2-25-17065/21 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.02.2026, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-25-17065

Tsiviilasi

Xi hagi Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu vastu

reaalservituudi

takistuse

kõrvaldamiseks,

kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks ja viivise

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

3745,85 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: X (isikukood: XXX; aadress xxx; tel: xxxx;

e-post: xxx);

Hageja lepinguline esindaja: Danil Lipatov (e-post: xxx);

Kostja: Tallinn, Lehiku tee 9 KÜ (registrikood:

80435640; asukoht Lehiku tee 9, 11912 Tallinn; tel:

+372 503 4826; e-post: xxx).

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Kohustada Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistut kõrvaldama Lehiku tee 9-xx,

Tallinn (registriosa nr xxxxxx) korteriomandi kasuks Andrekse tee T1 kinnistule

(registriosa nr 1531101) Tallinna notar Tiit Sepp 04.10.2024 koostatud ja

tõestatud servituudi seadmise lepinguga (notari ametitegevuse raamatu nr 4196)

seatud servituudi rikkumine selliselt, et Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu:

a. kõrvaldab servituudialalt, mis on tähistatud määrusele lisatud plaanil

punase ristkülikuga, piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale

värvitud jalgrataste parkimisala tähistuse;

b. teeb kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga:

i. servituudiala pikematele äärtele kaks katkematut valget joont

paksusega 10 cm, mis oleksid parkimiskoha lühemate äärtega

perpendikulaarsed;

ii. Lehiku tee 9 elamu suhtes kaugemale äärele märgistuse „xx“ nii, et

iga arv ehk „x“ ja „x“ oleks tehtud katkematu valge joonega

paksusega 10 cm, „x“ ja „x“ vahele jääks maksimaalselt 5 cm ning

2-25-17065

et „x“ ja „x“ moodustaksid koos arvu „xx“, kui vaadata

parkimiskohale Lehiku teelt;

3. Kohustada Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistut edaspidi hoiduma Lehiku tee 9-

xx, Tallinn (registriosa nr xxxxxx) korteriomandi kasuks Andrekse tee T1

kinnistule (registriosa nr 1531101) Tallinna notar Tiit Sepp 04.10.2024 koostatud

ja tõestatud servituudi seadmise lepinguga (notari ametitegevuse raamatu nr

4196) seatud servituudi rikkumisest, seal hulgas servituudialale piirete,

jalgrataste hoidjate ja lillevaaside paigaldamisest ning jalgrataste parkimisala

tähistamisest.

4. Jätta rahuldamata Xi hagi Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu vastu

kahjuhüvitise 223,20 euro ja viivise nõuetes.

5. Lugeda käesoleva kohtuotsuse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan (2 lk).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

6. Jätta reaalservituudi rikkumise kõrvaldamise ja rikkumisest tulevikus hoidumise

nõudega seotud menetluskulud kostja Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu kanda.

7. Jätta kahju- ja viivisenõudega seotud menetluskulud hageja Xi kanda.

8. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Hagist nähtub, et Xi omandis on korteriomand aadressil Lehiku tee 9-xx, 11912 Tallinn

(registriosa nr xxxxxx). Korter kuulub kinnistu katastritunnusega 78402:203:7101

koosseisu ning on püsivalt ühendatud kinnistul asuva hoonega ehitisregistri koodiga

120254032. Vastav hoone on jagatud korteriomanditeks ning asutatud on Tallinn, Lehiku

tee 9 KÜ.

2. Kinnistu juures asub naaberkinnistu katastritunnusega 78402:203:0265 (edaspidi: teeniv

kinnistu), millel asuvad hoone elanike parkimiskohad. 04.10.2024 sõlmisid hageja ja

teeniva kinnistu omanik AS TTP (rk: 10093511) reaalservituudi seadmise lepingu, mille

alusel seati teenivale kinnistule tähtajatu ja tasuta reaalservituut igakordse korteri omaniku

kasuks, mille kohaselt saab igakordne korteri omanik õiguse kasutada teenival kinnistul

paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m2, ühe sõiduauto või sellest väiksema

liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks (edaspidi: parkimiskoht). Lepingule on

lisatud ka parkimiskoha täpset asukohta ja ruumikuju näitav plaan.

2-25-17065

3. 30.08.2022 võttis kostja otsuse, mille alusel korraldas kohasel parkimiskohal

jalgrattaparkla. Kostja on teadlik korteri kasuks seatud servituudi olemasolust, kuid kostja

arvates ei võimalda selle eksisteerimine hagejal oma autot parkimiskohale panna. Samas

tunnistab kostja sõnaselgelt, et hageja parkimiskohale paigaldatud piirded, jalgrataste

hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus on kostja omand.

Kostja seaduslik esindaja eemaldas mh hageja parkimiskohalt vastava märgistuse.

4. Teeniva kinnistu omanik AS TTP (rk: 10093511) kinnitas, et tal puuduvad igasugused

kokkulepped või mistahes muud lepingud kostjaga AS-le TTP kuuluvate Lehiku tee ja

Andrekse tee transpordimaa kinnistute kasutamiseks või valdamiseks. Samas peab AS

TTP kostja tegevust ebaseaduslikuks.

5. Hageja palus kostjal mitu korda lõpetada servituudist tulenevate hageja õiguste rikkumine.

Kostja ei lõpetanud hageja õiguste rikkumist.

6. Praegusel juhul teostab kostja võimu vaid kinnistu katastritunnusega 78402:203:7101 üle.

Kostjal puudub igasugune kokkulepe teeniva kinnistu omanikuga, mis võimaldaks kostjal

teostada oma võimu ka teeniva kinnistu piires. Hageja ja teeniva kinnistu omanik sõlmisid

lepingu, mille alusel seati teenivale kinnistule igakordse korteri omaniku kasuks

reaalservituut, mille kohaselt võib igakordne korteri omanik kasutada teenival kinnistul

asuvat parkimiskohta ühe sõiduki parkimiseks. Tegemist on seega reaalservituudiga AÕS

§ 172 lg 1 tähenduses. Kostja omavoliline tegevus ei võimalda enam hagejal teostada

servituudist tulenevat õigust ehk kasutada sihtotstarbeliselt servituudi alusel loodud

parkimiskohta. Kostja omavoliline käitumine kujutab endast servituudi takistust AÕS §

184 tähenduses, mis võimaldab õigustatud isikul nõuda servituudi takistuse kõrvaldamist

AÕS § 89 alusel. Arvestades asjaolud, nõuab hageja, et kostja eemaldaks parkimiskohalt

kõik kostjale kuuluvad objektid – piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale

värvitud jalgrataste parkimisala tähistus. Samas nõuab hageja endise parkimiskoha

märgistuse taastamist ning samas ka korteri numbri märgi „xx“ taastamist. Ehk nõuab

hageja, et kostja teeks parkimiskoha pikematele äärtele kaks valget joont paksusega 10

cm, mis oleksid parkimiskoha lühikesematele äärtele perpendikulaarsed.

7. Arvestades seda, et kostja asus hagejal servituudi teostamist takistama üle aasta tagasi ega

lõpetanud seda vaatamata oma teadlikkusele hageja kui korteri omaniku kasuks

servituudist ning mitmekordsele tähelepanu juhtimisele, et tegemist on servituudi

rikkumisega, leiab hageja põhjendatuks oodata servituudi teostamise takistamise

kordumist. Kostja teadis, et tal puudub igasugune õiguslik alus (kokkulepe teeniva

kinnistu omanikuga, teeniva kinnistu kuulumine hoone korteriomandike kaasomandisse

jne) teenival kinnistul omavoli teostamiseks, kuid otsustas siiski takistuse luua. Samas ei

kõrvaldanud kostja seda takistust terve aasta jooksul. Hageja nõuab seega kostjalt ka

edaspidi servituudi teostamise takistamist hoidumist.

8. 18.09.2025 pöördus hageja juristi poole, et teha uurida oma õigused seoses tekkinud

olukorraga. Juristi soovitusel ja juhendamisel pöördub nüüd hageja kostja vastu kohtusse.

Esmasele konsultatsioonile kulutas hageja kokku 223,20 eurot (180,00 eurot + 24% KM).

Tegemist on otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 3 tähenduses, mis tekkis lepingulisest

võlasuhtest väljaspool. Seega on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist VÕS § 1043, §

1045 lg 1 p 5 ning § 1050 lg 1 alusel. Kui kostja ei oleks servituudi takistust loonud või

2-25-17065

oleks selle varem kõrvaldanud, ei tulnuks hagejal pöörduda juristi poole oma õiguste

selletaolises olukorras uurimiseks (VÕS § 127 lg 4). Samas ei teki kahtlust ka selles, et

reaalservituut AÕS § 172 lg 1 tähenduses, millest oli kostja kogu teadlik, peab kaitsma

selle alusel õigustatud isikut ka sellise kahju tekkimise eest, mis kaasneb servituudi

takistuse loomisega – nr juristi poole pöördumine takistuse kõrvaldamisele

kaasaaitamisega (VÕS § 127 lg 2).

Hageja nõuab viivise tasumist kahjuhüvitise pealt alates käesoleva hagiavalduse esitamise

päevale järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise kohase tasumiseni seadusjärgses ulatuses

TsMS § 367 alusel.

9. Hageja palub:

kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule

katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud

servituudi takistust;

kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule

katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud

servituudi alusel korteriomandi reg.numbriga xxxxxx igakordsele omanikule kasutusse

antud parkimiskohalt piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud

jalgrataste parkimisala tähistus;

kohustada kostja tegema kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024

sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi pikematele äärtele kaks katkematut

valget joont paksusega 10 sm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, mis

oleksid parkimiskoha lühikesemate äärtega perpendikulaarsed;

kohustada kostja tegema kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024

sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi hoonest ehitisregistri koodiga

120254032 kaugemale äärele märk „xx“ nii, et iga arv eraldi „x“ ja „x“ oleks tehtud

katkematu valge joonega paksusega 10 sm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva

välivärviga, et „x“ ja „x“ vahele jääks maksimaalselt 5 sm ning et „x“ ja „x“

moodustaksid koos arvu „xx“, kui vaadata parkimiskohale Lehiku teelt;

Kohustada kostja hoiduma ka edaspidi korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks

kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu

alusel seatud servituudi takistuse tekitamisest;

Kohustada kostja hoiduma ka edaspidi korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks

kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu

alusel seatud servituudi alusel korteriomandi reg.numbriga xxxxxx igakordsele omanikule

kasutusse antud parkimiskohale piirete, jalgrataste hoidjate, lillevaaside paigaldamisest ja

maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistuse panemisest;

Mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 223,20 eurot;

Mõista kostjalt hageja kasuks hagi avalduse esitamisele järgnevast päevast kuni

kahjuhüvitise tasumiseni viivis seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitise pealt;

2-25-17065

10. Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja lähtub veendumusest, et tal

kui kolmandal isikul on tekkinud justkui käsutusõigus teise isiku omandi üle. Nimelt

tunnistab kostja 07.11.2025 seisukohas jooksvalt, et kinnistu katastritunnusega

78402:203:0265 (nn teeniv kinnistu) on üksnes AS TTP (rk: 10093511) omandis ning

kostjal puudub vahetult seadusest tulenev õigus teeniva kinnistu käsutamiseks ehk

juriidilise staatuse määramiseks. Kostja leiab aga, et käsutusõigus teeniva kinnistu suhtes

tuleneb talle hoopis lepingust AS TTP ning kostja vahel. Väide on sisustamata ja

tõendamata.

Muud kostja vastuväited on asjasse mittepuutuvad.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

11. Kostja märgib, et ei tunnista hagi ning palub jätta see rahuldamata.

12. Aastal 2004 valminud elamu, Lehiku tee 9, arendaja, korteriomandite müüja AS TTP

poolt kehtestatud müügitingimuste kohaselt on korteriomandite ostjate sõidukite

parkimine organiseeritud AS TTP kuuluval maal Andrekse teel ja Lehiku teel paiknevates

Lehiku tee 9 kinnistuga külgnevates kiviparketist ehitatud, sõiduteest äärekiviga eraldatud

parklates. Igale korteriomandi ostjale on tagatud tähtajatu sõiduki parkimiskoha

kasutamise õigus.

13. Lehiku tee 9 kinnistuga 78402:303:7101 piirneva AS TTP le kuuluvate kinnistute

Andrekse tee T1 78402:203:0265 ja Lehiku tee T5 78402:204:1940 maale ehitatud

rajatiste, kõnniteede ja parklate valdajaks on alates aastast 2004 olnud Lehiku tee 9

korteriomandite omanikud, kes kasutavad naaberkinnistuid õiguspäraselt, selleks on

kokkuleppeline alus, mida tõendab ja kinnitab asjaolu, et AS TTP maal paiknevad

rajatised on ehitatud ja mõeldud konkreetse, Lehiku tee 9 elamu teenindamiseks juba a

priori ning sellel kaalutlusel oli maaomanikul üleüldse lubatud projekteerida ja saada

ehitus-/ kasutusload, lisaks on maaomanik ajalooliselt lubanud ja mitte takistanud nende

parklate ja kõnniteede kasutamist ning valitsemist ka tegelikkuses.

14. Korteriomanikud on alates aastast 2004 tasunud igakuiselt haldusteenust pakkuvale

ettevõttele parklate ja kõnniteede korrashoiu teenuse eest (prügi koristamine, puudealuste

muru niitmine, puude hoolduslõikus, lume lükkamine, lume äravedu, libeduse tõrjumine)

Täna on korteriomanike lepinguline partner haldusteenust pakkuv ettevõte Stell Eesti AS.

Korteriomanikud on tasunud ka parklates parkimiskohtade eraldusjoonte ja

parkimiskohtade numbrite uuendamise eest. Parkimiskorra kehtestamise otsuse nimetatud

parklates saab otsustada korteriomandite omanike kokkuleppega või üldkoosoleku

otsusega.

Maaomaniku poolt kehtestatud kord parkimise määramiseks on toimetu, maaomanik ei

saa juhtida seda, kuidas korteriomandite omanikud sisemiselt oma parkimiskorra üle

otsustavad.

15. Aastal 2020 kehtestati kooskõlas maaomanikuga AS TTP , Andrekse tee ja Lehiku tee

parklates liikluskorraldus ning AS Signaal paigaldas parkimist ja peatumist keelavad

liiklusmärgid koos lisatahvliga millel on kirjas: „Välja arvatud KÜ Lehiku tee 9 kirjalikul

loal“

2-25-17065

KÜ Lehiku tee 9, Tallinn juhatuse otsusega 01.04.2024 väljastati kõikidele korteriomandi

omanikele kirjalik parkimisluba vastavuses kehtivale, liiklusmärkidega tähistatud

liikluskorraldusele.

16. Maaomanikul on õigus ise ja otse seada parkimiskohtade servituudid naabermaja

konkreetse korteriomandi suhtes tingimusel, et otsus on tehtud kehtiva parkimiskorralduse

plaani alusel ning kõikide seonduvate asjaoludega arvestades.

17. Lehiku tee 9 korteri nr. xx omanik X lõhkus 18.10.2024 Lehiku tee 9 parklas jalgrataste

parkimisala ohutuspiirded, eemaldas maakülge kinnitatud jalgrattahoidja ning teisaldas

lillevaasid. Järgnevalt joonis värviga uued auto parkimiskoha tähistavad jooned ja värvis

sellele kohale numbri xx ning parkis sinna oma auto.

Hageja parkis temale kuuluva sõiduki tema poolt joonitud ja numbriga tähistatud

parkimiskohale jalgrataste parkimisalas alates 18.10.2024 kuni 13.08.2025, mingeid

takistusi parkimiseks sellel ajaperioodil KÜ juhatus ei teinud.

Majaelanikud avastasid 12.08.2025, et X autost mis oli pargitud jalgrataste

parkimisalasse, on välja voolanud õli, tekkis süttimisoht ning ulatuslik õlireostus. KÜ

juhatus pöördus autoomaniku poole ning kohustas teda ohtlik sõiduk koheselt mujale

parkida ja õlireostus likvideerida, kuid X keeldus. KÜ juhatus kutsus kohale puksiiri ning

13.08. 2025 sõiduk teisaldati, ühtlasi paigaldas KÜ juhatus tagasi maa külge jalgrataste

hoidja, jalgrataste parkimisala ohutuspiirded, lillevaasid, kuhu istutas uued lilled.

18. Korteriühistu üldkoosoleku otsusega 30.08.2022 kinnitatud uue parkimiskorralduse

plaanil on korteri nr. xx parkimiskoht jalgrataste parkimisala paremal küljel ning

tähistatud numbriga xx ja paikneb trepikoja, kus nimetatud korter asub, vahetus läheduses.

Servituudi seadmisega jalgrataste parkimisalasse soovib hageja saada teise parkimiskoha

kasutamise õiguse.

19. Korteriühistu juhatus on korduvalt pöördunud naaberkinnistute omaniku AS TTP poole

küsimusega, kas nende arhiivis on olemas rajatiste, parklate ja kõnniteede

valduskokkulepe korteriomanike varasema esindajaga Ha ja Ho Kinnisvarateenused OÜ

või esindajaga alates september 2018 ISS Eesti AS, meile ei ole vastatud.

KÜ Lehiku tee 9 ei ole AS TTP kinnistute Pihlametsa tee T1, Andrekse tee T1 ja Lehiku

tee T5 kinnistute valdajad, vaid on nimetatud kinnistutel paiknevate, spetsiaalselt

korteromanike tarbeks ehitatud rajatiste, kõnniteede ja parklate valdajad, mida tõendab

asjaolu, et korteriomanikud on tellinud nimetatud rajatiste aastaringse välikoristuse

teenuse ning on tasunud teenuse eest igakuiselt alates 2004 haldusettevõttele mitte aga

maaomanikule AS TTP. Kostja, KÜ Lehiku tee 9 on seisukohal, et ta on parklate ja

kõnniteede seaduslik valdaja ning sellest lähtuvalt on tal õigus seal korraldada parkimist

vastavalt korteriomanike üldkoosoleku otsusele.

20. KÜ Lehiku tee 9 juhatus on otsustanud pöörduda hagiavaldusega Harju Maakohtusse

millega taotleb reaalservituudilepingute ja asjaõiguslepingute, mis ei vasta kehtivale

parkimiskorraldusele, kehtetuks tunnistamist.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

21. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et

hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1

2-25-17065

järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise,

mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega.

22. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:



hagejale kuulub korteriomand aadressil Lehiku tee 9-xx, 11912 Tallinn (registriosa nr

xxxxxx).



Lehiku tee 9 korterelamu asub kinnisasjal, mille katastritunnus on 78402:203:7101.



Lehiku tee 9 korterelamu on jagatud korteriomanditeks ning asutatud on Tallinn,

Lehiku tee 9 KÜ.



04.10.2024 sõlmisid hageja ja AS TTP (rk: 10093511) reaalservituudi seadmise

lepingu (dtl 14-27), mille alusel seati Andrekse tee T1 kinnisasjale (katastritunnus

78402:203:0265) tähtajatu ja tasuta reaalservituut igakordse korteri omaniku kasuks,

mille kohaselt saab igakordne korteri omanik õiguse kasutada teenival kinnistul

paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m2, ühe sõiduauto või sellest väiksema

liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks.



30.08.2022 võttis kostja otsuse, mille alusel korraldas hageja parkimiskohal

jalgrattaparkla. Kostja paigaldas hageja parkimiskohale piirded, jalgrataste hoidjad,

lillevaasid ja värvis maa peale jalgrataste parkimisala tähistuse. Kostja eemaldas

hageja parkimiskohalt sellele viitava märgistuse (jooned, number).

23. Hageja palub:



kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi registriosa nr xxxxxx kasuks kinnistule

katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel

seatud servituudi takistus - kõrvaldama parkimiskohalt piirded, jalgrataste hoidjad,

lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus;



kohustada kostja tegema servituudiala:

a.

pikematele äärtele kaks katkematut valget joont paksusega 10 cm kuival

tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, mis oleksid parkimiskoha lühemate

äärtega perpendikulaarsed;

b. Lehiku tee 9 elamu suhtes kaugemale äärele märgistus „xx“ nii, et iga arv ehk

„x“ ja „x“ oleks tehtud katkematu valge joonega paksusega 10 cm kuival

tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, ning et „x“ ja „x“ vahele jääks

maksimaalselt 5 cm ning et „x“ ja „x“ moodustaksid koos arvu „xx“, kui

vaadata parkimiskohale Lehiku teelt;



kohustada kostjat hoiduma edaspidi korteriomandi registriosa nr xxxxxx kasuks

kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu

alusel seatud servituudi teostamise takistamisest, seal hulgas parkimiskohale piirete,

jalgrataste hoidjate, lillevaaside paigaldamisest ja maa peale värvitud jalgrataste

parkimisala tähistuse panemisest;

2-25-17065



mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 223,20 eurot;



mõista kostjalt hageja kasuks hagi avalduse esitamisele järgnevast päevast kuni

kahjuhüvitise tasumiseni viivis seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitise pealt.

Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et (i) vaidlusalune servituudileping ei ole kehtiv,

kuivõrd maaomanik saab servituudi seada üksnes siis, kui see on kooskõlas kostja poolt

vastu võetud parkimiskorraldusega – kostja on lepingu kehtivuse vaidlustanud hagiga; (ii)

parkla ja sh servituudiala valdusõigus on lepinguga antud kostjale, maaomanik ei ole

senist kasutust takistanud ja on seda aktsepteerinud; (iii) kostja on parkla ja sh

servituudiala hooldamise eest tasunud; (iv) kostjal on võimalik otsustada, kuidas parkla ja

sh servituudiala kasutatakse ja kuidas on seal parkimine korraldatud; (v) hagejale on

eraldatud parkimiskoht jalgrataste parkimisala paremal küljel, see on tähistatud numbriga

xx, servituudi seadmisega jalgrataste parkimisalasse soovib hageja saada teise

parkimiskoha kasutamise õiguse.

24. Pooled ei vaidle, et Andrekse tee T1 kinnisasi kuulub AS TTP (rk: 10093511) omandisse.

04.10.2024 sõlmisid hageja ja AS TTP reaalservituudi seadmise lepingu (dtl 14-27), mille

punkti 3.1 alusel seati Andrekse tee T1 kinnisasjale (katastritunnus 78402:203:0265)

tähtajatu ja tasuta reaalservituut Lehiku tee 9-xx, Tallinn korteri igakordse omaniku

kasuks. Lepingu p 3.2 sätestab, et reaalservituudi sisuks on valitseva kinnistu igakordse

omaniku õigus kasutada teenival kinnistul paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m2,

milline on näidatud maakatastris ruumiandmete tunnustega 306431 ning samuti piiritletud

lepingu lisaks oleval plaanil punase joonega (edaspidi nimetatud servituudi ala) ühe (1)

sõiduauto või sellest väiksema liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks. Teeniva

kinnistu omanikul ei ole õigust servituudi ala kasutada parkimiseks.

AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva

kinnisasja kasuks mh selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud

teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama. Konkreetse kasutusviisi (sisu, mahu) lepivad

kokku teeniva ja valitseva kinnisasja omanikud.

Hageja näol on seega tegemist valitseva kinnisasja omanikuga, AS TTP puhul on tegemist

teeniva kinnisasja omanikuga ning ülalviidatud servituut on kasutusservituut.

25. Hageja on viidanud AÕS §-le 184, mis sätestab, et reaalservituudi teostamise takistamise

korral on õigustatud isikul käesoleva seaduse §-s 89 nimetatud õigused. Õiguskirjandus

märgib, et viidatud sätte rakendusalaks on eelkõige rikkumised, mis ei seisne valduse

rikkumises (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 184 komm, p 3.1). Kuna

kasutusservituutide teostamise võimaluse rikkumised seisnevad enamasti valduse

rikkumises, siis kommenteeritav paragrahv omab kohaldamisala eelkõige

hoidumisservituutide juures (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 184

komm, p 3.4). Seega leiab kohus on viidatud säte käesoleval juhul asjakohane ei ole.

26. Kohus leiab, et asjakohane on AÕS § 184¹, mis sätestab, et kui valitseva kinnisasja

valdajat takistatakse mõne valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks

kinnistusraamatusse kantud servituudi teostamisel, kohaldatakse vastavalt valduse kaitse

kohta kehtivaid sätteid, kui servituuti on ühe aasta jooksul enne rikkumist vähemalt üks

kord teostatud. Õiguskirjanduse kohaselt on viidatud sätte eesmärgiks anda

2-25-17065

reaalservituudiga õigustatud valitseva kinnistu valdajale (mitte ainult omanikule) teenival

kinnistul tegutsedes nii teeniva kinnistu omaniku kui ka vahetult kolmandate isikute vastu

samad õigused, mis on asja valdajal valduse kaitse osas (Asjaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne, § 1841 komm, p 1). Õiguskirjandus märgib, et paragrahv

omab rakendusala eelkõige üksnes kasutusservituutide juures (Asjaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne, § 1841 komm, p 3.1).

AÕS § 32 sätestab, et valdus on tegelik võim asja üle. Valduse kaitse reeglistik on toodud

AÕS 1. peatüki 3. jaos (§-d 40jj). AÕS § 40 lõike 3 kohaselt on valduse rikkumine mh

valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel. AÕS § 44 lõike 1 kohaselt on

valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise

rikkumise ärahoidmist.

Olukorras, kus (i) hageja kasuks on kokkuleppel maaomanikuga seatud kasutusservituut

parkimiskoha kasutamiseks (vt mh dtl 24 – parkimiskoha ruumikuju), (ii) kostja on

eemaldanud parkimiskoha märgistuse ning rajanud parkimiskoha alale jalgrattaparkla, sh

paigaldanud sinna piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja värvinud maha jalgrataste

parkimisala tähistuse (vt mh dtl 31, 184, 194-195 – fotod), on tegemist valduse

rikkumisega, kuivõrd kostja on oma tegevusega takistanud hagejal tegeliku võimu

teostamist tema kasutusse antud maa-alal.

Eeltoodu annab aluse nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasises rikkumise ärahoidmist.

Seega on põhjendatud rikkumise kõrvaldamise nõue. Tulenevalt poolte vahelistest

erimeelsustest ja kostja poolt esitatud seisukohtadest on kohtul alus arvata, et kostja võib

ka edaspidi hageja õigusi rikkuda. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt ka edaspidistest

rikkumistest hoidumist.

27. Asjakohatud on kostja vastuväited. Vaidlusalune servituudileping on kehtiv, vastupidist ei

ole tõendatud ega põhistatud. AS-il TTP kui maaomanikul on õigus oma omandit enda

äranägemise järgi käsutada (AÕS § 68 lg 1), sh on ta vaba sõlmima selle osas

servituudilepinguid. Õigusel ei põhine kostja väide, mille kohaselt saab maaomanik

servituudi seada üksnes siis, kui see on kooskõlas kostja poolt vastu võetud

parkimiskorraldusega. Kostjal on võimalus korraldada parkimist seadusega sätestatud

korras ja ulatuses vaid korterelamu juurde kuuluval maal, vaidlusalune maa aga

korterelamu juurde ei kuulu – tegemist on iseseisva ja eraldiseisva kinnistuga. Asjaolu, et

kostja on lepingu kehtivuse vaidlustanud hagiga, ei mõjuta iseenesest lepingu kehtivust.

Kostja ei ole tõendanud, et parkla ja sh servituudiala valdusõigus on lepinguga antud

kostjale. Lepingu või muu valdusõiguse olemasolu ei saa tuletada sellest, et maaomanik

on senist kasutust talunud.

Samuti ei mõjuta maaomaniku käsutusõigust asjaolu, et kostja on parkla ja sh

servituudiala hooldamise eest tasunud. Juhul, kui kostja leiab, et tasumine on toimunud

alusetult, on võimalik esitada nõue maaomaniku vastu, mitte rikkuda hageja valdust

viidatud parkimiskohale.

Tähtsust ei oma kostja väide, et hagejale on eraldatud parkimiskoht jalgrataste parkimisala

paremal küljel. Kohus lahendab käesolevas asjas üksnes servituudilepingust tulenevat

rikkumist ning hagi rahuldamine ei sõltu sellest, kas hagejale on veel mõni parkimiskoht

kellegi poolt eraldatud ning kas seda on tehtud õiguspäraselt.

2-25-17065

28. Hageja on palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja kohtueelsete õigusabikulude

kahjuhüvitise summas 223,20 eurot ja viivise seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitiselt alates

hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise tasumiseni.

Kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna

põhimõtteliselt hüvitatavad (2-22-17410/44, p 28; 2-16-8751/184, p 28; 3-2-1-84-14, p

24). Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul

mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel hüvitatavad

(2-16-8751/184, p 28; 3-2-1-138-10, p 29).

Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamisel peab kohus hindama:



kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks

hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta (2-22-17410/44, p 28; 2-16-8751/184, p

28; 3-2-1-19-13, p 11)



kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega (2-22-17410/44, p 28; 2-16-

8751/184, p 28; 3-2-1-19-13, p 11)

Õigusabiteenuse korral peab hageja tõendama, mitu tundi talle teenust osutati ning kui

suurt tasu ta ühe tunni eest maksis või peab maksma (3-2-1-19-13, p 11).

Hageja õigusabikulu seisneb esmases konsultatsioonis 22.09.2025 kell 15:30 kestusega 1h

(dtl 38 - arve).

Üldjuhul võib nt advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa

kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha

kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid.

Käesoleval juhul ei nähtu, et esindaja oleks peale konsultatsiooni teinud mingeid

toiminguid, mis õigustaks viidatud kulu hüvitamise. Esindaja ei ole vastaspoolele saatnud

nõudekirja, samuti ei nähtu, et oleks osaletud läbirääkimistel. Seega leiab kohus, et

käesoleval juhul ei andnud nõude esemeks olev kiri asja kohtuvälisele lahendamisele

midagi juurde, mistõttu tuleb kahjunõue jätta rahuldamata.

Siiski nähtub, et viidatud kulu on tekkinud mitte väga pikalt enne hagiavalduse esitamist

ning võib olla seotud hoopis kohtuvaidluse ettevalmistamisega. Kulud, mis tekivad alates

hagi ettevalmistamisest ja hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse TsMS-s ettenähtud

korras, mitte VÕS § 128 lg 3 alusel (RKTKo nr 3-2-1-84-14, p 24).

29. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

30. Kohus selgitab, et on kohtuotsuse resolutsiooni selguse huvides korrigeerinud hagis

esitatud nõude sõnastust, kuid ei ole sealjuures muutnud nõude olemust ja piire. Lisaks on

kohus otsuse täidetavuse ja selguse huvides lisanud sellele servituudiala plaani kahel

leheküljel.

Menetluskulude jaotus

31. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

2-25-17065

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise

rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesoleval juhul on otsus valdavalt tehtud kostja

kahjuks, vaid kahjunõue jäi rahuldamata (kuigi kostja sellele sisulisi vastuväiteid ei

esitanudki) mistõttu tuleb valduse rikkumise nõudega seotud menetluskulud jätta kostja

kanda ning kahjunõudega seotud kulud hageja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

32. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel

leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2

sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik