2-24-8295/67 · Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja

2-24-8295

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Siiri Malmberg

Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2026, Pärnu

Tsiviilasja number

2-24-8295

Tsiviilasi

OÜ Luige Maja hagi MMaetRockter OÜ

(likvideerimisel,

endine BLACKROC

GROUP OÜ) vastu võla väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

12 299,85 eurot

Menetlusosalised

Hageja OÜ Luige Maja (registrikood

10550150), lepinguline esindaja Andrus Viilver

Kostja MMaetRockter OÜ (likvideerimisel,

endine BLACKROC GROUP OÜ, registrikood

12590722)

Kohtuistungite toimumise ajad

16.10.2024, 26.02.2025, 13.02.2026

RESOLUTSIOON

1. Jätta XX (isikukood XXX) vande all üle kuulamata.

2. Rahuldada OÜ Luige Maja hagi MMaetRockter OÜ (likvideerimisel) vastu.

3. Mõista MMaetRockter OÜ-lt (likvideerimisel, registrikood 12590722) OÜ Luige Maja

(registrikood 10550150) kasuks välja põhivõlg summas 6876,60 eurot.

4. Mõista MMaetRockter OÜ-lt (likvideerimisel) OÜ Luige Maja kasuks välja viivis

27.02.2026 seisuga summas 6401,54 eurot.

5. Mõista MMaetRockter OÜ-lt (likvideerimisel) OÜ Luige Maja kasuks välja viivis

alates 28.02.2026 määraga 0,1% päevas arvestatuna põhivõla (6876,60 eurot) tasumata

jäägilt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid koos kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3

väljamõistetud viivisenõudega mitte suuremas summas kui põhivõlgnevuse suurus

6876,60 eurot.

6. Jätta menetluskulud MMaetRockter OÜ (likvideerimisel) kanda.

7. Määrata MMaetRockter OÜ (likvideerimisel) hüvitavate menetluskulude suuruseks

4415 eurot ning mõista nimetatud summa MMaetRockter OÜ-lt (likvideerimisel) OÜ

Luige Maja kasuks välja.

8. Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi

2-24-8295

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

9. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse,

eelkõige esitama kaebuse.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa

ületab 280 eurot.

KIRJELDAV OSA

Hagiavalduse asjaolud ja hageja seisukohad

1. Hageja ja kostja sõlmisid 05.12.2018 tähtajalise äriruumi üürilepingu, mille alusel kostja üüris

lepingus kokkulepitud ruume aadressil Rüütli 37, Pärnu (dtl 3 – 5). Üürileping pidi kehtima 1

aasta. Üürileping muutus tähtajatuks, kuna kostja jätkas ruumide kasutamist pärast lepingu

tähtaja möödumist. Kostja pidi tasuma üüri 350 eurot (lisandub käibemaks) kuus. Vastavalt

lepingu p-le 2.1.1 kohustus kostja tasuma tagatisraha, mille suurus võrdus ühe kuu üüriga,

millele lisandus käibemaks. Lisaks eeltoodule kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid: tarbitud

elektri, vee, kanalisatsiooni ja prügiveo eest. Kõrvalkulude suurus arvestatakse mõõdikute

näitude või nende puudumisel proportsionaalselt kasutatava üüripinna kulusuuruse osale kogu

maja kuludest.

2. Kostja rikkus üürilepingut, jättes maksmata üüri- ja kõrvalkulude arved nr 1086, 1110, 1134,

1310, 1318, 1465, 1730, 1750, 1769, 1785, 1795, 1804, 1814, 1826, 1832, 1840, 1851, 1856,

1873, 1868, 1885, 1889, 1902, 1911, 1919, 1928,1936, 1945, 1954, 1963, 1971, 1976, 1992 ja

kreeditarve 2002 (dtl 7 – 40). Arved on väljastatud perioodil märts 2020 - mai 2024. Nimetatud

perioodil on üüriarveid esitatud 6088 eurot (sh käibemaks). Arvetelt nähtub tasumine kokku

summas 801,18 eurot. Hageja on väljastanud kõrvalkulude arveid kokku summas 2355,43 eurot

(sh käibemaks). Arvetelt nähtub tasumine 8,81 eurot. Hageja on 06.05.2024 väljastanud

kreeditarve nr 2002, millega on tasaarvestatud tagatisraha summas 420 eurot. Tasumata on

seega 7213,44 eurot.

3. Hageja ütles üürilepingu üles 01.02.2024 ülesütlemise avaldusega kolmekuulise etteteatamise

ajaga (dtl 45). Seega lõppes üürileping 30.04.2024.

4. Kostja vabastas üüritud ruumide valduse 01.05.2024.

5. Hageja nõudis hagis põhinõude 7213,44 euro tasumist. Lisaks nõudis hageja viivist. Pooled

leppisid üürilepingu p-s 2.3.7 viivise määras kokku 0,5% tähtaegselt tasumata summalt iga

viivitatud päeva eest. Hageja vähendas viivise määra 0,1%-ni. Hagi esitamise seisuga

24.05.2024 on sissenõutavaks muutunud viivise summa 2453,50 eurot (dtl 47 – 48). Hageja

nõuab edasiulatuva viivise väljamõistmist kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Hageja

viivisenõue ei ületa põhinõuet.

6. Hageja vähendas oma nõudeid 06.11.2024 menetlusdokumendis, arvestades 2020 väljastatud

arvete aegumist. Hageja vähendas põhinõude suurust 6876,60 euroni (s.o 336,84 euro võrra) ja

hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõuet 1973,01 euroni (s.o 480,49 euro

2-24-8295

võrra).

7. Kostja menetluslik tasaarvestusavaldus ei ole põhjendatud ega tõendatud. Vastavalt

üürilepingu p-le 3.2.2 sätestas, et üürnikul on õigus teha üüritud varale parendusi üürileandja

kirjalikul loal. Sama lepingu punkti 3.2.4. kohaselt on üürnikul õigus nõuda üürileandja loal

üüritud vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist pärast lepingu ülesütlemist juhul, kui

üürileandja oli andnud eelneva kirjaliku nõusoleku selliste parenduste hüvitamiseks. Hageja ei

ole andnud mistahes kirjalikku nõusolekut remondi tegemiseks. Kostja ei ole väidetud kulutusi

teinud. Üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga on tuvastatavad marginaalses mahus värvimist

ja kütteradiaatorite katete eemaldamine. Põrandaliistud, kardinapuud ja ripplagi tagasi

panemata.

Kostja vastuse asjaolud ja kostja seisukohad

8. Kostja vaidles hagile vastu.

9. 2020 väljastatud arvetel kajastatud nõuded on aegunud TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 3 alusel.

10. Üürilepingu punktis 2.3.8. leppisid pooled kokku, et „Viivise maksmine toimub Üürileandja

poolt vastava arve esitamisel.“ Hageja ei ole kostjale esitanud ühtegi viivisearvet, neid ei ole

lisatud ka hagile. Järelikult ei ole viivise maksmise kohustus muutunud sissenõutavaks, et seda

saaks nõuda. Isegi, kui viivisenõue oleks sissenõutavaks muutunud, ei ole hageja viivist

nõudnud mõistliku aja jooksul, s.o alates 2020/2021 aastast, mistõttu on ta kaotanud õiguse

viivist nõuda või vähemalt tuleks viivist kuni 2023 lõpuni vähendada hea usu põhimõttest

tulenevalt. Põhinõudest suurema viivise nõudmine on põhjendamatu.

11. Kostja esitas menetlusliku tasaarvestusavalduse. Kostja ostis suulisel kokkuleppel hagejaga

üüritud ruumide remontimiseks materjale perioodil 2022 – 2023 ca 500 eurot eest ja on teinud

üüritud ruumide majutuskohtadele kulutusi perioodil 2023 – 2024 ca 1500 euro eest. Hagejaga

oli kokku lepitud, et kostja ostab ka aknad ja materjalid ja vahetab need ning samas teeb korda

akende sillused. Hageja võttis enda kanda abivahendite, nagu tõstuki, organiseerimise. Pooled

leppisid suuliselt kokku, et kostja kulu on ca 3000 eurot, mis arvestatakse maha üürist. Hageja

ei ole seda teinud, käitudes vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja soetas üüripinna jaoks

aknad ja materjalid ning tegi reaalselt järgmised tööd: radiaatorite ees olevad plaadid on maha

võetud ja selle tagune sein parandatud; veekahjustusega ja hallitusega lagi on alla võetud;

samast ruumist eemaldati ka tapeet (veekahjustusega hallitanud laega tuba oli

kasutuskõlbmatu); seinad on pahteldatud, lihvitud ja värvitud, osaliselt ka laed. 2023.a juuni

lõpus rikki läinud veeboileri tõttu lepiti kokku, et kostja ostab veeboileri ise vastavas summas

üüritasu katteks – ka seda arvestust ei ole hageja teinud. Ost toimus 15.07.2023. Hageja ja

kostja paigaldasid koos uue veeboileri ja detsembris 2023.a kukkus see boiler seina küljest alla

ja purustas wc-poti ning tekitas ulatusliku veekahjustuse põrandale ja alumise korruse laele.

Alumised naabrid teavitasid toimunust hagejat, aga kostjat sellest keegi ei teavitanud. Alates

sellest ajast oli üüripind taas kasutuskõlbmatu - puudus veekasutusvõimalus. Üürilepingut

sõlmides leppisid pooled veel kokku, et elektrikilp teisaldatakse korterisse sisse. Kostjal

puudus ligipääs näitudele ja ta ei saanud korkide väljalülitumisel neid ise tagasi sisse lülitada.

Korduvate elektrikatkestuste tõttu oli kostja sunnitud viibima majutusasutuses, st üüripinda ei

saanud taas sihtotstarbeliselt kasutada. Lepingu punktide 3.2.2., 3.2.4, VÕS § 285 lg 1 ja § 286

lg 1 alusel on üürnikul õigus teha üüritud asjale parendusi ja muudatusi ning nõuda kulutuste

või mõistlikku hüvitist. Muude (nt avariide) kulutuste hüvitamist saab üürnik nõuda käsundita

asjaajamise sätete alusel. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma

kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud

asja sihtotstarbeliselt kasutada.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

2-24-8295

12. Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi

on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud

sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole

esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt

peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui

vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise

tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis

asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.

13. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Kohus loeb tõendatuks, et hageja ja kostja sõlmisid 05.12.2018 tähtajalise äriruumi

üürilepingu, mille alusel kostja üüris lepingus kokkulepitud ruume aadressil Rüütli 37, Pärnu

(dtl 3 – 5). Üürileping pidi kehtima 1 aasta. Kostja pidi tasuma üüri 350 eurot (lisandub

käibemaks) kuus. Vastavalt lepingu p-le 2.1.1 kohustus kostja tasuma tagatisraha, mille suurus

võrdus ühe kuu üüriga, millele lisandus käibemaks. Lisaks eeltoodule kohustus kostja tasuma

kõrvalkulusid: tarbitud elektri, vee, kanalisatsiooni ja prügiveo eest. Kõrvalkulude suurus

arvestatakse mõõdikute näitude või nende puudumisel proportsionaalselt kasutatava üüripinna

kulusuuruse osale kogu maja kuludest.

14. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei

ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja

möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui

üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet.

Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest,

üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Pooled ei vaidle

selle üle, et üürileping muutus tähtajatuks, kuna üürnik jätkas ruumide kasutamist pärast

lepingu tähtaja möödumist.

15. VÕS § 312 lg 1 sätestab, et kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud

laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki

lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kohus

loeb tõendatuks, et hageja ütles üürilepingu üles 01.02.2024 ülesütlemise avaldusega, milles

teatas üürilepingu lõppemisest 30.04.2024 (dtl 45). Seega lõppes üürileping 30.04.2024.

16. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Kohus loeb tõendatuks, et vastavalt lepingu p-

le 2.2.1 pidi kostja tasuma üüri 350 eurot (lisandub käibemaks) kuus. Vastavalt lepingu p-le

2.1.2 kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid: tarbitud elektri, vee, kanalisatsiooni ja prügiveo

eest. Kõrvalkulude suurus arvestatakse mõõdikute näitude või nende puudumisel

proportsionaalselt kasutatava üüripinna kulusuuruse osale kogu maja kuludest. Vastavalt

lepingu p-le 2.1.1 kohustus kostja tasuma tagatisraha, mille suurus võrdus ühe kuu üüriga,

millele lisandus käibemaks.

17. Kohus loeb tõendatuks, et kostja rikkus üürilepingut, jättes maksmata üüri- ja kõrvalkulude

arved nr 1086, 1110, 1134, 1310, 1318, 1465, 1730, 1750, 1769, 1785, 1795, 1804, 1814,

1826, 1832, 1840, 1851, 1856, 1873, 1868, 1885, 1889, 1902, 1911, 1919, 1928,1936, 1945,

1954, 1963, 1971, 1976, 1992 ja kreeditarve 2002 (dtl 7 – 40). Arved on väljastatud perioodil

2-24-8295

märts 2020 - mai 2024. Nimetatud perioodil on üüriarveid esitatud 6088 eurot (sh käibemaks).

Arvetelt nähtub tasumine kokku summas 801,18 eurot. Hageja on väljastanud kõrvalkulude

arveid kokku summas 2355,43 eurot (sh käibemaks). Arvetelt nähtub tasumine 8,81 eurot.

Hageja on 06.05.2024 väljastanud kreeditarve nr 2002, millega on tasaarvestatud tagatisraha

summas 420 eurot. Seega on hagejal kostja vastu põhinõue 7213,44 eurot. Hageja vähendas

oma põhinõude suurust 2020 väljastatud arvetel kajastatud nõuete võrra summas 336,84 eurot,

arvestades kostja aegumise vastuväidet. TsMS § 206 lg 1 kohaselt on poolel õigus oma nõuet

vähendada. Vastavalt TsMS § 376 lg 4 p-le 1 ei loeta hageja põhinõude või kõrvalnõuete

suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist hagi muutmiseks. Võttes arvesse

eeltoodut on hageja põhinõude suurus 6876,60 eurot. Kohus on seisukohal, et nimetatud

ulatuses ei ole hageja nõue aegunud. TsÜS § 146 lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg on kolm aastat. Vastavalt TsÜS § 147 lg-le 3 algab kokkulepitud tasu

maksmise nõude aegumistähtaeg selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui

nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta

lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. Hageja põhinõuded kokku summas 6876,60

eurot sisaldavad üüri- ja kõrvalnõudeid perioodil 2021 – 2024. 2021 arvete aegumistähtaeg

algas 31.12.2021. Hagi esitati 24.05.2024.

18. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär,

millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär

kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

Kohus loeb pooltevahelise lepingu alusel tõendatuks, et pooled leppisid viivise määraks kokku

0,5% päevas. Hageja on hagis vähendanud viivise määra 0,1%-ni päevas, mis on kohtu

hinnangul lubatud (TsMS § 206 lg 1). Hageja on arvestanud viivist iga arve sissenõutavaks

muutumise päevast kuni hagi esitamiseni 24.05.2024 kokku summas 1973,01 eurot. Kostja ei

ole viivisearvestuse õigsuse osas vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul on hageja

viivisearvestus õige. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Kohtuotsuse tegemise seisuga on perioodi 25.05.2024 – 27.02.2026 eest lisandunud viivis

summas 4407,90 eurot:

Kokku on viivisenõue seega 4428,53+1973,01=6401,54 eurot. Viivisenõue ei ületa käesoleval

ajal põhinõude suurust. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja ka edasiulatuva viivise,

kuid mitte suuremas summas kui põhinõude suurus.

19. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et viivisenõue ei ole sissenõutavaks muutunud põhjusel, et

hageja ei ole viivisearveid esitanud. Kohus loeb tõendatuks, et pooled leppisid lepingu p-s

2.3.8 kokku, et viiviste maksmine toimub hageja poolt vastava arve esitamisel, kuid eeltoodust

ei saa järeldada, et arve esitamata jätmisel ei ole viivisenõue sissenõutavaks muutunud.

Ainuüksi arve esitamine ei tekita õigusi ega kohustusi (VÕS § 3). Arve esitamise eesmärk on

2-24-8295

vastavalt RPS § 7 lg-le 1 tõendada raamatupidamise algdokumendina kompetentsele ja

sõltumatule osapoolele majandustehingu toimumise asjaolusid ja tõepärasust. Vastavalt VÕS §

113 lg-le 1 on õigus viivist nõuda alates päevast, mil põhinõue muutub sissenõutavaks kuni

kohase täitmiseni. Kohus on tuvastanud, et põhinõue on sissenõutavaks muutunud täies

ulatuses.

20. Kohtu hinnangul ei ole viivisenõue vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Riigikohus on

oma 15.01.2010 otsuses nr 3-2-1-132-09 asunud seisukohale, et aegumistähtaja kestel nõude

maksmapanekut lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks

pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes üksnes erandlikel asjaoludel (p 12).

Kohtu hinnangul ei esine käesoleval juhul selliseid erandlikke asjaolusid, mille alusel

järeldada, et viivise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole sellistele

erandlikele asjaoludele viidanud (viidatud on vaid sellele, et hageja ei ole viivist enne

kohtumenetlust nõudnud).

21. Kostja esitas tasaarvestuse avalduse summas 5000 eurot. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks

isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu

samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega

tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda

tema kohustuse täitmist. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 2 lõpevad tasaarvestuse tulemusena

tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei

lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu

tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.

Nõuete tasaarvestamiseks ei pea isik esitama vastuhagi ning tasaarvestuse avalduse võib

esitada ka kohtumenetluse ajal (vt Riigikohtu 26. mai 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-16,

p 12 ja seal viidatud kohtupraktika).

22. VÕS § 285 lg 1 sätestab, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes

üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või

keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja

kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. VÕS § 286 lg 1 sätestab, et kui üürilepingu

lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste

tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Sama paragrahvi lg

2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib

üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kohtu hinnangul

ei ole kostja oma väiteid tõendanud, mis puudutavad pooltevahelise kokkuleppe olemasolu,

kokkuleppe sisu ja selle realiseerimist. Tunnistaja XX andis ütlusi, et ta tegi üüritud pinnal

pisiremonditöid, mis jäid pooleli. XX ei osanud täpselt öelda, millises summas soetati

materjale remondi tegemiseks ega milliseid kulusid kostja seoses remondiga kandis. Kohus

teostas 06.11.2025 üüritud pinnal paikvaatluse. Kohtu hinnangul on üüritud ruumides tehtud

mõningaid värvitöid (eemaldatud on põrandaliistud, kardinapuud ja ripplagi), kuid mitte

selliseid remonditöid, mida kostja väitis (mh ei ole ruumides vahetatud aknaid). Paikvaatlusel

nähtut kinnitavad hageja esitatud fotod (dtl 259 – 275). Eeltoodust tulenevalt on kohus

seisukohal, et kostja tasaarvestus on põhjendamatu. Kostja ei ole tõendanud endal hageja vastu

nõude olemasolu ega selle ulatust.

23. Kostja esitas 02.08.2024 menetlusdokumendis taotluse enda seadusliku esindaja vande all

ülekuulamiseks. Hageja vaidles kostja taotlusele vastu. Kohus arutas pooltega taotlust

16.10.2024 kohtuistungil. Kohus kohustas kostja juhatuse liiget 05.12.2024 määrusega ilmuma

isiklikult kohtuistungile, et otsustada poole vande all ülekuulamine TsMS § 2681 alusel. Kuna

kohus ei ole selgesõnaliselt poole taotlust lahendanud (16.10.2024 protokollis ei nähtu vastavat

otsustust) ja kostja seaduslik esindaja ei ilmunud kohtuistungitele, siis jätab kohus rahuldamata

kostja taotluse XX (isikukood XXX) vande all ülekuulamiseks TsMS § 268 eelduse täitmata

jätmisel (teine pool ei ole nõusolekut andnud poole vande all ülekuulamiseks). Samuti ei pea

kohus vajalikuks XX ülekuulamist vande all omal algatusel.

2-24-8295

24. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja

menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või

menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või

teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus

jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Asja järgmisena

menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral

tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses

menetluses. Hageja on tasunud riigilõivu summas 840 eurot. Tegemist on vajaliku ja

põhjendatud kuluga, mille kandmine on hagi esitamise eelduseks. Hageja kulu õigusabile on

kokku summas 3575 eurot (kokku 29,50 tundi, tunnihinnaga 120 eurot, millele lisandub

käibemaks ja alates 01.01.2026 on tunnihind 130 eurot tunnis), millele lisandub käibemaks).

Hageja taotleb menetluskulude kindlaksmääramist ilma käibemaksuta. Hageja lepingulise

esindaja kuluarved on esitatud (dtl 230 – 234, 326 – 328). Kostja ei ole menetluskulude

suurusele vastuväiteid esitanud. Vastav kohtunõue on kostjale edastatud 16.02.2026 (dtl 335).

Kohtu hinnangul on hageja kulud lepingulisele esindajale põhjendatud ja vajalikud.

Lepingulise esindaja teenuse tunnihind vastab turuhinnale. Teenuse maht arvestab asja

keerukust ja mahukust, mh asjaolu, et kohtuistungit tuli korduvalt edasi lükata kostja

seaduslikust esindajast tulenevate asjaolude tõttu. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja

menetluskulud kokku 4415 eurot.

25. TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja

on vastava taotluse esitanud.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siiri Malmberg

kohtunik