2-25-102267/40 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

12. veebruar 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-102267

Tsiviilasi

XXX X korteriühistu avaldus V.I vastu võlgnevuse

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 23. septembri 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

V.I määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): V.I (isikukood

XXX)

Avaldaja: XXX X

korteriühistu

(registrikood

XXXXXXXX), lepinguline esindaja Paul Paas

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde V.I 7. oktoobril 2025 esitatud uued tõendid (Ida-

Virumaa üürikorterite kuulutused ja Kolesnikov Construction OÜ hinnapakkumine)

ja 19. oktoobril 2025 esitatud uued tõendid (fotod korteris esinevate kahjustuste

kohta).

2. Jätta rahuldamata V.I taotlus ekspertiisi määramiseks.

3. Jätta Viru Maakohtu 23. septembri 2025 määrus muutmata, kuid muuta määruse

põhjendusi.

4. V.I määruskaebus jätta rahuldamata.

5. Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtu menetluses nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja §

696).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XXX X korteriühistu (korteriühistu, avaldaja) esitas 19. juunil 2025 Pärnu Maakohtule neli

maksekäsu kiirmenetluse avaldust

V.I-lt

(korteriomanik, puudutatud isik) võlgnevuse

väljamõistmiseks. Puudutatud isik esitas nõuetele vastuväited. Pärnu Maakohus lõpetas 19. ja 27.

veebruaril 2025 maksekäsu kiirmenetlused ja andis asjad üle Viru Maakohtule.

2. Avaldaja esitas 5. märtsil 2025 Viru Maakohtule neli avaldust majandamiskulude nõudes. Viru

Maakohus liitis 7. märtsi 2025 määrusega avaldaja avaldused üheks tsiviilasjaks nr 2-25-102267.

Avaldaja palus mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja nelja korteri majandamiskulude

võlgnevuse ajavahemiku september kuni detsember 2024 eest 1730,44 eurot ja 7,95 eurot viiviseid

ning viivise alates 1. jaanuarist 2025 kuni põhivõla täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kinnistusraamatu kannete kohaselt on puudutatud isik XXX X korterite number 13 (registriosa nr

XXXXXXXX), nr 50 (registriosa nr XXXXXXXX), nr 62 (registriosa XXXXXXXX) ja nr 183

(registriosa nr XXXXXXXX) omanik. Puudutatud isikule kuuluvate korteriomandite võlgnevused

olid koos 2024. aasta detsembrikuu maksetega järgmised:

-

korter nr 13: põhivõlg 638,71 eurot ja viivis 3,05 eurot;

-

korter nr 50: põhivõlg 304,94 eurot ja viivis 1,30 eurot;

-

korter nr 62: põhivõlg 315,97 eurot ja viivis 1,35 eurot;

-

korter nr 183: põhivõlg 470,82 eurot ja viivis 2,25 eurot.

Korteriühistu 3. juuni 2024 üldkoosoleku (korduskoosoleku) otsusega on hooldustasu suuruseks

määratud 0,85 eurot korteriomandi ruutmeetrilt. Ülejäänud kulud on korteriühistu kaudu tarbitud

teenuste kulud, mis on jaotatud vastavalt põhikirjas ettenähtud tingimustele.

Korteriomandite esemeks olev hoone vajub, sest selle all paiknevad vanad kaevanduskäigud. Hoone

läheduses asuvad keemiakombinaat ja tööstuslike jäätmete mäed. Neil põhjustel loobuvad

omanikud korteritest ega ole huvitatud hoone korrashoiuks kulutuste tegemisest. Tegemist on

vääramatu jõuga, mis vabandab korteriühistu poolset kohustuse rikkumist. Korteriühistule maja

vajumise takistamise kohustuse panemine oleks ebarealistlik eesmärk, mida Riigikohus on pidanud

lubamatuks (vt RKTKm 30.10.2019, 2-11-24696/82, p 19).

Menetluskulud koos lisanduva viivisega palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

3. Puudutatud isik esitas vastuseks korteriühistu avaldusele tasaarvestuse avalduse ja palus jätta

korteriühistu avaldus täielikult rahuldamata. Puudutatud isik omandas korterid riigilt 2023. aastal

remonti vajavas seisukorras üüritulu teenimise eesmärgil. Pärast renoveerimist tekkis korteris nr 13

ulatuslik konstruktsiooniline pragu, mis on aja jooksul laienenud, muutes korteri elamiskõlbmatuks

ja üürimiseks sobimatuks. Kuna korter nr 13 asub hoone ülemisel korrusel ja on otsaseina korter,

põhjustab konstruktsioonikahjustus ka vihma- ja sulalumevee lekkimist korterisse. Korteri nr 13

ühe kuu üüritulu suurus on 250 eurot ja puudutatud isik ei ole saanud korterit välja üürida kaheksa

kuu jooksul, seega on talle üüritulu kaotuse tõttu tekkinud kahju 2000 eurot (250 x 8), mis ületab

korteriühistu nõuet.

Puudutatud isik pakkus korteriühistule ka kompromissi, mille kohaselt ta tasub ülejäänud kolme

korteri kulud, kui korteriühistu loobub nõudest korteri nr 13 eest. Ka vääramatu jõu esinemisel ei

saa kogu vastutus jääda ainult nende korterite omanikele, kes on rohkem mõjutatud.

Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Viru Maakohus rahuldas 23. septembri 2025 määrusega avaldaja avalduse ning mõistis

puudutatud isikult korteriühistu kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse 1730,44 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise 7,95 eurot ja viivise põhinõudelt (1730,44 eurot) VÕS § 113 lg-s 1

sätestatud määras alates 1. jaanuarist 2025 kuni põhinõude tasumiseni.

Maakohus leidis, et avaldaja nõue on kogu ulatuses põhjendatud ja tõendatud korteriühistu 3. juuni

2024 üldkoosoleku protokolliga, korteriühistu põhikirjaga, nõudeavaldusega kohustuse täitmiseks ja

korteriühistu poolt puudutatud isikule esitatud arvetega.

Maakohus leidis, et puudutatud isiku vastuväide ja korteriühistu nõude tasaarvestamine oma

saamata jäänud üüritulu nõudega ei ole põhjendatud. Puudutatud isik ei ole põhistanud ega

tõendanud, et tal on rahaline nõue avaldaja vastu, mida ta saaks avaldaja nõudega tasaarvestada

VÕS § 197 lg 1 alusel. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et korter nr 13 on kasutuskõlbmatu ning

tal puudub võimalus korterit kasutada või välja üürida. Ainuüksi seetõttu ei saa puudutatud isikul

olla rahalist nõuet avaldaja vastu, mida saaks tasaarvestada.

Maakohus märkis, et korteriühistu on mittetulundusühing, mille tulud laekuvad korteriomanikelt.

Maja ulatuslik renoveerimine (s.h remonditööd maja vajumise takistamiseks) eeldab korteriomanike

vastavasisulist üldkoosoleku otsust, mistõttu ei saa remondikohustuse täitmata jätmist ette heita

korteriühistule.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga ka selles osas, et temalt kohustuse täitmise nõudmine

oleks vastuolus vääramatu jõu ja avaldaja kollektiivsete kohustuste olulise rikkumise tõttu.

Maakohus leidis, et kohustada korteriühistut ja/või maja korteriomanikke teostama toiminguid maja

vajumise takistamiseks või ärahoidmiseks on ebarealistlik eesmärk.

Maakohus leidis, et korteriühistu ei ole rikkunud kohustust teavitada puudutatud isikut maja

puudustest, sest puudutatud isik ostis korteriomandid Eesti Vabariigilt.

Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ja mõistis talt avaldaja kasuks välja 1005,20

eurot, s.h riigilõiv 50 eurot ja õigusabikulud 955,20 eurot, samuti viivise menetluskuludelt.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Puudutatud isik esitas 7. oktoobril 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus

tühistada maakohtu määrus kogu ulatuses ja jätta avaldaja avaldus täielikult rahuldamata.

Alternatiivselt palus puudutatud isik saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks ja ekspertiisi

määramiseks.

Maakohus hindas tõendeid valesti, kui asus seisukohale, et korteri elamiskõlblikkuse kaotus ei ole

tõendatud. Maakohus kohaldas valesti vääramatu jõu ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid, kui

leidis, et need vabastavad oma kohustuste täitmisest ainult korteriühistu, aga mitte korteriomaniku.

Maakohus lükkas puudutatud isiku tasaarvestuse tagasi ilma sisulise analüüsita, rikkudes TsMS §

436 lg-t 1 ja eirates Riigikohtu praktikat. Korteriomanikul on õigus peatada maksed teenuste eest,

mida ei osutatud või mille tulemus oli kasutuskõlbmatu. Elamiskõlbmatute korterite ühiskulusid

tuleb proportsionaalselt vähendada või need tühistada, tuginedes VÕS § 6 ja § 7 ning KrtS § 31 lg 2

põhimõtetele.

Avaldaja on kuritarvitanud oma menetlusõigusi, esitades neli eraldi maksekäsu kiirmenetluse

avaldust, kuigi teadis, et korteriomanik on nõuded vaidlustanud. Maakohus on viivist kohaldanud

ilma põhjendusteta. Korteriühistu on rikkunud teabe avaldamise kohustust ja varjanud riske.

Maakohus jättis määramata ekspertiisi, mistõttu tuleb ekspertiis korteri nr 13 elamiskõlblikkuse ja

puudutatud isikule tekkinud kahju kindlakstegemiseks määrata ringkonnakohtu menetluses.

6. Avaldaja vaidles 3. detsembril 2025 esitatud seisukohas määruskaebusele vastu ja palus jätta

määruskaebus rahuldamata. Puudutatud isik omandas korteriomandid Eesti Vabariigilt

müügilepingute alusel, seega ei olnud korteriomandite müüjaks korteriühistu, kellel oleks lasunud

kohustus teavitada ostjat asja puudustest. Avaldaja esitatud tõenditest on selgelt näha ja aru saada,

et Eesti Vabariik oli teadlik XXXXXXXX maja vajumise probleemidest. Kui puudutatud isik pole

esitanud müüja vastu nõuet põhjusel, et müügilepingus on kokku lepitud nõuete esitamise välistus,

siis sellest ei saa puudutatud isikul tekkida nõuet korteriühistu vastu.

Korteriühistu peab tagama hoone korrashoiu ja vältima edasist lagunemist, kuid lähtuma seejuures

mõistlikkuse põhimõttest. Avaldaja on käesolevas kohtumenetluses korduvalt selgitanud, et maja

kasutusiga (50 aasta) on möödas, tegemist on eksperimentaalmajaga (st maja vajumine oli juba

ehitamise ajast ette teada), keegi ei tea, mis on tegelikult toimud maja all ja lähedal vanades

kaevanduse käikudes ning kuidas ja missuguste tegevustega on võimalik vältida maja edaspidine

vajumine ja vajumise peatamise ning edaspidise vajumise vältimiseks tehtavad kulud ületavad

kindlasti uue samasuguse elamu ehitamise kulud. Siia tuleb lisada ka asjaolu, et XXX maja

läheduses asuvad kaks suurt seest põlevat mäge, mille kustutamise tehnoloogia puudub. Isikud, kes

teavad eelmainitud probleeme, ei osta XXX majja kortereid ning samadel põhjustel tagastati

korterid Eesti Vabariigile, kes need korterid puudutatud isikule edasi müüs.

Määruskaebusele lisatud Kolesnikov Construction OÜ arvamuse osas märkis avaldaja, et arvamuse

andnud Andrei Kolesnikovile pole väljastatud ühtegi kutset ning majandustegevuse registris

puuduvad kanded Kolesnikov Construction OÜ kohta.

Kuna varjatud puudustest tekitatud kahju eest ei vastuta avaldaja, siis pole mõistlik kohtu poolt

määrata ekspertiise.

7. Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust

määruskaebust rahuldada ja edastas 21. jaanuaril 2026 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel

ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta tuleb

maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659). Puudutatud isiku määruskaebus jääb

rahuldamata. Ükski määruskaebuse väide ei anna alust selle rahuldamiseks. Menetluskulud

ringkonnakohtus jäävad menetlusosaliste kanda.

9. Maakohus tuvastas, et korteriühistu majandamiskulude ja viivise nõue on põhjendatud ning

puudutatud isik ei ole maakohtu määrust selles osas vaidlustanud. Puudutatud isik tugineb

määruskaebuses asjaolule, et maakohus oleks pidanud arvestama ka tema tasaarvestuse avaldusega

ja sellest tulenevalt jätma korteriühistu avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1

ja § 659).

10. Maakohus leidis, et puudutatud isiku tasaarvestuse avaldus ei ole põhjendatud, sest puudutatud

isik ei ole tõendanud, et korter nr 13 on kasutuskõlbmatu ning et remondikohustuse rikkumist ei saa

ette heita korteriühistule, kuivõrd maja ulatuslik renoveerimine eeldab korteriomanike

vastavasisulist üldkoosoleku otsust ja võib nõuda ka laenu võtmist (määruse p 14.1).

11. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt remondikohustuse rikkumist korteriühistu poolt. Riigikohtu

praktika kohaselt saab korteriomanik, kelle korteriomandi eriomandi esemele ning tema

ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud tulenevalt korteriomanike kaasomandi

esemest kahju, mis ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse

rikkumisest, nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu KrtS § 12 lg

2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel (RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500/62, p 16 ja seal viidatud

kohtupraktika). Kortermaja välissein on kõigi korteriomanike kaasomandi ese (KrtS § 3 lg-d 3 ja 4)

ja kui välisseinast, katusest vms hoone osast tuleneb kahju korteriomandi eriomandi esemele, siis on

korteriomanikul õigus esitada kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu ka siis, kui korteriühistu

ega selle juhatus ei ole ühtegi otsest kohustust rikkunud. Kaasomandi esemest tuleneva kahju eest

vastutavad ühiselt korteriühistu kaudu kõik korteriomanikud kui kaasomandi eseme kaasomanikud,

mitte ainult see korteriomanik, kelle korteris kahju realiseerub.

12. Eelnevalt nimetatud kahju hüvitamise nõuet korteriühistu vastu ei välista ka asjaolu, et hoone on

vana ja vajub põhjusel, mille kõrvaldamine ei ole korteriühistu jaoks õiguslikult võimalik või

rahaliselt jõukohane. Kui hoone on muutunud kasutuskõlbmatuks, on korteriomanikel võimalik

lõpetada korteriomandid ja korteriühistu (KrtS § 57). Kui hoonet jätkuvalt kasutatakse, siis tuleb

korteriühistul tegeleda ka hoone elementaarse korrashoiu tagamisega. Avaldaja ei ole menetluses

põhistanud ega tõendanud, et välisseinas esinevate pragude kõrvaldamine oleks korteriühistu jaoks

ebarealistlik eesmärk (maakohtu määruse p 14.2).

13. Eelnevast tulenevalt muudab ringkonnakohus maakohtu põhjendusi osas, milles maakohus

leidis, et remondikohustuse rikkumist ei saa korteriühistule üldse ette heita. Muus osas nõustub

ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendatustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

14. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult asunud ka seisukohale, et korteri nr 13

kasutuskõlbmatus ei olnud maakohtu menetluses tõendatud. Puudutatud isik ei osalenud maakohtu

menetluses peetud kohtuistungil ega teatanud ilmumata jäämisest, samuti esitas ta fotod oma korteri

kahjustuste kohta alles määruskaebuse täiendamise käigus (dtl 353–354). Kuigi seaduse kohaselt

võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3), ei võta

see menetlusosaliselt kohustust teostada oma menetlusõigusi heauskselt (TsMS § 200 lg 1).

15. Puudutatud isiku esitatud fotod on praeguses vaidluses iseenesest asjakohased tõendid TsMS §

238 lg 1 tähenduses, mistõttu võtab ringkonnakohus need asja materjalide juurde. Samuti on

asjakohased teised koos määruskaebusega esitatud uued? tõendid (Ida-Virumaa üürikorterite

kuulutused (dtl 390) ja Kolesnikov Construction OÜ hinnapakkumine (dtl 393)), mistõttu võtab

ringkonnakohus need asja materjalide juurde.

16. Samas ei saa ka koos määruskaebusega esitatud tõenditega lugeda tõendatuks, et puudutatud

isikule kuuluv korter on kasutuskõlbmatu ja talle on tekkinud kahju (saamatajäänud üüritulu), mille

hüvitamist saab ta nõuda korteriühistult. Puudutatud isiku esitatud fotodelt ei selgu, millal ja kus

need on tehtud, samuti ei saa fotodel kujutatud siseviimistluse kahjustustest teha puudutatud isiku

soovitud järeldust, et korterit nr 13 ei saa kasutada, sh välja üürida. Puudutatud isiku esitatud

üürikuulutused Kohtla-Järve teise linnaosa (Ahtme) ja muude Ida-Virumaa linnade (Narva ja

Narva-Jõesuu) korterite hindade kohta ei tõenda, et puudutatud isikul on jäänud saamata samas

ulatuses tulu. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et Kolesnikov Construction OÜ hinnapakkumist

ei saa käsitleda eriteadmistega isiku arvamusena TsMS § 272 lg 2 tähenduses. Kolesnikov

Construction OÜ tegevusalaks on äriregistris märgitud muud mujal liigitamata eriehitustööd, kuid

alates aastast 2016 ei ole äriühingul majandusaasta aruannete järgi müügitulu olnud. Arvamuse

andja A. Kolesnikovi eriteadmised on tõendamata. Arvamus on antud korteri taastamistööde

orienteeruva maksumuse kohta, samas ei ole puudutatud isik sellist nõuet avaldaja nõudega

tasaarvestamiseks kasutanud.

17. Puudutatud isik on taotlenud määruskaebuses ringkonnakohtult ka ekspertiisi määramist hoone

seisukorra, kahjustuste põhjuste ja korteri nr 13 kasutatavuse hindamiseks. Küsimusi eksperdile ega

ettepanekut eksperdi isiku osas ei ole puudutatud isik esitanud. Ringkonnakohus jätab taotluse

rahuldamata. TsMS § 293 lg 1 järgi on kohtul õigus menetlusosalise taotlusel küsida eksperdi

arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul

väljub taotlus avaldaja nõude ja puudutatud isiku vastuväite piiridest.

18. Kokkuvõtvalt ei ole puudutatud isik senises menetluses suutnud tõendada, et tal on avaldaja

vastu nõue (kaheksa kuu saamata jäänud üüritulu), mida ta saab tasaarvestada avaldaja nõudega.

Seetõttu on maakohus jätnud põhjendatult puudutatud isiku tasaarvestuse vastuväite tunnustamata ja

sellega arvestamata. Kui avaldaja leiab, et tema korteriomandi eriomandi esemele või tema

ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud tulenevalt korteriomanike kaasomandi

esemest kahju, mis ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse

rikkumisest, saab ta nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu,

esitades selleks korteriühistu vastu eraldi avalduse.

19. Menetluskulud ringkonnakohus jäävad menetlusosaliste endi kanda. TsMS § 172 lg 1 teise lause

kohaselt, kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane.

Ringkonnakohtu hinnangul on praeguse asja kõiki asjaolusid arvestades õiglane, et

menetlusosalised kannavad oma ringkonnakohtus tekkinud menetluskulud ise.

(allkirjastatud digitaalselt)