2-26-1973/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 19. veebruar 2026

Tsiviilasja number

2-26-1973

Tsiviilasi

Bianka Engel-Inderbergi kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a

määrus nr 19792026 kinnistamisasjas nr 96238202550

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Bianka Engel-Inderbergi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Bianka Engel-Inderberg

(isikukood XXXXXXXXXXXXX), esindaja notar Tarvo

Puri

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a määrus nr

19792026 kinnistamisasjas nr 96238202550 ja saata kandeavaldus kande tegemise

otsustamiseks tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2. Rahuldada Bianka Engel-Inderbergi määruskaebus.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Bianka Engel-

Inderbergi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3

ja § 599 lg 1).

ASJAOLUD

1. Bianka Engel-Inderberg (avaldaja) esitas 9. detsembril 2025 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, mille kohaselt kuulub avaldajale kinnisasi

asukohaga XXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXXX), mille kolmandasse jakku on 17.

detsembril 2008 sisse kantud Osaühing BJ TOOTMISE (registrikood 10871546) kasuks

hoonestusõigus (registriosa nr 13055702) tähtajaga 10 aastat. Hoonestusõiguse tähtaeg on

möödunud (hoonestusõigus lõppes 17. detsembril 2018). Avaldaja palub ja annab nõusoleku

teha kinnistusraamatusse järgmised kanded:

-

kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13055702 kolmandast jaost keelumärge

(kande number 5);

-

kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13055702 teisest jaost hoonestaja

omanikukanne (kande number 1);

-

kustutada kinnistu registriosa nr XXXXXXXXX kolmandast jaost hoonestusõiguse

kanne (kande nr 2);

-

sulgeda hoonestusõiguse registriosa nr 13055702.

Puudutatud isikute nõusolekut kande tegemiseks ei ole vaja (kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 494 lg 1 ja § 495). Toimingu eest ei tule tasuda riigilõivu (riigilõivuseaduse (RLS) § 25 lg 1

p 1).

2. Kohtunikuabi määras 8. jaanuari 2026. a määrusega nr 19792026 avalduses esinevate

puuduste kõrvaldamiseks 30. jaanuari 2026 ning hoiatas, et määratud tähtpäevaks puuduste

kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Taotletavate kannete

tegemiseks tuleb kõrvaldada järgmised puudused:

-

esitada Osaühing BJ TOOTMISE notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud

nõusolek hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks;

-

esitada kohtutäitur Elin Vilippuse notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud

nõusolek keelumärke kinnistusraamatust kustutamiseks;

-

tasuda riigilõivu 8 eurot 50 senti.

KRS § 34¹ lg 1 kohaselt on kande kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Lõike 2 p 2 näeb ette, et kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud

isikuks eelkõige asjaõiguse kustutamisel kustutatava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab

asjaõigust kustutatavale asjaõigusele. KRS § 34¹ käsitleb formaalset kandest puudutatust.

Asjaolu, et hoonestusõiguse kandest nähtuv tähtaeg on saabunud, ei anna kinnisasja

omanikule alust ühepoolse kinnitamisavaldusega hoonestusõiguse ja hoonestusõiguse

registriossa kantud keelumärke kustutamiseks. Seadus ei näe ette kande kustutamist tähtaja

möödumisel ilma puudutatud isiku nõusolekuta, välja arvatud juhul kui kinnistusraamatusse

on kantud märkus (KRS § 494 lg 3, millele viitab KRS § 495). KRS § 494 lg 3 ja § 495

koosmõjust tuleneb, et kande kustutamiseks ei ole puudutatud isiku nõusolek vajalik, kui

kinnistusraamatusse on kantud märkus, et kande kustutamiseks piisab tähtaja saabumisest.

Hoonestusõiguse kande juurde vastavat märkust kantud ei ole, seetõttu ei ole kinnisasja

omanikul õigus taotleda kannete kustutamist ilma õigustatud isikute nõusolekuteta. KRS § 35

lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Seega tuleb

kinnistusosakonnale esitada hoonestaja ja kohtutäituri notariaalselt kinnitatud või digitaalselt

allkirjastatud nõusolekud hoonestusõiguse ja keelumärke kinnistusraamatust kustutamiseks

(KRS § 34¹ lg 5 ja 5¹).

KRS § 33 lg 2 järgi tehakse kanne pärast lõivu tasumist. RLS § 77 lg 5 kohaselt tasutakse

kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguse kohta tehtud kande kustutamise eest riigilõivu

25 protsenti täismäärast. Lähtuvalt hoonestusõiguse seadmise tehinguväärtusest (28 724 eurot

45 senti) on riigilõiv hoonestusõiguse kustutamisel 8 eurot 50 senti.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub kinnistusosakonna kohtunikuabi määruse

tühistada ning teha uus määrus, millega teha kandeavalduses taotletud kanded ilma

lisadokumente esitamata ja riigilõivu tasumata.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tuleb hoonestusõiguse kanne ja märge kustutada ilma

puudutatud isikute nõusolekuta, sest hoonestaja ja kohtutäitur olid nende kasuks kannete

tegemisel teadlikud oma kande tähtajalisusest (kande kustumisest hoonestusõiguse tähtaja

möödumisel) ja pidid kande tegemisel ühtlasi nõustuma selle kustumisega hoonestusõiguse

tähtaja saabumisel. Seega nüüd ei ole põhjendatud neilt kustutamisnõusolekut küsida.

Kõigi nende isikute jaoks on kannete esemeks olev hoonestusõigus lõppenud, seda

hoonestusõigust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 48 tähenduses esemena enam ei

eksisteeri. Alles on üksnes ebaõige kanne kinnistusraamatus. Kui hoonestaja ja kohtutäituri

vahel veel kestab mingi vaidlus, ei ole selleks vajalik kande alleshoidmine kinnistusraamatus.

Vaidlused ja võlasuhted saavad neil jätkuda ka ilma kandeta.

Hoonestusõiguse seadmise käsutustehing on asjaõigusseaduse (AÕS) § 251 lg 1 järgi alati ja

vältimatult tähtajaline. Kuna käsutustehing on tähtajaline, siis tähtaja möödumisel (äramuutva

tingimuse saabumine TsÜS § 105 lg 1 mõttes) on käsutuse kehtivus lõppenud ning AÕS § 65

kohaselt on tegemist ebaõige kandega. Hoonestusõigust enam ei eksisteeri. Alles on üksnes

ebaõige kanne, mis tuleb kustutada kinnistusraamatu kooskõlla viimiseks tegeliku olukorraga.

Samal seisukohal ollakse õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm-d 3.1.3 ja 3.4.4.5 a).

Kuna hoonestusõigus on eeltoodu kohaselt lõppenud, siis samadel põhjustel on lõppenud ka

hoonestusõigust koormav märge. Märkeid hoonestusõigusele ei ole võimalik seada pikemaks

tähtajaks, kui on hoonestusõiguse enda tähtaeg ning märge (ja ka selle aluseks olev arest) ei

saa oma sisulist toimet omada ega eksisteerida sellisel õigusel, mida ennast enam

materiaalõiguslikult ei eksisteeri. Märge on kantud kinnistusraamatusse 17. juulil 2024 (pärast

hoonestusõiguse lõppemist), selle märke aluseks olevat aresti eset (hoonestusõigust) ei

eksisteerinud juba siis, kui märge sisse kanti.

Praegusel juhul on kinnistamisavalduse esitanud hoonestusõigusega koormatud kinnistu

omanik. Kohtunikuabi viitab KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on nõutav

selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud

isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Avaldaja arvates tuleb KRS § 341 lg 1 asemel

kohaldada KRS §-i 495, mille viimane lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev

on saabunud. Kohaldades üldsätte KRS § 341 lg 1 asemel erisätet KRS § 495, ei ole

hoonestaja, hüpoteegipidaja ega kohtutäituri nõusolek vajalik.

KRS § 495 tõlgendamisel omab tähtsust ka see, et sätte viimane lause, mille kohaselt kande

kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik, on sellesse juurde lisatud

kinnistusraamatuseaduse muudatustega 2022. aastal ning selle muudatuse seletuskiri samuti

rõhutab, et selle täienduse eesmärk oli vabastada sellised kustutuskanded puudatud isiku

nõusoleku vajadusest.

Hoonestusõiguse tähtaja möödumine on tingimus, mida kohtunikuabi formaalses

kinnistamismenetluses peab ja saab kontrollida. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu 29.

novembri 2023. a lahendi 2-22-15688 p-s 14 teise tähtajalise piiratud asjaõiguse (servituudi)

kustutamise teemal. Riigikohus leidis, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab

kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut

kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Sisuliselt selle kuupäeva (17.

detsember 2018) möödumisega (või teatud juhul aasta hiljem) lõpeb ka KRS § 341 kohane

puudutatud isiku staatus.

KRS § 494 lg 3 kohaldamine ei ole praegusel juhul võimalik. KRS § 494 lg 3 rakendamise

eelduseks on lg 1 kohaselt see, et kandes sätestatud kindlaksmääratud tingimusest (isiku

surmast, tähtpäeva möödumisest jms) on möödunud vähem kui üks aasta. Hoonestusõiguse

kandes oli sätestatud lõppemise tähtpäev 17. detsember 2018, seega KRS § 494 lg-s 3

sätestatut saaks kohaldada, kui kustutamisavaldus oleks esitatud enne 17. detsembrit 2019.

Üheaastase perioodi kestel on KRS § 494 lg 1 kohaselt kandega õigustatud isikule antud

täiendav kaitse, et ilma tema nõusolekuta kannet ei kustutataks. KRS § 494 lg-st 1 tulenevast

täiendavast ühe aasta pikkusest kaitsest on võimalik poolte kokkuleppel (õigustatud isiku

nõusolekul) loobuda, kui teha kinnistusraamatusse KRS § 494 lg 3 kohane märkus. Samal

seisukohal ollakse ka õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm 3.4.4.5 d).

Kinnistamisavaldus esitati pärast KRS § 494 lg-st 1 tuleneva üheaastase perioodi lõppemist

ning KRS § 494 ei anna enam alust nõuda õigustatud isiku nõusolekut. Kohaldamisele kuulub

ainult KRS § 495 teine lause, et kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik.

Kuna tegemist on ebaõige kande kustutamisega, ei ole RLS § 25 lg 1 p 1 kohaselt vajalik selle

kande eest riigilõivu maksta.

4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb TsMS § 667 lg

2 alusel tühistada ja kandeavaldus tuleb saata kande tegemise otsustamiseks tagasi Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse.

7. Avaldaja märgib õigesti, et hoonestusõigust saab AÕS § 251 lg 1 järgi seada ainult

tähtajalisena ning tähtaja möödumisel hoonestusõigus lõpeb ja selle kohta

kinnistusraamatusse tehtud kanne muutub ebaõigeks. Hoonestusõiguse lõppemise korral

lõpevad ka seda koormavad asjaõigused ja märked, ka selles osas muutub kinnistusraamat

ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist.

8. Kohtunikuabi viitab määruses KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on

nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks

(puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga,

et KRS §-i 495 teine lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev on saabunud.

KRS § 49⁵ reguleerib kande kustutamist tähtaja saabumisel. KRS § 49⁵ sätestab, et KRS § 49⁴

sätteid rakendatakse vastavalt ka õiguse suhtes, mis kustub õigustatud isiku jõudmisel teatud

vanuseni või mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Kande kustutamiseks ei ole

õigustatud isiku nõusolek vajalik.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestusõiguse kande

kustutamiseks ei ole KRS § 49⁵ teise lause järgi vajalik ei hoonestaja ega hoonestusõiguse

suhtes kandeid (asjaõigusi, märkeid) omavate isikute nõusolek.

Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene KRS § 494 lg-st 3, millele KRS § 49⁵ viitab, praegusel

juhul ka kinnistusregistrisse vastava märkuse kandmise nõuet, mille kohaselt kande

kustutamiseks piisab tähtaja möödumisest.

Riigikohus on selgitanud seoses reaalservituudi lõppemise tähtpäeva kinnistusraamatusse

kandmisega, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses

kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust

ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 495 järgi (mis reguleerib kande kustutamist

tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse

lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni,

samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt

KRS §-le 341 vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel (vt

RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688, p 14).

9. Avaldaja väitel parandatakse avaldaja kinnistamisavalduse alusel ebaõiged kanded ning

ebaõige kande parandamiselt ei võeta riigilõivu (RLS § 25 lg 1 p 1). Ringkonnakohus nõustub

avaldajaga, et kannete tegemise eest ei pea riigilõivu tasuma.

10. Eeltoodut arvestades ei olnud maakohtu kinnistusosakonnal TsMS § 596 lg 2 järgi alust

määrata avaldajale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Maakohtu kinnistusosakonna määrus

tuleb seega tühistada.

11. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2

esimene lause). Kuna määruskaebemenetluses on osalenud üksnes avaldaja, siis

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

12. Ringkonnakohus selgitab, et avaldajal on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud

riigilõivu tagastamist TsMS § 172 lg 2 teise lause ja § 150 lg 1 p 5 alusel. Riigilõivu

tagastamiseks tuleb esitada kinnistusosakonnale taotlus, milles tuleb mh märkida

kontonumber, kuhu riigilõiv tagastada, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue

lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne

menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6).

(allkirjastatud digitaalselt)