3-25-4454/9 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Kristjan Siigur

Määruse tegemise aeg ja koht

21.01.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-4454

Haldusasi

Maksu- ja Tolliameti taotlus saada luba täitmist

tagavate toimingute sooritamiseks

Menetlusosalised

Taotleja – Maksu- ja Tolliamet, esindaja Tiia Pukk

Puudutatud isik – O.P, esindajad vandeadvokaat Ramil

Pärdi ja advokaat Toomas Pugri

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 05.12.2025 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

O.P määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tagastada O.P määruskaebuse lisa digitaalse toimiku lehekülgedel 647-794.

2. Jätta O.P määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 05.12.2025 määrus

haldusasjas nr 3-25-4454 muutmata.

3. Määruse arvutivõrgus avaldamisel avaldada kohtumäärus tervikuna, asendades

puudutatud isiku ja Y nimed tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 265 lg 5, § 235 lg-d

1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) esitas 01.12.2025 maksukorralduse seaduse (MKS) 1361 lg

1 alusel Tallinna Halduskohtule taotluse anda luba seada Eesti Vabariigi kasuks (MTA

kaudu) kohtulik hüpoteek O.P-le (puudutatud isik) kuuluvale kinnistule (registriosa number

18414750) aadressiga Pesapuu tee 22, Meremõisa küla, Lääne-Harju vald, Harju maakond

summas 157 843,99 eurot.

3-25-4454

Ees-Pajo OÜ (registrikood 16796739, kuni 12.09.2025 Meremõisa 2 OÜ) on äriregistris

registreeritud alates 14.08.2023, äriühingu juhatuse liige on O.P . Äriregistri järgi on

äriühingu põhitegevusala enda kinnisvara ost ja müük.

01.12.2025 seisuga pole Ees-Pajo OÜ-le veel maksusummat määratud, kuid 31.10.2024

korraldusega nr 12.2-3/065248-14 on alustatud kontrollimenetlust maksustamisperioodide

mai – september 2024 kohta. MTA laiendas 27.05.2025 korraldusega nr 12.2-3/065248-55

kontrollitavat ajavahemikku september 2023 – aprill 2024 ja oktoober 2024 – märts 2025.

Kontrollimenetluse tulemuseks on käibemaksu, alusetult enam deklareeritud isikustamata

sisendkäibemaksu ja ettevõtlusega mitteseotud väljamaksetelt tulumaksu määramine kokku

summas 157 843,99 eurot, millele lisandub intress. Maksuhaldur alustab taotlusega O.P

suhtes maksumenetlust, mille võimalik tulemus on vastutusotsuse koostamine MKS § 40

alusel. Sellest tulenevalt võib O.P solidaarselt Ees-Pajo OÜ-ga vastutada äriühingu

maksusumma tasumise eest MKS § 40 lg 1 ja § 96 lg 1 alusel 157 843,99 euro ulatuses,

millele lisandub intress.

Maksuhaldur on seisukohal, et Ees-Pajo OÜ ei ole esitanud õigete andmetega

käibedeklaratsioone ning tulu- ja sotsiaalmaksu, kohustusliku kogumispensioni ja

töötuskindlustusmakse deklaratsioone (TSD). Ajavahemikul 01.09.2023 – 31.05.2025 tekkis

kinnistu Pesapuu tee 23 müügist 20%/22% määraga maksustatav käive kokku 353 818,32

eurot, mida ei ole deklareeritud käibedeklaratsioonidel (KMD) ja millelt tasumisele kuuluv

käibemaks on 76 181,68 eurot. Seega deklareeris äriühing eeltoodud perioodide KMD-del

valeandmeid 20%/22% määraga maksustatava käibe, sellelt arvestatud käibemaksu ja

tasumisele kuuluva käibemaksu kohta. Kontrolli käigus tuvastati, et 03.05.2024 sõlmitud

asjaõigusleping kinnistu Pesapuu tee 23 võõrandamise kohta Ees-Pajo OÜ ja Y (O.P isa)

vahel on tehtud maksupettuse eesmärgil äriühingu maksukohustuse vähendamiseks ja

maksueelise saamiseks. Sellest lähtuvalt tuleb vähendada äriühingu mai 2024 deklareeritud

müügikäivet 8196,72 euro ja sellelt arvestatud käibemaksu 1803,28 euro võrra ning

suurendada kinnistu Pesapuu tee 23 müügilt saadud tasu kokku 20%/22% määraga

maksustatava käibe osas kokku 353 818,32 eurot, millele lisandub käibemaks 76 181,68

eurot.

Ees-Pajo OÜ jättis täitmata MTA 27.05.2025 korralduse nr 12.2-3/065248-568 september

2023 – aprill 2024 ja oktoober 2024 – märts 2025 kohta dokumentide ja kirjaliku teabe

esitamiseks. 17.06.2025 korraldusega nr 12.2-3/065248-670 andis MTA äriühingule

korralduse tasuda sunniraha 27.05.2025 korralduse täitmata jätmise eest. MTA määras

27.05.2025 korraldusega nr 12.2-3/065248-5 kohustuse täitmiseks 27.06.2025. Äriühing ei

ole tänaseni esitanud MTA-le 27.05.2025 korraldusega nr 12.2-3/065248-568 nõutud teavet

ega dokumente. Äriühing ei esitanud MTA-le kontrollimiseks november 2023 – aprill 2024

(k.a) ega oktoober 2024 – märts 2025 (k.a) raamatupidamise dokumente ega andnud teavet

majandustehingute kohta. Maksuhalduril pole seega andmeid isikustamata sisendkäibemaksu

õigsuse osas kokku 2704,33 eurot ning sisendkäibemaksu mahaarvamiseks puudub alus.

Äriühing on teinud detsember 2023 – märts 2025 pangakonto väljavõttest nähtuvalt

Meremõisa majad OÜ-le ülekandeid kokku 289 900 eurot ja saanud tagasimakseid 10 740

eurot. Seega on detsember 2023 – märts 2025 tehtud Meremõisa majad OÜ pangakontole

enam väljamakseid kokku 224 382 (289 900 – 10 740 – 54 778) eurot. Äriühing ei ole

esitanud väljamaksete kohta alusdokumente, mis tõendaks kulutuste seost ettevõtlusega ning

ei ole täitnud korraldusi 12.2-3/065248-581, 12.2-3/065248-682 ja 12.2-3/065248-10

laiendatud kontrolliperioodi september 2023 – aprill 2024 ja oktoober 2024 – märts 2025

osas. MTA-l puuduvad andmed, mille alusel on väljamakseid tehtud. Andmebaasides

(kinnistusraamat, sõidukite register) oleva info põhjal polnud Meremõisa majad OÜ-l vara,

2(11)

3-25-4454

mida ta saanuks müüa. Äriühingul on kohustus maksta tulumaksu väljamaksetelt, mille kohta

tal pole nõuetele vastavat algdokumenti, kokku 58 114,73 eurot.

Kuna kinnistute müügi puhul oli tegemist äriühingu kinnistute müügiga, siis tuleb käsitada

Pesapuu tee 23 ja Pargimetsa tee 21 kinnistute müügihinna osa 21 187,81 eurot tasumist Y-le

ja 66 681,90 eurot Nordic Hypo AS-le OÜ ettevõtlusega mitteseotud väljamaksena.

Nimetatud summad ei ole jõudnud äriühingu pangakontole ega kassasse. Äriühingul jäi

saamata ettenähtud tulu kinnistute müügist. Väljamaksed, mis ei ole seotud äriühingu

ettevõtlusega, maksustatakse tulumaksuga, mille määr 2024. a-l oli 20/80 ja 2025. a-l 22/78.

MTA-l puudub info, et asjaosalistel oleksid kokkulepped raha mittekandmise kohta Ees-Pajo

OÜ-le. Seetõttu loeb MTA väljamaksed ettevõtlusega mitteseotud kuludeks. Äriühingul on

kohustus maksustamisperioodidel märts 2025 ja juuni 2024 deklareerida ettevõtlusega

mitteseotud väljamaksed 16 670,48 eurot (66 681,90×20/80).

Äriühingul puudub vara määratava maksukohustuse täitmiseks. Kinnistusregistri,

liiklusregistri ja Eesti väärtpaberite keskregistri andmetel pole äriühingul registervara.

Töötamise registri 04.03.2025 kande andmetel on alates 01.02.2025 registreeritud üks töötaja:

O.P, ametinimetus raamatupidamise spetsialist. Töötasu väljamakseid TSD-del ei ole äriühing

deklareerinud. Äriühingu KMD-e järgi puudub alates aprillist 2025 maksustatav käive. Eelnev

viitab sellele, et määratavat maksusummat ei ole võimalik sisse nõuda äriühingu

majandustegevusest saadavatest vahenditest. Ühtlasi on esitamata 2024. a majandusaasta

aruanne. Seisuga 27.11.2025 on äriühingul maksuvõlg 744,47 eurot, mida hakati sisse

nõudma 498 euro osas 25.07.2025 ja 246,72 euro osas 10.11.2025. Viimane tasumine

äriühingu poolt oli 25 senti 25.07.2025. Seega pole äriühingult suudetud sisse nõuda ka

olemasolevat maksuvõlga. Maksuhaldur on veendunud, et äriühingu kontrollimenetlus lõpeb

maksu määramisega ja sundtäitmine äriühingu vara ja rahaliste vahendite arvelt ei õnnestu.

Ees-Paju OÜ on tegutsenud pahatahtlikult, eesmärgiga vältida maksukohustuste täitmist.

Maksukontrolli ajal 03.04.2025 võõrandas äriühing kogu talle kuulunud kinnisvara, sh

Pesapuu tee 1, 2, 3, 4, 10, 17, 31 ja Pargimetsa tee 19, Meremõisa küla, endaga seotud

ettevõttele Meremõisa majad OÜ (juhatuse liige O.P ). See viitab teadlikule varade

ümberpaigutamisele. MTA alustas kontrolli Meremõisa majad OÜ üle. Seejärel müüdi samad

kinnistud edasi järgmisele seotud äriühingule Pihelgametsa OÜ (juhatuse liige O.P ) ja

Pesapuu tee 31 OÜ-le (juhatuse liige O.P ). Selline järjestikune varade võõrandamine

kontrolli vältel näitab selget kavatsust takistada maksuhalduri toiminguid ja raskendada

maksukohustuste täitmist.

Ees-Paju OÜ-le määratav maksusumma 157 843,99 eurot, millele lisandub intress, on

kujunenud O.P juhatuse liikmeks oleku ajal. O.P osales otseselt ja teadlikult näilises tehingus

Pesapuu tee 23 kinnisasjaga, mille eesmärk oli varjata tehingu tegelikku majanduslikku sisu ja

mis tehti maksupettuse eesmärgil. O.P esindas Ees-Paju OÜ-d tehingus, kus kinnistu

võõrandati tema isale. Lisaks tegi O.P äriühingu nimel rahalisi ülekandeid, koostas arveid

ning esindas äriühingut notariaalsete tehingute sõlmimisel. Kõik tehinguga seotud lepingud

on allkirjastatud O.P, mis kinnitab tema otsest rolli tehingute ettevalmistamisel ja

täideviimisel. Samuti on e-MTA juriidilise esindaja pakett vormistatud O.P nimele, mis

kinnitab tema kontrolli äriühingu üle.

Vastutusotsuse tegemine O.P-le on võimalik. Maksuhaldur võib vastutusmenetluse

tulemusena jõuda järeldusele, et O.P vastutab solidaarselt ja süüliselt osaühingu

maksukohustuste rikkumise eest. Vastutusmenetluse võimaliku tulemusena koostatava

vastutusotsuse tagajärjeks on rahalise nõude sissenõudmine O.P-lt. JT Ehitus OÜ-st,

Swedbank AS-st, AS-st SEB Pank ja AS-st LHV Pank on tehtud O.P-le väljamakseid 2024. a-

3(11)

3-25-4454

l 10 431,63 eurot ning 2025. a-l kokku 906,28 eurot. Seega on O.P ametlik sissetulek

ebapiisav vastutusotsusega kavandatavate kohustuse täitmiseks ning eeldatavasti tekib

vajadus vastutusotsuse sundtäitmiseks. O.P tegevus Ees-Paju OÜ-s iseloomustab tema

suhtumist avalik-õiguslikesse kohustustesse. On tõenäoline, et ta võib samamoodi suhtuda ka

vastutusotsusega määratavasse kohustusse ning selle täitmise vältimiseks võõrandada oma

vara. Arvestades maksumenetluse ning võimaliku kohtumenetluse pikkust, on vajalik,

proportsionaalne ja põhjendatud sooritada täitmist tagavad toimingud enne rahalise nõude või

kohustuse määramist.

Maksukohustuste aegumistähtaeg algab 10.11.2023, kuna vanim deklareeritud tasumata

maksukohustus pärineb septembrist 2023. Seega, isegi kui kohaldada MKS § 98 lg-s 1

sätestatud aegumistähtaega kolm aastat, aegub maksusumma määramine 2026. a novembris.

Transpordiameti liiklusregistri andmetel kuuluvad O.P-le järgmised sõidukid: 1) 2003. a

sõiduk Mercedes-Benz E200 985NLN108, mis on registrist ajutiselt kustutatud kuni

21.03.2027. Sõidukil pole kehtivat tehnoülevaatust ega liikluskindlustust; 2) 2001. a haagis

459DF109, millel puudub kehtiv tehnoülevaatus ja liikluskindlustus, kanne on peatatud; 3)

2007. a kiirtraktor 6928TA110, millel puudub kehtiv tehnoülevaatus ja liikluskindlustus,

kanne on peatatud; 4) 2003. a SMART FORTWO kupee 730DSK111, mis on registrist

ajutiselt kustutatud kuni 21.03.2027 ning millel puudub kehtiv tehnoülevaatus ja

liikluskindlustus; 5) 2021. a haagis 071YLV112, mille tehnoülevaatus on kehtiv juulini 2027

ning millel on kehtiv liikluskindlustus; 6) 2007. a haagis 798GN113, millel puudub kehtiv

tehnoülevaatus ja liikluskindlustus, kanne on peatatud. Tegu on varadega, millel pole

realiseerimisväärtust, sest enamusel sõidukitest puudub kehtiv tehnoülevaatus ja

liikluskindlustus. Väikelaevasid O.P-l pole. Samuti pole avatud väärtpaberikontosid.

Kinnistusregistri andmetel kuuluvad O.P-le järgmised kinnisasjad:

1)

Innu kinnisasi Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Kalikülas (registriosa nr

3016935115, 100% maatulundusmaa, pindala 35 374 m2, hüpoteegid puuduvad). Maa-ameti

hinnastatistika järgi tehti 01.01.2021˗20.11.2025 kokku 11 tehingut Kalikülas asuva haritava

maaga, mille keskmine pindala oli 7,5 ha. Keskmiseks hektari hinnaks oli 6186,76 eurot.

3,5374 ha puhul on maa hinnaks 21 8855 eurot.

2)

Luha tn 4 kinnisasi Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Põltsamaa linnas (registriosa nr

1557035117, 100% elamumaa pindala 726 m2, hüpoteegid puuduvad). Luha tn 4 võeti

kasutusse 1961. a-l. Maa-ameti hinnastatistika järgi tehti 01.01.2025˗20.11.2025 kokku viis

tehingut Põltsamaa linnas asuvate eluhoonetega hoonestatud elamumaadel, mis olid

kasutusele võetud aastatel 1940˗1970 ja mille keskmine pindala oli 94,4 m2. Keskmiseks

ruutmeetri hinnaks oli 822,45 eurot, mille aluselt tuleb 70 m2 puhul elamu hinnaks 57 571,50

eurot.

3)

2528/4093 kaasomand Järve kinnistust Harju maakonnas Harku vallas Vääna külas

(registriosa nr 2296402119, maatulundusmaa, pindala 409155,00 m2). Hüpoteegid O.P-le

kuuluval kaasomandi osal puuduvad. Maa-ameti hinnastatistika järgi tehti

01.08.2024˗30.11.2025 Vääna külas hoonestamata maadega kokku viis tehingut. Kinnisasjade

keskmine pindala oli 120 784,8 m2. Keskmiseks ruutmeetri hinnaks oli 1,41 eurot. O.P

kaasomandi osa suurus ruutmeetrites on 252 710,45 (409155×2528/4093). Kaasomandi osa

hind on 356 321,74 eurot.

4)

Korteriomand Kaupmehe tn 4-2 Kesklinna linnaosas Tallinnas (registriosa nr

10106201121, pindala 72,80 m2, kehtiv hüpoteek 2 990 000 krooni AS SEB Pank kasuks).

Maa-ameti hinnastatistika järgi tehti 01.01.2025˗20.11.2025 kokku 27 tehingut Tallinnas

Kesklinna linnaosas asuvate korteriomanditega, mille keskmine pindala oli 68,5 m2.

Keskmiseks ruutmeetri hinnaks oli 3712,42 eurot, mille alusel tuleb 72,80 ruutmeetri puhul

korteri hinnaks 270 264,18 eurot.

4(11)

3-25-4454

5)

Jõeveeru kinnisasi Harju maakonnas Harku vallas Vahi külas (registriosa nr

10946250123, 100% maatulundusmaa, pindala 2,13 ha, hüpoteek puudub). Maa-ameti

hinnastatistika järgi tehti 01.01.2025˗20.11.2025 kokku 12 tehingut Harku vallas asuvate

maatulundusmaadega (metsamaa, põllumajandusmaa), mille keskmine pindala oli 5,4 ha.

Keskmiseks hektari hinnaks oli 5338,56 eurot, mille aluselt tuleb 2,13 ha puhul maa hinnaks

11 371,13 eurot.

6)

Kinnistu aadressil Pesapuu tee 22, Meremõisa küla, Lääne-Harju vald, Harju maakond

(registriosa nr 18414750125, 100% elamumaa pindala 3030 m2, hüpoteegid puuduvad). Maa-

ameti hinnastatistika järgi tehti ajavahemikul 01.01.2024˗20.11.2025 kokku viis tehingut

Meremõisa külas asuvate hoonestatud elamumaadega, mille keskmine pindala oli 94,90 m2.

Keskmiseks ruutmeetri hinnaks oli 2738,35 eurot, mille alusel tuleb 115,3 m2 puhul elamu

hinnaks 315 731 eurot ja 76 senti.

Täitetoimingu valikul eelistab MTA kinnistuid, millel ei lasu hüpoteeki. Hüpoteegiga on

koormamata Pesapuu tee 22 kinnistu, mille hinnanguline väärtus katab võimaliku

kohustusena tekkiva summa. Ülejäänud hüpoteekidega koormamata kinnistud ei kata

potentsiaalselt sissenõutavat summat. MTA eelistab seda kinnistut ka põhjusel, et

täitetoiminguga jääb puutumata O.P elukohana registreeritud korter aadressil Kaupmehe tn 4-

2 ja e-maksuametis postiaadressiks märgitud korter Kiikri 6/1-68, Tallinn. Arvestades

ülaltoodut peab maksuhaldur kohaseks seada hüpoteek Pesapuu tee 22 kinnisasjale.

Kuna maksuhalduri võimaliku nõude suurus on tõenäoliselt 157 843,99 eurot, siis on

kohtutäituri seaduse (KTS) § 35 lg 1 kohaselt kohtutäituri põhitasu 5500 eurot. Kohtutäituril

on keerukamate ja aeganõudvamate toimingute puhul õigus nõuda lisatasu (KTS § 45 lg 1).

Arvestades Pesapuu tee 22 kinnistu hinnangulist väärtust, võib kohtutäituri lisatasu suurus

olla 3000 eurot. Tulenevalt MKS § 136¹ lg 2 p-st 3 lõpetab maksuhaldur O.P vastu suunatud

täitetoimingud, kui ta on esitanud MKS § 120 lg 1 p 3 ja § 121 kohaselt tagatise. Esitatav

tagatis peab lisaks maksuhalduri nõudele katma ka sundtäitmiskulud, mille suurus oleneb

tagatise liigist (MKS § 121). Maksuhaldur hindab piisavaks asendustagatise väärtuseks 166

373,99 eurot (157 843,99 + 3000 + 5500 + 30). Kui O.P soovib tagatissumma kanda

deposiiti, siis on kantava deposiidi väärtus 157 832,99 eurot.

2. Tallinna Halduskohus rahuldas 05.12.2025 määrusega MTA taotluse ning andis MTA-

le loa seada Eesti Vabariigi kasuks (MTA kaudu) kohtulik hüpoteek O.P omandis olevale

kinnistule asukohaga Pesapuu tee 22, Meremõisa küla, Lääne-Harju vald, Harju maakond

summas 157 843,99 eurot.

MTA on usutavalt selgitanud, et O.P kui Ees-Pajo OÜ juhatuse liikme kohustuste rikkumine

seisneb selles, et ta jättis tasumata käibemaksu 74 378,40 eurot, alusetult enam deklareeritud

isikustamata sisendkäibemaksu 2704,33 eurot ning ettevõtlusega mitteseotud väljamaksetelt

tulumaksu 80 761,26 eurot. Lisandub intress. Ajavahemikul 01.09.2023˗31.05.2025 tekkis

Pesapuu tee 23 müügist 20/22% määraga maksustatav käive, mida ei ole deklareeritud KMD-

del. Sellelt tasumisele kuuluv käibemaks on 76 181,68 eurot. Summat vähendatakse

deklareeritud tasumisele kuuluva käibemaksu 1803,28 euro võrra. Seega on vähem

deklareeritud tasumisele kuuluvat käibemaksu 74 378,40 eurot (76 181,68 – 1803,28) eurot.

Ees-Pajo OÜ ei ole täitnud korraldusi 12.2-3/065248-512, 12.2-3/065248-613 ja 12.2-

3/065248-1014 laiendatud kontrolliperioodi september 2023 – aprill 2024 ja oktoober 2024 –

märts 2025 osas. Seega pole andmeid isikustamata sisendkäibemaksu õigsuse osas kokku

2704,33 euro ulatuses. Äriühingu juhatuse liige O.P on viinud äriühingust raha välja, mille

kohta on jäetud raamatupidamise algdokumendid esitamata ehk teinud ettevõtlusega

mitteseotud kulusid, mis on jäetud TSD-del deklareerimata kokku 80 761,26 eurot.

5(11)

3-25-4454

Põhjendatud on kahtlus, et O.P on maksukorralduse seadusest ja maksuseadustest tulenevalt

rikkunud kohustusi süüliselt. O.P oli kontrollitaval ajal Ees-Pajo OÜ ainus juhatuse liige.

Seega võib eeldada, et tal oli täielik kontroll Ees-Pajo OÜ majandustegevuse korraldamise

ning äriühingu maksukohustuste täitmise üle, sh maksudeklaratsioonide esitamisel. O.P-l oli

juurdepääs äriühingu e-MTA e-teenuste keskkonnas, mistõttu oli tal võimalik esitada ja muuta

maksudeklaratsioone. Võib eeldada, et Ees-Pajo OÜ ainsa juhatuse liikmena oli tal ligipääs ka

äriühingu rahalistele vahenditele, mille arvelt maksukohustused täita. Eeltoodu kinnitab MTA

kahtlust, et isik tegutses Ees-Pajo OÜ juhatuse liikmena tahtlikult, jättes maksud

nõuetekohaselt deklareerimata ning maksukohustused täitmata.

Maksuhaldur on põhjendanud, et Ees-Pajo OÜ-l puudub vara maksuvõla tasumiseks.

Äriühingul puudub ka majandustegevus, millest saadava tulu arvelt maksuvõlgnevust tasuda.

Seega on olemas alus vastutusotsusega nõude esitamiseks äriühingu juhatuse liikmele O.P-le.

MTA on põhjendanud, et O.P käitumise ning tegevuse tõttu osaühingu juhatuse liikmena

esineb kahtlus, et ta ei pruugi ka vastutusmenetluse tulemusel määratavat maksukohustust

täita.

MTA on põhjendanud täitetoimingute valikut. Kohtuliku hüpoteegi seadmine Pesapuu 22

kinnisasjale on kohane. Hüpoteegi seadmine katab ära võimaliku maksusumma 157 843,99

eurot, millele lisandub intress ning võimalikud sundtäitmise kulud. Hüpoteegi seadmine ei

riiva O.P õigusi ebaproportsionaalselt. Kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi seadmine ei takista

isikul oma vara vallata, kasutada ja käsutada, kui sellega ei vähendata koormatud kinnisasja

väärtust ega kahjustata hüpoteegipidaja õigusi (asjaõigusseaduse § 333). Hüpoteegi

seadmisega kaasnevaid piiranguid tasakaalustab kaalukas avalik huvi tagada maksude

laekumine.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3. Puudutatud isik palub 23.12.2025 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

05.12.2025 määrus või alternatiivselt tühistada määruse resolutsiooni p 1 osas, millega kohus

andis loa seada kohtulik hüpoteek Pesapuu tee 22 kinnistule 77 082,73 eurot ületavas osas

ning teha asjas uus määrus, millega anda luba seada kohtulik hüpoteek summas 77 082,73

eurot Järve kinnistule või alternatiivselt samale kinnistule summas 157 843,99 eurot.

Kuna vastutusotsuse tegemine on seatud sõltuvusse maksuotsuse alusel maksuvõla

sissenõudmisest ja just selle menetluse raames taotleb MTA täitetoimingute tegemist, on

vastavalt Riigikohtu suunistele ilmvõimatu otsustada täitetoimingu tegemiseks loa andmine

enne seda, kui üldse eksisteeriks varem fikseeritud maksuotsus, millega on tuvastatud

maksuvõla olemasolu (MKS § 96 lg 6 p 1 ja Riigikohtu üldkogu 27.11.2012 määrus nr 3-3-1-

15-12, p 50).

Juhul kui kohus ülaltoodule vaatamata leiab, et täitetoimingu tegemiseks loa andmine oli

õiguspärane, tuleb vähendada ja muuta MTA-le antud haldustoimingu loa ulatust.

Halduskohus on ekslikult leidnud, et kaebaja on teinud ettevõtlusega mitteseotud

väljamakseid, millest tulenevalt on jäetud TSD-del deklareerimata tulumaksu kokku 80

861,26 eurot. Samuti on halduskohus ekslikult nõustunud MTA võimaliku rahalise nõude või

kohustuse hinnangulise suurusega. MTA arvestas oma rahalise nõude suuruse hinnangusse

sisse ka 27.05.2025 laiendatud kontrolliperioodi korralduses esitatud nõude, kuigi puudutatud

isik ei ole saanud enne käesoleva kohtumenetluse algatamist võimalust 27.05.2025 laiendatud

kontrolliperioodi korraldusele vastata, selgitusi anda ega tõendeid esitada. Puudutatud isik

vaidlustas 27.05.2025 laiendatud kontrolliperioodi vaidemenetluse korras. MTA tagastas

6(11)

3-25-4454

vaide, sest leidis, et vaide esitamise tähtaeg on möödunud. Isik esitas haldusasjas nr 3-25-

3286 kaebuse 27.05.2025 korralduse ja vaideotsuse tühistamiseks. Halduskohus tagastas

kaebuse 05.12.2025 määrusega. Määrusega tutvudes asus puudutatud isik kohe järgmisel

tööpäeval (08.12.2025) 27.05.2025 korralduses esitatud küsimustele vastama, s.o selgitusi ja

tõendeid esitama. Seega ei ole isik pahatahtlikult korralduse täitmisest kõrvale hoidunud.

Ekslik on vastustaja seisukoht, justkui olnuks Ees-Pajo OÜ väljamaksed Meremõisa Majad

OÜ-le ettevõtlusega mitteseotud, kuna äriühing ei esitanud väljamaksete kohta

alusdokumente. Ees-Pajo OÜ on esitanud MTA-le 29.11.2024 põhjalikud selgitused ja

alusdokumendid, mis tõendavad väljamakseid Meremõisa Majad OÜ-le (määruskaebuse lisa

1). Tegemist on ettevõtlusega seotud väljamaksetega, millele ei saa määrata

tulumaksukohustust. Eelneva tõttu on vähemalt 27.05.2025 laiendatud kontrolli raames

rahalise nõude hinnanguline suurus ennatlik ning kohtuliku hüpoteegi seadmise ulatusest

tuleb maha arvata 27.05.2025 laiendatud kontrolliperioodist väidetavalt ilmnenud

tulumaksukohustus.

Pesapuu tee 22 kinnistule hüpoteegi seadmine on isikut ebamõistlikult koormav. Kohus ei ole

kontrollinud, kas mõne teise isikule kuuluva kinnistu koormamine hüpoteegiga oleks teda

vähem koormav. Puudutatud isiku omandis on teisigi kinnistuid. Pesapuu tee 22 on kaebaja

elukoht/teine elukoht. Kuigi puudutatud isiku rahvastikuregistrijärgne registreeritud elukoht

on Kaupmehe tn 2 asuv korteriomand, on isiku tegelik faktiline elukoht lisaks Kaupmehe tn 2

kinnistule ka Pesapuu tee 22 kinnistul asuv elamu. Seal veedab isik kogu ülejäänud aja, kui

logistiliselt ei ole vältimatult vajalik olla Tallinnas. Vältida tuleks tegelikule elukohale

hüpoteegi seadmist. Hüpoteegi seadmise tõttu keelduvad krediidiasutused Pesapuu tee 22

kinnistut eluasemelaenu tagatisena arvestamast. Puudutatud isik vajab Pesapuu tee 22 kinnistu

kasutamiseks eluasemelaenu, sest ta soovib mõistliku elukvaliteedi säilitamiseks maja

laiendada ning lõplikult sisustada, rajada lisahoone (saun-grillimaja) ning ehitada krundile

piirdeaed. Isikule kuuluva Järve kinnistu kohtuliku hüpoteegiga koormamine on oluliselt

kohasem ja proportsionaalsem. Järve kinnistule on võimalik kohtulik hüpoteek seada samuti

esimesele järjekohale ning selle kinnistu väärtus ületab oluliselt loataotluses toodud kohtuliku

hüpoteegi ulatuse. Järve kinnistule hüpoteegi seadmisel oleks MTA huvi maksulaekumise

tagamise osas täpselt samaväärselt tagatud.

4. MTA palub 15.01.2026 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Loataotlus on koostatud lähtuvalt Ees-Pajo OÜ maksumenetluses selgunud asjaoludest, mida

on halduskohtule üksikasjalikult kirjeldatud ning taotlusele on lisatud tõendid.

Täitetoimingute sooritamine on lubatav enne maksusumma määramist, seda toetab MKS §

1361 sõnastus.

Ees-Pajo OÜ kasutas 27.05.2025 korralduse vaidlustamist maksumenetluse

venitamistaktikana. Korralduse sisu oli isikule teada. Lisaks sätestab MKS § 146 lg 1 p 1, et

vaide esitamine ei peata vaidlustatava haldusakti täitmist. Määruskaebuses toodud väide, et

Ees-Pajo OÜ-l ei olnud võimalust kontrolliperioodi laiendamisega seotud korraldusele

vastata, ei vasta tõele. Seega ei nõustu MTA 27.05.2025 laiendatud kontrolliperioodist

ilmnenud tulumaksukohustuse mahaarvamisega ning potentsiaalselt sissenõutava summa

vähendamisega.

Määruskaebuses toodud viide MKS § 96 lg 6 p-le 1 ja Riigikohtu üldkogu lahendile nr 3-3-1-

15-12 ei ole üheselt mõistetav. Maksuhaldur on loataotluses väitnud, et maksumenetluses

määratakse Ees-Pajo OÜ-le täiendavalt tasumisele vähemalt 157 843,99 eurot.

Maksumenetluse lõppedes fikseeritakse tuvastatud asjaolud kontrolliaktis ja koostatakse

maksuotsus. Maksumenetluse käigus on selgunud, et kontrollitav äriühing on varatu.

7(11)

3-25-4454

Maksuhaldur prognoosib, et Ees-Pajo OÜ-l puuduvad vahendid määratava maksuvõla

tasumiseks maksumenetluses. Vastutusmenetluse sisu ei ole tasutava maksusumma

määramine ega äriühingu juhatuse liikme karistamine rikkumise eest, vaid maksumenetluses

fikseeritud äriühingu maksuvõla sissenõudmine kohustatud isikult temale vastutuskohustuse

panemisega.

Pesapuu tee 22 kinnistu hinnanguline väärtus (315 731,76 eurot) katab võimaliku kohustusena

tekkiva summa, ülejäänud hüpoteekidega koormamata kinnistud potentsiaalselt sissenõutavat

summat 157 843,99 eurot ära ei kata. Nimetatud kinnistut eelistati ka seetõttu, et

täitetoiminguga jääb puutumata O.P elukohana registreeritud korter aadressil Kaupmehe tn 4-

2, Tallinn ja e-maksuametis postiaadressiks olev korter asukohaga Kiikri 6/1-68, Tallinn.

Puudutatud isiku väide, et ta kasutab reaalse elukohana nii Pesapuu tee 22 kinnistut kui

Kaupmehe tn 2 asuvat korteriomandit, on tõendamata. Isiku väide, et ta vajab Pesapuu tee 22

kinnistu kasutamiseks eluasemelaenu, ei muuda maksuhalduri valikut kinnistu osas. Isikul on

võimalik kasutada/realiseerida hüpoteegita vara tehinguteks pangaga, elukoha parendamiseks

või maksuvõla tasumiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5. Puudutatud isik on esitanud koos määruskaebusega lisa 1 digitaalse toimiku lehekülgedel

647˗794. Ringkonnakohus tagastab esitatud lisa, kuna see ei oma määruskaebuse

lahendamisel tähtust (HKMS 62 lg 2).

6. MKS § 1361 lg 1 sätestab, et kui maksude tasumise õigsuse kontrollimisel tekib

põhjendatud kahtlus, et pärast maksuseadusest tuleneva rahalise nõude või kohustuse

määramist võib selle sundtäitmine maksukohustuslase tegevuse tõttu osutuda oluliselt

raskemaks või võimatuks, võib maksuhalduri juht või tema volitatud ametnik teha

halduskohtule taotluse loa saamiseks, et sooritada MKS § 130 lg-s 1 sätestatud

täitetoimingud. MKS § 1361 lg 2 kohaselt peavad taotluses olema märgitud järgmised

andmed: 1) põhjendus, millest nähtub võimaliku maksukohustuse sissenõudmise oluline

raskenemine või võimatus; 2) võimaliku rahalise nõude või kohustuse hinnanguline suurus; 3)

andmed tagatise kohta, mille esitamisel maksuhaldur lõpetab täitetoimingud; 4) üks või mitu

MKS § 130 lg-s 1 või täitemenetluse seadustikus sätestatud täitetoimingutest ning põhjendus,

miks maksuhaldur peab valitud toimingu tegemist vajalikuks.

7. Täitmist tagavate toimingute sooritamiseks loa andmise otsustamisel tuleb kohtul

kontrollida, kas maksuhalduri esile toodud faktilistel asjaoludel on vastutusotsuse tegemine

võimalik ja tõenäoline ning ei esine vastutusotsuse tegemist välistavaid asjaolusid.

Vastutusotsuse tegemine on välistatud, kui maksusumma määramine on aegunud, maksuvõlg

on kustunud või juhatuse liikme tahtluse või raske hooletuse tuvastamine on ebatõenäoline

(Riigikohtu 12.02.2020 määrus nr 3-19-1672, p 18).

8. Halduskohus leidis õigesti, et MTA 01.12.2025 taotlus vastab MKS § 1361 lg-s 2

sätestatud nõuetele ja MKS § 1361 lg-st 1 tulenevad eeldused loa andmiseks on täidetud.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg

4, § 203 lg 2).

9. MTA 01.12.2025 taotlusest nähtub, et maksuhaldur kontrollib 31.10.2024 korraldusega nr

12.2-3/065248-1 Ees-Pajo OÜ maksustamisperioodide mai – september 2024 käibemaksu ja

erijuhtude tulumaksu arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsust. MTA 27.05.2025

korraldusega nr 12.2-3/065248-5 laiendati kontrollitavat ajavahemikku perioodidele

september 2023 – aprill 2024 ja oktoober 2024 – märts 2025. Võimalikku maksusummat

8(11)

3-25-4454

(taotluse kohaselt kokku 157 843,99 eurot) ei olnud taotluse esitamisel veel maksuotsusega

kindlaks määratud.

10. Vastutusotsuse koostamise menetlus võib alata mh halduskohtule täitmist tagavate

toimingute sooritamiseks loa saamise taotluse esitamisega (Riigikohtu 14.05.2013 määrus nr

3-3-1-7-13, p 12; 18.03.2020 määrus nr 3-19-1178, p 9). Tulevikus tehtava vastutusotsuse

täitmist saab tagada enne, kui maksuhaldur tuvastab vastutusmenetluse tulemusena maksude

tasumata jätmise puudutatud isiku süül (Riigikohtu 18.03.2020 määrus nr 3-19-1178, p 14).

MKS § 96 lg-s 5 sätestatud tingimused, mille kohaselt võib seaduslikule esindajale teha

vastutusotsuse alles pärast seda, kui maksumaksja või maksu kinnipidaja suhtes on alustatud

sissenõudmist MKS § 130 lg 1 p-s 3 sätestatud viisil ning selle tulemusel ei ole õnnestunud

kolme kuu jooksul võlga sisse nõuda, peavad olema täidetud vastutusotsuse tegemise hetkel,

kuid need asjaolud ei pea tingimata esinema juba vastutusotsuse tegemisele suunatud

maksumenetluse alustamise ajal. Viidatud sätetest ei tulene keeldu alustada

vastutusmenetlusega, vaid üksnes piirang teha vastutusotsus. Ka olukorras, kus maksu

määramisega seotud asjaolude pinnalt on tekkinud põhjendatud kahtlus tulevikus määratava

maksukohustuse sundtäitmise raskendatuks või võimatuks muutumise kohta juba enne

vastutusotsusega sissenõutava maksuvõla sissenõudmise alustamist, peab maksuhalduril

olema võimalik tagada tulevikus määratava maksukohustuse täitmist (Tallinna

Ringkonnakohtu 20.04.2020 määrus nr 3-20-287, p 10 ja seal viidatud praktika).

11. Kuivõrd MKS § 96 lg-tes 5 ja 6 sätestatud piirangud laienevad üksnes vastutusotsuse

tegemisele, kuid mitte selle tegemisele suunatud menetluse läbiviimisele, ei ole põhjust

välistada äriühingu juhatuse liikme suhtes vastutusotsuse koostamise menetluse alustamist ka

olukorras, kus äriühingu maksuvõlg on veel maksuotsusega tuvastamata, kuid selle tegelikku

olemasolu saab siiski pidada tõenäoliseks (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 04.09.2025 määrus

nr 3-25-2521, p 8; 06.05.2025 määrus nr 3-24-3342, p 9; 18.03.2019 määrus nr 3-19-148, p 9;

14.01.2019 määrus nr 3-18-2194, p 8; 20.12.2018 määrus nr 3-18-1788, p 7).

12. Vaatamata sellele, et Ees-Pajo OÜ maksuvõlga ei ole veel maksuotsusega tuvastatud, on

maksuhaldur usutavalt põhistanud kavandatava maksuotsusega Ees-Pajo OÜ-le tasumisele

kuuluva maksusumma määramist ja äriühingu maksuvõla kujunemise aluseid. Puudutatud isik

ei ole vaidlustanud asjaolu, et Ees-Pajo OÜ on jätnud maksustamisperioodidel september

2023 – märts 2025 KMD-del deklareerimata 20%/22% määraga maksustatava käibe ning

tulumaksu. Puuduvad viited sellele, et äriühingule maksuotsuse tegemiseks oleks õiguslikke

takistusi, et maksuotsuse tegemine oleks aegunud vms. Samuti ei ole puudutatud isik vastu

vaielnud asjaolule, et loataotluses toodud asjaolude põhjal on tekkinud põhjendatud kahtlus,

et maksuhalduril ei õnnestu maksuvõlga Ees-Pajo OÜ-lt sisse nõuda. MTA on loataotluses

esile toonud, et Ees-Pajo OÜ-l puudub vara maksukohustuse täitmiseks. Kinnistusregistri,

liiklusregistri ja Eesti väärtpaberite keskregistri andmetel puudub äriühingul registervara,

äriühing on maksukontrolli ajal 03.04.2025 võõrandanud kogu talle kuulunud kinnisvara

endaga seotud ettevõttele Meremõisa majad OÜ (mille juhatuse liige on O.P) ning kontrolli

alustamisel Meremõisa majad OÜ üle müüdi samad kinnistud edasi järgmistele seotud

äriühingutele Pihelgametsa OÜ ja Pesapuu tee 31 OÜ (mõlema juhatuse liige on O.P);

äriühingul puudub alates aprillist 2025 maksustatav käive; esitamata on 2024. a

majandusaasta aruanne; olemasolevat maksuvõlga (27.11.2025 seisuga 744,47 eurot) pole

suudetud sisse nõuda.

13. Täitmist tagavateks toiminguteks loa andmise menetluses kontrollitakse eelkõige

vastutusotsuse tegemist välistavate asjaolude puudumist või esinemist, mitte ei tuvastata

vastutuskohustuse tõendatust. Ainult erandlike asjaolude esinemisel saaks juba

vastutusmenetluse algstaadiumis jõuda järeldusele, et juhatuse liige ei saanud ilmselgelt

9(11)

3-25-4454

tegutseda MKS § 40 lg-s 1 sätestatud vormis (Riigikohtu 02.06.2017 määrus nr 3-3-1-17-17,

p-d 11, 13; 09.06.2014 määrus nr 3-3-1-24-14, p 11.3; 05.05.2014 määrus nr 3-3-1-4-14, p

9.3). See, kas äriühingu juhatuse liige vastustab maksuvõla tasumise eest solidaarselt

äriühinguga ning faktiliste asjaolude tõendatus ja õiguslik kvalifikatsioon selgub seega

lõplikult vastutusmenetluses, mitte täitmist tagavate toimingute sooritamise taotlemise

menetluses. Seetõttu ei pea kohtud hindama üksikasjalikult ja sisuliselt ka isiku neid väiteid ja

tõendeid, mis on esitatud MTA 27.05.2025 korralduse täitmisega ja ettevõtlusega mitteseotud

kuludega seonduvalt. Vastutusotsuse koostamist puudutatud isikule ei saa praegusel juhul

välistada. Maksuhaldur on piisavalt veenvalt põhistanud kahtlust, et Ees-Pajo OÜ juhatuse

liige O.P on teadlikult toime pannud maksupettuse, osaledes näilises tehingus Pesapuu tee 23

kinnisasjaga, kus kinnistu võõrandati tema isale ning mille eesmärk oli varjata tehingu

tegelikku majanduslikku sisu. Lisaks tegi O.P äriühingu nimel rahalisi ülekandeid, koostas

arveid ning esindaja äriühingut notariaalsete tehingute sõlmimisel. Kõik tehinguga seotud

lepingud on allkirjastatud O.P poolt. Puudutatud isikul oli juurdepääs äriühingu nimel e-

maksuametisse ning maksudeklaratsioonide esitamise õigus, seega omas ta kontrolli äriühingu

üle. Eeltoodu põhjal saab puudutatud isikule vastutusotsuse koostamist pidada tõenäoliseks.

14. MTA on taotluses põhjendanud, miks võib võimaliku tehtava vastutusotsuse sundtäitmine

kujuneda puudutatud isiku tegevuse tulemusena raskeks või võimatuks. Puudub kindlus, et

puudutatud isik asuks vastutusotsusega nõutavat maksukohustust vabatahtlikult täitma.

Loataotluse kohaselt on O.P ametlik sissetulek (2024. a-l tehti isikule väljamakseid kokku 10

431,63 eurot ja 2025. a-l 906,28 eurot), mis on ebapiisav vastutusotsusega kavandatava

kohustuse täitmiseks. Ei ole tõenäoline, et puudutatud isiku sissetuleku arvelt oleks võimalik

eeldatavale maksusummale sissenõuet pöörata. Puudutatud isiku tegevuse tõttu äriühingus on

tõenäoline, et sarnaselt võib ta suhtuda ka vastutusotsusega määratavasse kohustusse ning

selle täitmise nurjamiseks asuda võõrandama oma vara või teha end muul viisil varatuks

ja/või raskendada sissenõudmismenetlust. Maksudeklaratsioonide esitamata jätmine,

äriühingust raha välja viimine ja selle kohta raamatupidamise algdokumentide esitamata

jätmine ning äriühingule kuuluva vara ümberpaigutamine viitab isiku hoolimatule

suhtumisele oma avalik-õiguslike kohustuste täitmisel.

15. Kohaldatav täitetoiming peab olema põhjendatud ja proportsionaalne võrreldes

maksukohustusega, mille täitmist soovitakse tagada (Riigikohtu 05.04.2019 määrus nr 3-17-

2005, p 9; 27.11.2012 määrus nr 3-3-1-15-12, p 57). Kuna puuduvad alternatiivsed

võimalused võimaliku maksukohustuse täitmise tagamiseks ning maksuhaldur on välja

toonud põhistatud kahtluse, et maksukohustuslane on toime pannud maksupettuse, ei saa

kohtuliku hüpoteegi seadmist pidada ebaproportsionaalseks. MTA taotluse kohaselt on

võimalik sissenõutav maksusumma 157 849,99 eurot, millele lisandub intress. Samas ulatuses

on seatud hüpoteek puudutatud isiku kinnistule. Ehkki puudutatud isikule kuulub ka teisi

kinnisasju, on asjakohane MTA kaalutlus, et Pesapuu tee 22 kinnistu hüpoteegiga

koormamisel jääb puutumata puudutatud isiku elukohana registreeritud korter aadressiga

Kaupmehe tn 4-2, Tallinn ning e-maksuametis isiku postiaadressiks olev korter asukohaga

Kiikri 6/1-68, Tallinn. See, millise kinnistu koormamine hüpoteegiga tagab kõige paremini

määratava maksukohustuse sundtäitmist, on maksuhalduri hinnata. Praegu ei ole alust asuda

seisukohale, et maksuhalduri kinnistu valik oleks olnud ebaproportsionaalne. Kohtuliku

hüpoteegi seadmine võimaldab tagada maksude laekumise, mis on kaalukas avalik huvi.

Kohtuliku hüpoteegi seadmisel säilib puudutatud isikul kinnisasja valdamise ja kasutamise

õigus, samuti on võimalik leppida maksuhalduriga kokku kinnistu käsutamise tingimustes.

Määruskaebuses esitatud väide, et puudutatud isik kasutab tegeliku elukohana ka Pesapuu tee

22 kinnistut, mille kasutamiseks vajab ta eluasemelaenu, on tõendamata. Eluasemelaenu

10(11)

3-25-4454

tagatisena on puudutatud isikul võimalik kasutada ka temale kuuluvat muud hüpoteegiga

koormamata vara.

16. MTA taotluses olid vastavalt MKS § 1361 lg 2 p-le 3 märgitud andmed tagatise kohta,

mille esitamise korral lõpetab maksuhaldur täitetoimingud.

17. Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 05.12.2025

määrus muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)