2-24-9407/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Indrek Parrest, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 5. märts 2026

Tsiviilasja number

2-24-9407

Tsiviilasi

Kaspar Parkja avaldus Kambja vald, Ülenurme alevik,

XXXXXX korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku

otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 28. veebruari 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kaspar Parkja määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Kaspar Parkja (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Karina Lõhmus-Ein

Puudutatud isik Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX

korteriühistu (regitrikood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Aet Sepman

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Kaspar Parkja määruskaebusega esitatud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus nr 662182023.

2. Jätta rahuldamata taotlus vaadata asi läbi kohtuistungil.

3. Tühistada Tartu Maakohtu 28. veebruari 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-24-9407

ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ja tunnistada Kambja

vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku

otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks

võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-e

5.2 ja 5.3, kehtetuks. Jätta rahuldamata Kaspar Parkja taotlus kohustada

Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu juhatust koostama ja

esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on

kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega. Jätta maakohtus tekkinud

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad

menetluskulud puuduvad.

4. Rahuldada Kaspar Parkja määruskaebus.

5. Jätta määruskaebuse menetlemisega tekkinud menetluskulud Kambja vald,

Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu kanda.

6. Välja mõista Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistult Kaspar

Parkja kasuks määruskaebemenetluse kulud 1305 eurot 25 senti ja viivis

menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.

7. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

7.1. Rahuldada Kaspar Parkja avaldus Kambja vald, Ülenurme alevik,

XXXXXX korteriühistu vastu osaliselt.

7.2. Tunnistada Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu 8. mai

2024. a üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja

rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike

vahel ja majanduskava p-e 5.2 ja 5.3, kehtetuks.

7.3. Jätta rahuldamata Kaspar Parkja taotlus kohustada Kambja vald, Ülenurme

alevik, XXXXXX korteriühistu juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule

kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse

eriomandi kokkuleppega.

7.4. Jätta maakohtus tekkinud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

7.5. Jätta määruskaebuse menetlemisega tekkinud menetluskulud Kambja vald,

Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu kanda.

7.6. Välja mõista Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistult

Kaspar Parkja kasuks määruskaebemenetluse kulud 1305 eurot 25 senti ja

viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni

täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Kaspar Parkja (avaldaja) esitas 17. juunil 2024 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus

tunnistada kehtetuks Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu (puudutatud

isik, korteriühistu) 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus majanduskava renoveerimiskulude

jaotamise osas (majanduskava read 5.2 ja 5.3). Samuti palus avaldaja kohustada korteriühistu

juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uue renoveerimiskulude jaotuse,

mis on kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega.

Avalduse kohaselt on kortermajas 41 rõduga korterit ja viis rõduta korterit. Korteriühistu

remontis elamu rõdud ja fassaadi. Enne tööde alustamist, s.o 15. mail 2023, sõlmisid kõik

korteriomanikud notariaalse eriomandi kokkuleppe, mille p 2.1.2 kohaselt tasuvad rõdude

remontimisega seotud kulud korteriomandite omanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs

rõdudele. Kokkuleppe p-s 2.3 on toodud eriomandi kokkuleppe väärtused notaritasu ja

riigilõivu määramiseks, mille järgi hinnati rõdude remondi ligikaudseks väärtuseks 70 000

eurot.

Rõdude ja fassaadi remondikulu oli kokku üle 250 000 euro. Kalkulatsioonis ei ole selgelt

välja toodud, millised kulud on seotud rõdudega, millised fassaadiga ning millised on n-ö

segakulud.

Juhatus saatis 30. aprillil 2024 üldkoosoleku kutse, mille manuses oleva majanduskava järgi

oli remondi laenukulude jaotus tehtud suhtega 50:50. Päev enne üldkoosolekut saatis juhatus

meeldetuletuse, mille manuses olevas majanduskavas olid remondikulud jaotatud suhtega

31,1:68,9 ehk rõdude remondikuluks oli arvestatud 70 000 eurot. Üldkoosolek kinnitas

juhatuse esitatud majanduskava. Majanduskava kinnitamisel küsiti vaid vastuhääli, ei loetud

poolt ega erapooletuid hääli. Kuna osad ühistu liikmed tulid koosolekule hiljem ja osad

lahkusid varem, siis ei ole selge, palju liikmeid tegelikult hääletuse ajal kohal viibis.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline (osalejate arv

28). Üldkoosolekul võeti otsus vastu lihthäälteenamusega, s.o 27 poolthääle ja ühe

vastuhäälega. Oleks äärmiselt ebaõiglane, et kasutuskorra alusel rõdusid kasutavad eriomandi

esemete omanikud peaksid kandma ka kaasomandi esemeks olevate rõdude

renoveerimiskulud ainuisikuliselt. Kokkuleppe p 2.1.2 praegusel juhul ei kohaldu. Kui

kokkuleppe p 2.1.2 kohaldub, siis on p-s 2.3 kokku lepitud maksimumsumma, mis jaguneb

nende korteriomanike vahel, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdudele. Seega on

õiguspärane ja õiglane, et notariaalses kokkuleppes nimetatud summa piirides kaasnev

remondikulu (sel eesmärgil võetud osa laenusumma tagasimaksed) jagatakse rõdu

kasutusõigust omavate kaasomanike vahel võrdsetes osades ja 70 000 eurot ületav osa

jagatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele, s.o korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 40 lõigetes 1 ja 2 sätestatud põhimõttele ehk kaasomandi suurusele.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 28. veebruari 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja

menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja

puudutatud isiku menetluskulud 1151 eurot 68 senti.

Määruse kohaselt esitas avaldaja avalduse, milles palub tunnistada kehtetuks korteriühistu 8.

mai 2024 üldkoosoleku otsuse. Otsuse p 3 kohaselt otsustati järgmist: kinnitada 2024. aasta

majanduskava. Koguda edaspidi porivaipasid ja tehnohooldust vastavalt tekkele. Negatiivne

tulem katta remondifondist. Suurendada reservkapitali 2704 euro võrra remondifondist.

Laenumakse kajastada edaspidi 31,1% korterite vahel võrdselt, kes omavad ligipääsu rõdule

ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele.

Kuigi avaldaja taotles otsuse kehtetuks tunnistamist, on tema eesmärgiks vaidlustatud otsusest

vabaneda. Seega analüüsis kohus nii tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise

nõuet.

Avaldaja tugineb sellele, et üldkoosoleku otsus on vastuolus 15. mail 2023 sõlmitud

korteriomanike notariaalse kokkuleppega. Kokkuleppe p 2.1.2 sätestab, et korteriomandite,

mille eriomandi esemeteks olevatest eluruumidest on käesoleval hetkel olemas juurdepääs

rõdudele, rõdude remontimisega seotud kulud tasuvad nimetatud korteriomandite igakordsed

omanikud võrdsetes osades.

Praegusel juhul on korteriomanikud sõlminud kokkuleppe selle kohta, kuidas jagunevad

rõdude remontimisega seotud kulud. Selles osas asendab korteriomanike kokkulepe seadust.

Kui üldkoosoleku otsus on vastuolus korteriomanike kokkuleppega, on see maakohtu

hinnangul analoogne olukord, kus üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega. Seega toob

üldkoosoleku otsuse vastuolu korteriomanike kokkuleppega kaasa selle otsuse kehtetuse

(tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 38 lg 1).

Maakohtu hinnangul on avaldaja esitanud vastuväite otsusele TsÜS § 38 lg 4 teise lauses

tähenduses. Seega oli avaldaja õigustatud esitama üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude.

Maakohus leidis, et korteriomanike ühiseks tahteks oli leppida kokku rõdudega seotud kulude

kandmises. Seejuures ei ole määrav, et korteriomanike kokkuleppes on kasutatud väljendit

„rõdude remontimine“, mitte „rõdude renoveerimine“. Korteriomanikud ei ole juriidilise

haridusega isikud ning nende jaoks on rõdude remontimine või renoveerimine samaväärsed

mõisted. Ka puudutatud isiku seaduslik esindaja on kohtuistungil kinnitanud, et selleks saigi

korteriomanike kokkulepe sõlmitud, et saaks renoveerimist üldse tegema hakata. Eelneva

tõttu peab 8. mai üldkoosoleku otsus vastama ka korteriomanike kokkuleppele.

Kokkuleppe p 2.3 kohaselt hindavad omanikud p-s 2.1.1 nimetatud kokkuleppe väärtuseks

(juurde ehitatavate rõdude ligikaudne väärtus) 36 000 eurot, p-s 2.1.2 nimetatud kokkuleppe

väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) 70 000 eurot ja p-s 2.1.3

nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate ja juurde ehitatavate rõdude, mille suhtes

eriomandi kokkulepe sõlmitakse, ligikaudne väärtus kokku) 106 000 eurot.

Praegusel juhul on rõdude ja fassaadi remondikulude maksumus üle 250 000 euro.

Üldkoosoleku otsusega otsustati kajastada laenumakse järgmiselt: 31,1% korterite vahel

võrdselt, kes omavad ligipääsu rõdule, ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi

suurusele. Seejuures on üldkoosolek lähtunud kokkuleppe p-s 2.3 sätestatud olemasolevate

rõdude remontimise piirmäärast 70 000 eurot (need kulud on võrdselt jagatud nende

korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule) ning kõik muud kulud, mis

ületavad 70 000 eurot, on jagatud kõigi korteriomanike vahel.

Seega tuleb kohtul lahendada küsimus, kas üldkoosolek sai otsuse tegemisel lähtuda

kokkuleppe p-s 2.3 sätestatud maksumusest (70 000 eurost) või tuli kõik rõdude

remontimisega seotud kulud jagada nende korteriomanike vahel, kellel on juurdepääs rõdule.

Maakohus leidis, et sõlmitud korteriomanike kokkuleppega on korteriomanikud kaldunud

kõrvale korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud põhimõttest, mille kohaselt peaks

elamu (ka rõdude) remontimisega seotud kulud kandma kõik korteriomanikud (vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele) ning seda sõltumata sellest, kas nendel korteritel on juurdepääs

rõdudele. Maakohus nõustus korteriühistuga, et selles osas on suurem osa korteriomanikest

tulnud vastu viiele korteriomanikule, kelle korteritel ei olnud juurdepääsu rõdudele.

Maakohtule esitati korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamisega tegelenud notaribüroo ja

korteriühistu vaheline e-kirjavahetus. Korteriühistu selgitas, et seniste hinnapakkumiste põhjal

on hinnanguline rõdude renoveerimise maksumus ca 70 000 eurot. Ka korteriühistu seaduslik

esindaja selgitas kohtuistungil, et notariaalse kokkuleppe sõlmimise ajal (2023. aastal) saadud

hinnapakkumise kohaselt oli rõdude remontimisega seotud kulu ca 70 000 eurot, kuid kuna

tööde tegemiseni jõuti aasta hiljem, oli kulu suurenenud. Maakohus pidas põhjendatuks ja

usutavaks tõlgendust, mille kohaselt on korteriomanikud kokkuleppe sõlmimisel lähtunud

hinnapakkumises toodud maksumusest (70 000 eurost) ning arvestanud, et vastavas osas

jaguneb kulu nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule.

Eelnevat arvestades pidi korteriomanike üldkoosolek otsuse tegemisel lähtuma

korteriomanike kokkuleppe p-dest 2.1.2 ja 2.3. Kuivõrd üldkoosoleku otsusega otsustati

jagada laenumaksed selliselt, et 31,1% jagatakse korterite vahel võrdselt, kes omavad

ligipääsu rõdule, ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele, ning

üldkoosolek on lähtunud rõdude remontimise piirmäärast (70 000 eurost), on üldkoosoleku

otsus kooskõlas korteriomanike otsusega. Seega ei ole kohtul alust tunnistada seda otsust

kehtetuks.

Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli kohal 28 korteriomanikku ja otsuse nr 3 poolt on

hääletanud 27 ja vastu üks korteriomanik. Seega ei saanud maakohtu hinnangul asuda

seisukohale, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks ei olnud piisavalt hääli.

Avaldaja ei ole kohtu ette toonud muid asjaolusid, mis annaks aluse üldkoosoleku otsuse

tühisuse tuvastamiseks (KrtS § 29 lg 1) või selle kehtetuks tunnistamiseks (KrtS § 29 lg 2 ja

TsÜS § 38 lg 1).

Eelneva tõttu jättis maakohus avalduse rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ning uue

määruse tegemist, millega tuvastada korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse nr 3, s.o

otsuse 2024. a majanduskava kinnitamise kohta ning korterelamu fassaadi ja rõdude

renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamise kohta, tühisus. Alternatiivselt palub

avaldaja tunnistada korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus nr 3, s.o otsus 2024. a

majanduskava kinnitamise kohta ning korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud

laenu laenumakse jagamise kohta, kehtetuks. Avaldaja taotles asja läbivaatamist istungil.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus hinnanud korteriomanike kokkulepet

ebaõigesti.

Lepingupoolte selgelt mõistetav ühine tahe (võlaõigusseadus (VÕS) § 29 lg 1 esimene lause)

oli, et vaid need korteriomanikud, kes saavad rõdusid kasutada, kannavad rõdude

renoveerimisega seotud kulud. Kõnealuste kulude kandmisel ei pidanud osalema

korteriomanikud, kes rõdusid kasutada ei saanud. Viimati nimetatud korteriomanike kanda

jäid eriomandi kokkuleppe kohaselt kulud, mis kaasneksid nende korterite juurde rõdude

ehitamisega (eriomandi kokkuleppe p 2.1.1). Pooled ei ole leppinud kokku, et

korteriomanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdule, võtavad enda kanda vaid osa

rõdude renoveerimisega seotud kuludest.

Maakohus on ebaõigesti tuginenud eriomandi kokkuleppe punktile 2.3. Selles ei ole lepitud

kokku rõdude renoveerimise kulude nn piirmääras. Eriomandi kokkuleppe punkt ei sisalda

korteriomanike vahelisi kokkuleppeid. Eriomandi kokkuleppe punktis 2.3 on korteriomanikud

andnud hinnangu tehingu ligikaudsele väärtusele, mille alusel omakorda on arvutatud

notaritasu. See tuleneb otseselt punkti 2.3. sõnastusest: „pooled hindavad kokkuleppe

väärtuseks“.

Maakohus on jätnud osa tõenditest hindamata ja analüüsimata. Maakohus on jätnud eriomandi

kokkuleppe sõlmimisele eelnenud kirjavahetusega, sh puudutatud isiku juhatuse poolt

korteriomanikele avaldud infoga kokkuleppe sisu kohta, arvestamata. Eriomandi kokkuleppe

sõlmimisele eelnenud notari ja korteriühistu seadusliku esindaja e-kirjavahetus, korteriühistu

juhatuse liikmete 21. aprilli 2023. a e-kiri korteriomanikele ning notaribüroo vastus avaldaja

päringule kinnitavad avaldaja väiteid selle kohta, et korteriomanike kokkuleppes ei lepitud

kokku rõdude renoveerimise kulude nn piirsummas, mille kandmisel osalevad üksnes need

korteriomanikud, kelle korteriomandi eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on

juurdepääs rõdule. Kokkulepe oli, et need korteriomanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs

rõdule, kannavad kõik kulud, mis nende rõdude renoveerimisega kaasnevad.

Puudutatud isiku 8. mai 2024. a üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 3, s.o otsus 2024. a

majanduskava kinnitamise kohta ja korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud

laenu laenumakse jagamise kohta on tühine. Korteriomanikud on leppinud eriomandi

kokkuleppes kokku rõdude renoveerimise kulude kandmises ja jagamises korteriomanike

vahel. Vastav kokkulepe on korteriomanikele siduv ning selle muutmine on võimalik vaid

korteriomanike kokkuleppega.

Vaidlust ei ole selles, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuses ei ole laenumaksete jagamisel

võetud aluseks rõdude ja fassaadi remondiks tegelikult kulunud summasid. Korteriühistu ei

ole seda, kui palju kulus rõdude ja kui palju fassaadi remondiks, välja selgitanud. Samuti ei

ole vaidlust selles, et üldkoosoleku otsusega ei ole jäetud kõiki rõdude renoveerimiskulusid

korteriomanike, kelle korteriomandite eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on

juurdepääs rõdudele, kanda. Üldkoosoleku otsusega on osa rõdude renoveerimiskuludest

pandud nende korteriomanike kanda, kelle korteritest puudub juurdepääs rõdudele. Nende

korteriomanike, kelle korteriomandite eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on

juurdepääs rõdudele, ja kes peaksid vastavalt korteriomanike kokkuleppele kandma kõik

rõdude renoveerimisega seotud kulud, kanda on jäetud rõdude renoveerimise kulusid üksnes

70 000 euro ulatuses. Korteriühistu on samas möönnud, et rõdude ja fassaadi tegelikud

renoveerimiskulud olid suuremad kui 15. mai 2023 eriomandi kokkuleppe sõlmimisel arvati.

Kuna kokkulepe rõdude renoveerimise kulude kandmise kohta sisaldub eriomandi

kokkuleppes, siis peab korteriomanike kokkulepe selle muutmiseks olema sõlmitud

notariaalses vormis (KrtS § 3 lg 3, § 5). TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise

eesmärgist ei tulene teisiti.

Alternatiivselt on täidetud eeldused, et tunnistada üldkoosoleku otsus laenumaksete jagamise

ja 2024. a majanduskava kinnitamise kohta kehtetuks. Kõnealune üldkoosoleku otsus eirab

korteriomanike kokkulepet, mis on üldkoosoleku otsuse suhtes ülimuslik (KrtS § 13 lg 1).

Kuna rõdude renoveerimise kulude kandmine ja jagamine on reguleeritud korteriomanike

kokkuleppega, ei saanud nimetatud küsimusi lahendada üldkoosoleku otsusega, sh teha seda

korteriomanike kokkuleppes kokkulepitust erinevalt. Üldkoosoleku otsus on seega seadusega

vastuolus ja see tuleb KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada.

Lisaks eeltoodule näeb KrtS § 12 lg 2 ette, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes,

samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud

huve. Rõdude renoveerimisega ja ehitamisega seotud kulude jagamine nii, et uute rõdude

rajamisega seotud kulud kannavad vaid need korteriomanikud, kes soovivad rõdusid ehitada,

kuid olemasolevate rõdude renoveerimise kulude kandmisel peavad osalema kõik

korteriomanikud, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ega arvesta nende korteriomanike,

kellele hetkel rõdusid ei ole, huvidega.

Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

VASTUSTAJA VASTUVÄITED

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta see rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt on avaldaja väljunud määruskaebuse esitamisel enda esialgse kaebuse

alusel esitatud nõuetest ja esitanud määruskaebuses õiguslikus mõistes uusi nõudeid. Avaldaja

taotles maakohtus algselt majanduskava renoveerimiskulude ridade 5.2 ja 5.3 kehtetuks

tunnistamist, siis määruskaebusmenetluses taotleb avaldaja otsuse nr 3 tühisuse tuvastamist ja

alternatiivselt kehtetuks tunnistamist.

Avaldaja ei ole uue tõendi esitamist määruskaebemenetluses põhjendanud.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle läbivaatamiseks ja

lahendamiseks TsMS § 663 lg 5 alusel Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et

määruskaebus on põhjendatud ja maakohtu määrus tuleb tühistada (TsMS § 667 lg 2).

Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avaldaja avalduse osaliselt ja tunnistab

korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi

ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja

majanduskava p-te 5.2 ja 5.3, kehtetuks. Avaldaja taotlus kohustada korteriühistu juhatust

koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on

kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega, jääb rahuldamata. Ringkonnakohus muudab

maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätab maakohtus tekkinud menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

Määruskaebus rahuldatakse. Ringkonnakohus jaotab määruskaebemenetluse kulud ja määrab

kindlaks hüvitatavate menetluskulude suuruse.

8. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures

määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja materjalide juurde avaldaja

määruskaebusega esitatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse nr 662182023.

10. Avaldaja vaidlustab korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p-i 3 osas, mis

puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks (remontimiseks) võetud laenu

jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-te 5.2 ja 5.3. Menetlusosalised vaidlevad

ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kuidas tuleb tõlgendada 15. mail 2023 sõlmitud

korteriomanike eriomandi kokkuleppe p-te 2.1.2 ja 2.3 osas, mis puudutab olemasolevate

rõdude renoveerimiskulude jaotust korteriomanike vahel. Sellest tulenevalt on vaidlus ka selle

üle, kas vastu võetud otsuse p 3 on vaidlustatavas osas vastuolus korteriomanike eriomandi

kokkuleppega ja seetõttu tühine või tuleb kehtetuks tunnistada. Puudutatud isiku etteheide,

mille kohaselt esitas avaldaja määruskaebuses uue taotluse, ei ole põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu selgitustega selles osas, et avaldaja avaldust tuleb

käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda

(vt nt RKTKo 11.06.2014, 3-2-1-55-14, p 31). Asjas ei ole vaidlust, millise ja mis osas

üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks avaldaja kohtusse pöördus. Ringkonnakohus ei pea asja

arutamist kohtuistungil vajalikuks, mistõttu jätab avaldaja vastava taotluse rahuldamata.

Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja

tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks

tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus

kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).

11. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse

korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita

menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega.

Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut, reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust

üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see

on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui

see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu

praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised

vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis

takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja

hääletada. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist ka siis, kui

üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku

kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (vt RKTKo

25.05.2011, 3-2-1-28-11, p 13).

Otsuse kehtetuks tunnistamise toob kaasa otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga (TsÜS § 38

lg 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui üldkoosoleku otsus on vastuolus

korteriomanike kokkuleppega, on see analoogne olukord, kus üldkoosoleku otsus on

vastuolus seaduse või põhikirjaga. Selline üldkoosoleku otsuse vastuolu korteriomanike

kokkuleppega toob kaasa selle otsuse kehtetuse (TsÜS § 38 lg 1).

12. Avaldaja leiab määruskaebuses, et 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus on tühine, sest

eriomandi kokkuleppe muutmine on võimalik vaid korteriomanike kokkuleppega ning see

peab olema sõlmitud notariaalses vormis.

Maakohus on õigesti leidnud, et 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus peab vastama ka 15. mail

2023 sõlmitud korteriomanike eriomandi kokkuleppele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

avaldaja väited vaidlustatud otsuse tühisuse kohta põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et käesoleva asja lahendamisel on kasutatud mõisted „renoveerimine“ ja

„remontimine“ samatähenduslikud. Korteriomanike eriomandi kokkuleppe p 2.1.2 sisuks oli

rõdude remontimiskulude jaotus korteriomanike vahel ja p 2.3 sätestas punktis 2.1.2

nimetatud kokkuleppe väärtuse (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) 70

000 eurot. Kokkuleppe p 3.1 kohaselt kanti kinnistusraamatusse kanne eriomandi kokkuleppe

muutmise kohta vastavalt kokkuleppe punktile 2.1 (dtl 13). Sama nähtub ka määruskaebusele

lisatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusest nr 662182023 (dtl 226 jj).

Vaidlustatud üldkoosoleku otsusega ei muudetud ega soovitud muuta kokkuleppe p 2.1.2

kohast kulude jaotust, mistõttu on üldkoosoleku otsus selles osas kooskõlas korteriomanike

notariaalse eriomandi kokkuleppega ega ole määruskaebuses esitatud asjaoludel tühine. Seda,

kas kokkuleppe p 2.3 on eriomandi kokkuleppe osa ja kas see näeb ette p-s 2.1.2 märgitud

kulutustele piirmäära, mida vaidlustatud üldkoosoleku otsusega kohaldati, hindab

ringkonnakohus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise küsimuse lahendamisel.

Seega saaks avaldaja ebaseaduslikust otsusest vabanemise nõuet rahuldada üksnes juhul, kui

esineb alus otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja on esitanud vastuväite (dtl 56) otsusele

TsÜS § 38 lg 4 teise lauses tähenduses ja seega on avaldaja õigustatud esitama üldkoosoleku

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude.

14. Maakohus pidas põhjendatuks ja usutavaks tõlgendust, mille kohaselt on korteriomanikud

kokkuleppe sõlmimisel lähtunud hinnapakkumises toodud maksumusest (70 000 eurost) ning

arvestanud, et vastavas osas jaguneb kulu nende korteriomanike vahel, kelle korteril on

juurdepääs rõdule ning üldkoosoleku otsus on kooskõlas korteriomanike otsusega.

Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu.

Korteriomanike 15. mail 2023 sõlminud notariaalse eriomandi kokkuleppe p 2.1.2 sätestab, et

korteriomandite, mille eriomandi esemeteks olevatest eluruumidest on käesoleval hetkel

olemas juurdepääs rõdudele, rõdude remontimisega seotud kulud tasuvad nimetatud

korteriomandite igakordsed omanikud võrdsetes osades. Kokkuleppe p 2.3 näeb ette, et

omanikud hindavad punktis kaks üks üks (2.1.1) nimetatud kokkuleppe väärtuseks (juurde

ehitatavate rõdude ligikaudne väärtus) kolmkümmend kuus tuhat (36 000) eurot, punktis kaks

üks kaks (2.1.2) nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise

ligikaudne väärtus) seitsekümmend tuhat (70 000) eurot ja punktis kaks üks kolm (2.1.3)

nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate ja juurde ehitatavate rõdude, mille suhtes

eriomandi kokkulepe kokku lepitakse, ligikaudne väärtus kokku) ükssada kuus tuhat (106

000) eurot.

Üldkoosoleku otsuse kohaselt olid rõdude ja fassaadi remondikulud kokku 225 000 eurot (dtl

56). Üldkoosoleku otsuse p-s 3 a kirjeldatu kohaselt jagati kulud tuginedes eriomandi

kokkuleppele viisil, et 70 000 eurot (31,1%) jagatakse võrdselt korterite vahel, kes omavad

ligipääsu rõdule, ja 155 000 eurot (68,9%) kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi

suurusele (dtl 56). Korteriühistu selgituste kohaselt lähtuti üldkoosolekul kokkuleppe p-s 2.3

sätestatud olemasolevate rõdude remontimise piirmäärast 70 000 eurot (need kulud on

võrdselt jagatud nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule) ning kõik

muud kulud, mis ületavad 70 000 eurot, on jagatud kõigi korteriomanike vahel vastavalt

kaasomandi suurusele.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kokkuleppe p-s 2.3 sätestatu korteriomanike eriomandi

kokkuleppe osa ning see ei näe ette kokkuleppe p-i 2.1.2 järgi jagatavatele kulutustele

piirmäära. See tuleneb nii viidatud punktide sõnastusest kui ka lepingu sõlmimisele eelnenud

korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamisega tegelenud notaribüroo ja korteriühistu

vahelisest e-kirjavahetusest. Ligikaudsete kokkulepete väärtuste sätestamine lepingus oli

vajalik notaritasu arvestamiseks – seda ka notar korteriühistule selgitas, kui tehinguväärtuste

suurust küsis (dtl 169). Ka lepingus on näha, et notar on notaritasu arvestamisel eriomandi

kokkuleppe tõestamisel võtnud aluseks kokkuleppe p-s 2.3 välja toodud (ligikaudse)

tehinguväärtuse summa 212 000 eurot (36 000+70 000+106 000; dtl 12; 14). Ka riigilõivu

suuruse määramisel eriomandi kokkuleppe muutmise kande tegemiseks on lähtutud

tehinguväärtusest 212 000 eurot (dtl 14). Lepingu p 2.3 sõnastust „omanikud hindavad /---/

2.1.2 nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne

väärtus) 70 000 eurot /---/“ arvestades ei saa tuletada korteriomanike soovi sätestada kulutuste

piirmäära. Samuti nähtub see korteriühistu poolt korteriomanikele 21. aprillil 2023 saadetud

e-kirjast (dtl 203). Ringkonnakohtu hinnangul oleks vastav kokkulepe pidanud sel juhul

olema sätestatud eriomandi kokkuleppe p-s 2.1 (2.1.2), mille kohta paluti teha esimesse jakku

kanne eriomandi kokkuleppe muutmise kohta. Korteriühistu nimel 6. märtsil 2023. a notarile

saadetud e-kirjas on kirjutatud, et seniste hinnapakkumiste põhjal on hinnanguline rõdude

renoveerimise maksumus umbes 70 000 eurot (dtl 167). On ka eluliselt usutav, et tegelikud

kulud selguvad alles pärast kulutuste kandmist ning need võivad ületada lepingu sõlmimisel

välja arvutatud ligikaudset väärtust. Korteriühistu väide, et kokkuleppe sõlmimine oli niigi

viiele rõduta korteriomanikule vastutulek, ei ole aluseks teistsugusele seisukohale jõudmiseks.

15. Puuduvad andmed, kuidas jaguneksid kulud siis, kui need jagada eraldi rõdude ja fassaadi

renoveerimisega seotud kuludeks. Avaldaja hinnangul on rõdude renoveerimise kulud

suuremad kui 70 000 eurot ja korteriühistu ei ole tõendanud, et rõdude renoveerimisega

seotud kulud olid 70 000 eurot. Kuna otsuse vastuvõtmisel lähtuti lepingu p-s 2.3 märgitud

summast 70 000 eurot, mis ei ole käsitatav kulutuste kokkulepitud piirmäärana ja mis ei

tulene ka kulude jaotust reguleerivast lepingu punktist 2.1.2, tuleb üldkoosoleku otsuse p 3

osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse

jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-e 5.2 ja 5.3, tunnistada kehtetuks vastuolu

tõttu eriomandi kokkuleppe punktiga 2.1.2.

16. Avaldaja on palunud kohustada korteriühistut koostama ja esitama üldkoosolekule

kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi

kokkuleppega. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kohus korteriühistu juhatust taotluses

nimetatud toiminguteks kohustada, mistõttu tuleb jätta vastav taotlus rahuldamata. Küll aga

tulenevalt sellest, et ringkonnakohus tunnistab vastuvõetud üldkoosoleku otsuse kehtetuks, on

korteriühistu juhatusel vaja teha toiminguid uue otsuse vastuvõtmiseks.

17. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd

ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja rahuldab avaldaja avalduse osaliselt, tuleb muuta

ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse osalise

rahuldamisega jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

menetlusosaliste endi kanda ja hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

18. Määruskaebuse rahuldamise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud korteriühistu kanda (TsMS § 172 lg 1 teine lause).

Avaldaja menetluskuludeks määruskaebemenetluses on õigusabikulud 1235 eurot 25 senti

(sisaldab käibemaksu) ja riigilõiv 70 eurot. Avaldaja lepingulisel esindajal kulus

materjalidega tutvumisele ja määruskaebuse koostamisele 6,75 tundi. Avaldajale osutati

õigusabi tunnihinnaga 150 eurot, millele lisandub käibemaks 22%, s.o 183 eurot. Avaldaja ei

ole käibemaksukohustuslane ning kinnitab, et kulud on kantud seoses käesoleva menetlusega.

Avaldaja palub mõista menetluskuludelt välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

ulatuses.

Korteriühistu ei esitanud avaldaja menetluskulude osas seisukohta.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu

on avaldaja määruskaebemenetluses tekkinud menetluskulud vajalikud ja põhjendatud.

Lepingulise esindaja tunnitasu suurus 150 eurot (millele lisandub käibemaks) on põhjendatud

ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega põhjendatud ja vajalik

õigusabikulu arvestades toimingute ajal kehtinud käibemaksumäära on 1235 eurot 25 senti

(6,75 h x 150 eurot x 22%). Määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 70 eurot on vajalik ja

põhjendatud. Seega on vajalikud ja põhjendatud menetluskulud määruskaebemenetluses 1305

eurot 25 senti.

Korteriühistult tuleb avaldaja kasuks välja mõista avaldajal määruskaebemenetluses tekkinud

vajalikud ja põhjendatud menetluskulud 1305 eurot 25 senti. Ringkonnakohus rahuldab

avaldaja menetluskuludelt viivise väljamõistmise taotluse.

(allkirjastatud digitaalselt)