2-24-13004/18 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

30.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-13004

Kohtuasi

Sales OÜ, H.Y ja T.F-i kaebus Tallinna kohtutäitur

Elin Vilippuse 18.08.2024 otsuse peale täiteasjades nr

022/2024/3025, 022/2024/1656 ja 022/2024/1657

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.09.2024, 19.09.2024 ja 20.09.2024

määrused

Kaebuse esitaja ja liik

Sales OÜ määruskaebus

H.Y määruskaebus

T.F-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I (võlgnik I) Sales OÜ (registrikood 14276881),

seaduslik esindaja H.Y

Avaldaja II (võlgnik II) H.Y (isikukood XXX)

Avaldaja III (võlgnik III) T.F (isikukood XXX)

Puudutatud isik I kohtutäitur Elin Vilippus

Puudutatud isik II (sissenõudja) A.P (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Sales OÜ 23.09.2024 määruskaebusega esitatud tõend.

2. Tühistada Harju Maakohtu 12.09.2024, 19.09.2024 ja 20.09.2024 määrused. Teha

uus määrus, millega rahuldada Sales OÜ, H.Y ja T.F-i kaebused kohtutäitur Elin

Vilippuse 18.08.2024 otsuse peale täiteasjades nr 022/2024/3025, 022/2024/1656 ja

022/2024/1657 ning tühistada kohtutäitur Elin Vilippuse 18.08.2024 otsus ja

05.07.2024 otsus.

3. Rahuldada Sales OÜ, H.Y ja T.F-i määruskaebused.

4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus Sales OÜ, H.Y ja T.F-i kantud menetluskulud

kohtutäitur Elin Vilippuse kanda, ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

2-24-13004

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldused ja nende aluseks olevad asjaolud

1. Sales OÜ (avaldaja I, võlgnik I) esitas 28.08.2024 Harju Maakohtule kaebuse Tallinna

kohtutäitur Elin Vilippuse (kohtutäitur) 18.08.2024 otsuse peale täiteasjas nr 022/2024/3025

(kaebus I) (tsiviilasi nr 2-24-13004). Võlgnik I palub tühistada tema osas vaidlustatud

05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse resolutsioon, millega mõisteti temalt välja

solidaarselt täitekulud summas 1022,90 eurot.

Kaebuse I kohaselt jättis kohtutäitur 18.08.2024 otsusega rahuldamata avaldaja I 19.07.2024

kaebuse kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse peale. Täitemenetluses on

täitedokumendiks enampakkumise akt, millest nähtuvalt müüdi enampakkumisel ainult H.Y-

le kuuluv ½ mõttelist osa kaasomandist, mitte kogu kinnisasi. Seega ei saa A.P (sissenõudja)

nõuda kogu kinnisasja valdust välja mõttelise osa enampakkumise akti alusel. Ka ei tulene

täitedokumendist nõuet avaldaja I vastu. Seega ei saanud kohtutäitur nõuda avaldajalt I

kinnisasja vabastamist, mistõttu ei ole vaidlustatud otsuses nimetatud täitetoimingud

avaldajaga I seoses põhjendatud ega vajalikud ning nendega seotud kulusid ei saanud

avaldajalt I solidaarselt välja mõista. Kohtutäitur ei ole teinud avaldaja I suhtes motiveeritud

otsust. Avaldaja suhtes kohtutäitur kinnistu sundvabastamist läbi ei viinud.

2. H.Y (avaldaja II, võlgnik II) esitas 29.08.2024 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäituri

18.08.2024 otsuse peale täiteasjas nr 022/2024/1656 (kaebus II) (tsiviilasi nr 2-24-13066).

Võlgnik II palub tühistada tema osas vaidlustatud 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise

otsuse resolutsioon, millega mõisteti temalt välja solidaarselt täitekulud summas 1022,90

eurot.

Kaebuse II kohaselt jättis kohtutäitur 18.08.2024 otsusega rahuldamata avaldaja II 19.07.2024

kaebuse kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse peale. Avaldaja II

hinnangul on tasuotsus õigusvastane. Kohtutäitur on alusetult kaebused liitnud ega ole

sisuliselt kaebusele vastanud. Avaldaja II ei ole solidaarvõlgnik täitedokumendi alusel,

mistõttu ei saa avaldajalt II ka täitekulusid solidaarselt välja mõista. Enampakkumise aktiga,

mille alusel kohtutäitur sundvabastamist läbi viis, ei müüdud kogu kinnisasja, vaid üksnes

mõtteline osa kinnisasjast. Seega ei saanud sissenõudja nõuda kogu kinnisasja valduse

üleandmist. Avaldajal on õigus viibida kinnistul JumpIN OÜ loal, kelle osas on täitemenetlus

peatatud.

3. T.F (avaldaja III, võlgnik III) esitas 02.09.2024 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäituri

18.08.2024 otsuse peale täiteasjas nr 022/2024/1657 (kaebus III) (tsiviilasi nr 2-24-13218).

Võlgnik III palub tühistada tema osas vaidlustatud 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise

2-24-13004

otsuse resolutsioon, millega mõisteti temalt välja solidaarselt täitekulud summas 1022,90

eurot.

Kaebuse III kohaselt jättis kohtutäitur 18.08.2024 otsusega rahuldamata avaldaja III

19.07.2024 kaebuse kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse peale.

Avaldaja III hinnangul on tasuotsus õigusvastane. Kohtutäituri otsus ei ole motiveeritud, otsus

on tehtud mitme isiku suhtes korraga. Avaldaja III ei ole solidaarvõlgnik täitedokumendi

alusel, mistõttu ei saa avaldajalt III ka täitekulusid solidaarselt välja mõista. Enampakkumise

aktiga, mille alusel kohtutäitur sundvabastamist läbi viis, ei müüdud kogu kinnisasja, vaid

üksnes mõtteline osa kinnisasjast. Seega ei saanud sissenõudja nõuda kogu kinnisasja valduse

üleandmist. Kinnisasja koormavad rendi- ja üürilepingud ning avaldaja III valdused ei

lõppenud enampakkumisega. Avaldaja III suhtes ei tohtinud kohtutäitur täitetoimingut läbi

viia, kuna avaldajal III on õigus kinnisasja vallata läbi enda ettevõtte JumpIN OÜ, kelle

suhtes on täitemenetlus peatatud. Kohtutäiturile ja sissenõudjale oli ka enne 08.05.2024 teada,

et JumpIN OÜ kuulub avaldajale ning ta on selle juhatuse liige. Avaldaja III on rendilepingu

osapool, mille osas kohus hagi tagas ja täitur oli täitemenetluse peatanud.

Puudutatud isikute seisukohad

4. Sissenõudja vaidles kõigis tsiviilasjades kaebustele vastu, palus jätta need rahuldamata ja

menetluskulud avaldajate kanda. Sissenõudja märkis, et kõik kaebuste esitajad oleksid saanud

täielikult täitekulude tekkimist ära hoida, kui nad oleksid andnud kinnistu vabatahtlikult uuele

omanikule üle. Enne sundenampakkumise toimumist oli sissenõudja juba varem (4 aastat)

kinnistu ½ mõttelise osa omanik, seega peale avalikku sundenampakkumist, novembris 2023,

mil ta omandas ka teise ½ mõttelise kinnistu osa, sai temast 100% kinnistu omanik, mis andis

talle õiguse nõuda kinnistu valduse täielikku vabastamist. Väljatõstmise avaldused on esitatud

teadaolevate ebaseaduslike valdajate suhtes ja nende nime ei saanudki algses täitedokumendis

kirjas olla. Kulutused olid vajalikud.

5. Kohtutäitur vaidles kõigis tsiviilasjades kaebustele vastu, palus need jätta rahuldamata ja

menetluskulud avaldajate kanda. Avaldaja I suhtes on kohtutäitur algatanud kinnisasja

sundvabastamisele suunatud täitemenetluse nr 022/2024/3025, avaldaja II suhtes nr

022/2024/1656 ja avaldaja III suhtes nr 022/2024/1657. Kuna koostatud on üks täitekulude

väljamõistmise otsus, mis kohustab kõiki kolme kaebuse esitajat, kinnisasi on nende kõigi

valduses ja kaebused kattuvad olulisel määral, lahendas kohtutäitur esitatud kaebused ühe

otsusega, mida on tehtud otsuses ka selgitanud. Samas ei ole sellega rikutud mitte ühtegi

võlgniku menetlusõigust – kohtutäitur on kaebused läbi vaadanud, teinud kaebuste kohta

motiveeritud otsuse, otsus on piisaval määral põhjendatud, igale võlgnikule kätte toimetatud

ning igale võlgnikule olid tagatud ka kõik võimalused selle vaidlustamiseks. Kui kaebajal oli

etteheiteid tema suhtes täitemenetluse algatamisele, siis sellised vastuväited tuli lahendada

läbi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamise või kaebuse kohtutäituri tegevusele

esitamisega kümne päeva jooksul alates täitmisteate kättesaamisest. Puudub vaidlus selle üle,

et kohtutäitur on kaebajate suhtes täitemenetluse algatanud, andnud neile vabatahtliku täitmise

tähtajad kohustuse täitmiseks ning kuivõrd kinnisasja valdust üle ei antud, siis püüdnud teates

märgitud kuupäeval 08.05.2024 kinnisasja valduse sissenõudjale ka üle anda. Vaatamata

sellele, et täitetoimingut lõpuni viia ja kinnisasja valdust uuele omanikule anda ei õnnestunud,

on kohtutäitur endiselt seisukohal, et kõik 08.05.2024 täitetoiminguga seotud ja

väljamõistetud täitekulud (koerapüüdja, lukumeister, kolijad) olid käesoleval juhul

põhjendatud ja vajalikud, kuivõrd ühe isiku kasuks tehtud kohtulahend ei peata automaatselt

teiste isikute suhtes läbiviidavaid täitemenetlusi. Kohtutäitur on koostanud täitekulude

väljamõistmise otsuse täpselt samadele summadele nagu need on koostanud teenusepakkujad.

2-24-13004

Maakohtu määrused ja põhjendused

6. Harju Maakohus jättis 12.09.2025 määrusega (vaidlustatud määrus I) tsiviilasjas nr 2-24-

13004 kaebuse I rahuldamata ja menetluskulud avaldaja I kanda, 20.09.2025 määrusega

(vaidlustatud määrus II) tsiviilasjas nr 2-24-13066 kaebuse II rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja II kanda ning 19.09.2025 määrusega (vaidlustatud määrus III) tsiviilasjas nr 2-24-

13218 kaebuse III rahuldamata ja menetluskulud avaldaja III kanda.

6.1. Maakohtu määruste põhjenduste kohaselt on kõik kolm kaebust esitatud tähtaegselt.

Võlgnikud I, II ja III vaidlustasid 19.07.2024 kaebustega kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude

väljamõistmise otsust, millega avaldajatelt mõisteti solidaarselt välja täitekulud summas

1022,90 eurot (sh käibemaks). Otsuse kohaselt tekkisid kulud koos käibemaksuga seoses

kinnisasja sundvabastamisega ning seisnesid järgnevas: värava ja ukse lukutöödega seotud

kulu 175 eurot, kinnisasjal vabalt ringi liikunud agressiivsete koertega tegelemisega seotud

kulu 244 eurot ja kolimisteenus 603,90 eurot. 12.04.2024 on koostatud täitmisteade täiteasja

nr 022/2024/3025 avaldaja I suhtes algatamiseks ja 16.04.2024 on koostatud täitmisteade

täiteasja nr 022/2024/1656 avaldaja suhtes algatamiseks. Nõude sisu on kõigis kolmes

täiteasjas kinnisasja asukohaga XXX vabastamine ning täitedokumendiks on 16.11.2023

sundenampakkumise akt nr 022/2015/544 jt. Enampakkumise akti kohaselt on

enampakkumisel müüdud avaldajale II kuuluv mõtteline osa (½ kaasomandist) kinnisasjast

registriosa nr-ga 15887450, müüdud vara ostis sissenõudja. Enampakkumise toimumise

seisuga kuulus sissenõudjale kinnistusraamatu kohaselt teine ½ mõttelist osa kinnistust.

Täitmisteadetest nähtuvalt oli võlgnikule I ja võlgnikule III määratud vabatahtliku täitmise

tähtajaks kuni 06.05.2024, võlgnikule II kuni 08.05.2024 kell 11.00.

6.2. Kinnisasja valdusest äravõtmise 08.05.2024 aktist nähtub, et 08.05.2024 saabus

kohtutäituri abi kinnisasja sundvabastamiseks selle asukohta, värav oli lukustatud kahe lukuga

ning hoovis liikus vähemalt kolm suurt haukuvat ja lõrisevat koera. Helistamisele, sõnumi

saatmisele ega hüüdmisele keegi ei reageerinud, kuigi avaldajaid II ja III oli hoovis liikumas

näha. Kuna koerad olid agressiivsed, siis otsustas koerapüüdja neile rahustit anda. Pärast seda

oli võimalik värava lukud avada ja liikuda maja juurde. Välisuks oli lukus, koputamisele ega

helistamisele ei reageeritud. Välisukse avamise järel ilmnes, et järgmise ukse ette olid lükatud

kapid. Pärast kappide eest ära lükkamist tuli välja avaldaja III, kes selgitas, et tema äriühingu

JumpIN OÜ vastu algatatud täitemenetlus on peatatud, JumpIN OÜ (seaduslik esindaja

avaldaja III) valdab kogu kinnisasja ning kõik sellel olevad asjad on JumpIN OÜ omad,

JumpIN OÜ lubab isikutel kinnistul majutuda. Sellega seoses ei õnnestunud kohtutäituril

kinnisasja valdust sissenõudjale üle anda ning täitetoiming jäi lõpule viimata. Kohtutäituri

esitatud 08.05.2024 kinnisasja valduse äravõtmise aktiga on tõendatud 08.05.2024 teenustega

seonduvad kulud. Maakohtul puudus vaidlustatud määrustes kahtlus selles, et avaldajad

viibisid täitetoimingu ajal kinnisasjal ning oleksid saanud kulude tekkimist vältida või

vähendada.

6.3. Asjakohane ei ole kaebustes märgitu, et täitedokumendist ei tulene nõuet avaldajate vastu

või et avaldajate valdus tuleks lugeda seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidine.

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 15 järgi on kinnisasja valduse väljanõudmisel

täitedokumendiks sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud

isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse. TMS § 2 lg 3 alusel sama paragrahvi lg 1 p-s 15

nimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse

alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise kohta

lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Riigikohus on selgitanud, et sundenampakkumise akt

on täitedokument kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult valdavad, ilma et neid tuleks

2-24-13004

aktis nimetada (3-2-1-122-15, p 19). Asjassepuutuv ei ole, et enampakkumisel müüdi ½

mõttelist osa kinnistu kaasomandist, mitte terve kinnistu. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 71 lg-st 4 on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.

Asjakohased ei ole väited selle kohta, kuidas kinnistusraamatu kanne on ebaõige ning

võlgniku I juhatuse liige avaldaja II on jätkuvalt ½ kaasomandiosa omanik. Tulenevalt AÕS §

56 lg-st 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Vaidlust kande õigsuse üle

ei ole võimalik lahendada täitemenetluse raames. Olukorras, kus täitemenetluse alustamise

tingimused on täidetud, on kohtutäituril kohustus täitemenetlus täitedokumendi täitmiseks läbi

viia ning vastav ei ole talle etteheidetav.

6.4. Maakohus nõustus tsiviilasjades nr 2-24-13004 ja 2-24-13066 kohtutäituriga, et Jump IN

OÜ osas läbiviidava täitemenetluse peatamine ei toonud kaasa teiste täitemenetluste

peatumist, mida viiakse läbi enampakkumise akti alusel teiste sama kinnisasja valdajate vastu.

Samuti ei oma tähendust, et täitetoimingut ei õnnestunud lõpule viia. Tulenevalt TMS § 180

lg 3 kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab

kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele

kuuluvad nii asjad kui ka isikud. TMS § 37 lg 1 p 4 kohaselt on täitekuludeks mh kohtutäituri

ja sissenõudja või kolmanda isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks

tehtud vajalikud kulutused, sealhulgas ruumide avamise kulud. Kinnisasja valduse äravõtmise

aktist nähtuvalt olid vajalikud kõik 05.07.2024 otsuses märgitud kulutused, sest

täitedokumenti vabatahtlikult ei täidetud ning kinnistule sisse saada lukke lahti murdmata ja

koeri rahustamata võimalik ei olnud. TMS § 38 lg 3 kohaselt kui täitedokumendi kohaselt on

võlgnikeks solidaarvõlgnikud, vastutavad nad täitekulude tasumise eest solidaarselt.

Maakohus nõustus kohtutäituriga, et kõik isikud, kes kinnisasja alusetult valdavad ning kelle

osas on algatatud täitemenetlus kinnisasja vabastamiseks, vastutavad kaasnevate kulude eest

solidaarselt. Asjaolu, et kohtutäitur on kolmes täiteasjas esitatud analoogse sisuga kaebused

lahendanud ühes dokumendis, ei anna alust väita, et võlgnike kaebused oleks jäetud

lahendamata. Nähtuvalt 18.08.2024 otsusest sisaldab see kohtutäituri põhjendusi kaebuste

rahuldamata jätmise osas. Seetõttu ei ole etteheide vaidlustatud otsuse motiveerimata jätmise

kohta õige.

6.5. Kuivõrd maakohus jättis kaebused rahuldamata, jäid menetluskulud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldajate kanda.

Määruskaebused

7. Avaldaja I esitas vaidlustatud määruse I peale 29.09.2024 määruskaebuse, milles palub

määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta

kohtutäituri kanda.

Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja I täitedokumendis solidaarvõlgnik, seega ei saa

avaldaja olla solidaarvõlgnik TMS § 38 lg 3 tähenduses. Täituri otsus avaldaja I kaebusele ei

vasta TMS § 217 nõuetele. Avaldaja I osas ei saanud nõuda Sillaotsa kinnistu

sundvabastamist 08.05.2024 ning reaalselt ka kinnistu sundvabastamist läbi ei viidud, selle

õigusliku võimatuse tõttu – puudub seega eeldus põhjendatud ja vajalike kulutuste osas,

sissenõudja tehtud kulutused ei ole olnud põhjendatud ja vajalikud, mistõttu on täitmata

eeldus, et neid saaks avaldajalt välja mõista. JumpIN OÜ osas on täitemenetlus kohtumääruse

alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024 peatatud. Kui on tõendatud asjaolu, et

JumpIN OÜ valduses on Sillaotsa kinnisasi, mille vabastamist ka teistelt isikutelt nõutakse

täitemenetlustes, siis kohtutäitur ei saa kehtiva õiguse kohaselt võtta valdust ära teistelt

isikutelt sh JumpIN OÜ-lt ja anda sama kinnisasja valdust üle sissenõudjale. Hagi on tagatud

2-24-13004

sama nõude osas, mille täitmist nõutakse mh avaldajalt I. Täitemenetlus peatati ja toimetati

vastav otsus sissenõudjale kätte enne kulutuste tegemist. Lisaks ei saa enampakkumise akti

alusel nõuda välja teise kaasomandi osa valdust.

8. Avaldaja II esitas vaidlustatud määruse II peale 29.10.2024 määruskaebuse, paludes määrus

tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta kohtutäituri

kanda.

Määruskaebuse kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult tuvastamata, et objektiivse

võimatuse tõttu ei saa täitedokumenti üldse täita. JumpIN OÜ osas on täitemenetlus

kohtumääruse alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024 peatatud. Kui on tõendatud

asjaolu, et JumpIN OÜ valduses on Sillaotsa kinnisasi, mille vabastamist ka teistelt isikutelt

nõutakse täitemenetlustes, siis kohtutäitur ei saa võtta valdust ära teistelt isikutelt sh JumpIN

OÜ-lt ja anda sama kinnisasja valdust üle sissenõudjale. Hagi on tagatud sama nõude osas,

mille täitmist nõutakse mh avaldajalt II. Täitemenetlus peatati ja toimetati vastav otsus

sissenõudjale kätte enne kulutuste tegemist. Maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet, sest ei

ole neid asjaolusid välja selgitanud, kuigi need on määrava tähtsusega. Kohtutäitur oli enne

kinnisasjale saabumist teadlik, et JumpIN OÜ valdab kinnisasja ja tema osas on täitemenetlus

peatatud. TMS § 2 lg 3 ei prevaleeri üle AÕS § 34 lg 2 ja AÕS § 35 lg 3 ega saa seega seada

valdajale kohutust asuda enda seaduslikku valdust tõendama sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise korras. Avaldaja II ei ole solidaarvõlgnik TMS § 38 lg 3 tähenduses. Täituri

otsus avaldaja II kaebusele ei vasta TMS § 217 nõuetele. Avaldaja II osas ei saanud nõuda

Sillaotsa kinnistu sundvabastamist 08.05.2024 ning reaalselt ka kinnistu sundvabastamist läbi

ei viidud selle õigusliku võimatuse tõttu. Sissenõudja tehtud kulutused ei olnud põhjendatud

ja vajalikud ning neid ei saa avaldajalt II välja mõista.

9. Avaldaja III esitas vaidlustatud määruse III peale 25.10.2024 määruskaebuse, paludes

määrus tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta

kohtutäituri kanda.

Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja solidaarvõlgnik täitedokumendi kohaselt, seega ei saa

avaldaja olla solidaarvõlgnik TMS § 38 lg 3 tähenduses. Täituri otsus avaldaja kaebusele ei

vasta TMS § 217 nõuetele. JumpIN OÜ osas, kelle ainuosanik ja juhatuse liige on avaldaja

III, on täitemenetlus kohtumääruse alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024

peatatud. Täitemenetlus peatati ja toimetati vastav otsus sissenõudjale kätte enne kulutuste

tegemist. Kohtutäitur oli enne kinnisasjale saabumist teadlik, et JumpIN OÜ valdab kinnisasja

ja tema osas on täitemenetlus peatatud. TMS § 2 lg 3 ei prevaleeri üle AÕS § 34 lg 2 ja AÕS

§ 35 lg 3 ega saa seega seada valdajale kohutust asuda enda seaduslikku valdust tõendama

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise korras.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

10. Sissenõudja ja kohtutäitur vaidlesid kaebustele vastu, palusid need jätta rahuldamata ja

menetluskulud avaldajate kanda.

11. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

12. Ringkonnakohus liitis tsiviilasjades nr 2-24-13004, 2-24-13066 ja 2-24-13218 esitatud

kaebused ühte menetlusse ning jätkas menetlust tsiviilasja nr 2-24-13004 all.

2-24-13004

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja teha

uus määrus, millega avaldajate kaebused rahuldada ja tühistada kohtutäituri 18.08.2024 ning

05.07.2024 otsused. Määruskaebused rahuldatakse.

14. Määruskaebemenetluses vaieldakse endiselt selle üle, kas kohtutäituril oli õigus

05.07.2024 otsusega mõista võlgnikelt solidaarselt välja täitekulud summas 1022,90 eurot,

mis tekkisid seoses kinnisasja sundvabastamise ja võlgnike väljatõstmise toimingutega.

15. TMS § 37 lg 1 p 4 sätestab, et täitekulud on mh kohtutäituri ja sissenõudja või kolmanda

isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks tehtud vajalikud kulutused,

sealhulgas ruumide või muude esemete avamise, sulgemise, teisaldamise, lammutamise ja

koristamise kulud. TMS § 38 lg 2 järgi nõuab täitekulud võlgnikult sisse kohtutäitur

täitekulude otsuse alusel. TMS § 38 lg 3 sätestab, et kui täitedokumendi kohaselt on

võlgnikeks solidaarvõlgnikud, vastutavad nad täitekulude tasumise eest solidaarselt.

16. Maakohus tuvastas kõigis kolmes tsiviilasjas, et täitedokumendiks on 16.11.2023

sundenampakkumise akt nr 022/2015/544 jt. Maakohtu tuvastatud asjaolude kohaselt koostas

kohtutäitur 12.04.2024 täitmisteate täiteasja nr 022/2024/3025 avaldaja I suhtes algatamiseks,

16.04.2024 täitmisteate täiteasja nr 022/2024/1656 avaldaja II suhtes algatamiseks ning

tsiviilasjas nr 2-24-13218 esitatud tõendist nähtub, et kohtutäitur koostas täiteasjas nr

022/2024/2967 avaldaja III suhtes 28.02.2024 täitmisteate (III dtl 26). Kõikides nimetatud

täitmisteadetes oli nõude sisuks kinnisasja asukohaga XXX vabastamine.

17. Kinnisasja väljaandmist reguleerib TMS § 180, mille lõige 1 sätestab, et kui võlgnik peab

välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest,

eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja

täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. TMS § 180 lg 3 järgi juhul kui võlgnik ei täida

täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku

valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud.

TMS § 180 lg 6 järgi koostab kohtutäitur kinnisasja valduse äravõtmise kohta akti, millele

kirjutavad alla kohtutäitur ja valduse äravõtmise juures viibinud isikud. AÕS §-st 32

tulenevalt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg 1 järgi on valdaja isik, kelle tegeliku

võimu all asi on. AÕS § 39 lg 1 kohaselt lõpeb valdus, kui valdaja loobub tegelikust võimust

asja üle või kaotab selle muul viisil.

18. Võlgnikud vaidlustasid kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse, millega

mõisteti solidaarselt võlgnikult I, II ja III välja täitekulud summas 1022,90 eurot (sh

käibemaks 22%, s.o 184,46 eurot). Otsuse kohaselt tekkisid kulud seoses kinnisasja

sundvabastamisega ning seisnesid järgnevas: värava ja ukse lukutöödega seotud kulu 175

eurot, kinnisasjal vabalt ringi liikunud agressiivsete koertega tegelemisega seotud kulu 244

eurot ja kolimisteenus 603,90 eurot.

19. Täitekulud kannab TMS § 38 lg 1 järgi võlgnik, kellelt TMS § 38 lg 2 järgi nõuab need

sisse täitekulude otsuse alusel kohtutäitur. Juhul, kui on tegemist kohtutäituri enda või

kolmanda isiku täitekuludega, on kohtutäituril õigus täitekulude otsusega võlgnikult välja

mõista üksnes vajalikud kulutused. Järelikult peab kohtutäitur vaidluse korral põhjendama

täitekulude vajalikkust (RKTKm 14.03.2012, 3-2-1-176-11, p 15).

2-24-13004

20. Võlgnikud leidsid maakohtu menetluses ja on ka määruskaebustes endiselt seisukohal, et

neid ei oleks kohtutäitur tohtinud kinnisasjalt välja tõsta, mistõttu on sellega seotud kulutused

põhjendamatud. Võlgnike hinnangul oli kohtutäiturile ja sissenõudjale enne väljatõstmise

toimingute tegemist teada, et JumpIN OÜ suhtes on täitemenetlus peatatud, mistõttu ei olnud

kulutused vajalikud.

20.1. Kuna maakohus tuvastas, et täitedokument kõigis kolmes täiteasjas on 16.11.2023

sundenampakkumise akt (TMS § 2 lg 1 p 15), tuleb kohaldada TMS § 2 lg-t 3, mille järgi ei

või TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel sundtäitmist läbi viia, kui valdaja

valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu; vaidluse

õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Nimetatud sätet on maakohus

õigesti kohaldanud. Riigikohus on selgitanud, et täitemenetluses kehtiva formaliseerituse

printsiibi järgi ei saa kohtutäitur ise otsustada, millise valdaja valduse õiguslik alus

enampakkumisega ei lõppenud. Seetõttu näeb TMS § 2 lg 3 teine lause sissenõudja ja täituri

kasuks ette olulise erireegli. Selle sätte järgi võib kohtutäitur alustada täitemenetlust

sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valdusest väljanõudmiseks kõigilt valdajatelt kui

vastava täitemenetluse võlgnikelt. Täitemenetluse takistamiseks on neil võimalus esitada

võlgnikuna hagi sissenõudja vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks TMS § 221 alusel (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 21). Sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise hagi esitamine iseenesest täitemenetlust kinnisasja valdusest

väljanõudmiseks ei peata ega lõpeta. Küll võib kohus hageja taotlusel hagi lahendamise ajaks

täitemenetluse hagi tagamiseks TsMS § 378 lg 1 p 6 alusel peatada, millest lähtudes peatab

kohtutäitur kohtumääruse esitamisel TMS § 46 lg 1 p 2 alusel täitemenetluse (samas, p 22).

Valdusõigust kinnitava kohtulahendi või täitemenetlust peatava kohtulahendi esitamiseta võib

kohtutäitur teha täitemenetluse toiminguid kinnisasja valdusest väljanõudmiseks ega saa talle

ette heita ka nt omavolilist sissetungi või ebaseaduslikku väljatõstmist (samas, p 23). Ükski

käesoleva asja võlgnikest ei ole esitanud kohtule tõendit selle kohta, et nende suhtes oleks

täitemenetlus peatatud.

20.2. Samas tuleb märkida, et maakohus on jätnud piisava tähelepanuta avaldajate väited, et

täitemenetlus oli JumpIN OÜ suhtes peatatud, mistõttu ei saanud valdust sissenõudjale üle

anda. Tsiviilasjas nr 2-24-13004 esitas võlgnik I koos määruskaebusega selle asjaolu

tõendamiseks peatamise otsuse täiteasjas nr 022/2024/2967, mille ringkonnakohus võtab asja

materjalide juurde TsMS § 662 lg 3 alusel. Täiteasjas nr 022/2024/2967 tegi kohtutäitur

08.05.2024 otsuse peatada JumpIN OÜ suhtes läbiviidav täitemenetlus kuni peatamise

tinginud asjaolude äralangemiseni (I dtl 118, II dtl 46, III dtl 35). Täiteasjas nr 022/2024/2967

on nõude sisu sama nagu võlgnike I, II ja III suhtes läbiviidavates täiteasjades, s.o vabastada

kinnisasi asukohaga XXX-i (II dtl 39, III dtl 30). Olukorras, kus ühe isiku suhtes oli

täitemenetlus peatatud, ei saanud kohtutäitur kinnisasja valdust sissenõudjale üle anda, mis on

TMS § 180 lg 3 eesmärk. Asjaolu, et täitemenetlus oli JumpIN OÜ suhtes peatatud, oli

kohtutäiturile teada juba enne kulutuste tegemist. Kohtutäitur ega sissenõudja ei ole esile

toonud, et täitetoimingu lõpuleviimise võimatus oleks selgunud alles peale sundvabastamise

toimingute alustamist ja kulutuste tegemist. Vastupidi, kohtutäitur on JumpIN OÜ suhtes

täitemenetluse peatamise otsuse allkirjastanud 08.05.2024 kell 9.56 (I dtl 117, II dtl 45, III dtl

34), kuid kinnisasja vabastamise toiminguid läks kohtutäituri abi tegema alles 08.05.2024 kl

11.00 (I dtl 51, II dtl 60, III dtl 59). Kuigi võlgnikud oleksid võinud vastata kohtutäituri

kõnedele ja hüüdmistele kohe ning hoida heausklikult ära põhjendamatute kulutuste tekkimist,

ei muutu nende käitumisest siiski asjaolu, et täitemenetluse peatamine JumpIN OÜ suhtes,

kelle juhatuse liige on võlgnik III, oli teada enne kulutuste tegemist. JumpIN OÜ ainuke

juhatuse liige võlgnik III valdas kohtutäiturile teadaolevalt samuti kinnisasja, sest tema suhtes

oli kohtutäitur koostanud 28.02.2024 täitmisteate täiteasjas nr 022/2024/1657 XXX asuva

2-24-13004

kinnisasja ja sellel asuvate ehitiste vabastamiseks (III dtl 26). 08.05.2024 kinnisasja valduse

äravõtmise aktist nähtuvalt viibis JumpIN OÜ juhatuse liige võlgnik III 08.05.2024 ka

kinnisasjal, kui kohtutäitur tuli võlgnikke välja tõstma (I dtl 50, 52; II dtl 59, 61; III dtl 58,

60). Juriidiline isik saab otsest valdust omandada üksnes läbi füüsilise isiku, kas läbi juhatuse

liikme või valduse teenija (AÕS I komm (2014), § 33, p 3.1). Kohtutäitur on möönnud nii

08.05.2024 kinnisasja valduse äravõtmise aktis kui ka esimese astme kohtu menetlustes, et

kuna sundvabastatava kinnisasja neljanda kaasvaldaja JumpIN OÜ suhtes on täitemenetlus

peatatud ning kinnisasja valduse sissenõudjale üleandmine ei ole hetkel võimalik, siis on ka

täitemenetlustes nr 022/2024/3025, 022/2024/1656 ja 022/2024/1657 sundvabastatava

kinnisasja vabastamine määramata ajaks edasi lükatud (I dtl 47, 55–56; II dtl 56, 64–65; III dtl

55, 63–64). Sellest tulenevalt leiab kolleegium, et olukorras, kus kinnisasja valdust ei saanud

niikuinii sissenõudjale üle anda, st ei olnud võimalik saavutada TMS § 180 eesmärki, ning see

võimatus oli teada enne kulutuste tegemist, ei olnud ka väljatõstmise toimingutega seotud

kulutuste tegemine võlgnike suhtes põhjendatud ega vajalik.

20.3. Kuivõrd kulutuste tegemine ei olnud võlgnike suhtes põhjendatud ega vajalik, ei ole

põhjendatud neid tehtud kulusid ka võlgnikelt välja mõista, mistõttu tuleb kohtutäituri

16.08.2024 ostus ja kohtutäituri 05.07.2024 algne täitekulude väljamõistmise otsus tühistada.

Kohtul on kaebuse rahuldamise korral õigus tühistada nii otsus, mille kohtutäitur on kaebuse

kohta teinud, kui ka algne otsus (RKTKm 15.06.2016, 3-2-1-32-16, p 21).

21. Ringkonnakohus ei anna menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt hinnangut kaebuste

muudele väidetele, kuivõrd kohtutäituri otsused kuuluvad tühistamisele. Siiski märgib

kolleegium, et maakohus oli põhjendatult leidnud kõigis kolmes tsiviilasjas, et võlgnike

vastuväited, mille kohaselt terve kinnisasja vabastamist ei oleks saanud nõuda,

kinnistusraamatu kanne on ebaõige, võlgnikud ei vastuta solidaarselt ja ühte otsust kõigi

kaebajate suhtes ei oleks tohtinud teha, ei ole edukad.

22. TMS § 218 lg 3 teise lause ja TsMS § 696 lg 3 järgi võib esitada praeguse määruse peale

määruskaebuse.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

23. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja teeb ise uue määruse, tuleb TsMS §

173 lg 3 muuta ka menetluskulude jaotust. Maa- ja ringkonnakohtu menetluses kantud

avaldajate menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause ja lg 10 alusel jätta kohtutäituri

kanda. Ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud jäävad kõigis menetlusastmetes nende endi

kanda TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel.

24. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus

muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas (vt RKTKm 16.10.2024, 2-22-16722,

p 18 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast määruse jõustumist.

25. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)