2-25-12849/24 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Siiri Malmberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.01.2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-12849

Tsiviilasi

S Li hagi S Li vastu ühisvara jagamise ja

tahteavalduste asendamise nõudes

S Li hagi S Li vastu ühisvara jagamise nõudes

Hagihind

hagi 3500 eurot

vastuhagi 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja/vastuhagis kostja S L (isikukood xxx),

lepinguline esindaja A R

Kostja/vastuhagis hageja S L (isikukood xxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Deniss Polman

Kohtuistungi toimumise aeg

20.10.2025, 16.12.2026

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada S Li hagi osaliselt ja S Li vastuhagi täielikult.

2. Jagada S Li ja S Li ühisvara järgmiselt:

2.1. Müüa sõiduauto xxx (reg.nr xxx) avalikul enampakkumisel. Müügist saadavast rahast tuleb

tasuda enampakkumise korraldamise kulud, millest järelejäänud raha jagada S Li ja S Li vahel

võrdsetes osades.

2.2. Müüa korteriomand nr xxx avalikul enampakkumisel. Müügist saadavast rahast tasuda AS-

le SEB Pank (registrikood 10004252) laenulepingutest nr xxx ning xxx tulenevad S Li ja S Li

rahalised kohustused ning enampakkumise korraldamise kulud; eeltoodud mahaarvamistest

järelejäänud raha jagada S Li ja S Li vahel võrdsetes osades.

3. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei

taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja esitatud väited ja nõuded

1. Hageja esitas 07.08.2025 kohtule hagi kostja vastu. 11.08.2025 ja 31.10.2025 esitas hageja

hagiavalduse täpsustused.

2. Hagi ja selle täpsustuste kohaselt lahutati poolte abielu xxx. Pooltel on jagamata ühisvara hulka

kuuluv abielu kestel soetatud vara. Abikaasade ühisvara hulka kuuluvad: korteriomand

asukohaga xxx (registriosa number xxx), mille turuväärtus on 118 000 eurot; AS-iga SEB Pank

sõlmitud laenulepingust nr XXX (eluasemelaen) tulenev laenukohustuse jääk, mille suuruseks

hagiavalduse esitamise seisuga on 14 731,35 eurot; AS-iga SEB Pank sõlmitud laenulepingust

nr XXX (võetud xxx asuva korteri remondiks) tulenev laenukohustuse jääk, mille suurus

hagiavalduse esitamise seisuga on 852,03 eurot ja sõiduk xxx, ehitusaasta 2005,

registreerimisnumbriga xxx.

3. Hageja soovib poolte ühisvara jagada selliselt, et hageja ainuomandisse jääb korter asukohaga

xxx (registriosa number xxx) turuväärtusega 118 000 eurot, hageja kanda jäävad AS-iga SEB

Pank sõ1mitud laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustuse jääk summas 14 731,35 eurot ja

laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustuse jääk summas 852,03 eurot ning sõiduk xxx,

registreerimisnumbriga xxx müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja on nõus kostjale hüvitama 51 208,31

eurot. Eeltoodust tulenevalt palub hageja lõpetada poolte varaühisus ning jagada poolte

ühisomandis oleva vara järgmiselt:



jätta hageja ainuomandisse korter aadressil xxx (registriosa number xxx);



määrata, et laenulepingust nr XXX ja laenulepingust nr XXX, tulenevad kohustused jäävad

hageja kanda;



kohustada hagejat tasuma kostjale hüvitisena 51 208,31 eurot;



kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxx teises jaos tema

kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse

kandmiseks;



sõiduk xxx, ehitusaasta 2005, registreerimisnumbriga xxx müüa avalikul enampakkumisel

ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele;

või alternatiivselt



müüa korter aadressil xxx (registriosa number xxx) kaasomanike vahelisel

enampakkumisel;



määrata, et laenulepingust nr XXX ja laenulepingust nr XXX, tulenevad kohustused jäävad

ostja kanda;



sõiduk xxx, ehitusaasta 2005, registreerimisnumber xxx müüa avalikul enampakkumisel

ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Kostja seisukohad

4. Kostja tunnistab, et poolte ühisvara on siiani jagamata, kuid vaidleb hagile vastu ühisvara

jagamise viisi osas. Pooled elavad koos lastega siiani ühises elukohas asukohaga xxx. Kostja

leiab, et hageja pakutud kompensatsiooni, s.o 51 208,31 euro eest ei saa tema koos lastega

mingisugust uut elukohta soetada. Kostja on seisukohal, et ühisvara tuleb jagada viisil, kus

mõlemad osapooled saavad oma eludega edasi minna ja tagatud oleks nende inimväärne

elujärg. Seda eesmärki on võimalik saavutada selliselt, et korterisse jäävad elama kostja ja

poolte ühised lapsed ning enamsaadud ühisvara eest tasub kostja hagejale kompensatsiooni.

Kostja leiab, et mõistlik oleks jätta sõiduauto hageja omandisse. Sõiduauto oli kogu aeg hageja

kasutuses. Kindlasti ei ole mõistlik sõiduauto müük avalikul enampakkumisel, sest sõiduauto

registreerimistasu on võrreldes selle turuhinnaga liiga kõrge. Hageja poolt pakutud sõiduauto

jagamise viis ei ole reaalne ega reaalses elus teostatav.

5. Kostja palub jätta hagi hageja soovitud viisil rahuldamata.

Vastuhagi

6. Kostja esitas 25.09.2025 vastuhagi ja 17.11.2025 vastuhagi täpsustuse. Vastuhagi ja selle

täpsustuse kohaselt peavad poolte ühisvaraks olevasse korterisse jääma elama kostja, poolte

ühised lapsed ja koer. Vaidlusalune korter on kõigi nimetatud isikute elukoht. Hageja väited, et

kostja ja lapsed tegelikult korteris ei ela, ei vasta tõele. Kostjal koos laste ja koeraga on väga

oluline säilitada olemasolev elukoht ning mitte olla välja tõstetud. Kostja on nõus tasuma

hagejale enam saadud vara arvel hüvitist. Alternatiivina on võimalik, et korter jäetakse laste

ühisomandisse. Ka selline variant on kostjale aktsepteeritav. Kostja elab oma laste nimel ning

tahab kindlustada neile elukoha olemasolu. Sõiduauto sooviks kostja jätta hageja omandisse,

kuid on ka hageja ettepanekuga sõiduauto jagamise viisi osas. Kostja jaoks ei ole sõiduauto

oluline. Kostja jaoks on oluline säilitada nii endale kui ka oma lastele elukoht. Eeltoodust

tulenevalt palub kostja jagada poolte ühisvara järgmiselt: jätta kostja ainuomandisse korter

aadressil xxx (kinnistusregistriosa number xxx); määrata, et laenulepingust nr XXX ja

laenulepingust nr XXX tulenevad kohustused jäävad kostja kanda; kohustada kostjat tasuma

hagejale hüvitisena 51 208,31 eurot ja kohustada hagejat andma nõusolek (KRS § 341

tähenduses) kinnistusraamatu registriosa nr xxx teises jaos tema kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks ja kostja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks sõiduk xxx,

ehitusaasta 2005, registrinumbriga xxx müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Alternatiivselt on kostja nõus jagama

ühisvara järgmiselt: müüa korter aadressil xxx (kinnistusregistriosa number xxx) avalikul

enampakkumisel ja määrata, et laenulepingust nr XXX ja laenulepingust nr XXX tulenevad

kohustused jäävad ostja kanda ning sõiduk xxx, ehitusaasta 2005, registrinumbriga xxx müüa

avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada ühisomandike vahel.

Vastus vastuhagile

7. Hageja ei ole nõus ühisvara jagamiseks vastuhagis soovitud viisil. Hageja soovib korteriomandi

jätta enda ainuomandisse, kuna ta elab korteris. Kostja küll vahepeal ööbib korteris, kuid

tegelikkuses on kostjal uus elukaaslane ning uus elukoht. Kostja soovib jätta korterit enda

ainuomandisse seetõttu, et see hiljem lapsele anda. Tegelikkuses kostja ise seda korterit ei vaja.

Kostja väide, et korter peab jääma temale, kuna ta elab seal lastega, on eksitav. Poolte lapsed

on täisealised (xxx- ja xxx-aastased) ning elavad eraldi, koer on lapse oma ja elab koos lapsega.

Isegi kui lapsed oleksid alaealised, ei annaks antud asjaolu alust suurendada kotjale hüvitava

kompensatsiooni suurust. Hageja ei ole huvitatud sõiduki endale jätmisest. Soovi korral võib

sõiduk jääda kostja omandisse ja tema tasub hagejale hüvitist. Kostja ei saa nõuda sõiduki

jagamist selliselt, et see jääb hageja omandisse ja panna hagejat kostjale hüvitist maksma, kui

hageja on vastu. Kostja ei ole põhjendanud, ega tõendatud, et temale pakutav kompensatsiooni

suurus peab olema suurem. Korteri sisustuse osas ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit.

Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused

8. Kohus loeb abielulahutuse tõendi (dtl 49) alusel tõendatuks, et pooled olid abielus kuni xxx.

Pooled ei vaidle selle üle, et abielu ajal kehtis nende varasuhetele varaühisus (PKS § 25), mis

lõppes abielu lahutamisega (PKS § 35 p 3) ja abielu ajal omandati ühisvara hulka omandati

korteriomand nr xxx ning sõiduauto xxx (reg.nr xxx) (hagiavalduse p I.2, 1 ja 4, kostja vastuse

p 1.2). Samuti kuulub ühisvara hulka poolte ja AS-i SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingutest

(laenuleping nr XXX, jääk hagi esitamise seisuga 14 731,35 eurot ja laenuleping nr XXX, jääk

hagi esitamise seisuga 852,03 eurot) (hagiavalduse p 2 ja 3, hagivastuse p 3.3).

9. Pooled ei vaidle ka selle üle, et ühisvara on jagamata. PKS § 37 lg 1 esimese lause kohaselt

jagavad abikaasad ühisvara varaühisuse lõppedes omavahel. Vastavalt PKS § 37 lg-le 3

jagatakse ühisvara abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades,

kui ei ole kokku lepitud teisiti. PKS § 38 sätestab, et ühisvaral lasuvad kohustused täidetakse

vara jagamise käigus või jagatakse abikaasade vahel sarnaselt muu varaga. Kohustuste

jagamisele kohaldatakse võlaõigusseaduses kohustuste ülemineku kohta sätestatut. Kohustuste

jagamisele abikaasadevahelistes suhetes kohaldatakse käesolevas seaduses vara jagamise kohta

sätestatut. AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike

vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele,

kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes.

10. Pooled ei vaidle selle üle, et ühisvaras olev sõiduauto xxx (reg.nr xxx) müüakse avalikul

enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele

(hagi taotlus nr 7 (dtl 59), vastuhagi lk 3, taotlus nr 4 (dtl 89)). Pooled ei ole esitanud kohtule

asjaolusid selle kohta, et nende osad sõiduauto omandis oleksid erinevad, võrreldes PKS § 37

lg-s 3 sätestatuga. Kuivõrd pooled ei vaidle sõiduauto jagamise viisi üle, siis lõpetab kohus

poolte ühisomandi sõiduauto xxx osas, panna auto avalikule enampakkumisele vastavalt TMS

sätetele ning saadud raha, millest arvestatakse maha enampakkumise kulud, jagada poolte

vahel võrdsetes osades.

11. Pooled vaidlevad ühisvarasse kuuluva korteriomandi jagamise viisi üle. Riigikohus on oma

29.05.2025 otsuses nr 2-20-17399 kinnitanud varasemat kohtupraktikat selle kohta, et kohus

peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või

vastuhagis. Käesoleval juhul taotlevad mõlemad pooled korteriomandi jätmist enda

ainuomandisse (hagiavaldus - dtl 6, vastuhagi dtl 89), hageja on alternatiivselt taotlenud

lõpetada ühisomand korterile pannes selle ühisomanike vahelisele enampakkumisele (dtl 122).

Kostja on alternatiivselt taotlenud ühisomandi lõpetamist, pannes korteri avalikule

enampakkumisele (dtl 137).

12. Kui kohus peab otsustama, kas rahuldada kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise nõue või mitte

ning lõpetamise kasuks otsustamisel valiku tegemisel hagis ja vastuhagis taotletud lõpetamise

viiside vahel, peab kohus kaaluma kaasomanike huve ja kõigi nende huve võimalikult suures

ulatuses arvestama, lähtudes õiglusest, s.o hea usu põhimõttest (RKTKm 3-2-1-99-09, p 17).

13. Kumbki pool soovib korteriomandit enda ainuomandisse (hagiavaldus - dtl 6, vastuhagi dtl 89).

Kohus loeb xxx hindamisaktiga tõendatuks, et korteriomandi harilik väärtus on 118 000 eurot,

hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega (dtl 10 – 45). Mõlemad pooled on esitanud kohtule

tõendid selle kohta, et nad on võimelised korteri eest teisele poolele õiglast kompensatsiooni

tasuma (dtl 123, 139, 140 – 145, 158 – 160). Kohtu hinnangul ei mõjuta kostja võimet

kompensatsiooni tasuda asjaolu, et kostja on esitanud laenutaotluse AS-le Bigbank selliselt, et

laenuvõtjatena on märgitud kaks isikut. Kohtu hinnangul on isiku võime hindamisel oluline

võtta arvesse, kas isikul on võimalik saavutada olukord, kus teisele poolele õiglane hüvitis

tasutakse. Käesoleval juhul on see täidetud.

14. Mõlemad on oma esmase nõude põhjendamisel tuginenud asjaolule, et vaidlusalune

korteriomand on nende elukohaks ja kummagi poole soov on elukohta säilitada. Hageja on

esitanud kohtule sõnumivahetuse, et tõendada hageja eesmärki korter tulevikus müüa, mitte

seal elada (dtl 113). Kohtu hinnangul ei ole tõendi alusel üheselt võimalik tuvastada, kes

konkreetselt sõnumivahetuses korteri müügist rääkis. Seda ei osanud kohtule usutavalt

kohtuistungil selgitada ka pooled (16.12.2025 protokoll). Kohus on seisukohal, et lõppastmes

ei oma see ka otsustavat tähendust, kas poolel on tulevikus oma elukoha müügi kavatsus või

mitte. Riigikohus on oma 11.12.2002 otsuses nr 3-2-1-140-02 asunud seisukohal, et AÕS § 77

on kooskõlas Põhiseaduse §-ga 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve

ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis. Põhiseaduse § 33 osas

märkis kolleegium, et AÕS §-s 77 sätestatud kaasomandi jagamise viisid ei riiva selles

sätestatud õigust kodu puutumatusele. Eeltoodust tulenevalt ei ole ühisomandis oleva korteri

poole elukohaks olemine ja soov seda säilitada määravaks asjaoluks, et otsustada korteriomandi

emma-kumma poole ainuomandisse jätmine. Kostja on lisaks tuginenud asjaolule, et korter on

poolte ühiste laste elukohaks. Kohus loeb rahavastikuregistri väljavõtetega tõendatuks, et E L

on sündinud xxx ja on seega xxx. aastane (dtl 92). K L on sündinud xxx ja on seega xxx.

aastane (dtl 91). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et E Li ja K Li elukoht oleks muu

kui vaidlusalune korteriomand. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole sellise kaaluka

asjaoluga, mille alusel saaks teha õiglase otsustuste korteri jätmiseks emma-kumma poole

ainuomandisse. Kohus on kokkuvõtlikult seisukohal, et kumbki pool ei ole esitanud selliseid

kaalukaid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et ühisomandi lõpetamine korteriomandi

jätmisega emma-kumma poole ainuomandisse täidaks kohtuotsuse p-s 12 toodud kriteeriumid.

15. Seega tuleb kohtul otsustada, kas ühisomand tuleb lõpetada ühisomanikevahelisel

enampakkumisel või avalikul enampakkumisel. Riigikohus on oma 10.04.2019 otsuses nr 2-17-

11516 asunud seisukohale, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad

jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna

asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Käesoleval juhul

avaldas kostja, et tema soov on saada korteri ainuomanikuks, aga kui see ei ole võimalik, siis ta

soovib selle eest saada nii palju raha kui on võimalik. Ühisomanikevaheline enampakkumine ei

pruugi tagada õiglast tulemust, kuna hageja on rahaliselt paremini kindlustatud kui kostja

(16.12.2025 kohtuistungi protokoll). Hageja oli 16.12.2025 toimunud kohtuistungil nõus, et asi

müüakse avalikul enampakkumisel (ajamärk 00:24:01), kuid eelistas kaasomanikevahelist

enampakkumist, kuna avaliku enampakkumisega kaasnevad kulud ja korteri lõplik hind ei ole

teada.

16. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul põhjendatud ühisomandi lõpetamine korteriomandi

võõrandamisega avalikul enampakkumisel. Hagejal on võimalik omandada korteriomand

avalikul enampakkumisel, millega on tagatud hageja huvi realiseerimine korteriomandi

omandamiseks, samuti on selliselt tagatud kostja huvi saada oma osa eest maksimaalselt

võimalik suur summa. Ka kohtupraktikas on nenditud, et kaasomanikevaheline

enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu (vt

nt TlnRnKo 15.05.2025, 2-21-17763). Kostja vastuväited avaliku enampakkumise

korraldamisele ei ole põhjendatud, sest asja lõplik hind ei ole ette teada ka

kaasomanikevahelise enampakkumise korral. Samuti kaasnevad kulud ka kaasomanikevahelise

enampakkumise korraldamisel, kusjuures avaliku enampakkumise kulu kannavad mõlemad

ühisomanikud ja tasu suurus on väiksem. Vastavalt KTS § 36 lg-le 3 on kaasomanikevahelise

enampakkumise korral kohtutäituri põhitasu 450 eurot. Tasu maksab parima pakkumise teinud

kaasomanik. Vastavalt KTS § 36 lg-le 31 on kohtutäituri põhitasu avaliku enampakkumise

korraldamise korral, millega lõpetatakse kaas- või ühisomand, 278 eurot. Täitekulud

arvestatakse maha müügitulemist ning täitekulud kannavad kaas- või ühisomanikud võrdeliselt

neile väljamaksmisele kuuluva tulemi osaga.

17. Kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 8, et ühisvara koosseisu kuuluvad kaks laenukohustust AS-i

SEB Pank ees. Hageja taotles hagis jätta mõlemad laenukohustused tema ainuomandisse

(eeldusel, et ta saab ka korteriomandi ainuomandi). Kostja taotles vastuhagis, et

laenukohustused jagataks selliselt, et laenulepingutest tulenevad kohustused jääksid poolte

omavahelistes suhetes kostja kanda (eeldusel, et kostja saab korteriomandi ainuomandi).

Riigikohus on oma 21.05.2014 lahendist nr 3-2-1-38-14 asunud seisukohale, et ühisvara

jagades tuleb üldjuhul eelistada solidaarkohustuste täitmist nende jagamisele (PKS § 38) (p

14), sest täitmisega abikaasade solidaarkohustus lõppeb, kuid jagamine ei puuduta üldjuhul

võlausaldajat ja abikaasade solidaarkohustus säilib.

18. Kohus arutas pooltega laenukohustuste jagamist 16.12.2025 kohtuistungil. Kostja avaldas, et

kui korter müüakse avalikul enampakkumisel, siis tuleks laenukohustused tasuda saadavast

tulemist (kohtuistungi protokolli ajamärk 00:24:01). Hageja nimetatud taotlusele vastu ei

vaielnud. Riigikohus on oma 08.03.2023 otsuses nr 2-20-17125 asunud seisukohale, et kui

kohtulahendiga otsustatakse kaasomandi lõpetamine täitemenetluses kinnistu müügiga

enampakkumisel, võib kohus poole taotlusel otsustada selle, et laenujääk makstakse tagasi

enampakkumise tulemi arvel (vt nt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-

11516/46, p 42; 21. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p-d 16-17). Võttes arvesse

eeltoodut on kohus seisukohal, et põhjendatud on, et laenukohustused makstakse tagasi

enampakkumise tulemi arvel ja kohustused täidetakse täies ulatuses. Pooled ei ole taotlenud

muus osas reguleerida kohtuotsuse täitmise korda.

19. Kooskõlas TsMS § 164 lg-ga 1 jätab kohus poolte menetluskulud poolte enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siiri Malmberg

kohtunik