2-24-105487/15 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-24-105487

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. jaanuar 2026, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Piret Raik

Kohtuasi

Hagihind

M. B. hagi R. T.i vastu võla nõudes

2516,70 eurot, lihtmenetlus

Menetlusosalised

Hageja:

Hageja

lepinguline

esindaja:

Kostja:

M. B. (ik XXX, elukoht: XXX; XXX; e-post:

XXX)

M. F.,

(M. Fedotov Õigusbüroo OÜ, e-post: XXX)

R. T. (ik XXX, elukoht: XXX; e-post: XXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada M. B. hagi.

2. Välja mõista R. T.ilt M. B. kasuks 2516 (kaks tuhat viissada kuusteist) eurot 70

senti.

3. Menetluskulud jätta kostja R. T.i kanda.

3.1

Välja mõista R. T.ilt M. B. kasuks hageja menetluskulude katteks 1585 (üks tuhat

viissada kaheksakümmend viis) eurot.

3.2

Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni kulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras

(seadusjärgses määras).

4. Jätta rahuldamata M. B. lepingulise esindaja riigilõivu tagastamise taotlus.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohus ei anna luba edasikaebamiseks.

Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses

on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti

kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt

ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.

Apellatsioonkaebuse võib esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

kohtuotsuse kättetoimetamisest.

I HAGEJA NÕUDE ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD

1. M. B. esitas 6.02.2024 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse R. T.i vastu

võla nõudes. Kohus tegi 07.02.2024 võlgnikule makseettepaneku, millele viimane esitas

vastuväite. Pärnu Maakohtu 21.02.2024 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ning nõue R.

T.i vastu anti üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

22.02.2024.a määrusega jättis kohus hagi käiguta ja andis hagejale tähtaja puuduste

kõrvaldamiseks – põhjendatud hagiavalduse esitamiseks ja täiendava riigilõivu tasumiseks.

2.

8.03.2024.a. esitatud hagiavalduses nõuab M. B. R. T.ilt kommunaalmaksete võlgnevuse

1068,62 euro tasumist (Korteriühistu Kaare 19 arved perioodi eest 1.02.2023-31.01.2024 ja Eesti

Energia esitatud arved perioodi eest 1.02.2023-31.01.2024).

Hagiavalduse kohaselt oli R. T. korteri asukohaga: XXX, omanik.. Kohtutäitur korraldas täiteasjas

nr 095/2021/845 korteriomandi enampakkumise, mille võitis M. B.. Hageja kanti

kinnistusraamatusse korteriomanikuna 29.12.2022 kohtutäituri 28.12.2022 kinnistamisavalduse

alusel.

R. T. enampakkumise tulemusega ja esitas Viru Maakohtule hagi enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks ning taotluse hagi tagamiseks (tsiviilasi nr X-XX-XXX)1

3.01.2024.a otsusega rahuldas Viru Maakohus R. T.i hagi ning kohustas M. B.t jatemaga koos

elavaid isikuid andma R. T.ile tagasi / taastama korteri asukohaga XXX (registriosa nr XXX)

otsene valdus (tsiviilasi nr X-XX-XXXX)

Poolte vahel ei ole vaidlust sellest, et selles, et R. T. elab alates 01.01.2023.a. korteris aadressil

XXX. Samuti ei vaidlusta kostja fakti, et alates 29.12.2022.a. on aadressil XXX asuva korteri

omanik hageja M. B..

Korteris elades tarbib kostja kommunaalteenuseid, kasutab elektrit, vett, gaasi. Pooltevahelisel

kokkuleppel võimaldab hageja kostjal korteris elada. Vastutasuna tasub kostja elamiskulud –

tarbitud kommunaalteeuste eest vastavalt esitatud arvetele. Igakuiselt esitavad KÜ Kaare 19 ja

Eesti Energia AS hagejale kui korteri omanikule arved tarbitud kommunaalteenuste eest. Hageja

tasub neid. Hageja saadab need arved edasi tasumiseks kostjale ning kostjal tuleks need hagejale

hüvitada.

1 17.05.2024 otsusega jättis Viru Maakohus R. T. hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks täiteasjas nr

095/2021/845 ja tahtevalduse asendamise nõudes rahuldamata; Tartu Ringkonnakohus jättis 20.02.2025 otsusega R.

T. apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Viru Maakohtu 17.05.2024 otsuse muutmata.

Kohtuotsus tsiviilasjas nr X-XX-XXX jõustus 3.04.2025.a.

Alates 01.02.2023.a. on kostjal kogunenud hageja ees võlgnevus ning kostja on sellest kõrvale

hoidunud. Hageja korduvaid meeldetuletusi on kostja ignoreerinud.

Hageja nõuab kostjalt võlga ajavahemiku eest 01.02.2023 – 31.01.2024.a.

Võlg koosneb teenustest, mida osutavad KÜ Kaare 19 ja Eesti Energia AS: hooldustasu,

korteriühistu remondifond, vesi, maagaas, prügivedu, elekter.

Ajavahemiku eest 1.02.2023 – 31.01.2024.a. on Jõhvi vald, Jõhvi linn, Kaare tn 19 korteriühistu

hagejale esitanud arveid järgmiselt kokku 1558,11 eurot. Ajavahemiku eest 1.02.2023 –

31.01.2024.a. esitas Eesti Energia AS hagejale arved tarbitud elektri eest arveid kokku 586,37

eurot:

Kostja tasus ajavahemikus 01.02.2023 – 31.01.2024.a. eest kokku 1068,62 eurot: 18.04.2023

361,75 eurot, 16.06.2023 387,11 eurot, 25.10.2023 327 eurot

Seega ajavahemiku 1.02.2023 – 31.01.2024 eest on tasumata 1068,62 eurot.

Vastavalt AÕS § 33 lg 2 isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte

alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne

valdaja. Vastavalt VÕS § 128 lg 1 võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline,

lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.

Vastavalt VÕS § 128 lg 3 hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara

väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

Hageja leiab, et vastavalt kostja tekitas talle kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 3).

Kommunaalteenuste võlgnevus kujunes kostja süül.

KrtS § 31 lg 1, lg 2 ja lg 4 järgi lasub vara ülalpidamiskulu kandmise kohustus kostjal.

Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 136 lg 1 sätetele palub hageja kostjalt välja mõista võlg

summas 1068,62 eurot

3.

25.02.2025.a esitatud seisukohas suurendas hageja oma nõuet 2516,70 eurole, lisades

varasemale nõudele korteriühistu ja Eesti Energia esitatud arved perioodi eest veebruar 2024-

31.01.2025 (1068,62 + 1331,68 + 116,40) ja maksekorraldused arvete tasumise kohta M. B. poolt.

Hageja lisab, et R. T. ei ole esitanud kohtule ühtegi põhjendust, millest nähtuks, et ta ei ole

kohustatud hüvitama hagejale korteris elamisega seotud kulu. R. T. ei ole viidanud ühelegi

seaduse sättele või kohtuotsusele, mis vabastaks ta tema enda poolt tarbitud ja hageja poolt kostja

eest tasutud kommunaalteenuste maksete hüvitamisest.

Kostja viide kohtuotsusele tsiviilasjas nr X-XX-XXXX ei ole asjakohane, kuivõrd viidatud

tsiviilasjas andis kohus oma otsusega kostjale õiguse korteris elada / st korteri valduse, kuid kohus

ei ole teinud otsustust, mis vabastaks kostjat tema tarbitud teenuste eest tasumise kohustusest.

Korteris elab R. T., kasutab vett, korteris on keskküte, tarbib elektrit jne. Esmane maksekohustus

korteriühistu ja teenuse osutajate ees lasub korteriomanikul. Korteriomanikul on aga õigus saada

hüvitist tasutu eest kuivõrd omanik ise teenuseid ei tarbi Kaare tn korteris.

Hageja vaidleb vastu kostja esitatud tasaarvestusavaldusele. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks

isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu

samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega

tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema

kohustuse täitmist.

R. T. ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et tal on tekkinud mittevaraline kahju.

Vastavalt VÕS § 200 lg 4 ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab

esitada vastuväiteid.

Hageja vaidleb R. T.i mittevaralise kahju nõudele vastu ning sellest tulenevalt ei saa nõuet hageja

nõudega tasaarvestada.

II KOSTJA VASTUVÄITED

4. Kostja R. T. hagi ei tunnista.

Hageja on hagis kohtule esitanud hagi alusena alljärgnevad asjaolud:

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et

-

R. T. oli korteriomandi asukohaga: XXX, omanik;

-

Jõhvi kohtutäitur Kristel Maalman korraldas täiteasjas nr 095/2021/845 korteriomandi

enampakkumise. Enampakkumise akti kohaselt korteriomandi enampakkumise võitis M. B..

Hageja kanti kinnistusraamatusse korteri omanikuna 29.12.2022 kohtutäituri 28.12.2022

kinnistamisavalduse alusel;

-

R. T. esitas Viru Maakohtule enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi ning taotluse hagi

tagamiseks. Viru Maakohtu 13.03.2022 määrusega tsiviilasjas nr X-XX-XXX seadis kohus hagi

tagamisena keelumärke kinnisasjale R. T.i kasuks;

-

R. T. esitas 27.01.2023 Viru Maakohtule hagi M. B. vastu valduse taastamise nõudes (tsiviilasi

nr X-XX-XXX).

Viru Maakohus rahuldas 3.01.2024.a otsusega tsiviilasjas nr X-XX-XXX R. T.i hagi ja kohustas

M. B.t ja temaga koos elavaid isikuid andma R. T.ile tagasi / taastama korteri asukohaga: XXX

(registriosa nr XXX) ja korteris asuvatele vallasasjade (loetletud kohtuotsuse p-s 14) otsene

valdus. Kohtuotsus jõustus 3.02.2024.

Viru Maakohtu 3.01.2024 otsust tsiviilasjas nr X-XXX-XXX M. B. vabatahtlikult ei täitnud.

Tsiviilasjas nr X-XXX-XXX taotles R. T. enampakkumise kehtetuks tunnistamist.

5. Hageja väidab, et korter oli pärast enampakkumise toimumist kostja valduses, keegi ei

nõudnud kostjalt suulises ega kirjalikus vormis valduse üleandmist. Hageja väide on väär. Kui

väide oleks tõene, ei oleks R. T.il vajadust olnud pöörduda haiga kohtusse (ts asi nr 2-XX-XXX)

ega kohtul põhjust hagi rahuldada.

Lisaks märgib kostja, et neid asjaolusid, mida kohus on tsiviilasjas nr 2-XX-XXX tuvastanud, ei

ole vaja hagejal asuda uuesti vastavalt oma tahtele tõlgendama (TsMS § 457 lg 1).

Tsiviilasja nr X-XX-XXX kohtuotsuse punktis 13 on kohus tuvastanud, et valduse sai kostja tagasi

alles hagi tagamise määruse täitmise raames ja seda 08.02.2023. Seega kostja valdab korterit

asukohaga XXX, kuid mitte korteriomandit ehk valdab ainult korteriomandi eriosaks olevat

eluruumi. Samuti kostja valdus sellele eluruumile ei ole tekkinud mitte lepingulise suhte alusel,

nagu hageja väidab seda olevat toimunud, vaid 31.01.2023 hagi tagamise määruse alusel.

Kokkuvõtvalt hageja on esitanud kohtule ebaõigeid andmeid kostja valduse osas ja valduse

saamisel tuleks lähtuda kohtuotsusega tuvastatud asjaolust.

Hageja märgib hagi alusena, et samuti ei vaidlusta kostja fakti, et alates 29.12.2022.a. on aadressil

XXX asuva korteri omanik hageja. Kostja leiab, et kuna ta on vaidlustanud enampakkumise, siis

hagi võimaliku rahuldamise korral võib osutuda, et hageja ei olegi saanud korteri omanikuks ja

enampakkumine tunnistatakse kehtetuks ja tehakse hageja osas kustutuskanne. Juhul kui

enampakkumine tunnistatakse kehtetuks, siis hagejal puudub üldse igasugune teoreetiline

nõudeõigus kostja vastu.

Hageja väidab, et korteris elades tarbib kostja kommunaalteenuseid: valgus, gaas, vesi. elekter.

Poolte vahel saavutatud kokkuleppe alusel annab hageja kostjale võimaluse korteris elada.

Vastutasuks kohustub kostja hüvitama enda elamise kulud – tasuma tema poolt tarbitud

kommunaalteenuste arveid. Kostja ei tunnista sellekohase kokkuleppe olemasolu ja märgib

täiendavalt, et mitte hageja ei andnud kostjale võimalust elada korteris, vaid hageja oli kohustatud

kostjale valduse tagasi andma, kuna oli valduse ebaseaduslikult kostjalt võtnud ja selle kohta on

olemas tsiviilasjas nr X-XX-XXX hagi tagamise määruse. Määruse täitmisena andis hageja

kostjale üle korteriomandi eriosaks oleva korteri asukohaga XXX otsese valduse.

Hageja on kohtule esitanud hagi aluseks oleva asjaoluna väite, et KÜ Kaare 19 ja Eesti Energia

AS esitavad hagejale igakuiselt arveid ning hageja tasub neid. Hageja ei ole oma väidet

tõendanud, et ta on kõik esitatud arved tasunud.

Hageja on hagi alusena esitanud kohtule asjaolu, mille kohaselt kokkuleppe kehtivuse perioodi

eest, s.t. alates 1.02.2023.a. on kostjal kogunenud hageja ees võlgnevus ning kostja on keeldunud

selle tasumisest.

Kostja märgib, et hageja ja kostja vahel puudub sellekohane kokkulepe. Kostja leiab, et kui hageja

on talle esitanud tasumiseks kommunaalteenuse arved ja ta on hagejale teinud mingis ulatuses

tasumisi, siis neid tasumisi tulekski käsitleda ühekordsete kokkulepetena sooviga tasuda ainult

osade teenuste eest, mitte aga kõiki maksete eest, mis on seotud korteriomandiga.

Hageja nimetab hagi alusena asjaolu, et kostjal on hageja ees võlg. Hageja nõuab kostjalt võlga

ajavahemiku eest 01.02.2023 – 31.01.2024. Võlg koosneb teenustest, mida osutavad KÜ Kaare 19

ja Eesti Energia AS: hooldustasu, KÜ remondifond, vesi, maagaas, prügivedu, elekter.

Hageja on esitanud kohtule ajavahemikul 1.02.2023 – 31.01.2024 KÜ Kaare 19 arved tabelina

ning nimetanud arvete kogusummaks on perioodi veebruar 2023 – jaanuar 2023 1558,11 eurot.

Hageja on esitanud perioodil 01.02.2023-31.01.2024 Eesti Energia AS esitatud arved tabelina ning

nende esitatud arvete kogusummaks on 685,37 eurot.

Hageja on kohtule esitanud oma konto väljavõtte, millest nähtub, et talle on tasutud kostja poolt

01.02.2023-31.01.2024 kokku summas 1075,86 eurot. Hageja nõuab kostjalt 01.02.2023-

31.01.2024 eest võlgnevust summas 1068,62 eurot. Hageja arvestuse kohaselt 1558,11+586,37 –

1075,62=1068,62 eurot, kostja saab sama matemaatilise tehte vastuseks 1065,62 eurot ehk hageja

nõue on ebatäpne.

Ebatäpne ja ebaõige on ka hageja õiguslik nõude põhjendus.

Hageja leiab, et vastavalt VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 3 sätetele tekitas kostja talle kahju. See on

võlg kommunaalteenuste eest, mis kujunes kostja süül.

Kostja ei nõustu ka sellekohase hageja käsitlusega. Hageja nõutav võlg ei saa olla hageja kahju.

VÕS § 128 lg 2 on saamata jäänud tulu, kuid hagejal puudub ju saamata jäänud tulu. Kui näiteks

hageja oleks ise enampakkumise kehtetuks tunnistamise menetluse ajal nimetatud korteri valdaja

ehk kui kostja oleks korteri vabatahtlikult vabastanud, siis oleks ju hageja kandnud samamoodi

kulutusi selle kasutamisega seoses, seega hageja nõue kostja vastu ei saa olla kvalifitseeritav kui

kahju. Kostja küll möönab, et TsMS § 436 lg 7 ei kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike

väidetega, kuid hageja peaks siiski määratlema, mida ta kostjalt nõuab.

Hageja on viidanud KrtS § 31 lg 1, lg 2 ja lg 4 ning VÕS § 101 lg 1 p 3, kuid hageja ajab siinkohal

segamini, et KrtS § 31 lg 1, 2 ja 4 kehtivad korteriomaniku kohta, mitte kostja kohta, mistõttu

sellekohased viited on asjakohatud. Sama asjakohatu on viide VÕS § 101 lg 1 p 3 sätetele: Kui

võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. Hageja pole tõendanud

vastavat kokkulepet ning selle sisu, mida kostja on hageja arvates rikkunud.

Milline tähendus on VÕS § 136 lg 1 jääb kostjale arusaamatuks.

Alternatiivselt esitatule, esitab kostja kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse.

Juhul kui kohus leiab, et hagejal on nõudeõigus kostja vastu, siis kostja tasaarvestab oma nõude

hageja vastu.

Kostja tasaarvestatavaks nõudeks on mittevaralise kahju nõue hageja vastu, mida hageja on talle

põhjustanud valduse ebaseadusliku äravõtmisega. Kostja ei pea tasaarvestamiseks esitama kohtule

vastuhagi, vaid saab esitada kohtule menetlusliku tasaarvestuse avalduse. Juhul kui kohus peaks

asuma seisukohale, et hageja nõue kostja vastu kuulub rahuldamisele, siis taotleb kostja kohtult

hageja nõue tasaarvestada tema mittevaralise kahju nõudega hageja vastu ning lugeda nõuded

kattuvas ulatuses lõppenuks.

Kostja teatab kohtule, et ta on nõus asja lahendama kompromissiga selliselt, hageja jaatab oma

nõude tasaarvestamist kostja nõudega hageja vastu samas summas, poolt menetluskulud jäävad

poolte endi kanda.

6. 25.02.2025 seisukohas jääb kostja oma varasemate seisukohtade juurde.

Kostja leiab, et TsMS 459 alusel on menetlusosalised seotud ka nende asjaoludega, mis on

tuvastatud Viru Maakohtu 03.01.2024 kohtuotsus tsiviilasjas nr X-XX-XXX (vt kostja vastuse lisa

1), mis on jõustunud 03.02.2024

Hageja õigusvastasest tegevusega on kostjale põhjustatud mittevaraline kahju.

Kostja primaarseks vastuväiteks hagile on see, et hageja pole tõendanud kostjal kohustuse

olemasolu summas ja alustel, mis on nimetatud hagi alusena. Nõue on tõendamata ja tuleb jätta

rahuldamata.

Kostja on esitanud menetlusliku tasaarvestuse vastuväite, jääb selle juurde ja palub tasaarvestada

oma rahaline nõue hageja rahalise nõudega tema vastu. Kostja rahaline nõue hageja vastu tuleneb

hageja õigusvastasest tegevusest, mille asjaolud on nimetatud ja täpsemalt kirjeldatud tsiviilasja nr

X-XX-XXX Viru Maakohus 03.01.2024 otsuses.

Hageja põhistab oma mittevaralist kahju järgnevas:

VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju

tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi. Viru Maakohtu 03.01.2024

kohtuotsusega on tuvastatud R. T.ilt omavoliline valduse äravõtmine AÕS § 40 lg 2 järgi.

Vastavalt VÕS § 1045 lg 1 p 5 on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati

kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega.

Eeltoodust lähtudes esinevad mittevaralise kahju väljamõistmise seaduslikud alused. VÕS § 128

lg 5 järgi hõlmabki mittevaraline kahju eeskätt inimese füüsilist ja hingelist valu ja kannatusi.

VÕS § 134 lg 2 kohaselt tuleb mittevaralise kahju hüvitamiseks maksta kannatanule mõistlik

rahasumma. Kannatanu R. T. palub mõista M. B.lt välja mittevaralise kahju hüvitisena 5000 eurot.

Kannatanu hinnangul on 5000 eurot esitatud asjaoludes mõistlik rahasumma mittevaralise kahju

hüvitiseks. Tekkinud mittevaralise kahju suurust ei ole võimalik tõenditega tõendada ega teisel

isikul mõista ega mõõta. Koos valduse omavolilise rikkumisega seonduvalt visati kilekottides

prügikastidesse R. T.i riideid ja isiklike asju ning R. T. pidi käima prügikastis prügi sees sorimas,

et tuvastada, kas prügikasti on jälle visatud temale kuuluvaid esemeid ja riideid ning neid sealt

välja tirima.

R. T. taotleb kohtult hagi võimaliku rahuldamise korral tasaarvestada tema mittevaralise kahju

hüvitamise nõue ning lugeda võlasuhe VÕS § 186 p 2 alusel vastavus ulatuses lõppenuks.

Juhul kui vastaspool peaks esitama menetluses vastuväite VÕS § 202 lg 1 p 1 alusel, siis vastav

keeld ei kohaldatav praegusel juhul kuna tasaarvestamist taotleb kannatanu ise, mitte

õigusvastaselt kahju tekitav pool.

III KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, on

seisukohal, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 436 lõike 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seega lähtub kohus hagimenetluses poolte esitatust (vt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1).

Kohus kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud.

TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega.

9. Tsiviilasja materjalide kohaselt

-

oli R. T. korteri asukohaga: XXX (registriosa nr XXX) omanik (dtl 34);

-

Jõhvi kohtutäitur Kristel Maalman korraldas täiteasjas nr 095/2021/845 enampakkumise;

30.11.2022 enampakkumise akti kohaselt võitis enampakkumise M. B. (dtl 50jj).

-

M. B. on 29.12.2022 kantud kinnistusraamatusse XXX korteriomanikuna (dtl 24);

-

R. T. esitas 3.01.2023 Viru Maakohtule enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi (tsiviilasi

nr X-XX-XXX) ning taotluse hagi tagamiseks.

17.05.2024 otsusega jättis Viru Maakohus R. T.i hagi Jõhvi kohtutäitur Kristel Maalmani, M. B.,

AS-i UWEKO, Jõhvi vald, Jõhvi linn, Kaare tn 19 korteriühistu, Luminor Bank AS-i, A. T., T. T.,

D. T., D. T., D. T., Aktiva Finance Group OÜ, RGR AIRON OÜ ja mittetulundusühing Eesti

Liikluskindlustuse Fond vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks täiteasjas nr

095/2021/845 ja tahtevalduse asendamise nõudes rahuldamata;

Tartu Ringkonnakohus jättis 20.02.2025 otsusega R. T.i apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Viru

Maakohtu 17.05.2024 otsuse muutmata.

Kohtuotsus tsiviilasjas nr X-XX-XXX jõustus 3.04.2025.a.

-

R. T. esitas 27.01.2023 Viru Maakohtule hagi M. B. vastu valduse taastamise nõudes (tsiviilasi

nr X-XX-XXX).

3.01.2024.a otsusega rahuldas Viru Maakohus R. T.i hagi ja kohustas M. B.t ja temaga koos

elavaid isikuid andma R. T.ile tagasi / taastama korteri asukohaga: XXX (registriosa nr XXX) ja

korteris asuvatele vallasasjade (loetletud kohtuotsuse p-s 14) otsene valdus (dtl 259-267).

Kohtuotsus jõustus 3.02.2024.

Tsiviilasjas nr 2-23-1528 esitas R. T. taotluse hagi tagamiseks ja taotles kohtult kohustada M. B.t

ühe päeva jooksul hagi tagamise määruse kättetoimetamisest arvates andma üle hagejale

korteriomandi XXX ja selles oleva vara (loetletud hagiavalduses) otsene valdus.

31. jaanuari 2023.a. määrusega rahuldas maakohus R. T.i hagi tagamise taotluse ja kohustas hagi

tagamisena M. B.t ühe päeva jooksul hagi tagamise määruse kättesaamisest arvates andma R. T.ile

üle XXX korteri ja selles asuva vallasvara otsene valdus.

M. B. esitas maakohtu 31.01.2023.a. jaanuari määrusele määruskaebuse.

Tartu Ringkonnakohus jättis 15.03.2023.a. määrusega M. B. määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu 31.01.2023.a. määruse muutmata.

Korteri ning vallasasjade valdus anti R. T.ile üle hagi tagamise määruse täitmisel 8.02.2023

kohtutäituri poolt (ts asja X-XX-XXX dtl 140-141 täitedokumendis märgitud korteriomandi

otsese valduse ja vallasasjade sissenõudjale üleandmise akt).

10. Käesolevas tsiviilasjas esitatud hagis nõuab M. B. R. T.ilt kommunaalteenuste eest tasutud

arvete hüvitamist (kommunaalteenuste võla tasumist) perioodi eest 1.02.2023-31.01.2024 (dtl 26-

33) ja 1.02.2024-31.01.2025 eest kokku 2516,70 eurot (dtl 391-393).

Hageja tugineb nõude alusena kahju hüvitamise sätetele VÕS § 127 lg 1 , § 128 lg 1-3, § 136 lg 1.

11. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul saavad hageja nõude aluseks olla käsundita

asjaajamise sätted.

Vaidlust ei ole selles, et R. T. sai korteri ja vallasasjade valduse tagasi 8.02.2023, sellest ajast elas

korteris ning tarbis ka kommunaalteenuseid.

Üürisuhet poolte vahel polnud, vähemalt ei kinnita ükski tõend, et poolte vahel oleks olnud

kokkulepe korteri kasutamiseks ja selle eest üüri tasumiseks (kuigi maksekäsu kiirmenetluse

avalduses viitas avaldaja nõude alusena üürilepingule). Valdus taastati ja kostja asus korterit

kasutama tsiviilasjas nr X-XX-XXX hagi tagamise määruse täitmise tulemusel täiteasjas nr

072/2023/107 (ts asi 2-23-1728, dtl 140-141)

Käesoleval juhul ei ole tegemist ka hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamise nõudega (TsMS §

391) kuna hagi, mida tagati, rahuldati (TsMS § 391 eeldab, et tagatud hagi jääb rahuldamata või

läbivaatamata või kui menetlus lõpetatakse välja arvatud kompromissi sõlmimisega. Hagi tagamist

ei tühistatud ning hagi tagamise alus ja nõue oli hagi tagamise ajal olemas).

Korteriomanikuna oli kantud kinnistusraamatusse M. B..

Kostja oli esitanud kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Enampakkumise

kehtetuks tunnistamise otseseks tagajärjeks on see, et enampakkumisel ostetud asjale ei teki TMS

§ 98 lg 2 kohaselt omandit ning enampakkumise kehtetuks tunnistamisel kaotab asja omandaja

omandamise õigusliku aluse tagasiulatuvalt. Tsiviilasjas X-XX-XXX hagi rahuldamise korral ei

oleks kostjal omandit tekkinud ja sellekohane kinnistusraamatu kanne vale (TMS § 223 lg 2).

Käesoleva otsuse tegemise ajaks on kohtuotsus, millega jäeti R. T.i esitatud enampakkumise

kehtetuks tunnistamise hagi rahuldamata, jõustunud. Hagi rahuldamata jätmisega on tuvastatud, et

M. B. korteri omandamine oli õiguspärane. Samas korteri omandamine enampakkumisel

täitemenetluses ei anna/ei andnud omandajale õigust korteri valdajat valdusest omavoliliselt ilma

jätta, vaid annab võimaluse nõuda vara välja AÕS § 80 alusel (kui valdaja seda ise ei vabasta).

Eeltoodut selgitas kohus ka tsiviilasjas 2-XX-XXXtehtud otsuses.

Kommunaalteenuste tasumise kohustus lasub korteriomanikul.

Faktiliselt kasutas ja tarbis teenuseid R. T..

M. B. tasus arved korteriühistule ja teenuseosutajatele (elektrienergia) ning R. T. tasus/hüvitas

osaliselt hagejale.

VÕS § 1018 kohaselt kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks,

ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita

asjaajajal VÕS §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui:

-

soodustatu

kiidab

asjaajamise

heaks;

- asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele;

- asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev

kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes

huvides oluline.

Vastavalt VÕS § 1023 lg 1 võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle

asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste

hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda

ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada

mõistlikult vajalikuks.

Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist M. B. kui käsundita asjaajaja kulutuste

hüvitamise nõudega soodustatu ehk R. T.i vastu (VÕS § 1023 lg 1).

12. Ajavahemikul 01.02.2023 – 31.01.2024.a. esitas Jõhvi vald, Jõhvi linn, Kaare tn 19

korteriühistu hagejale esitanud arveid kokku 1558,11 eurot (dtl 269-280); ajavahemikul

1.02.2024-31.01.2025 1331,68 eurot (dtl 394-428).

Ajavahemikus 1.02.2023-31.01.2024 esitas Eesti Energia AS (Enefit) hagejale tasumiseks arveid

kokku 586,37 eurot (dtl 282-307), ajavahemikus 1.02.2024-31.01.2025 116,40 eurot (dtl 429-453).

Hageja on esitatud arved tasunud.

Eeltoodut tõendavad esitatud arvetel nähtuv eelneva kuu eest „laekunud…..“ ning

maksekorraldused (dtl 394-428).

Kostja on hagejale tasunud kokku 1075, 86 eurot: 18.04.2023 361,75 eurot, 16.06.2023 387,11

eurot, 25.10.2023 327 eurot (dtl 309; selgitusse märgitud kommunaalmaksed ja kuu).

Kuivõrd kostja on hagejale osaliselt kommunaalmaksed hüvitanud, saab sellest kohtu hinnangul

järeldada, et soodustatu (kostja) on asjaajamise heaks kiitnud (VÕS § 1018 p 1) ning hagejal VÕS

§ 1023 lg 1 tulenev õigus nõuda kulutuste hüvitamist.

Kuivõrd arveid on esitatud ja hageja tasunud perioodi eest, mil neid tegelikult tarbis ja kasutas

kostja, kokku 3592,56 eurot (1558,11 + 1331,68 + 586,37 + 116,40) ning kostja on sellest

hüvitanud 1075,86 eurot, on tasumata 2516,70 eurot (3592,56-1075,86 eurot).

Kohus rahuldab M. B. kulutuste hüvitamise nõude ja mõistab R. T.ilt välja 2516,70 eurot.

13. R. T. esitas M. B. vastu tasaarvestuse vastuväite ning palus hageja nõude tasaarvestada tema

mittevaralise kahju hüvitamise nõudega, mis tuleneb temalt ebaseaduslikult valduse võtmisest.

Vastavalt VÕS § 197 lg 1 kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav

pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

VÕS § 200 sätestab tasaarvestuse piirangud.

Muuhulgas ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada

vastuväiteid (§ 200 kg 4).

Esmalt leiab kohus, et hageja nõue on põhjendamata ja tõendamata. Asjaolu, et kohtuotsusega on

tuvastatud R. T.ilt korteri ja selles olnud kostjale kuuluvate vallasasjade omavoliline valduse

võtmine hageja poolt, ei anna automaatselt alust mittevaralise kahju hüvitamise nõude esitamiseks.

Kostja ei ole kohtu ette toonud, milles seisnes talle tekitatud mittevaraline kahju.

Tasaarvestuse avaldus peab olema esitatud kujul, et nõue on selge ja tõendatud.

Nõuete tasaarvestuseks peab esmalt esinema tasaarvestuse olukord. VÕS § 197 lg 1 järgi on

tasaarvestuse olukorra tekkimise esmaseks eelduseks vastastikuste rahaliste nõuete (või muude

samaliigiliste nõuete) olemasolu tasaarvestuse poolte vahel (tasaarvestava poole nõue (nn

aktiivnõue) peab olema sissenõutav ja teise poole nõue (nn passiivnõue) täidetav). Kohus on

seisukohal, et kostjal puuduvad hageja vastu tõendatud sissenõutavaks muutnud (VÕS § 82 lg 7)

nõue, mida saaks tasaarvestada.

14. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagi.

Lähtuvalt hagihinnast lahendas kohus havi lihtmenetluses. Kohus ei anna luba edasikaebamiseks.

Menetluskulude jaotus

15. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette,

millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Kohus rahuldab hagi.

Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Kooskõlas viidatud sättega jäävad poolte menetluskulud R. T.i kanda.

16. Vastavalt TsMS § 174 lg 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

Hageja esitatud menetluskulu nimekirja kohaselt on hageja menetluskulu kokku 1785 eurot,

millest õigusabikulu kokku 1400 eurot (arvestusega 11,5 töötundi x 120 EUR/h) ja menetluses

tasutud riigilõiv 385 eurot.

TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Menetlusosalise esindaja

kulu on kohtuväline kulu TsMS § 144 p 1 mõttes.

16.1 Riigilõivu suurus tuleneb seadusest. Riigilõivuseaduse (RLS) Lisa 1 kohaselt tuleb

hagihinnalt kuni 3000 eurot tasuda riigilõivu 385 eurot.

Hageja on tasunud riigilõivu maksekäsu kiirmenetluse 65 eurot, 8.03.2024 täiendavalt 215 eurot

(dtl 314) , 105 eurot 25.02.2025 (dtl 457, sama maksekorraldus esitatud ka dtl 464).)

Seega on hageja tasunud riigilõivu 65 + 215 +105 = 385 eurot ehk vastavalt RLS Lisa 1 ettenähtud

määrale.

16.2 Hageja esindaja 14.01.2026 esitatud taotlus riigilõivu tagastamiseks (dtl 469) TsMS § 150

lg 1 p 1 alusel põhjendamatu.

Hageja ei ole riigilõivu tasunud ettenähtust rohkem, et saaks nõuda enamtasutud makse

tagastamist.

16.3 Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja

TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Käesolevas tsiviilasjas esindas hagejat TsMS §-s 218 sätestatud nõutele vastav lepinguline

esindaja.

Vastavalt TsMS § 175 lg 1, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Riigikohus on seisukohal, et põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses

saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava

kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike

menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra

korrutisele, lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust

mahukusega (vt Riigikohtu lahendid tsiviilasjas nr 2-17-13164 p 9).

Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike

menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki,

asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu.

16.3.1 Hageja esindaja tunnitasu suurus on kulunimekirja kohaselt 120 eurot/h käibemaksuta.

Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu,

mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt Riigikohtu lahendid

11.02.2015 nr 3-2-1-115-14, p 14; 13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohus on pidanud

mõistlikuks tunnitasu suuruseks vandeadvokaadist lepingulise esindaja puhul 180 eurot (ilma

käibemaksuta) (Riigikohtu lahend 10.07.2023, 2-22-359/30, p 17), 200 eurot (Riigikohtu

29.05.2025 lahend tsiviilasjas nr 2-20-17399, p 26.1).

Hagejat ei esindanud menetluses vandeadvokaadist esindaja, hageja lepingulise esindaja tunnitasu

on mõistliku suurusega, arvestades käesolevas asja sisu, mahtu ja keerukust (tavapärase mahu ja

keerukusega vaidlus).

16.3.2 Kohtu hinnangul on mõnevõrra ülepaisutatud õigusabitoimingutele kulutatud aeg.

Taotluse kohaselt on esindajal kulunud osutatud toimingutele kokku 11,5 töötundi. Kohtu

hinnangul on 25.02.2025 seisukoha, sh nõude suurendamise avalduse koostamise kulu 3 h

ülepaisutatud. Kuivõrd seisukoht kordab varasemaid asjaolusid ja seisukohti, on põhjendatud

ajakulu 1,5 h. Põhjendatud ajakulu õigusabitoimingutele kokku seega 10 h x 120 EUR/h = 1200

eurot.

Kohus mõistab kostjalt välja hageja menetluskulude katteks 1200 + 385 = 1585 eurot.

17. Hageja palub kostjalt välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest

kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Piret Raik

Kohtunik