2-24-19268/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Ele Liiv ja Triin Siimpoeg

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-19268

Kohtuasi

LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi N.S-i vastu

maakleri tasu väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 27. mai 2025. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

N.S-i apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

5069,93 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood

14106280), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-

Marja Põldvere

Kostja: N.S (isikukood XXX), lepinguline esindaja Birgit

Riivits

Istungi toimumise aeg

4. veebruar 2026

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 27. mai 2025. a otsus osas, millega maakohus mõistis

N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu 4250 eurot

ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse

kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista N.S-ilt

LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu 4250 eurot, jätta hagi

100 euro ulatuses rahuldamata ning menetluskulud 90% ulatuses N.S-i ja 10%

ulatuses LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu

otsus muutmata.

2. Rahuldada N.S-i apellatsioonkaebus osaliselt.

2-24-19268

3. Kohtulahendi tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

3.1. Rahuldada LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi osaliselt.

3.2. Mõista N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu

4250 eurot, 19. detsembri 2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 11,93

eurot ja viivis maakleritasult võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 20. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.

3.3. Jätta LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ nõue N.S-ilt maakleritasu

väljamõistmiseks 100 euro ulatuses rahuldamata.

3.4. Mõista N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 156

eurot ja viivis sellelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 20. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.

3.5. Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 90% ulatuses

N.S-i kanda ja 10% ulatuses LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast

kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (hageja) esitas 19.12.2024 Pärnu Maakohtule N.S-i (kostja)

vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista maakleritasu 4350 eurot,

kahjuhüvitise 156 eurot, 19.12.2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot ja

edasiulatuva viivise seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.06.2023 maaklerilepingu nr 20230608KE.

Lepingu p 1 järgi pidi hageja vahendama kolmanda isikuga korteri asukohaga Vallimaa 21A-12,

Kuressaare müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga

müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 3 kohaselt jäi kostjale korteri isemüügi õigus.

Lepingu p 5 kohaselt pidi kostja maksma hagejale lepingu täitmise eest 5% korteri müügihinnast

(sh käibemaks) müügilepingu sõlmimise päeval.

1.2. Hagejaga võttis 23.07.2024 ühendust C, kes leidis korteri hageja kuulutuse peale ja soovis

seda vaatama minna. Hageja teavitas sellest ka kostjat. Hageja näitas Cle korterit 24.07.2024.

Kokku vahetasid hageja ja C korteriga seoses umbes 10 kirja. 08.08.2024 avaldas kostja soovi

langetada müügihind 97 000 eurole. 02.09.2024 avaldas C hagejale soovi korterit uuesti

2-24-19268

vaatama minna, andes mõista, et tema ostusoov on kindel. Hageja pidas Cga läbirääkimisi

korteri vaatamise aja üle, kuid kindlat aega kokku ei lepitud.

1.3. Kostja teatas 18.09.2024, et leidis korterile ostja. Hageja palus kostjal edastada ostja

andmed, mida kostja ei teinud. 20.09.2024 selgus, et kostja müüs korteri Cle.

1.4. Hageja täitis lepingu, mistõttu on tal õigus maakleritasule. C soov korter osta tekkis hageja

tegevuse tulemusena. Asjaolu, et hageja ei osutanud nimeliselt Cle kui kolmandale isikule,

kellega kostjal on võimalik leping sõlmida, ei muuda olematuks hageja tehtud tööd lepingu

sõlmimise eesmärgi saavutamiseks. Hageja tegi kõik mõistlikud ettevalmistused, et viia C ja

kostja kokku kohe, kui C vaatab korteri uuesti üle. Hageja ei rikkunud hoolsus- ega

lojaalsuskohustust.

1.5. Vastavalt lepingule arvestatakse maakleritasu hageja ja kostja vahel kokku lepitud korteri

pakkumishinnalt, mitte korteri müügihinnalt. Hagejal on seega õigus 5%-le 97 000 eurolt.

Kostja tasus hagejale vaid 500 eurot. Hagejal on kostja vastu ka varalise kahju nõue 153 eurot

kohtueelsete õigusabikulude eest.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Hagejal ei ole õigust maakleritasule, sest ta jättis lepingu täitmata. Hageja ei teavitanud

kostjat potentsiaalsest ostuhuvilisest ega sellest, et maakler tutvustas talle kostja korterit. Seega

ei leidnud hageja kostja korterile ostjat ega loonud eeldusi müügilepingu sõlmimiseks.

2.2. Kostja avaldas ka ise korteri müügikuulutuse erinevates Facebooki kinnisvaragruppides. C

pöördus kostja poole korteri ostusooviga ja käis korterit vaatamas koos kostja emaga. Kostja

pidas Cga seoses korteri müügiga läbirääkimisi ja saavutasid kokkuleppe. Asjaolu, et C oli

suhelnud ka hagejaga ja käis temaga korterit vaatamas, selgus alles pärast korteri müügilepingu

sõlmimist.

2.3. Hageja tasunõue ei ole kooskõlas lepingu ega seadusega. Lepingus ei ole kokkulepet, et

maakleritasu saamine ei sõltu hageja vahendusel lepingu sõlmimisest ehk vaid ostjale korteri

tutvustamisest. Kostja tasus 500 eurot, lootes saavutada hagejaga kohtuväline kokkulepe.

2.4. Hageja rikkus lojaalsus- ja hoolsuskohustust. Hageja ei edastanud kostjale C soovi korteri

hinna alandamiseks. Hageja andis Cle valeinfot, väites, et korteril on mitmeid ostuhuvilisi.

Samas kostjale edastas hageja vaid ühe ostupakkumise. Lisaks ei saanud C hageja vahendusel

korteri kohta piisavalt infot, sh ei olnud tal võimalik tutvuda keldriga. Selle asemel, et pidada

hinnaläbirääkimisi, tegi hageja Cle ettepaneku osta teine korter.

2.5. Hageja arvestas maakleritasu valesti. Korteri tegelik müügihind oli 95 000 eurot, millest 5%

on 4750 eurot.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 4350 eurot, seisuga

19.12.2024 sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatuna põhivõla tasumata jäägilt kuni põhivõla tasumiseni ning

kahjuhüvitise 156 eurot ning sellelt viivise alates 20.12.2024 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätesatud määras kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ja

2-24-19268

mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 3185 eurot ja viivise sellelt alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

- pooled sõlmisid VÕS § 658 lg 1 mõttes maaklerilepingu;

- hageja koostas lepingu täitmiseks korteri müügikuulutused ja avaldas need kinnisvara

müügiportaalides www.kv.ee ja www.kinnisvara24.ee;

- hageja käis huvilistele korterit mitmel korral näitamas, ühel korral tegi huviline konkreetse

hinnapakkumise, mille hageja kostjale edastas ja mille kostja tagasi lükkas;

- C võttis 23.07.2024 hagejaga hageja avaldatud müügikuulutuse peale ühendust ja soovis

minna kostja korterit vaatama, hageja näitas 24.07.2024 Cle korterit;

- C võttis 27.08.2024 hagejaga uuesti ühendust ja tundis huvi, kas korter on veel alles ja soovis

lisainformatsiooni kommunaalkulude kohta. Samal päeval vastas hageja, et korter on alles ja

märkis, et sellel on mitu huvilist. Hageja edastas teabe kommunaalkulude kohta (saates kolm

arvet);

- C avaldas 02.09.2024 hagejale, et ta soovib korterit uuesti vaatama tulla ja kinnitas ostusoovi,

kui hinnas saab läbi rääkida. Hageja pakkus 02.09.2024 Cle võimalust korteri näitamiseks,

kuid Cle ei sobinud pakutud aeg;

- kostja müüs 17.09.2024 korteri Cle hinnaga 95 000 eurot.

3.2. Hageja täitis maaklerlepingust tulenevaid maakleri kohustusi. Kohustustest jäi täitmata see,

et hageja ei osutanud suhtes kostjaga Cle kui isikule, kellega on võimalik korteri müügileping

sõlmida, sest C ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud hagejale

konkreetset ostupakkumist.

3.3. C selgitused on vastuolus asjas esitatud muude dokumentaalsete tõenditega, mistõttu ei ole

tema selgitused usaldusväärsed. C väidab, et tal oli hagejaga ainult üks kokkupuude, kui ta käis

hagejaga korterit vaatamas. Samas avaldas C 02.09.2024 e-kirjas hagejale soovi korterit uuesti

vaatama minna ja väljendas ostuhuvi, kui hinda on võimalik vähendada. Samuti ei ole tõene C

kirjutatu selle kohta, et ta pidi (korduvalt) kommunaalkulude kohta infot küsima, mille peale

hakkas hageja talle hoopis teist korterit pakkuma. Tõenditest nähtub, et hageja pakkus Cle

minna vaatama Niidu 8 majas asuvat korterit 27.07.2024, s.o kolm päeva pärast seda, kui C käis

hagejaga esmakordselt vaatamas kostja korterit. Hageja edastas Cle teabe korteri

kommunaalkulude kohta 27.08.2024, s.o ca kuu aega hiljem. Samuti järeldub C kirjast, nagu

oleks hageja ise pakkunud uut aega korteri vaatama minemiseks, kuid tegelikult võttis C korteri

uuesti vaatama minemiseks hagejaga ise ühendust. Arvestades, et C avaldas hagejale uuesti

soovi korterit vaatama minna ja väljendas ostuhuvi, kui hinnas on võimalik läbi rääkida, ei

mõjutanud väidetav infopuudus tegelikult C otsustusi müügiprotsessis.

3.4. Kuigi lepingu p 3 järgi oli kostjal korteri isemüügi õigus, reageeris C hageja tegevusele.

Asjaolu, et C pöördus pärast otse kostja poole, ei tähenda, et hageja oleks oma kohustused

jätnud täitmata. Maakleri kohustuse osutada käsundiandjale müügilepingu sõlmimise

võimalusele, saab lugeda täidetuks sellega, et maakleri tegevuse tulemusena tegi ostja

ostupakkumise müüjale.

3.5. Mõistlik inimene pidi samadel asjaoludel mõistma, et „Vara müügihind“ lepingu p-s 5 ei

ole mitte korteri tegelik müügihind, vaid poolte vahel kokku lepitud korteri pakkumishind.

Viimane kokku lepitud pakkumishind oli 97 000 eurot, millest 5% on 4850 eurot. Kuna kostja

tasus hagejale 500 eurot, võlgneb ta hagejale veel 4350 eurot. Hageja viivisenõuded on

põhjendatud. Samuti on põhjendatud hageja kohtueelsete õigusabikulude nõue.

2-24-19268

3.6. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. Kohus nõustus osaliselt kostja

vastuväidetega hageja õigusabikuludele ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 595

eurot ja õigusabikulude 2390 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

4.1. Kaebuse kohaselt ei nõustu kostja kohtu järeldusega, et maakleri tasunõue saab sõltuda

kolmanda isiku subjektiivsest käitumisest, mida hageja ei saanud kontrollida ega mõjutada. Eriti

olukorras, kus hageja ei viinud kostjat ja ostuhuvilist kokku.

4.2. Kohus hindas vääralt C selgitusi ja leidis põhjendamatult, et need ei ole usaldusväärsed. C

selgitusi tuleb mõista selliselt, et kuna hageja kinnitas 24.07.2024 ülevaatusel, et korteri hinnas

tingida ei saa, siis sama ülevaatuse järgselt C kostjaga enam ühendust ei võtnud. Lisaks nähtub

C selgitustest, et hageja ei võimaldanud juurdepääsu keldrile ja tal ei olnud andmeid

kommunaalteenuste maksumuse kohta. Oluline ei ole see, millise konkreetse info saamine

mõjutas C edasist otsustusprotsessi, vaid see, et pärast 24.07.2024 toimunud ülevaatust ei

täitnud hageja oma kohustusi määral, mis oleks viinud lepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis

arvestamata, et hageja pakkus 27.07.2024 Cle teist korterit. Järelikult ei olnud Cl kostja korteri

ostuhuvi. Kuna hageja ei vahendanud hinnaläbirääkimisi ega viinud osapooli kokku, ei täitnud

hageja oma lepingulist kohustust. Kuna hageja ei kooskõlastanud kostjaga hinnaalandust ega

teavitanud Cle võimalusest hinnas tingida, puudus hageja panus selles, et C kostjalt korteri ostis.

4.3. Kohtu järeldus nagu oleks C reageerinud hageja tegevusele, on väär. C selgitustest

nähtuvalt oleks ta jõudnud kostjani ka hageja kaasabita. Maakleritasu oleks õigustatud, kui

maakler oleks konkreetse ostuhuvilise kohta edastanud kostjale teabe, mille tulemusel oleks

sõlmitud leping. Isegi kui oletada, et maakler otsis ostja, ei osutanud ta Cga müügilepingu

sõlmimise võimalusele. Ka ei ole hageja tõendanud, et kostja tegi Cga tehingu selle

informatsiooni alusel, mille kostja sai hagejalt.

4.4. Kohtu järeldused on vastuolulised. Kohus möönab, et maakler jättis lepingujärgse

kohustuse täitmata, sest maakler ei osundanud Cle kui ostjale. Samas leidis kohus, et C tegi

kostjale ostupakkumise hageja tegevuse tulemusel. Et C ise ei võtnud hagejaga ühendust ega

teinud pakkumist, näitab, et maakler ei teinud tööd piisava hoolsusega.

4.5. Kohus jättis hindamata Q selgitused, millest nähtub, et kostja tingimuseks ja eelduseks

lepingu sõlmimisel oli maakleritasu tekkimise õigus juhul, kui hageja viib kostja kokku ostjaga.

4.6. Kohtu järeldus, et vara müügihinnana tuleb mõista korteri pakkumishinda, on väär.

Keskmine inimene mõistab, et vara müügihind on tegelik müügihind. Ka lepingu p 5 viitab

tegelikule müügihinnale.

4.7. Kohus jättis hindamata kostja väited seoses maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse

rikkumisega.

4.8. Kohus rikkus menetluskulude hindamisel TsMS § 175 lg-t 1. Kostja jääb oma 02.05.2025

vastuväidete juurde.

2-24-19268

Vastustajate seisukoht

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja maakleritasuna välja

enam kui 4250 eurot, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise

osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks

välja maakleritasu 4250 eurot ja jätab hagi 100 euro ulatuses rahuldamata. Samuti jaotab

ringkonnakohus uuesti menetluskulude. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

7. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks

esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt p 3.1 ülal), kuivõrd puuduvad kahtlused

nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja

ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Pooled vaidlevad ka ringkonnakohtus

selle üle, kas kinnisvaramaakleri tasunõude rahuldamise eeldused on täidetud ja kui jah, siis

milliselt summalt tuleb maakleri tasu arvestada.

8. VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule reeglina alates tema vahendamise

või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maaklerilepingu puhul on maakleritasu

maksmise tingimus seega see, et maaklerilepingu eesmärk peab olema saavutatud – vahendatud

või osutatud leping sõlmitud. Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja

lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri

tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjustajaks, küll aga peab

olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Maakleritasule õiguse

tekkimiseks on oluline ka see, et maakleri tegevuse tulemusena on sõlmitud just see leping,

mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida soovis. VÕS § 664 lg 1 on siiski

dispositiivne ja pooled võivad maakleritasu eeldusi ka täpsustada, s.o täpsustada, mille eest tasu

makstakse, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise ja osutamise tulemusena lepingu

sõlmimiseks“. Kuna maaklerleping on oma olemuselt tasuline leping, peavad erikokkulepped,

mis piiravad maakleritasu saamise õigust, nähtuma selgelt maaklerilepingust või olema

tõendatud muude tõenditega (vt ka VÕS III komm (2021), § 664, p 3.1.2 ja RKTKo 11.06.2025,

2-23-130056/47).

9. Siinsel juhul nägi maaklerileping ette, et klient maksab maaklerile tasu ülesande täitmise eest.

Ülesannet defineerib leping järgmiselt (lepingu punkt 1): maakler vahendab kliendile kolmanda

isikuga (ostjaga) kinnisvara müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib varale ostja ja osutab

temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele (dtl 10). Kostja peamine etteheide hagejale

seisnebki selles, et hageja ei täitnud kohustust viia ostja ja kostja kokku, s.t ei osutanud kostjale

ostjaga lepingu sõlmimise võimalusele. Kostja leiab, et seetõttu on ülesanne täitmata ja hagejal

tasu nõudeõigust ei ole. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Maakohus leidis õigesti, et

maakleritasu saamise eeldused on siinsel juhul täidetud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib

kolleegium järgmist.

2-24-19268

9.1. Maakohtu otsus ei ole vastuoluline. Maakohus märkis õigesti, et hagejal jäi täitmata

kohustus osutada kostjale ostjaga lepingu sõlmimise võimalusele (lepingu p 1 nimetatud

osutamiskohustus), kuna ostja ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud

hagejale konkreetset ostupakkumist. Maakohus leidis õigesti, et antud juhul on maakleril siiski

tasunõue, kuna maaklerlepingu eesmärk sai täidetud seeläbi, et ostja huvi tekkis ja ta pöördus

müügilepingu sõlmimiseks otse kostja poole maakleri tegevuse tulemusel. Ostumüügileping,

mida kostja maakleriga lepingut sõlmides soovis, sai sõlmitud.

9.2. Kolleegium ei nõustu kostja lepingu punktile 1 antud grammatilise tõlgendusega, nagu

oleks maakleril tasunõue üksnes siis, kui maakler on lisaks ostja leidmisele, andnud kostjale

ostjast isiklikult teada. Samuti ei ole veenvad kostja selgitused selle kohta, et mõistlik inimene

võis maaklerilepingut selle sõlmimise ajal selliselt mõista. Arvestades maaklerlepingu eesmärki

(vt ka (VÕS § 658 lg 1), pidi maakleri tegevus viima ostjaga müügilepingu sõlmimiseni. See

nõue on antud juhul täidetud. Maakohus tuvastas, et ostjal tekkis huvi kostja korteri vastu nimelt

maakleri tehtud töö tulemusel 23.07.2024, mis viiski ostja selleni, et ta pöördus hiljem otse

kostja poole. Õige ei ole ka kostja väide, nagu oleks ostjal pärast korteri maakleriga koos

ülevaatamist 24.07.2024 puudunud soov korter osta. Maakohus tuvastas ka selle, et ostja oli

maakleriga kirjavahetuses veel kuni septembri alguseni. Nimelt avaldas ostja maaklerile soovi

korterit veelkord näha ja astuda hinnaläbirääkimistesse. Selleks pakkus maakler ka võimaluse.

Kuna seejärel suhtlus katkes ostja tegevuse, mitte maakleri tegevusetuse tõttu, ei ole tegemist

olukorraga, kus maakler oleks jätnud lepingujärgsed kohustused täitmata või loobunud käsundi

täitmisest.

9.3. Asjaolu, et lepingu järgi oli kostjal ka nn isemüügiõigus, ei oma siinse asja lahendamisel

tähtsust, kuna ostja pöördus otse kostja poole alles augustis/septembris 2024 (ringkonnakohtu

istungi protokoll, ajamärge 00:23:45), seega pärast maakleri tegevuse tulemusel huvi tekkimist

objekti vastu. Arutlus selle üle, millal tekkis ostjas siseveendumus, et ta korterit osta soovib, ei

oma aga lepingu p-s 1 ja VÕS § 664 lg-s 1 sätestatut arvestades tähtsust. Samuti ei oma tähtsust

kostja väide, et ta müügilepingu sõlmimise ajal ei teadnud, et ostja oli varem suhelnud ka

maakleriga.

9.4. Maakohus ei ole eksinud tõendite, sh ostja kirjalike selgituste hindamisel. TsMS § 232 lg 1

kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide

on tõendatud või mitte. Maakohus ei ole nende nõuete vastu eksinud. Seejuures ei oma maakleri

tasunõude sissenõutavaks muutumise seisukohast tähtsust väide, nagu oleks ostja pidanud

kommunaalkulude kohta küsima teavet korduvalt, nagu oleks maakleril puudunud ligipääs

keldrile ega see, et maakler viitas ostjale, et tal on peale kostja korteri pakkumises veel teinegi

korter.

9.5. Kostja rangelt grammatiline tõlgendus viib ebaõiglasele järeldusele, nagu kaotaks maakler

tasunõude ainuüksi põhjusel, et ostja katkestab suhtluse maakleriga ja pöördub ise otse müüja

poole. Selline tõlgendus ei ole kooskõlas maaklerlepingu eesmärgiga. Teistsugust järeldust

lepingu eesmärgist ja poolte tahtest maaklerlepingu sõlmimisel ei saa teha ka kostja viitest

esialgse maakleri Q selgitustele. Q selgitas samuti, et maakleril tekib tasunõue siis, kui

müügileping sõlmitakse maakleri leitud ostjaga, kuid ei teki siis, kui see sõlmitakse kostja enda

leitud ostjaga (dtl 79). Siinsel juhul oli tegemist maakleri leitud ostjaga.

9.6. Riigikohus on sarnases küsimuses varem selgitanud, et maakleri kohustuste täitmise

hindamisel on olulised käsundiandja sõlmitava lepingu n.ö identiteet – kui maakler leiab

käsundiandjale ostja, kuid käsundiandja jätab seejärel maakleri lepingu sõlmimise protsessist

2-24-19268

kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku

leppis, on maakleril siiski õigus saada kokkulepitud tasu, kui käsundiandja saavutab sõlmitava

lepinguga olulises osas maaklerilepinguga silmas peetud eesmärgi (RKTKo 11.06.2025, 2-23-

130056/47, p 13). Samuti on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus

saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, kuid

seadusega võib vastuolus olla selline kokkulepe, mis annab täielikult või põhiosas maaklerile

tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või

on see roll minimaalne (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 21). Siinsel juhul ei olnud

maakleri roll minimaalne ja ta oli tehingu tegemiseks tööd teinud. Maakohus tuvastas, et

maakler oli ostjaga kontaktis, käis temaga korterit vaatamas ja pidas hiljem kirjavahetust, sh

edastas talle küsitud infot. Neid asjaolusid apellatsioonimenetluses vaidlustatud ei ole. Väide,

nagu ei oleks hagejal olnud korteri müümisel panust, ei ole seega õige. Kostja ei vabane seetõttu

maaklerile tasu maksmisest ainuüksi põhjusel, et ostja katkestas suhtlemise maakleriga ja

pöördus otse müüja poole.

9.7. Kostja väide, nagu tuleks olukorras, kus ostja pöördub lepingu sõlmimiseks otse müüja

poole, andmata maaklerile võimalust ostja huvi müüjale osutada, tasuda maakleritasu maakleri

tegelikult tehtud töö eest 500 eurot, on tõendamata. Sellist tasukokkulepet maaklerlepingust ei

nähtu ja kostja ei ole sellise tasukokkuleppe olemasolu tõendanud ka ühegi muu tõendiga.

9.8. Maakohus ei ole rikkunud ka kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Siinse asja lahendust ei

mõjuta kostja väited maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse rikkumise kohta. Nimelt heidab

kostja hagejale ette, et andis ostjale valeinfot ostuhuviliste olemasolu kohta, ei omanud korterist

piisavat ülevaadet ja pakkus ostjale hoopis teist korterit. Need asjaolud ei ole aga VÕS § 664 lg

1 ega lepingu p 1 kohaselt maakleri tasu sissenõutavaks muutumise seisukohast olulised. Kostja

väidab küll üldsõnaliselt, et võis saada nende asjaolude tõttu rahalist kahju, sest võibolla oleks ta

saanud müüa korteri kõrgema hinnaga, kuid ei ole hageja vastu ühtegi rahalist nõuet ega hinna

alandamise nõuet esitanud. Kostja väide, nagu oleks maakler jätnud ostja hinna alandamise

soovi kostjale edastamata ega asunud dialoogi, ei ole aga õige. Maakohus tuvastas õigesti, et

suhtluse katkestas ostja, kes maaklerile enam ei vastanud, mitte maakler, kes jäi ootama ostja

sisendit korteri teiseks ülevaatamiseks sobiva aja kohta.

10. Eeltoodust tulenevalt jõudis maakohus õigesti järeldusele, et hagejal on maaklerlepingust

tulenev tasunõue kostja vastu. Maakohus leidis aga ekslikult, et maakleri tasu suuruse

arvestamisel tuleb aluseks võtta maakleri ja kostja vahel viimati kokku lepitud pakkumishind.

Maakleritasu tuleb arvestada korteri tegelikult müügihinnalt.

10.1. Maakleritasu suurus lepitakse reeglina kokku maaklerlepingus (VÕS § 665). Lepingu p 5

kohaselt peab klient maksma maaklerile ülesande täitmise eest tasu 5% Vara müügihinnast (sh

käibemaks) vara müügilepingu sõlmimise päeval. Maakohtu järeldus, et termini „Vara

müügihind“ all mõeldi tegelikult pakkumishinda, ei ole kooskõlas lepingu p 5 sõnastusega ja

sellist järeldust ei saa teha ka koostoimes lepingu p-s 2 sätestatuga. Ka lepingu p 2 ei viita

pakkumishinnale. Punkti 2 kohaselt oli kliendi poolt soovitud Vara müügihind 109 000 eurot,

mida võis muuta ainult kooskõlastatult kliendiga. Asjaolust, et leping reguleerib müügihinna

muutmist, ei järeldu, et pooled oleksid „Vara müügihinna“ asemel silmas pidanud

pakkumishinda ja ei käsitlenud esialgset müügihinda kui hinda, millega müüja oleks tegelikult

soovinud asja võõrandada, nagu leidis maakohus. Seetõttu ei saa „Vara müügihinnana“ ka

punktis 5 käsitleda pakkumishinda.

10.2. Teistsugust järeldust ei saa teha maakohtu viidatud Riigikohtu selgitusest, mille järgi ei ole

maakleritasu sõltuvusse seadmine osutatud teenuse tulemusest (müügihinnast) maaklerilepingu

2-24-19268

sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt

kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt RKTKo nr 2-18-1521/36, p 13).

Viidatud asjas oli küsimus selles, kas käsundiandja vabaneb maakleritasu maksmise

kohustusest, kui ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna.

Siinses asjas ei ole küsimus maakleritasu saamise õiguses, vaid tasu arvestamise kokkuleppe

tõlgendamises. Samuti ei saa teistsugust järeldust kokkuleppe sisu kohta teha hageja väidetust,

et ostuhind oligi väiksem just seetõttu, et kostja jättis maakleri tehingu tegemisest kõrvale.

11. Maakohus tuvastas, et kostja võõrandas korteri hinnaga 95 000 eurot. Kooskõlas lepingu

p-ga 5 on maakleril seega õigus tasule 4750 eurot. Arvestades, et kostja tasus hagejale 500

eurot, võlgneb ta hagejale veel 4250 eurot. Kuna maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja

4350 eurot, tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse kostjalt hageja kasuks 100 euro

väljamõistmise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtul ei ole alust

muuta maakohtu otsust ka osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks ajavahemiku

30.09.2024 kuni 19.12.2024 eest välja sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot. Kuigi

viivis 4250 eurolt nimetatud ajavahemiku eest on 115,22 eurot, ei või kohus otsuses ületada

nõude ega apellatsioonkaebuse piire (TsMS § 439 ja § 651 lg 1). Seega ei saa kohus mõista

kostjalt hageja kasuks välja enam, kui hageja hagiavalduses taotles.

12. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb muuta ka maakohtu määratud

menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3 esimene lause). Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt

4350 euro, viivise ja kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmist. Käesoleva otsusega

rahuldatakse hagi osaliselt. Hagi jääb rahuldamata põhinõude osas 100 euro ulatuses. TsMS §

163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes

osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatust,

samuti asjaolu, et hagi jääb osaliselt rahuldamata, kuna kostja maakleritasu arvestamise

põhimõtteid puudutavad vastuväited olid põhjendatud, kuid need moodustasid väikese osa kogu

vaidluse mahust, leiab kolleegium, et poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud on

õiglane jätta 90% ulatuses kostja ja 10% ulatuses hageja kanda.

13. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust, määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras pärast

käesoleva otsuse jõustumist (RKTKo 02.11.2018, 2-16-14924, p 21). Kuna menetluskulude

rahaline suurus tuleb kindlaks määrata uuesti maakohtus, ei pea ringkonnakohus otstarbekaks

vastata apellatsioonkaebuse etteheitele maakohtu poolt hageja menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramise kohta.

(allkirjastatud digitaalselt)