3-23-2913/42 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

22. jaanuar 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2913

Haldusasi

N.R kaebus Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023

ettekirjutusega nr 9-4/103-12 tekitatud kahju

hüvitamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – N.R, lepinguline esindaja v.adv Kadri

Matteus

Vastustaja – Lääne-Harju vald, esindaja Eha Kõiv

Kaasatud

haldusorgan

–

Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministeerium, volitatud esindajad

Käddi Tammiku, Gerly Lootus, Ragnar Kass, Tiit

Rebane ja Ivar Siska

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jtta rahuldamata kaebaja taotlus põhiseaduslikkuse järelevalve

kohtumenetluse algatamiseks.

3. Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.

4. Asendada avaldatavas kohtuotsuses esiteks kaebaja N.R ja X.X ja Y.Y

nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada kaebaja

isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad

kaebaja üheselt identifitseerida. Asendada avaldatavas kohtuotsuses Z

ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada Z registrikoodi,

aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt

identifitseerida

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23. veebruaril

2026. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebajale kuulub X kinnistu (Lääne-Harju vallas, X külas, registriosa nr XXX,

katastritunnus XXX) ja selle peale püstitatud suvila (ehitise registrikood XXX,

kasutusotstarve: suvila, aiamaja).

Lääne-Harju Vallavalitsusele laekus 11.11.2022 taotlus, millega teavitati X kinnistul

tegutsevast väidetavast majutusettevõttest. Asjaolude väljaselgitamiseks algatas Lääne-Harju

Vallavalitsus haldusmenetluse nr 9-4/103. Vastustaja alustas 02.12.2022 teatega nr 9-2/2731

haldusmenetlust (dtl 10-11).

23.11.2023 tegi vastustaja Lääne-Harju Vallavalitsus kaeabajale ettekirjutuse nr 9-4/103-12,

millega kohustatakse kaebajat viima X kinnisasjal asuva hoone kasutamine vastavusse

ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega hiljemalt 05.01.2024, igakordse sunniraha

hoiatusega 3000 (kolm tuhat) eurot (dtl 90-96).

2. 18.12.2023 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse.

Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2023 kohtumäärusega esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata ja võttis kaebuse Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse nr 9-

4/103-12 tühistamiseks menetlusse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 04.01.2024 kaebaja poolt

21.12.2023 esitatud määruskaebuse rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 esialgse

õiguskaitse määruse haldusasjas nr 3-23-2913 muutmata.

3. 10.09.2023 esitas kaebaja kaebuse nõude muutmise taotluse ja 20.09.2024 määrusega

otsustas kohus jätkata menetlust järgmistes nõuetes: 1) Mõista Lääne-Harju vallavalitsuselt

N.R kasuks välja otsene varaline kahju summas 864 eurot ja saamata jäänud tulu summas

12077,38 eurot; 2) Mõista Lääne-Harju vallavalitsuselt N.R kasuks välja viivis VÕS § 113 lg

1 lauses 2 sätestatud määras alates ettekirjutuse tegemisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni

põhinõudelt, s.o 12941,38 eurolt aastas. Kohus jätkas menetlusega ning otsustas 22.01.2025

määrusega lahendada asja kirjalikus menetluses ning määras menetlustähtajad. 07.05.2025

määrusega uuendas kohus asja menetluse ning nõudis välja täiendavad tõendid. 29.10.2025

määrusega määras kohus lõplikud menetlustähtajad ja kohtuotsuse avalikult teatavaks

tegemise tähtaja, mida seoses suure töökoormusega enne otsuse kuulutamist muutis.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub kohtul välja mõista talle Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse

nr 9-4/103-12 tõttu tekitatud otsese varalise kahju summas 864 eurot, saamata jäänud tulu

kokku summas 12077,38 eurot ning viivise seadusjärgses määras alates ettekirjutuse

tegemisest kuni põhikohustuse täitmiseni.

Kaebaja põhjendab neid nõudeid järgnevalt.

4.1. Otsese varalise kahju nõue

4.1.1. VÕS § 128 lg 3 käsitleb otsese varalise kahjuna ka mõistlikke kulusid kahju hüvitise

saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete

esitamiseks.

Koosmõjus RVastS § 7 lg 3 ja 4, mille kohaselt kohaldatakse ka eraõiguslikke kahju hüvitise

sätteid, nõuab kaebaja ka otsese varalise kahjuna õigusabikulusid, mis tekkisid enne

kohtumenetluse algust.

Kaebaja leiab, et ettekirjutuse näol oli tegemist väga keeruka kaasusega ja õigusselguse

puudumise tõttu pidi ta oma õiguste kaitseks kasutama õigusabi ka enne kohtu poole

pöördumist, sh vastustajaga suhtlemisel. Tegemist oli kaebajale olulise sissetulekuallika

kaotamisega ning kõrge sunniraha määramisega, millest tulenevalt on põhjendatav ka

õigusabikulude kui otsese varalise kahju hüvitamine käesoleval juhul.

4.1.2. Tekkinud otsese varalise kahju suurus on kaebaja väitel 864 eurot, mida tõendab

Advokaadibüroo Matteus OÜ arve nr 20231004-1 (dtl 246-247) ja maksekorraldus (dtl 248-

249), mille kohaselt on arve küll tasunud Z, kuid kaebaja ja Z omavahelise kokkuleppe alusel

kohustub kaebaja need hüvitama Z-le (dtl 250-251) sarnaselt õigusabikulude väljamõistmisele

HKMS § 109 lg 5 alusel vt TlnRKo 3-21-3028 p 29).

Asjaolu, et ettekirjutuse aeg on hilisem arve esitamise ajast, ei oma tähtsust, kuivõrd kaebaja

vajas õigusabi juba ettekirjutusele eelnenud menetluse vältel, st õigusabivajadus ei tekkinud

alles ettekirjutuse tegemisel. Täiendavalt on arve lisas (dtl 247) näha teenuse osutamise aeg

29.09.2023-04.10.2023. Kaebaja jääb selles küsimuses 10.09.2024 menetlusdokumendis

esitatu juurde.

4.1.3. Kaebaja leiab, et siinkohal ei ole vastustaja põhjendanud õiguslikult, millele tugineb ta

väide, et majandusaasta piiridest väljuvaid kokkuleppeid ei või pooled digitaliseerida mistahes

ajal – poolte kokkuleppe kinnitamiseks koostatud digitaalses vormis allkirjastatud dokument

on igati sobilik dokumentaalne tõend. HKMS § 56 lg 1 kohaselt on tõend igasugune teave,

mis on seaduses sätestatud menetlusvormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras

teeb kindlaks menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende

puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Asjaolu, kuidas

ettevõte, kes käesoleva vaidluse pooleks ei ole, oma raamatupidamist korraldab, ei ole

käesoleva asja lahendamise seisukohast oluline.

Tallinna Ringkonnakohus on leidnud asja 3-21-3028/22 punktis 29, et „menetluskulude

hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik (HKMS § 109

lg 5). Kaebaja eest on menetluskulud kandnud tema tööandja Xxx. Erinevalt kuni 31.12.2011

kehtinud HKMS-i ajal kujundatud praktikast (nt Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1-35-13,

p 30; 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 31) ei tule kehtiva seaduse alusel tõendada kulude

kandjale hüvitamist (nt Tallinna Ringkonnakohtu 02.02.2023 otsus nr 3-17-2591, p 40).

Kaebajale kulude kandmise kohustuse tekkimist HKMS § 109 lg 1.1 mõistes tõendavad Xxx-

le väljastatud arved.“ Käesoleval juhul on tekkinud samalaadne olukord, kus arved on küll

väljastatud Z-le, kuid kaebaja ja Z omavahelise kokkuleppe alusel kohustub kaebaja tehtud

kulutused hüvitama Z-le.

4.2. Saamata jäänud tulu nõue

4.2.1. Kaebaja nõuab RVastS § 7 lg 3 ja 4 ja VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu,

mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu,

tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata

jäänud tulu seisneb käesoleval juhul kaebajal oma kinnistult kasu saamise võimaluse

kaotamises.

Kuna saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, on selle konkreetset ulatust

sageli äärmiselt raske, kui mitte võimatu tõendada. Seetõttu tuleb saamata jäänud tulu nõude

puhul hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks

nõuetekohaselt täidetud.

4.2.2. Saamata jäänud üüritulu ulatuse hindamisel tuleb arvestada potentsiaalse üürieseme (nt

hoone või korteri) eripäraga, arvata maha vajalikud kulutused selle saamiseks ja tõendada

põhjuslik seos kahju tekitanud isiku käitumise ja tekkinud kahju vahel (RVastS § 7 lg 4, VÕS

§ 127 lg 4).

4.2.3. Kaebajal märgib, et tal on vajalik tõendada, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada,

kuid tal jäi see käesoleval juhul saamata tulenevalt vastustaja õigusvastasest tegevusest.

Kaebaja on rentinud vaidluse esemeks olnud kinnistul asuvat hoonet välja alates augustist

2022 ning planeeris selle tegemist ka edaspidi võttes arvesse, et hoone oli aastaringseks

kasutamiseks sobilik ning ajalooliselt on hoone lühiajalises rendis keskmiselt 150-l päeval

aastast. Tegemist oli kaebaja täiendava sissetulekuallikaga, mille arvelt teeniti tulu ajal, mil

hoone ei olnud pere kasutuses suvilana. Kui vastustaja ei oleks teinud ettekirjutust ega

keelanuks hoone kasutamist lühiajaliseks rendiks, siis ei oleks kaebajal tekkinud saamata

jäänud tulu.

4.2.4. Kaebaja tõendab saamata jäänud tulu ulatust eelkõige eelnevate aastate kogemuse

pinnalt. Aastal 2023 perioodil jaanuarist augustini tõi käesoleva vaidluse esemeks oleva

hoone lühiajaline väljarentimine kaebajale tulu erinevatelt platvormidelt kokku 12077,38

eurot- täpsemalt 8742,75 eurot booking.com platvormi kaudu (dtl 252-254, booking.com

raport) ja 3334,63 eurot airbnb.com portaali kaudu (dtl 255-256 AirBnB.com raport, millest

asjakohane jaanuar-august Total (EUR) summad).

4.2.5. Kaebajal ei ole tekkinud teenitud tuluga seonduvalt kulusid, kuivõrd üürnikud tasuvad

otse portaalidele vahendustasud ning kaebaja hooldab ja koristab ise hoonet külastajate järel,

mistõttu ei teki kulusid ka hoone ülalpidamisele.

4.2.6. Seega on kaebajale tekkinud saamata jäänud tulu tõendatult vähemalt summas 12077,38

eurot. Kaebaja on seisukohal, et saamata jäänud tulu on hüvitatav RVastS § 7 lg 3 ja 4, VÕS §

128 lg 4 alusel, kuivõrd tekkinud kahju ja vastustaja tegevuse vahel on põhjuslik seos RVastS

§ 7 lg 4, VÕS § 127 lg 4 kohaselt.

4.3. Viivisenõue

4.3.1. Kaebaja toob välja, et RVastS § 7 lg 1 ja VÕS § 113 alusel on õigus põhinõudega koos

nõuda kõrvalnõudena ka viivist. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et viivisenõude võib

esitada nii koos põhinõudega kui ka eraldi kaebusena (vt halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 38 lg 3 ja § 104 lg 3).

4.3.2. Kohus leidis eelpool viidatud asjas, et „kohustuse sissenõutavaks muutumise ajaks

VÕS § 113 lg 1 tähenduses on rahasumma aresti alt vabastamise kohustuse rikkumise

algusaeg. Kohustuse kohase täitmise ajaks VÕS § 113 lg 1 tähenduses on rahasumma aresti

alt vabastamise päev. Seega tuleb rahasumma aresti alt vabastamise kohustuse täitmisega

viivitamise korral arvestada õigusvastaselt kinni peetud rahasummalt viivist alates kohustuse

rikkumise algusajast kuni rahasumma aresti alt vabastamiseni. Viivist arvestatakse

protsendina õigusvastaselt kinni peetud summalt.“ Seega käesoleval juhul on viivisenõude

arvestuse algusajaks ettekirjutuse tegemise aeg, s.o 23.11.2023. Viivisenõue lõpeb siis, kui

põhikohustus on tasutud.

Viivise määraks on VÕS § 113 lg 1 ls 2 kohaselt seadusjärgne viivise määr, kuivõrd poolte

vahel puuduvad viivisega seotud kokkulepped.

4.3.3. Eelnevast tulenevalt nõuab kaebaja põhikohustuse alusel kõrvalkohustusena viivist

alates ettekirjutuse tegemisest kuni põhikohustuse täitmiseni seadusjärgses määras.

4.4. Kaebaja jääb ettekirjutuse õigusvastasuse põhjendamisel kõikide varasemates kirjalikes

seisukohtades esitatud seisukohtade juurde ja leiab kokkuvõtvalt, et ettekirjutus oli

õigusvastane järgmistel põhjustel:

a) Ettekirjutuse õiguslik alus on konkretiseerimata (KorS § 28 lg 1);

b) Suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana

kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5);

c) Ettekirjutus on ebaproportsionaalne (KorS § 7);

d) Riikliku järelevalve käigus on kaebajat eksitatud tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas

(kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne

talumiskohustus järelevalvemenetluses).

4.5. Samuti puudutab käesolev vaidlus kaebaja arvates põhimõttelist laadi õiguslikku

küsimust, kas elamumaa sihtotstarbega kinnistule rajatud elamu kasutusotstarbega ehitist –

konkreetsel juhul suvilat - on Eestis võimalik õiguspäraselt airbnb jms portaalide kaudu

ajutiselt välja üürida või mitte.

Ettekirjutuse adressaadiks on kinnistu omanik, kes ise väljarentimisega ei tegele, kuid

ettekirjutuse kontekstis ei ole see vastustaja jaoks tähendust omandanud. Seega ei ole

vastustaja hinnangul sisuliselt vahet, kas suvilat üürib ajutiselt välja otse omanik ise või

äriühing. Seetõttu seab vaidluse all olev ettekirjutus pretsedendi, mis keelab mistahes moel

elamumaale ehitatud elamu otstarbega ehitise (olgu selleks maja, korter või majaosa) ajutise

ja lühiajalise väljaüürimise. Kaebaja hinnangul on ettekirjutus siiski õigusvastane ja selle

tulemusel tekkinud kahju kuulub hüvitamisele.

Kaebaja jääb kõikide varasemates kirjalikes seisukohtades esitatud seisukohtade juurde seoses

ettekirjutuse õigusvastasusega.

4.6. Kaebaja jääb ka enda 18.06.2024 esitatud taotluse juurde tunnistada põhiseadusega

vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata Plan § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja

18¹ lg 2 p 5 kui need on asjas määrava tähtsusega ehk asjassepuutuvad normid. Nimetatud

taotlus on jätkuvalt asjakohane ka kahjunõude puhul.

4.6.1. Kaebajal on õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning kõik

kitsendused sätestab seadus vastavalt PS §-le 32 lg 2. Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega, et

kaebaja poolt X kinnistul turismiteenuse (majutusteenus puhkemaja baasil) pakkumine on

õiguse- ja üldiste huvide vastane. Vastustaja viitab enda vastuses PS §-le 11, mille kohaselt

peab igaüks oma vabaduste kasutamisel austama ja arvestama teiste inimeste õigusi ning

järgima seadust. Sisuliselt on praegusel juhul tegemist kodumajutusega võrdväärse

olukorraga, sest kaebaja üüris lühiajaliselt välja enda teist kodu ehk suvilat ning kodu

väljaüürimises vastustaja õigusvastasust ei näe: „Kodumajutus on samal ajal ka kodu, mis

võib olla elamumaa sihtotstarbega kooskõlas.“ (vastuse p 2.3). Ainus erinevus

„kodumajutusel“ ja „puhkemajal“ on turismiseaduse (kui see üldse on asjakohane seadus,

mille alusel sisustada ehitise kasutusotstarvet) kontekstis fakt, kas külalise kasutusse antakse

üksnes tuba või mingi osa elukohaks olevast talust, majast või korterist. Ehitusseadus ja

majandus- ja taristuministri määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ ei tee üldse

sellistel kasutusotstarvetel vahet. Sisuliselt on tegemist võrdses olukorras olevate

kinnistuomanike ebavõrdse kohtlemisega (võrdsuspõhiõiguse riive).

4.6.2. Eeltoodust tulenevalt leiab kaebaja, et asjas kohalduvaid õigusakte tuleb kohaldada

põhiseaduskonformselt või alternatiivselt tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta

asjas kohaldamata (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja maakatastriseadus (MaaKatS) § 18

ja 18¹ lg 2 p 5 .

4.6.3. Ei saa olla vaidlust selles, et ettekirjutus piirab kaebajal oma omandi vaba valdamist ja

kasutamist, sest see keelab kinnistu ajutise väljarentimise. Kuivõrd PS lubab omandiõiguse

piiramist seaduse alusel, siis tuleb hinnata, kas seaduses on piiranguid, kas piirangul on

legitiimne eesmärk ja kas see on proportsionaalne arvestades taotletavat eesmärki. Kui

seaduses puudub piirang ning tegemist ei ole ka põhiseadusvastase lüngaga, tuleb eelistada

põhiseaduskonformset tõlgendust. Riigikohtu juhise lk 21 „Põhiseaduslikkuse järelevalve

menetluse algatamine I ja II astme kohtutes“ on selgitatud, et erinevate tõlgendusvõimaluste

puhul tuleb eelistada põhiseadusega kooskõlas olevat tõlgendust neile tõlgendustele, mis ei

ole põhiseadusega kooskõlas. Riigikohtul ei ole alust normi põhiseadusvastasuse motiivil

kehtetuks tunnistada, kui normi on võimalik tõlgendada põhiseaduspäraselt. Samuti tuleks

eelistada tõlgendust, millega oleks tagatud erinevate põhiseaduslike väärtuste kõige suurem

kaitse (RKÜK 22. veebruari 2005. aasta otsus asjas nr 3- 2-1-73-04, punkt 36). Selline

tõlgendus ei tohi siiski minna tekstiga selgesse vastuollu. Contra legem tõlgendus ei ole

seega meie õiguskorras aktsepteeritav (vt RKÜK 3. jaanuari 2008. aasta otsus asjas nr 3-3-1-

101-06, punkt 32).

4.6.4. Riigikohus on pädev kohaldamata jäetud normi õigesti tõlgendama (RKPJKm

10.04.2018, 5-17- 42/9, p 28; RKPJKo 31.12.2014, 3-4-1-50-14, p 30; RKPJKo 16.09.2014,

3-4-1-19-14, p 20; RKPJKm 03.07.2008, 3-4-1-9-08, p 15; RKPJKm 01.04.2004, 3-4-1-2-04,

p 16). See hõlmab võimalusel põhiseaduskonformse tõlgendamise. Eri tõlgendusvõimaluste

puhul tuleb eelistada PS-ga kooskõlas olevat tõlgendust neile tõlgendustele, mis PS-ga

kooskõlas ei ole. Jälgida tuleb, et õigussätte tekstist liialt kauge tõlgenduse andmisega ei

tekiks õigusselgustust (RKÜKo 16.05.2008, 3-1-1-88-07, p 31; RKÜKo 22.02.2005, 3-2-1-

73-04, p 36; RKPJKm 10.04.2018, 5-17-42/9, p 28; RKPJKo 12.12.2017, 5-17-12/9, p 32;

RKPJKo 02.06.2011, 3-4-1-3-11, p-d 16–17). Sarnasel moel tuleb määrust tõlgendada

kooskõlas seadusega, kui normi sõnastus seda võimaldab (RKPJKo 04.02.2020, 5-19-44/9, p

19; RKPJKo 09.12.2019, 5-18-7/8, p 176). Põhiseadusvastaseks tunnistamiseks ei tohi lünk

olla ületatav muude õigusteaduslike meetoditega – tõlgendusega, analoogiaga, üld- ja

erinormide kohaldamise põhimõtetega jms (RKPJKm 10.04.2018, 5-17-42/9, p-d 29–30).

4.6.5. Kuivõrd seaduses puudub kaebaja hinnangul otseselt asjakohane norm, mis keelaks

elamumaale ehitatud ehitise ajutise väljarentimise, siis on kaebaja hinnangul otstarbekam

lähtuda põhiseaduspärasest tõlgendamisest, kuivõrd vastustaja viidatud õigusnorme on

võimalik tõlgendada põhiseaduskonformselt.

4.6.6.

Juhul kui põhiseaduspärane tõlgendamine ei ole võimalik, tuleb tuvastada

asjassepuutuva normi põhiseadusvastasus. Asjassepuutuvus. Klassikalise formuleeringu järgi

on asjasse puutuv säte, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega ehk mille PS

mittevastavuse korral peaks kohus otsustama asja teisiti kui PS vastavuse korral (nt RKÜKo

30.04.2013, 3-1-1-5-13, p 19; RKÜKo 28.10.2002, 3-4-1-5-02, p 15; RKÜKo 22.12.2000, 3-

4-1-10-00, p 10; viimati RKPJKo 07.09.2020, 5-20-5/10, p 16). Käesoleval juhul olukorras,

kus PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 on põhiseadusega

vastuolus olevad, ei ole kehtiv ka nende alusel tehtud ettekirjutus ning kaebus tuleks

rahuldada. Juhul kui kohus siiski tuvastab asjakohase normina näiteks vastustaja viidatud

planeerimisseadus (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja maakatastriseadus (MaaKatS) § 18

ja 18¹ lg 2 p 5, siis tuleb see tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata.

4.6.7. PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 on õigustloovad

normid, mille alusel koostati käesoleva vaidluse esemeks olev ettekirjutus. Lisaks eelnevale

peab norm olema otsustava tähtsusega, st selle kohaldamine peab mõjutama kohtulahendi

resolutsiooni sisu, mis käesoleval juhul sedasi ka on (RKÜKo 3-4-1-16-10, p 43). Asjasse

puutuvaks tuleb kindlasti lugeda kaebuses vaidlustatud haldusakti aluseks olevad normid,

samuti vaidlustatud akti õiguslikku vormi ja menetluskorra põhiküsimusi reguleerivad sätted

(RKÜKo 3-3-1-85-10, p 19). Lisaks eeldab HKMS § 158 lg 4 rakendamine, et asjasse puutuv

akt rikuks menetlusosalise õigusi või vabadusi.

4.6.8. PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 on vastuolus

põhiseadusega, kuivõrd need riivavad kaebaja omandiõigust PS § 32 lg 2 mõttes.

Omandipõhiõiguse oluliseks osaks on õigus kinnisasja kasutada ning sellel ehitada,

arvestades avalik-õiguslikke piiranguid. On loogiline eeldada, et omandi mõiste hõlmab ka

asjaõiguslikke omandamisõigusi, nagu nt õigust omandada loodusvili või käesoleval juhul

teenida tulu. Näiteks on Riigikohus märkinud, et õigus omandada õigusvili (rahalt teenitav

intress) on seotud omandiga rahale ja seetõttu kaitstav ka omandipõhiõiguse raames (RKTKo

23.10.1997, 3-2-1-116-97). Omandipõhiõigusega on kaitstud vara omanikule kuuluvana

(omandiõigus) nii ise kui ka selle vaba valdamine, kasutamine ja käsutamine. AÕS § 68 lg 1

teise lause kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt

teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.

Vara kasutamisõigus peaks andma omanikule võimaluse korraldada oma elu enda soovitud

viisil. Lisaks positiivsele õigusele vara kasutada võiks omandipõhiõigus sisaldada ka õigust

oma vara mitte kasutada. Riigikohus on talumiskohustuse vaidlust lahendades märkinud, et

piirang isiku õigusele oma omandit vabalt kasutada on PS §-ga 32 tagatud omandiõiguse

riive (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 35). Käesoleval juhul on vastustaja asunud selgelt

piirama kaebaja omandiõigusi, st õigust vabalt kasutada oma vara.

4.6.9. Õiguskirjanduses on leitud, et kasutusotstarbe piiramise ulatus on problemaatiline.

Olemasoleva kasutusotstarbe säilitamine peaks olema lubatud. Samas ei peaks olema lubatud

seadusvastane tegevus. Juhul kui mingiks vara kasutamise viisiks on vajalik avalik-õiguslik

tegevusluba, on selline kasutus lubatud alles pärast loa saamist, kuid ajaliselt või tingimusteta

piiramata kasutusloa äravõtmine peab olema omandipõhiõiguse raames põhjendatud.

Omandipõhiõiguse kaitse peaks laienema üksnes sellistele omandi kasutusviisidele, mis on

asjaolusid arvestades objektiivselt olemas või mis tulenevad eelnevast kasutusest. Omanikul

peaks olema võimalus valida omandi õiguslikult lubatud kasutusviiside vahel. Riigikohus on

rõhutanud, et omandipõhiõiguse riive on PS §-s 32 sätestatud õigusliku positsiooni igasugune

kitsendamine ja omanikule varalise kaotuse põhjustamine (RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09,

p 57). Omandipõhiõigusesse sekkumine on seega avaliku võimu niisugune käitumine, mis

teeb põhiõiguse kasutamise õiguslikult või faktiliselt võimatuks või keeruliseks. Vastustaja

on seega sekkunud kaebaja omandipõhiõigusesse viisil, mis on faktiliselt muutnud

keeruliseks kaebaja omandi kasutamise kaebajale sobival viisil, muutes võimatuks kaebaja

soovi korral omandiõigust teostades teenida tulu.

4.6.10. PS § 32 lg 2 sedastab, et üldjuhul võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis

ei ole PS-ga vastuolus (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37).7 Küll aga tuleb

kitsendamisel silmas pidada eeldustena järgmist:

Formaalse eeldusena on oluline, et kitsendus peab tulenema seadusest – käesoleval juhul on

küll tuginetud PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5, kuid

tegelikult ei ole viidatud sätted keelanud kaebaja poolt omandiõigust teostada viisil, mida

ettekirjutusega keelatakse. Vastustaja on tõlgendanud viidatud õigusakte ja leidnud, et suvila

lühiajaline väljarentimine lisaks isiklikule kasutusele kujutab endast hoone kasutamist ärilisel

otstarbel ehk vastuolus maa sihtotstarbega ja hoone kasutusotstarbega. Kaebaja sellega ei

nõustu ja leiab, et tõlgendus on meelevaldne ega põhine seadusel.

Sisulise eeldusena on oluline, et kitsendus ei sea kahtluse alla omandi kui instituudi säilimist.

Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke

ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste

võrdsuspõhimõtetega. Käesoleval juhul on selge, et riivatud on nii omandipõhiõigust, mis on

selgelt ebaproportsionaalne ja omaniku tegutsemisvabadust ebamõistlikult piirav, minnes

selgelt vastuollu ka võrdsuspõhimõtetega.

4.6.11. PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 on vastuolus

põhiseadusega, kuivõrd sätetel puudub legitiimne eesmärk. Riive legitiimset eesmärki ja

proportsionaalsust analüüsitakse, et hinnata riive materiaalset põhiseaduspärasust (vt

Riigikohtu seisukoht lahendi 3- 4-1-16-08 p-s 28) ning Riigikohus hindas kohtuasjas 3-3-1-

41-06, kas õigusaktil on legitiimne eesmärk, kui sellel on ebavõrdset kohtlemist tekitav mõju.

Riigikohus järeldas, et võrdse kohtlemise ja ühetaolisuse põhimõttega oleks vastuolus see,

kui omandiõiguse kaitse oleks riigi eri piirkondades tagatud ebaühtlaselt. Samuti on leitud

õiguskirjanduses, et PS mõttest ja sättest tuleneb, et vähem intensiivseid põhiõiguste

piiranguid võib kehtestada täpse, selge ja piirangu intensiivsusega vastavuses oleva

määrusega volitusnormi alusel. Omandiõiguse piiranguid võib seada üksnes formaalse

seadusega või seaduses sisalduva ja eelnimetatud nõuetele vastava volitusnormi alusel, aga

mitte otse KOV üldaktiga. See nõue on suunatud sellele, et omandiõiguse piirangute

seadmisel arvestataks kogu riigi territooriumil ühesuguste kriteeriumidega. Seega kuivõrd

ebavõrdne kohtlemine ei ole Riigikohtu seisukoha ja õiguskirjanduses leitu kohaselt lubatav

ka riigi tasandil, siis puudub sellisel sättel legitiimne eesmärk ja järelikult pole ka selline riive

materiaalselt põhiseadusega kooskõlas. Käesoleval juhul on kaebaja suhtes tehtud ettekirjutus

ainus omataoline, st vastustaja on asunud õigust tõlgendama teisiti teistest omavalitsustest,

kes sarnastes olukordades on, tekitades ebavõrdse kohtlemise kaebaja suhtes. See on aga PS

§ 12 alusel lubamatu.

4.6.12. PS § 12 lg-st 1 tuleneb kohustus kohaldada seadusi kõikide isikute suhtes ühtmoodi.

Käesoleval juhul on vastustaja piiranud kaebaja põhiõigusi seninägemata viisil, kusjuures

rakendatud on seda üksnes kaebaja suhtes, kuigi sarnaseid olukordi on vastustaja vallas

kümneid. See tähendab, et üksnes kaebaja suhtes on rakendatud niivõrd karmi omandiõiguse

riivet ja tegemist on selgelt ka võrduspõhiõiguse riivega. „Õigusloome võrdsus nõuab

üldjuhul, et seadused ka sisuliselt kohtleks kõiki sarnases olukorras olevaid isikuid

ühtemoodi. Selles põhimõttes väljendub sisulise võrdsuse idee: võrdseid tuleb kohelda

võrdselt ja ebavõrdseid ebavõrdselt.“ (RKPJKo 03.04.2002, 3-4-1-2-02, p 17; RKPJKo

26.09.2007, 3-4-1-12-07, p 19; RKPJKo 01.10.2007, 3-4-1-14-07, p 13). Samuti on

Riigikohus leidnud, et võrdsuspõhiõiguse piirangu eraldiseisev kontroll pole vajalik, sest

sellega saab arvestada teise põhiõiguse või vabaduse piirangu hindamise raames (RKÜKo

13.11.2012, 3-1-1-45-12, p 29; RKÜKo 9.12.2013, 3-4-1-2-13, p 114; vt ka RKPJKo

11.05.2017, 3-4-1-17-16, p 48, milles kohus leidis, et omandipõhiõiguse riive kaalukust

suurendab see, et vaidlusalused sätted koostoimes riivavad ka PS §-s 12 tagatud

võrdsuspõhiõigust).

4.6.13.

Võrdsuspõhiõiguse rikkumise tuvastamisel tuleb kõigepealt selgitada välja

võrdsuspõhiõiguse piirang: tuleb leida asjaolusid arvestades sobiv lähtekoht (RKPJKo

08.03.2011, 3-4-1-11-10, p 46), mille alusel ja keda omavahel võrreldakse (RKÜKo

30.06.2016, 3-3-1-86-15, p 47) ning tuua välja, milles erinev (faktilise erinevuse puhul

samasugune) kohtlemine ehk võrdsuspõhiõiguse piirang seisneb (RKPJKo 10.06.2014, 3-4-

1-14-14, p 12; RKPJKo 27.12.2011, 3-4-1-23-11, p 42; RKÜKo 10.12.2003, 3-3-1-47-03, p

26; RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 13). Käesoleval juhul ongi võrdlusgrupis kaebaja ja

teised sarnastel tingimustel sarnase ettevõtlusega tegelevad isikud nii vastustaja

haldusüksuses kui ka laiemalt üle Eesti. Samuti on oluline võrdlusgrupis vaadelda neid

isikuid, kes turismiseaduse kohaselt tegelevad kodumajutusega (TurS § 18 lg 9 mõttes).

Turismiseaduse kohaselt on sobilik ja vastustaja on seda ka kinnitanud, et olukorras, kus

majutusteenuse kasutaja kasutusse antakse tuba või muu osa majutusteenuse osutaja

elukohaks olevast talust, majast või korterist, siis selline lahendus ei oleks vastuolus PlanS §

6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 . Seega juhul, kui omanik viibiks

samal ajal majas, ei näeks vastustaja vastuolu elamuks ehitatud maja tasu ees välja üürimisel,

kuid kui omanik ise kohal ei viibi, siis tekib vastuolu kinnistu sihtotstarbega. Võrdlusmoment

tekib kohe ka puhkemaja ja külaliskorteri puhul, kus antakse kogu maja või korter

majutusteenuse kasutaja valdusesse – kas sellisel juhul on majutusteenuse pakkumine

keelatud, kui näiteks külaliskorter asub eluruumis, mitte äriruumis? Kui kohus leiab, et

vastustaja ettekirjutusega tehtud piirangul on legitiimne eesmärk, siis järgnevalt kontrollib

kohus, kas piirang ise on mõistlik (RKPJKo 30.10.2019, 5-19- 25/9, p 68; RKPJKo

18.12.2019, 5-19-42/13, p 56; RKHKo 12.12.2006, 3-3-1-65-06, p 25) ja asjakohane

(RKPJKo 29.05.2015, 3-4-1-1-15, p-d 57 ja 58; RKPJKo 21.01.2004, 3-4-1-7-03, p 37).

Käesoleval juhul on selge, et viidatud eeldused ei ole täidetud.

4.6.14. PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 rakendamine

käesoleval juhul on selgelt ebaproportsionaalne. Riigikohus on rõhutanud, et piirang on

proportsionaalne, kui see on saavutatava eesmärgi suhtes sobiv, vajalik ja mõõdukas (vt nt

RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25- 11, p 39). Riigikohtu hinnangul on abinõu vajalik, kui

eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise isikut vähem koormava abinõuga, mis on

vähemalt sama efektiivne kui esimene (RKPJKo 26.03.2009, 3-4-1-16-08, p 29). Piirangu

mõõdukuse üle otsustamisel tuleb ühelt poolt kaaluda legitiimse eesmärgi olulisust ja teisalt

piirangu intensiivsust koormatud kinnisasjade omanike jaoks (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-

25-11, p42). Kuivõrd seadust tuleb kohaldada põhiseaduskonformselt, siis võib haldusakt

osutuda õigusvastaseks, kuivõrd vastustaja ei ole ettekirjutuse tegemisel lähtunud

põhiseaduskonformsusest.

4.6.15. Kuivõrd põhiseadusega vastuolus olev õigusakt tuleb jätta kohaldamata või kohaldada

kooskõlas põhiseadusega, on ettekirjutus õigusvastane. Arvestades eelnevat on PlanS § 6 p 7

ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5 vastuolus põhiseadusega, mistõttu

peavad kohtud jätma vastava sätte kohaldamata. Tuginedes vastavale sättele on aga vastustaja

teinud ettekirjutuse. Kuna aga PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2

p 5 on vastuolus põhiseadusega ja vastustaja ettekirjutus nendele tugines, siis on ettekirjutus

õigusvastane HMS § 54 järgi.

4.7. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 11 079,49 eurot

vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 323-359).

4.8. Oma 30.01.2025 kohtule esitatud taotluses (dtl 295 – 300) palub kaebaja:

1. Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja N.R ja

menetlusdokumendis nimetatud X.X ja Y.Y nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte

avaldada kaebaja isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad

kaebaja üheselt identifitseerida;

2. Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses ja 04.01.2024

Tallinna Ringkonnakohtu määruses Z ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte

avaldada Z registrikoodi, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt

identifitseerida.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ning palub jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja ei nõustu kaebaja esitatud kaebusega järgmistel põhjendustel:

5.1. Vastustaja leiab, et ettekirjutus on õiguspärane ning vastustaja ei ole ka muul viisil

õigusvastaselt tegutsenud. Ehitis ja selle kasutamine peab vastama detailplaneeringule, ehitise

kasutamise otstarbele ja olema kooskõlas katastriüksuse sihtotstarbega ning vastustajal on

õigus seda nõuda.

Vaidlustatud ettekirjutusega kohustati kaebajat viima X kinnistul asuva hoone kasutamine

vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega. Vastustaja jääb ettekirjutuse

õiguspärasuse selgitustes varem esitatud seisukohtade juurde. Õiguspärasest ettekirjutusest ei

saa tekkida RVastS alusel kahju hüvitamise nõude õigust. RVastS § 7 lõige 1 reguleerib

vastutuse aluseid: Isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-

õiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu), võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist,

kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4

ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega.

RVastS ei näe ette, et kahju hüvitamist oleks õigus nõuda õiguspärase tegevuse ja

ettekirjutuse

korral.

Algses kaebuses (18.12.2023), soovis kaebaja ettekirjutuse tühistamist halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 37 lõike 2 punkt 1 alusel. Muudetud kaebusest ei selgu, et avaldaja

enam seda sooviks. Samuti ei taotle kaebaja ettekirjutuse õigusvastaseks tunnistamist HKMS

§ 37 lg 2 p 6 alusel. Muudetud kaebuse kohaselt soovib kaebaja kahju ja saamata jäänud tulu

hüvitamist ning viivist.

5.2. Kaebaja poolt 10.09.2024 esitatud kaebuse muutmise taotluses taotleb kaebaja otsese

varalise kahju summas 864 eurot tasumist. Vastustaja arvates ei ole tegemist kaebaja kahjuga

ja on sellele tähelepanu pööranud ka 17.09.2024 vastuses. Nimelt on Advokaadibüroo

Matteus OÜ esitanud 04.10.2023 arve Z-le, mis on Z poolt 10.10.2023 tasutud.

Samas ettekirjutus nr 9-4/103-12 koostati poolteist kuud hiljem, st 23.11.2023 ja mitte Z-le

vaid kaebajale. 864 euro suurune väidetav kahju on tekkinud ettekirjutuses tegemisest

oluliselt varem. 10.09.2024 kaebuse muutmise taotluse lisa 4 kohaselt on kaebaja ja Z

sõlminud kokkuleppe, et kaebaja maksab selle summa Z-le, kuid see on allkirjastatud

osapoolte poolt alles 06.09.2024//08.09.2024, ehk tagantjärgi ja sisuliselt 11 kuud hiljem ning

väljudes ettevõtte majandusaasta piiridest. Sellised tagantjärgi sõlmitud kokkulepped ei saa

olla tõendiks kohtuasjas.

Pole esitatud tõendeid, et kaebaja oleks selle summa tasunud ja tegelikku kulu kandnud.

Tegemist ei ole vaidlusaluse ettekirjutusega seotud kuluga ega ka käesoleva haldusasjaga

seotud kuluga, samuti ei kvalifitseeru see kulu HKMS § 109 lg 5 alla. Tegemist on Z enda

õigusabi kuludega.

5.3. Vastustaja leiab, et ka saamata jäänud tulu ei ole tõendatud. Kuigi 10.09.2024 muudetud

kaebuse punktis 3.6 rõhutab kaebaja, et puhkemaja oli kaebajale oluline sissetuleku allikas,

siis ei ole ta väidet tõendanud. Puuduvad dokumendid, mis tõendaks kui palju kaebaja

puhkemajaga teenis, st tõendamata on kui palju 2023.a Z kaebajale maksis.

HKMS § 59 lõike 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema väited, kui seadusest ei tulene teisiti, samuti kohtu nõudmisel neid asjaolusid,

mille puhul võib eeldada, et just temal on vastavatele tõenditele juurdepääs. Kui tõendite

esitamine ei ole võimalik, tuleb näidata põhjused, miks neid esitada ei saa, ja teatada, kus

tõendid asuvad või võivad asuda. Kahju ja saamata jäänud tulu tõendamise kohustus on

kaebajal. Vastustaja on tõendite esitamise vajadusele korduvalt tähelepanu pööranud. Antud

juhul ei ole kaebaja veenvalt põhjendanud, miks ta ei saa tõendeid esitada. Kaebaja on

esitanud vaid viited kohtulahendile, mis ei puuduta sarnaseid vaidlusi. Ühelgi juhul ei ole

olnud tegemist olukorraga, kus tulu teenimiseks tegutseb üks isik, aga tulu saab teine.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lõike 3 ja 4 kohaselt oleks kaebajal õigus saamatajäänud tulu

hüvitisele üksnes siis, kui ta tõendab, et õigusvastase ettekirjutuse tõttu oleks saamata jäänud

tulu tõenäoliselt realiseerunud. Antud juhul õigusvastasus ja tulu kaotuse fakt ei ole

tõendatud. Saamata jäänud tulu oleks lihtne tõendada võrdlusmeetodil, st varasemate tulude

põhjal. Muudetud kaebuse punkti 3.12 kohaselt soovitaksegi võrdlust kasutada. Paraku

tõenditest nähtub, et tulu on saanud Y.Y või Z. Z ja kaebaja ei ole samad isikud ning kaebaja

ei ole ka Z kasusaajate ringis. Kaebajal on vaja on tõendada, kuidas ja kui suurt tulu ta

majutusteenusest endale sai. Tõendite olemasolul oleks võimalik andmeid analüüsida ja teha

õigeid järeldusi.

Antud juhul on kaebajal oluline näidata, et saamata jäänud tulu on kaebajal tekkinud ja see on

otseses seoses ettekirjutusega. Samuti on vaja kaebajal tõendada, et kaebuses soovitud

suuruses tulu oli kaebajal võimalik ka reaalselt saada. Nagu eelpool nimetatud ei ole kaebaja

esitanud lepinguid, tehinguid, maksekorralduste, panga väljavõtteid, tulu aruandeid,

deklaratsioone või muid dokumente, mis näitavad, et tulu teenimine oli realistlik ja tõenäoline

enne ettekirjutust. Seega antud juhul puuduvad igasugused tõendeid, mis kinnitaksid, et

nimetatud saamata jäänud tulu oleks kaebaja kindlasti saanud või kindlasti saaks.

Kuigi kaebuse punktis 3.13 väidab kaebaja, et teenitud tuluga seoses ei ole tal kulusid

tekkinud, kuna koristab hoonet ise, siis tundub väga ebausutav, et kaebaja sai 2023.a X

kinnistu hoones majutusteenuse osutamise pealt 100% Z teenindavast müügikäibest. Z on

käibemaksukohuslane ja peab käibedeklaratsioone esitama ja maksma ka käibemaksu.

Tundub ebausutav ka see, et kasumile orienteeritud käibemaksukohuslane Z maksab kogu

müügitulu kaebajale ära ja lisaks tasub omal kulul selle käibemaksu riigile (Maksu- ja

Tolliametile). Majutusteenuse pakkumisega olid tõenäoliselt ka muud kulud näiteks kulud

elektrile, ja on ebaselge, kelle poolt toimus nende kulude tasumine. Samuti on arusaamatu,

kuidas rahad liikusid ühe isiku käest teise kätte. Kaebajal oleks võimalik kahtlused kergesti

ümber lükata, esitades vastavad tõendid.

Kaebaja 2023 saadud tulu ja 2024 saamatajäänud tulu ei saa võrduda Z müügistatistikaga.

Sellest ei ole maha arvatud töötasusid või muid ettevõtte kulusid. Z 2023.a majandusaasta

aruande kohaselt oli Z puhkemaja müügitulu 22647 eurot. OÜ-l võib olla ka mitu puhkemaja,

kuid OÜ-l on olnud ka kulusid. Paraku ei selgu aruandest, kui suured olid kaebaja puhkemaja

tõttu osaühingu kulud ja kui palju müügitulust ning millisel alusel maksti kaebajale. Samuti ei

nähtu majandusaasta aruandest, et äriühingul oleks pikaajalised või lühiajalised kohustused

kaebajale või vastupidi.

Kui kaebaja soovib saamata jäänud tulu hüvitamist, siis peab ta välja tooma konkreetsed

summad, mida ta oleks saanud. Need summad peavad olema põhjendatult arvutatud. Kui

kaebaja sai kinnistu väljarentimisega 2023.a tulu, siis oleks ta pidanud vastavad tõendid

esitama ja tulu ka 2023.a tuludeklaratsioonis kajastama. Z peab raamatupidamiskohuslasena

2023 väljamakseid dokumenteerima ja kaebajal saaks väidetava koostöö või lepingu korral Z

käest ise dokumente küsida ja saadud tõendeid kohtumenetluses esitada.

Esitatavatest tõenditest selguks 2023.a konkreetselt kaebaja teenitud tulu suurus. Tegemist ei

ole selliste dokumentidega, mida oleks kaebajal väidetava koostöö korral keeruline esitada.

Väidetav suuline kokkulepe, ei ole piisav tõend, et tõendada kaebaja poolt tehtud

ettevalmistusi tulu teenimiseks 2024.a. majutusteenuse osutamise kaudu. Puuduvad lepingu

olulised tunnused, sest ei selgu millise osa müügikäibest saab kaebaja endale või kas on

mingisugused kulud, ettevõtlusele, mis maha arvatakse. Osaühingu poolt raha väljamaksmine

ei saa olla nii ebamäärane. Kui ka kaebaja ja Z vahel eksisteerib suuline kokkulepe, siis ei tohi

kokku leppida seaduse rikkumises. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lõike 1

tähenduses on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine.

5.4. Vastustaja tegi kaebajale ettekirjutuse, sest kinnistu kasutusviis oli õigusvastane. Kaebaja

ja Z pidid järgima ka omavahelises kokkuleppes seadusi, muuhulgas ehitusseadustiku,

planeerimisseadust, detailplaneeringut, raamatupidamise seadust, tulumaksuseadust,

käibemaksuseadust, võlaõigusseadust ja paljusid muid õigusakte. Ka 04.01.2024

kohtumääruse 12. punktis on Tallinna Ringkonnakohus leidnud, et „…hoone väljaüürimisega

platvormidel booking.com ja airbnb.com tegeleb mitte kaebaja, vaid äriühing Z. Kaebajale

endale võimaliku kahju tekkimist ei ole taotluses veenvalt põhistatud. Ära näidatud ei ole

potentsiaalselt tekkiva kahju suurust ega väidetud, et sellise tulu saamata jäämine seaks

näiteks ohtu kaebaja igapäevase toimetuleku vms. Seega ei jää kaebaja õigused esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmisel kaitseta.“.

Kuna kaebaja 2023 saadud tulu majutusteenuse osutamise eest ei ole tõendatud, siis ei ole ka

saamata jäänud tulu tõendatud. Vastustaja palub kohtul vajadusel rakendada HKMS § 59

lõiget 3 ja nõuda kaebajalt asjakohaste tõendite esitamist (näiteks esitada 2023

tuludeklaratsioon või pangaväljavõte), mis tõendaks kui suure summa maksis kaebajale Z või

alternatiivselt kaasata tõendite saamiseks Maksu- ja Tolliamet.

5.5. Vastustaja toob välja, et alates 11.01.2024 oli X kinnistu juba müügis, siis sellest võib

järeldada, et kaebaja ei plaaninud 2024.a enam Z vahendusel majutusteenuste osutada, ega

olnud teinud selleks ettevalmistusi. Seega ei saanud tekkida majutusteenuse pakkumata

jätmisest saamatajäänud tulu. Müügikuulutuse aktiveerimine oli otsene ettevalmistus kinnistu

võõrandamiseks.

5.6. Vastustaja arvates on viivise nõue alusetu, sest pole tõendatud kahju tekkimist ega

saamatajäänud tulu, millest lähtuvalt viiviseid arvestada. Tõendamata põhinõudest tulenevalt

ei ole põhjendatud ka viivise nõue. Isegi kui hüpoteetiliselt oleks kahjunõude põhjendatud,

siis ei ole õige viivist arvutada alates 23.11.2023, vaid alates ettekirjutusega kohustatud

täitmise tähtajast ehk alates 05.01.2024.

5.7. Vastustaja märgib, et jääb ka kõigi oma menetluses kirjalikult esitatud (02.01.2024,

29.01.2024, 25.07.2024, 17.09.2024 ja 23.10.2024) esitatud seisukohtade juurde.

5.8. Vastustaja palub jätta kõik menetluskulud kaebaja kanda.

KAASATUD ISIKU SEISUKOHT

6. Kaasatud isiku ülesandeks on tegelda ja ellu viia nii ettevõtluspoliitikat kui vastutada

turismipoliitika eest. Samas kuulub elamumajandus ja ehitus alates 01.07.2023 Vabariigi

Valitsuse seaduse § 61 lg 1 alusel Kliimaministeeriumi valitsemisalasse. Seoses kaebusega

selgitab kaasatud isik järgmist:

6.1. Majutusteenuse osutamist reguleerib turismiseadus (TurS) ja täpsemad nõuded

majutusteenuse osutamisele majutusettevõtte liigiti majutusteenuse kasutaja mugavuse ja

ohutuse eesmärgil on TurS § 19 lõike 3 alusel kehtestatud ettevõtlus- ja

infotehnoloogiaministri 21.04.2021 määrusega nr 17 „Majutusteenuse osutamise nõuded“

(määrus nr 17) .

6. 2.

TurS reguleerimisalasse jäävad majutusteenuse osutamise nõuded, mis kehtivad

teenuse osutajale, st nõuded ei ole adresseeritud teenuse osutamiseks kasutatavate

hoonete/kinnistute omanikele (kes ei pruugi ise olla teenuseosutaja) ega käsitleta seega ka

nimetatud hoonete/kinnistute valdamise õiguslikke aluseid. Teenuseosutaja peab ise

arvestama sellega, et tema tegevusele (sh kasutatavatele hoonetele, maa-alale) kehtivad lisaks

TurS-s sätestatud nõuetele ka muud õigusaktid ja teenuseosutaja peab tagama oma tegevuse

kõikidele asjakohastele nõuetele vastavuse. Sealhulgas peavad majutusettevõtte ehitis ja

ruumid vastama ehitusseadustiku ja selle alusel kehtestatud asjakohastele nõuetele, sõltumata

asjaolust, kas omand kuulub teenuseosutajale või mitte. Seda on selgitatud ka määruse nr 17

seletuskirjas: „Kuna ehituslikud nõuded on kehtestatud teistes valdkondlikes õigusaktides

(eelkõige ehitusseadustik) ja kehtivad ühtviisi ka majutusettevõtte ehitisele, siis [käesolevas]

määruses neile uuesti ei viidata [….]. Majutusettevõtte ehitis ja ruumid peavad vastama

ehitusseadustiku ja selle alusel kehtestatud asjakohastele nõuetele“ . Seega ehitisega seotud

regulatsioonid sisalduvad juba ehitusvaldkonna õigusaktides, mis kehtivad a priori ning TurS

fookuses on turismispetsiifilised nõuded teenuse osutamisele. Kohtumenetluse materjalide

kohaselt on teenuse osutajaks Z, mitte kaebaja. Kaebaja kinnituse kohaselt on kolmanda isiku

näol tegemist lähikondsele kuuluva ettevõttega ning kokkulepped kolmanda isikuga on tehtud

suuliselt .

6.3.

TurS § 17 lõigete 1 ja 2 koosmõjus loetakse majutusteenuseks ettevõtja poolt tema

majandus- või kutsetegevuse korras ajutise ööbimisvõimaluse pakkumist. Majutusteenus on

turismiteenus, mis ei kanna eesmärki tagada elukoht, vaid on mõeldud sise- ja

väliskülastajatele ajutise ööbimisvõimaluse pakkumiseks puhkuse-, tööreisi vms otstarbel,

mida tihti pakutakse näiteks päeva, nädala või kuu baasil. Teenuse ajutisuse sissetoomine

aitab majutusteenust selgemini eristada eluruumi üürilepingutest. Ehkki võlaõiguslikult on

majutusteenuse osutamisel tegemist üürilepinguga, ei kohaldu sellele eluruumi üürilepingute

erireeglid. VÕS § 272 lõike 4 punktis 1 on sätestatud, et elu- ja äriruumide üürimise kohta

sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide

üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks

sõlmitud üürilepingutele. Kahe seaduse koosmõjus loetakse kuni kolm kuud kestvat majutust

lühiajaliseks ehk ajutiseks, mille eesmärk ei ole pakkuda elukohta . Majutusteenuse osutamine

ei eelda majandustegevuse teate esitamist ega loa taotlemist, vaid ettevõtjal on kohustus täita

vastavale tegevusele esitatud nõudeid.

6.4.

Majandustegevuse tähendust on TurS seletuskirjas selgitatud kui iseseisvalt

teostatavat, tulu saamise eesmärgiga ja püsivat tegevust, mis ei ole seadusest tulenevalt

keelatud. See tähendab, et juhuslikku laadi tasulise majutamise võimaldamist, kui see ei toimu

ettevõtja poolt tema püsiva majandus- või kutsetegevuse raames, ei loeta majutusteenuseks .

Näiteks kui teenust osutab eraisik, kes pakub teenust aeg-ajalt (st vähetähtsa ja kõrvalisena,

tegevus on ajutine), on tegemist tarbijate omavahelise kokkuleppe alusel pakutava teenusega,

millele turismiseaduse nõuded ei kohaldu.

6.5.

Hinnangu, kas tegemist on majandustegevusega, saab anda juhtumipõhiselt. Täpsemalt

on majandustegevuse olemasolu hindamise komponente selgitatud ka majandustegevuse

seadustiku üldosa seaduse, mis on asjakohane ka TurS kontekstis, seletuskirjas. Selle järgi on

iseseisev tegevus, mida teostatakse enda nimel ning vastutusel. Tulu saamisele suunatus on

iga majandustegevuse kaudu saadav või taotletav majanduslik eelis. Püsivus on

määratlemata õigusmõistena majandustegevuse mõiste see osa, mille kohaselt eeldab

majandustegevus teatud plaanipärasust või tegevuskava olemasolu. Püsiv on tegevus, kui

seda teostatakse vastavalt plaanile katkestamata või korratakse või kui isikul on püsiva

teostamise tahe. Püsiv tegevus võib seejuures tähendada ka teatud intervalliga korratavaid

tehinguid või hooajalist majandustegevust. Turism on klimaatilistest tingimustest tulenevalt

hooajaline majandusvaldkond ja majutustegevuse hooajalisus seega tavapärane (suurim on

nõudlus suveperioodil). Seetõttu hooajaline tegevus, kui see on regulaarne, nt teostatakse

mitme aasta vältel, ei saa olla ajutine. Menetluse materjalidest nähtub, et teenuseosutaja on

tegutsenud Booking.com ja AirBnb platvormidel mitme aasta vältel regulaarselt. Eeltoodust

tulenevalt vastab teenuseosutaja tegevus kaasatud haldusorgani hinnangul majandustegevuse

tunnustele, millele täiendavalt viitab ka asjaolu, et teenust osutatakse äriühingu kaudu.

6.6.

TurS-i muutmise käigus aastal 2020 arutati ka majutusteenuse osutamise

õigusraamistiku ajakohastamise vajadust seoses jagamismajanduse (teenuse pakkumine

majutusplatvormidel nagu AirBnb ja Booking.com jt) kiire kasvu ja uute ärimudelite

levikuga. Kokkuvõttes osutus valituks lahendus mitte luua jagamismajandusele

eriregulatsiooni, vaid lähtuti põhimõttest, et reeglid kehtivad ühtviisi kõikidele ettevõtjatele

sõltumata teenuse pakkumise viisist, kas seda tehakse platvormi vahendusel või mitte, samuti

peeti oluliseks lihtsustada ettevõtluskeskkonda ühtviisi kõikidele majutusteenuse osutajatele.

Kuigi osadel puhkudel võib teenuse osutamisega kaasneda ka negatiivseid mõjusid (nt

peotegevuse müra, võõraste isikute viibimine korterelamus või kinnistul), siis nende

lahendamiseks ja ühiselureeglitest kinnipidamise jõustamiseks on olemas teised meetmed (nt

asjaõigusseaduses, korteriomandi- ja -ühistuseaduses, korrakaitseseaduses) . Samuti on

kehtivate maakasutus- ja planeeringureeglite eesmärgiks tagada ühiskondlike huvide kaitse

maa- ja ehitiste kasutamisega seoses. Käesoleva menetluse raames viidatud naabrite

rahulolematus ja esitatud etteheited (kaebuse lisa 3) ei ole seotud TurS-i nõuetega teenuse

osutamisele, vaid naabreid häirib elamumaal toimuv püsiv äritegevus ja sellega kaasnevad

häiringud. Seega leiab kaasatud haldusorgan, et vaidluse esemeks ei ole TurS-i nõuete

täitmise hindamine, vaid küsimus taandub kaebaja tegevuse õiguspärasusele lähtuvalt

ehitusseadustikust ja kehtestatud detailplaneeringust.

6.7.

TurS §-s 19 sätestatakse põhimõte, mille kohaselt majutusteenuse osutajal peavad

olema teenuse osutamiseks sobivad, ohutud ja turvalised hooned, ruumid, sisustus ja maa-ala.

Tarbijale osutatava teenuse ohutuse üldine nõue sisaldub ka tarbijakaitseseaduse § 9 lõikes 1,

mille kohaselt peab teenus vastama kehtestatud nõuetele, olema sihipärasel kasutamisel ohutu

tarbija elule, tervisele ja varale ning selliste omadustega, mida tarbija tavaliselt õigustatult

eeldab. Lisaks sätestatakse rahvatervise seaduse § 4 punktis 10, et teenuste osutamine

majutusasutustes ei tohi kahjustada tervist. TurS § 19 lõikes 2 sätestatakse, et majutusteenuse

osutaja tagab majutusettevõtte liigi eripära arvestavad majutus- ja puhkevõimalused ning

piisavad hügieenitingimused.

6.8.

Turu korrastamise eesmärgil, aga ka selleks, et anda klientidele asjakohast teavet

pakutava majutusteenuse kohta ning tagada teenuse ohutus, on TurS §-s 18 sätestatud

majutusettevõtete liigid ning igale liigile oma nõuded. Majutusettevõtte liigi määratleb

majutusteenust osutav ettevõtja, lähtudes majutusettevõtte liigi kirjeldusest ning sellist liiki

majutusettevõttele esitatud nõuetest. Majutusettevõtete põhiliste liikide määratlemisel on

lähtutud rahvusvaheliselt väljakujunenud liigitusest, milleks on hotell, motell, külalistemaja,

hostel, puhkeküla ja -laager, puhkemaja, külaliskorter ja kodumajutus. Neid liigi määratlusi

saab majutusettevõtte puhul kasutada vaid tingimusel, et majutusettevõte vastab seda liiki

majutusettevõttele esitatavatele nõuetele (TurS § 18 lg 10).

6.9.

Puhkemaja on majutusettevõte, kus majutushoone antakse tervikuna majutusteenuse

kasutaja kasutusse (TurS § 18 lg 7). Erinevalt puhkemajast on nt külaliskorteri (§ 18 lg 8)

olemuslikuks tunnuseks, et teenuseosutaja rendib korteri külastajale tervikuna välja;

kodumajutust (§ 18 lg 9) eristab puhkemajast peaasjalikult see, et teenusepakkuja elukohaks

(kodus) olevas talus, hoones või korteris asuvas teenuseosutamise kohas üüritakse külastajale

välja vaba(d) tuba (toad), korrus või muu osa hoonest või korterist. Vahetegu

majutusettevõtete erinevate liikide vahel on oluline, kuna neile kehtivad erinevad nõuded nii

TurS-i kohaselt majutusteenuse osutamisel kui ka teatud erisused tulenevad ehitusõigusest.

Kuivõrd olemuslikult saab kodumajutust ja külaliskorteri teenust osutuda peamiselt inimeste

kodudeks mõeldud pindadel, siis arvestatakse sellega ka ehitise kasutamise otstarvete loetelus

– nii on ehitusseadustiku alusel antud võimalus kodumajutuse ja külaliskorteri teenuse

osutamiseks ka teatud juhtudel elamuotstarbelistel pindadel, samas kui puhkemajale sellist

erisust ei ole (Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise kasutamise

otstarvete loetelu“, § 1 lg 4). Antud selgitus ja vahetegu on vajalikud, kuna ka käesoleva

menetluse raames on kasutatud osutatava majutusteenuse kirjeldamise osas erinevaid väiteid –

kui vaidlustatud ettekirjutuses (kaebuse lisa 11) ja kaebaja vastuses ettekirjutusele (kaebuse

lisa 9) käsitletakse puhkemaja teenuse osutamist, siis kaebuse lisas 8 viitab kaebaja esindaja,

et tegemist on „kodumajutuse/külaliskorteriga“. Näiteks viitab kaebaja esindaja selles e-

kirjavahetuses: „Kasutame kinnistu maast ainult ca 10% kodumajutus/külaliskorter teenuse

pakkumiseks ja 90 % kinnistust on kasutusele võtmata“.

6.10.

Teenuseosutaja 2022. aasta majandusaasta aruandes (peatükis Müügitulu jaotus

tegevusalade lõikes) ning avalikkusele suunatud pakkumistes kasutab teenuseosutaja

puhkemaja määratlust. Booking.com portaalis (X Modern Cabin) oleva pakkumise juures on

selge viide puhkemajale , AirBnb portaalis selge viide puudub, kuid on tuletatav („X

kaasaegne majake“, X Modern Cabin) pakkumise kirjeldusest ja lisatud piltidest („Kogu

lihtne majake asukohas X, Eesti“). Puhkemaja määratluse kasutamisega võtab ettevõtja

kohustuse ja vastutuse, et ta täidab puhkemajale esitatud nõuded. Täpsemalt vastavuse TurS

§-des 18-24 ja määruse nr 17 peatükis 1 (Majutusteenuse osutamise üldnõuded, §-d 1-9)

toodud ja puhkemaja liigispetsiifilistele nõuetele §-s 15. Puhkemaja liigispetsiifiliseks

nõudeks viidatud määruse nr 17 § 15 kohaselt on majutusruumi ja toidu valmistamise

võimaluse, vastavalt sisustatud köögi, einetamiseks ja puhkamiseks mõeldud ala ning

pesemis- ja tualettruumi olemasolu. Samuti peavad olema majutusruumis voodipesu ja

rätikute olemasolu või nende laenutamise võimalus. Kaasatud haldusorgan ei saa anda

hinnanguid puhkemaja vastavusele TurS-is ja määruses nr 17 toodud nõuetele, kuna hinnangu

andmine eeldaks järelevalvemenetluse raames hindamist.

6. 11. Järelevalvet majutusteenuse osutamise üle teostavad vastavalt oma pädevusele TurS §-

s 30 nimetatud asutused: Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet (üldpädevus),

Terviseamet (terviseohutuse nõuded), Päästeamet (tuleohutuse nõuded), Politsei- ja

Piirivalveamet (majutusteenuse kasutaja registreerimise nõue) ja kohalikud omavalitsused

(oma haldusterritooriumil tegutsevate ettevõtete osas, aga välja arvatud PPA, Päästeameti ja

Terviseameti pädevusse jäävates küsimustes).

6.12.

Kaebaja märgib kaebuse punktis 2.3 justkui kaasatud haldusorgani esindaja on asja

kommenteerides leidnud, et sihtotstarbeline on oma kodu välja rentida nii lühiajaliselt kui ka

pikaajaliselt. Kaasatud haldusorgan juhib tähelepanu asekantsleri sõnastusele, mille kohaselt

on juttu oma kodu välja rentimisest ja selle sihtotstarbelisest kasutamisest. Samuti on oluline

toonitada, et asekantsler ei lähtunud intervjuud andes käesoleva kaebuse faktilistest

asjaoludest, mistõttu on kaebaja teinud kaasatud haldusorgani esindaja kommentaarist

ennatlikud järeldused.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud korralduses toodut, asjakohaseid õigusnorme,

poolte kirjalikke ja suulisi seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende

vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma

seisukohta alljärgnevalt.

8. Kohus leiab, et käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjaolud:

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja oli vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal X kinnistu

(kinnistu nr XXX, katastritunnus XXX) omanik. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja pani talle

kuuluva X kinnistu (koos sellel asuva suvilaga avalikult müüki 11.01.2024 ja kinnistu

müügitehing toimus 21.08.2024 sõlmitud võlaõiguslepingu alusel (asjaõiguslik kanne

30.08.2024 - dtl 245).

Sisulist vaidlust ei ole selles, et kaebaja üüris suvila välja lepingu alusel Z-ga ja mille

15.07.2022 kirjaliku versiooni esitas kaebaja kohtule 25.05.2025 ja mida kaebaja väitel on

suuliselt täiendatud rentimisest saadava tulu maksmise osas (dtl 393 ja 398 p 3.2).

Vaidlust ei ole selles, et Padise Vallavolikogu 23.11.2016 otsuse nr 205 “Detailplaneeringu

kehtestamine” alusel kehtestatud X ja Y kinnistute kehtiva detailplaneeringuga on X

katastriüksuse sihtotstarbeks määratud 100% elamumaa. Detailplaneeringust ei tulene X

kinnistule muid sihtotstarbeid. Vaidlust ei ole, et ka 2002 aastal kehtestatud Padise valla

üldplaneeringu kohaselt on vaidlusaluse X kinnistu puhul tegemist elamumaa juhtotstarbega

maa-alaga. Lisaks näeb ette võimaluse arvestada elamumaal kõrvalsihtotstarve kuni 25%

ulatuses ärimaaks tingimusel, et see ei riku naabrusõigusi. Vaidlust ei ole, et X kinnistu suhtes

kehtestatud detailplaneeringus sellele kõrvalsihtotstarvet „ärimaa“ määratud ei ole.

9. Kahju hüvitamise kaebuste puhul tuleb kohtul RVastS § 7 lg 1 tulenevalt kõigepealt

tuvastada avaliku võimu kandja õigusvastane tegu avalikõiguslikus suhtes.

Käesoleval juhul on kaebaja hinnangul selleks Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023

ettekirjutus nr 9-4/103-12. Kaebaja leiab, et nimetatud haldusakt on õigusvastane seetõttu, et

a) ettekirjutuse õiguslik alus on konkretiseerimata (KorS § 28 lg 1);

b) suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana

kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5);

c) ettekirjutus on ebaproportsionaalne (KorS § 7);

d) riikliku järelevalve käigus on kaebajat eksitatud tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas

(kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne

talumiskohustus järelevalvemenetluses).

Vastustaja vaidleb nendele seisukohtadele vastu ja leiab, et ettekirjutus on õiguspärane ning

ainuüksi seetõttu tuleb jätta kahju hüvitamise taotlus rahuldamata.

10. Kohus, uurinud käesoleva vaidlusega seotud asjaolusid, leiab, et kõigepealt ei saa

nõustuda kaebaja seisukohaga, et ettekirjutuses puudub selle tegemise õiguslik alus. Kohus

märgib, et vastustaja on oma 21.09.20224 vastuses kaebusele punktis 2.2. õigustatult välja

toonud, et „ Ettekirjutuses on toodud õigusliku alusena arvukalt seadusesätteid:

ehitusseadustik (EhS) §-des 130 lg 2 p 5, § 133, planeerimisseadus (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg

1 p 3 ja 5; maakatastriseadus (MaaKatS) § 18 ja 18¹ lg 2 p 5; turismiseadus (TurS) § 17 lg 2

ja § 18 lg 1 ja lg 7.“.

Kohus leiab, et juba asjaolu, et kaebaja ise leiab, et haldusakti üheks õigusvastasuse põhjuseks

on see, et suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne

suvilana kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5),

näitab selgelt, et kaebaja on väga hästi aru saanud, milliste õigusaktide sätete rikkumist talle

otseselt ette heidetakse ning seega on tema väited õigusliku aluse puudumisest või

ebakonkreetsusest põhjendamatud. Samuti tuleneb EhS § 130 lg 2 p 5 kohaliku omavalitsuse

õigus teostada riiklikku järelevalvet ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle kasutamise

nõuetele vastavuse kontrollimiseks.

Kohus leiab, et vastustaja on vaidlusaluses ettekirjutuses asjakohaselt välja toonud, et

detailplaneering reguleerib kinnistu kasutusõigust ja selle alusel võib seada kinnisomandile

(kinnisasja kasutamisele) kitsendusi. Kitsenduste seadmise õiguse detailplaneeringuga annab

PlanS § 124 lg 3. Vastustaja on õigesti järeldanud, et vastavalt X ja Y kinnistute

detailplaneeringule ei ole elamumaa sihtotstarbega maal lubatud ärilisel otstarbel

majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv

majandustegevus (vt PlanS § 6 p 7 koosmõjus § 126 lg 1 p 3 ja 5; MaaKatS § 18 ja 18 1 lg 2 p

5; TurS § 17 lg 2 ja § 18 lg 1 ja lg 7).

11. Kohus leiab, et käesoleva vaidluse sisuliselt keskne küsimus on „Kas kaebaja kinnistu ja

sellel asuva suvila (suvemaja) lühiajaline väljarentimine käesoleval juhul tuvastatud moel

(seda teeb kaebajaga sõlmitud lepingu alusel Z) ja asjaoludel rikub kinnistu suhtes

detailplaneeringuga seatud sihtotstarvet või mitte?“.

Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistu suhtes kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistu

sihtotstarbena 100% elamumaa. Vaidlust ei ole ka selles, et X kinnistul asub vastavalt

ehitisregistri andmetele 25,1 m2 ehitise aluse pinnaga 4,8 m kõrgune suvemaja (ehitise kood

XXX). Seda suvemaja rentiski puhkemaja nime all ettekirjutuse tegemise ajal välja kaebajaga

sõlmitud lepingu alusel Z.

Kohus leiab, et käesoleva asja materjalidest ja ka ettekirjutuses toodust nähtub selgelt, et

kaebajale kuuluval kinnistul, mille sihtotstarbeks on kehtiva detailplaneeringu kohaselt 100%

elamumaa, osutati Z poolt majandustegevusena püsivalt alates 2022 augustist kuni

ettekirjutuse andmiseni majutusteenust läbi booking.com ja airbnb.com platvormide ja renditi

puhkemaja nimetuse all (vt näiteks ettekirjutust dtl 95 foto nr 6) lühiajaliselt välja ametlikult

suvemajana registreeritud ehitist (ehitise kood XXX). Majandus- ja taristuministri 02.06.2015

määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ järgi on ehitisregistrisse kantud suvila

puhul tegemist elamu kategooriasse kuuluva ehitisega, mille kood on X (Suvila, aiamaja).

Selle üle sisulist vaidlust ei ole.

12. Sisuline vaidlus on käesolevas asjas küsimuses, kas selle hoone kasutamine ettekirjutuse

tegemise ajal oli või ei olnud kooskõlas ehitise kasutuse sihtotstarbega ja ka kehtiva

detailplaneeringuga.

Kohus leiab asjas kogutud tõendite analüüsi ja hindamise järel kokkuvõtvalt, et vastustaja on

ettekirjutuses korrektselt leidnud, et ehitisregistrisse kantud hoone vastab küll

detailplaneeringus kinnistu hoonestamise ettenähtud nõuetele, kuid selle kasutus ettekirjutuse

tegemise ajal ei olnud kooskõlas ei ehitise ega kinnistu kasutuse lubatud otstarbega ehk

kehtiva detailplaneeringuga määratud maakasutuse sihtotstarbega.

Kohus leiab, et vastustaja on oma ettekirjutuses õigesti tuvastanud ja piisavalt põhjendanud,

miks ta leiab, et hoone kasutamine on vastuolus seadusega ja kehtiva detailplaneeringuga.

Vastustaja on põhjendanud ja viidates õigesti maakatastriseaduse § 181 lg 1 ja lg 2 punktidele

5 ja 10 välja toonud elamumaa ja ärimaa lubatud kasutamise erisused ning selgitanud, et

tulenevat turismiseaduses § 18 ja MaaKatS § 181 lg 2 on hoone kasutamisel puhkemajana

nõutud ärimaa sihtotstarve. Lisaks ärimaa sihtotstarbe nõudele peab puhkemaja olema

ehitisregistrisse kantud mitteelamuna, mis kuulub Majandus- ja taristuministri 02.06.2015

määrusega nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ mitteelamu kategooriasse,

viiekohalise koodiga 12129 muu lühiajalise majutuse hoone. Vaidlust ei ole, et käesoleval

juhul see nii ei ole. Kohus lisab siinkohal, et vastavalt detailplaneeringule sellise

kasutusotstarbega ehitist kaebaja krundile ehitada ja ehitusregistrisse kanda ei oleks saanud,

kuna krundi sihtotstarve on elamumaa, mitte ärimaa (isegi mitte osaliselt).

13. Asjas arvamuse andmiseks kaasatud organ on selgitanud, et TurS § 17 lõigete 1 ja 2

koosmõjus loetakse majutusteenuseks ettevõtja poolt tema majandus- või kutsetegevuse

korras ajutise ööbimisvõimaluse pakkumist. Majutusteenus on turismiteenus, mis ei kanna

eesmärki tagada elukoht, vaid on mõeldud sise- ja väliskülastajatele ajutise ööbimisvõimaluse

pakkumiseks puhkuse-, tööreisi vms otstarbel, mida tihti pakutakse näiteks päeva, nädala või

kuu baasil. Samuti on kaasatud isik oma 29.01.2024 seisukohas kaebusele punktis 3

selgitanud, et „Ehkki võlaõiguslikult on majutusteenuse osutamisel tegemist üürilepinguga, ei

kohaldu sellele eluruumi üürilepingute erireeglid. VÕS § 272 lõike 4 punktis 1 on sätestatud,

et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning

puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude

ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele. Kahe seaduse koosmõjus

käsitletakse kuni kolm kuud kestvat majutust lühiajaliseks ehk ajutiseks, mille eesmärk ei ole

pakkuda elukohta. Majutusteenuse osutamine ei eelda majandustegevuse teate esitamist ega

loa taotlemist, vaid ettevõtjal on kohustus täita vastavale tegevusele esitatud nõudeid.“.

Kohus nõustub nende seisukohtadega.

Kohus leiab, et vastustaja on käesoleval juhul õigesti tuvastanud, et Z tegevus kaebaja

kinnistul asuva suvila kasutamisel puhkemajana väljarentimiseks on majandustegevus

(äritegevus) ja sellisena vastuolus kinnistule detailplaneeringuga seatud elamumaa

sihtotstarbega.

14. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tegemist ei külaliskorteri ega ka

kodumajutuse teenuse pakkumisega, sest kõigepealt ei ole majutusteenusena selle kasutajale

välja üüritav hoone korter, et pakutavat teenust saaks käsitleda külaliskorteri teenusena.

Teiseks ei ole tegemist ka kodumajutuse teenuse pakkumisega, mis eeldab teenusepakkumise

kohas külastajatele teenusepakkuja elukoha (kodu) vabade tubade või hooneosade välja

üürimist. Käesoleval juhul on need tingimused selgelt täitmata ja ka oma vastuses

ettekirjutusele on kaebaja ise käsitlenud teenust puhkemaja lühiajalise väljarentimise teenuse

osutamisena, mitte külaliskorteri või kodumajutuse teenusena. Arvestades suvila endaga

seotut (välja üüritakse terve maja, mitte selle osa) ja ettekirjutuses selle väljaüürimisega

seoses välja toodud asjaolusid - eelkõige seda, et avalikkusele suunatud pakkumistes kasutab

teenuseosutaja ise puhkemaja määratlust ja välja renditakse korraga terve maja - ei ole kohtul

võimalik jõuda mingile muule järeldusele, kui et kaebaja lepingupartner osutab käesoleval

juhul puhkemaja põhist majutus(turismi)teenust, mis on vastuolus maakasutuse sihtotstarbega,

milleks on 100% elamumaa.

Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tegemist ka juhusliku ning ajutise tegevusega, sest

kaebaja on sõlminud selle osutamiseks tähtajatu lepingu ja kuni ettekirjutuse tegemiseni

osutas kaebaja lepingupartneriks olev äriühing seda teenust püsivalt. Asjaolu, et kaebaja ja

tema pereliikmed kasutasid suvemaja vahepeal ka enda otstarbeks, ei muuda teenust

juhuslikuks – kohus on tuvastanud, et tegemist oli algusest peale püsivalt planeeritud

äritegevusega. Seda kinnitavad muuhulgas ka suvemaja väljarentimiseks sõlmitud leping ja

selle väidetavad suulised lisad (vt. kaebaja selgitusi 21.05.2025 vastuses kohtu küsimustele),

millest nähtub üheselt, et väljarentimise eesmärk äriühingule oli suvemaja püsiv

väljarentimine tasu eest ja sellelt tulu teenimine. Asjaolu, et tegemist oli püsiva

majandustegevusest tulu saamise sooviga näitab kõige ilmekamalt kaebaja kasuks lepingus

sätestatud õigus saada vähemalt tema suvemaja ostmiseks ja püstitamiseks võetud pangalaenu

igakuiste maksete ulatuses (ligikaudu 1000 eurot) tasu. Vastava pangalaenu tagasimaksed olid

nähtuvalt selle võtmisel sõlmitud lepingule kavandatud kestma igakuiselt kuni 15.03.2042.

Kohus märgib, et kuigi lepingu kohaselt olid selle summa tegelikeks maksjateks kaebajale

Y.Y ja X.X, nähtub kaebaja 21.05.2025 vastuse punktist kohtumäärusele, et lisaks nendele

maksetele läks kogu väljarentimisest teenitav tulu (ka pangalaenu ületavas osas) kaebajale

(vastuse p 3.4.), mistõttu ei ole kahtlust, et leping ei olnud sõlmitud ühekordset või juhuslikku

tegevust silmas pidades.

15. Detailplaneering reguleerib maa kasutusõigust ja seab samaaegselt maa sihtotstarbest

tulenevad kinnisasja kasutamise kitsendused. Samuti peab see olema kooskõlas

kõrgemalseisvate planeeringutega. Elamumaa sihtotstarbega maal ei ole lubatud ärilisel

otstarbel majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv

tegevus. Järelikult omab asja lahendamise seisukohast tähendust nii asjaolu, et Z-l ei ole

käesoleval juhul lubatud ärilisel eesmärgil majandustegevusena puhkemaja välja rentimine

ehk see on vastuolus ehitusseadustiku ja kehtestatud detailplaneeringuga nagu on leidnud

ettekirjutuses ka vastustaja.

16. Kokkuvõtvalt leiab kohus sarnaselt vastustajaga, et kinnistul asuva hoone (suvemaja)

kasutusviis puhkemajana äriteenuse osutamisel ei ole kooskõlas planeeringus ettenähtud

maakasutuse sihtotstarbega, milleks on „Elamumaa“. Seadusest tuleneb omaniku kohustus on

tagada ehitise vastavus seadustele, kaasa arvatud ehitise sihipärane kasutamine ja kasutamise

vastavus detailplaneeringuga sätestatud sihtotstarbele. Kohus leiab, et käesoleval juhul oli

kaebaja poolt sõlmitud lepingu alusel Z poolt teostatav püsiv äritegevus, mille sisuks oli

puhkemaja majutusteenuse pakkumine klientidele, vastuolus seadusega. Vastustaja on selle

asjaolu õigesti tuvastanud ning teinud õiguspäraselt kaebajale oma järelevalvevolituste piires

ettekirjutuse viia hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega.

Kohus selgitab täiendavalt, et ettekirjutuse õigusvastasust ei too kaasa kaebaja poolt välja

toodud asjaolud, et vastustaja on jätnud arvesse võtmata, et kaebaja ei kasuta ise kinnistut

äriliselt otstarbel ning teiseks, et ehitist (ja kinnistut) üüritakse välja vaid teatud aja aastast

ning ülejäänud aja on suvila kaebaja ja tema lähikondsete kasutuses. Vaidlust ei ole selles, et

kaebaja on kinnistu omanikuks. Seega vastutab kaebaja kinnistul toimuva eest sh selle

sihtotstarbelise kasutamise eest igal ajahetkel ehk teisisõnu ka ajal, kui ta võimaldab Z-l

kinnistut lühiajaliselt välja rentida.

Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et ei nõustu kaebajaga ka selles, et kuivõrd ettekirjutuses

puuduvad igasugused viited väidetava puhkemaja kasutamise nõuete rikkumise kohta, siis on

ettekirjutus õigusvastane. Kohus selgitab, et kaebajale ei ole tehtud ettekirjutust mitte

puhkemaja kasumise nõuete rikkumise tõttu (kaebaja viitas EhS § 11), vaid seetõttu, et

kaebaja kasutab/võimaldab kasutada kinnistut ja seal asuvat ehitist (suvilat) vastuolus selle

sihtotstarbele, milleks on elamumaa, mitte ärimaa. Olukorras, kus kohus on tuvastanud, et

kinnistul ja seal asuvas ehitises tegeletakse püsivalt äritegevusega (puhkemaja kaudu

majutusteenuse pakkumine) ning kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa, oli vastustajal

õiguslik alus ettekirjutuse tegemiseks. Kui ehitist ei kasutata vastavalt selle otstarbele, on

kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik riikliku järelevalve menetluses sellele reageerida

(EhS § 130 lg 2 p 5). Käesoleval juhul ongi vastustaja seda teinud ning koostanud

vaidlusaluse ettekirjutuse.

17. Kohus leiab, et põhjendamatu on ka kaebaja väide, et ettekirjutus on ebaproportsionaalne

tulenevalt kaebaja äritegevuse vähesest mõjust naabritele.

Kohus ei nõustu siinkohal kaebajaga, sest järelevalve teostamine ei ole seostatav mitte

järelevalvemenetluse objekti mõjude suurusega või äritegevuse kestvuse ja proportsiooniga,

vaid võimaliku õigusrikkumise olemasoluga. Kohus ei nõustu ka sellega, et

järelevalvemenetluse algatamiseks polnud põhjust, sest kaebaja poolt oma kinnisasjal

võimaldatud äritegevuse mõjud olid kaebaja arvates sisuliselt olematud ja tema peab taluma

sarnaseid naaberkinnisasjalt tulevaid mõjusid.

Kohus märgib, et järelevalvemenetlus algatati just seetõttu, et kaebaja võimaldatud

ebaseaduslikust tegevusest (see oli võimalik ainult tänu sellele, et kaebaja andis talle kuuluva

suvila lühiajaliseks väljarentimiseks) koos selle negatiivsete mõjude kirjeldusega, oli

vastustajale teatanud kaebaja kinnistu naaberkinnisasja omanik ja palunud see lõpetada.

Kohus leiab, et ainult naaberkinnisasja omanik ise teab milliseid mõjutusi kaebaja kinnistu

kasutamine puhkemajana temale põhjustas ja kuidas tema neid tajus. Kohtule jääb

arusaamatuks, milles seisneb käesoleval juhul vastustaja tegevuse ebaproportsionaalsus.

Vastustaja ei algatanud menetlust, mis viis käesoleval juhul kaebaja õigusvastase tegevuse

tuvastamiseni ja selle lõpetamise ettekirjutuse tegemiseni, mitte omal initsiatiivil, vaid

lähtudes talle esitatud konkreetsest teabest ja vastustaja tegevusest mõjutatud isiku taotlusest,

mida ta oli haldusorganina oma ülesannete täitmiseks kohustatud kontrollima. Kohus leiab, et

selline tegevus oli igati proportsionaalne.

Kohus leiab, et asjakohatud on kaebaja väited, et tema tegevusest põhjustatud „häiringutel“

naaberkinnisasja omanikule pole mingit õiguslikku põhjendust ja järelevalvemenetluse käigus

ei ole tuvastatud mingeid häiringuid, mis oleks spetsiifiliselt seotud sellega, et vaidluse all

olevat ehitist renditakse ajutiselt välja. Kohus märgib, et juba asjaolu, et aastas renditi kaebaja

kinnistul asuvat suvilat välja ca 150 päeval tähendab, et sellel käis oluliselt rohkem isikuid ja

enamasti võõraid isikuid, kui seda oleks olnud ilma vastava majutusteenuse osutamiseta. Juba

ainuüksi see asjaolu eristab ärimaa sihtotstarbekohast kasutamist tavalisest elamumaa

kasutamisest pikaajalise elukohana näiteks vastava lepingu alusel. Kohtul puudub igasugune

kahtlus, et elamumaa puhul eeldatakse ka naabrite suhtelist püsivust ja sellise sihtotstarbe

sätestamine detailplaneeringus tähendab saavutatud ja avalikult fikseeritud kokkulepet, et

vastavat maad ja kinnistut kasutatakse püsivaks elamiseks eelkõige pikema aja jooksul, mitte

majutusteenusena mõneks päevaks pidevalt vahetuvate kasutajatega. Kui selline ühiskondlik

lepe on sõlmitud vastava detailplaneeringu kehtestamisega, siis on vastustajal talle seadusega

antud pädevuse raames õigus rakendada ka vajalikke meetmeid selle täitmise tagamiseks.

Kohus märgib ära ka asjaolu, et kuigi ettekirjutuses ei ole täitmise tagamiseks määratud

sunniraha suurust (3000 eurot) eraldi põhjendatud, kuid leiab, et arvestades füüsilisele isikule

määratava sunniraha ülempiiri (6400 eurot), jääb määratud sunniraha alla poole

maksimaalsest suurusest. Teiseks ei saa kohuks määratud sunniraha suurust

ebaproportsionaalseks pidada ka arvestades, et igakuine kaebajale lepingujärgne ülekantav

makse laenu tasumiseks oli ca 1000 eurot. Seetõttu on põhjendatud, et sunniraha on sellest

suurem, sest vastasel juhul ei saa see täita majanduslikku eesmärki ja mõjutada efektiivselt

kaebajat ettekirjutust täitma. Kolmandaks leiab kohus siinkohal, et ettekirjutusest nähtuvalt

rakendub sunniraha ainult juhul, kui ettekirjutust ei täideta. Käesoleval juhul oli ettekirjutuse

täitmine sõltuvuses ainult kaebaja tahtest ehk tal on ainult enda tahtest sõltuv võimalus

vastavat sunniraha mitte maksta. Samuti ei nõua ettekirjutuse täitmine käesoleval juhul

kaebajalt mingit eraldi läbiviidavat kulukat tegevust, vaid selle tagamiseks piisab eeldatavalt

oma lähikondsetele vastava soovi väljendamisest lõpetada suvemaja väljarentimine

puhkemajana majutusteenuse osutamiseks. Kohus märgib siinkohal veel eraldi ära, et kuna

nähtuvalt kaebaja enda väidetest ja lepingus, tuli Z-l kogu väljarentimisest saadav tulu anda

kaebajale ja Z-l sellega seoses kulutusi ei olnud, siis ei ole vähemalt nende väidete

paikapidavust eeldades ka Z-l äriühinguna majanduslikult teenuse lõpetamisest midagi

kaotada.

18. Kohus leiab, et alusetu on ka kaebaja seisukoht, et ettekirjutus on õigusvastane, sest teda

on riiklikku järelevalve raames on eksitatud kaebajat tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas

(kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne

talumiskohustus järelevalvemenetluses) ja seetõttu tuleb otsus lugeda õigusvastaseks.

Vaidlust ei ole, et vastustaja esindaja on esitanud oma 29.12.2022 e-kirjaga kaebajale nõude

esitada andmeid X kinnistul toimuva äritegevuse kohta. Kohus märgib, et kaebaja väited, et

selles küsimuses on tal tulenevalt KorS § 23 lg 3 ainult menetluse passiivne talumiskohustus,

ei vasta tõele. Kohus märgib, et ka kaebaja viidatud Riigikohtu Halduskolleegiumi poolt

haldusasjas nr 3-15-443 punktis toodu ei sisalda sellist seisukohta. Vastupidiselt kaebaja

väitele, pidas kolleegium selles vajalikuks selgitada, et „ …, et vaideotsuses on viidatud

järelevalveametnike tegevusele kaasaaitamise kohustuse alusena KorS § 23 lg-le 3 ekslikult.

See säte paneb isikule üksnes kohustuse taluda järelevalvemeetmeid passiivselt, mitte

kohustust aidata järelevalveametnike tegevusele aktiivselt kaasa.“. Edasises tekstis viitab

kolleegium aga selgelt vastavas asjas eraldi olemasolevale regulatsioonile, millest tuleneb

„…järelevalveametnikele õiguslik alus anda järelevalvesubjektile korraldus aidata järelevalve

teostamisele kaasa.“. Eeltoodust tulenevalt on kaebaja valesti tõlgendanud kehtivat õigust ja

vastav väide ei ole põhjendatud. Lähtudes KorS § 1 lg 2 ja HMS § 38 lg 1 ja 3 on

haldusorganil õigus nõuda haldusmenetluse käigus menetlusosaliselt viimase käsutuses

olevate tõendite ja andmete esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja

lahendamiseks olulised asjaolud. Menetlusosalisel aga on kohustus need haldusorganile

teatavaks tegema.

19. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul on täitmata RVastS § 7 lg 1 toodud

üks põhilistest eeldustest kahju hüvitamiseks – avaliku võimu kandja õigusvastane tegevus ja

ainuüksi seetõttu tuleb kaebus jätta rahuldamata.

20. Kohus peab seoses kaebaja poolt välja pakutud võimaliku kahju ja saamatajäänud tuluga

siiski vajalikuks märkida veel järgmist. Kohus peab võimalikuks, et juhul kui ettekirjutus ei

oleks olnud õigusvastane ja täidetud oleks olnud ka muud RVastS § 7 lg 1 kahju

väljamõistmiseks vajalikud eeldused, oleks käesoleval juhul kaebaja otsese kahjuna olnud

arvestatavad ettekirjutuse tegemise protsessis kasutatud õigusabi eest tasutud summad. Samas

olukorras, kus ettekirjutus osutub õiguspäraseks, ei saa vastavat kulu käsitleda kahjuna. Nii ka

käesoleval juhul.

21. Saamata jäänud tulu arvestuse sidumine varasematel aastatel teenitud tuluga nagu seda

kaebaja tegi, ei ole keelatud ega ka täienisti vale. Reeglina võib stabiilsete ja sarnaste üldiste

majandustingimuste olemasolul põhimõtteliselt sellist saamata jäänud tulu arvestust pidada

mõistlikuks, kuigi see võib nõuda täpsustusi. Samas on käesoleval juhul vastustaja õigesti

juhtinud tähelepanu sellele, et tegelikult ei ole kaebaja esitanud tõendeid saamata jäänud tulu

osas. Selliseks tõendiks ei saa olla käesoleval juhul ainult Z poolt kogutud rendimaksete

kogusumma. Nähtuvalt kaebaja ja Z vahel sõlmitud lepingule ja selle väidetavale suulisele

täiendusele (21.05.2025 vastus kohtumäärusele punkt 3.4, dtl 398) oleks tulnud Z-l küll kogu

puhkemaja väljarentimisest saadud tulu kanda üle kaebajale, kuid vähemalt hetkel nõustub

kohus vastustajaga, et tõendamata on, et Z oleks üldse mingit raha kaebajale kandnud.

Kaebaja esitatud tõenditest nähtub, et vastavalt lepingule on Y.Y ja X.X küll tasunud kaebaja

eest kinnistu omandamisel sõlmitud laenulepingu makseid, kuid tõendamata on, et need oleks

tehtud Z nimel ja arvelt. Kohtu küsimusele, millisel juhul tuleb lepingus fikseeritud kohustusi

käsitleda füüsiliste isikute kohustusena ja millistel juhtudel äriühingu kohustustena jättis

kaebaja sisuliselt lepingu punktide 4 ja 5 osas üheselt arusaadavana vastamata märkides ära

ainult, et isikliku pangaarve kasutamisel maksete tegemisel (lepingu punkt 7) osalesid

füüsilised isikud eraisikuna, mitte juriidilise isiku esindajatena. Sellest saab kohus järeldada,

et vastavad kanded ei olnud seotud Z poolt teenitud tuluga. Muid tõendeid Z poolt teenitud

tulu kandmise kohta kaeabajale menetluses esitatud ei ole.

22. Kohus märgib, et kogu vastavate lepingutega seotu analüüs tekitab eelkõige mõtte, et need

olid kaebajale eelkõige vajalikud majandustegevusena suvila väljaüürimisest tekkiva tulu

varjamiseks. Kohus märgib, et on äärmiselt ebatavaline ja vastuolus ka elementaarse

majandustegevuse loogikaga, et äriühing võtab enda kanda kogu majandustegevuse raames

osutatava teenuse teostamise ja seejärel loovutab kõik sellest saadavad tulud oma

lepingupartnerile selle pealt midagi teenimata. Veelgi enam – lisaks kohustub veel maksma

kõik sellega seotud maksud ehk maksab viimased juba oma vahendite arvelt. Lisaks kõigele ei

ole kuskil kajastatud suvila väljarentimise korraldamisega seotud kulud. Kaebaja on väitnud,

et seoses puhkemaja väljaüürimisega mingeid kulusid ei olnudki, sest kaebaja ise koristas

pärast külastajate lahkumist suvila. Selline väide on väheusutav ja vastuolus majutusteenuse

pakkumise elementaarse majandusloogikaga, sest kindlasti tuleb teenuse pakkumisel kulusid

teha näiteks puhkemaja kasutajate poolt kulutatud veele, prügiveole ja elektrile. Viimase

kasutamist tunnistab kasvõi välivalgustuse osas ka kaebaja ise. Lisaks on mingid kulutused

vajalikud ka puhkemaja koristamiseks vajalikele vahenditele ning külastajatele tagatavate

vahendite (voodipesu, käterätid jne) hankimiseks ja korrashoiuks. Paratamatult kaasneb

kulutusi ka suvila väljaüürimise administreerimisega ja külastajatega sidepidamisele. Seega ei

ole mõeldav, et kogu äriühingule makstud tasu oleks käsitletav kahjuna saamata jäänud tulu

vormis.

23. Kohus märgib siinkohal ära veel, et kindlasti tuleb saamata jäänud tulu hindamisel arvesse

võtta ka vastustaja poolt viidatud asjaolu, et kaebaja pani väljaüürimiseks kasutatava kinnistu

müüki. Praktiliselt kohe peale ettekirjutuse saamist.

24. Kokkuvõttes märgib kohus, et kaebaja esitatud väited saamata jäänud tulu osas ei oleks ka

vastustaja ettekirjutuse õigusvastasuse korral usutavad.

PÕHISEADUSLIKU JÄRELEVALVE ALGATAMISE TAOTLUSE LAHENDAMINE

25. Kaebaja on taotlenud kohtult põhiseadusliku järelevalvemenetluse algatamist seoses

sellega, et tema arvates on PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 18¹ lg 2 p 5

vastuolus Eesti Vabariigi põhiseadusega (edaspidi Põhiseadus), mistõttu peavad kohtud jätma

vastava sätte kohaldamata.

Kohus leiab, et kaebaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda nende sätete vastuolus

Põhiseadusega.

26. Kõigepealt märgib kohus, et PlanS § 6 p 7 sätestab, et „krundi kasutamise sihtotstarve

määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada;“. Nähtuvalt

selle sätte sõnastusest ei piira see iseseisvalt mingilgi kombel Põhiseaduse § 32 toodud

omandiõigust. Nimetatud säte selgitab, mis on krundi kasutamise sihtotstarve, mitte ei sea

piiranguid konkreetsete kruntide osas. Selle sätte mõtteks on selgitada vastava mõiste

tähendust.

27. PlanS § 126 lg 1 p 3 sätestab, et üheks detailplaneeringuga lahendatavaks ülesandeks on

krundi ehitusõiguse määratlemine ja sama lõike p 5 sätestab detailplaneeringu ülesandena

ehitise ehituslike tingimuste määratlemise. Ka siinkohal jääb kohtule täielikult arusaamatuks

kaebaja väidetav võimalik vastuolu Põhiseadusega. Need sätted määratlevad

detailplaneeringuga lahendatavate küsimuste ringi, mitte ei piira iseseisvalt omandipõhiõigust.

28. Maakatastri seaduse §18 sätestab katastriüksuse sihtotstarbe määramise korra ja selle

registreerimise maakatastris. Ka selle normi puhul ei ole tegemist Põhiseaduse §-ga 32

tagatud omandiõiguste kitsendamisega. Kõik sihtotstarbega seotud kitsendused määratakse

kindlaks vastavas haldusmenetluses, mitte selle seadusesättega.

Maakatastriseaduse § 181 sätestab katastriüksuse sihtotstarbed, kuid ei seo neid konkreetse

kinnistu omandiõiguse piiramisega. Ka selle sätte puhul jääb kohtule arusaamatuks kaebaja

poolt väidetav vastuolu põhiseadusega.

29. Kohus märgib siinkohal täiendavalt ainult seda, et kaebaja on oma taotluses täielikult

eiranud asjaolu, et ükski eelpooltoodud seadusesätetest ei sea otseselt piiranguid

omandiõigusele, vaid organiseerib seadusega võimaldatavate piirangute (eelkõige siis

sihtotstarbega seotud piirangud) ühtsesse ja arusaadavasse struktuuri ja annab võimaluse

nende seadmiseks eelkõige planeeringumenetluse kaudu.

Vastavalt Põhiseaduse § 32 2. lõike teisele lausele sätestab omandiõiguse teostamise

kitsendused seadus. Tegu on üldtunnustatult lihtsa seadusereservatsiooniga põhiõigusega.

Kohtule jääb arusaamatuks kuidas on Põhiseadusega vastuolus omandiõiguse teostamise

puhul eelkõige maaomandi kasutamise sihtotstarvete süstemaatiline määratlemine ja

kirjeldamine seaduses. Tegelik (maa)omandi kasutamise piiramine ei tulene mitte kaebaja

poolt loetletud sätetest, vaid eelkõige vastava sihtotstarbe seostamisel kehtestatava

planeeringuga ja paljudel juhtudel ka muudest vastavat majanduusvaldkonda reguleerivatest

seadustest.

Vaidlust ei ole, et omandiõiguse piirangud seoses planeerimisega seatakse läbi

planeerimismenetluse vastuvõetava planeeringuga. Kruntide kasutamise sihtotstarvete

seaduses toodud süstemaatiline loetelu ja nendega seotud kitsenduste defineerimine tagab

erinevalt vastustaja seisukohast just seaduse kohaselt seatavate piirangute ühtse rakendamise.

Juhul, kui mingite sihtotstarbega seotud piirangute jõustamisega seoses tekib erinev

rakenduspraktika, ei tähenda see, et need piirangud ise oleksid põhiseadusvastased. Vastav

rakenduspraktika ühtlustatakse vajadusel kohtumenetluse kaudu.

Kohus toob välja, et planeerimismenetlus on avalik menetlus ja selle käigus tasakaalustatakse

erinevate asjast huvitatud isikute ning avalikkuse huvid ja üheks sellise tasakaalustamise

kohaks on seaduses määratuna ka kinnistute sihtotstarbe määramine planeerimismenetluses.

Vaidlust ei ole ka selles, et vastavalt PlanS § 141 on detailplaneeringu vaidlustamine võimalik

halduskohtus isiku õiguste või vabaduste piiramise korral ehk tagatud on võimalus saada

sõltumatu kohtuorgani põhjendatud seisukoht piirangu seadmise õiguspärasuse kohta

(Põhiseadus § 15).

Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebaja märgitud õigusnormid ei ole vastuolus põhiseadusega ja

kaebaja taotlus põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks tuleb jätta

rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

30. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist

taotlenud. Seega jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda.

TAOTLUSE ANONÜMISEERIDA AVALIKUSTATAVAS KOHTUOTSUSES

ISIKUTE ISIKUANDMED LAHENDAMINE

31. Kaebaja on taotlenud kohtult:

1. Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja N.R ja

menetlusdokumendis nimetatud X.X ja Y.Y nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte

avaldada kaebaja isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad

kaebaja üheselt identifitseerida;

2. Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses ja 04.01.2024 Tallinna

Ringkonnakohtu määruses Z ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada Z

registrikoodi, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt identifitseerida.

32. Kohus leiab, et taotlus on lubatav ja kuulub kohtu poolt kohtuotsust puudutavas osas

rahuldamisele ning näeb ette vastavate andmete avaldamata jätmise (anonümiseerimise)

avaldatavas kohtuotsuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik