2-25-107865/24 · 2-25-107865/24 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Legislator summary

AI generated

Võtta vastu hageja loobumine nõudest kostja 3 vastu summas 144,81 eurot ja lõpetada Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa

Legislator headnote

AI generated

2-25-107865/24 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja: Võtta vastu hageja loobumine nõudest kostja 3 vastu summas 144,81 eurot ja lõpetada Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa

Full text

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 27.02.2026 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-25-107865

Tsiviilasi

MTÜ Kallasmaa kaasomanikud hagi Granat Company OÜ,

OÜ Granat Global ja Granat Gigant OÜ vastu

majandamiskulude võlgnevuse nõudes

Hagihind

hagi hind kostja 1 vastu 2908,55 eurot, kostja 2 2404,93 eurot ja

kostja 3 vastu 2805,18 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439,

Kallasmaa tn 3, Maardu);

Hageja lepinguline esindaja: J K (OÜ Esgalia õigusbüroo, e-post:

xxx);

Kostja 1: OÜ Granat Company (registrikood 12482145, Sikupilli

3-83, Tallinn);

Kostja 2: OÜ Granat Global (registrikood 12257974, Sikupilli 3-

83, Tallinn);

Kostja 3: OÜ Granat Gigant (registrikood 12847316, Sikupilli 3-

83, Tallinn).

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Arina Liskmann-

Getsu (Liskmann & Partnerid Advokaadibüroo, e-post: xxx).

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu hageja loobumine nõudest kostja 3 vastu summas 144,81 eurot ja lõpetada

eeltoodud nõude osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.

2. Hagi rahuldada.

3. Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2908,55 (kaks tuhat üheksasada

kaheksa eurot ja 55 senti) eurot.

4. Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2404,93 (kaks tuhat nelisada neli eurot

ja 93 senti) eurot.

5. Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2805,18 (kaks tuhat kaheksasada viis

eurot ja 18 senti) eurot.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta hageja menetluskuludest 35,8% kostja 1 OÜ Granat Company kanda, 29,62% kostja

2 OÜ Granat Global kanda ja 34,58% kostja 3 OÜ Granat Gigant kanda.

2. Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 669,46 (kuussada

kuuskümmend üheksa eurot ja 46 senti) eurot.

3. Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 669,46 eurolt

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras.

4. Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 553,90 (viissada

viiskümmend kolm eurot ja 90 senti) eurot.

5. Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 553,90 eurolt

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras.

6. Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 646,64 (kuussada

nelikümmend kuus eurot ja 64 senti) eurot.

7. Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa

kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 646,64 eurolt

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja selle põhjendused

1. Hagiavalduse kohaselt on hageja omanike mittetulundusühing, mille eesmärgiks on üldkasutatava

territooriumi ühine majandamine ja ühingu liikmete ühiste huvide esindamine. Hageja võib oma nimel

omandada varalisi ja mittevaralisi õigusi ning kanda kohustusi, olla hagejaks või kostjaks kohtus.

Hagejal on oma vara, iseseisev bilanss ja pangaarve.

2. Hageja valdab, kasutab ja käsutab iseseisvalt kogu talle kuuluvat vara: tal on õigus vara osta, müüa,

koormata piiratud asjaõigusega, anda üürile, kinkida, rentida. Hagejal on põhikirja järgi õigus

iseseisvalt määrata kindlaks oma teenuste tariifid ja hinnad. Hageja liikmeteks on Maardu Kallasmaa 3

asuva hoone kaasomanikud. Teised isikud ei saa olla hageja liikmeteks. Hagejal on õigus sõlmida

elamu teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid juriidiliste ning füüsiliste isikutega või teha neid töid

ise. Hageja haldab ja majandab hoonet Maardus, asukohaga Kallasmaa tn 3.

3. Kallasmaa tn 3 hoones olid kostja 1 kasutuses alates 2016 kuni 01.11.2024 eluruumid nr 86, nr 88 ja

nr 93a. Kostja 2 kasutuses oli alates 04.09.2014 kuni 01.11.202 eluruum nr 83. Kostja 3 kasutuses oli

alates 2016 kuni 01.11.2024 eluruum 85. Kuni avalduse esitamiseni on kostja 3 kasutuses eluruum nr

91. Eluruumide kuuluvust tõendab registri väljavõte ja hageja seadusliku esindaja J P seletus. Kostjad

müüsid eluruumid nr 83, 85, 86, 88 ja 93 18.10.2024 müügilepingu ja asjaõiguslepinguga. Eluruumid

anti 01.11.2024 aktiga ostjale üle.

4. Kuna kostjad tasusid eluruumide ülalpidamise eest ebaregulaarselt, pöördus hageja 14.03.2025

võlgnevuse sissenõudmiseks nende vastu maksekäsu kiirmenetluse avaldusega kohtusse. Vaatamata

sellele, et kostjad ei olnud hageja liikmed, kasutasid nad igakuiselt oma eluruumide ülalpidamiseks

koos teiste hoone kaasomanikega hageja osutatud hooldusteenuseid: hoone ja hoone ümbruse

koristamine, elektriku, santehniku, raamatupidaja ja juhataja teenused ning kommunaalteenused ehk

prügivedu, külm vesi, kanalisatsioon ja elektrienergia. Kuna hoones on ainult elektriküte, on

kulutused elektrienergiale kaasomanikele olulised. Teenused olid kostjatele kasulikud. Hagejal oli tahe

tegutseda kostjate kasuks. Kohtusse pöördumise ajaks oli kostjate võlgnevus teenuste ja kantud

kulutuste eest 8549,75 eurot. Pärast seda, kui hageja oli kohtusse pöördunud, tasus kostja 3

ajavahemikul 01.04.2025 kuni 15.05.2025 tema omandisse jäänud eluruumi 91 a ülalpidamise eest

286,28 eurot.

5. Kostjate võlgnevus 8263,47 eurot kujunes järgmiselt. Kostjal 1 on vastavalt arvele nr 2711

31.10.2024 eluruumi nr 86 ülalpidamise eest tasumata 1090,52 eurot, eluruumi nr 88 eest vastavalt

arvele nr 2713 31.10.2024 tasumata 1395,77 eurot ja eluruumi nr 93a eest vastavalt arvele nr 2720

31.10.2024 tasumata 422,26 eurot. Kokku on kostja 1 võlgnevus 2908,55 eurot. Viimati tasus kostja 1

eluruumide nr 86 ja nr 88 eest mais 2024 ja eluruumi nr 93a eest oktoobris 2024.

6. Kostjal 2 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2709 eluruumi nr 83 eest tasumata 2404,93 eurot.

Viimati tasus kostja 2 eluruumi nr 83 eest 2023. a novembris. Kostjal 3 on vastavalt 31.10.2024 arvele

nr 2728 eluruumi nr 85 ülalpidamise eest tasumata 1314,06 eurot ja eluruumi nr 91a eest vastavalt

31.03.2025 arvele nr 3121 tasumata 1922,21 eurot. Kostja 3 tasus 01.04.2025 eluruumi nr 91a eest

96,28 eurot. 23.04.2025 tasus kostja 3 selle eluruumi eest 90 eurot ja 15.05.2024 tasus ta 100 eurot.

Kokku tasus kostja 3 ajavahemikul 01.04.2025-15.05.2025 286,28 eurot. Eluruumi nr 91 a eest on

kostjal 3 tasumata 1635,93 eurot ning kahe eluruumi eest kokku on kostja 3 võlgnevus 2949,99 eurot.

7. Kõik arved saatis hageja õigeaegselt kostjate e-posti aadressile: xxx. Laekumised tõendavad, et

kostjad tasusid eluruumide ülalpidamise eest osaliselt. Osaliste maksetega tunnistasid kostjad oma

kohustust tasuda hagejale osutatud teenuste eest ja hüvitada kantud kulutused. Kostjad ei ole esitanud

pretensioone teenuste kvaliteedi või kulutuste vajaduse ning suuruse osas. Vaatamata hageja

korduvatele meeldetuletustele pole kostjad võlgnevust tasunud. Hageja viitas VÕS § 1018 lõigetele 1

ja 2.

8. Hageja palus kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista 2908,55 eurot, kostjalt 2 2404,93 eurot ning

kostjalt 3 2949,99 eurot.

9. Hagivalduse täienduses korrigeeris hageja nõuet ja palus kostjatelt kogumis välja mõista 8263,47

eurot. Kostjal 1 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2711 eluruumi nr 86 ülalpidamise eest tasumata

1090,52 eurot, eluruumi nr 88 eest vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2713 tasumata 1395,77 eurot ja

eluruumi nr 93a eest vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2720 tasumata 422,26 eurot. Kokku on kostja 1

võlgnevus 2908,55 eurot. Kostjal 2 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2709 eluruumi nr 83

ülalpidamise eest tasumata 2404,93 eurot. Kostjal 3 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2728 eluruumi

nr 85 ülalpidamise eest tasumata 1314,06 eurot ja eluruumi nr 91a eest vastavalt 31.03.2025 arvele nr

3121 tasumata 1922,21 eurot. Kostja 3 tasus 01.04.2025 eluruumi nr 91 a eest 96,28 eurot. 23.04.2025

tasus kostja 3 90 eurot ja 15.05.2023 veel 100 eurot. Kokku tasus kostja 3 perioodil 01.04.-15.05.2025

286,28 eurot. Eluruumi nr 91a eest on tasumata 1635,93 eurot. Kostja 3 võlgnevus kahe eluruumi eest

kokku on 2949,99 eurot.

10. Hageja palus kostjalt 1 välja mõista eluruumide ülalpidamise võlgnevusena 2908,55 eurot. Hageja

palus kostjalt 2 välja mõista eluruumide ülalpidamise eest võlgnevusena 2404,93 eurot. Hageja palus

kostjalt 3 välja mõista eluruumide ülalpidamise eest võlgnevusena 2949,99 eurot.

11. 25.11.2025 seisukohas ei nõustunud hageja kostjate väidetega, et võlgnevus on ebaõigesti

arvestatud ja liiga suur. Hageja ei ole pidanud kostjaid ühistu liikmeteks. Kuna kostjad kasutasid

hädavajalikke teenuseid, pidid nad teenuste eest tasuma. Tasumise kohustus tulenes mitte ühingu

põhikirjast ja ühingu liikmelisusest, vaid sellest, et tarbitud teenuste eest tuleb tasuda.

12. Kostjad ei ole kunagi teinud ettemakseid hageja remondifondi. Alates eluruumide ostmisest

Kallasmaa 3 elamus sõlmisid pooled maja remonditööde ehk remondifondi maksete tasumise osas

suulise kokkuleppe. Kokkuleppe kohaselt pidid kostjad maksma remondikulusid kord aastas tegelike

tööde tegemise järel ning see summa lisati detsembrikuu arvele. Kostjad varasemalt sellist praktikat ei

vaidlustanud ning tasusid kõik varasemad arved aastatel 2022 kuni 2023. Näiteks 2022. aastal

moodustasid remondikulud 3,14 eurot/m², 2023. aastal 0,433 eurot/m². 2024. aastal olid müüdud

eluruumide eest kulud 17,8677 eurot/m² ja korteri 91a eest 19,5364 eurot/m².

13. Majal on 5 korrust, kõik kuus kostjatele kuuluvat eluruumi asusid maja 5. korrusel. Majas teostati

koridoride remont kolmel korrusel ehk viiendal, neljandal ja kolmandal. Koridorides värviti laed,

krohviti ja värviti seinad, vahetati põrandakatted. Remont oli vajalik, sest krohv kukkus inimestele

peale ja linoleumis olid augud. Hageja esitas 5. korruse koridorist tehtud fotod enne ja peale remonti.

Koridoride remont tõi kostjatele kasu, sest suurendas nende vara väärtust.

14. 2024.a. oktoobris müüdi ruumid nr 83, 85, 86, 88 ja 93a, mistõttu oktoobrikuu arvetel kajastati

2024. aastal tehtud tööde remondikulude osa oktoobri 2024 seisuga. Kuna eluruumi ei müüdud, on

selle korteri osas remondikulud kajastatud 2024. aasta detsembrikuu arvel vastavalt varem kehtinud

praktikale ja suulisele kokkuleppele. Hageja esitas arve nr 2878 2024. a detsembri eest. Kõik arved on

esitatud perioodi eest, mil kostjad olid eluruumide omanikud.

15. Kostjad keeldusid remonditööde eest tasumisest, sest kostjate seadusliku esindaja N G sõnul pidi

hageja koridoride remondi tellima tema ettevõttelt. Samas selgus kostjate andmete kontrollimisel, et

kostjatel polnud üle 4 aasta ühtegi töötajat, mis andis hagejale aluse kahelda nende ettevõtete oskuses

teostada kvaliteetseid remonditöid.

16. Hagis on korteri 91a võlasumma toodud seisuga 31.03.2025. Pärast hagi menetlusse võtmist on

kostja 3 tasunud eluruumi nr 91 a eest 580 eurot. Kostja 3 märkis maksekorralduses nende arvete

numbrid, mida ta tasus. Kõik need arved on kostjale 3 esitatud pärast hagi kohtusse esitamist (arve nr

3283 mai 2025 eest, nr 3364 juuni 2025 eest, nr 3445 juuli 2025 eest ja nr 3527 august 2025 eest).

Seega tasus kostja 3 jooksvaid arveid, mitte neid arveid, milliste alusel on nõue esitatud kohtule.

17. Kostjate kompromissettepanekuga hageja ei nõustunud, sest pidas seda alusetuks. Hagi nõudest on

tasumata remonditööde summa 3511,52 eurot. Ülejäänud on tasumata hooldustööd ja tarbitud

kommunaalteenused. Kompromissi sõlmimisel poleks arusaadav, mille eest kostjad tasuvad.

18. MTÜ Kallasmaa kaasomanikud tegutseb 2014. aastast. Varem maja hooldusega tegelenud MTÜ

Kallasmaa 3 kuulutati pankrotis olevaks, mistõttu maja elanikud jäid külmas majas ilma vee, soojuse ja

elektrita. Kuna eluruumid ei olnud jagatud korteriomanditeks, ei saanud elamus moodustada

korteriühistut. Enne hageja asutamist tegutses elamu ühes osas juriidiline isik, kellele kuulusid kõik

eluruumid esimesel ja osa teisel korrusel ning elamu teisest kuni viienda korruseni tegutses eluruumide

omanike ühing. Nimetatud ühing asutas hageja.

19. Tehnosüsteemide liitumispunktid olid mõlemale maja osale eraldi välja ehitatud. See andis

võimaluse sõlmida kõik vajalikud lepingud ja iseseisvalt ning eraldi. Kui kulud olid seotud elamu

üldkonstruktsioonidega, näiteks katuse remondiga, jaotati need kulud kogu maja eluruumide omanike

vahel. Siseruumide ehk koridoride vms eest tasub kumbki ühing kulusid eraldi.

20. Elamus ei ole keskkütet ning eluruume köetakse elektriga. Kõiki kommunaalteenuseid saavad

eluruumide omanikud hageja kaudu. Eluruumide omanikel puudub võimalus sõlmida lepinguid otse

hankijatega, kuna eluruumid pole jagatud korteriomanditeks. Seega on hageja teenuste vahendajaks

eluruumide omanike ja hankijate vahel. Vahendustegevusest saavad kostjad kasu ja see vastas nende

huvidele ja tahtele, sest muul viisil ei saaks kostjad ühtegi eluruumide ülalpidamise- ja

kommunaalteenust, mis teeks eluruumide kasutamise võimatuks. Lisaks tegi hageja majas

hädavajalikke renoveerimistöid, mis parendasid elamu seisundit ja ohutust. Remonditi elamu katus ja

koridorid kolmandal, neljandal ja viiendal korrusel. Hageja esitas katuse remondi kohta fotod.

21. Remondi tulemusena suurenes kostjate eluruumide väärtus. Kui mõni aeg tagasi osteti majas

eluruume 10 000 euro eest, siis nüüd maksavad need keskmiselt 40 000 eurot. Järelikult tõid hageja

remonditööd kostjatele olulist kasu.

22. Aastatel 2017 kuni 2023 tunnistasid kostjad nende kasuks ja nende eest hageja kantud kulutusi

ning tasusid neile esitatud arveid. Järelikult kiitsid kostja hageja majandamise heaks. Hageja selgitas

elamu hooldus- ja kommunaalteenuste kulude kujunemist ning jagunemist. Maja hoolduse tariif on

kehtiv alates 2018. aastast ja on 0,40 eurot eluruumi ruutmeetri kohta. Hoolduse tasusse kuulub

majajuhi, raamatupidaja ja koristaja töötasu koos maksudega, tehnosüsteemide hooldustasud

(elektrisüsteem, vee- ja kanalisatsiooni süsteemid), koristustarbed, bürootarbed, muruniitmine ja muud

maja hooldusega seotud kulud.

23. 2025. aastal oli koristaja palk koos maksudega 535,20 eurot (muutus 2024. aastal), raamatupidaja

palk maksudega 200,70 eurot (ei ole muutunud 2015. aastast), majajuhi palk maksudega 199,50 eurot

(ei ole muutunud 2015. aastast), elektri käidukorraldaja tasu 58 eurot (muutus 2025. aastal),

santehnilise hoolduse tasu 50 eurot (ei ole muutunud 2015. aastast). Sellele lisanduvad koristustarbed 5

eurot vastavalt vajadusele, pangateenused 2 eurot, muru niitmine 19,14 eurot ja raamatupidamise

tarkvara 65,10 eurot (alates 2024. aastast). Kui jagada eeltoodud summa 2625,10 m2 kohta, mis on

hageja hoolduses olev eluruumide pindala, on tulemuseks 0,432 eurot ruutmeetri kohta.

24. Kommunaalteenuste saamiseks on hageja sõlminud lepingud ehk lepingu AS-ga xxx vee

tarbimiseks ja heitvee ärajuhtimiseks, AS-ga xxx elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks, xxx AS-ga

prügiveoks, xxx OÜ-ga käidukorralduseks ja xxx OÜ-ga santehniliseks hoolduseks. Kogu majaosa

arved tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest maksab hageja ja jagab kulud eluruumi omanike

vahel. Elekter jaotatakse vastavalt iga korteri arvesti näitude alusel vastavalt tarbitud kogusele AS xxx

tariifide alusel. Üldelektri kulu, milleks on kuu- ja ampritasu ning üldvalgustuse kulu, samuti vee

soojendamise kulu külmal ajal jaotatakse eluruumide vahel. Vee- ja kanalisatsioonikulu jaotatakse iga

korteri näitude alusel vastavalt tarbitud mahtudele AS xxx tariifide alusel. Prügiveo kulu jaotatakse

võrdselt kõigi eluruumide omanike vahel. Kostjad said teenuseid vastavalt nende tarbimistele.

25. Kostjad kasutasid hageja teenuseid ning andsid oma eluruumid üürile, saades igakuiselt kasu.

31.12.2024 on arve nr 2878 esitatud eluruumi nr 91a eest, mis kuulus kostjale 3. Arve näitab, kuidas

on kulud kujunenud ja kuidas on neid arvestatud. Kulude kujunemist kinnitavad hankijate arved.

26. Samal viisil jagatakse remondikulud ehk kulud tehtud remonditöödele. Kaasomanike õiguslik alus

remonditööde teostamiseks ja nende kulutuste hüvitamise nõue tuleneb AÕS § 72 lõikest 4. Kuigi

kostjad ei olnud hageja liikmed, olid nad Kallasmaa 3 elamu kaasomanikud. Hageja tegi töid elamu

säilitamiseks kostjatele kui kaasomanikele. Hageja viitas AÕS § 75 lõikele 1. Hageja esitas tabeli

kostjatele esitatud ning tasutud ja tasumata arvete kohta.

27. Lõplikes seisukohtades jäi hageja oma nõude juurde, kuid täpsustas nõuet kostja 3 vastu. Pärast

hagi esitamist tasus kostja 3 eluruumi nr 91 eest 144,81 euro võrra enam, kui oli märgitud hagis.

Hageja palus seetõttu mõista kostjalt 3 hageja kasuks välja võlgnevus 2805,18 eurot (hagiavalduses oli

nõue varem 2949,99 eurot). Ülejäänud hageja nõuded jäävad samaks. Kostjalt 1 palus hageja välja

mõista 2908,55 eurot ja kostjalt 2 2404,93 eurot.

28. Kallasmaa tn 3 hoone oli kaasomandis. Elamu katus, välisseinad, koridorid, trepikojad, koridoride

aknad, välisuksed, katus ning tehnosüsteemid kuuluvad kaasomanikele. Kõigil kaasomanikel on

kohustus hoolitseda kaasomandi eseme eest. Hageja lähtus kaasomanike huvidest, mitte ainult oma

liikmete huvidest.

29. Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista riigilõivu 1120 eurot, maksekäsu

kiirmenetluse kulud 60 eurot ning kulud õigusabile. Õigusabi osutati hinnaga 100 eurot tunnis.

Dokumentidega tutvumiseks, ühise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 5,5 tundi

ehk 550 eurot. Liitmise taotluse koostamiseks kulus 1,5 tundi ja 150 eurot. 04.06.2025 kohtu

määrusega tutvumiseks ja hagiavalduse tervikteksti koostamiseks kulus 3,5 tundi ehk 350 eurot.

22.08.2025 kohtu kirjaga tutvumiseks ja hagi parandamiseks kulus 1 tund ja 100 eurot. Kostjate

vastusega tutvumiseks ja vastamiseks kulus 4 tundi ja 400 eurot. Lõplike seisukohtade ja

menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 2,5 tundi ja 250 eurot. Hageja menetluskulud kokku on

2980 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.

Kostjate vastuväited

30. Kostjad tunnistasid nõuet osaliselt, kuid pidasid kogu nõuet põhjendamatuks. Kostjad leidsid, et

hageja on tasutud summasid valesti arvestanud, mille tõttu on hagis nõutav 8263,47 eurot alusetu.

Kostjad on valmis tasuma hageja kasuks ühekordse maksena 4000 eurot kogu võlgnevuse katteks.

31. Kuna kostjad ei ole kunagi olnud MTÜ liikmed, ei tulene neile seadusest ega MTÜ põhikirjast

liikme kohustusi, sealhulgas kohustust tasuda liikmemaksu, eraldiseisevaid fondimakseid või muid

tasusid, mis on kehtestatud üksnes MTÜ liikmete üldkoosoleku otsusega. Tulenevalt eeltoodust on

hageja remondifondi nõue alusetu. Käsundita asjaajamise puhul on hagejal õigus nõuda üksnes

vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamist VÕS § 1023 lg 1 ja 2 alusel.

32. Kostjad ei nõustu remondifondi nõudega, kuna kostjaid ei ole remondist teavitatud ning remonti ei

ole tehtud. Fiktiivne fondi kogumine ilma reaalsete või planeeritud tööde aluseta ei vasta VÕS-st

tulenevale vajaliku kulutuse kriteeriumile. Kui remondifondi kogutakse püsivalt ja üldiselt tulevasteks

ebamäärasteks töödeks, mitte kohese ja vajaliku remondi teostamiseks, on alus väita, et see ei ole VÕS

§ 1023 lg 1 mõistes mõistlikult vajalik kulutus. Remondifondi maksmise kohustus tuleneb tavaliselt

KÜ või MTÜ liikmelisusest ja sellega seotud kohustustest. Kuna kostjad ei olnud MTÜ liikmed,

tähendaks maksmise nõudmine seda, et MTÜ surub kostjatele peale liikmelisusele omast kohustust.

33. Hageja peab tõendama, et remondifondi maksete näol oli tegemist konkreetsete ja vajalike tööde

finantseerimisega, mis tõid kostjatele selget kasu. Kui tegu oli vaid raha kogumisega tuleviku tarbeks,

on nõue ebamäärane ja alusetu. Nõue remondifondi osas on alusetu ka seetõttu, et see tekkis alles siis,

kui kostja 1 kinnistud nr 86, 88 ja 93, kostja 2 kinnistu nr 83 ja kostja 3 kinnistu nr 85 olid oktoobris

2024 võõrandatud. Enne seda remondifondi arvetel ei olnud. Sama perioodi arvetel (ehk oktoobris

2024) on võõrandatud korterite arvetel märgitud remondifondi eest nõutav tasu, kuid kostja 3

omandisse jäänud korteri nr 91 arvel on remondifondi real vaid summa 0,00. Tagasiulatuvalt pärast

võõrandamist tekkinud kulude hüvitamist nõuda ei saa.

34. Hageja on esitanud kohtule valeandmeid. 23.04.2025 tasus kostja 3 oma eluruumi eest 90 eurot ja

15.05.2023 veel 100 eurot. Kokku tasus kostja ajavahemikul 01.04.-15.05.2025 286,28 eurot. Seega

jääb eluruumi nr 91a eest tasumata 1635,93 eurot. Kokku on kostjal 3 kahe eluruumi eest võlgnevus

hageja ees 2949,99 eurot. Kostja on tasunud igakuiselt korteri nr 91/1 eest. Viimane makse on tehtud

30.09.2025. Kostja 3 on teinud veel 6 makset kogusummas 580 eurot, mis tuleb nõudest maha arvata.

Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata summas, mis ületab kompromisspakkumist 4000 eurot.

35. Hageja remondifondi nõue on alusetu, sest kostjad ei ole MTÜ liikmed. See nõue ei ole

põhjendatud VÕS § 1023 lg 1 alusel käsundita asjaajamisena.

Kohtuotsuse põhjendused

36. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab

vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1

sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.

37. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) hageja haldab osaliselt Kallasmaa 3 elamut, kuid elamu ei ole jagatud korteriomanditeks ning

kostjad ei ole hageja kui mittetulundusühingu liikmed;

2) kostjale 1 kuulusid kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruumid nr 86, nr 88 ja nr 93;

2) kostjale 2 kuulus kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruum nr 83;

3) kostjale 3 kuulus kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruun nr 85;

4) kostjale 3 kuulub jätkuvalt Kallasmaa 3 elamus eluruum nr 91.

38. Pooled vaidlevad selle üle, millised summas peavad kostjad tasuma hagejale Kallasmaa 3 elamus

eluruumide valdamise ja kasutamisega seotud kulusid, sealhulgas remondi teostamisega seotud

kulusid. Kostjad avaldasid hagile vastates, et nad tunnistavad nõuet osaliselt, kuid ei toonud selgelt

summaliselt välja, millises ulatuses nad hagi õigeks võtavad. Kompromissina pakkusid kostjad

hagejale 4000 euro tasumist, toomata seejuures ühegi kostja osas selgelt välja, millise osa see vastava

kostja võlgnevusest peaks moodustama. Teisalt ei ole kostjad esitanud hageja nõudele muid sisulisi

vastuväiteid peale selle, et kuna nad ei olnud hageja liikmed, ei pidanud nad tasuma makseid

remondifondi, sest tegu oli fiktiivse maksega ilma tegeliku remondi teostamiseta.

39. Hageja omakorda leidis, et kostjad kasutasid igakuiselt eluruumide kasutamisega seotud teenuseid,

sealhulgas hoone haldamise ja korrasolekuga seotud teenuseid ning kommunaalteenuseid, milliseid

said nad kasutada hageja kaudu. Kostjad on varasemalt tasunud hageja esitatud arved ilma vastuväiteid

esitamata. Hageja selgitas, millised olid need hoone haldamise ja kasutamisega seotud teenused,

milliseid ta kostjale osutas. Kostja selles osas vastuväiteid ei esitanud.

40. Remondifondi maksete osas selgitas hageja, et tegu ei ole ettemaksetega, vaid kostjatega sõlmitud

suulise kokkuleppe alusel tasusid nad kord aastas tegelike tööde eest ning summa lisati detsembrikuu

arvetele. Kulude suuruse arvutamisel lähtuti eluruumide pindade suurusest. Remondina tehti elamus

kolmanda, neljanda ja viienda korruse koridoride remont, mis oli vajalik ning suurendas kostjate

eluruumide turuväärtust. Lisaks parandati katus. Kuna enamik kostjatest võõrandas oma eluruumid

oktoobris, lisati remondikulude makse viimasele arvele. Nendele hageja väidetele kostjad täiendavaid

vastuväiteid ei esitanud.

41. Menetluse kestel vähendas hageja oma nõuet kostja 3 vastu ning palus algse 2949,99 euro asemel

välja mõista 2805,18 eurot. Kostjalt 1 palus hageja välja mõista 2908,55 eurot ja kostjalt 2 2404,93

eurot. Ülejäänud kostja 3 maksed ei olnud tasutud mitte hagiavalduses toodud võlgnevuse katteks, vaid

jooksvate arvete katteks. Kostja 3 ka sellele vastuväidet ei esitanud. Kuna hageja vähendas menetluse

kestel nõuet 3 kostja vastu, tuleb vähendatud ulatuses lugeda hageja nõudest loobunuks. Kohus võtab

vastu hageja loobumise kostja 3 vastu nõude summas 144,81 eurot. Eeltoodud osas lõpetab kohus

menetluse käesolevas tsiviilasjas.

42. Kuna hageja on oma nõuet täiendavalt põhistanud ja tõendanud kooskõlas kohtu 15.10.2025

pöördumises toodud selgitustega (dtl 483-485), kuulub hageja nõue täielikus ulatuses rahuldamisele.

Kostjad ei ole hageja täiendavatele väidetele ja tõenditele ka vastuväiteid esitanud.

43. Iseenesest ei nõustu kohus poolte väidetega, et kuna kostjad ei olnud hageja kui

mittetulundusühingu liikmed, on hageja ja kostjate vahel üksnes käsundita asjaajamisest tulenev

õigussuhe. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad olid samuti Kallasmaa 3 elamu kaasomanikud, kuigi

nad ei olnud hageja kui mittetulundusühingu liikmed. Hageja esitas kohtule ka kinnistusregistri

väljavõtte (dtl 44-339), mille kohaselt kuulub elamu nende omanike kaasomandisse ja korteriomandeid

moodustatud ei ole. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad 1 ja 2 võõrandasid neile kuuluvad eluruumid

ning kostja 3 jäi vaid ühe eluruumi omanikuks (18.10.2024 notariaalselt tõestatud müügileping, dtl

344-359, valduse üleandmise akt 01.10.2024, dtl 360-363).

44. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Pooled ei

vaidle iseenesest selle üle, et kokkuleppe alusel valdasid Kallasmaa 3 osad kaasomanikud oma

eluruume hageja kui mittetulundusühingu kaudu ning kostjad tasusid omakorda hagejale varasemalt

elamu valdamise ja kasutamisega seotud kulusid. AÕS § 71 lg 4 näeb ette, et kaasomanikul on õigus

teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt

kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Eeltoodust tuleneb, et osad kaasomanikud võivad teha elamu säilitamiseks vajalikke remonditöid ning

nõuda nende kulutuste hüvitamist, arvestades teiste kaasomanike omandiosade suurust. Seejuures ei

ole selliste kulutuste tegemiseks vajalik teiste kaasomanike eelnev nõusolek.

45. Ühtlasi tuleneb VÕS § 75 lõikest 1, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud

kahju ja kulutusi. Seega lasus kostjatel seadusest tulenev kohustus kanda eluruumide valdamise ja

kasutamisega seotud kulutusi ning hüvitada teistele kaasomanikele elamu vajaliku remontimisega

seotud kulutusi. Elamu teistel kaasomanikel oli õigus oma ühiste kulude kandmiseks asutada

mittetulundusühing ning hagejal kui mittetulundusühingul on omakorda õigus nõuda oma liikmete eest

kulutuste hüvitamist. Teise isiku esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudeõigust reguleerib

iseenesest VÕS § 1042 ning kostjad ei ole esile toonud ühtegi VÕS § 1042 lõikes 2 toodud asjaoludest,

mis hageja nõude rahuldamise nende vastu välistaks.

46. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja esitas kostjate vastu nõude tulenevalt oma arvetest nr 2711,

2713, 2720, 2709, 2728, 3121 (dtl 364-369), millised kostjad tasusid osaliselt (konto väljavõte dtl 448-

450). Kostjad esitasid samuti konto väljavõtte enda tasutud summade kohta (dtl 479-481) ning hageja

arvestas nõude muutmisel kostjate tasutud neid summasid, mis olid makstud nimelt hagiavalduses

viidatud arvetele viidates.

47. Hageja esitas kohtule arved, mis olid kostjatele esitatud 2023. a jaanuaris ja 2024. a jaanuaris (dtl

503-508). Nendel arvetel olid samuti märgitud remondikulud vastavalt elamispindade suurustele.

Vaidlus puudub, et kostjad on need arved tasunud. Seega on esitatud tõendid kooskõlas hageja väitega,

et poolte kokkuleppe alusel lisati kord aastas kostjate arvetele summad tegelikult tehtud remonditööde

eest ning kostjad olid sellise kokkuleppega nõus.

48. Hageja esitas kohtule oma pearaamatu väljavõtte (dtl 509) remondikulude kohta 2024. aastal ning

fotod elamu koridorist enne ja pärast remonti (dtl 511-517). Fotodelt nähtub, et koridorid olid

remonditud. Hageja esitas fotod ka elamu katusest enne ja pärast remonti (dtl 520-523). Hageja esitas

arved remonditööde kohta (dtl 528-533) ning raamatupidamise väljavõtte (dtl 538), mis tõendab, et

kulude tasumist nõuti ka teistelt kaasomanikelt. Eeltoodud tõenditega kogumis on tõendatud hageja

väide, et hageja ei nõudnud kostjatelt mitte hüpoteetiliste maksete tasumist remondifondi, vaid

tegelikult teostatud remondi kulusid vastavalt kostjate eluruumide suurustele. Sellise nõude esitamise

õiguslik alus tulenes seadusest.

49. Ühtlasi selgitas hageja seda, kuidas on kujunenud kostjatele esitatud arvetel märgitud summad (dtl

518, 524) koos hagejale endale esitatud kommunaalkulude arvete (dtl 525-526, dtl 534-537) ning

raamatupidamise väljavõttega (dtl 543). Viidatud tõendid tõendavad, et hageja kandis tegelikult

kommunaalkulud, millised olid vajalikud kostjate eluruumide kasutamiseks. Kostjad ei esitanud

sisulisi vastuväiteid hageja kommunaalkuludest tulenevale nõudele. Kuna kostjad ei esitanud

vastuväiteid ka hageja täiendavatele tõenditele seoses remondikuludega, loeb kohus esitatud tõendite

alusel tõendatuks, et hageja nõudis kostjatelt tegelikult teostatud remondikulude hüvitamist. Eeltoodut

kokku võttes kuulub hageja nõue tervikuna rahuldamisele.

50. Kostjalt 1 tuleb hageja kasuks välja mõista 2908,55 eurot. Kostjalt 2 tuleb hageja kasuks välja

mõista 2404,93 eurot. Kostjalt 3 tuleb hageja kasuks välja mõista 2805,18 eurot.

51. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus tegi otsuse kostjate kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab,

et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

52. Hageja ei toonud oma menetluskulude taotluses välja, milliselt kostjalt tuleb välja mõista milline

osa menetluskuludest. Kuna hageja ei esitanud kostjate vastu ühist nõuet ega solidaarset nõuet, tuleb

iga kostja kanda jääva menetluskulude summa määratlemisel arvestada antud kostja vastu esitatud

nõude suurust. Menetlusse jäänud nõuete kogusumma oli 8118,66 eurot, millest nõue kostja 1 vastu

moodustas 35,8%, nõue kostja 2 vastu 29,62% ning nõue kostja 3 vastu 34,58%. Hageja

menetluskuludest tuleb seega kostja 1 kanda jätta 35,8%, kostja 2 kanda 29,62% ning kostja 3 kanda

34,58%.

53. Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista riigilõivu 1120 eurot, maksekäsu