiseni on hageja ainuüksi tasunud laenumaksed kokku 1 312,45 eurot, millest

kostja osa on 656,23 eurot.

3.4. Hageja ainuomandisse jääb AS XXX sõ1mitud laenulepingust nr XXX tulenev

laenukohustuse jääk 3599,71 eurot. Alatest abielulahutusest kuni hagiavalduse

esitamiseni on hageja ainuüksi tasunud laenumaksed kokku 906,88 eurot, millest

kostja osa on 453,44 eurot.

4. Korter XXX soetati 86 000 eurot eest (100 %), millest: hageja panustas lahusvara arvelt

74 000 eurot = (86,05 %); abikaasad panustasid ühisvara arvelt 12 000 eurot (13,95 %).

4.1. Hageja on hüvitise leidmisel teinud arvutused (dtl 346):

1) korteri turuväärtus on 122 500,00 eurot, millest: hageja lahusvaralise panuse

väärtuseks on 105 411 eurot (86,05% 100000,00-st); Abikaasade ühisvaralise

panuse väärtuseks оn 17 088,75 eurot (13,95 % 100000,00-st). Kostjale makstava

hüvitise suurus moodustab seega 8544,00 eurot.

2) kinnistu XXX soetati 60 500,00 eurot eest (100 %), millest: hageja panustas

lahusvara arvelt 20 000,00 eurot = (33 %); abikaasad panustasid ühisvara arvelt 40

500,00 eurot (67 %).

4.2. Ühisvara jagamisel: kinnistu turuväärtus on 148 000,00 eurot, millest hageja

lahusvaralise panuse väärtuseks on 48 840 ,00 eurot (33% 100000,00-st); Abikaasade

ühisvaralise panuse väärtuseks оn 99 160,00 eurot (67 % 100000,00-st). Kostjale

makstava hüvitise suurus moodustab seega 49 580,00 eurot.

4.3. Arvestus:

1) Hageja peab kostjale hüvitama 8 544 ,00 + 49 580,00 =58 124,00 eurot.

2) Kostja peab hagejale hüvitama 1799,9+11951,6+750= 13 826,5 eurot.

Seega hageja peab kostjale hüvitama: 58 124,00 -13 826,5 =44 297, 5 eurot.

Kostja vastus hagile

5. Kostja ei tunnista hagi. Pooltel on olemas pangakontodel raha, mis kuulub samuti ühisvara

koosseisu. Poolte ühisomandis on sõidukid - XXX FIAT DOBLO (VIN: XXX) ja XXX

TOYOTA C-HR (VIN: XXX). Sõidukite turuhinnad on järgmised: auto XXX TOYOTA

C-HR turuväärtus seisuga 28.03.2024 umbes 22 000 euro, auto XXX FIAT DOBLO

seisuga 28.03.2024 umbes 1 500 euro. Kostja nõustub, et poolte ühisomandis on

korteriomand XXX ja kinnistu XXX. Laenukohustused on võetud perekonna huvides.

Kostja ei ole nõus hageja esitatud rahaliste väärtustega korteriomandile XXX ja kinnistule

XXX. Võttes arvesse kinnisvaraportaalide (kv.ee, city24.ee jne) andmeid, siis XXX

linnaosas asuva korterite keskmine ruutmetrihind on 3601,80 euro. XXX korteris on 63,9

m2, seega on korteri turuväärtuse hind min 230 155 eurot. Harjumaal asuva kinnistu koos

ehitisega keskmine hind on umbes 270 000 eurot. Ebaõige on hageja väide, et alatest

abielulahutusest kuni hagiavalduse esitamiseni on hageja ainuüksi tasunud laenumakseid.

Kostja tõendab, et kõik kostja sisetulekud olid sel perioodil hageja pangakontole

ülekantud. Kostja ei ole ka nõus hageja poolt esitatud ühisvara jagamise viisiga, et kõik

vara jääb hagejale ning kostjale jääb üksnes sõiduk FIAT DOBLO.

Kostja vastuhagi

6. Kostja on 25.09.2024 esitatud vastuhagis esitanud oma pangakonto väljavõtte seisuga

15.10.2023, millest nähtub, et kontojääk oli nimetatud kuupäeval 46 eurot ja 73 senti.

Kostja taotleb, et hageja esitaks kohtule enda pangakonto väljavõtte abielu lõppemise

kuupäeva, s.o XXX seisuga, et oleks võimalik hinnata poolte rahalisi vahendeid ühisvara

jagamise raames.

7. Kostja on esitanud Oberhaus kinnisvarafirma hindajate ekspertiisiaktid. Eksperdid on

hinnanud korteriomandi XXX turuväärtuseks 127 000 eurot (dtl 118) ja kinnistu XXX

turuväärtuseks 179 000 eurot (dtl 154).

8. Kostja leiab, et pooltel on ühisvara väärtusega 329 500 eurot:

Sõiduk FIAT DOBLO väärtus 28.03.2024 seisuga 1 500 eurot;

Sõiduk TOYOTA C-HR väärtus 28.03.2024 seisuga 22 000 eurot; andmed on võetud

sarnaste autode hindadest portaalis (auto24.ee);

Korteriomandi asukohaga XXX turuväärtus 127 000 eurot;

Kinnistu XXX 179 000 eurot.

9. Kostja nõustub, et hagejale jääb õiglase hüvitise vastu:

1) korteriomand XXX;

2) kinnistu XXX ja sõiduauto TOYOTA C-HR;

3) laenukohustused AS-ga XXX ja AS-ga XXX;

4) hageja pangakontol olevad rahalised vahendid abielu lõppemise seisuga.

10. Kostja soovib endale jätta sõiduki FIAT DOBLO.

11. Hageja kohustub tasuma kostjale hüvitist 163 250 eurot.

12. Kostja leiab 26.05.2025 vastuses, et mõistlik on kinnisvara müüa avalikul

enampakkumisel, et sest avalikul enampakkumisel selgub kinnisvara tegelik turuväärtus ja

võimalus maksta kohane hüvitis ning pooled vabanevad laenukohustustest (dtl 459).

Hageja vastus vastuhagile

13. Hagejale jääb arusaamatuks kuidas kostja arvutas välja hüvitise summa 163 000 eurot.

Hageja ei nõustu kostja esitatud Oberhausi ekspertiisis toodud korteriomandi XXX

turuväärtusega. Hageja esitab omapoolse ARCO Vara ekspertiisi. ARCO Vara on

hinnanud XXX turuväärtuseks 148 000 eurot (dtl 318). Samuti hageja ei nõustu kostja

esitatud Oberhausi ekspertiisis XXX toodud turuväärtusega. Hageja palub kohtul määrata

XXX kinnistule ekspertiis. Hageja kinnitab, et sõidukit FIAT DOBLO kasutab kostja.

Hageja palub jätta sõiduki kostja ainuomandisse ning kohustada kostjat maksta hagejale

hüvitist summas 1100 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

14. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1

tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust

tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas

kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

15. Pooled abiellusid XXX ja nende varaühisuse varasuhe lõppes XXX, mil jõustus

kohtuotsus tsiviilasjas nr XXX, millega poolte abielu lahutati. PKS § 210 lg 2 ning

PKS1995 § 14 lg 1, § 15 lg 1 ja § 19 lg 2 järgi kohalduvad enne 1. juulit 2010 soetatud vara

abikaasade ühisvarasse kuulumise tuvastamisel vara soetamise ajal kehtinud

perekonnaseaduse sätted ja ühisvara jagamisele varaühisuse varasuhte lõppemise ajal

kehtivad perekonnaseaduse sätted (PKS § 210 lg 1, § 211, § 35 p 3). Kuna ühisvara

jagamise hagi esitati pärast PKS-i jõustumist, kohaldub ka enne seda soetatud ühisvara

jagamisele PKS § 211 lg 1 järgi PKS. Abielu kestel poolte kui abikaasade omandatud vara

oli üldjuhul ühisvara PKS1995 § 14 lg 1 järgi ja on seda ka PKS § 25 järgi. Ühisvara

koosseis määratakse PKS § 37 lg 11 järgi kindlaks varasuhte lõppemise seisuga (vt ka nt

RKTKo 25.10.2017, 2-14-18828/113, p-d 16-17). Poolte ühisvara hulka kuulub seega

PKS § 25 kohaselt varaühisuse varasuhte kestel omandatud vara ning varaühisuse

varasuhe lõppes PKS § 35 p 3 kohaselt abielu lahutamisega. Poolte abielu lahutati XXX.

Seega lõppes selle aja seisuga ka varaühisuse varasuhe. Ka abikaasade solidaarkohustuse

kindlaksmääramisel tuleb PKS § 210 lg 2 järgi lähtuda kohustuse tekkimise ajal kehtinud

perekonnaseaduse sätetest (RKTKo 21.05.2014, 3-2-1-38-14, p 13). PKS § 210 lg 2 järgi

saab ühisvara ka PKS-i järgi jagades arvestada PKS1995 järgi abikaasade osade võrdsusest

kõrvalekaldumise aluseid, kui ese omandati ja kõrvalekaldumise alus tekkis enne 1. juulit

2010. Muu hulgas võimaldas PKS1995 § 19 lg 2 p 3 kohtul vara jagamisel kõrvale kalduda

abikaasade osade võrdsusest, kui ühisvara on omandatud ühe abikaasa lahusvara arvel.

Arvutuskäik PKS § 34 lg 2 alusel hüvitise arvutamiseks lähtub samadest alustest nagu

PKS1995 § 19 lg 2 alusel ühisvara jagamisel abikaasade osade võrdsusest kõrvalekaldumine

(vt RKTKo 25.10.2017, 2-14-18828/113, p 28 ja seal viidatud kohtupraktika). PKS § 37

lg 3 järgi jagatakse ühisvara abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt

võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2

kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi

suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda

asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele.

16. Kohus selgitas pooltele saadetud 12.02.2025 e-kirjas ühisvara jagamise

materiaalõiguslikke eeldusi ning menetluslikku tõendamiskoormust. Kohus määras

tõendite, taotluste ja avalduste esitamise lõplikuks tähtajaks 03.03.2025 (dtl 300-301).

Samas 12.02.2025 e-kirjas kohus teavitas, et kuna mõlemad pooled on kinnitanud kohtule,

et on nõus kirjaliku menetlusega, siis kohus menetleb tsiviilasja kirjalikus menetluses.

Kohtu määratud tähtajaks 06.05.2025 pooled kompromissini ei jõudnud (dtl 427). Kohus

selgitas, et kohus saab ühisvara jagamisel lähtuda üksnes hagis või vastuhagis nõutud

jagamise viisidest ja määras kostjale vastata hiljemalt 26.05.2025 ühisvara jagamise viisi

osas (dtl 438). Kostja vastas tähtaegselt 26.05.2025, et soovib ühisomandi lõpetada selle

avalikul enampakkumisel müügiga (dtl 445). Hageja väitel on kostja 26.05.2025 taotlus

vara jagamise viisi osas esitatud peale 03.03.2025 kohtu määratud lõpptähtaega ja kostja

taotlus tuleb jätta tähelepanuta. Kohus leiab, et kohtul on õigus anda menetlusosalisele

eraldi, konkreetse küsimuse osas pikem tähtaeg (TsMS § 340¹ lg 1). Seetõttu on kostja

vastuse õigeaegsus seotud just selle tähtajaga, mille kohus kostjale määras. Kohus loeb

kostja 26.05.2025 vastuse tähtaegselt esitatuks.

17. Hagis ja vastuhagis on pooled avaldanud ühisvara- ja kohustused:

1) Korteriomand XXX;

2) Kinnistu XXX;

3) Laenuleping XXX;

4) Laenuleping XXX;

5) pangakontodel olevad rahalised vahendid seisuga XXX;

6) Sõiduk FIAT DOBLO;

7) Sõiduk TOYOTA C-HR.

Korteriomand XXX

18. Poolte vahel ei ole vaidlust, et XXX asuv korteriomand XXX kuulub nende ühisvarasse.

Vaidluse all on küsimus, kas hagejal on PKS § 34 lg 2 järgi õigus hüvitisele ühisvara

arvelt. Hageja leiab, et XXX korteri ostmise ajal panustas hageja oma isiklikest

vahenditest summas 74 000 eurot, nimelt 09.04.2020 hageja müüs maha oma isikliku

korteri asukohaga XXX. Notar on valesti märkinud, et XXX korter moodustab ühisvara.

Antud korteri ostis hageja enne abielu sõlmimist ning on hageja lahusvara. Kuna hageja

on panustanud korteriomandi XXX asuva korteri ostmist oma isiklike vahenditega, siis

kooskõlas PKS § 34 lg 2 tuleb O. S.-ile ühisvara arvelt hüvitada antud summa.

19. Kostja ei nõustu hageja põhjendustega. Vastupidi, notar kinnitab, et notariaalpraktikas on

tehtud sarnaseid tehinguid ning hageja ja kostja kinnitasid, et korter on nende ühisvara.

Kumbki pool ei esitanud muid andmed notarile.

20. Kohus tuvastas, et hageja on kohtule esitanud järgmised tõendid:

1) Notariaalne 01.09.2020 müügileping korter XXX (dtl 64);

2) Kinnistusraamatu väljavõte korter XXX (KR väljavõte, dtl 18);

3) Notariaalne 13.06.1999 ostu-müügileping korter XXX (dtl 21);

4) Notariaalne 09.04.2020 müügileping korter XXX (dtl 47).

21. Esitatud tõenditest kohus tuvastas, et abikaasad O. S. ja O. S. (ühiselt ostjad) ostsid

01.09.2020 korteri aadressil XXX. Asjaõiguslepingu punktis 3.2. avaldasid ostjad kanda

korter XXX abikaasade ühisomandisse (dtl 66). Ühisomand tekkis 04.09.2020 kande

tegemisega kinnistusraamatusse (dtl 18). Kohus leiab, et abielu ajal soetatud korter XXX

kuulub ühisvara hulka. Ühisvara kuulumises poolte vahel vaidlust ei ole.

22. Lahkarvamus seisneb selles, kas hagejal on PKS § 34 lg 2 kohaselt õigus ühisvara arvelt

hüvitisele. PKS § 34 lg 2 sätestab, et kui abikaasa kasutab oma lahusvara ühisvara

huvides, võib ta nõuda, et selle väärtus hüvitatakse ühisvara arvel. Kohus nõustub

hagejaga, et algne investeering tehti hageja lahuvara arvelt. Kuivõrd 13.06.1999

notariaalses ostu-müügilepingust nähtub, et hageja omandas korteri XXX enne abielu

sõlmimist (dtl 21), siis PKS1995 § 15 lg-st 1 tulenevalt kuulus korter hageja lahusvarasse ja

kuna hageja oli erastamise subjekt, siis tulenevalt EES §-st 211 sai hageja ka korteriomandi

omanikuks (dtl 48, 09.04.2020 lepingu p 1.1.2.).

23. Kostja vastuväitel olid 09.04.2020 XXX müügilepingusse kaasatud mõlemad abikaasad ja

selline fakt ei anna alust hüvitise nõudele.

24. Hageja esitas tõendi, mis on väljastatud 17.09.2024 Tallinna notari A. K. poolt, ja mis

kinnitab, et korter asukohaga XXX oli hageja lahusvaraks (dtl 196 notari selgitus). Notari

selgitab: “09.04.2020 tõestasin XXX korteriomandi müügilepingu (notari ametitegevuse

raamaturegistri nr XXX), milles osalesid müüjatena O. S. ja O. S.. Kuigi sel hetkel oli

tuvastatav asjaolu, et korteri kui vallasasja omandamine toimus enne abielu sõlmimist,

kutsusin ka O. S.-i tehingus osalema ja nõusolekut andma. Seda põhjusel, et eespool

nimetatud 2014.a. sõlmitud notariaalses lepingus (kohus märgib XXX kinnistu ost) oli

kajastatud, et tegemist on ühisvaraga. Notariaalpraktika on selles küsimuses erinev.

Riigikohus on aga andnud tõlgenduse, et korteriomandite puhul on olulisem korter kui

eriomandi ese ning kui korter on omandatud enne abielu sõlmimist, siis võib selle

korteriomandi lugeda lahusvaraks.“ Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas 3-2-1-164-05

on asunud seisukohale, et kui isik enne abiellumist saab eluruumide erastamise teel korteri

kui vallasasja omanikuks, siis pärast abiellumist korteriomandi seadmisel ei muutu see

abikaasade ühisvaraks ka siis, kui korteriomand tekkis (korter kinnistati) abielusuhete ajal.

Korteriomandi muutumine ühisvaraks oleks vastuolus eluruumide erastamise seaduse §-ga

211, mis sätestab, et korteriomandi omanikuks on õigus saada eluruumi vallasasjana

omaval isikul.

25. Seega leiab kohus, et nii notar kui ka Riigikohus on asunud seisukohale, et

korteriomandite puhul on olulisem korter kui eriomandi ese ning kui korter on omandatud

enne abielu sõlmimist, siis võib selle korteriomandi lugeda lahusvaraks. Kostja ei ole

menetluses esitanud kohtule mitte ühtegi tõendit, mille alusel kohtul oleks võimalus asuda

teistsugusele seisukohale. Kohtu hinnangul kohaldub praegusel juhul PKS1995 § 19 lg 2 p

3, mille kohaselt võib kohus abikaasade osade võrdsusest kõrvale kalduda juhul, kui

ühisvara on omandatud ühe abikaasa lahusvara arvel.

26. Kohus loeb XXX korteriomandi hageja lahusvaraks ja PKS § 34 lg 2 alusel tuleb hagejale

ühisvara arvelt hüvitada.

27. Riigikohus on oma 24.10.2024 kohtuotsuses nr 2-21-6200 leidnud, et lahusvara

panustamine ühisvara kasuks tuleb tõendada – kui üks abikaasa väidab, et on kasutanud

oma lahusvara ühisvara loomiseks või parendamiseks, tuleb seda tõendada (nt

maksekviitungite ja lepingutega).

28. Kohus tuvastas, et korteriomandi aadressil XXX, soetamisel kasutas hageja ühisvara

omandamiseks oma isiklikke vahendeid summas 74 000 eurot. Tõenditest nähtub, et

hageja müüs 09.04.2020 oma isikliku korteri aadressil XXX (dtl 47 ja müügilepingu p

3.1), ning saadud müügiraha suunas uue korteri ostmisele. See tähendab, et korter XXX

soetati 86 000 euro eest (100 %), millest:

1) hageja panustas lahusvara arvelt 74 000 eurot = 85,05 %;

2) abikaasad panustasid ühisvara arvelt 12 000 eurot = 13,95 %.

29. Hageja on palunud jätta korteriomandi XXX hageja ainuomandisse. Hageja kasutab

korterit enda elukohana ja ta omab korteriga emotsionaalset seost. Samuti elab korteris

kaks last, kes on tervise pärast töövõimetu ning ühel nendest on sügav puue. Kostja on

nõus vara sellise jagamisega tingimusel, et talle makstakse õiglane hüvitis.

30. PKS § 37 lg 1 kohaselt jagavad abikaasad varaühisuse lõppedes ühisvara omavahel. PKS

§ 37 lg 3 kohaselt jagatakse ühisvara abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete

kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

31. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas või müüa asi avalikul või kaasomanike

vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende

osa suurusele. Riigikohus on leidnud, et kuivõrd seadus võimaldab jätta asja

kaasomandisse ega nõua, et kaasomandis oleva asja jagamisel peab kaasomand igal juhul

lõppema, siis ei ole välistatud jagada abikaasade ühisvara asja jätmisega nende

kaasomandisse (vt RKTKo 18.10.2016 3 2 188-16, p 12).

32. Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja

jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt RKTKo 03.10.2018 2-16-

15236, p 18). Kohtul on siiski õigus jätta ka (ühisvara jagamata) kaasomand lõpetamata

ning asi jagamata, mis saab olla siiski erandlik otsus, kuivõrd abikaasade varaühisuse

varasuhe on lõppenud. Kohus kaalub kaasomandi lõpetamise viisi valikul mõlema

kaasomaniku huve vastavalt poolte esitatud asjaoludele. Kaasomand (ühisomand) tuleb

lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem. Kuigi kohtul on

põhimõtteliselt diskretsiooniõigus kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise viisi valikul, ei

või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole

piiramatu.

33. Kohus jagab korteriomandi XXX hageja palutud viisil ja jätab selle hageja ainuomandisse

kohustusega tasuda kostjale õiglane rahaline hüvitis.

34. Edasi arvutab kohus välja kostjale makstava õiglase hüvitise omandikaotuse eest. Hageja

hindab korteriomandi turuväärtuseks 122 500 eurot (dtl 322, Arco Vara ekspertiis). Kostja

hindab korteriomandi turuväärtuseks 127 000 eurot (dtl 118, Oberhaus ekspertiis). Kohus

võtab korteriomandi turuväärtuse aluseks ekspertide pakutud keskmise turuväärtuse 124

750 eurot (122 500+127 000 = 249 500 :2), millest:

1) hageja lahusvaralise panuse väärtuseks on 106 099,88 eurot (85,05 % 124

750,00-st)

2) abikaasade ühisvaralise panuse väärtuseks on 17 402, 63 eurot (13,95 % 124

750,00-st)

35. Hagejal tuleb kostjale maksta korteriomandi XXX omandikaotuse eest hüvitist 8701, 32

eurot.

Kinnistu XXX

36. Poolte vahel ei ole vaidlust, et XXX kinnistu kuulub nende ühisvarasse. Vaidluse all on

küsimus, kas hagejal on PKS § 34 lg 2 järgi õigus hüvitisele ühisvara arvelt. Vastavalt

26.08.2014 müügilepingule soetati kinnistu hinnaga 60 500 euro (dtl 28, notariaalne

leping). Hageja leiab, et kinnistu soetamisel panustas hageja oma isiklikest vahenditest 20

000 eurot, nimelt kinnistu ostmiseks kinkis hageja isa hagejale 20 000 eurot ning see raha

tuleb hagejale PKS § 34 lg 2 alusel ühisvara arvelt hüvitada. Kostja vastuväitel hagejal

puuduvad tõendid, et nõuda hüvitist ühisvara arvelt.

37. PKS § 16 lg 1 kohaselt on abikaasad vastastikku kohustatud perekonda ülal pidama oma

töö ja varaga. PKS § 16 lg 2 järgi hõlmab perekonna ülalpidamine nii tegevusi kui ka

varalisi panuseid, mis on perekonna elutingimusi arvestades vajalikud ühise majapidamise

kulude katmiseks ning abikaasade ning nende ülalpeetavate laste tavapäraste ja

erivajaduste rahuldamiseks. PKS § 15 lg 1 kolmanda lause kohaselt peavad abikaasad

perekonna vajaduste rahuldamise ühiselt korraldama ning PKS § 15 lg 2 kohaselt osalema

koduse majapidamise korraldamises ja sissetuleku hankimises vastavalt oma võimalustele.

38. Kohus leiab esitatud tõendeid hinnates, et hagejal ei ole õigust nõuda hageja isa A. K.

poolt tehtud kulutuse 20 000 eurot hüvitamist ühisvara arvelt. 12.08.2024 tehtud ülekande

puhul on selge, et see toimus hageja ja kostja abielu ajal (dtl 14, A. K. pangakonto

väljavõte). Kohus peab usutavaks, et vanemate poolt abikaasadele tehtud rahalised

kingitused on tavapäraselt suunatud perekonna toetamisele ning omavad üldjuhul

perekonna majanduslikku olukorda parandavat iseloomu. Sellised toetused antakse

üldjuhul vabatahtlikult ja ilma tagasinõudmise kavatsuseta. Hageja ei ole esitanud

tõendeid, et kink oleks olnud suunatud üksnes hageja isiklikuks vajaduseks. Seetõttu tuleb

kinki käsitada perele tehtud panusena ja sellist laadi rahalised panused kuuluvad

abielusuhtes perekonna ühiseks kasutuseks ning ei anna hagejale alust nõuda kulu

hüvitamist ühisvara arvelt.

39. Kohus jagab kinnistu kostja pakutud viisil ja korraldab kinnistu müügi osas avaliku

enampakkumise, täites esmalt laenulepingust nr XXX tuleneva kohustuse AS XXX ees.

40. Selleks, et kohus saaks jätta kinnistu hageja ainuomandisse nagu hageja soovis, tuli

hagejal tõendada kinnistu väärtus ning seejärel enda võimekust hüvitada kostjale tema osa

rahas. Hageja on teinud ettepaneku, et maksab kogu jagatava ühisvara kogumi eest

kostjale hüvitise 50 000 eurot, millega kostja ei ole nõus (dtl 386), sest see jääb alla vara

tegeliku väärtuse. Kostja esitatud Oberhaus Kinnisvara ekspertide hinnangul on kinnistu

XXX turuväärtus 179 000 eurot (dtl 154). Hageja ei ole tõendanud oma võimekust

hüvitada kostjale tema osa rahas.

41. Riigikohus on selgitanud 26.04.2017 kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17 kui asja või

õigust soovib üks kaasomanik, peab enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks

tegema ka hüvitise määra, mida ta on valmis ja võimeline teistele maksma. Kui kohus

leiab, et eseme omandamise eest tuleks maksa selle suurema väärtuse tõttu rohkem, kui

omandada soovijal on võimalus maksta, tuleks mitte jätta eset sellele kaasomanikule, vaid

panna see avalikule enampakkumisele, kui see võimalus on alternatiivselt esitatud (punkt

25.3).

42. Kohus leiab, et õiglane jagamise viis on kinnistu müük avalikul enampakkumisel ka sel

põhjusel, et kinnistu müük avalikul enampakkumisel toob paremini välja eseme

turuväärtuse. Kohus märgib, et kuna kinnistu müük korraldatakse avaliku

enampakkumisena, ei ole enam vajalik määrata kinnistu väärtuse kindlakstegemiseks

kohtu määratud ekspertiisi, nagu hageja taotles (dtl 290).

Laenukohustused

43. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et neil lasuvad ühised laenukohustused PKS § 18

mõttes.

44. AS XXX on sõ1mitud laenuleping nr XXX. Pooled võtsid selle laenu korteriomandi XXX

ostmiseks. Laenukohustuse jääk hagiavalduse 04.03.2024 esitamise seisuga оn 3599.71

eurot (dtl 17, pangatõend).

45. AS XXX on sõ1mitud laenuleping nr XXX, sõlmitud 27.08.2014 tähtajaga kuni

15.08.2034 (dtl 15). Pooled võtsid selle laenu kinnistu asukohaga XXX ostmiseks.

Laenukohustuse jääk hagiavalduse 04.03.2024 esitamise seisuga оn 23 903.12 eurot (dtl

15, hageja pangakonto väljavõte).

46. Hageja on välja toonud, et ta on ainuisikuliselt tasunud laenumakseid alates

abielulahutusest kuni hagiavalduse esitamiseni. Hageja on tasunud AS XXX

laenumakseid 906,88 eurot, millest hageja palub kostjalt välja mõista 453, 44 eurot (dtl

20). Hageja on tasunud AS XXX laenumakseid 1312,45 eurot, millest hageja palub

kostjalt välja mõista 656,23 eurot dtl 25).

47. Kohus leiab, et kõik abielu kestel laenu tagasimaksmiseks tehtud maksed on tehtud

ühisvara arvel ühise kinnisvara soetamiseks ning ei kuulu poolte vahel jagamisele. Samas

kuuluvad jagamisele need summad, mille üks pool on pärast abielulahutuse jõustumist

tasunud nii enda kui ka teise poole laenukohustuse eest. VÕS § 69 lg 1 järgi peavad

solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest,

lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti.

48. Kostja vastuväitest ja esitatud tõenditest nähtub, et kostja kandis peale abielu lahutamist

XXX oma rahalisi vahendeid hageja pangakontole ning panustas seeläbi laenukohustuste

täitmisesse. Kostjale on määratud Eesti Töötukassa poolt töövõimetus perioodiks

15.11.2023–14.11.2028 ning talle makstakse töövõimetuse toetust, mille kostja on

palunud kanda hageja pangakontole (dtl 105–107). Kuna kostja on peale abielu lahutust

teinud tagasimakseid, siis ei ole põhjendatud kostjalt ½ tasutud laenumaksetest välja

mõista.

49. Hageja on palunud jätta ühisvara jagamisel AS XXXi laenulepingust nr XXX tulenev

kohustus hageja kanda. Kuivõrd kohus on eelnevalt leidnud, et korteriomand XXX on

põhjendatud jätta hageja ainuomandisse, siis on põhjendatud jätta ka laenulepingust

tulenev laenukohustus hageja kanda.

Pangakontodel olev raha

50. Kostja esitas pangakonto väljavõtte seisuga 15.10.2023, mille kohaselt oli kostja

kontojääk 46 eurot ja 73 senti (dtl 88). Hageja pangakonto saldo seis oli abielulahutamise

päeval 718, 49 eurot (dtl 198). Kohus arvestab sellega, et ühisvara hulka ei kuulu laste O.

S. K. ja O. S. K. töövõimetustoetused summas 876,06 euro ja sotsiaaltoetused summas

75,69 samuti. Hageja palub mitte arvestada ülekannet XXX (üürileping- Oktoobriks 2023)

summas 400 euro, mida makstakse hageja kontole tema vennale ja tema omandi üüri eest.

Eeltoodud põhjustel kohus loeb hageja konto jäägiks 0 eurot. Kuna kostja pangakontol

olev raha on vähene, ei pea kohus seda ühisvara koosseisu määramisel oluliseks. Kohus

jätab abikaasade isiklikel kontodel olevad rahasummad abielu lahutamise seisuga selle

abikaasa ainuomandisse, kelle nimele on need avatud.

Sõidukid FIAT DOBLO ja TOYOTA C-HR

51. Kostja vastuse kohaselt pooltel puudub vaidlus sõidukite FIAT DOBLO ja TOYOTA C-

HR jagamises, sest sõidukid on juba faktiliselt jagatud, nimelt sõidukit FIAT DOBLO

valdab ja juhib kostja ning sõidukit TOYOTA C-HR valdab ja juhib hageja (dtl 313).

Kuna sõidukid on poolte vahel juba kokkuleppeliselt jagatud ning selles osas vaidlus

puudub, ei arvesta kohus sõidukeid ühisvara koosseisu määramisel.

Kohus jagab ühisvara järgmiselt:

52. Kohus jätab O. S. ainuomandisse korteriomandi XXX, kohustusega maksta O. S.-ile tema

osa eest hüvitist summas 8 701,32 eurot ning võtta hageja kanda AS-i XXX

laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus. Kinnistu XXX müüakse kohtutäituri poolt

täitemenetluse seadustiku kohaselt korraldataval avalikul enampakkumisel. Kinnistu

müügist laekuvast rahast tasutakse esmalt täitekulud, siis solidaarkohustus AS-le XXX ja

ülejäänud raha jagatakse poolte vahel võrdsetes osades. Abikaasade isiklikel kontodel

olevad rahasummad abielu lahutamise seisuga jäävad selle abikaasa ainuomandisse, kelle

nimele on need avatud.

Nõusoleku asendamine

TsÜS § 68 lg 5 alusel

53. Jättes asja või õiguse ühele kaas- või ühisomanikule, asendatakse kohtulahendiga teiste

tahteavaldused omandi üleandmiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 kohaselt (Riigikohtu 26.04.2017 otsus

tsiviilasjas nr

3-2-1-14-17, p 25.1.). Kande tegemiseks on

kinnistusraamatuseaduse § 34¹ järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik),

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

54. Kinnistusraamatusse tuleb korteriomandi XXX ainuomanikuks kanda hageja. Selleks

tuleb ühisomandi kande kustutamiseks ja ainuomaniku kinnistusraamatusse kandmiseks

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1

ja lg 8 alusel tahteavaldused kohtuotsusega asendada.

55. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Menetluskulud

56. TsMS § 164 lg 1 kohaselt hagilises abieluasjas kannab kumbki pool oma menetluskulud

ise. Juhindudes Riigikohtu seisukohast 3-2-1-12-07 tuleb menetluskulud jätta mõlema

poole enda kanda, sest ühisvara jagamine on mõlema poole huvides.

/allkirjastatud digitaalselt/

Fred Fisker

Kohtunik