2-25-12455/14 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-25-12455

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. jaanuar 2026, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Piret Raik

Kohtuasi

Hagihind

A. S. ja I. S. hagi O. O. vastu korteriomandi

müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemise

kehtivaks tunnistamise ja ostuhinna 20 000 euro

tagastamise nõudes

20 000 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

2. detsember 2025.a.

Menetlusosalised

Hagejad:

Hagejate

lepinguline

esindaja:

Kostja:

Kostja

lepinguline

esindaja:

A. S. (ik XXX, e-post xxx

I. S. (ik XXX; e-post xxx)

(elukoht XXX)

M. S. (e-post: xxx)

O. O. (ik XXX; elukoht XXX, e-post xxx)

Vandeadvokaat Margus Kiir

(JeweLex

Advokaadibüroo

OÜ;

Keskväljak 4 Jõhvi; e-post: xxx)

RESOLUTSIOON

1. Jätta A. S. ja I. S. hagi rahuldamata.

2. Poolte menetluskulud jätta solidaarselt hagejate A. S. ja I. S. kanda.

2.1

Välja mõista A. S.lt ja I. S.lt solidaarselt O. O. kasuks kostja menetluskulude katteks

2048 (kaks tuhat nelikümmend kaheksa) eurot 10 senti.

2.2 Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtuotsuse jõustumisest

kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras (seadusjärgses

määras).

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul jooksul esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

I HAGI ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE

1. A. S. ja I. S. esitasid 1.08.2025 Viru Maakohtule hagiavalduse, milles palusid:

- tunnistada A. S. ja I. S. 27.05.2025 taganemine 13.09.2022 sõlmitud korteriomandi nr X, XXX,

müügilepingust ja asjaõiguslepingust kehtivaks;

- välja mõista kostjalt O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt ostuhind 20 000 eurot;

- välja mõista kostjalt O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt viivis põhinõudelt (20 000

eurot) alates hagejate taganemisteate edastamisest kostjale seaduses sätestatud määras;

- välja mõista O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt viivis põhinõudelt (20 000 eurolt)

TsMS § 367 alusel seadusjärgses määras viivisemääras avalduse esitamisest kuni nõude kohase

täitmiseni

Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.

1.1 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 13.09.2022.a. korteriomandi nr 40, Sinivoore tn 7,

Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt O. O. müüs ja

hagejad ostsid korteriomandi XXX.

Kinnisasja võõrandamist vahendanud maakler kinnitas 11.08.2022 hagejatele alljärgnevat:

„..Korteris on elekter, vesi, kanalisatsioon, keskküte. Ümberehitusi pole“.

Kinnisasja müügikuulutuses KV.ee kirjeldas kostja korterit alljärgnev: „müüa kolmetoaline korter,

67,2m2, kulud suvel 70 eurot ja talvel 180 eurot. Mööbli võimalus, pakettaknad, parkimine tasuta,

pööning, kinnine hoov, toad eraldi, gaasipliit, köögimööbel, wc ja vannituba eraldi, dušš, boiler,

pesumasin, keskküte, internet, naabrivalve, ümbruses korterelamu asub keskuses, teed heas

seisukorras, naabrid ümberringi, järv 5 km“

Lepingu p-s 2.2.3 andis kostja müüjana kinnituse selle kohta, et „lepingu esemel ei ole mingeid

talle teadaolevaid varjatud puuduseid, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puuduseid

(lärmakad naabrid, müra, lõhnad, lemmikloomad jne.), millega ostja eriomand eseme kasutamisel

ja valdamisel arvestama peaks ja mille fikseerimist lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu

eseme eriomandi esemeks olev korter on elamiskõlbulik.

Lepingu p-s 2.2.4. andis kostja kinnituse selle kohta, et eriomandi esemel puuduvad ilma õigusliku

aluseta teostatud ümberehitused.

1.2 Hagejad sõlmisid korteri kindlustamiseks Ergo Insurance SE (ERGO) Maksi pakett

kindlustuslepingu. Korteris toimus kahjujuhtum (kahjutoimik nr 23000908) dušikabiini aluse

veetoru lekkimisest. Dušikaabiini väljavahetamisest ERGO keeldus. Keeldumist põhjendas

kindlustusselts asjaoludega, et kahjukäsitluse käigus kogutud info alusel tuli toru vahetuseks

dušikabiin eemaldada ja see oli amortiseerunud punkti, kus eemaldamise ajal lagunes. Kabiini on

tavapäraselt võimalik eemaldada ja paigaldada tagasi selliselt, et see jääb terveks. Kui laguneb või

läheb katki, siis ongi tegemist kas valede töövõtete või amortiseerunud kabiiniga.

Kummalgi juhul ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga.

1.3 12.01.2023 kell 13:23 kirjutas hageja kostjale e-kirja, teavitas korteris olevatest puudustest ja

ning kostjale ettepaneku kahjude hüvitamiseks.

Kirjas märkis hageja, et ostetud korteril on aja jooksul ilmnenud varjatud puudused - hallitus,

niiskus, sanitaarstandardite rikkumine ja ümberplaneerimine. Ümberehitus registreeritud ei ole.

Korteriühistu esimehe sõnul on suletud ventilatsiooni ja ümberehituse tõttu kõrge õhuniiskus.

Kostja vastas hagejale 12.01.23 e-kirjaga ja keeldus kahju hüvitamast. Kostja märkis, et ei näe

enda süüd selles kui alumist naabrit uputati ajal, mil korteris elavad hagejad. Samuti ei saa kostja

aru, millistest sanitaarstandarditest räägib hageja ning milliseid kulusid, kellele ja miks peaks ta

hüvitama. Ümberehituse kohta märkis kostja, et tema teada ei loeta vannitoa väikest suurendamist

ümberehituseks. Vannituba teise kohta keegi üle ei viinud. Muudatuse tegid eelmised omanikud

enne 2015. aastat. Muudatusega on kostja väitel hagejad kogu aeg kursis olnud. Ümberehitust ei

ole võimalik lugeda varjatud puuduseks, sest see oli enne ostmist tutvumisel nähtav. Hagejad

märkisid ka notari juures lepingus, et on korteriga tuttavad. Kostja väidab, et tema ajal korteris

hallitust ei olnud. Kui korteris on/oleks tõesti varjatud defekte, siis pidanuks hagejad andma

kostjale võimaluse need ise kõrvaldada.

22.01.2023 teavitas A. S. kostjat, et korteris on ulatuslikud puudused ja tegi ettepaneku, et kostja

puuduste likvideerimise hüvitaks. Muuhulgas märkis hageja, et on kandnud kulu advokaatidele

ning inseneri- ja ehitusjärelevalvele summas 1300 eurot, vannitoa ümberehitused on lõpetamata ja

ulatuvad 800 euroni. Väiksemad remondid hallituse mittetäielikuks säilitamiseks 35 tundi summas

1015 eurot. Hageja saatis kostjale kviitungid ja kalkulatsioonid koostatud tööde ja kulude kohta

ning ettepanekud, kuidas talle kahju hüvitada.

Hagejad on seisukohal, et 24.01.2023 kostja seisukohast on selgelt mõistetav kostja nõusolek

hagejate sooviga lepingust taganeda. Muuhulgas märgib kostja oma kirjas, et „….kui soovite

tehingut tagastada, pidage meeles, et korter tuleb seaduse järgi tagastada täpselt sellisel kujul,

nagu selle võtmete üleandmise päeval kätte saite. Nimelt ilma hallituseta ja töötava dušikabiiniga,

ilma võlgadeta ühistu ja naabrite ees. Korteri täpsema seisukorra saab teada alles ülevaatuse

käigus. Loomulikult tagastate ainult korteri maksumuse, summa, mille meile maksite, ilma

meiepoolse hüvitiseta…..“.

Vaatamata kostja kinnitusele, et on nõus hagejate lepingust taganemisega, ei ole jõudnud pooled

kokkuleppele.

1.4 Kostja seisukoht on, et ümberehitused korteris on tehtud eelmise omaniku poolt ja

seaduslikult. 11.08.2022 kinnitas I. S.le kinnisvara müüki vahendanud maakler, et kinnisasjal ei

ole tehtud ümberehitusi. Kostja aga kinnitab, et ümberehitused on tehtud eelmise omaniku poolt.

Kinnisasja müügihind oli 20000 eurot, mille hagejad kostjale tasusid, müügilepingu sõlmimise

järgselt võtsid hagejad kinnisasja valduse üle ja asusid seal elama.

2023.a jaanuaris teavitasid hagejad kostjat erinevatest puudustest korteris, kostja keeldus

igasugusest vastutusest.

Kinnisasjal puuduste ulatuse ja põhjuste väljaselgitamiseks tellisid hagejad ekspertiisi äriühingult

S OÜ.

19.01.2023 hinnangu kohaselt tuvastati korteriomandil rea ehitustehnilisi defekte, sealhulgas:

- välisseinte ja lagede kokkupuute kohtades on tuvastatud " külmasillad " ja hallituse tekke

võimalus;

- radiaatoriniššide seinaga kokkupuute kohtades on tuvastatud "külmasillad" ja hallituse tekke

võimalus;

- soojuskadu lae tehnopõranda ebapiisava soojustuse tõttu (lae pinna temperatuur on 1-2° C

madalam põrandapinna temperatuurist üksikutes ruumides ja sanitaarruumides kogu korteri pinna

ulatuses);

- soojuskandja temperatuur küttesüsteemis;

- "külmasillad" välisfassaadi poole peal;

- tuvastati "külmasillad" välisukse lengi ja ukselehe liitekohtades;

- hermeetilisuse puudumine aknaplokkide välispalede ühenduskohtades;

- aknaaluse hermeetilisuse riknemine;

- dekoratiivkrohvi riknemine hoone fassaadil;

- "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus aknaplokkide ja akna sisepalede ühenduskohtades;

- madal temperatuur trepikojas; tuvastati "külmasillad" eluruumide aknatiibade ja aknaraamide

ühenduskohtades.

S OÜ hinnangu järgi on tuvastatud defektide kõrvaldamiseks ja hallituse eemaldamiseks vaja

rakendada järgmised meetmed:

- tagada täielik tihendamine aknaplokkide ja seina vahelistes ühenduskohtades fassaadi poole

pealt. - taastada aknapalede ja aknalaudade soojustus hoone seestpoolt.

- reguleerida aknatiibade surumine aknaraamiga ja tagada tihedus kogu aknatiibade ja

aknaraamide perimeetri ulatuses.

Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025

Kostja vastas hagejate lepingust taganemise teatisele 28.05.2025, paludes vastamiseks täiendavat

tähtaega kuni 20.06.2025

Kostja ei ole käesoleva ajani hagejate lepingut taganemisele teatisele vastanud.

1.5 VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müüja tagama, et korter vastab lepingutingimustele. Kui

korteril ei ole kokkulepitud omadusi või see ei vasta tavapärasetele ootustele (VÕS 217 lg 2), on

tegemist lepingurikkumisega. Käesoleval juhul ei vasta korteriomand lepingutingimustele, kuna S

OÜ ekspertiisiga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja ebapiisav hermeetilisus on varjatud

puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks (elamiseks) kõlbmatuks ning on

vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et korteriomand on elamiskõlbulik

ja varjatud puudusteta. Korteriomandi võõrandamisel ei informeerinud kostja hagejaid, et korteris

esineb ulatuslik hallitus ja korterit ei ole võimalik kasutada.

VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb alles hiljem. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei välista müüja vastutust

asjaolu, et ta ise ei teadnud puudustest.

Ekspertiisiga tuvastatud puudused on ehituslikku laadi ja olid ilmselgelt olemas juba riski

ülemineku hetkel, kuid avaldusid alles külmemal perioodil. Hagejad leiavad, et kostja pidi olema

teadlik korteriomandi puudustest kuna uuringuga on tuvastatud, et korteris oli olulised puudused

mille tõttu korteris on hallitus.

Ostja saab lepingutingimustele mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi, kui müüja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja

ei avaldanud seda ostjale, s.t müüja pidi teadma korteriomandis olnud puudustest.

VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr

3-2-1-100-15, p 33) ja konkreetses asjas on tegemist varjatud puudustega. Ostja ei pea eeldama, et

talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat (samas p

34). Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada

asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (samas p 31).

Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja

põhjendatud järeldustest. Seega ehitusspetsiifilistest asjaoludest tulenevalt ei pidanud ostja

järeldama, et ostetud korteriomandil on olulised puudused ja korteriomandi seintele tekib hallitus.

Eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi müüja, kui pooled ei ole kokku leppinud

teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta.

Kuna müüja müüs ostjale elamiseks mõeldud korteri, mis ei vasta enne tehingut suuliselt ja

kirjalikult lubatud tingimustele, on müüja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, seega on tegemist

müügilepingu olulise rikkumisega, mille eest vastutab müüja.

Ostja leiab, et ta on informeerinud müüjat mõistliku aja jooksul kirjalikult puudustest. Hagejad

leiavad, et nad teavitasid kostjat korteriomandil olevatest puudustest mõistliku aja jooksul. VÕS §

223 lg 1 sätestab ostja õiguse müügilepingust taganeda, kui müüja ei ole asja parandamist või

asendamist lõpule viinud, või kui mis tahes lepingutingimustele mittevastavus ilmneb hoolimata

müüja püüdlusest asi lepingutingimustega vastavusse viia, või kui lepingutingimustele

mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist. VÕS § 223 lg 5

kohaselt saab ostja müügilepingust taganeda, kui lepingutingimustele mittevastavus on oluline.

Ostja leiab, et hallitus eluruumis on oluline põhjus lepingu taganemiseks.

2. Kostja vastuväidetega hagejad ei nõustu. 20.10.2025 esitatud menetlusdokumendis märgivad

hagejad, et neil oli õigustatud ootus korteri elamiskõlblikkusele. Korter oli enne hagejatele

võõrandamist kasutusel eluruumina ja kostja teadis hagejate soovist jätkata sama kasutusviisi.

Eluruumina kasutatava korteri puhul võib ostja alati mõistlikult oodata, et selles ei esine

külmaperioodil hallitust ja korterit on võimalik kasutada. Kostja tugineb elamu vanusele, aga

hagejate hinnangul saab ka vanema maja puhul ostja eeldada, et korteriomand vastab

elementaarsetele nõuetele, sh korteriomandil ei ole hagis välja toodud puuduseid.

Hagejad leiavad, et kostja poolne rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103) ja kostja vastutab

rikkumise eest (VÕS §218 lg 1). Hageja teavitas kostjat korteris olevatest puudustest esmakordselt

12.02.2023 ja tegi kostjale ettepaneku kahjude hüvitamiseks. Kostja keeldus sellest.

22.01.2023 teavitasid hagejad kostjat korteris täiendavalt ilmnenud varjatud puudustest ja tegid

ettepaneku kahjude hüvitamiseks. Kostja leidis, et ta ei ole vastutav varjatud puuduste eest

vastutav. 24.01.2023 vastas kostja hagejatele, et „ loomulikult tagastate ainult korteri maksumuse

summa, mille meile maksite ilma meiepoolse hüvitiseta.

Kostja kinnitas lepingu sõlmimisel, et korter on elamiskõlblik ja varjatud puudusteta. Tegemist on

lepingutingimusega VÕS § 217 lg 1 mõttes. Pooled ei leppinud ostu- müügilepingu sõlmimisel

konkreetseid tingimusi, millele korter peab vastama, mistõttu tuleb lähtuda otstarbest, milleks

tavaliselt seda liiki asju kasutatakse ehk vähemalt keskmisest kvaliteedist (VÕS § 217 lg 2 ps, § 77

lg 1). Kostja kinnitas lepingu punktis 2.2.3., et temale teadaolevalt ei ole korteril varjatud puudusi,

millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Ehitustehniline hinnang kinnitab aga, et korteriomandil on mitmeid ehitustehnilisi defekte,

mistõttu ei saa korterit sihipäraselt kasutada ja korter ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 127 lg 2

p 2, § 77 lg 1). Ehitustehnilises hinnangus toodud puudused olid olemas kinnisasja 22.09.2022

lepingu sõlmimisel. Kostja väidab, et korteris ei olnud lepingu sõlmimise ajal hallitust ning seega

ei saa olla hagiavalduses väljatoodud puudused varjatud puudused. Hagejad leiavad, et asjaolu, et

hallitus ei olnud lepingu sõlmimise ajal silmaga nähtav ei välista automaatselt kostja vastutust.

Kostja väide, et ta kasutas korterit enda elukohana ja ehitustehnilises hinnangus toodud puudused

kostja korteri elamise ajal ei olnud, ei vasta tegelikkusele. Hagejad leiavad, et ehituslikud defektid

olid olemas enne lepingu sõlmimist - külmasillad, ebapiisav soojustus ja hermeetilisuse

puudumine. Ehitustehniline hinnang tuvastas, et ehituslikud defektid loovad hallituse tekke

võimaluse. Ei ole eluliselt usutav, et ehitustehnilises hinnangus välja toodud tehnilised probleemid

ei oleks viimase viie aasta jooksul mingil määral avaldunud.

Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei

vaadanud või selles lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis

või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei

avaldanud seda ostjale. Arvestades, et kostja kasutas korterit elukohana viis aastat, hoone on

ehitatud 1973 aastal ja hoone energiaklass on F, olid külmasillad, ebapiisav soojustus objektiivselt

olemas ka siis kui kostja kasutas korterit elukohana. Sellised puudused põhjustavad tavapäraselt

niiskusprobleeme ja hallituse tekke riski. Ei ole eluliselt usutav, et kostja ei olnud teadlik vähemalt

hallituse tekkimise riskist või ei oleks pidanud sellest teadlik olema.

Hagejad tegid taganemisavalduse mõistliku aja jooksul

Kostja väidab, et taganemisavaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hagejad leiavad, et

käesoleva tuleb arvestada alljärgnevate asjaoludega:

- hallitus kui varjatud puudus ilmnes alles külmemal perioodil, 2022- 2023 talvel. Hagejad

teavitasid viivitamatult kostjat ilmnenud probleemidest (jaanuar 2023 hagejate ja kostja

kirjavahetus);

- hagejad pidid tellime ehitustehnilise hinnangu, et välja selgitada hallituse tekkimise põhjused ja

varjatud puudused;

- hagejad soovisid lepingust taganeda 2023 aasta jaanuaris. Kostja otseselt vastu ei vaielnud kuid

ei olnud valmis notari juures toimingut läbi viima. Esmakordselt teavitasid hagejad lepingust

taganemise soovist jaanuaris 2023.

3.

16.01.2026.a lõppseisukohtades jäid kostjad varasemate seisukohtade juurde.

Müügilepingu esemeks olev asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige kvaliteedi ja

kirjelduse osas (VÕS § 217 lg 1). Kui kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust ega

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal puuduvad kokkulepitud

omadused või kokkuleppe puudumisel ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2).

Käesolevas asjas ei vastanud müügilepingu esemeks olnud korteriomand tavapärastele nõuetele,

mille korteriomandid mida kasutatakse elamiseks peavad vastama. Kostja on kinnisasja

võõrandamisel kinnitanud, et korteriomandis ei ole tehtud omavolilisi muudatusi. Korteris elamise

ajal selgus, et vannitoa seina asukohta on oluliselt muudetud. Hagejad leiavad, et kostja teadlikult

ei informeerinud hageja korteris tehtud muudatustest kuna hagejad oleksid saanud teada, et

vastavaid muudatusi ei ole kusagil fikseeritud ja vastavate muudatuste tegemiseks ei olnud

kostjatel õiguslikku alust. See oleks olnud alus, et hagejad ei oleks kostja poolt müüdavat korterit

kunagi ostnud. Kostja lõi ebaõigete andmete esitamisega hagejatele võõrandatavast

korteriomandist vale ettekujutuse ja hagejad ostsid korteri mis ei vastanud kostja poolt

korteriomandi tegelikule olukorrale. Eluruumina kasutatava korteri puhul on ostjal õigustatud

ootus, et korter vastab elementaarsetele elamiskõlblikkuse nõuetele. See hõlmab mh eeldust, et

korteris ei teki tavapärasel kasutamisel ja külmaperioodil hallitust, korter on sihipäraselt ja ohutult

elamiseks kasutatav. Asjaolu, et tegemist on vanema hoonega, ei välista ostja õigust eeldada

vähemalt keskmist kvaliteeti (VÕS § 77 lg 1). Korteri seisukord ei tohi muuta selle tavapärast

kasutamist eluruumina oluliselt häirituks ega võimatuks.

Hagejad leiavad, et hagejate poolt kohtuasjas esitatud korteriomandi puudused pidid olema

kostjale teada ja kostja teadlikult jättis hagejad korteriomandi puudustest teavitamata, et luua

korteriomandist ebaõige ettekujutus ja hagejad korteriomandi omandaksid. Samuti ei oleks

hagejad ostnud korterit kui nad oleksid teadnud, et kostja on ilma seadusliku aluselt

korteriomandis seinte asukohta muutnud ja selle tõttu on muudetud vannitoa torustiku asukohta.

Kohustuse rikkumine on vabandatav üksnes vääramatu jõu esinemisel. Eeldatakse, et kohustuse

rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1 ja 2). Käesolevas asjas vääramatu jõu asjaolud

puuduvad. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest üksnes juhul, kui ostja

lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma mittevastavusest (VÕS § 218 lg 4). Hageja ei olnud

teadlik korteriomandi varjatud puudustest. Samas võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele

tugineda ka siis, kui ta asja üle ei vaadanud või ei teatanud mittevastavusest õigeaegselt, juhul kui

müüja teadis või pidi teadma mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ega avaldanud seda

ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

Ehitustehnilise hinnangu kohaselt esinesid korteris olulised ehituslikud puudused, sh:

-

külmasillad;

-

ebapiisav soojustus;

-

hoone välispiirete ja konstruktsioonide ebapiisav hermeetilisus.

Need puudused olid objektiivselt olemas juba lepingu sõlmimise ajal. Puudusi ei olnud võimalik

tuvastada tavapärase visuaalse ülevaatuse käigus ning need kvalifitseeruvad varjatud puudustena.

Sellest hoolimata kinnitas kostja müügilepingu punktis 2.2.3, et temale teadaolevalt puuduvad

korteril varjatud puudused, ning jättis hagejad tegelikust olukorrast teavitamata.

Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast

seda, kui ta mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1).

Hagejad täitsid teatamiskohustuse nõuetekohaselt:

12.01.2023 teavitasid hagejad esmakordselt ilmnenud puudustest;

22.01.2023 teavitasid hagejad täiendavatest ja süvenenud puudustest;

teatamine toimus viivitamata pärast puuduste ilmnemist külmaperioodil.

Lepingust taganemisel võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist (VÕS §

189 lg 1). Taganemine vabastab pood edasiste lepinguliste kohustuste täitmisest (VÕS § 188 lg 2).

Hagejad leiavad, et taganemine on põhjendatud kuivõrd

-

korter ei vastanud lepingutingimustele ning ei olnud elamiskõlblik; tegemist on olulise

lepingurikkumisega;

-

puudused olid olemas lepingu sõlmimise ajal, kuigi ilmnesid hiljem;

-

kostja teadis või pidi teadma puudustest või vähemalt nende riskist, kuid ei teavitanud

hagejaid;

-

hagejad täitsid nõuetekohaselt teatamiskohustuse ning esitasid taganemisavalduse

mõistliku aja jooksul.

II KOSTJA VASTUVÄITED

4. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata.

Narva notar S. N. koostatud ja tõestatud lepingu (sõlmitud 13.09.2022; notari ametitegevuse

raamatu registri nr XXX) kohaselt sõlmisid pooled korteriomandi nr X, XXX müügilepingu ja

asjaõiguslepingu.

Vaidlusalusel kinnisasjal väidetavate puuduste ulatuse ja põhjuste väljaselgitamiseks tellisid

hagejad ekspertiisi äriühingult S OÜ. Hinnangu kohaselt tuvastati korteriomandil mitmeid

väidetavaid ehitustehnilisi defekte,

Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025.a. Hagejad põhjendavad

taganemist kostjapoolse olulise lepingurikkumisega, korter ei vastanud lepingutingimustele

(korteril ei olnud kokkulepitud omadusi ning see ei vastanud tavapärasele ootusele). Hagejad on

seisukohal, et mittevastavuse eest on vastutav kostja kuna mittevastavus oli olemas juhusliku

hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale. Korteriomand ei vastanud

lepingutingimustele, kuna S OÜ eksperthinnanguga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja

ebapiisav hermeetilisus on varjatud puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks

(elamiseks) kõlbmatuks ning on vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et

korteriomand in elamiskõlbulik ja varjatud puudusteta. Korteriomandi võõrandamisel ei

informeerinud kostja hagejaid, et korteris esineb ulatuslik hallitus ja korterit ei ole võimalik

kasutada.

Kostja on seisukohal, et hagiavaldus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud

hagejate kanda.

5. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle

olemasoleva asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale

tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud leping on müügileping ja see on suunatud hagejatele

korteriomandi omandisse üleandmiseks.

VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

Antud juhul kinnitas kostja müügilepingut sõlmides, et talle teadaolevaid varjatud puudusi ei ole,

millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel. Hagejad vaatasid korteriomandi üle ning selle seisund oli hea. Kostja oma perega

kasutas korterit elukohana alates selle omandamisest. Hagejad välistasid kostja vastutuse

võimalike lepingu eseme puuduste eest, mis ei ole varjatud puudusteks kuna vaatasid põhjalikult

korteri üle ning selle seisund oli neile sobilik, sh oli nähtav ka korterelamu seisund.

Kostjale jääb arusaamatuks hagiavalduse lisa 2 – väidetavalt kiri maaklerilt. Kostja ei ole

kinnisvaramaaklerit palganud ega kaasanud ning kiri on hagejate enda poolt kirjutatud notarile ja

selle tõendi eesmärk on arusaamatu.

Kostja saab taganemisavaldusest aru, et varjatud puuduseks loetakse hagejate korteris hallituse

tekkimist ning hagejate palgatud spetsialist on andnud juhised, mida saaks ette võtta.

Eelkõige kostja märgib, et ei saa olla vaidlust asjaolus, et mingisugust hallitust korteri

ülevaatamisel ja valduse üleandmisel ei olnud. Sealhulgas ei olnud hallitust ka perioodil, millal oli

asja omanikuks kostja (kostja elas korteris ca 5 aastat). Seega sellist puudust hallituse näol ei

eksisteerinud ja asi vastas lepingutingimustele. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjatele. Seega asjaolu, et hagejate kasutusperioodi ajal on

tekkinud hallitus, ei ole varjatud puudus ning selle eest ei saa vastutada kostja.

Kostja palus korduvalt lubada tal väidetavaid puuduseid üle vaadata, kuid pöördumised jäeti

tähelepanuta. Lisaks ei ole kostjat kaasatud ka asjatundja toimingute juurde - seega ei saa hinnang

olla erapooletu.

Kostja tõesti vastas hagejate lepingust taganemise teatisele 28.05.2025, paludes vastamiseks

täiendavat tähtaega kuni 20.06.2025, kuid jäeti tähelepanuta, et kostja tahtis enne otsuse vastu

võtmist korteri üle vaadata ja saatis selle kohta ka 19.06.2025.a kirja hagejate esindajale. Hagejad

olid teadlikud, et hoone on kasutusse võetud 1973.a (so üle 50 aasta tagasi) ja hoone

energiakasutuse klass on F 5 (lepingu p 1.2), st F märgisega on tähistatud üldjuhul 60-ndatel

ehitatud ning tänase päevani renoveerimata elamud (vt https://termopilt.ee/artiklid/puust-ja-

punaseks-midautleb-energiamargis-sinu-kodu-kohta/). Ilmselge, et tegemist ei ole uusehitusega

ning ehitis ja selle osad ei saa vastata kaasaegsetele nõuetele, so külmsildade puudumine jms.

Kusjuures tuleb ka arvestada, et hagejatele antud juhend ei hõlma mahukaid ja kallihinnalisi töid,

osaliselt on tööd seotud akende reguleerimisega ja osaliselt korteriühistu haldusalaga.

Tõenäoliselt on hallituse põhjustanud hoopis liigniiskus, mis võis kaasneda hagejatel aset leidnud

veelekkega ning selle puuduliku kuivatamisega.

Kostja esitab tõendina hagejate poolt avaldatud korteri müügikuulutuse ja sellele lisatud fotod.

Fotodelt on näha, et korter on korras, hooldatud ning jätkuvalt igapäevases kasutuses ja

mingisuguseid hallituskahjustusi ei ole. Seda ei tuvastatud ka hagejate poolt asja ülevaatamisel

kostjaga tehingu tegemisel (korter oli valduse üleandmisel kasutuskõlblik). Hagejad on

vaidlusalust korterit kuulutuses kirjeldanud – heas seisukorras olevana ning kuulutuses on ka

märge selle broneerimise osas. Seega hagejad on püüdnud korterit müüa (kostjale teadaolevalt

2024.a) ja hinnanud selle seisundi heaks. Käesoleval ajal on aga vastuoluliselt asutud väitma, et

asjal on olulised puudused. Tõenäoliselt tegelikuks põhjuseks on asjaolu, et korterit ei suudetud

müüa ning otsustati taganemise teel eelnevast tehingust lahti saada. Korterelamu enda seisund oli

silmaga nähtav ning seda ei saa kostjale ette heita. Siinjuures märgib kostja, et korteriühistu

tegutseb aktiivselt ning iga majandusaasta teostatakse olulisi töid. Juhul, kui tõesti oli hagejatel

probleem korteri sisese temperatuuriga, on korterelamu haldajaks korteriühistu ning tuli pöörduda

selle juhtkonna poole. Eelnevalt kostjal sellised probleemid puudusid.

Lisaks sellele, et tegu peab olema olulise lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2) peab

taganemisavaldus olema tehtud mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist

(VÕS § 118 lg 1).

Üldjuhul on taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg lühem kui kohustuse täitmise nõude

aegumistähtaeg. Juhul, kui hagejad väidavad, et probleemid tekkisid 2022.a-2023.a talvel, ei ole

taganemisavaldus ilmselgelt esitatud mõistliku aja jooksul ning on juba selle tõttu lubamatu ja

kehtetu. Hagejad olid ka soojusmõõdistamised teostanud 2023.a jaanuaris (seega olid selleks ajaks

teadlikud nende poolt väidetavatest puudustest), kuid taganemisavalduse esitasid alles mai kuus

2025.a, so 28 kuud hiljem.

Ringkonnakohus leidis kohtuasjas nr 2-18-13432, et 17 kuu möödudes hageja ei ole teinud

taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai teada olulisest

lepingurikkumisest, ning seetõttu on kaotanud õiguse lepingust taganeda. Antud juhul on hagejad

avaldust teinud oluliselt hilisemalt, mis ei ole mõistlik. Tähtis on rõhutada ka asjaolu, et kostjale ei

ole tehtud ettepanekut mingeid konkreetseid puuduseid iseseisvalt kõrvaldada ning esitati

arusaamatuid nõudeid. Hagejate põhinõue on alusetu ja seetõttu on põhjendamatu ning alusetu ka

viivise nõue.

6. 19.01.2026 lõppseisukohtades jäi kostja oma varasemate vastuväidete juurde.

Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud leping on müügileping ja see on suunatud hagejatele

korteriomandi omandisse üleandmiseks. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab

vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Antud

juhul kinnitas kostja müügilepingut sõlmides, et talle teadaolevaid varjatud puudusi ei ole, millest

kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Hagejad vaatasid korteriomandi üle ning selle seisund oli hea.

Hagejatele tutvustati ka vannitoa seina asukoha muutmist, mis oli teostatud eelnevate omanike

poolt. Asjaolu on tõendatud kostja väidete ja tunnistaja ütlustega. Kusjuures hagejad väitsid, et

asuvad korterit oluliselt ümber ehitama. Milles tänaseks seisneb probleem vannitoa seinaga jääb

arusaamatuks, st mis põhjusel soovitakse seda märkida puuduseks.

Kostja on selgitanud, et tulenevalt ümberehituse ajast ja ebaolulisusest on talle järelevalveorgan

avaldanud, et muudatust ei ole kohustuslik kanda registrisse. Seda väidet ei ole ka hagejad ümber

lükanud. Kostja oma perega kasutas korterit elukohana alates selle omandamisest. Korter asub

vanas korterelamus. Seetõttu tutvustati hagejatele ka korteriühistu poolt teostatud püstakute

vahetust ning selgitati asjaolu, et elektrijuhtmestik ei ole vahetatud.

Ilmselgelt puuduvad korteris kaasaegsed tehnosüsteemid nagu näiteks sundventilatsioon ning

korterelamu ei saa vastata ka kehtivatele standarditele, sh soojustused jne. Kostja ja tunnistaja on

selgitanud, et korteris elatud ajal oli seal piisavalt soe, kõrgendatud niiskustase puudus ja puudus

ka igasugune hallitus. Kusjuures ilmselgelt oleks sellised kahjustused hagejatele märgatavad

ülevaatuse teostamisel. Kostja rõhutab, et selgitas ka asjaolu, et vaidlusalune korter asub viiendal

korrusel, seega on kütteperioodi alguses esinenud vajadust küttesüsteemist väljastada õhk – mis on

vanades majades ka tavapärane. Antud toimingu on korteriühistu alati viivitamatult ka teinud.

Seega oli korter ka jooksvalt seisundis, millises see müüdi ja millises see oli hagejate poolt

ülevaatuse teostamisel. Puudust hallituse näol müügitehingu ajal ega varasemalt ei eksisteerinud ja

asi vastas lepingutingimustele. Asjaolu, et hagejate kasutusperioodi ajal on väidetavalt tekkinud

hallitus, ei ole varjatud puudus ning selle eest ei saa vastutada kostja. Kostja rõhutab, et hagejatel

on toimunud korteris veeavarii, mille nad on omaks võtnud. Veeavarii on olnud oluline kuna

hagejate väitel alumine korter vajas remonti. Arusaamatuks jääb kas hagejad on ise vaidlusaluses

korteris veelekkest põhjustatud liigniiskuse eemaldanud kuna selle kohta hagejad tõendeid

esitanud ei ole.

Hagejate esitatud fotod vajavad eraldi kommenteerimist, kuid tuleb rõhutada, et 16.12.2025.a

menetlusdokumendi lisast 6 (väidetavalt märtsi kuu) ja lisast 9 (väidetavalt septembri kuu) on

tuvastatav, et hagejad on korteri kasutamisel olnud ilmselgelt hooletud ja vastutustundetud. Nimelt

kui antud pildid puudutavad vaidlusalust korterit on ilmselge, et korterit ei õhutata ja käitutakse

ükskõikselt. Liigniiskus võib tekkida lisaks juhtunud veeavariile ka tavapärastest toimingutest, so

söögi valmistamine, pesu kuivatamine jms. Kui esitatud on pilt korteris asuvast täielikult

märgunud aknast, siis on ka selge, et probleem on hoopis kasutajates. Loomulikult võib tekkida

hallitus, kui tekitada sellist niiskust nagu pildil ning seda mitte koristada. Erialakirjanduses

märgitakse, et hallitus tekib 24–48 tunni jooksul, kui pind saab märjaks (lekke, üleujutuse,

kondensaadi tõttu), 3–7 päeva jooksul hallitus muutub nähtavaks. Seega sellisel hagejate

suhtumisel varasse võis hallitus lõpuks tõesti ka tekkida kuna tekke aeg on üliväike.

Oluline on märkida, et kui korteril oleks väidetavad probleemid ei oleks neid kostja saanud

kuidagi varjata, st hagejate kasutuse ajal on korteri seisund väidetavalt muutunud kardinaalselt

halvemaks.

Kostja rõhutab, et hagejate väitel hakkasid kahjustused tekkima ca poolteist aastat peale

müügitehingut (lähtuvalt esitatud piltidest), seega eelduslikult peale veeavariid ning kostja ei ole

sellesse asjassepuutuv.

Hagejad on esitanud arusaamatud ja ilmselgelt näilised hinnapakkumised korteri täielikuks

remondiks. Enamjaolt on hinnapakkumistes ebavajalikud kulud, sh jääb näiteks arusaamatuks

miks peaks vannitoa ja WC sisustuse ning seadmed vahetama (sh millise projektiga vastavaks

soovitakse ruumi muuta). Kindlustusandja keeldumine hüvitisest ei tõenda hageja väiteid kuna

hagejad on vara kasutanud hooletult ja hoone amortisatsioone kindlustusandja ei hüvita.

Hagejad tunnistasid kohtuistungil, et olid sunnitud tegema remondi peale veeavarii juhtumit ning

naabritega lepiti kokku. Seega arvestades, et hagejate vara oli kindlustatud on ka selge, et veelekke

eest vastutavad olid hagejad ise. Asjaolu, et vannitoa muutustest oli hagejaid teavitatud ning nad

olid sellega nõus kinnitas ka tunnistaja.

Hagejate esitatud fotode osas jääb arusaamatuks, millal ja kus need on tehtud ja mida tõendavad,

sh korterivälised pildid. Enamjaolt jääb fotodelt arusaamatuks, mida nendega tõendatakse ja kas

need on tõesti kahjustused. Niiskus on ilmselt veeavarii tagajärg ning pildistatud akna kondensaat

ei saa olla tavapärane ning tõendab hooletut suhtumist. Juhul, kui on tekkinud täiendavad

probleemid hoone välisseinaga tuleb nende kõrvaldamiseks pöörduda korteriühistu poole.

Tegemist on tavapärase käitumisega korteriühistu poolt majandatavates hoonetes.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning

hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta

rahuldamata.

8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seega lähtub kohus hagimenetluses poolte esitatust (vt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1).

Kohus kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. TsMS § 436 lg 7

järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega.

9. Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana 19.09.2022.a.

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt O. O. müüs ja A. S., I. S. ostsid

lepingu esemeks oleva korteriomandi asukohaga XXX (registriosa XXX) koos selle oluliste osade

ja päraldistega (lepingu p 1.1; dtl 16-24).

Müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei

ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu esemel ei

ole mingeid eritunnuseid ega puudusi (lärmakad naabrid, müra, lõhnad, lemmikloomad jne

millega ostja eriomandi eseme kasutamisel ja valdamisel arvestama peaks ja mille fikseerimist

käesolevas lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu eseme eriomandi esemeks olev korter on

elamiskõlblik (lepingu p 2.2.3). Samuti kinnitas müüja, et eriomandi esemel puuduvad ilma

õigusliku aluseta teostatud ümberehitused (p 2.2.4).

Ostja(d) avaldas(id) ja kinnitas(id), et on lepingu eseme üle vaadanud ja tutvunud korteriomandi

eriomandi esemeks oleva korteriga, samuti ehitisega, milles asub nimetatud korter ja ehitise aluse

maaüksusega, samuti on talle müüja poolt lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme seisukorrast (lepingu p 2.3.1).

Samuti avaldasid ja kinnitasid ostjad, et on ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi

omava isiku abi kasutamata ning ostavad lepingu eseme tuginedes täielikult müüja poolt antud

andmetele, avaldustele ja kinnitustele (p 2.3.2) ning välistavad müüja vastutuse võimalike lepingu

eseme puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused (p 2.3.3).

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteril ilmnenud puudused on käsitletavad müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavuse ja lepingurikkumisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2

ja VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (varjatud puudused), mille eest vastutab müüja ning kas ostjad

on lepingust kehtivalt taganenud, mis võimaldab tulenevalt VÕS § 189 lg-st 1 pooltel nõuda tema

poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist.

Hagejad leiavad, et ilmnenud puudused (külmasillad; ebapiisav soojustus; hoone välispiirete ja

konstruktsioonide ebapiisav hermeetilisus; vannitoa ümberehitus millel puudus õiguslik alus), olid

varjatud puudused, kostja on seetõttu müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja

ning vastutav mittevastavuse eest (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on müüjat puudustest

teavitanud mõistliku aja jooksul ning kehtivalt 19.09.2022 sõlmitud tehingust taganenud.

Kostja on seisukohal, et hagis toodud puudused ei ole varjatud puudused, mille eest lasub

vastutus kostjal/müüjal ning hagejad ei ole taganenud mõistliku aja jooksul, millest tulenevalt

kooskõlas VÕS § 118 lg 1 on kaotanud õiguse lepingust taganeda.

Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025 (dtl 89-95).

11. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama

lepingutingimustele.

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja

omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja

lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele

oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Vastavalt VÕS § 218 lg 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem

VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama.

Sama paragrahvi 3. lõike järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest

mitteõigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

Riigikohus on märkinud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on

täidetud järgmised tingimused:

• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

• puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221

lg 2);

• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai

või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3),

puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja

puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (p 16)

Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha

ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale

teadaolevalt müügiesemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid. Ka müügikuulutuses

esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes

ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või

vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 14.03.2019 lahend tsiviilasjas nr 2-17-1937/52)

12. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Sama paragrahvi 2. lõike järgi esitavad tõendeid menetlusosalised ning pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS

§ 5 lg 2).

Ostja (käesoleval juhul hagejad) peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja

üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse

olemasolu asjal kui ka seda, et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab

asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab

müüja.

Müüja võib vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele.

Sel juhul peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel

puudusest või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (vt Riigikohtu lahend

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p 16).

13. Hagejad paluvad tuvastada, et on 19.09.2022.a. sõlmitud lepingust kehtivalt taganenud.

VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust

tulenevat kohustust oluliselt rikkunud

Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 188

lg 1) ning lepingust taganemine vabastab mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste

täitmisest (§ 188 lg 2) Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja

kohustuste kehtivust.

Taganemisavaldus on ühepoolne tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg-te 1 ja 2

mõttes, mis tähendab, et selles peab sisalduma kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud

tahteavaldus. Taganemisavalduses peab olema väljendatud selle teinud isiku tahe lepinguline

võlasuhe lõpetada. Selleks, et kohus saaks tuvastada, et lepingupool on lepingust taganenud, peab

üks lepingupooltest tuginema lepingust taganemise asjaoludele, millest võiks järeldada, et

lepingupool on lepingust taganenud. Poole lepingust taganenuks lugemisel peavad olema täidetud

nii taganemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Muu hulgas peab tegu olema olulise

lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2) ja taganemisavaldus peab olema tehtud mõistliku aja

jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist (VÕS § 118 lg 1, vt Riigikohtu 21.10.2020 lahend

tsiviilasjas nr 2-18-109972/115 p 12, 14).

14. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema

esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (VÕS § 118, § 188 lg 1), materiaalse eeldusena

peab aga taganemiseks olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116

mõttes(3-2-1-34-13 p 14).

14.1 27.05.2025. avalduses teatavad hagejad, et taganevad 19.09.2022.a. sõlmitud ostu-

müügilepingust ja soovivad ostuhinna 20 000 euro tagastamist hiljemalt 5.06.2025.a. (dtl 89-95).

Avalduses väljendub hagejate tahe lõpetada lepinguline võlasuhe.

14.2 VÕS § 118 lg 1 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui:

-

ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama;

- VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud.

Hagejad esitasid taganemisavalduse kostjale 27.05.2025 (vt hagiavalduse p 22, dtl 19,

taganemisavaldus dtl 89-95). Ostu-müügi- ja asjaõigusleping sõlmiti 19.09.2022.a.

Kuigi hageja viitab menetluses poolte kirjavahetuses (dtl 30-33) justkui kostja nõusolekule

taganemisele (hageja väide, et 24.01.2023 e-kirjas kostja nõustub hagejate lepingust

taganemisega), siis ei nähtu kirjavahetusest hagejate selget võlasuhte lõpetamise soovi, vaid

22.01.2023 kostjale saadetud e-kirjas (dtl 32) teavitab A. S. palju ta on kandnud kulu juristile ja

puuduste kindlakstegemisele ja milliseid töid ja kelle poolt on plaanis teha, 11.01.2023 e-kirjas

soovib A. S. kahju hüvitamist (dtl 30).

Kohtule esitatud kirjavahetuses viitab hageja küll väidetavatele puudustele ja soovib hüvitist, kuid

ei teavita lepingust taganemisest ega sellekohasest soovist.

14.3 Kohtule esitatud poolte kirjavahetusest tulenevalt ilmnesid väidetavad puudused jaanuaris

2023. Kui nõustuda hagejatega, et nad said müüjapoolsest olulisest lepingurikkumisest teada

jaanuaris 2023, jääb kohtule arusaamatuks, miks otsustati lepingust taganeda alles 2 aastat ja 4

kuud peale väidetavast müüjapoolsest lepingurikkumisest teadasaamist.

Kohus on seisukohal, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg hakkas käesoleval juhul

kulgema alates ajast, mil ilmnesid väidetavad puudused (nn varjatud puudused korteris).

Kohus arvestab ka seda, et kui jaanuaris 2023 ilmnesid puudused (hallitus), pidi jääma hagejatele

(väidetavalt kahjustatud isikutele) piisav aeg reageerimiseks, sh vastaspoolele (müüjale)

teavitamiseks, võimalike läbirääkimiste pidamiseks.

Samas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, mida tehti pärast jaanuarit 2023 ehk ei ole kohtu ette

toodud väiteid ega tõendeid, et hagejad oleks kostjale andnud tähtaegu väidetavate puuduste

kõrvaldamiseks ning kostja oleks nendest keeldunud (vaidlust ei ole selles, et hagejad ei ole

andnud kostjale võimalust väidetavaid puuduseid üle vaadata ega väidetavat lepingurikkumist

kõrvaldada), kompromissläbirääkimisi pidanud, mis mõjutanuks lepingust taganemise mõistlikku

tähtaega (pikendanuks). Sel juhul oleks tulnud kohtu hinnangul vaidluste/läbirääkimistele

kulutatud aeg jätta mõistliku aja hulka arvestamata.

Kohtu hinnangul ületab 2 aasta ja 4 kuu (28 kuu pikkune ajavahemik (puuduste ilmnemine

jaanuaris 2023 – 27.05.2025 taganemisavalduse esitamine) taganemise mõistlikku aega VÕS §

118 lg 1 mõttes.

Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole hagejad teinud taganemisavaldust mõistliku aja

jooksul pärast seda kui väidetavalt said teada olulisest lepingurikkumisest ning on seetõttu

kaotanud õiguse lepingust taganeda (VÕS § 118 lg 1).

15. Isegi juhul kui nõustuda, et taganemisavaldus esitati mõistliku aja jooksul, on kohtu

hinnangul täitmata taganemise materiaalne eeldus ehk oluline lepingurikkumine VÕS § 116

mõttes.

15.1 Kui kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust ega seadusest, peab lepingupool

kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asi ei

vasta lepingutingimustele, kui asjal puuduvad kokkulepitud omadused või kokkuleppe puudumisel

ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2).

Hagejad leiavad, et müügilepingu esemeks olnud korteriomand ei vastanud tavapärastele nõuetele,

mille korteriomandid mida kasutatakse elamiseks peavad vastama.

Kohus hagejate seisukohaga ei nõustu.

VÕS § 217 lg 1 tulenevalt peab üleantud asi vastama, müügilepingu tingimustele ja seda tuleb

hinnata nii faktiliste omaduste kui õigusliku seisundi poolest. Faktiliste omaduste poolest peab

müügilepingu esemeks olev asi olema vaba puudustest, mis võivad vähendada asja

kasutusväärtust, õigusliku seisundi poolest peab asi olema vaba kolmandate isikute õigustest.

Õigusliku seisundi osas müügilepingu tingimustele vastavuse osas kahtlust ei ole.

Müüja kinnitas müügilepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud

puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi (lärmakad naabrid, müra, lõhnad,

lemmikloomad jne millega ostja eriomandi eseme kasutamisel ja valdamisel arvestama peaks ja

mille fikseerimist käesolevas lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu eseme eriomandi

esemeks olev korter on elamiskõlblik (lepingu p 2.2.3). Samuti kinnitas müüja, et eriomandi

esemel puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused (p 2.2.4).

Muid tingimusi või kokkulepitud omadusi pooltevaheline müügileping ei sisalda.

15.2 Hagejad leiavad, et varjatud puudusena on käsitletav vannitoa suurendamine (kostja

hinnangul ca 0,5 m) kuigi müüja kinnitas, et ümberehitusi tehtud ei ole. Kostja väitis vastu, et

suurendamine ei leidnud aset tema korteriomanikuks olemise ajal, vaid oli olemas juba varem ning

see asjaolu oli hagejatele teada ning teatavaks tehtud korteri ülevaatamisel. Sama kinnitas

kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud V. O. (dtl 199 jj; 00:56:20). Kostja märkis, et lepingusse

sai kanne et ümberehitusi ei ole seetõttu, et linnavalitsusest öeldi talle, et kuina ümberehitus on

tehtud ammu (enne 2015.a) ja see on väike, siis ehitusregistrisse kanda ei ole vaja (dtl 198).

Hagejad eeltoodut millegagi ümber lükanud ei ole. Hagejad leiavad, et kostja teadlikult ei

informeerinud korteris tehtud muudatustest kuna hagejad oleksid saanud siis teada, et vastavaid

muudatusi ei ole kusagil fikseeritud ja vastavate muudatuste tegemiseks ei olnud kostjatel

õiguslikku alust. See oleks olnud alus, et hagejad ei oleks kostja poolt müüdavat korterit kunagi

ostnud.

Väide on paljasõnaline. Vannitoa seina asukoha muutmine ei kahandanud kohtu hingul mingilgi

määral korteri elamiskõlblikkust, lisaks sellele pidi olema tehtud seina muudatus ka visuaalselt

nähtav.

Ka ei vasta tõele hagejate väide, et muudatuse/ümberehituse tõttu keeldus Ergo Kindlustus

hüvitise maksmisest. Ergo Kindlustus selgitab 17.01.2023 kindlustushüvitise tasumisest

keeldumise põhjusena asjaolu, et dušikabiin oli amortiseerunud ning lagunes selle eemaldamisel

(kui laguneb või läheb katki, siis on tegemist kas valede töövõtete või amortiseerunud kabiiniga,

kummalgi juhul ei ole aga tegemist kindlustusjuhtumiga, dtl 28-29). Poolte vahel ei ole vaidlust

selles, et jaanuaris 2023 oli uputus hagejate korteris nr 40 vannitoas dušikabiini aluse toru

purunemise tõttu. Toru purunemist ei saa kohtu hinnangul käsitleda lepingutingimustele

mittevastavusena.

15.3 Kohus ei nõustu ka hagejate väitega, et korter polnud elamiskõlbulik (müüja kinnitus

lepingu p 2.2.3). Esiteks kasutas kostja pere korterit eluruumina, teiseks on hagejad ise avaldanud

müügikuulutuse (9.02.2025 dtl 110-122), milles teavitavad korteri seisukorra kohta, et heas korras

ning lisavad fotod. Lisatud fotodelt ei nähtu elamiskõlbmatut eluruumi.

15.4 Riigikohus on märkinud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast

müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei

vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt

Riigikohtu 30.05.2017.a. lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 p 19).

Kostja avaldatud müügikuulutuses (dtl 26-27) antud teave (korteri kirjeldus) vastas tegelikkusele,

vastupidist kohtu ette toodud ei ole.

Riigikohus on märkinud, et kokkulepitud omadusteks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ei ole poolte

tagantjärele eeldatavast tahtest tulenevad omadused. Kui müügileping ei sisalda kokkuleppeid asja

omaduste kohta, saab asja lepingutingimustele mittevastavus kõne alla tulla üksnes VÕS § 217 lg

2 p-des 2 jj sätestatud tingimustel. (vt Riigikohtu 20.03.2024 lahend tsiviilasjas nr 2-20-11098/57

p 17)

15.5 Hagejad väidavad, et kostja lõi ebaõigete andmete esitamisega hagejatele võõrandatavast

korteriomandist vale ettekujutuse ja hagejad ostsid korteri, mis ei vastanud kostja poolt

korteriomandi tegelikule olukorrale.

Kohus nõustub, et eluruumina kasutatava korteri puhul on ostjal õigustatud ootus, et korter vastab

elementaarsetele elamiskõlblikkuse nõuetele. See hõlmab mh eeldust, et korteris ei teki

tavapärasel kasutamisel ja külmaperioodil hallitust, korter on sihipäraselt ja ohutult elamiseks

kasutatav.

Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama

elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult

VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle

eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale

avaldanud. Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui

ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 17.06.2020.a. lahend

tsiviilasjas nr 2-18-9099/65 p 13)

Hagejad leiavad, et käesoleval juhul ei vasta korteriomand lepingutingimustele, kuna S OÜ

ekspertiisiga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja ebapiisav hermeetilisus on varjatud

puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks (elamiseks) kõlbmatuks ning on

vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et korteriomand on elamiskõlbulik

ja varjatud puudusteta.

Hagejate esitatud S OÜ 19.01.2023.a. teostatud XXX korteri termograafia (dtl 34-kohaselt

tuvastati korteriomandil rea ehitustehnilisi defekte, sealhulgas:

- välisseinte ja lagede kokkupuute kohtades on tuvastatud " külmasillad " ja hallituse tekke

võimalus;

- radiaatoriniššide seinaga kokkupuute kohtades on tuvastatud "külmasillad" ja hallituse tekke

võimalus;

- soojuskadu lae tehnopõranda ebapiisava soojustuse tõttu (lae pinna temperatuur on 1-2° C

madalam põrandapinna temperatuurist üksikutes ruumides ja sanitaarruumides kogu korteri pinna

ulatuses);

- soojuskandja temperatuur küttesüsteemis;

- "külmasillad" välisfassaadi poole peal;

- tuvastati "külmasillad" välisukse lengi ja ukselehe liitekohtades;

- hermeetilisuse puudumine aknaplokkide välispalede ühenduskohtades;

- aknaaluse hermeetilisuse riknemine;

- dekoratiivkrohvi riknemine hoone fassaadil;

- "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus aknaplokkide ja akna sisepalede ühenduskohtades;

- madal temperatuur trepikojas; tuvastati "külmasillad" eluruumide aknatiibade ja aknaraamide

ühenduskohtades.

Kohtu hinnangul on valdav enamus nimetatud puudustest korterelamu välisfassaadi ja elamu kui

terviku puudused, mitte konkreetse korteriomandi nn varjatud puudused, millest tulenevalt saaks

müügilepingutingimuste rikkumist ette heita kostjale.

VÕS § 217 lg 2 p-s 2 toodu puhul tuleb arvesse võtta ka asja vanust ning senist kasutust ja sellest

lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Olukorras,

kus müügiesemeks on korter aastakümneid vanas hoones, ei saa lepingutingimustele vastavuse

hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid. Olukorras, kus müügilepingu esemeks

on korter kümneid aastaid vanas korterelamus, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel

lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute lepingutingimustele

vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast. Kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest,

mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades

müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, on tegemist müügilepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu

31.03.2023.a. lahend tsiviilasjas nr 2-19-19586/85 p 14)

Käesoleval juhul on tegemist 1973. aastal ehitatud korterelamuga, mille energiaklass on F, hoonel

puudub kaasaegne ventilatsioonisüsteem.

Kohus nõustub hagejatega selles, et asjaolu, et tegemist on vanema hoonega, ei välista ostja õigust

eeldada vähemalt keskmist kvaliteeti (VÕS § 77 lg 1), kuid korteri seisukord ei tohi muuta selle

tavapärast kasutamist eluruumina oluliselt häirituks ega võimatuks.

Kohus rõhutab siinkohal, et tõendamata on väide, et korter on elamiskõlbmatu; vaidlust ei ole

selles, et kostja kasutas seda enne müüki eluruumina ning kohtule teadaolevalt kasutavad

eluruumina ka hagejad. Lisaks sellele on hagejad hinnanud enda avaldatud müügikuulutuses

korteri seisukorda heaks ning sedavõrd ulatuslikku hallitust nagu väidavad hagejad, ei nähtu ka

kuulutuse juurde lisatud fotodelt.

15.6 Mis puudutab hagejate esitatud fotosid hallituse kohta korteris (dtl 204 jj), siis esmalt

märgib kohus, et fotodel puuduvad kuupäevad, millal või kus on need tehtud.

Hallitus trepikojas väidetavalt 2022.a. (dtl 208) pidi olema hagejatele nähtav ka korteri

ülevaatusel. Seega pidi olema hagejatele nähtav ka elamu seisukord. Hagejate esitatud S OÜ

hinnang viitab hallituse tekkimise riskile, mida võivad tekitada külmasillad. Võimaliku riski

realiseerumist mõjutavad kohtu hinnangul ka korteri kasutamine, vajalik tuulutus, küte,

kuivatamine.

Kui hallitus oli ja on sedavõrd ulatuslik ja pidev nagu väidavad hagejad, pidi see olema visuaalselt

nähtav kohati ka korteri ülevaatamisel.

Ei ole eluliselt usutav, et pideva liigniiskuse tingimustes ilmnesid hallituslaigud alles jaanuaris

2023, samas korter soetati 2022.a sügisel, mil kütteperiood ei olnud veel alanud ning eelduslikult

oli korterelamus niiskusetase veelgi suurem kui kütteperioodil, mil õhk kuivem.

Kohtu hinnangul on tõendamata ka asjaolu kas ja kuidas mõjutas jaanuaris 2023 asetleidnud

veeleke korteri niiskust ning kuidas veekahjustused likvideeriti (kuivatati).

16. Hagejad leiavad, et hagejate poolt kohtuasjas esitatud korteriomandi puudused pidid olema

kostjale teada ja kostja teadlikult jättis hagejad korteriomandi puudustest teavitamata, et luua

korteriomandist ebaõige ettekujutus ja hagejad korteriomandi omandaksid.

Kohus eeltoodud väitega ei nõustu. Kohtu hinnangul on tõendamata see, et puudused, millele

viitavad hagejad, olid olemas asja juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ostjale ülemineku

hetkel.

Kui VÕS § 217 ja § 77 alusel on tuvastatud müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus, siis

üldjuhul eelduslikult vastutab müüja selle eest.

Ostja peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada

nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus

või selle põhjus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel.

Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 järgi eeldus, et

selle eest vastutab müüja.

Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole hagejad tõendanud asja lepingutingimustele

mittevastavust ega puuduste olemasolu asja üleandmise hetkel. Kohus nõustub kostjaga selles, et

väidetavatest puudustest hakkasid hagejad kostjale kirjutama pärast korteris aset leidnud uputust,

mille tõttu sai kahjustada alumine korter.

Kohus leiab, et mida rohkem on aeg möödunud asja ostjale üleandmisest, seda keerulisem on

tõendada ostjal, et pärast asja üleandmist ilmnenud puuduste põhjus ei ole asja kasutamise käigus

toimunud väline mõjutus, vaid juba asja üleandmisel esinenud lepingutingimusele mittevastavus.

VÕS § 218 lg 4 vabastab müüja vastutusest puuduste eest, millest ostja lepingu sõlmimisel teadis

või pidi teadma. Ostja teadmine või teadma pidamine esineb eelkõige juhul kui müüja teavitas

ostjat mittevastavusest enne lepingu sõlmimist või kui mittevastavuse on avastanud või oleks

pidanud ostja avastama enne müügilepingu sõlmimist läbiviidud asja ülevaatamise käigus.

Kostja ja tunnistaja V. O. väitel olid ostjad teadlikud, et vannitoa seina on nihutatud (vannituba

suurendatud), samuti hoone üldist seisundit pidid ostjad nägema ülevaatuse käigus.

Kui ülevaatamisel ei vaadatud piisava hoolikusega (eriteadmisteta isiku tavalist hoolsust

rakendades nt pragusid seintes, hallitus sissekäigus jms), ei saa seda ette heita kostjale ega lugeda

varjatud puuduseks ning asja lepingutingimustele mittevastavuseks.

Kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata, võib juhul, kui

ta seda teeb, ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui

puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult

äratuntavad. (vt Riigikohtu 31.03.2023 lahend tsiviilasjas nr 2-19-19586/85 p 17)

17. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus A. S. ja I. S. hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

18. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses näeb kohus ette,

millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Kohus jätab hagi rahuldamata, seega jäävad poolte menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

19. Vastavalt TsMS § 174 lg 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

Kostja O. O. esitatud menetluskulu nimekirja kohaselt on kostja menetluskulu kokku 2048,10

eurot, millest tunnistajatasu 48,60 eurot ja õigusabikulud lepingulisele esindajale arvestusega

186 eur/töötund (käibemaksuga) järgmiste toimingute eest:

02.09.2025 4 h, so kliendi seisukohtadega tutvumine, kliendi tõenditega tutvumine,

- hagiavaldusele vastuse koostamine ja kohtule esitamine – kokku 744 eurot.

- 02.12.2025 3,25 h, so kohtuistungil kliendi esindamine 1h 10 min; kohtuistungiks

ettevalmistamine ja kliendiga nõupidamine 2 h 5 min – kokku 604,50 eurot.

-19.01.2026. 3 h, so seisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine, sh kohtuistungi

protokolliga tutvumine, hageja tõendite ja seisukohtadega tutvumine, kokku 651 eurot.

TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.

Menetlusosalise esindaja kulu on kohtuväline kulu TsMS § 144 p 1 mõttes.

Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s

218 sätestatu kohaselt.

Käesolevas tsiviilasjas esindas kostjat TsMS §-s 218 sätestatud nõutele vastav lepinguline

esindaja.

Vastavalt TsMS § 175 lg 1, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Riigikohus on seisukohal, et põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses

saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava

kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike

menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra

korrutisele, lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust

mahukusega (vt Riigikohtu lahendid tsiviilasjas nr 2-17-13164 p 9).

Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike

menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki,

asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu.

Kostjat esindas menetluses kvalifitseeritud vandeadvokaat.

Kostja esindaja tunnitasu suurus on kulunimekirja kohaselt 186 eurot/h koos käibemaksuga.

Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu,

mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt Riigikohtu lahendid

11.02.2015 nr 3-2-1-115-14, p 14; 13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohus on pidanud

mõistlikuks tunnitasu suuruseks vandeadvokaadist lepingulise esindaja puhul 180 eurot (ilma

käibemaksuta) (Riigikohtu lahend 10.07.2023, 2-22-359/30, p 17), 200 eurot (Riigikohtu

29.05.2025 lahend tsiviilasjas nr 2-20-17399, p 26.1.). Seega on kostja lepingulise esindaja

tunnitasu mõistliku suurusega, arvestades käesolevas asja sisu, mahtu ja keerukust (tavapärase

mahu ja keerukusega vaidlus), kostja esitatud dokumentide sisu ning teostatud

õigusabitoiminguid.

Kohtu hinnangul on kostja esindaja kulu põhjendatud (TsMS § 175 lg 1), osutatud toimingud

asjakohased menetlusosalise esindamiseks ja toimingutele kulutatud aeg vajalik.

Kohus mõistab hagejatelt solidaarselt välja kostja menetluskulude katteks 2048,10eurot.

Kostja ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada

(TsMS § 174 lg 10)

TsMS § 174 lg 10 sätestab, et menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab

menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud

kuludelt käibemaksu tagasi arvestada.

Nimetatud sätte alusel menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on seega

kinnitus, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt muul põhjusel käibemaksu tagasi

arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus

menetluskulud tema kasuks välja käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-24-06, p

12; nr 3-2-1-65-13, p 16).

20. Kostja palub hagejatelt solidaarselt välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Piret Raik

Kohtunik