3-25-62/9 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. jaanuar 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-62

Haldusasi

N.N-i kaebus Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 6-8/4103-1

tühistamiseks ning Tori valla kohustamiseks lahendada kaebaja

11.11.2024 taotlus kinnisasja jagamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – N.N (isikukood XXX), esindaja Piret Tõnnus-Saks

Vastustaja – Tori vald, esindaja Siiri Jõerand

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Kirjalik menetlus

1. Rahuldada N.N-i kaebus.

1.1.Tuvastada Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 6-8/4103-1

õigusvastasus.

1.2. Tori vallal tuleb N.N-i 11.11.2024 esitatud taotlus

sisuliselt läbi vaadata, arvestades käesoleva kohtuotsuse

põhjendusi.

2. Mõista Tori vallalt välja N.N-i kasuks menetluskulu

summas 2573,62 eurot.

N.N-i KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on

27.02.2026. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS §

52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib

apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral

eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui

menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada

ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS §

116 lg 6).

ASJAOLUD

1. N.N pöördus 10.04.2024 Tori Vallavalitsuse poole sooviga jagada Tori vallas XXX kinnistu

(edaspidi XXX kinnistu) kaheks katastriüksuseks koos jagamise orienteeruva plaaniga.

2. Tori Vallavalitsus vastas 11.06.2024 kirjaga nr 6-8/2130-1 N.N-ile , et XXX kinnistut ei ole

võimalik ilma detailplaneeringuta kaheks jagada. XXX kinnistul kehtib Sauga Vallavolikogu 1997.

aastal kehtestatud üldplaneering. Üldplaneeringu joonisest selgub, et XXX kinnistu asub

tsoneeritud alal. Kaardi leppemärgi järgi on tsoneeritud alal ette nähtud detailplaneeringu

koostamine. XXX kinnistu jagamisega tekiks kaks elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistut.

Arvestades selle elamu rajamist läbi erinevate laienduste ning täienduste, siis pole välistatud, et

eraldiseisva kinnistuna oleks kinnistu omanikul soov ajapikku elamut laiendada või lisada

võimalikke kõrvalhooneid. Detailplaneeringu koostamisega oleks võimalik hinnata, kuidas sobitub

eraldiseisvate elamu sihtotstarbega kinnistute sihtotstarbeline kasutus tänaseks tiheasustuseks

muutunud piirkonnas. Samuti oleks detailplaneeringuga võimalik määrata võimalusel ehitusõigus

ning hinnata, kuidas seda võiks mõjutada üleujutusoht, mis katab sisuliselt kogu tekkiva XXX/1

kinnistu.

3. N.N esitas 01.07.2024 vastuväited Tori Vallavalitsuse 11.06.2024 keeldumisele ning palus

kooskõlastada XXX kinnistu kaheks katastriüksuseks lihtsa maakorraldus-toiminguga jagamise

ettepaneku. Tori Vallavalitsus vastas pöördumisele 31.07.2024.

4. N.N pöördus 18.08.2024 selgitustaotlusega Tori Vallavalitsuse poole, millele Tori vald vastas

18.09.2024.

5. N.N esitas Tori Vallavalitsusele 27.09.2024 vastuväited 18.08.2024 kirjale. Tori Vallavalitsus

vastas 04.11.2024 selgitustaotlusele, milles asus seisukohale, et otsus XXX kinnistu jagamata

jätmise kohta on tehtud, sellekohane otsus kehtib ning puuduvad uued asjaolud menetluse

uuendamiseks ning uue otsuse tegemiseks.

6. N.N esitas 11.11.2024 Tori Vallavalitsusele taotluse jagada XXX kinnistu kaheks eraldi

katastriüksuseks.

7. Tori Vallavalitsus tagastas 10.12.2024 kirjaga nr 6-8/4103-1 N.N-i taotluse ning keeldus

menetluse uuendamisest.

8. Tallinna Halduskohtule saabus 09.01.2025 N.N-i kaebus Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 6-

8/4103-1 tühistamiseks ning Tori valla kohustamiseks lahendada kaebaja 11.11.2024 taotlus XXX

kinnisasja jagamiseks.

KAEBAJA SEISUKOHAD

9. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et XXX kinnistu kaheks katastriüksuseks jagamisel

on tõhusaimaks viisiks kinnistule detailplaneeringu koostamine. Kaebaja ei ole soovinud

maakasutustingimuste muutmist ega ehitustingimuste määramist. Detailplaneeringu menetlemine

on aja- ja ressursimahukas (ja ebavajalik), millele suunamine ei ole kooskõlas hea halduse

põhimõttega.

10. XXX kinnistule on kaks elamut valmis ehitatud, neile on antud ka kasutusload ja määratud

eraldi aadressid (XXX ja XXX/1), mis tähendab, et omavalitsus on kontrollimise käigus veendunud

elamute sobivuses keskkonda ja nende vastavuses õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige

ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale.

11. XXX katastriüksuse jagamine ei muuda elamute paiknemist, nende arhitektuurset ja

ehitustehnilist lahendust. Kumbagi elamu jaoks iseseisva katastriüksuse moodustamine (kinnistu

kaheks jagamine) ei mõjuta ega muuda elamute sobitumist tiheasustusega piirkonda. Kehtiva

üldplaneeringu kohaselt peaks igal elamumaa krundil olema üks elamu. Kaebaja on vastustajale

avaldanud oma tahte XXX kinnistu lihtsa maakorraldustoiminguga kaheks katastriüksuseks

jagamiseks, maaüksuse sihtotstarvet muutmata ja ehitusõigust taotlemata.

2(8)

12. Vastustajale on teada kogu XXX kinnistuga seotud ehitustegevus. XXX kinnistul paikneb

kaks elamut, milledest XXX /1 on 61 m2, mida ei ole enam laiendada võimalik. See osa kinnistust

paikneb ehituskeeluvööndis, kus uute hoonete ja rajatiste ehitamine on keelatud (LKS § 38 lg 3).

13. AÕS § 54 lg 1 kohaselt võib ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku

soovil. Selle omaniku põhiõiguse piiramine on lubatud üksnes seaduse alusel.

14. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav

üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks. Kaebaja ei soovi (ega taotle) täiendavat

ehitusõigust, kaebaja soovib maaüksuse jagamist lihtsa maakorraldustoiminguga kaheks

katastriüksuseks. Detailplaneeringu nõudmine lihtsa maakorraldustoimingu läbiviimiseks ei ole

eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne, see toob kaasa põhiõiguse ülemäärase riive. Vastustaja

ei ole kindel selles mida ta teeb või tegemata jätab, asjakohaseid kaalutlusi detailplaneeringu

koostamise nõude esitamiseks ei ole kaebaja vastustajalt saanud.

15. Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestati „Sauga valla üldplaneeringu

kehtestamine“ üldplaneering osaliselt kuni Riigikohtu lahendi saamiseni (haldusasjas 3-3-1-79-16).

Riigikohus tegi asjas 01.03.2017 otsuse, mille järel tulnuks vastustajal nimetatud üldplaneering

kogu haldusterritooriumil, sh XXX kinnistul kehtestada. Vastustaja võttis 04.11.2024 omaks, et

pidi Riigikohtu otsuse jõustumisel lõpuni menetlema ka vastava üldplaneeringu ülejäänud osas

ning kinnitas, et selleni kahjuks ei jõutud.

16. Vastustaja lubamatu tegevusetus on loonud olukorra, kus Pärnu jõe äärses Tammistu küla

atraktiivses elamurajoonis (sh XXX ) koheldakse elamumaa kinnistute omanikke ebavõrdselt.

Suurele osale Tammistu küla territooriumist (v.a. XXX ) kohaldatakse 2016. a kehtestatud Sauga

valla üldplaneeringuga määratut, mis on tunduvalt kaasaegsem, ökonoomsem, keskkonda

säästvam, majanduslikke ja elukondlikke vajadusi arvestavam kui varasem, 2009. aasta Sauga valla

üldplaneering Tammistu küla osas.

17. Kaebaja esitas 11.11.2024 taotluse XXX kinnistu jagamiseks (HMS § 35 lg 1 p 1). Kaebaja

kiri saadeti maanõunikult seisukoha saamiseks, mis tõi kaasa enam kui poole aastase diskussiooni,

kuid ei viinud tulemuseni, st selgust ei saadud. Vastustajale anti teada ka Riigikohtu lahendist

haldusasjas nr 3-20-952.

18. Kui vastustaja leidis, et kaebaja 01.07.2024 kirja ei ole võimalik käsitleda vaidena, sest see ei

vasta vaide nõuetele, tulnuks vastustajal algatada sellekohane menetlus ja lasta kaebajal puudused

kõrvaldada. Vastustaja ei ole seda teinud.

19. Vastustaja ei ole XXX kinnistu jagamise orienteeruva plaani sobivuse või võimalikkuse kohta

seisukohta võtnud ega ole ka kinnistu jagamise taotlust lahendanud, ei ole menetlust haldusaktiga

lõpetanud ega ole andud haldusakti ka selle kohta, et taotletud haldusakt on otsustatud jätta

andmata. Kuivõrd haldusmenetlust lõpetavat haldusakti ei ole antud, siis puudub põhjus menetluse

uuendamiseks või sellest keeldumiseks (pole menetlust mida uuendada) ja kaebaja taotluse

tagastamiseks.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

20. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. XXX kinnistu osas kehtib Sauga Vallavolikogu

27.03.2009 määrusega nr 15 kehtestatud ”Sauga valla üldplaneeringu kehtestamine XXX osas”.

Kaebaja ei ole kaebuses nimetatud asjaolu sõnaselgelt vaidlustanud. PlanS § 90 lg 5 võimaldab

üldplaneeringut kehtestada ka osaliselt. 2016. a on Sauga Vallavolikogu kehtestanud Sauga valla

üldplaneeringu osaliselt, jättes kehtestatavast planeeringualast välja vaidlusaluse piirkonna

Kasteheina ja Karukella tänavate pikenduste vahel. Nimetatu hõlmas endas ka XXX kinnistut.

Osaline kehtestamine oli tingitud Riigikohtule esitatud kassatsioonkaebuses nõutud avalike

juurdepääsude tagamise vajadusest Pärnu jõe kallasrajale Karukella ja Kasteheina tänavate

3(8)

mõtteliste pikenduste kaudu ning Pärnaõie tee 24 kinnistu ulatuses kuni eelmainitud Riigikohtu

lahendi saamiseni. Pärast Riigikohtu otsuse jõustumist oleks saanud nimetatud üldplaneeringu

menetlust jätkata ala osas, kus jäi üldplaneering osaliselt kehtestamata. Riigikohtu otsus tehti 2017

a esimeses pooles ning 2017 a teises pooles toimus haldusreform. Kuna haldusreformi järgselt

peavad tekkinud omavalitsused koostama nagunii uue omavalitsuse üldplaneeringu, siis ei olnud

otstarbekas jätkata üldplaneeringu menetlust 2017. a esimeses pooles.

21. Tori Vallavolikogu algatas 18.10.2018 otsusega nr 114 Tori valla üldplaneeringu koostamise ja

keskkonnamõju strateegilise hindamise. Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et uue üldplaneeringu

tegemisega ollakse tegevusetuses. Tori valla kodulehelt nähtub, et uue üldplaneeringu raames on

teostatud mitmeid mahukaid uuringuid, läbi viidud ideekorje, koostatud lähteseisukohad ning

esitatud arvamuse avaldamiseks erinevatele asutustele jne. Nimetatud üldplaneering on mahult ja

olemuselt keerukam, kuivõrd see peab arvestama nelja ühinenud omavalitsuse erilaadsete

piirkondadega. Üldplaneeringu koostamise protsess on paraku aeganõudev, kuid see ei anna alust

väita, et selle tõttu rikutakse kaebaja õigusi. Kuni uue Tori valla üldplaneeringu kehtestamiseni

kehtib XXX kinnistul 2009. aastal kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammiste küla osas.

22. Üldplaneeringu joonise kohaselt asub XXX kinnistu kompaktse asustusega alal.

Üldplaneeringu seletuskirja lk 29 on sätestatud: ”Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik

linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja selgelt piiritletavatel kompaktse

asustusega territooriumi osadel maa-alade kruntideks jaotamise korral.” Nimetatud planeeringu

nõue ei täpsusta, mitmeks krundiks jaotamise korral tingimus kehtib, mistõttu tuleb eeldada, et

igasuguse jagamise soovi korral kompaktse asustusega alal on vajalik koostada detailplaneering.

23. PlanS § 125 lg 2 sätestab, et lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatule on

detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise

kohustusega alal või juhul. Detailplaneeringu koostamise nõue on seega selgelt sätestatud

üldplaneeringus. Maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud

planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikest huvidest.

24. Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et 2009. aasta üldplaneeringu kohaldamine seab kaebajat

ebavõrdsesse olukorda või rikub tema õigusi. Kaebaja ei saa eeldada, et ühe või teise

üldplaneeringu tingimused peaksid kohalduma ka kaebajale. Üldplaneeringu raames võivad

tingimused paikkonniti erineda, mis aga ei loo eeldust, et tegemist oleks ebavõrdse kohtlemisega.

Lisaks, asjaolu, et haldusorgan ei ole ühtlustanud üldplaneeringut endise Sauga valla territooriumi

osas, ei anna alust rakendada XXX kinnistu suhtes neid üldplaneeringu nõudeid, mis ei ole selle

kinnistu osas kehtivas üldplaneeringus sätestatud. Selline teguviis oleks õigusvastane.

25. Olles kursis Sauga valla 2016. aasta üldplaneeringu osalise kehtestamise otsuse ning

kohtuvaidlustega, võinuks kaebaja oma õiguste rikkumise vältimiseks ka ise pöörduda

haldusorgani poole selle olukorra lahendamiseks. Kaebaja ei pidanud ca 8 aasta jooksul vajalikuks

seda, et haldusorgan ka tema kinnistut puudutavas osas jätkaks toonast menetlust ja kehtestaks uue

üldplaneeringu.

26. Vastustaja on kinnistu jagamiseks detailplaneeringu nõudmisel lähtunud ka muudest

asjakohastest õigusaktidest ja põhimõtetest. Riigi poolt loodud ruumilise planeerimise lehelt

(planeerimine.ee; KKK) on leitav järgnev selgitus: ”Seega on eelkõige tarvis detailplaneeringut

juhul, kui soovitakse ehitada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid laiendada. Kruntideks

jagamine ei ole enam alates 1. juulist 2015 kehtiva planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu

koostamise kohustus. See aga ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse üksus ei võiks igakordselt

kaaluda, kas katastriüksuse jagamisega võib kaasneda tulevikus ka ehitamise soov ehk

detailplaneeringu koostamise kohustus. Juhul, kui maaomanik soovib katastriüksust jagada, siis

peab kohalik omavalitsus ka välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on

moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigus, siis võib see olla

4(8)

aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Detailplaneeringu

koostamise kohustus on eelkõige linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ja

üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Teistel alades otsene

detailplaneerimise kohustus puudub. Ehitamise soovi välja selgitamisel peab kohalik omavalitsus

arvestama nii katastriüksuse sihtotstarbe (eelkõige selle otstarbekohase kasutuse seisukohalt) kui ka

üldplaneeringust tulenevate üldiste maakasutus- ja ehitustingimustega. Näiteks sellega, kas

maatulundusmaale on lubatud hoonete ehitamine või mitte. Või näiteks sellega, millised on nõuded

katastriüksustele, mida soovitakse hoonestada hajaasustuse tingimusel. Aga kindlasti ka sellega,

kas hoonete ehitamise sooviga kaasneb ühiste tehnovõrkude või teede välja ehitamise soov. Seega

sõltub nii katastriüksuse jagamine kui ka vajadusel detailplaneeringu koostamise nõudmine

kohaliku omavalitsuse asjakohastest kaalutlustest.”

27. Kaebaja on avaldanud, et ei oma soovi kinnistule ehitada või maa sihtotstarvet muuta.

Vastustaja jaoks ei ole eeltoodud avaldus eluliselt usutav. Haldusorgani praktikas pole ebatavaline,

et planeerimise küsimustes lihtsamate variantide rakendamiseks ei avalda taotlejad alati oma

lõppeesmärke. Vastustajal on oluline hinnata, kas kaebaja avalduse osas võib olla ebakõlasid, mis

ei toeta seda. Vastustajale jääb arusaamatuks, mis eesmärgil soovib kaebaja kinnistut jagada. Kui

see ei seisne edaspidises ehitamise soovis või muul viisil olukorra muutmises, siis mida annab

kaebajale kinnistu jagamine. Kinnistu jagamisega kaasnevad rahalised kulud.

28. Vastustajale on saanud teatavaks, et kaebaja tegeleb antud kinnistul äritegevusega. Nimelt on

airbnb.com lehelt leitav kuulutus, kus kaebaja rendib XXX/1 hoonet kolmandatele isikutele välja.

Sellest tulenevalt on tõusetunud kahtlused sihtotstarbe küsimuses. Lisaks liideti Sauga

Vallavalitsuse 28.09.2016 korraldusega nr 526 XXXa katastriüksus XXX katastriüksusega.

Korralduses on tõdetud, et XXXa katastriüksuse sihtotstarbeline kasutamine omaette

katastriüksusena on sisuliselt võimatu, kuna see asub Pärnu jõe ehituskeeluvööndis.

29. Endisele XXX a katastriüksusele on rajatud abihoone (saunamaja), mida on ajapikku

laiendatud. Kaebaja avaldused haldusorganile ja käitumine kinnistul pole seonduva

ehitustegevusega olnud kooskõlas. Kaebaja pole suutnud vastustajat veenda, et soov on ainuüksi

kinnistut jagada, vaid tegemist on ühe sammuga pikema plaani elluviimisel, soovides vältida

detailplaneeringu koostamist. Kinnistu jagamisega muutub või võib muutuda niivõrd tihedas

elurajoonis ruumiline olukord, mistõttu on põhjendatud detailplaneeringu koostamine.

30. XXX kinnistu jagamisega tekiks kaks elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistut, mille

taotletavad ruumikujud oleksid ebatavalised ja piirkonnale mitte iseloomulikud. Piirkonnas on

valdavalt korrapärased ruudulised ja ristkülikukujulised suuremad kinnistud, mis tekitavad

ruumilise ühtsuse. Ka kaebaja on ise selle olulisust rõhutanud Uuemetsa rajoonis käimasoleva

Mesika tn 3 kinnistu detailplaneeringu menetluses, kus kaebaja on soovinud olla kaasatud. Kaebaja

esitatud taotlusele lisatud plaaniga soovitakse luua alla 1400 ruutmeetri suurust kinnistut ning kahte

kinnistut, millele mõlemale tekib n-ö kitsam lõik ühte külge.

31. Kehtiv Sauga valla 2016. aasta üldplaneering toob välja, et üleujutusohuga ala riskipiirkonnaks

on Pärnu linn, kus üleujutusi põhjustab meretaseme tõus Pärnu lahes. XXX jagamisel ei oleks

tekkiv katastriüksuse sihtotstarbeline kasutamine võimalik, kuna XXX saunamaja kasutamine

püsiva eluhoonena kujutab ohtu inimese elule ja varale. Samuti ei oleks tekkival katastriüksusel

maakasutamise laiendamine püsiva elamispinna vajadustele vastavalt kooskõlas kalda kasutamise

ja kaitse tingimustega. Hinnates ka piirkonna hoonestuslaadi, siis on selge, et niivõrd väike elamu

ei sobitu eraldiseisvaks eluhooneks. Kuivõrd ehituskeeluvööndi vähendamist on võimalik taotleda

detailplaneeringuga määratud tegevusteks, siis ongi maakasutuse ning elurajooni ruumilise arengu

ühtsuse tagamiseks (eriti ka seetõttu, et katastriüksus on vaadeldav avalikus kasutuses olevalt Pärnu

jõelt) otstarbekas ja vajalik detailplaneeringu koostamine.

5(8)

32. Kinnistu jagamine loob suuremad eeldused elanike juurde tulekuks (läbi võimaluse see

kinnistuna võõrandada) olukorras, kus XXX/1 asub üleujutusohuga alal ja ehituskeeluvööndis.

Kinnistu jagamiseks detailplaneeringu nõudmine on üks väheseid hoovasid, mille kaudu saab

haldusorgan mõjutada ning suunata selliseid arenguid, tagades seejuures läbi detailplaneeringu

vajalike uuringute/mõjuanalüüside tegemise (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-17-2013). XXX

kinnistu jagamine lihtsa maakorraldustoiminguga ei ole põhjendatud, kuivõrd antud katastriüksuse

puhul on vajalik erinevate oluliste huvidega koostoimes leida selge ja sobiv ruumilahendus.

KOHTU PÕHJENDUSED

33. Kohus rahuldab kaebuse. Ehitisregistrist nähtuvalt asub XXX kinnistul (katastritunnus

73001:001:1512) kaks hoonet (elamu- aadressiga XXX/1 ja eramu- aadressiga XXX) ning kaks

rajatist (paadisild ja kaldatoestus). Sauga Vallavalitsus nõustus 28.09.2016 korraldusega nr 526

Tammistu külas asuva kinnistu (registriosa nr 1816106) koosseisu kuuluvate XXX katastriüksuse

(katastritunnus 73001:008:0896, pindala 2131 m2, sihtotstarve elamumaa 100%) ja XXXa

katastriüksuse (katastritunnus 73001:008:1941, pindala 3160 m2, sihtotstarve elamumaa 100%)

liitmisega (p 1); määras liitmise tulemusel moodustatava katastriüksuse lähiaadressiks XXX ja

sihtotstarbeks elamumaa (001; E) 100% (p 2) (dtl 60-61).

34. Kaebaja pöördus 10.04.2024 Tori valla poole sooviga jagada XXX kaheks katastriüksuseks,

kuna soovib, et kaks elamut paikneks erinevatel katastriüksustel (dtl 10).

35. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97

kehtestati Sauga valla üldplaneering osaliselt, jättes kehtestatavast planeeringualast välja piirkond

Kasteheina ja Karukella tänavate pikenduste vahel, mis on seotud Riigikohtule esitatud

kassatsioonkaebuses nõutud avalike juurdepääsude tagamisega Pärnu jõe kallasrajale Karukella ja

Kasteheina tänavate mõtteliste pikenduste kaudu ning Pärnaõie tee 24 kinnistu ulatuses kuni

Riigikohtu lahendi saamiseni (dtl 31-37). Kaebajale kuuluv kinnistu jäi nimetatud üldplaneeringust

välja. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt jätkab Sauga Vallavalitsus üldplaneeringu menetlemist

pärast Riigikohtu otsustust (lk 87). Üldplaneeringus nimetatud kassatsioonkaebuse osas tegi

Riigikohtu halduskolleegium 01.03.2017 kohtuotsuse asjas nr 3-3-1-79-16. Vaidlust ei ole, et

vaadeldava ala osas ei jätkatud üldplaneeringu menetlemisega Eestis toimunud haldusreformi tõttu.

Tori Vallavolikogu 18.10.2018 otsusega nr 114 algatati Tori valla üldplaneeringu koostamine ja

keskkonnamõju strateegiline hindamine. Praeguseks ajaks ei ole kehtestatud Tori valla

üldplaneeringut.

36. Vastustaja kinnitusel kehtib kaebaja kinnistu suhtes Sauga Vallavolikogu 27.03.2009

määrusega kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammistu küla osas (dtl 65). Nimetatud

üldplaneeringu seletuskiri täpsustab, et detailplaneeringu koostamine on kohustuslik külade

olemasolevatel ja selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel maa-alade

kruntideks jaotamise korral (dtl 95).

37. Arvestades, et kaebajale kuuluva kinnistu suhtes ei kehti Sauga Vallavolikogu 05.12.2016

otsusega nr 97 kehtestatud Sauga valla üldplaneering, kehtib Sauga Vallavolikogu 27.03.2009

määrusega kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammistu küla osas, kuivõrd kohalik omavalitsus

ei ole seda tunnistanud kehtetuks. Lähtuda tuleb põhimõttest, et ala suhtes kehtib viimane

kehtestatud üldplaneering. Kohus ei hakka eraldiseisvalt praeguses asjas analüüsima, miks ei ole

kohalik omavalitsus kehtestanud uut (Tori valla) üldplaneeringut või miks viibis Sauga

Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestatud Sauga valla üldplaneeringu täiendamine, mis

kehtiks ka kaebaja kinnistu suhtes, kuivõrd selleks puudub kaebuse esemest tulenevalt vajadus.

38. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg 1 ja § 13 lg 1 kohaselt on kinnisasja jagamine lihtne

maakorraldustoiming, mis tehakse korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel, ning omanike

soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks. MaaKS § 13 lg

4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine

6(8)

vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. MaaKS § 3 lg 1 sätestab,

et maakorralduse läbiviimine linna või valla territooriumil kuulub kohaliku omavalitsuse

pädevusse. MaaKS § 2 lg 3 järgi lähtutakse maakorralduse läbiviimisel maakorralduse nõuetest,

kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikest

huvidest. Nagu kohus eelnevalt ära märkis, asub vaadeldaval kinnistul kaks elamut ning eelnevalt

on kinnistu olnud jagatud kaheks erinevaks katastriüksuseks. Seega ei saa olla küsimust, et kinnistu

jagamine on võimalik.

39. Riigikohtu halduskolleegium selgitas 10.01.2022 kohtuotsuses haldusasjas nr 3-20-952 p-s 19,

et PlanS § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava

ehitusõiguse saamiseks. Kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamiseks, kui selle

käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, kogu detail-planeeringuala

hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ei oleks proportsionaalne vahend eesmärgi

saavutamiseks. Eeltoodud Riigikohtu seisukohad on kohaldatavad ka praegusel juhul.

40. Kaebaja kinnitusel ta ei soovi kinnistule ehitada täiendavaid hooneid, kuivõrd täitunud on

kinnistu täisehitusprotsent, s.h ka juhul, kui kinnistu jagatakse. Asjakohane ei ole vastustaja

seisukoht, et kaebaja soovib kinnistut jagada seetõttu, et soovib ehitada täiendavaid hooneid. Juhul,

kui kaebaja soovib ehitada oma kinnistule uusi hooneid, tuleb selleks kohalikult omavalitsuselt

taotleda vastavat luba. Kohalik omavalitsus, saades kaebajalt taotluse, saab sellest vajadusel

keelduda ning põhjendada keeldumise aluseid. Vastustaja viitas ka ise vastuses kohtule, et kohalik

omavalitsus peab enne katastriüksuse jagamist välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui

jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigust,

siis võib see olla aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Kaebaja

ei ole sellist soovi vastustajale väljendanud, vastustaja on seda üksnes eeldanud. Samuti ei ole

vastustaja hinnanud, kas jagatavale katastriüksusele on võimalik hilisemalt üldse juurdeehitusi

teha.

41. Kaebaja esitas Tori vallale 11.11.2024 taotluse kinnistu jagamiseks (dtl 26) HMS § 35 lg-s 1

sätestatud alusel. HMS § 43 lg 2 järgi kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse

selle kohta haldusakt. HMS § 43 lg 4 p 4 sätestab, et toimingu menetlus lõpeb haldusorgani poolt

taotluse läbi vaatamata jätmisega. Praegusel juhul puuduvad vaidlustatud Tori valla 10.12.2024

vastuses nr 6-8/4103-1 HMS 2. jaos sätestatud haldusakti tunnused, st puudub resolutsioon,

vaidlustamisviide (dtl 29). Tori vald selgitas 04.11.2024 kirjaga nr 6-8/2130-7 kaebajale, et: „Teie

10.04.2024 taotlusele on vastatud ning sellekohane otsus kehtib ka täna.“ (dtl 25). Samas ei nähtu

kohtule, et Tori vald oleks haldusaktiga kaebaja taotluse lahendanud (vt HMS § 43 lg 1) või

kohaldanud HMS § 15 lg-t 2, st palunud taotlust täiendada. Tori vald on 11.06.2024 kirjaga nr 6-

8/2130-1 „Selgitused kinnistu jagamise kohta“ vastanud kaebaja pöördumisele (dtl 12). Tori valla

31.07.2024 kirjaga nr 6-8/2130-3 on antud täiendavad selgitused kinnistu jagamise kohta (dtl 16).

Arvestades, et kohtu hinnangul ei ole Tori valla 10.12.2024 vastus nr 6-8/4103-1 haldusakt vaid

toiming, ei ole selle tühistamine võimalik. Kohus tuvastab kohtuotsuse eeltoodud põhjustel Tori

valla 10.12.2024 vastuse nr 6-8/4103-1 õigusvastasuse.

42. Kuivõrd Tori vald jättis õigusvastaselt kaebaja taotluse läbi vaatamata, rahuldab kohus ka

kaebaja kohustamisnõude. Tori vallal tuleb kaebaja 11.11.2024 esitatud taotlus XXX kinnistu

jagamiseks sisuliselt uuesti lahendada, arvestades käesoleva kohtuotsuse põhjendusi.

43. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti

kaebaja kasuks, mistõttu vastustaja menetluskulud jäävad tema enda kanda.

Kaebaja esitas taotluse vastustajalt menetluskulude väljamõistmiseks summas 2573,62 eurot.

Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). HKMS §

109 lg-st 6 tulenevalt ei ole kohtul väljamõistetavate esindajakulude suuruse määratlemisel

asjakohane ega vajalik üksikasjalikult hinnata, milline ajahulk võis konkreetsel esindajal kuluda

7(8)

ühe või teise menetlusdokumendi koostamiseks. Esindajakulude vajalikkuse ja põhjendatuse

hindamisel tuleb üksikute menetlusdokumentide analüüsimise asemel võtta eelkõige arvesse hoopis

läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust ja kaalul

olevaid huvisid (sh menetlustoimingute rohkust, mille tegemist oli menetlusosalise õiguste

tõhusaks kaitsmiseks põhjust esindajalt eeldada – nt kohtuistungitel osalemine, kohtunõuetele

vastamine). See tähendab, et vajalike ja põhjendatud menetluskulude suurus on eeskätt

hinnanguline, mitte arvestuslik, ning kulude suurus tervikuna ei tohiks olla vaidluse iseloomu ja

tähtsust arvestades ilmselgelt ülepaisutatud (nt Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1- 35-13, p 32).

Arvestades kohtuvaidluse mahtu, vaidluse sisu, peab kohus kaebaja õigusabikulusid vajalikeks ja

põhjendatuks. Kohus peab põhjendatuks mõista vastustajalt välja kaebaja kasuks 2573,62 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)