2-19-8603/81 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

2-19-8603

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Ifret Mamedguseinov

Otsuse kuupäev

Rakvere, 23. jaanuar 2026

Tsiviilasja number

2-19-8603

Tsiviilasi

K. K. ja J. K. hagi O. N. vastu kahju hüvitamise nõudes

Hagihind

60 502.08 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: K. K. (isikukood XXX, elukoht: XXX);

Hageja II: J. K. (isikukood XXX, elukoht: XXX);

Hagejate lepinguline esindaja: Andrei Matvejev (e-post:

XXX);

Kostja: O. N. (isikukood XXX, aadress: XXX; e-post: XXX),

kostja lepinguline esindaja: Andres Vinkel (e-post: XXX).

Kohtuistungi toimumise aeg

Istungitel osalenud isikud

20. oktoober 2025, 15. detsember 2025

Hagejad K. K. ja J. K. (ainult 15.12.2025 istung) ning nende

esindaja Andrei Matvejev;

Kostja O. N. ning tema esindaja Andres Vinkel.

Resolutsioon

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista kostja O. N.’lt hagejate K. K.’i ja J. K. kasuks 5 768.94 (viis tuhat

seitsesada kuuskümmend kaheksa) eurot ja 94 senti (s.o põhivõlgnevus 3 528 eurot ja

seisuga 23.01.2026 arvestatud viivis 2 240.94 eurot.

1 (15)

2-19-8603

3. Välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis põhinõudelt (3 528 eurolt) alates 24.01.2026

kuni põhinõude tasumise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4. Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata.

5. Jätta 10% hagejate menetluskuludest kostja kanda ja 90% kostja menetluskuludest

hagejate kanda. Määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud

lõpplahendi jõustumist.

6. Saata kohtuotsus pooltele teadmiseks.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

1. Viru Maakohtu menetluses on K. K. ja J. K. hagi O. N. vastu kahju hüvitamise nõudes. Viru

Maakohtu 14.02.2020 otsusega jäeti hagiavaldus rahuldamata.

2. Tartu Ringkonnakohtu 03.07.2020 otsusega tühistati Viru Maakohtu 14.02.2020 otsus ja asi

saadeti uueks läbivaatamiseks samale maakohtule alates eelmenetluse staadiumist. Tartu

Ringkonnakohtu otsus jõustus 26.10.2020, kuna Riigikohus ei võtnud kassatsioonkaebust

menetlusse.

3. 07.01.2021 kohtunõudega kohustati hagejat täpsustama haginõuet, tõendama väiteid, et pooled

leppisid kokku renoveeritud elamuga kinnisasja müügis, lisaks kohustati pooli täpsustama

omapoolseid faktilisi väiteid esitatud nõuete ja väidete kohta ning esitama tõendid oma faktiliste

väidete põhjendamiseks ja täpsustama, millised olid poolte kokkulepped lepingu sõlmimisel

kinnistu vastavuse osas, millistes kinnistu omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele

nõuetele pidi kinnistu vastama. Samuti kohustati selgitada (tõendama), millistele ehituslikele (sh

korsten, põrand), elektripaigaldise ja soojustusnõuetele pidi elamu vastama.

TÄIENDATUD HAGIAVALDUS

4. 21.01.2021 esitatud täiendatud hagiavalduse kohaselt hagejate ja kostja vahel oli 01.11.2018.a

sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping, asjaõigusleping ja tehtud

kinnistamisavaldused (edaspidi: Leping). Lepingu p. 1.1.kohaselt on müügiobjektiks aadressil

XXX, asuv kinnistu (edaspidi: kinnistu) koos oluliste osadega. Lepingu p. 2.1.7 kohaselt on

kinnistu olulise osa eramu mansardiga (edaspidi eramu). Lepingu p. 2.2.3 kohaselt selgitas notar

müüjale ehk kostjale vajadust kirjeldada kõiki müüdava kinnistu ja selle olulisteks osadeks olevate

ehitiste puudusi. Kostja oli teadlik sellest, et kinnistu ostetakse hagejate perekonna elamiseks ja

enne lepingu sõlmimist teatas hagejatele, et eramu on selles seisundis, mis võimaldab hagejatel

elada eramus koos nende perekonnaga. Hagejad leidsid peale müügitehingu teostamist, et eramus ei

ole tagatud piisaval määral eramu II korruse soojendus.

2 (15)

2-19-8603

5. Hageja I pöördus RenoRe OÜ poole paludes teostada korstna uuringut. RenoRe OÜ 31.01.2019

esitas korstna kaamerauuringu kokkuvõtte, mille kohaselt on korsten ehitatud puudustega. Hagejad

tasusid hagejad RenoRe OÜ teostatud uuringu eest 220 eurot. Hageja I pöördus asjatundja OÜ

Gradiens poole palvega tuvastada soojendamise probleeme põhjustavad asjaolud. OÜ Gradiens

14.02.2019 esitas arvamuse, millest tulenevalt ei ole II korruse soojusisolatsioon piisav. Lisaks

sellele on aknad paigaldatud puudustega. Samuti pöördus Hageja I OÜ Joala Elekter poole palvega

kontrollida eramu elektripaigaldust. OÜ Joala Elekter 05.02.2019 esitas Hagejale I elektripaigalduse

erakorralise auditi. Auditiga on tuvastatud hulgalised puudused elektripaigalduses. Samuti on

avastatud, et hoone esimesel korrusel on valesti paigaldatud põrandakate. Vanadele laagidele on

paigaldatud kipsplaadid ilma selleta, et teha termoisolatsiooni. Kipsplaatidele oli monteeritud

elektrisoojussüsteem. Peale seda oli põrand betoneeritud ja betooni peale oli paigaldatud

põrandakate. Antud põranda ehitamise meetod on täiesti vastuolus ehitusnormidega ja põrand peab

olema vahetatud. OÜ Joala Elekter esitas 25.02.2019.a hagejatele auditi eest tasumiseks arve-

saatelehe nr 626 summas 99 eurot.

6. Hageja pöördus RenoRe OÜ poole paludes esitada korstna puuduste kõrvaldamise eelarve.

RenoRe OÜ esitas antud eelarve, mille kohaselt on korstna puuduste kõrvaldamise maksumus 4

290 eurot. Hageja I pöördus OÜ Policert poole paludes esitada elektripaigalduse süsteemi

puuduste kõrvaldamise eelarve. OÜ Policert 01.03.2019 esitas eelarve. Eelarve kohaselt on

elektripaigalduse süsteemi puuduste kõrvaldamise maksumus 7 846.13 eurot. 02.03.2019 esitas OÜ

Gradiens põranda puuduste kõrvaldamise eelarve. Eelarve kohaselt on põranda puuduste

kõrvaldamise maksumus 43 558.79 eurot.

7. Kostja pakkus nendele osta kinnistu asukohaga XXX ja kooskõlastas hagejaga müügieseme

hinda lähtudes sellest, et kinnistu olulise osa on renoveeritud ja elamisele valmis eramu.

8. Müüja oli objekti müügil hästi teadlik sellest, et ostja ostab objekti elamiseks. Olemasolevad

puudused ei võimalda elamist eramus. Seda enam, arvestades seda asjaolu, et tegemist on korstna ja

elektripaigalduse puudustega. Sõltumata sellest, et eramu oli ehitatud 1960-tel aastatel, viitas

müüja objekti müügil sellele, et eramu on renoveeritud ja pooled leppisid kokku ostuhinna suuruses

lähtudes sellest asjaolust. Müüja avaldas, et renoveerimistööd teostati tol ajal, millal ta oli eramu

omanik. Müüja vastutust ei välista ega piira kostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud

ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja

müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja

nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks

müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p

13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Käesoleval juhul on

tegemist varjatud puudustega, mille avastamiseks oli vajalik teha uuringuid, auditi jms. Antud

puudused ei ole tuvastatavad objekti tavalisel ülevaatusel.

9. Ostja arvates on käesoleval juhul täidetud ostuhinna alandamise eeldused. Enne kinnistu müüki

kasutas müüja eramut. Kõik ostja poolt avastatud puudused tekkisid enne kinnistu müüki.

Puudused on sellised, et on välistatud see olukord, et müüja ei olnud antud puudustest teadlik. See

asjaolu, et eramu oli ehitatud ammu aega tagasi, ei kõrvalda müüja kohustust teavitada ostjat

lepingu eseme puudustest. Ostja võib esitada hinna alandamise nõude asemel ka kahju hüvitamise

nõude. Käesoleval juhul on täidetud kahju hüvitamise nõude esitamise eeldused. Hagejad võivad

valida õiguskaitsevahenditena nii ostuhinna vähendamist kui ka kahju hüvitamist. Hagejad

3 (15)

2-19-8603

paluvad välja mõista kostjalt kahju summas 56 013.92 eurot ja viivis summalt 56 013.92 eurot

VÕS § 94 lg 1 ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest kuni hagejate nõude rahuldamiseni.

KOSTJA VASTUS

10. Kostja jäi oma 25.01.2021 vastuses kõigi esimeses menetluses esitatud vastuväidete juurde.

Pooled ei ole kokku leppinud „renoveeritud“ elamu ostmises – mida iganes „renoveeritus“ ka ei

tähendaks. Hagejad tutvusid maakleri vahendusel müüdava kinnistuga (elamu + abihoone),

vaatasid selle põhjalikult üle, lasid selle hinnata ja võtsid pangast laenu. Notari poolt tõestatud

müügilepingus märkis müüja kõik, mida 1960-ndatel ehitatud elamu juures on muudetud/tehtud.

Mingeid muid kokkuleppeid ei ole; samuti pole kostja/müüja kunagi esitlenud elamut

„renoveerituna“ (midaiganes see tähendab). Et hagejad ostsid elamu „mis on ehitatud 1962.a. ja

milles on tehtud müügilepingu punktis 2.2.3 osundatud tööd“- selliselt on sõnaselgelt osundatud ka

elamu üleandmise-vastuvõtmise aktis 18.01.2019. Minagi enamat elamu omaduste osas ei ole

kokku lepitud. Samas dokumendis kinnitas hageja K. K., et vastuvõetav elamu on elamiskõlbulik.

11. Kostja oli teadmatuses kuni 15.11.2019 põhiistungini, kust pärineb hagejate kasutatav väljend

„renoveeritud elamu“. Hagejad esitasid kohtuistungil enda tellitud hindamisakti (mis selle lk-lt 3

nähtuvalt mõeldud esitamiseks finantsasutusele), mis sisaldas korduvalt väljendit „renoveeritud“.

Kostja ei olnud enne kohtuistungit seda hindamisakti näinud ega ole selle sõnastamisel osalenud.

Võib arvata, et aktis kasutatakse kõnealust terminit kas hindaja enda või hagejate algatusel. Ühelgi

juhul ei tõenda aga hindamisakt poolte kokkulepet kinnistul asuva elamu mingite selliste omaduste

osas, mis ei nähtu müügilepingust. Kuna pooled ei ole kokku leppinud eraldi korstna, põrandakütte,

elektrisüsteemi vms omadustes, siis tuleb hinnata elamu vastavust elementaarsetele

elamistingimustele kogumis.

12. Hageja väidab hagi punktis 9, et „eramus ei ole tagatud piisaval määral eramu II korruse

soojendus”. Samas, väite tõendiks esitatud Gradiens OÜ arvamusest nähtub selgelt, et „katse“ ajal

ei olnud teisel korrusel kütet sisse lülitatud ja järelduste tegemisel lähtuti vaid esimese korruse

kütmisest. Kostja elas abikaasaga elamus enne selle müüki alates 1997 aastast. Mitte kordagi selle

aja jooksul ei tunnetanud ei kostja ega abikaasa, et elamu ei saa elada- vastupidi, elamus kõik

toimis (korsten, küte, valgustus jm) kuni elamu üleandmise päevani hagejatele.

13. 09.02.2021 vastuses leiab kostja, et ei ole vaidlust- ja just kostja juhtis tähelepanu asjaolule, et

hagejad rääkisid juba elamuga tutvumise ajal, et viivad elamu üle gaasiküttele. Ka tunnistaja I. R.

kinnitas istungil, et juba müügitehingu eelselt ei varjanud K. K., et hakkab remonti tegema.

Hagejad kordavad oma menetlusdokumendis hagis esitatud väidet- „eramus ei ole tagatud piisaval

määral elamu II korruse soojendus“. Korstna kaamerauuringute puutumus teise korruse soojusesse

puudub. Hagejate esitatud tõenditest nähtub, et oma „eksperimendi“ tegemisel jäeti teine korrus

kütteta, soojendati vaid alumise korruse põrandat ja kaminat ja sedagi teadmata aja jooksul.

Menetlusdokumendi punktis 32 esitatakse järjekordne vale, nagu olevat kostja pakkunud hagejatele

osta kinnistu XXX. Kostja ei ole kunagi hagejatele midagi „pakkunud“- kinnistu oli

kinnisvaraportaalis müügil ning hagejad ise avaldasid soovi seda osta (pärast korduvaid ülevaatusi

ja uuringuid). Elamu on elamiseks kõlbulik, selles elati ja arvestades seda, et müügilepingus

osundatud töid tehti 22 aastat tagasi ja kosmeetilist remonti 2011 aastal, siis on igati loogiline ja

tervitatav, kui hagejad investeerivad ostetud vara parendamiseks ja tänapäevaseks muutmiseks

niipalju, kui soovivad.

4 (15)

2-19-8603

HAGEJATE VASTUS

14. Hagejate 18.02.2021 vastuse kohaselt OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa poolt tehtud

eksperthinnangus nr XXX rõhutatakse mitu korda, et omanik teavitas hindajat, et elumaja on ümber

ehitatud (renoveeritud). Kostja esitas kinnistu, et sellel on ümberehitatud/renoveeritud elumaja .

Seega ei vasta tõele kostja väide, et kinnistu ostuhind oli määratud lähtudes sellest, et elumaja oli

ehitatud aastal 1961 ja kinnistu ostuhinna määramisel ei arvestanud hagejad ega kostja selle

asjaoluga, et kostja avaldas, et elumaja 2013.a aastal oli oluliselt renoveeritud.

15. Lisaks sellele on kostja müügilepingu p-s 2.2. kinnitanud, et müügi eseme koosseisu kuuluv

eramu on elamiskõlblik Teisisõnu on kostja kinnitanud müügilepingu sõlmimisel, et elumajas

on tehtud oluline remont (ümberehitamine/renoveerimine) ja elumaja müüakse lähtudes esile

toodud asjaoludest selle hinnaga, nagu see on määratud lepingus.

16. Kostja esitab 25.01.2021.a menetlusdokumendi p-s 5 väite, et OÜ Gradiens poolt elumaja

ülevaatamisel ei olnud teisel korrusel küte sisse lülitatud. OÜ Gradiens arvamusest ei tulene, et

ülevaatusel olid katusekorruse radiaatorid välja lülitatud. Kostja poolt tsiteeritud OÜ Gradiens

arvamusest tuleneb üksnes see, et elumajja paigaldatud küttesüsteemi elemendid ei taganud

katusekorruse soojustamist piisaval määral.

17. Kostja viitab 25.01.2021.a menetlusdokumendis sellele, et 18.01.2019 kinnistu üleandmise-

vastuvõtmise akti allakirjutamisega on hagejad kinnistasid, et elumaja on elamiskõlblik. Eeskätt on

kostja antud aktiga kinnitanud, et elumaja antakse üle müügilepingu p-s 2.2.3 loetletud omadustega.

Müügilepingu p-s 2.2.3 on ära märgitud, et kostja teostas elumaja rekonstruktsiooni, sh ahju

vahetamist. Sellest tulenevalt on hagejatel õigustatud ootus, et elumaja küttesüsteem on korras ja

piisav selleks, et tagada elumaja soojendamine.

HAGI TERVIKTEKST

18. 16.03.2023 esitasid hagejad hagiavalduse tervikteksti. Tervikteksti sisu jäi suures osas samaks

(vt kohtuotsuse asjaolude p 4-9). Hagejad paluvad kostjalt välja mõista hagejate kasuks 56 013.92

eurot, alternatiivselt alandada 01.11.2018.a sõlmitud müügilepingu p-ga 4.1. kokkulepitud kinnistu

asukohaga XXX ostuhinna 56 013,92 eurot võrra ja viivis VÕS § 94 lg 1 ettenähtud ulatuses alates

hagi esitamisest.

19. 30.10.2024 esitasid hagejad hagiavalduse uue tervikteksti. Uue tervikteksti sisu jäi suuresti

samaks (vt kohtuotsuse asjaolude p 4-9). Täiendavalt tõid hagejad välja, et nende poolt esitatud

Uus Maa eksperthinnangust tulenevalt lepingu eseme hind määrati lähtudes eksperdi poolt

tuvastatud turuhinnast, mis põhines eeldustele, et eramu on renoveeritud, kaasaegne, elamiseks

valmis ja selle tehnosüsteemid on renoveeritud. Uus Maa eksperthinnangu p-s 5.1. ekspert rõhutab,

et arvestades hinnatava vara asukohta ja olemust (maa sihtotstarve, hoonete projektlahendus,

seisukord ja kasutusotstarve) ning kinnisvaraturu hetkeolukorda, samuti vara olemasoleva kasutuse

vastavust juriidiliselt lubatule, on vara parim kasutus ühepereelamu ja kõrvalehitistega kinnistu.

Samuti ekspert selgitades hindamise käigu viitab sellele, et heas seisukorras elamute müügihinnad

on üldjuhul ca 10-15% kõrgemad kui rahuldavas/remonti vajavas seisukorras elamutel ja ca 10-

15% madalamad kui väga heas seisukorras elamutel. Heas seisukorras siseviimistlusega elamute

müügihinnad on üldjuhul ca 10-15% kõrgemad kui rahuldav/remonti vajava siseviimistlusega

elamutel ning ca 10-15% madalamad kui väga heas seisukorras siseviimistlusega elamutel.

5 (15)

2-19-8603

Kõrgemalt on hinnatud tsentraalsete tehnovõrkudega varustatud ja uuendatud tehnosüsteemidega

elamud.

20. Hinnangu lehtedel 17-18 on esitatud tabel, mis selgitab hindaja mõttekäik lepingu eseme

turuväärtuse määramisel. Samuti tabeli all on esitatud turuväärtuse arvestust, mille tulemusena asub

hindaja seisukohale, et lepingu eseme turuväärtus on ümardatult 158 000 eurot. Lepingu p. 4.1.

lähtudes pooled lõplikult leppisid kokku sellest, et hagejad ostavad lepingu eseme 165 000,00

eurot eest, mis on suurem, kui hindaja poolt leitud turuhind. Lähtudes hindaja mõttekäigust juhul,

kui lepingu eseme hindamisel oleks teadlik sellistest puduustest, mis olid avastatud hagejate poolt

arvestus peaks olema järgmist: Lisatud hindamisaruande kohaselt on objekti esialgne turuväärtus

158 000 eurot. Kuid maja tehnosüsteemide seisukord nõuab olulisi parandustöid, mistõttu on

praegune väärtus üle hinnatud. Aruande põhjal on tehtud oluliste parameetrite ümberarvutus, mis

mõjutavad turuväärtust, arvestades tehnosüsteemide kapitaalremondi vajadust. Arvestades, et maja

tehnosüsteemid vajavad tõsist remonti, mis mõjutab maja üldist sobivust alaliseks elamiseks,

rakendati alandamiskoefitsienti 15%. See muudatus kajastab väärtuse langust, mis tuleneb

tehnosüsteemide rahuldavast seisukorrast. Aruandes märgitakse, et tsentraalse veevarustuse ja

kaasaegsete tehnovõrkude olemasolu suurendab objekti atraktiivsust kinnisvaraturul. Kuna need

süsteemid vajavad värskendamist või puuduvad, rakendati täiendav alandamiskoefitsient 10%, et

kajastada seda aspekti. Nõutav siseviimistluse tase mõjutab samuti väärtust. OÜ Gradiens hinnang

viitab sellele, et tuleb teostada tööd, mis on seotud nii sisse- kui väliviimistluse ümbertegemist.

Antud juhul vähendab siseviimistluse vajadus turuväärtust ja lisati alandamiskoefitsient 15%. Need

kolm tegurit on väärtuse ümberarvutamiseks rakendatud järjestikku. Lõplik alandamise protsent

määratakse alandamiskoefitsientide korrutamisel, mis viib üldise alandamiseni 35%. Pärast

ümberarvutamist, võttes arvesse kõiki tegureid, on objekti väärtus: 158 000 ×(1−0.35) = 102 700

eurot. Seega, objekti tegelik turuväärtus, arvestades selle praegust seisukorda ja remondivajadust,

on 102 700 eurot. Seega kahju on summas 55 300 eurot (158 000 – 102 700), mis on lähedal

hagihinnast. Sellise kahju suuruse arvestus võib olla teostatud ka lähtudes kuludest eramu

viimiseks vastavusse lepingu eseme müügil avaldatud omadustele: ehk kulud OÜ Gradiens, OÜ

Policert ja OÜ RenoRe hinnapakkumuste alustel millistele lisanduvad kulud uuringute ja

ekspertiiside tegemiseks.

21. Kostja varjas lepingu eseme müügil faktoreid, mis oluliselt mõjutavad lepingu eseme hinda. Hea

usu põhimõtte eeldab mh lepingu vastaspoole nõuetekohase teavitamist kõikidest tehinguga seotud

asjaoludest. Juhul, kui lähtuda eeldusest, et hagejate nõude õiguslikuks põhjenduseks on

lepingulise kahju hüvitamise nõude, siis hagejate nõue on samuti põhjendatud. Hagejate kahjunõue

kokku on 56 013.92 eurot, mis sisaldab eramu vajalike remonditööde maksumust ja varjatud

puuduste tuvastamise kulusid.

KOSTJA VASTUS

22. Kostja palub oma 11.11.2024 vastuses hagi alternatiivset nõuet mitte menetleda- jätta

menetlusse võtmata/lõpetada menetlus, selle ilmselge õigusliku perspektiivituse tõttu TsMS § 371

lg 2 p 1 alusel. Kehtiva õiguse kohaselt ei ole kohus pädev alandama poolte vahel kokkulepitud

hindu.

23. Hagejate läbiv väide, et elamu müüdi renoveerituna (mida iganes see tähendab), põhineb

hagejate poolt tellitud hinnangul, mis esitati kohtule viimasel kohtuistungil 15.11.2019 (alles).

Kostjal puudub puutumus nimetatud tõendisse ja selles kasutatud väljenditesse. Hinnangu

6 (15)

2-19-8603

koostamise eesmärk on sõnastatud hinnangu koondandmetes- „esitamiseks finantsasutusele“. On

eluliselt usutav, et hinnangus elamu kirjeldamine sõnaga „renoveeritud“ oli mõeldud

mõjusvahendina saamaks pangast laenu. Kostja ei ole kunagi esitlenud elamut teisiti, kui seda on

kirjeldatud müügilepingus. Müüdud kinnistu- eelkõige sellel asuva elamu, kokkulepitud omadused

on tuvastatavad müügilepingu alusel: 1962 aastal kasutusse võetud eramu, milles on 55 aasta

jooksul tehtud muudatusi, mis on kirjeldatud müügilepingu punktis 2.2.3. Kui hagejad leiavad, et

ostetud kinnistu (sellel asuv elamu) on teistest samasugustest oluliselt halvemate omadustega

varjatud puuduste tõttu või ei vasta lausa elementaarsetele elamistingimustele, siis peavad nad

esitama väite aluseks olevad asjaolud ning neid tõendama. Hagejate esitatud asjaolud ei anna alust

arvata, et ostetud kinnistu/elamu oleks selliste varjatud puudustega, mis muudaksid elamu

keskmisest halvemaks või lausa elementaarsetele elamistingimustele mittevastavaks.

24. Kostja müüdud elamus elamise tõendatuse osas märgib kostja järgmist. Esiteks, on nimetatud

asjaolule osundatud müügilepingu punktis 2.2.8; teiseks, on kostja esitanud juba 25.01.2021

tõendi- väljavõtte Elanikeregistrist selle kohta, et on kasutanud elamut elamiseks aastast 1997.

Seega, vähemalt elementaarsed elamistingimused on elamus eelduslikult tagatud, sest olles

samamoodi inimene nagu hagejad, sai ta edukalt elamus elatud mitukümmend aastat. Hagejad

väidavad viitega enda tellitud Joala Elekter OÜ arvamusele, et elektripaigaldis ei vasta „kehtestatud

nõuetele“. Arvamuse alustena viidatakse SeOS-le (seadus, mis võeti vastu 2015 aastal), kuid nagu

nähtub juba müügilepingus kostja poolt avaldatust (p 2.2.3), pole elamus pärast 2011 aastat midagi

tehtud. Seega, ei ole Joala Elekter OÜ arvamus arvestatav tõend elamu väidetava elamiskõlbmatuse

kohta.

20.10.2025 ISTUNG

25. 20.10.2025 toimunud istungil rõhutasid hagejad, et esitatud on kahjunõue ja alternatiivne nõue

ostuhinna vähendamine samas summas. Hagejatele müüdi puudustega asi, mis ei vasta kokku

lepitud omadustele. Maja müügist kuulsid hagejad kolmest allikast, esimesena teostas üks

hagejatest maja ülevaatust. Maja ülevaatamisel ei olnud küttesisu algatatud ja ülevaatusel ei saanud

aru, kuidas maja soojendatakse. Lisaks oli tehtud maja hindamine kinnisvara eksperdi poolt. Akti

p.5.3 kirjas, et lepingueseme turuväärtus suurendatakse võttes arvesse, et eramu on heas

seisukorras, uuendatud ja omab kombineeritud tehnosüsteemi sealhulgas küttesüsteemi. Viimasena

oli sõlmitud leping. Lepingu p.2.2.3 räägib sellest, kuidas hageja sai aru maja omadustest, majas

tehtud parendustest ja lähtus eeldusest, et maja vastab antud omadustele. Selles p.2.2.3 ostja ja

müüja tegid rida kinnitusi. Nt väide, et soojendamiseks kasutatakse eramus elektrikütet, projekt

puudub. Eramus on tehtud rekonstruktsioon, vahetatud katus, on vahetatud ahi. Kinnitus, et viimase

remondi tegi 2011.a. ja hageja lähtus sellest, et see vastas kostja väidetele, et oli ostetud

nõukogudeaegne maja ja hageja ei pea ootama, et maja on heas seisundis, siis antud punktiga ta

andis kinnituse, et maja on siiski renoveeritud. Teine korrus oli algusest peale ette nähtud laste

poolt kasutamiseks. Kahjuks ei saanud teist korrust kasutada, kuna majas ilmnesid probleemid.

Maja kasutamist alustati jaanuaris. Talv oli väga külm ja siis hakkasid esinema probleemid. Hoone

hind on määratud lähtudes sellest, et tegemist on renoveeritud majaga. Lk.16 olemas ka teine tabel,

mille juures seletus, mis põhjusel hindaja võttis XXX tn, XXX tn ja XXX tn kinnistud hinna

määramisel. Nt olid müügil kinnistud, mille hind 30 000 eurot, 95 000 eurot, kuid antud kinnistutel

olid vanad majad. Lähtudes sellest on tekkinud antud hinnangud. Sama lehe viimane lõik väide, et

heas seisukorras on elamuste müügihind on 10-50% kõrgemad, kui rahuldavas remonti vajavas

seisukorras elamutel. Mõjutav faktor ka siseviimistlus.

7 (15)

2-19-8603

26. Kostja selgituste kohaselt elas müüja seal aastakümneid ja sai elatud. Tuleb välja selgitada,

milles kokku lepiti. Kas müüja midagi rikkunud kokkuleppest p.2.2.3 ja osas, kus ei ole

kokkulepet, peaks maja vastama vähemalt elementaarsetele elamistingimustele. Teine moment, mis

on keskseks, on renoveeritus. Kostja ei ole kordagi kuskil öelnud sõna "renoveerima". Vastavalt

notari juhendamisele, sai lepingu kirja kõik, mis tehtud majaga, mis on ehitatud 1962.a. Pahameel

sõnaga „renoveerimine“, ei ole justkui renoveeritud. Selle peaks adresseerima Uus Maale, kes

arvamuse andis. Müüja ei ole kunagi presenteerinud maja kui renoveeritud. Aasta või paar enne

müüki, käis korstnapühkija, tegi akti, et korsten on kasutatud. On näha, et teisel korrusel ei lülitatud

sisse elektrikütet. On öeldud, et soojustamine toimus alumise korruse põrandaküttega ja ahjuga.

See, et maja on lepingu kohaselt liiga külm või elementaarsetele elamistingimustele mittevastav,

siis teades, et see on elektriküttega maja, siis palun lülita sisse teisel korrusel radiaator, siis pole

külm. Lugu, et põrandaga on midagi valesti, siis jällegi kõik toimis. See võis olla valesti ehitatud

aga kõik toimis. Kõik hageja tõendid, millest juttu olnud, tuginevad 2015.a õigusnormidele, mis

võeti vastu peale seda, kui majas midagi viimati tehti. Täiesti põhjendamatu on lähtuda

tänapäevastest normidest. Müügikuulutus ilmus 03.09.2019 ja kohe 03.09.2019 ilmus ostja (hageja).

4 kuu jooksul 1 kord nädalas käis ta maja üle vaatamas. Ta vaatas kõike, mida soovis, esitas

küsimusi, kostja näitas kõike.

15.12.2025 ISTUNG

27. 15.12.2025 toimunud istungil kuulas kohus ära tunnistajaid. Tunnistaja I. A. ütluste kohaselt

teostas ta XXX auditi aastal 2019. Audit koostatud lähtudes sellest, kas elektripaigaldis vastas või ei

vastanud sel aastal ehitatud paigaldatud nõuetele. Elektripaigaldisena käsitletakse elektriseadmete

koondi, mis on paigaldatud antud majas, st lambid, kaablid, kilbid. Dokumentatsioon ei vastanud

nõuetele või tegelikkusele, ehk algusest peale oli midagi tehtud rikkumistega. Oli paigaldatud

seade, mis ei vastanud ohutusnõuetele, kaitse kaugpuute eest ei ole ohutu, ka kaitse kuumustoime

eest. Probleem oli madalpingejuhistike kaablitega. Põrandasoojenduse kaabelkütte osas oli märge

„oluline puudus“, see tähendas olulist riket. Selliste puudustega ei ole võimalik ohutult seadmeid

kasutada. Mittevastavuse, olulise puuduse ja otsese ohu erinevus on, et mingid puudused võivad

eksisteerida aga ei tekita suur ohtu. Oluline puudus on puudus, mille tegemisel on audit alati

negatiivse iseloomuga. Otsene oht tähendab, et audiitor võib anda soovitusi või üldse saata

ministeeriumile kirja, et antud seade tuleb üldse välja lülitada. Audit pärineb dokumentatsiooni

informatsioonil, samuti visuaalsel ülevaatusel ja mõõtmisel. Harukarp oli kas avatud või rikutud,

kaitseklaasi mittevastavus ehk seadmete sisse võib sattuda kas niiskus või tolm. Puudused, mis

kajastatud märkustes ja tabelis, võiksid põhjustada, et elektrikütte süsteemi ei töötanud korrektselt,

puudused võiksid provotseerida kas tulekahju või traumat inimesele ja kui kaabel ei tööta, siis

soojus majas puudub.

28. Tunnistaja S. L. ütluste kohaselt teostas ta Policert OÜ hinnapakkumise. Pakkumine on antud

2019. aastal kehtinud elektriohutusseaduse alusel. See on tunnistaja soovitus selle kohta, kui palju

asjad maksid. Igal objektil on võimalik kasutada 100 meetrit kaablit või 500 meetrit. See oli ainuke

hinnapakkumine ilma projekti ülevaatamiseta. hinnapakkumine oli ligikaudne, kuna projekti ma ei

ole näinud. Tunnistaja käisobjektil ja nägi, et paigaldatud kaablid objektil on juba vanad aga ei

teadnud, millal maja oli ehitatud. Samuti 2019.a seadused muutusid ja seoses sellega kaabite

nõuded ka muutusid. Ülevaatuse seisuga majas oli võimalik elada. Ei tea, kas tööd reaalselt ka

hagejate poolt teostati.

8 (15)

2-19-8603

29. Tunnistaja N. J. ütluste kohaselt viibis ta XXX elamus aeg-ajalt, kuna tal oli kostjaga sõbralikud

suhted, ta on seal viibinud suvel kui ka talvel. Hinnangut, milline temperatuur talvel majas oli, ei

oska tunnistaja öelda. Majas käis ta sokkides, susse ei pannud, kuna põrand oli koguaeg soe. Teisel

korrusel magamistoas olid radiaatorid. Põrand oli tehtud mingist parketist, kas tammest või ei tea,

mis parketist ja selle tõttu majas oli mugav, meeldiv ja ei olnud vajalik täiendavalt soojustada.

Viimati viibis ta majas 2018. aastal, talvel. Kostja majas elamise hetkel oli tehtud remont, oli

paigaldatud radiaatorid ja oli tehtud põrand ja majas oli mugav temperatuur ja ei olnud vaja panna

selga teist riietust.

30. Tunnistaja T. S. ütluste kohaselt on ta tihti XXX elamut külastanud, ka talvel. On majas talvisel

ajal ööbinud, ka korduvalt. Temperatuur võimaldas majas elada, põrand oli soe. Õhtul pandi

täiendavalt ka kamin sooja, et ka teisel korrusel oleks soe. Teist korrust soojustati muidu

elektriradiaatoritega, mis töötasid. Tunnistaja hakkas maja külastama 90-ndate lõpust, selle aja

jooksul on maja muutunud, soojustati muuhulgas ka põrandaid. Kostja oli sunnitud maja müüma,

kuni oli pensionär, ei suutnud maja enam üleval pidada. Maja eest pidi suurt hinda maksma, majas

oli kõik korras.

31. Tunnistajana kuulati vande all ära ka hageja 2 J. K.. Ütluste kohaselt oli hageja 2 tol ajal

lapseootel ja mõnikord külastas maja. Oli seal ka õhtusel ja külmal ajal. Alati põles 1. korrusel ahi,

kaminat ei olnud. Teisel korrusel ei olnud köetud põrandad, sest olid mingi niinimetatud radiaatorid,

mis hageja 2 jaoks olid imelikud. Need olid tehtud mingist keraamilisest plaadist. Teisel korrusel oli

tavaline külm laminaat. Kui endine omanik välja kolis 15.01.2019, siis läks hageja teisele

korrusele, seal ei olnud üldse radiaatoreid ja seisis ainult üks õliradiaator, mis töötas elektriga.

Tänaseks muudetud muuhulgas küttesüsteem ja ruumide väljanägemine. Vahepeal oli gaasiküte,

praeguseks on uus kamin, uus elektrijuhtmestik. Teise korruse kütteks on pandud uued radiaatorid.

Hageja 1 K. K. täiendavate selgituste kohaselt renoveeriti kõik süsteemid, algul püüdis hageja 1

rääkida endise omanikuga ja selgitada, et on probleemid, kostja vastuseks oli et see pole tema

probleem. Audititega soovis hageja näidata, et seal on probleemid, lõpuks oli näha, et kõik on vaja

täiesti renoveerida. Elektriaudit näitas, et seda maja ei saa üldse kasutada. Ka korsten ei vastanud

tingimustele. Teisele korrusele sai paigaldatud veeradiaatorid ja soojuspump-

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

32. Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära

poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid

tõendeid leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.

33. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

34. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 järgi tsiviilõigused ja -kohustused tekivad

tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob

tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Võlaõigusseaduse (VÕS) §

5 punktide 1 ja 2 tulenevalt võlasuhe võib tekkida lepingust ja kahju õigusvastasest tekitamises.

Hagiavalduse kohaselt poolte vaheline vaidlus põhineb müügilepingul.

35. O. N. kui müüja (käesolevas menetluses kostja) ning K. K. ja J. K. kui ostjad (käesolevas

menetluses hageja 1 ja hageja 2) sõlmisid 01.11.2018 Narva notar O. B.-K. juures kinnistu

9 (15)

2-19-8603

müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu, mille punkti 3.1. kohaselt kostja müüs hagejatele

lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistu asukohaga XXX lepingu punktis 4.1. toodud müügihinnaga

165 000 eurot (dtl 12-25). Pooltel ei ole vaidlust lepingu sõlmimise, hagejate poolt müügihinna

tasumise, kinnistu valduse üleandmise ja omandiõiguse ülemineku üle.

36. Poolte põhilised väiteid ja vastuväited menetluses on järgmised:

Hagejate väited:

-

kinnistu osteti perekonna elamiseks. Enne lepingu sõlmimist teatas kostja hagejatele, et

eramu on seisundis, mis võimaldab hagejatel elada eramus koos nende perekonnaga.

-

pärast müügitehingu sõlmimist avastati, et eramus ei ole tagatud piisaval määral eramu II

korruse soojendus;

-

aknad on paigaldatud puudustega;

-

korsten ehitatud puudustega;

-

esimesel korrusel on valesti paigaldatud põrandakate;

-

müüja on rikkunud kohustust teavitada ostjat lepingu eseme puudustest.

Kostja vastuväited:

-

hagejad tutvusid maakleri vahendusel kinnistuga ja vaatasid selle põhjalikult üle;

-

nad lasid selle hinnata ja võtsid pangast laenu;

-

müügilepingus märkis müüja kõik, mida 1960-ndatel ehitatud elamu juures on

muudetud/tehtud.

-

mingeid muid kokkuleppeid pooltel ei ole;

-

kostja ei ole kunagi esitlenud elamut „renoveerituna“.

-

kuna pooled ei ole kokku leppinud eraldi korstna, põrandakütte, elektrisüsteemi vms

omadustes, siis tuleb hinnata elamu vastavust elementaarsetele elamistingimustele kogumis.

37 TsMS § 438 lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on

tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on

esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Käesoleva vaidluse lahendamisel

analüüsib kohus: 1) millistele tingimustele pidi hagejate omandatud kinnistule püstitatud elamu

vastama notari juures avaldatud tahteavalduste järgi? 2) kas hagejate väidetud puudused ei olnud

kinnistu ja elamuga tutvumisel/ülevaatamisel avastatavad? 3) kas elektripaigaldis oli eluohtlik? 4)

kas elamu on elamiseks kõlblik?

38. Müügilepingu punktis 2.2.3. kinnitas kostja, et müügi esemel ei ole mingeid temale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata

müügi eseme ülevaatuse teostamisel…. Soojendamiseks kasutatakse eramus elektrikütet, kuid

selleks vajalik projekt puudub. Eramus on tehtud järgmine rekonstruktsioon: vana tahvelkiltkivist

katus on vahetatud Rannila plekk-katuse vastu; vana ahi on vahetatud soome tüüpi ahju vastu; on

ehitatud saun ja uus sanitaarsõlm; on ehitatud uus välistrepp. Rekonstruktsiooni aluseks olev

dokumentatsioon (projekt) puudub. Viimane kosmeetiline remont oli teostatud eramus

2011.aastal…

Hagejad aga avaldasid müügilepingu sõlmimisel, et nad on … teadlikud ka võimalikest müügi

eseme puudustest (vt p 2.3.1). … nad on põhjalikult üle vaadanud müügi eseme koosseisu kuuluvad

ehitised ning eramuga seotud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud

ehitiste ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast, samuti nimetatud ala üld- ja detailplaneeringutest

10 (15)

2-19-8603

ning teadlik ka võimalikest müügi eseme puudustest, sh müüja poolt lepingu alapunktis 2.2.3.

avaldatud asjaoludest (vt p 2.3.2), .. eelnimetatud ülevaatused on teostanud ilma vastaval alal

eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab müügi eseme tuginedes isiklikult teostatud

ülevaatusele ning müüja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele. Nad aktsepteerivad müügi

eseme seisukorda, neil ei ole müüja vastu mingeid pretensioone lepingus avaldatud puuduste osas,

nad ei nõua müüjalt avaldatud puuduste kõrvaldamist ning soovivad sõlmida lepingu selles toodud

tingimustel.

39. TsÜS § 67 lg 1 alusel tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles

sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus ja lg 2 alusel otsene on

tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg. Müüja ja ostjate poolt

lepingu sõlmisel avaldatu alusel on kohus tuvastanud, et nad kui lepingupooled ei ole müügi eseme

tingimustes täpselt kokku leppinud.

40. Müügilepingu mõiste on sätestatud VÕS § 208, mille lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub

müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning

tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna

rahas ja võtma asja vastu. Hagejad on vastavalt lepingule tasunud ostuhinna, kuid leiavad, et kuna

müüdi puudustega asja, on neil õigus nõuda puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.

41. Kuigi menetluses soovivad hagejad tugineda kostja poolt puudustest teatamata jätmisele ja

lepingu üksnes kostja avaldatule tuginedes sõlmisele, tegelikult hagejad enne müügilepingu

sõlmimist on tellinud OÜ-lt Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangu. Hinnang

koostati/allkirjastati 08.10.2018, so 3 nädalat enne poolte poolt notari juures tehingu tegemist,

seejuures varaga tutvumine on toimunud 28.09.2018 (dtl 149- 177). Seega ei tuginenud hagejate

teadmised kinnistu seisundi kohta üksnes kostja avaldatule. Kinnisvara hindajad on leidnud, et

elamu konstruktsioonide seisukord väga hea/hea (uus katusekate, renoveeritud välisviimistlus,

vahetatud aknad, uksed), ruumide siseviimistluse tase on hea ja seisukord hea/väga hea. Uuendatud

tehnosüsteemid. Samas on hindajad teatanud, et nad ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega

inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel

lähtusid nad eeldusest, et need vara osad on heas seisundis.

42. Hagejate arvates elamu korsten on ehitatud puudustega. Selle kohta esitatud Renore OÜ (R. R.,

kutsetunnistus KO tase 4, nr XXX; PO tase 4, kutsetunnistuse nr XXX) 31.01.2019 kaamerauuringu

kokkuvõtte kohaselt (dtl 26-29) korstna kõrgus ei vasta tänapäeva nõuetele, see on 0,4 m ja

viilakatusse korral peab korsten ulatuma vähemalt 0,8m kõrgemale katusepinnast seejuures on

mittevastavusele tuginemisel na viidatud (EVS812-3:2013). Samuti on selles tõendis leitud, et

korstnal puudub katteplekk, ligipääs korstnale ei ole turvaline, kuna puudub platvorm ja astmeraud,

korstna läbiviigud katusele ei vasta nõuetele, pööningu osas vajab korsten puhastamist ja uuesti

krohvimist, teisel korrusel korsten on kaetud tapeetidega (on lubatud ainult krohvida, värvida või

plaatida), keldrikorrusel teisel suitsulõõril puhastusluuk puudub. Eesti Standardimis- ja

akrediteerimiskeskuse (EVS) veebileheküljel avaldatud informatsiooni kohaselt EVS 812-3:2013 (

Ehitiste tuleohutus. Osa 3: Küttesüsteemid. Üldinfo) on kehtetu alates 02.04.2018. Maakohtu

arvates ei saa korstna kõrgust, korstna kattepleki puudumist pidada varjatud puuduseks, kuna need

olid silmnähtavad. Ei ole varjatud puudused ka korstna platvormi ja astmeraua puudumine, kuna ka

need puudused olid elamu ülevaatusel nähtavad. Korstna puhastamist samuti ei saa lugeda

puuduseks, kuna korstna tuleb aeg-ajalt puhastada korstnapühkija teenust kasutades. Renore OÜ

11 (15)

2-19-8603

tõendis toodud puudustest saab varjatuks puudusteks pidada üksnes korstna läbiviigud katusele,

korstna tapeetidega katmist teisel korrusel (mida hagejad on ka kohtuistungitel rõhutanud) ja

keldrikorrusel teisel suitsulõõril puhastusluugi puudumist. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa

eksperthinnangu järgi elamus on lisaks elektrilisele põrandaküte ka kohtküte: elutoas kamin.

Tapeediga kaetud ja puudulike läbiviigude korstna kasutamne seab elamise ohtu, puhastusluugi

puudumine aga välistab korstna puhastamist. Elamu küttesüsteemi funktsioneerimiseks vajavad

need varjatud puudused kõrvaldamist.

43. Kostja on müügilepingus avaldanud, et soojendamiseks kasutatakse eramus elektrikütet, kuid

selleks vajalik projekt puudub. Tegelikult ajal, mil kostja elamus elas, kasutati elektrikütet.

Menetlusosaliste selgituste ja ka hindamisakti järgi elamus põhikorrusel kasutakse kütmiseks

elektri põrandakütet ning katusekorrusel ja köögis kasutusel on elektriradiaatorid. Hagejate arvates

ei vastanud elektripaigaldis ja põrandaküte nõuetele, elamus oli külm ja ei olnud võimalik elada.

Hageja esitatud Joala Elekter OÜ 05.02.2019 elektripaigalduse erakorralise audidi järelduste

kohaselt esinesid puudused dokumentatsioonis, joonistes, skeemides. Nimelt esitatud elektriprojekt

ei vasta tegelikkusele. Puudub või esitamata laiendus- ja ümberehitustööde kohta elektriprojekt,

puuduvad või esitamata laiendus- ja ümberehitustööde kohta joonised, skeemid, puuduvad või

esitamata kaetud tööde aktid (maanduspaigaldis, kaabelküte, sisekaabeldus), puudub kohustuslik

rikkevoolukaitse lüliti (kaabelküte), pole tagatud kaitse tuleohu eest, harukarpide ning ümbriste

kaitseaste ei vasta oludele, elektriseadme kaitseklass (IP) ei vasta oludele, juhistike paigaldusviisid

ei ole nõuetekohased, puudub rikkevoolukaitse, lülitusaparaadid tähistamata, juhistikud

tähistamata, skeem ei vasta tegelikkusele, puudub korduvmaandus (dtl 58-60).

44. Hagejad on esitanud Gradiens OÜ 02.03.2019 hinnapakkumise elamu põrandate ja välisseinte

soojustamise kohta (dtl 65-66), mille järgi elamu 1 korruse põranda remonditööde kulutused

moodustavad 9 350 eurot, s.h demonteerimistööd 279.60 eurot, prügi väljavedu ja utiliseerimine

1467.90 eurot, ning materjalid ja töö 7 602.50 eurot. 2. korruse põranda remondi kalkulatsioon

moodustas kokku 6 608.70 eurot, s.h demonteerimistööd ja prügi väljavedu ning utiliseerimine 1

231.20 eurot, ning materjalid ja töö 5 377.50 eurot. Elamu seinte soojustamise kalkulatsioon

moodustas 18 486.91 eurot, sh demonteerimistööd 1 080 eurot, prügi väljavedu ja utiliseerimine 7

200 eurot ning materjalid ja töö 10 206.91 eurot. Koos töötasule arvestatud maksudega 5 409.22

eurot, transpordikuludega 440.16 eurot ja käibemaksuga 20% moodustavad elamu soojustamise

kulud 43 558.79 eurot.

45. Joala Elekter OÜ on arvamuse koostamisel leidnud, et puudub ehitusseadustiku (EhS) § 13

sätestatud projekt. EhS § 13 järgi ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis

vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust. Kostja

on müügilepingus avaldanud, et soojendamiseks kasutatakse eramus elektrikütet, kuid selleks

vajalik projekt puudub. Projekti puudumine tähendab seda, et ehitati ilma selleks

projektdokumentatsiooni omamata, mis aga on indikatsiooniks, et selliselt tehtud tööd ei pruugigi

vastata tööde tegemise ajal kehtinud õigusnormide nõuetele. Sellise elamu omandamisel peab

omandaja ka mõistma, et põrandaküte ja kogu elektripaigaldis kas ei vasta kehtivatele nõudmistele

või võib olla puudustega. Maakohtu arvates olukorras, kus kostja on juhtinud hagejate tähelepanu

projektdokumentatsiooni puudumisele, on ta sisuliselt juhtinud tähelepanu ka kogu elamu

elektripaigaldise võimalikele puudustele. Seega ei ole tegemist varjatud puudusega, mis kostja vastu

nõudeõiguse tekitada saaks. Lisaks peab kohus vajalikuks märkida ka seda, et Joala Elekter OÜ

elektripaigalduse arvamuse kohaselt elektripaigaldises esineb oluline puudus üksnes kabelkütte

12 (15)

2-19-8603

osas. Mittevastavused olid: dokumentatsioonis, joonistes, skeemides; laiendus- ja

ümberehitustöödes; seadmetes ja materjalides; kaitsmete kuumustoimes; madalpinge juhistikus;

maanduspaigaldises ja kaitsejuhides; eripaigaldistes. Need mittevastavused aga ei välistanud majas

elamist, mida on kinnitanud ka hagejate tunnistajana üle kuulatud S. L., kelle kohtuistungil antud

ütluste kohaselt ülevaatuse seisuga majas oli võimalik elada (dtl 691-692). Hageja tunnistaja I. A.

ütluste kohaselt põrandasoojenduse kaabelkütte osas oli märge „oluline puudus“, see tähendas

olulist riket. Selliste puudustega ei ole võimalik ohutult seadmeid kasutada. Mittevastavuse, olulise

puuduse ja otsese ohu erinevus on, et mingid puudused võivad eksisteerida aga ei tekita suurt ohtu

(dtl. 687-691). Hagejad on kostjale avaldanud, et nad asendavad kaabelkütet gaasikütte vastu.

Kohtuistungil on hageja 1 kinnitanud, et asendas 1 korruse kaabelkütet algul gaasikütte vastu.

Sellises olukorras maakohtu arvates ei tekkinud hagejatel vajadust S. L. 01.03.2019

hinnapakkumises toodud kulude 7 846.33 eurot (dtl 64) ega Gradiens OÜ 02.03.2019

hinnapakkumises toodud kulude 43 558.79 eurot kostjalt nõudmiseks.

46. Kostja vastuväidete järgi, kui hageja ka tegelikkuses tellib hagis väidetud tööd ja maksab tööde

eest, siis saab ta makstu vastu tänapäeva ehitusnormidele vastavalt renoveeritud elamu, st

rohkemat, kui ta müügilepingu alusel omandas. Kostja arvates sellises olukorras ei ole tegu

kahjuga, vaid oma vara parendamisele suunatud kulutustega. Hagejad aga väidavad, et sõltumata

sellest, et eramu oli ehitatud 1960.a-tel aastatel viitas müüja objekti müügil sellele, et eramu on

renoveeritud ja pooled leppisid kokku ostuhinna suuruses lähtudes sellest asjaolust. Maakohus ei

nõustu hagejate selliste väidetega. Kostja ei ole müügilepingus kinnitanud, et elamu on

renoveeritud, lepingu punktis 2 on kostja avaldanud, et elamus on tehtud järgmine

rekonstruktsioon: vana tahvelkiltkivist katus on vahetatud Rannila plekk-katuse vastu; vana ahi on

vahetatud soome tüüpi ahju vastu; on ehitatud saun ja uus sanitaarsõlm; on ehitatud uus välistrepp.

Rekonstruktsiooni aluseks olev dokumentatsioon (projekt) puudub. Seega ei vasta hagejate väited

kostja poolt elamu renoveeritud elamuna esitamise kohta. Hagejad on renoveerimisele tuginenud

OÜ-lt Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangust lähtudes, mille kokkuvõtte järgi elamu

konstruktsioonide seisukord väga hea/hea (uus katusekate, renoveeritud välisviimistlus, vahetatud

aknad, uksed), ruumide siseviimistluse tase on hea ja seisukord hea/väga hea. Uuendatud

tehnosüsteemid. Müügileping sõlmiti pärast kinnisvara hindamist ja seega müüja avaldatu sisu

tuleb määrata üksnes müügilepingu sõlmisel avaldatust lähtudes.

47. TsMS § 232 lg 3 punktidest 3 ja 4 tulenevalt kohus on seotud vaieldava asjaolu

kindlakstegemisel arvamusega, mille on andnud poolte kokkuleppel määratud asjatundja, kui

asjatundja määrati vastavalt kokkuleppele, üht poolt eelistamata ja asjatundja arvamus ei ole ilmselt

ebaõige. Hagejate esitatud eksperthinnang ei ole ekspertiisi akt, vaid tegemist on üksnes

dokumentaalse tõendiga. Selle on tellinud hageja 1, mille eesmärgiks vastavalt hinnangus toodule

oli vara turuväärtuse hindamine esitamiseks finantsasutusele. Asjas 03.07.2020 tehtud otsuses Tartu

Ringkonnakohus on selgitanud ekspertiisi korraldamist. 30.10.2024 menetlusdokumendis taotlesid

hagejad ekspertiisi määramist (dtl 565) selleks. et tuvastada, millistele ehitusnõuetele pidi elamu

vastama ning millised puudused eramus esinevad ning et hinnata, kas hagejate poolt kostja vastu

esitatud nõude summa on põhjendatud. Kostja arvates, millistele ehitusnõuetele pidi elamu vastama,

saavad hagejad ise soovi korral esitada, kui teevad tööd arhiivis ja et eksperti ei määrata eksperti

otsima puuduseid. 12.02.2025 selgitas maakohus hagejatele ekspertiisi määramisega seotud

aspektid (dtl 579-580). Ekspertiisi määramise vajaduse kohus on selgitanud hagejatele ka

20.10.2025 toimunud kohtuistungil, kus hagejad ei soovinud ekspertiisi määramist.

13 (15)

2-19-8603

48. VÕS § 221 lg 1 kohaselt ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata

sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei

teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske

hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või

sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Seega nõude esitamiseks müüja vastu ja

müüja vastutuse rakendamiseks peab kohus üldjuhul tuvastama, et asjal esineb puudus, puudus

tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või et müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid

ei ole ostjale puudustest teatanud. Hagi on esitatud mitte kostja puudustest teadmise ja kostja poolt

teatamata jätmise tõttu, vaid tuginedes mõistele „renoveeritud“. Eesti Keele Instituudi (EKI)

ühendsõnastiku järgi renoveerimine on ehitise või rajatise põhjalik uuendamine, (tänapäevaselt)

kordategemine. Sama sõnastiku järgi rekonstruktsioon tähendab ehitise, ajaloosündmuse vm

tõepärase kuju taastuletamine, algupärase kuju või ilme taasloomine säilinud andmete põhjal

(tegelikkuses või kirjelduse, joonise, mudelina). Käesoleva vaidluse lahendamisel ei ole tähendust

OÜ-lt Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangus toodud mõistel „renoveeritud“. Samuti ei ole

võimalik lähtuda mõiste „rekonstruktsioon“ grammatilisest tõlgendamisest, sest kostja on

müügilepingus seda sõnastanud täpsustades, et on tehtud järgmine rekonstruktsioon: vana

tahvelkiltkivist katus on vahetatud Rannila plekk-katuse vastu; vana ahi on vahetatud soome tüüpi

ahju vastu; on ehitatud saun ja uus sanitaarsõlm; on ehitatud uus välistrepp. Rekonstruktsiooni

aluseks olev dokumentatsioon (projekt) puudub.

49. Elamu soojapidavusega seoses on poolte väited vastuolulised. Hagejad on teatanud, et elamus

on väga külm. Nad on esitanud OÜ Gradiens 14.02.2019 kokkuvõtte (koos temperatuuride

mõõtmise tulemustega), mille kohaselt teise korruse välisseinte soojusisolatsioon on ebapiisav ja ei

vasta soojusefektiivsuse nõuetele Ehitusseaduse § 3. Olemasolev soojusisolatsioon omab

tühimikuid, mistõttu toimub välisõhu sattumised. Akende paigaldus on teostatud ebakvaliteetselt,

akende ümber on külmaõhu sillad. Korstna ekspluateerimine on ohtlik. Elektrijuhtmestiku

ekspluateerimine ei ole ohutu (dtl 31-57). 15.12.2025 toimunud kohtuistungil antud kostja

tunnistaja N. J. ütlustega on tuvastatud, et viimati viibis ta kostja elukohas 2018.a, mil kostja asju

kokku pakkis. Tunnistaja käis majas sokkides. Põrand oli soe. Teisel korrusel olid elektriradiaatorid

(dtl 692 – 694). Seda sama on sisuliselt kinnitanud ka teine kostja tunnistaja T. S. (dtl 694 -696).

50. Kinnistusregistri elektroonilise väljavõtte kohaselt kostja kanti kinnistu XXX omanikuna sisse

29.08.2018 asjaõiguslepingu alusel (dtl 173). Ehitusregistri andmetel müüdud hoone esmase

kasutuselevõtu aasta on 1962 (dtl 155). Kostja vastuse ja kostja tunnistajate ütluste kohaselt kostja

elas hagejatele müüdud elamus üle 21.aasta. Seejuures oli see elamu kostja ainus elukoht. Poolte

vaidluse sisuks on eluruumi mittevastavus lepingu tingimustele ja eluruumis elamise võitmatus.

Hagi esitamise ja ka käesoleval ajal nõuded eluruumidele on reguleeritud Majandus- ja

taristuministri 02.07.2015 määrusega nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“. Määrus on kehtestatud

ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 4 alusel, mille järgi valdkonna eest vastutav minister võib määrusega

täpsustada ehitisele esitatavaid nõudeid. Viidatud määruse § 1 lg 2 järgi eluruumile esitatavate

nõuete kehtestamise eesmärk on inimesele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. Eluruumis

peab inimesel olema võimalik ööpäevaringselt viibida. Sama määruse § 4 lg 3 tulenevalt siseõhu

temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama

kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele ja lg 4 tulenevalt

kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimese

pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18 ºC. Siseõhu temperatuuri lubatav ülempiir

tuleb määrata kehtestatud nõuete alusel. Kostja ei müünud kaugküttevõrguga ühendatud või

14 (15)

2-19-8603

katlamajast köetava elamut. Seega ka nendele normatiivaktidele viidates ei ole võimalik järeldada,

et elamu ei vastanud eluruumidele esitatavate nõudmistele.

51. Riigikohus on 31.12.2023 tsiviilasjas 2-19-19586 tehtud otsuses on korrigeerinud senised

seisukohad ja on selgitanud, et…. müügilepingu eseme lepingutingimustele vastavuse hindamiseks

asja omadusi puudutava kokkuleppe puudumisel tuleb hinnata seda, mida võis ostja eseme vanust,

kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta

mõistlikult oodata. Kui müügilepingu eseme seisukord on sellest, mida võis ostja eseme vanust,

kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta

mõistlikult oodata, halvem, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega

VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses.

52. Kostja avaldas internetis avaldatud kuulutuses kinnistu müügihinna 220 000 eurot, mille ostmise

vastu hagejatel ka huvi tekkis. Müügikuulutuse sisu ei ole teada. Samas on teada, et müügihinda

alandati 165 000 euroni, ehk 55 000 eurot võrra. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi asi ei vasta muu hulgas

lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks

otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma,

kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga

otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Asjas esitatu alusel ei ole tuvastatud, et

kostja müüs lepingutingimustele mittevastava asja või et elamus, ei ole võimalik ööpäevaringselt

elada või et elamine seal on eluohtlik. Hagejate toodud kulutused on suunatud elamu oluliselt

parendamisele. Selliste parendustega elamu müümisel oleks elamu hind olnud müügihinnast

oluliselt suurem.

53. Eeltoodu alusel peab kohus põhjendatuks rahuldada hagi üksnes 5 768.94 eurot ulatuses, so

korstna põhjade puhastusluukide avamine 140 eurot ja lõõride renoveerimine 2 800 eurot (dtl 67),

kokku koos käbemaksuga 3 528 eurot (140 + 2 800) x 20%. Samuti kuulub kostjalt

väljamõistmisele hagejate kasuks viivis põhinõudelt alates hagi esitamiseks 05.06.2019 kuni

kohtuotsuse tegemiseni 23.01.2026 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras summas 2

240.94 eurot ja edasi alates 24.01.2026 kuni kohtuotsuse täitmiseni samas määras. Ülejäänud osas

kohus jätab hagi rahuldamata.

54. Hagejad nõuavad kahjuna ka RenoRe Kodus OÜ kaamerauuringu eest 220 eurot (dtl 67) ning

OÜ Joala Elekter elektripaigalduse audidi eest 90 eurot (dtl 68). Kohus leiab, et kaamerauuringu

kokkuvõtte ja elektripaigalduse audit kujutab ennast asjatundja arvamused. Riigikohus on

selgitanud, et asjatundja arvamuse saamise kulud on dokumentaalsete tõendite saamise kulud ( vt

3-2-1-93-14 p 22) TsMS § 143 p 2 mõttes, seega asja läbivaatamise kulud ja et asjatundja arvamuse

kui dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamist nõuda ei saa hagiga, vaid need kulud tuleb

esitada menetluskulude kindlaksmääramisel (vt 3-2-1-100-15 p 47). Maakohus jätab ka selles osas

hagi rahuldamata.

Menetluskulud

55. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt

maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist.

15 (15)

2-19-8603

56. TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes

osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi rahuldatakse summas 5 768.94

eurot, mis on 10 % hagihinnast 60 502.08 eurot. Kohus jätab 10% hagejate menetluskuludest kostja

kanda ja 90% kostja menetluskuludest hagejate kanda.

57. Kohus on nõudnud menetluskulude nimekirjad ja küsinud seisukohad menetluskuludele, kuid

peab vajalikuks määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi

jõustumist.

58. Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, §

442, § 452, § 453 lg 1, lg 2, § 630 lg 2 sätete kohaselt.

/digitaalselt allkirjastatud/

Ifret Mamedguseinov

Kohtunik

16 (15)