3-25-238/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Maarja Oras

Otsuse tegemise aeg ja koht 9. veebruaril 2026 Tallinnas

Haldusasja number

3-25-238

Haldusasi Altius Capital OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri

2024. a korraldusele nr 1620 ja Rae Vallavalitsuse

31. detsembri 2024. a korraldusele nr 2027

Menetlusosalised Kaebaja Altius Capital OÜ (registrikood 11951112), esindaja

vandeadvokaat Margus Reiland

Vastustaja Rae vald, esindaja Meeli Vaarik

Kolmas isik Osaühing KIILI KVH, esindaja vandeadvokaat

Silja Holsmer

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Altius Capital OÜ kaebus.

2. Tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkt 2.3.1.

3. Tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027.

4. Mõista Rae vallalt Altius Capital OÜ kasuks välja menetluskulud 5 074 eurot 80

senti.

5. Jätta ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 11. märtsil 2026

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

3-25-238

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

Avaldus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Altius Capital OÜ-le kuuluvad Tuuleveski tee 2 (katastritunnus 65301:001:2814) ja

Tuuleveski tee 4 (katastritunnus 65301:001:2815) kinnistud, mis asuvad Rae vallas,

Kurna külas. Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4 kinnistud on moodustatud ja nende

kinnistute osas kehtib Rae Vallavolikogu poolt 28. juuli 2008. a otsusega nr 419

kehtestatud Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistute detailplaneering.

2. Kiili ja Rae vald sõlmisid 7. detsembril 2006 halduslepingu (digitoimiku leheküljed

(dtl)

32–33), mille kohaselt liidetakse Kurna külas asuvad Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistud

Kiili valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga (ÜVK). Rae Vallavolikogu 16. veebruari 2016. a

otsusega nr 138 (dtl 35) määrati Kurna küla vee-ettevõtjaks Osaühing Kiili KVH.

3. Kiili KVH OÜ väljastas 24. novembril 2017 Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute eelmisele

omanikule veevarustuse- ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused, millele ei olnud

lisatud kõrvaltingimusi. Kaebaja sai Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute omanikuks 27.

oktoobril 2022. Arendajaks sai Allstore Assets OÜ. Altius Capital OÜ kavandas

Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele nutiladude kompleksi.

4. Arendaja esitas 16. novembril 2022 kinnistute suhtes Kiili KVH OÜ-le taotluse

väljastada ehitusprojekti koostamiseks tehnilised tingimused kinnistute vee ja

kanalisatsiooniga liitumiseks, kuivõrd 24. novembril 2017 väljastatud tehnilised

tingimused olid aegunud. OÜ Kiili KVH väljastas 9. detsembril 2022 kinnistute

veevarustuse ja kanalisatsiooni uued tehnilised tingimused ehitusprojekti koostamiseks

(dtl-d 38 ja 41), milles märkis, et Kiili valla põhjaveevaru on ammendunud ning

taotluse esitaja peaks omal kulul projekteerima ja rajama ühe kahest alljärgnevast

variandist: 1) projekteerima ja rajama O-C puurkaevu koos veetöötlusjaama, mahutite,

ühendustorustikuga või 2) projekteerima ja rajama ühenduse Kiili KVH OÜ ja AS

Tallinna Vesi vahel, sõlmima nende isikute vahelise lepingu, rajama veetorustike

ringistuse ja teostama muud vajalikud tööd.

5. Kaebaja esitas 27. jaanuaril 2023 taotluse Kiili KVH OÜ-le väljastada tehnilised

tingimused kinnistute vee ja kanalisatsiooniga liitumiseks ilma kõrvaltingimusteta ning

võimaldada kinnistutel liituda olemasoleva ÜVK-ga vastavalt kehtivale ühisveevärgi

arendamise kavale ning kinnistute detailplaneeringutele (dtl 44).

2(15)

3-25-238

6. OÜ Kiili KVH väljastas 24. aprillil 2023 Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4

kinnistute veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused ehitusprojekti

koostamiseks (dtl-d 58 ja 59) ilma kõrvaltingimusteta.

7. Kinnistu arendaja taotles 18. mail 2023 ehitusluba ühisveevärgi- ja

kanalisatsioonitorustike rajamiseks Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele. Ehitusloa

menetluse kestel väljastas OÜ Kiili KVH 12. septembril 2024 Tuuleveski tee 2 ja 4

kinnistutele uued veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused ehitusprojekti

koostamiseks (tehnilised tingimused nr 1270 ja 1271, dtl-d 60–63)), milles oli

kõrvaltingimus, mille kohaselt detailplaneeringuala asub vastavalt Kiili ja Rae valla

ÜVK arendamiste kavadele AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üle viidaval alal ning AS

Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud tööd teostatakse liituja kulul.

Tehniliste tingimuste kohaselt enne nimetatud tööde lõpetamist OÜ Kiili KVH

detailplaneeringualal veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuseid ei osuta.

8. Rae Vallavalitsus väljastas 15. oktoobril 2024 korralduse nr 1620 (dtl-d 68–70),

millega andis ehitusloa Kurna küla Tuuleveski tee kinnistute piirkonnas ühisveevärgi-

ja -kanalisatsioonitorustike rajamiseks. Ehitusloa p 2.3.1 sätestab järgmise

kõrvaltingimuse: „Detailplaneeringuala asub vastavalt Kiili valla ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034 ja Rae valla ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024–2035

järgi (edaspidi ÜVK arendamise kavad) AKTSIASELTS TALLINNA VESI

pinnaveetoitele üle viidaval alal. Vastavalt ÜVK arendamise kavadele teostatakse

AKTSIASELTS TALLINNA VESI pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud tööd liituja

kulul. Enne nimetatud tööde lõpetamist ja alal veeteenuse osutamiseks vajaliku

õigusselguse saavutamist Osaühing Kiili KVH detailplaneeringualal veevarustuse- ja

kanalisatsiooniteenuseid ei osuta.“

9. Altius Capital OÜ esitas 18. novembril 2024 Rae vallavalitsusele vaide (dtl-d 72–75),

milles taotles tunnistada kehtetuks Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse

nr 1620 punkt 2.3.1. Vaides märgiti, et nii kinnistute detailplaneering kui ka Rae valla

ja Kiili valla vahel sõlmitud haldusleping näevad ette kinnistute vee ja

kanalisatsiooniga liitumise Kiili ühisveevärki. Samuti kehtisid Kiili uue ÜVK

arengukava vastuvõtmisel kinnistutele veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised

tingimused ehitusprojekti koostamiseks (nr 1118 ja 1119), milles ei olnud mistahes

kõrvaltingimusi. Kõrvaltingimuste seadmine haldusmenetluse kestel, mil vaide esitaja

projekteeris vee- ja kanalisatsioonitorustikke vastavalt projekteerimise alguses

kehtinud projekteerimistingimusele, rikub õiguskindluse põhimõtet, samuti ei ole

reaalne eluline olukord vahepealse 5 kuuga oluliselt muutunud. Vee-ettevõtja OÜ Kiili

KVH ega ka Rae Vallavalitsus ei saa seega seada ehitusloa nr 1620 punktis 2.3.1

märgitud tingimust.

10. Rae Vallavalitsus tegi 31. detsembril 2024 vaideotsuse nr 2027 (dtl-d 85–91), millega

jättis kaebaja vaide täies ulatuses rahuldamata. Vaideotsuse põhjendustes viidati Rae

Vallavolikogu 20. mai 2024 otsusega nr 46 vastu võetud „Rae valla ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024–2035“

punktile 10, mille kohaselt on Kurna külas Osaühing Kiili KVH tegevuspiirkonnas

võimalik arendustegevusi teostada vaid juhul, kui arendusaladele rajatava(te)

ettevõtte(te) initsiatiivil teostatakse täiendav põhjaveevarude uuring ja/või

investeering, et suurendada pinnavee võimalikku võttu AS Tallinna Vesi süsteemist või

3(15)

3-25-238

suurendada olemasolevat põhjavee ressurssi. Rae valla territooriumil asuvate kinnistute

veega varustamine OÜ Kiili KVH tegevuspiirkonnas ei saa Kiili Vallavalitsuse

hinnangul toimuda Kiili valla territooriumile eraldatud põhjaveevarude arvelt ning see

tuleks ette näha kas Rae valla territooriumile rajatavast puurkaevust ja Rae valla

põhjaveevarude arvelt või OÜ Kiili KVH ja AS Tallinna Vesi vahel täiendava

ühenduse loomise teel. Vastavad kulud tuleb kanda uutel liitujatel Rae valla

territooriumil ja loodavalt ühenduselt püsivalt vett saavatel uutel liitujatel.

Vaideotsuses viidati ka arengukava punktile 3.1, milles on toodud, et vallas on

kehtestatud detailplaneeringuid, mille veevarustus on lahendatud puurkaevude baasil,

aga vaba põhjaveeressurssi tulenevalt kehtestatud veeerikasutus- ja keskkonnalubadest

ei jätku 2030. aastani kehtestatud põhjaveevarudest. Rae Vallavalitsus põhjendab

vaideotsuses, et Rae valla üldises piirkonnas puudub vaba põhjaveeressurss, mille tõttu

ei ole alternatiivsete (puurkaev) lahenduste kasutamine võimalik. OÜ Kiili KVH

määrati piirkonna vee-ettevõtjaks 2016. aastal ehk ajal, mil detailplaneering oli

kehtestatud, seega pidi OÜ Kiili KVH arvestama arendamise kava koostamisel ning

tegevuste planeerimisel kehtestatud detailplaneeringuga. Rae Vallavalitsus märkis ka,

et kuna vaide esitaja ei ole tehnilisi tingimusi halduskohtus vaidlustanud, järeldas Rae

Vallavalitsus, et vaide esitaja on nõustunud tehniliste tingimustega.

11. Tallinna Halduskohus registreeris 30. jaanuaril 2025 Altius Capital OÜ kaebuse

nõuetega tühistada täielikult Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr

2027 ja tühistada osaliselt Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620

punkti 2.3.1 osas, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas,

alternatiivselt, tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027 ja

tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 täies ulatuses ning

kohustada Rae Vallavalitsust ehitusloa taotlus uuesti lahendama ja väljastama

Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele ühisveevärgi ja kanalisatsiooni torustike rajamiseks

ehitusluba vastavalt kehtivale detailplaneeringule ilma Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri

2024. a korralduse nr 1620 punktis 2.3.1 esitatud kõrvaltingimuseta, alternatiivselt,

tuvastada kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg-st 1, 7. detsembri

2006. a halduslepingust ja kehtivatest detailplaneeringutest tulenev Rae Vallavalitsuse

kohustus korraldada Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute veega varustamine Kiili valla

ühisveevärgi baasil.

12. Kohus võttis 31. jaanuaril 2025 kaebuse menetlusse nõuetes tühistada Rae

Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027 ning tühistada osaliselt Rae

Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 punkti 2.3.1 osas, mis sätestab

kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, või alternatiivselt, tühistada Rae

Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 täies ulatuses ning kohustada Rae

Vallavalitsust ehitusloa taotlust uuesti lahendama ja väljastama Tuuleveski tee 2 ja 4

kinnistutele ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike rajamiseks ehitusloa vastavalt

kehtivale detailplaneeringule ilma Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse

nr 1620 punktis 2.3.1 esitatud kõrvaltingimuseta. Kohus tagastas kaebuse alternatiivse

tuvastamisnõude osas. Kohus kaasas menetlusse kolmanda isikuna OÜ Kiili KVH.

KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

13. Kaebaja palub tühistada osaliselt Rae Vallavalitsuse poolt 15. oktoobril 2024 antud

ehitusloa osas, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, alternatiivselt

palub kaebaja ehitusloa tühistada täielikult ning kohustada vastustajat ehitusloa taotlust uuesti

4(15)

3-25-238

lahendama ning andma ehitusluba ilma vaidlustatava kõrvaltingimuseta. Samuti palub kaebaja

tühistada vastustaja 31. detsembri 2024. a vaideotsuse.

13.1.

Kolmanda isiku väljastatud tehniliste tingimuste esitamine ehitusloa kõrvaltingimusena

ei ole õiguspärane. Vee-ettevõtja väljastatud tehnilised tingimused ei ole

ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 3 kohane kõrvaltingimus, kuivõrd tehniliste tingimuste

näol ei ole tegemist õigusaktides sätestatud nõuetega, millele ehitis peab EhS § 42 lg 1

kohaselt vastama. Vee-ettevõtja tehnilised tingimused ei ole seotud ehitusloa kohase

ehitustegevusega, vaid on oma sisult n-ö eeltingimused liitumislepingu sõlmimiseks

ning puudutavad eelkõige vee-ettevõtja ja kinnistu omaniku vahelist ning

kohtupraktika kohaselt eraõiguslikku suhet.

13.2.

Eristada tuleb kooskõlastajaid (EhS § 42 lg 7 p 1) ja arvamuse andjaid (EhS § 42 lg 7 p

2). Kooskõlastada saab haldusorganitega, kelle pädevuses on ehitusloa andja

tähelepanu juhtida seadusest tulenevatele kohustustele või keeldudele. Kolmas isik ei

ole selline haldusorgan.

13.3.

Juhul kui leida, et vee-ettevõtja tehnilised tingimused võiks olla käsitletavad EhS § 42

lg 7 p 2 kohase puudutatud isiku arvamusena, siis oli vastustajal kohustus sisuliselt

kaaluda esitatud arvamust ning hinnata selle õiguspärasust. Arvamus ei ole kohalikule

omavalitsusele siduv. Vastustaja ei ole ehitusloa p-s 2.3.1 välja toodud kõrvaltingimust

mistahes moel kaalunud.

13.4.

Ehitusloa p-s 2.3.1 sätestatud kõrvaltingimuse osas ei ole vastustaja välja selgitanud,

kuidas kaebajal on võimalik kõrvaltingimust ellu viia ja milline on kõrvaltingimuse

täpne kulu. Kui vastustaja oleks uurimiskohustust täitnud, siis oleks ta jõudnud

arusaamiseni, et ehitusloa p-s 2.3.1 esitatud kõrvaltingimust ei ole kaebajal

tegelikkuses võimalik täita. Kõrvaltingimuse täitmine tähendaks eelduslikult, et

kaebaja peaks projekteerima ja rajama (või korraldama projekteerimise ja rajamise)

ning finantseerima ühenduse olemasolevatest Kiili ühisveevärgi torustikest Tallinna

linna ühisveevärgini. Kaebaja peaks kõrvaltingimuse nr 2.3.1 kehtimise korral

vajaduse tekkel finantseerima täiendavate survetõstepumplate, transiittorude ja

siibrisõlmede rajamist. Selgusetuks jääb, kuidas ja millise õigussuhte alusel toimub

kolmanda isiku ja AS Tallinna Vesi torustike ühendamine ning milline roll on selles

kaebajal. Isegi juhul, kui sellist tingimust oleks võimalik täita, siis välistaks

kõrvaltingimuse täitmise kulu Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute arendamise.

13.5.

Piirangu eesmärgiks peaks olema lubada kaebajal liituda kolmanda isiku hallatava

veevõrguga. Juhul, kui kaebaja katab AS Tallinna Vesi ühisveevärgiga ühendamise

kulud, siis saavutatakse eesmärk, kus kaebaja saab tegelikkuses oma vee AS-lt Tallinna

Vesi ja AS Tallinna Vesi ühisveevärgi kaudu, mitte kolmanda isiku kaudu Kiili vallast.

13.6.

Kiili vald saab ise luua ühenduse kolmanda isiku ja AS Tallinna Vesi veetorustike

vahel ning sõlmida vajaminevad lepingud vee saamiseks ja selleks, et täita 2006. aasta

halduslepingust ja kehtivatest DP-dest tulenevaid kohustusi. Samuti on võimalik, et

liitumise kulud katab Rae vald, kes täidab sellega KOKS § 6 lg-st 1 tulenevat

kohustust. Võimalik on välja mõelda mitmeid alternatiivseid lahendusi, mis koormaks

kaebajat vähem kui ehitusloa p-s 2.3.1 sätestatud kõrvaltingimus.

13.7.

Kaebajale tuleneb kehtivatest Rebasepõllu ja Läänerebase detailplaneeringust ning

5(15)

3-25-238

Saare detailplaneeringust ning 2006. aasta halduslepingust subjektiivne õigus, et Tuuleveski

tee 2 ja 4 kinnistud saab ühendada Kiili valla ühisveevärki ning kaebaja ei pea ise looma või

oma kulul tagama, et piirkonda tekiks sisuliselt uus ühisveevärk.

13.8.

Ehitusloa kõrvaltingimus on vastuolus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse

(ÜVVKS) § 5 lg-ga 3 ja § 17 lg-ga 1. Õigusvastane on panna kinnistu omanikule, kes

soovib vastavalt kehtivatele õigusaktidele saada oma kinnistutele sisuliselt elamu

mahus vett, kohustuse projekteerida ja arendada välja kogu ÜVK ala veevärk, mille

maksumus on tõenäoliselt sadu tuhandeid eurosid, ja seda olukorras, kus kinnistute

suhtes kehtiv detailplaneering ning 2006. aasta haldusleping näevad ette kinnistute

ühendamise olemasoleva Kiili ühisveevärgiga ilma mistahes täiendavate

kõrvaltingimusteta.

13.9.

Kiili valla ÜVK arendamise kava 2023–2034 ei välista Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute

liitumist Kiili valla ühisveevärgiga. Kiili ÜVK arendamise kava ei ole õigusakt, vaid

õiguslikult mittesiduv vastava valdkonna strateegia. Kiili valla ÜKV arendamise kavas

ja Rae valla ÜVK arendamise kavas 2024 – 2035 esitatud alternatiivsed lahendused on

arenduskavadele kohased ettepanekud, mida Kiili Vallavalitsus saab tulevikus

potentsiaalselt tekkiva probleemi lahendamiseks kaaluda. Praegusel juhul on vastustaja

ehitusloa kõrvaltingimuse p-s 2.3.1 tingimuseks seadnud kõige rangema võimalikest

ettepanekutest (s.o ettepanek nr 3) ning seda ilma õigusliku aluse ja analüüsita.

13.10. Kiili ega Rae valla ÜVK arendamise kavast ei tulene, et liitumisprotsessiga juba

alustanud kinnistute osas peaks kolmas isik planeeringualal veeteenuse osutamisest

keelduma. Kiili valla uus ÜVK arendamise kava jõustus alles 9. juulil 2023 ehk üle

aasta pärast seda, kui kaebaja oli juba alustanud taotlemist Kiili ühisveevärgiga

liitumiseks, ning rohkem kui 2 kuud pärast seda kui kaebaja oli esitanud ehitusloa

taotluse. Rae valla ÜVK arendamise kava jõustus alles 2. juunil 2024. Seega ei saa

kaebajat käsitada kui „uut liitujat“.

13.11. Kaebajale teadaolevalt ei eksisteeri tegelikkuses olukorda, kus Kiili valla veevarud ei

võimalda Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute liitumist. Kolmas isik on võimaldunud

järjepidevalt uute kinnistute ühisveevärgiga liitumist ning Kiili valla põhjaveeressurss

ei ole ammendumas.

13.12. Kolmas isik ei ole küll Tallinna linna veele üleminekuks vajalike tööde täpset

maksumust kaebajale avaldanud, kuid kaebaja võib eeldada vajalike tööde mahtu ja

maksumust Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4 kinnistutele 2022. aastal väljastatud

tehniliste tingimuste põhjal, kus on toodud, et kolmanda isiku ja AS-i Tallinna Vesi

vahel ühenduse loomiseks tuleb projekteerida ja rajada maakraanid, puurkaev,

veetöötlusjaam ja pumpla ning kokku ca 3 km torustikku.

13.13. AS-i Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud toimingud võivad võtta

aastaid aega. Selleks on vaja läbida planeerimismenetlus ja ehitusloamenetlus ning

seejärel teostada ehitustööd. Planeerimis- ja ehitusloamenetluste käigus tuleb saada

mitmeid kooskõlastusi ning vajadusel ka erinevate kinnistute omanike nõusolekud

juhul, kui torustik peab läbima kolmandate isikute kinnistuid. Ehitustööde teostamine

sõltub omakorda aastaajast ja ilmastikutingimustest. Seetõttu ei ole Tuuleveski tee 2 ja

4 kinnistutel ehitamise ajal ning suure tõenäosusega ka pikema aja vältel pärast

kavandatud ehitiste valmimist võimalik tagada veevarustuse olemasolu. Sellest

6(15)

3-25-238

tulenevalt ei ole kinnistule rajatavatele ehitistele võimalik aastaid saada kasutusluba

ega kinnistut selle sihtotstarbele vastavalt kasutada.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

14. Kaebus on põhjendamatu ja vastustaja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.

14.1.

Isegi kui vastustaja tunnistaks ehitusloa punkti 2.3.1. kehtetuks, ei oleks kaebajal

võimalik saavutada kaebuse eesmärki, kuna kolmanda isiku väljastatud tehnilised tingimused

nr 1270 ja 1271 kehtivad. Kaebaja ei ole tehnilisi tingimusi vaidlustanud, millest vastustaja

järeldas, et kaebaja on nendega nõustunud. Vastustaja lähtus EhS § 42 lõike 7 punktist 1 ning

on seotud ehitusloa andmisel kolmanda isiku kui ehitusloa taotluse esemega seotud pädeva

asutuse esitatud tingimustega. Juhul kui kaebaja ei nõustunud kolmanda isiku poolt 12.

septembril 2024 väljastatud tehniliste tingimustega, oleks ta pidanud need vaidlustama ja

jätma 26. septembril 2024 esitamata korrigeeritud taotluse ehitusloa menetlusse.

14.2.

Vastustajal puudub õiguslik alus muuta iseseisvalt pädeva asutuse poolt väljastatud

tehnilisi tingimusi.

14.3.

Ekslik on kaebaja seiskoht, et EhS § 42 lõikes 3 sätestatud kõrvaltingimuste loetelu on

ammendav. Vastustajal oli seega õigus lisada ehitusloas pädeva asutuse tehnilised tingimused

kui kõrvaltingimused.

14.4.

Kaebajal ei saa olla õigustatud ootust, et aegunud tehniliste tingimuste asemel

väljastatakse täpselt samasugused tehnilised tingimused, seda enam, et kaebaja enda

tegevusetuse tõttu aegusid tehnilised tingimused nr 1118 ja 1119. Uute tehniliste tingimuste

andmise ning nende täpsema sisu otsustab vee-ettevõtja, lähtudes olemasolevast ja tulevasest

tehnilisest võimekusest ning kehtivatest õigusaktidest, sh Rae valla ÜVK arengukavast.

14.5.

Nii Kiili vallas kui ka Rae vallas on põhjaveevaru ammendumas ning Kiili vald ja Rae

vald otsivad alternatiive, et probleemi lahendada. Hetkel ei ole teada, kas põhjaveevaru on

võimalik suurendada või mitte. Seega jääb alternatiiv viia piirkond, kus asuvad ka Tuuleveski

tee 2 ja 4 kinnistud, üle Tallinna ühisveevärgi (pinnavee) toitele. Kolmanda isiku ja AS

Tallinna Vesi vahel täiendava ühenduse loomine ei tähenda seda, et kolmas isik ei jää teenuse

osutajaks.

14.6.

Ehitusloa kõrvaltingimus ei muuda detailplaneeringut. Detailplaneering on endiselt

elluviidav ning osaliselt ka ellu viidud. Vastustajale jääb arusaamatuks, miks on kaebaja

väitnud, et ehitusloa lahendus on vastuolus DP-ga. Kaebaja on ehitusloa taotluses sellist

lahendust taotlenud. Ehitusloaga ehitada lubatud trass ei ole DP-ga vastuolus, see asub sama

maaüksuse piires, ainult teisel pool teed ehk seda ei saa lugeda DP põhilahenduse oluliseks

muutmiseks. Vaidlusalune kõrvaltingimus ei takista trassi rajamist ja hoonete ehitamist.

14.7.

ÜVVKS § 66 lõige 7 ei reguleeri järelevalvepädevust vee-ettevõtja üle tehniliste

tingimuste väljastamisel. Vee-ettevõtja on ette näinud tingimused, mille alusel tagatakse

kaebajale ÜVVKS § 33 lõikes 1 sätestatud teenust. Vastustajal puudub kehtiva õiguse alusel

õigus teha järelevalvet Kiili valla tegevuse üle.

14.8.

Kõik liitujad, kes tänaseks ei ole sõlminud liitumislepingut, on uued liitujad.

Liitumisleping sõlmitakse selle aja õiguse ja tingimuste alusel, mis kehtivad liitumise hetkel.

Kaebajal ei ole õigust nõuda, et talle kohaldatakse detailplaneeringu ajal kehtinud

7(15)

3-25-238

liitumistingimusi. Kaebaja ei saa eeldada, et detailplaneeringu kehtestamise ajast tänaseni ei

muutu õiguslik või faktiline olukord, sh vajadus luua täiendav ühendus, et tagada piirkonna

veevarustus.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

15. Kolmas isik ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.

15.1.

Kaebaja

ehitusloa

taotluse

esemeks

oli

kinnistutel

ühisveevärgi-

ja -kanalisatsioonitorustike rajamine. Vastavate rajatiste eesmärgiks on kinnistute varustamine

ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, mis eeldab liitumist. Seega oli kaebaja ehitusloa taotlus

otseselt seotud kolmanda isiku pädevusega, kuna kinnistusiseste torustike rajamise eesmärgiks

on ühendus kolmanda isiku ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga. Vastustaja pidi ehitusloa

taotluse menetlemisel välja selgitama kaebaja kinnistute ühendamise ühisveevärgi ja

kanalisatsiooniga.

15.2.

Kaebajal puuduvad mistahes takistused ehitustööde teostamiseks väljastatud ehitusloa

alusel. Küsimus, kas kaebaja on liitunud vee- ja kanalisatsioonitrassiga, on pigem

kasutusloa andmise küsimus, kuivõrd kasutusloa andmiseks peab olema võimalik

ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt.

15.3.

Vaidlusaluse ehitusloa esemeks ei ole liitumise väljaehitamine. Asjaolu, et vastustaja

selgitas kaebaja ehitusloa taotluse menetlemisel välja ka vee-ettevõtja seisukoha ning

esitas vastava seisukoha ehitusloa väljastamise korralduses, ei mõjuta kaebaja õigust

enda kinnistul ehitada.

15.4.

Kohalik omavalitsus ei otsusta ehitusloa väljastamisel ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga liitumise tingimuste üle, vaid üksnes edastas vee-ettevõtja seisukoha

ehitusloa väljastamise otsustamise haldusaktis. Juhul kui kohalik omavalitsus vastavat

tingimust ei oleks vaidlustatud korralduses eraldi esile toonud, oleks kaebaja jaoks

olukord sama – kaebajal oleks võimalik enda kinnistutel ehitustöid teostada vastavalt

väljastatud ehitusloale, kuid kinnistutega liitumiseks ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga

peab arvestama vee-ettevõtja poolt väljastatud tehniliste tingimustega.

15.5.

Vastustaja on tsiteerinud kolmanda isiku poolt väljastatud tehnilistes tingimustes

kajastatut, mitte ei ole kaebajale mistahes kohustusi seadnud. Vastustaja on seega

uurimispõhimõtet rakendanud ning välja selgitanud kõik kaebaja ehitusloa taotlusega

(sh liitumisega) seonduva.

15.6.

Kaebajale ei ole seatud mistahes dokumendiga kohustust asuda projekteerima ja

ehitama ühendust Kiili ühisveevärgi torustikust Tallinna linna ühisveevärgini. ÜVK

arendamise kavad näevad ette ühisveevärgi ühenduse üleviimise AS Tallinna Vesi

pinnaveetoitele ning vastavate tööde kulude kandmise liitujate poolt. Tööde maksumus

on välja selgitamisel. Samuti on võimalik, et lisaks kaebaja kinnistutele liituvad ka

teised kinnistud ning kulud jaotuvad erinevate liitumisest huvitatud isikute vahel. Kõik

asjaolud selguvad liitumismenetluse raames ega ole kuidagi seotud ehitusloaga.

15.7.

Nii Kiili kui Rae valla ÜVK arenduskavad näevad tulenevalt põhjaveeressursi

ammendumise ohust ette tingimused uute liitumiste võimaldamiseks.

15.8.

Praegusel hetkel on ainus võimalus lähtuda Kiili valla ÜVK arenduskavas toodud

ettepanekust 3, kuna eelnevad ei ole praegusel hetkel kasutatavad. Kaebajal on soovi

8(15)

3-25-238

korral võimalus oodata liitumisega 2030. aastani, kui on selgunud ettepanekute 1 ja 2

kasutamise võimalus.

15.9.

Kaebaja ei ole esitanud ühtegi argumenti, millest lähtuvalt ei peaks kaebaja kinnistute

liitumisel arvestama käesoleva hetke faktilise ja õigusliku olukorraga.

15.10. ÜVK arendamise aluseks on kohaliku omavalitsuse üksuse kehtestatud ÜVK

arendamise kava. Detailplaneeringu alusel on lubatud rajada ÜVK ainult siis, kui ÜVK

arendamise kava puudub ja kui ÜVK vastab omavalitsusüksuse ÜVK arendamise

põhimõtetele. Kui ÜVK arendamiskava on kehtiva detailplaneeringuga vastuolus,

tuleb lähtuda ÜVK arendamiskavast. Kaebajal puudub õiguslik alus nõuda ÜVK-ga

liitumist 2008. a ja 2010. a kehtestatud detailplaneeringutest lähtuvalt. ÜVK

arendamiskava ülesanne on tagada ühtne ja terviklik ÜVK rajamine ühtsetel

põhimõtetel. Juhul kui saaks iga detailplaneeringu alusel ehitusprojektide koostamisel

lähtuda detailplaneeringu kehtestamise ajal kavandatud lahendustest, ei oleks täidetud

ÜVK arendamise kava eesmärk.

15.11. Haldusleping näeb ette, et vaidlusaluseid kinnistuid varustatakse Kiili valla

ühisveevärgi ja kanalisatsiooni baasil, kuid ei sisalda mistahes konkreetset tehnilist

lahendust. Praegusel juhul ongi esitatud tehniline lahendus lähtuvalt Kiili valla ÜVK

arenduskavast.

KOHTU PÕHJENDUSED

16. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada ning tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri

2024. a korralduse nr 1620 punkt 2.3.1, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga

liitumise osas, samuti tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027.

Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.

17. Kaebaja hinnangul ei ole kolmas isik haldusorgan, kellelt tulnuks EhS § 42 lg 7 p 1

kohast kooskõlastust küsida. Samas on vastustaja lähtunud kolmandat isikut ehitusloa

menetlusse kaasates sellest, et vee-ettevõtja on kooskõlastaja EhS § 42 lg 7 p 1 tähenduses.

Kohtu hinnangul ei tulene õigusaktidest, sh ÜVVKS-st ega EhS-st vastustajale kohustust

ühisveevärgi- ja -kanalisatsioonitorustike rajamiseks nõutava ehitusloa menetluses küsida

veeettevõtja kooskõlastust ehitusprojektile. EhS § 42 lg 7 p 1 kohaselt esitab pädev asutus

ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev

pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega. Kohtu hinnangul ei saa vee-ettevõtjat pidada

EhS § 42 lg 7 p-s 1 nimetatud kooskõlastavaks asutuseks. Sellisele järeldusele jõudis Tallinna

Halduskohus ka 21. detsembri 2016. a otsuses haldusasjas nr 3-16-1269 (vt p 8) leides, et

ehitusloa taotluse esitamisel vastava kooskõlastuse nõudmine vee-ettevõtjalt ei olnud

õiguspärane. Kohus märkis viidatud otsuses, et vastustajal on üksnes õigus küsida vee-

ettevõtja arvamust seoses kaebaja ehitusloa taotlusega.

Niisamuti on EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas1 EhS § 42 lg 7 p 1 kohta toodud, et vastava

valdkonna asutuste all on eelkõige silmas peetud riikliku järelevalve teostajaid riikliku

järelevalve peatüki järgi. Kuna ei saa välistada, et taotlus koos teiste dokumentidega tuleb

esitada ka teistele asutustele, on loetelu jäetud lahtiseks. Eristada tuleb kooskõlastajaid ja

arvamuse andjaid. Kooskõlastada saab haldusorganitega, kelle pädevuses on ehitusloa andja

tähelepanu juhtida seadusest tulenevatele kohustustele või keeldudele. Kooskõlastaja

1 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c

- beb8

- 476c

- 897c

- f9b761fb9b92/ehitusseadustik/

.

9(15)

3-25-238

seisukoht on lõppotsustajale siduv. Arvamuse andmiseks võib taotluse esitada ehitusloa andja

valitud isikutele, kelle arvamus on ehitusloa menetluses lõppotsuse suhtes tähtis. Kuivõrd vee-

ettevõtjat ei saa pidada riiklikku järelevalvet teostavaks asutuseks, kelle pädevuses oleks

ehitusloa menetluses juhtida vastustaja tähelepanu seadusest tulenevatele kohustustele või

keeldudele, ei kohaldu vee-ettevõtja suhtes ka EhS § 42 lg 7 p 1.

Järeldust, mille kohaselt ei saa vee-ettevõtjat pidada EhS § 42 lg 7 p 1 tähenduses

kooskõlastavaks asutuseks, toetab ka asjaolu, et kooskõlastuse küsimise vajadus on

õigusaktides reeglina expressis verbis välja toodud (vrd nt EhS §-s 126 sätestatud

Keskkonnaametilt kooskõlastuse küsimine). Ühisveevärgi- ja -kanalisatsioonitorustiku

rajamiseks nõutava ehitusloa menetluse tarbeks ei ole sellist vee-ettevõtjaga kooskõlastamise

nõuet kehtestatud.

Eeltoodust järeldab kohus, et vastustajal ei tulnud ehitusloa menetluses kolmandalt isikult EhS

§ 42 lg 7 p 1 tähenduses kooskõlastust küsida.

18. EhS § 42 lg 7 p 2 sätestab pädevale asutusele õiguse esitada ehitusloa eelnõu vajaduse

korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või

ehitamine puudutada. Haldusasjas nr 3-16-1269 leidis kohus, et kuigi pädeval asutusel ei ole

alust ehitusloa menetluses küsida vee-ettevõtjalt kooskõlastust, on tal õigus küsida vee-

ettevõtja arvamust seoses kaebaja ehitusloa taotlusega. Ka käesolevas asjas on põhjendatud

asuda seisukohale, et tulenevalt asjaolust, et ehitusloa esemeks on ühisveevärgi- ja -

kanalisatsioonitorustikud, mille edasine eesmärgipärane kasutus sõltub liitumisest ÜVK

võrguga, on asjakohane küsida ehitusloa menetluses vee-ettevõtja arvamust võimaliku

liitumise ja selle tingimuste kohta. Kohtu hinnangul on mõistlik juba ehitusloa menetluses läbi

mõelda küsimused, mis seonduvad rajatavate torustike ühendamisega ÜVK võrku selleks, et

vältida olukorda, kus juba valmis ehitatud torustiku ühendamine üldse võimalikuks ei osutugi.

Vee-ettevõtja arvamus võib oluline olla ka ehituslikes küsimustes.

EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas on EhS § 42 lg 7 p 2 kohta selgitatud, et punktis 2 on

sätestatud võimalus pädevale asutusele esitada ehitusloa eelnõu arvamuse avaldamiseks

isikutele, kelle huve võib ehitusluba puudutada. Seletuskirjas on toodud näitlikustatud loetelu.

Seega võib pädev asutus vastava vajaduse korral ehitusloa menetluses küsida arvamust ka

vee-ettevõtjalt,

kui rajatav ehitis (praegusel juhul ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustikud) puudutab tema

huve. Kuivõrd rajatav torustik soovitakse selle valmimise järgselt ÜVK võrku ühendada, on

mõistlik vastavat teenust osutav vee-ettevõtja ehitusloa menetluses arvamuse andmiseks

kaasata. Nii nõustub kohus kolmanda isikuga selles, et vastustaja ei eksinud, kui asus

ehitusloa menetlemisel välja selgitama kaebaja kinnistute ühendamise võimalust ÜVK-ga.

19. Kaebaja on seisukohal, et ehitusloa punktis 2.3.1 kajastatud kõrvaltingimus ei ole EhS

§ 42 lg 3 kohane kõrvaltingimus ja seda ei oleks vastustaja pidanud ehitusloas kajastama.

Vastustaja leiab samas, et EhS § 42 lg 3 loetelu ei ole ammendav. Kohus nõustub, et EhS § 42

lg 3 loetleb tingimused, mida ehitusloa kõrvaltingimusena võib eelkõige sätestada, kuid ei

piira neid tingimusi ammendavalt (vastasel korral poleks kasutatud sõna „eelkõige“). Seega ei

ole välistatud, et ehitusloa kõrvaltingimusena võiks põhjendatud juhul kehtestada ka tingimusi

seonduvalt vee-ettevõtja poolt antud arvamusega või lähtuvalt vee-ettevõtja antud tehnilistest

tingimustest.

10(15)

3-25-238

20. Omaette küsimus on aga selles, missugune roll on vastustajal kõnealuste tingimuste

õiguspärasuse hindamisel ja nende põhjendatuse kaalumisel, juhul kui ta otsustab vee-

ettevõtja väljastatud tehnilised tingimused ehitusloa kõrvaltingimusena kehtestada.

Olukorras, kus ehitusloa menetluses ei tule ehitusprojekti vee-ettevõtjaga kooskõlastada, kuid

vee-ettevõtja on esitanud oma arvamuse ehitusloa taotluse kohta, ei ole arvamus

lõppotsustajale (vastustajale) siduv (vt ka EhS 555 SE seletuskiri EhS § 42 lg 7 p 2 kohta).

Vastustaja saab veeettevõtja arvamuses toodud märkustega või väljastatud tehniliste

tingimustega ehitusloa andmisel arvestada või kui jätab nendega arvestamata, siis tuleb tal

seda vastavalt põhjendada. Kohus nõustub kaebajaga selles, et kui vastustaja otsustas

ehitusloa menetluses küsida kolmanda isiku arvamust ning kolmanda isiku väljastatud

tehnilisi tingimusi kajastada ka ehitusloa kõrvaltingimusena, tuli vastustajal kõnealuste

tingimuste kehtestamist ehitusloa osana ka sisuliselt kaaluda ja nende õiguspärasust hinnata –

sarnaselt nagu tehakse näiteks naabrite arvamustega. Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et ta

oli ehitusloa andmisel seotud kolmanda isiku väljastatud tehniliste tingimustega. Vastustajal ei

ole küll õigust muuta vee-ettevõtja väljastatud tehnilisi tingimusi – kui tehniliste tingimuste

taotleja (praegusel juhul kaebaja) ei nõustu veeettevõtja väljastatud tehniliste tingimustega, on

tal võimalik need vaidlustada tsiviilkohtumenetluse raames maakohtus. Samas ei saa öelda, et

vastustajal ei oleks kaalumisruumi või -kohustust (kõrval)tingimuste osas, mis on antud

ehitusloa väljastamist otsustavas haldusaktis. Nimelt on ehitusloa kõrvaltingimus osa

ehitusloast ja sellisena ehitusloa väljastaja pandud siduv kohustus. Mistahes kõrvaltingimuse

kehtestamist tuleb kaaluda ning põhjendada. Nii ei nõustu kohus kolmanda isiku seisukohaga,

mille kohaselt vastustaja üksnes edastas veeettevõtja seisukoha ehitusloa väljastamise

otsustamise haldusaktis, kuid ei pannud sellega kaebajale kohustusi.

Vastustaja on ehitusloa kõrvaltingimust kehtestades, mille põhjendatust ta ei ole sisuliselt

kaalunud ega selle õiguspärasust hinnanud, teinud kaalutlusvea, s.t jätnud kaalutlusõiguse

teostamata. Ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel ei saanud vastustaja

üksnes nentida, et on seotud vee-ettevõtja seisukohaga ja mingit kaalumisruumi ei ole.

Vastustajal ei olnud praegusel juhul kohustust muuta vee-ettevõtja väljastatud tehnilisi

tingimusi kõrvaltingimusena ehitusloa osaks. Olukorras, kus kaebaja kinnistute liitumise osas

oli õiguslikult ebaselge olukord, võinuks vastustaja jätta vaidlusaluse kõrvaltingimuse ka

kehtestamata. Juhul kui vastustaja ei oleks vaidlusalust kõrvaltingimust ehitusloas kajastanud,

olnuks kaebaja risk, kas ehitusluba realiseerides väljastatakse talle hiljem ka kasutusluba,

arvestades, et ehitise (ÜVK torustiku) kasutamiseks on vajalik liitumislepingu sõlmimine vee-

ettevõtjaga.

Sellisel juhul olnuks kaebajal võimalik kas vee-ettevõtja tehniliste tingimustega nõustuda või

vaidlustada need maakohtus. Selliselt peab paika vastustaja seisukoht, mille kohaselt

veeettevõtja tehnilised tingimused kehtinuks kaebajale ka juhul, kui vastavaid tingimusi

ehitusloas ei oleks kajastatud.

Kuigi on asjakohane juba ehitusloa menetluses selgitada välja rajatavate ÜVK torustike

liitumise asjaolud, nõustub kohus kolmanda isiku seisukohaga, et ÜVK-ga liitumine on pigem

kasutusloa andmise küsimus, kuivõrd selleks hetkeks peab olema võimalik ehitist kasutada

kasutusotstarbe kohaselt. Seega ei oleks vee-ettevõtja tehniliste tingimuste vaieldavus olnud

iseenesest takistuseks ehitusloa taotluse menetlemisel ega ehitusloa andmisel.

21. Vaidlusaluse ehitusloa punkti 2.3.1 kohaselt asub detailplaneeringuala AS Tallinna Vesi

pinnaveetoitele üle viidaval alal ning AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks

11(15)

3-25-238

vajalikud tööd teostatakse liituja kulul; enne nimetatud tööde lõpetamist ja alal veeteenuse

osutamiseks vajaliku õigusselguse saavutamist Osaühing Kiili KVH detailplaneeringualal

veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuseid ei osuta. Kuigi kolmas isik on kinnitanud, et

kõnealune tingimus ei tähenda, et kaebaja peaks ise asuma projekteerima ja ehitama

ühendust AS Tallinna Vesi ja Kiili valla veevõrgu vahel, on kohtu hinnangul ehitusloa

punktis 2.3.1 kajastatud kõrvaltingimus ebaselge osas, mis puudutab kõnealuse ühenduse

rajamiseks vajalike tööde finantseerimist. Kõrvaltingimuse sõnastus jätab põhjendatult

kaebajale mulje, et vastava ühenduse rajamise kulud tuleb katta kaebajal üksi („liituja

kulul“ on ainsuses). Kolmanda isiku selgituste kohaselt võib potentsiaalseid liitujaid veel

lisanduda, millisel juhul kuuluksid ühenduse rajamise kulud liitujate vahel jagamisele.

Samas nähtub kõrvaltingimuse sõnastusest, et detailplaneeringualal enne vastava

ühenduse rajamise osas selguse saamist ÜVK teenust ei osutata, mistõttu võib tingimusest

välja lugeda, et kaebaja kinnistute liitumine ÜVK võrguga sõltub täiendava ühenduse

rajamisest AS-ga Tallinna Vesi, mis omakorda sõltub sellest, kas kaebaja on valmis katma

need kulud ka olukorras, kus teisi liitujaid ei ole. Seega on praegusel hetkel ebaselge,

millised kulud kaasnevad kaebaja jaoks Kiili valla ÜVK võrguga liitumisel läbi täiendava

ühenduse rajamise AS Tallinna Veega. KOKS § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse

ülesanne mh korraldada vallas või linnas veevarustust ja kanalisatsiooni. ÜVVKS § 5

lõikes 3 on sätestatud, et liitumispunkt määratakse nii, et see ei tooks tarbimiskoha

omanikule ega veeettevõtjale kaasa ebaproportsionaalselt suuri kulutusi. Kuivõrd kolmas

isik on selgitanud, et täpsemad liitumisega seonduvad kulud ja muud asjaolud selgitatakse

välja alles liitumismenetluse käigus, ei ole selge, kas ehitusloa punktis 2.3.1 sätestatud

tingimus on põhjendatud ning proportsionaalne. Vastustaja on need asjaolud jätnud

ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel välja selgitamata ja

kaalumata.

Samuti tõi kaebaja vaides (dtl 73) välja, et vee-ettevõtja ei osanud öelda, kas ja millal üldse

hakatakse teostama AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele ülemineku töid. Seega ei ole ka üheselt

selge, kas ja millal on ehitusloa realiseerimise ning torustike valmimise järel kaebaja kinnitute

liitumine ÜVK võrguga ning vastava teenuse osutamine kolmanda isiku poolt võimalik.

Vastustaja ei ole kaebaja poolt vaides toodud küsimust vaideotsuses käsitlenud ega selles osas

seisukohta võtnud. Seega on jäänud hindamata, kas kaebajale täiendava ühenduse rajamise

(finantseerimise) kohustuse panemine tagab kaebajale lõppkokkuvõttes mõistliku võimaluse

liituda ÜVK võrguga.

22. Vastustaja märkis, et kuivõrd kaebaja ei vaidlustanud vee-ettevõtja tehnilisi tingimusi, sai

eeldada, et kaebaja on nendega nõustunud. Vastustaja hinnangul oleks kaebaja pidanud

seega jätma 29. septembril 2024 esitamata korrigeeritud taotluse ehitusloa menetlusse.

Kohtu hinnangul ei ole vastustaja selline seisukoht asjakohane. Kaebaja eesmärk

ehitusloa menetluses oli saada ehitusluba ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks. Seega ei saa kaebajale ette heita, et selle eesmärgi saavutamiseks esitas ta

ehitusloa menetluses dokumente, millega kõrvaldada võimalikud puudused ehitusloa

taotluses ning seega ka takistused ehitusloa andmiseks. Vee-ettevõtja tehniliste

tingimustega nõustumine ei olnud eelduseks ehitusloa andmisel, vaid tegemist oli eraldi

menetlustega. Nagu eelpool märgitud, saanuks kaebaja taotleda samal ajal nii ehitusloa

väljastamist kui ka vee-ettevõtja tehniliste tingimustega mittenõustumisel need maakohtus

vaidlustada. Vastustaja on ka ise nentinud, et vee-ettevõtja väljastatud tehnilised

tingimused kehtivad ka juhul, kui vastustaja neid ehitusloa kõrvaltingimusena ei oleks

kehtestanud. Seega ei saa kaebaja poolt tehniliste tingimuste vaidlustamist või

12(15)

3-25-238

mittevaidlustamist tuua õigustuseks ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse osas

kaalutlusõiguse teostamata jätmisel.

23. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et olukorras, kus vastustaja otsustas ehitusloa

menetluses küsida kolmanda isiku kui vee-ettevõtja arvamust ning vee-ettevõtja seatud

tehnilised tingimused seada ehitusloa kõrvaltingimuseks, oli vastustajal kohustus sisuliselt

kaaluda sellise kõrvaltingimuse seadmise põhjendatust ning hinnata selle õiguspärasust.

Vastustaja ei olnud ehitusloa andmise menetluses ning selle kõrvaltingimuste

kehtestamisel seotud kolmanda isiku arvamusega ning vastustajal ei olnud kohustust

õiguslikult ebaselges olukorras veeettevõtja tehnilisi tingimusi ehitusloa

kõrvaltingimusena kehtestada. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva

haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seaduse

§ 54). Kuivõrd kaalutlusõiguse teostamata jätmine on kaalutlusviga, on vaidlusalune

ehitusluba vastavas, punkti 2.3.1 puudutavas osas, õigusvastane. Kohus leidis eespool, et

ehitusloa andmisel ei ole nõutav vee-ettevõtja poolt esitatud ÜVK-ga liitumise tingimuste

kajastamine ning sellise tingimuse esitamata jätmine ei takista vee-ettevõtjat liitumisele

oma tingimusi seadmast, mille üle pooled saavad seejärel vajaduse korral vaielda

tsiviilkorras. Selle tingimuse ehitusloast väljajätmine ei kahjusta seega avalikku huvi ega

kolmanda isiku õigusi, mistõttu on HKMS § 43 lg 1 p 2 kohaselt lubatav tühistada

haldusakti kõrvaltingimus haldusakti põhiregulatsioonist eraldi. Seega rahuldab kohus

kaebuse ning tühistab vastustaja 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkti 2.3.1, mis

sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas. Kuivõrd vastustaja jättis 31.

detsembri 2024. a korraldusega nr 2027 rahuldamata kaebaja vaide korralduse nr 1620

punktile 2.3.1, kuulub kaebus ka selles osas rahuldamisele ning vaideotsus tuleb

tühistada.

24. Kuivõrd kohus rahuldab kaebuse esimese alternatiivi (15. oktoobri 2024. a korralduse nr

1620 osaline tühistamine) osas, puudub vajadus analüüsida vaidlusaluse ehitusloa täies

ulatuses tühistamise vajalikkust. Pooled ei vaidle ehitusloa õiguspärasuse üle ülejäänud

osas.

25. Kuigi kohus ei asu käesoleva haldusasja raames üksikasjalikult analüüsima veeettevõtja

seatud tehniliste tingimuste ning ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse sisulist

põhjendatust, peab kohus vajalikuks siiski märkida, et vastustajal tulnuks ehitusloa

punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel mh arvesse võtta Rae valla ja Kiili

valla vahel 2006. aastal sõlmitud halduslepingus kokku lepitud kohustusi. Kohus ei saa

küll nõustuda kaebaja seisukohaga, mille kohaselt on ÜVK arendamise kava üksnes

õiguslikult mittesiduv vastava valdkonna strateegia (vt nt ÜVVKS § 16 lg 1), kuid samas

ei saa ÜVK arendamise kavade kõrval tähelepanuta jätta ka 2006. aastal sõlmitud

halduslepingus kokku lepitut. Kuigi ÜVK võrguga liitumisel tuleb arvestada ka käesoleva

hetke faktilise ja õigusliku olukorraga (sh saadaoleva põhjaveeressursiga ning kehtestatud

ÜVK arendamise kavadega), on 2006. aastal sõlmitud haldusleping kehtiv ning osa

käesoleva hetke õiguslikust situatsioonist. Halduslepinguga on Kiili vald võtnud

kohustuse Harjumaal Kurna külas asuvad Rebasepõllu ja

Läänerebase kinnistud liita Kiili valla veevarustuse-,kanalisatsiooni- ja gaasivõrkudega ning

kinnistute vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustus hakkab toimuma täies ulatuses Kiili valla

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning gaasivõrkude baasil. Kuivõrd halduslepinguga on kokku

lepitud, et nimetatud kinnistute vee- ja kanalisatsioonivarustus hakkab toimuma täies ulatuses

Kiili valla ÜVK võrkude baasil, ei ole piisav vastustaja positsioon, et täiendava ühenduse

13(15)

3-25-238

loomisel AS-ga Tallinna Vesi jääb vee-ettevõtjaks ikkagi kolmas isik. Seni, kuni ÜVK

arendamise kava koostamise raames pole otsustatud kõnealust halduslepingut lõpetada, on

tegu kehtiva lepinguga, mis üksikjuhtumit reguleeriva aktina prevaleerib ÜVK arendamise

kava kui üldise akti ees. Nii on vastustaja ka ise vaideotsuse punktis 5.6 (dtl-d 90–91)

märkinud, et kolmas isik pidi arvestama arendamise kava koostamisel ning tegevuste

planeerimisel (arvestades detailplaneeringu kehtestamist 2008. aastal, halduslepingu

sõlmimist 2006. aastal ning veeettevõtjaks määramist 2016. aastal) kehtestatud

detailplaneeringuga. Isegi kui pidada võimalikuks tõlgendust, mille kohaselt haldusleping ei

anna vaidlusalustele kinnistutele eristaatust võrreldes teiste Kiili valla kinnistutega, ei tohi

kohelda kaebajat ebasoodsamalt teistest Kiili valla ÜVK-ga liituda soovijatest. Halduslepingu

valguses on asjakohatud kolmanda isiku viited sellele, et välistatud on Rae valla territooriumil

asuvate kinnistute veega varustamine Kiili vallale eraldatud põhjaveevarude arvelt – just

selles on halduslepingus kokku lepitud.

26. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamisel tehti otsus vastustaja kahjuks.

27. Kaebaja esitas 14. jaanuaril 2026 menetluskulude nimekirja ning taotluse mõista

vastustajalt välja kaebaja menetluskulud kokku 4 016 eurot 60 senti, mis hõlmab

õigusabikulusid 3 996 eurot ja 60 senti (ilma käibemaksuta) ja riigilõivu 20 eurot.

Kaebaja esitas 28. jaanuaril 2026 menetluskulude nimekirja ning taotluse täiendavalt

mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 1 289 eurot 20 senti (ilma

käibemaksuta). Kaebaja kinnitab, et arved tasunud Allstore Assets OÜ on

käibemaksukohustuslane, ning palub õigusabikulud välja mõista ilma käibemaksuta.

Kokku taotleb kaebaja seega menetluskulude hüvitamist 5 305 euro ja 80 sendi ulatuses.

Kaebaja esitas 14. jaanuaril 2026 ka menetluskulude hüvitamise kokkuleppe (dtl 172), mille

kohaselt kohustub kaebaja hüvitama Allstore Assets OÜ-le seoses haldusasjaga 3-25-238

kantud menetluskulud ulatuses, milles kohus vastustajalt menetluskulud välja mõistab.

28. Menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need

muu isik (HKMS § 109 lg 5). Kuivõrd kaebaja on esitanud kokkuleppe, mille kohaselt

kaebaja kohustub hüvitama Allstore Assets OÜ poolt kantud menetluskulud, ei välista

kaebaja kasuks menetluskulude välja mõistmist asjaolu, et kõnealused kulud on algselt

kandnud menetlusväline isik (Riigikohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 2022. a otsus

nr 3-20-1310/52, p 37.1).

29. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).

Kaebaja on 14. jaanuari 2026. a menetluskulude nimekirja lisana esitanud arve nr 202502259

(dtl 175) summas 286 eurot 44 senti (käibemaksuta 231 eurot). Arve kirjelduses on toodud:

„12.08.2025 ettevalmistus, nõupidamine kliendiga“. Kohtule ei nähtu üheselt, millise

käesoleva haldusasja menetlustoiminguga on kõnealune toiming seotud arvestades, et vastus

kaebusele laekus 5. märtsil 2025 ning järgmise menetlustoiminguga määras kohus 16.

detsembril 2025 asja lahendamisele kirjalikus menetluses. Arve kirjeldusest ei selgu üheselt,

kuidas on kõnealuse arve alusel osutatud õigusabiteenus seotud käesoleva haldusasjaga, sh

puudub kirjeldusest haldusasja number. Seega peab kohus põhjendatuks vastava summa osas

kaebaja poolt taotletud menetluskulude summat vähendada.

14(15)

3-25-238

Ülejäänud osas on kohus seisukohal, et kaebaja menetluskulud ja nende seos kohtuasjaga on

tõendatud ning neid pole alust pidada põhjendamatuks või mittevajalikuks. Kohus mõistab

seega vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku 5 074 eurot 80 senti, mis

hõlmavad kaebuselt tasutud riigilõivu 20 eurot ning õigusabikulusid 5 054 eurot 80 senti (ilma

käibemaksuta).

30. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu

poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda

kanda (HKMS § 108 lg 8). Kuivõrd kohus rahuldas kaebuse, jäävad vastustaja ja

kolmanda isiku menetluskulud nende endi kanda.

Maarja Oras

/allkirjastatud digitaalselt/

15(15)