2-23-13839/31 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

27. jaanuar 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-13839

Tsiviilasi

XXXX korteriühistu avaldus Nadine Meisonnave vastu

majandamiskulude võlgnevuse nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Nadine Meisonnave määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Nadine

Meisonnave (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Tamara Nikolajeva

Avaldaja:

XXXX

korteriühistu

(registrikood

XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mihhail Tuštšenko

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata Nadine Meisonnave 12. septembril 2025 esitatud

uued tõendid (XXXX plaanid, siseruumide eksplikatsioon, ehitisregistri andmed, kõigi

XXXX korteriomandite kinnistusraamatu registriosade väljavõtted 20. mai 2008

seisuga, väljavõte korteriühistu 18. aprilli 2022 ja 8. aprilli 2022 üldkoosoleku

protokollist ja arvestus korterite suuruse kohta).

2. Jätta muutmata Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määrus, kuid muuta osaliselt määruse

põhjendusi.

3. Nadine Meisonnave määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Nadine Meisonnave kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja §

696).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XXXX korteriühistu (korteriühistu, avaldaja) esitas 29. septembril 2023 Viru Maakohtule

avalduse Nadine Meisonnave (korteriomanik, puudutatud isik) vastu korteriühistu

majandamiskulude nõudes. Avaldaja palus avalduse viimases versioonis mõista puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja majandamiskulude põhivõla 3519,52 eurot ajavahemiku 1. veebruar 2021

kuni 31. detsember 2023 eest. Menetluskulud koos lisanduva viivisega palus avaldaja jätta

puudutatud isiku kanda.

Avalduse ja selle täienduste kohaselt kuulus puudutatud isikule kuni 4. jaanuarini 2024 korter

asukohaga XXXX-X, X linn (kinnistu registriosa nr XXXXXXXXX) ning ta oli korteriühistu liige.

Puudutatud isik tasus korteriühistu majandamiskulusid osaliselt.

2. Puudutatud isik palus jätta avaldus täielikult rahuldamata ja esitas sellele järgmised vastuväited:

-

mitmed esitatud dokumendid on vananenud ja neid on esitatud varasemates menetlustes;

-

raamatupidamisdokumentidel puuduvad vastutava isiku allkirjad;

-

kohtule on esitatud võltsitud ja valed dokumendid;

-

korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises osalenud isikute allkirjad, on vaid

protokollija ja esimehe allkirjad;

-

protokollis puudub otsus ja hääletus korteriühistu poolt kohtusse pöördumise kohta võla

sissenõudmiseks;

-

üldkoosoleku otsus juhatuse esimehe volituste pikendamise kohta on ebaseaduslik;

-

puudutatud isik ei olnud teadlik võlast;

-

korter müüdi enampakkumisel ja puudutatud isik ei ole enam omanik;

-

pärast korteri müüki ei võtnud korteriühistu temaga ühendust ega selgitanud tasutud

summasid või esitatud arveid;

-

majandamiskulude jaotus on ebaõiglane;

-

puudub energia- ja kütteaudit;

-

puudutatud isik soovib esitada avalduse õiguskantslerile korteriühistu juristi tegevuse kohta;

Puudutatud isik esitas 17. juulil 2025 maakohtule vastuavalduse (vastuhagi) ülemakstud

küttekulude tagasinõudmiseks.

Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Viru Maakohus rahuldas 18. juuli 2025 määrusega avaldaja avalduse ning mõistis puudutatud

isikult korteriühistu kasuks välja majandamiskulude võla 3519,52 eurot. Maakohus keeldus sama

määrusega vastuavaldusena menetlusse võtmast puudutatud isiku 17. juulil 2025 esitatud avaldust

korteriühistu vastu ülemakstud küttekulude nõudes. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud

isiku kanda, menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud.

Maakohus leidis, et tõele ei vasta puudutatud isiku väide, et korteriühistu protokollidel puuduvad

hääletamises osalenud isikute allkirjad. Esitatud korteriühistu protokollid vastavad MTÜS § 21 lg 6

nõuetele, mis käsitlevad protokollija ja koosoleku juhataja (esimehe) allkirjastamiskohustust, ning

MTÜS § 21 lg 31 nõuetele, mis puudutavad üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirja lisamist

protokollile.

Põhjendatud ei ole puudutatud isiku väide, et puudus kehtiv korteriühistu otsus tema vastu kohtusse

pöördumiseks. Maakohus selgitas, et seaduses ei ole sätestatud nõuet, et korteriomaniku vastu

kohtusse pöördumiseks peab olema juhatuse või üldkoosoleku eraldi otsus. KrtS § 24 lg 1 kohaselt

on juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Seega on juhatusel õigus

esindada korteriühistut, sh kohtusse pöördumisel. Maakohus tuvastas, et ka korteriühistu põhikirjas

ei sisaldu sätteid, mis nõuaksid üldkoosoleku otsust või hääletust enne korteriühistu poolt kohtusse

pöördumist võlgnevuse sissenõudmiseks.

Maakohus tuvastas, et korteriühistu liikmete 18. aprilli 2022 üldkoosoleku koosoleku protokoll oli

nõuetekohane, sellele oli lisatud osalejate nimekiri koos osalejate allkirjadega ja volikirjadega.

Maakohus leidis, et ka nimetatud koosolekul tehtud otsused olid kehtivad.

Maakohus tuvastas, et puudutatud isik pidi olema teadlik korteriühistu nõudest ja selle suurusest,

sest arved saadeti puudutatud isiku esitatud e-posti aadressile.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et tema oli korteriomanik ainult kuni

enampakkumise akti kättesaamiseni 2. juunil 2023. Maakohus tuvastas, et korteriomandi uus

omanik kanti kinnistusraamatusse 4. jaanuaril 2024 ja seni oli omanik puudutatud isik, kes pidi

osalema kulude kandmises.

Maakohus ei nõustunud ka puudutatud isiku peamise vastuväitega, et temalt nõutavate kulude

arvestus on ebaõiglane. Maakohus tuvastas, et korteriühistu nõude aluseks olevad

majandustegevuse kavad on kinnitatutud vastavate korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega.

Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku eluruumi üldpind on 63,30 m² ning korteriühistu arvete ja

võlgnevuse tõendi kohaselt arvestatakse puudutatud isiku omandipinnaks samuti 63,3 m².

Lähtudes eeltoodust järeldas maakohus, et korteriühistu on arvestanud majandamiskulud seaduse

kohaselt, st KrtS § 40 lg 1 alusel korteriomandi reaalosa suuruse järgi. Puudutatud isik ei ole

tõendanud, et korteriühistu oleks kehtestanud põhikirjas teistsuguse kulude jaotamise aluse (KrtS §

40 lg 2) ega esitanud piisavaid asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kulude kandmise nõue oleks

vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõtetega (KrtS § 40 lg 3). Samuti ei ole ta vaidlustanud

üldkoosoleku otsuseid, millega majanduskavad ja tariifid kinnitati.

Maakohus leidis, et korteriühistul ei ole olnud seadusest ega põhikirjast tulenevat kohustust tellida

kütteauditit ja seetõttu pole korteriühistu vastavat kohustust ka rikkunud.

Puudutatud isiku 17. juulil 2025 esitatud avaldust korteriühistu vastu ülemakstud küttekulude

nõudes keeldus maakohus vastuavaldusena menetlusse võtmast. Maakohus viitas TsMS § 373 lg-le

2, mille kohaselt võetakse vastuhagi TsMS § 373 lõikes 1 märgitust hilisema esitamise korral

ühisesse menetlusse põhihagiga üksnes juhul, kui vastuhagi õigeaegselt esitamata jätmiseks oli

mõjuv põhjus ja vastuhagi ühisesse menetlusse võtmine on kohtu arvates asja lahendamise huvides.

Nimetatud säte kehtib TsMS § 477 lg 1 kohaselt hagita menetluses esitatud avalduse kohta.

Maakohus leidis, et puudutatud isik on oma vastuavalduse (vastuhagi) esitamisega põhjendamatult

viivitanud, esitades selle alles pärast kohtumenetluses lõppseisukohtade esitamise tähtaja

möödumist, ilma mõjuva põhjuseta selle hilinemise kohta. Selline viivitus ja vastuhagi esitamine

pärast menetluslikult olulise tähtaja möödumist viitab sellele, et puudutatud isik on kasutanud oma

menetlusõigusi viisil, mis toob kaasa kohtuasja põhjendamatu venimise. Maakohus ei pidanud

lubatavaks, et sellisel viisil esitatud hilinenud vastuavaldusega pikendatakse menetlust.

Maakohus leidis, et korteriühistu nõue on esitatud tõenditega (võlgnevuse arvestus ajavahemikul 1.

veebruar 2021 kuni 31. detsember 2023 summas 3519,52 eurot; korteriühistu põhikiri;

majanduskavad aastateks 2021–2023; üldkoosolekute protokollid, millega majanduskavad kinnitati;

teenusepakkujatega sõlmitud lepingud (Eesti Gaas, Narva Vesi AS, Ekovir OÜ, AS Alexela,

Alfatom Ehitus AS, ERGO Insurence SE, Fill Networks OÜ, FORUS, VKG Elektrivõrgud) ja

teenusepakkujate arved) tõendatud. Puudutatud isik ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike ega

tariife ega korteriühistu üldkoosoleku otsuseid, millega kinnitati majanduskavad ja vastavad tariifid.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Puudutatud isik esitas 4. augustil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus

tühistada maakohtu määruse ja jätta avaldaja avaldus täielikult rahuldamata või saata tagasi uueks

lahendamiseks maakohtule. Kõik menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Määruskaebuse lõpliku teksti esitas puudutatud isik 12. septembril 2025.

Maakohus ei võimaldanud puudutatud isikul esitada vastuhagi. Korteriühistu ei ole esitanud õigeid

arveid puudutatud isikule ja tema vanematele, kes olid varem sama korteri omanikud. Küttekulude

jaotamine ainult pindala järgi ei ole õige, sest mitmel korteril on suured aatriumid, mille kütmiseks

kulub rohkem energiat kui tavalise kõrgusega ruumide kütmiseks. Maagaasi kulude jaotamisel ei

ole arvestatud üldkasutatavat pinda. Vee soojendamise eest on tasu nõutud kahekordselt, sest vett

soojendatakse üldkatlas.

Puudutatud isik esitas koos määruskaebusega uued tõendid (XXXX plaanid, siseruumide

eksplikatsioon, ehitisregistri andmed, kõigi XXXX korteriomandite kinnistusraamatu registriosade

väljavõtted 20. mai 2008 seisuga, väljavõte korteriühistu 18. aprilli 2022 ja 8. aprilli 2022

üldkoosoleku protokollist ja arvestus korterite suuruse kohta).

5. Avaldaja vaidles 29. septembril 2025 esitatud seisukohas määruskaebusele vastu ja palus jätta

määruskaebus rahuldamata. Maakohus ei rikkunud menetlusõigust ega kohaldanud valesti

materiaalõigust.

Puudutatud isik ei esitanud vastuavaldust (vastuhagi) kohtu määratud tähtaja jooksul ja seetõttu

jättis maakohus selle põhjendatult läbi vaatamata.

Koos määruskaebusega esitatud uued tõendid tuleb tagastada, sest puudutatud isik ei ole viidanud,

mis takistas tal neid tõendeid varem esitamast.

6. Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust

määruskaebust rahuldada ja edastas 29. septembril 2025 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel

ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu

määrus muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21

ja § 659). Maakohtu 18. juuli 2025 määruse resolutsioon on põhjendatud ja seaduslik ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Maakohtu määruse põhjendusi tuleb muuta

küttekulude jaotuse põhjenduse osas. Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu määruse

põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).

8. Maakohus märkis oma määruses, et ei keeldu puudutatud isiku vastuavalduse menetlemisest,

vaid andis üksnes korralduse registreerida vastuavaldus iseseisva tsiviilasjana, siis ei ole maakohtu

18. juuli 2025 määrus, millega kohus keeldus vastuavalduse käesolevasse menetlusse võtmisest,

edasikaevatav. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et maakohtu 18. juuli 2025

määruse p-d 1 ja 2 ei ole iseseisvalt vaidlustatavad. Ringkonnakohus lahendab määruskaebuse

ainult selles osas, milles maakohtu määrus on vaidlustatav ja on vaidlustatud. Ringkonnakohus

märgib üksnes seda, et puudutatud isik esitas vastuavalduse (puudutatud isik nimetas seda

vastuhagiks) pärast maakohtu poolt lõppseisukohtade esitamiseks antud tähtaja 10. juuli 2025

möödumist ja üks päev enne maakohtu määruse tegemist. Vastuavaldus oli puudustega, sh oli

tasumata riigilõiv. Seetõttu toimis maakohus õigesti, kui leidis, et vastuavaldust tuleb menetleda

iseseisvas menetluses (registreeritud tsiviilasjana nr 2-25-11641).

9. Maakohus tuvastas, et äriregistri andmetel on puudutatud isiku eluruumi üldpind 63,30 m² ning

korteriühistu arvete ja võlgnevuse tõendi kohaselt arvestatakse puudutatud isiku omandipinnaks

samuti 63,3 m². Ringkonnakohus märgib, et maakohus on seejuures ekslikult viidanud äriregistri

andmetele, sest tegemist on puudutatud isiku kinnistusraamatu registriosa väljatrükiga (dtl 33).

10. Maakohus on ka leidnud, et korteriühistu on arvestanud majandamiskulud seaduse kohaselt, st

KrtS § 40 lg 1 alusel korteriomandi reaalosa suuruse järgi (maakohtu määruse lk 19). Selles osas

tuleb maakohtu põhjendusi muuta. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, mitte

vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele. Ringkonnakohus märgib, et alates 1. jaanuarist 2018 ei

näe seadus enam ette korteriomandi nn reaalosa pindala kandmist kinnistusraamatusse. Seega

olukorras, kus korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti (KrtS § 40 lg 2), tuleb

majandamiskulud jaotada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kaasomandi osa suurus on kantud

kinnistusraamatusse iga korteriomandi kinnistu registriosa esimesse jakku (KrtS § 6 lg 3).

Puudutatud isikule kuulunud korteriomandi kaasomandi osa suurus on 6330/80174 (dtl 33).

11. Eelnevast tuleneb, et kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, tuleb iga kulu, mis on

vaja korteriomanike vahel jaotada, korrutada iga korteriomandi kaasomandi osa suurusega, mis

praegusel juhul on 6330/80174. Kuivõrd praegusel juhul on korteriühistu kulude jaotamisel aluseks

võtnud korteriomandi reaalosa suuruse (63,30 m2), mis on vastavuses kaasomandi osa suurusega

(kaasomandi osa suurust väljendava hariliku murru lugeja on 6330 ja nimetaja 80174 on kõigi

korteriomandite reaalosade pindala summa), siis ei ole see eksimus toonud kaasa seadusega

vastuolus olevat kulude jaotust.

12. Arvestades eelnevat jätab ringkonnakohus ka rahuldamata puudutatud isiku taotluse uute

tõendite asja juurde võtmiseks. Kuigi TsMS § 663 lg 3 kohaselt on hagita menetluses võimalik

esitada uusi tõendeid ka ringkonnakohtus, võtab kohus TsMS § 238 lg 1 kohaselt vastu ainult sellise

tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit,

millel on asjas tähtsust. Puudutatud isiku määruskaebuse lisadena esitatud XXXX hoone plaanid ja

muud andmed hoone kohta (dtl 963–1003), samuti puudutatud isiku enda koostatud arvestus

korterite pindade kohta (dtl 1013) ei ole praegusel juhul asjakohased tõendid, sest majandamiskulud

on jaotatud seaduse alusel.

13. Samuti ei ole asjakohased määruskaebuse lisadena esitatud korteriühistu üldkoosolekute

protollid (dtl 1004–1012). Korteriühistu üldkoosolekute protokollid on maakohtu menetluses kas

juba esitatud (dtl 91) või on tegemist äriregistrile esitatud dokumentidega, mille nõuetele vastavust

on maakohus juba kontrollinud äriregistri kaudu (maakohtu määruse lk 14). Lisaks ei ole

puudutatud isik määruskaebuses põhjendanud, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta

soovib korteriühistu üldkoosolekute protokolle tõendina esitada (TsMS § 236 lg 3).

14. Menetluskulud ringkonnakohus jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu puudutatud

isiku kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast

menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

(allkirjastatud digitaalselt)