2-24-9763/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 15. jaanuar 2026

Tsiviilasja number

2-24-9763

Tsiviilasi

Osaühingu RESPAIT avaldus avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 10. oktoobri 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühing RESPAIT määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Osaühing RESPAIT

(registrikood 10400083), lepinguline esindaja advokaat Kai

Villman

Vastustajad (puudutatud isikud):

1. Unitrade Group OÜ (registrikood 12919754), seaduslik

esindaja Maksim Ivantsov

2. Osaühing Nursulu (registrikood 12564630), seaduslik

esindaja Said Ibrahimli

3. Kohtla-Järve Linnavalitsus (registrikood 75001017),

lepinguline esindaja Ingrid Kirsipuu

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 10. oktoobri 2025. a määrus ja saata Osaühingu RESPAIT

avaldus uueks läbivaatamiseks maakohtule.

2. Rahuldada Osaühingu RESPAIT määruskaebus.

3. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 6186 lg 2).

ASJAOLUD

1. Osaühing RESPAIT (avaldaja) esitas 25. juunil 2024 Viru Maakohtule avalduse avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Avaldaja esitas ka taotluse esialgse õiguskaitse

kohaldamiseks, mille maakohus jättis 2. juuli 2024. a määrusega rahuldamata.

Avalduse kohaselt on avaldaja Kohtla-Järvel Kauba tn 7 asuva kinnistu (registriosa nr

2126207) omanik. Kinnistul paikneb hoone, mille kasutusotstarve on ladu, kuhu pääseb

ustest, mis on suunatud Kauba tn 11 kinnistule (registriosa nr 1557407). Kauba tn 11 kinnistu

kaasomanikud on Unitrade Group OÜ (puudutatud isik I) ja Osaühing Nursulu (puudutatud

isik II). Kauba tn 11 kinnistul paikneb samuti hoone, mille kasutusotstarve on ladu. Lattu

pääseb sisse ustest, mis on suunatud Kauba tn 7 kinnistule. Kinnistutel asuvatesse ladudesse

on ajalooliselt toimunud juurdepääs avalikult teelt (Kauba tänava lõik 3, registriosa nr

6440550) selliselt, et ladudest väljumisel ja ladudesse sisenemisel on transpordivahendiga

manööverdamisel kasutatud vastastikku osaliselt külgnevat kinnisasja. Ladude vaheline ala oli

aastakümneid piiramata ning juurdepääs toimus juba enne kinnistute esmakinnistamist ning

maaüksuste moodustamist. Kinnistud koos muude lähipiirkonna maaüksustega (nüüdsete

kinnistutega) moodustasid ühe organisatsiooni (Kohtla-Järve linna Kaubandusvalitsus)

kasutuses olnud maaüksuse koos nendel paiknevate hoonetega. Kinnistud olid osa

kaubandusvalitsuse siseõuest. Kinnistute omanike vahel ei tekkinud enam kui 20 aasta jooksul

kordagi vaidlust asjaolust, et transpordivahendiga juurdepääsul lattu siseneti korraks

naaberkinnistule.

Muutused heanaaberlikes suhetes toimusid pärast seda, kui puudutatud isik I sai Kauba tn 11

kinnistu kaasomanikuks. Esmalt alustas ta oma kinnistule sõiduki parkimist, 2024. a mais

asuti kinnistute piirile paigaldama piirdeaeda. Piirdeaed piirab transpordivahendiga

juurdepääsu avaldaja lattu. Avaldaja on andnud oma kinnistu koos sellel asuva laoga üürile

OÜ-le Alledem, kes kasutab ladu asjade hoiustamiseks, mis eeldab transpordivahendite

kasutamist koos transpordivahendi sisenemisega lattu. Peale piirdeaia paigaldamist puudub

avaldajal vaba juurdepääs tema kinnistul asuvasse lattu transpordivahendi ja haagisega.

Haagist on võimalik vaid käsitsi lattu sisse lükata, kuid juhul, kui haagis on koormatud

kaubaga, siis ei ole inimene oma füüsilise jõuga võimeline seda tegema. Avaldaja kinnistu

sihipäraseks kasutamiseks on avaldajal vaja kasutada juurdepääsu teostamiseks puudutatud

isikute kinnistust 66,81 m2 suurust maa-ala ning seda ainult transpordivahendiga pöörangu

tegemisel. Kinnistul asuvast laost ei ole alternatiivseid juurdepääsu lahendusi avalikule teele.

Piirdeaia ehitamise tegelik mõte ei olnud mitte Kauba tn 11 kinnistu piiramine, vaid avaldaja

ja tema üürniku tegevuse takistamine, juurdepääsu takistamine, sest piirdeaed on paigaldatud

üksnes sellele küljele, kus see takistab juurdepääsu avalikule teele. Avaldaja palub määrata

avaldajale kuuluvalt Kauba tn 7 kinnistult tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult

kasutatavale teele (Kauba tänava lõik 3) Kauba tn 11 kinnistu kaudu nii jalgsi kui ka igat liiki

transpordivahendiga vähemalt 66,81 m2 suurusel alal vastavalt avaldusele lisatud plaanile.

2. Maakohus korraldas 1. juulil 2024 vaatluse.

3. Kohtla-Järve Linnavalitsuse arvamuse kohaselt oleks mõistlik saavutada kokkulepe.

Võimalikud kompromissi tingimused on fikseeritud paikvaatluse protokollis. Kui kokkulepet

ei saavutata, oleks alternatiivseks lahenduseks Kauba 7 lattu sissesõidu ümberehitamine

Vanalinna tänava poolsest küljest.

4. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Avaldaja ei ole tõendanud, et tema kinnistult

puudub ligipääs avalikule teele. Seetõttu puudub alus AÕS § 156 lg 1 alusel servituudi

määramiseks. Kauba tn 7 kinnistul asuvad väravad, mis avanevad otse avalikule teele (Kauba

tn lõik 3). Avaldaja väide, et sissepääs on ebamugav kallaku tõttu, ei ole piisav alus AÕS §

156 lg 1 mõttes. Avaldaja on asendanud olemasolevad tiibväravad tõstväravatega, mis

suurendas manööverdamisruumi. Puudutatud isikul I on videotõend, kust on näha, et avaldaja

veab oma kinnistule suuregabariidilise eseme (paat) läbi olemasolevate väravate. Puudutatud

isik I paigaldas aia ligikaudu 0,5 m seespool kinnistu piiri, andes rohkem

manööverdamisruumi.

5. Puudutatud isik II ei esitanud avalduse kohta kirjalikku arvamust.

MAAKOHTU SEISUKOHT

6. Viru Maakohus jättis 10. oktoobri 2025. a määrusega avalduse rahuldamata, menetluskulud

avaldaja kanda ja määras kindlaks puudutatud isiku I menetluskulude rahalise suuruse.

Asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg

1 kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajal on juurdepääs avalikult

kasutatavale teele küll olemas, kuid see on takistatud teatud liiki sõidukitega.

Avaldaja omandis on kinnistu asukohaga Kauba tn 7, Kohtla-Järve ja puudutatud isikute

kaasomandis on kinnistu asukohaga Kauba tn 11, Kohtla-Järve. Tulenevalt asja materjalidest

ja paikvaatlusest, kasutab avaldaja oma laole juurdepääsuks lõunapoolset hoone otsa

sissepääsu, millest ca 6,7 m kaugusel asub kinnistute piire tähistav võrkaed. Avaldaja väitel

on tal vaja puudutatud isikute kinnistust 66,81 m2 suurust maa-ala ainult suurema

transpordivahendiga (sh haagisega) pöörangu tegemisel, kuid seda segab kinnistuse piirile

paigaldatud piirdeaed. Avaldaja ja puudutatud isik juurepääsu osas kokkuleppele jõudnud ei

ole. Kohus, teostanud kohapeal paikvaatluse, tuvastas, et avalikult kasutatavalt teelt on

avaldaja lattu võimalik ligipääs olemas ka Vanalinna tänava poolsest otsast ning külje pealt.

Kohus nõustus kohaliku omavalitsuse arvamusega, et avaldajal on võimalik oma lattu sisse

pääseda Vanalinna tänava poolsest küljest. Sissepääs Vanalinna tänava poolsest küljest on

küll kallakuga, kuid mitte sellisega, mis takistaks juurdepääsu.

Lisaks ei ole Vanalinna tänava poolsel sissepääsul vajalik teha 90 kraadist pööret, mis on

vajalik teha teiselt poolt, s.o vaidlusalusest kohast. Avaldaja kinnistul igapäevast

kaubandustegevust ei toimu ja takistusi vaidlusalusest kohast väiksemate sõidukitega avaldaja

laole ligipääsuks ei ole. Avaldaja ise on kinnitanud, et suuremate sõidukitega ligipääsu

vajadus on vaid kord kuus. Kohus leiab, et avaldaja kaks alternatiivset võimalust oma laole

juurdepääsuks, eelkõige Vanalinna tänava poolsest küljest kaaluvad üle avaldaja huvi

manööverdamiseks võõral kinnistul juurdepääsu teostamiseks avalikult kasutatavale teele.

Avaldajal on avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma laole mitu efektiivset võimalust,

ilma et riivataks teise kinnisasja omaniku huve ning sellised juurdepääsuvõimalused on

prioriteetsed.

Mitme alternatiivse (eelkõige Vanalinna tänava poolse) juurdepääsu võimaluse olemasolul, ei

ole avaldaja (taotleja) huvi juurdepääsu vastu ülekaalukam, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õigustega. Olemasolevat juurdepääsu on avaldajal võimalik

väiksemate sõidukitega jätkuvalt kasutada ning see ei nõua lisakulutusi. Samuti on avaldaja

laol Vanalinna tänava poolsel küljel olemas sama suured väravad kui vaidlusalusel küljel ning

kallakuga kõva pinnasega (tõenäoliselt isegi asfalteeritud) tee, mis ei too kaasa lisakulutusi.

Lisakulutusi tooks kaasa aga see, kui teostada juurdepääsu avaldaja soovitud viisil.

Paikvaatlusel on tuvastatud, et paigaldatud võrkaiast tuleks eemaldada 3 aiaposti (4-nda kuni

6-nda postini) ja paigaldada postide ja võrkaia asemel värav.

MÄÄRUSKAEBUS

7. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse ja teha uue määruse, millega rahuldada avaldus ja jätta menetluskulud puudutatud

isiku I kanda.

Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1 ja jättis kohaldamata AÕS § 156 lg 2.

Maakohus rikkus oluliselt menetlusnorme. Maakohus jättis välja selgitamata asjas tähtsust

omavad asjaolud ja hindamata tõendid. Maakohus ei hinnanud avalduse lahendamisel

avaldaja esitatud asjaolusid ega ühtegi avaldaja esitatud tõendit. Kohtumääruses puuduvad

viited asjas esitatud tõenditele. Kohus ei saa avaldust lahendades tugineda üksnes väidetele ja

seisukohtadele, hindamata tõendeid. Maakohus ei selgitanud välja avaldaja huvi ning

puudutatud isikute võimalikku riivet ega kaalunud neid. Maakohus jättis tähelepanuta

avaldaja taotluse kasutuskorra kokkuleppe väljanõudmiseks. Maakohus ei selgitanud välja,

kellele kuulub puudutatud isikute kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kokkuleppe

kohaselt selle kinnistu osa kasutusõigus, kuhu on rajatud piirdeaed.

Maakohus leidis õigesti, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus

avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele küll olemas, kuid see on takistatud teatud

liiki sõidukitega. Avaldaja taotleski juurdepääsu üksnes teatud liiki sõidukitega, kuna

kinnisasjade piirile paigaldatud piirdeaia tõttu ei olnud teatud liiki sõidukitega enam võimalik

Kauba tn 7 kinnistul asuvasse laohoonesse sisse ja sealt välja sõita, nagu see ajalooliselt oli

toimunud enam kui 20 aasta vältel. Kohus ei analüüsinud avaldaja väiteid, milleks avaldaja

ladu kasutab, ja millest tulenevalt on vajalik juurdepääs lattu tõstuki ja haagisega.

Maakohus ei ole piisava põhjalikkusega alternatiivseid juurdepääsuteid kaalunud. Maakohtu

järeldus alternatiivse juurdepääsu olemasolu osas ei tugine asjas esitatud tõenditele. Vanalinna

tänava poolsest küljest ei ole kallaku tõttu võimalik transpordivahenditega Kauba tn 7

kinnistul asuvasse laohoonesse sisse ja sealt välja sõita. Otse Vanalinna tänava suunas teed ei

ole ning vastaval suunal asuvad ka elektripostid ning Kauba tn suunas tuleb sooritada pööre

kallaku peal, mistõttu juurdepääs ei ole sealt kaudu võimalik. Vanalinna tänava poolset

juurdepääsu ei ole võimalik kallaku tõttu ümber ehitada. Lisaks on tegemist tänavaga, kus

võib takistada ümber ehitamist ehituskeeluvöönd, mille olemasolu või puudumist ei ole

hinnatud.

Avaldaja taotleb uute tõendite vastuvõtmist, mis tõendavad, et Vanalinna tänava poolset

juurdepääsu ei ole võimalik rajada liiga suure kallaku tõttu, mis välistab tõstukiga ning

haagisega liikumise lattu ja tagasi.

Maakohus ei ole hinnanud avalduse punktides 11–17 avaldaja poolt esitatud väiteid

pikaajaliselt toiminud vaba juurdepääsu kohta ning heanaaberlike suhete lõppemise kohta

pärast puudutatud isiku I saamist kauba tn 11 kinnistu kaasomanikuks.

Maakohtu seisukoht, mille kohaselt avaldajal on kaks alternatiivset võimalust oma laole

juurdepääsuks, mis kaaluvad üle manööverdamise võõral kinnistul, jääb arusaamatuks.

Maakohus pole tuvastanud ühtegi negatiivset asjaolu, mida saaks tuua kaasa puudutatud

isikule tema kinnistule avaldaja juurdepääsu võimaldamine manööverdamiseks.

Maakohus ei ole lahendi tegemisel hinnanud, kuidas paikvaatlusel pakutu – kolme aiaposti

eemaldamine ning avaldaja poolt väravate paigaldamine saaks puudutatud isikut mingilgi

viisil piirata. Esitatud on avaldaja lepingulise esindaja ning puudutatud isiku kirjavahetus,

millest nähtub, milliseid tingimusi hakkas puudutatud isik avaldajale seadma seoses

võimaliku väravate paigaldamisega, millega ta paikvaatlusel kohapeal põhimõtteliselt

nõustus.

Määruse p-st 9 jääb arusaamatuks, kuidas on maakohus tuvastanud mitu alternatiivset

võimalust, kui kohtumääruses tuginetakse ainult Vanalinna tänava poolsele võimalusele.

Puudutatud isikud pole neid asjaolusid kohtule esitanud ning kohus pole neid ka ise välja

selgitanud ega tuvastanud. Ainuüksi viitamine omandiõigusele ei ole huvide kaalumine.

Puudutatud isiku II seisukoht on menetluses üldse välja selgitamata ja arvestades et

puudutatud isik II ei ole avaldusele kirjalikku vastust esitanud, siis temal ei ole eelduslikult

avalduse suhtes mingeid vastuväiteid.

AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava

teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse

pidamiseks kasutatud. Juurdepääsu määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult

kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus (vt

RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10). Üle 20 aasta kasutati juurdepääsu vastastikku

probleemideta ning probleemid tekkisid alles siis, kui Kauba tn 11 kinnistu kaasomanikuks sai

puudutatud isik I. Kohus pole esitatud asjaolusid asja lahendamisel üldse hinnanud.

Ehitatud piirdeaial puudub igasugune majanduslik otstarve. Arvestades kasutatud materjale, ei

hoia aed vargaid eemale, ning selle paigaldamise eesmärk on üksnes piirata

transpordivahenditega juurdepääsu avaldaja kinnistul paiknevasse hoonesse.

Hea usu põhimõte kehtib ka naabrite vahelistes suhetes, sellest ei lähtutud piirdeaia

ehitamisel.

Menetluskulud oleksid pidanud jääma menetlusosaliste endi kanda, kuna lahendit ei ole

tehtud avaldaja huvides. Puudutatud isiku I menetluskulude kindlaksmääramine on alusetu,

kuna puudutatud isik I ei osalenud menetluses lepingulise esindaja kaudu. Kõik

menetlusdokumendid on allkirjastanud ja kohtule esitanud ning paikvaatlusel osales

puudutatud isiku I juhatuse liige.

VASTUSTAJATE SEISUKOHAD

8. Puudutatud isik I palub jätta maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata

ning mõista avaldajalt puudutatu isiku I kasuks välja menetluskulud, mis on tekkinud seoses

määruskaebuse esitamisega.

Maakohus selgitas asjaolud täielikult välja. Maakohus teostas paikvaatluse ja veendus

isiklikult kinnistute piiride, väravate ja tegeliku juurdepääsu olemasolus Vanalinna tänava

poolt. Avaldaja hilisemaid mõõtmisi ei saa pidada usaldusväärseteks, kui need on tehtud ilma

kohtu ja menetlusosaliste osaluseta.

Avaldaja kinnistule on olemas reaalne alternatiivne juurdepääs Vanalinna tänava poolt. Isegi

kui juurdepääs on vähem mugav, ei tähenda see AÕS § 156 lg 1 mõttes juurdepääsu

puudumist. Juurdepääsu ebamugavus või manööverdamispiirang ei anna alust teise kinnisasja

omaniku õiguste kitsendamiseks.

Avaldaja on esitanud koos määruskaebusega uued tõendid – videod, fotod ja kirjavahetuse

ettevõttega Forklift, kus on toodud arvutused, mille on teinud tehisintellekt ChatGPT.

Selliseid materjale ei saa käsitleda usaldusväärsete tõenditena.

Maakohus kohaldas õigesti AÕS § 156 lg-t 1, tuvastades, et avaldajal on juurdepääs avalikult

kasutatavale teele olemas. Riigikohtu praktika kinnitab, et ebamugavus või raskendatud

juurdepääs ei anna õigust servituudi määramiseks (3-2-1-36-09; 2-17-12857). Avaldaja väited

juurdepääsu varasema kasutamise kohta ei loo õigust servituudile.

Maakohus hindas õigesti mõlema poole huve ja leidis, et avaldaja kinnistul on olemas

juurdepääs avalikule teele ning puudutatud isiku I omandiõiguse piiramine oleks

põhjendamatu. Avaldaja väited juurdepääsu võimatuse kohta põhinevad ekslikel arvutustel

ega vasta tegelikkusele.

Maakohus leidis õigesti, et puudutatud isiku I menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud.

Puudutatud isikule I osutas õigusabi Companion Õigusbüroo OÜ, mis on tõendatud arvega.

9. Puudutatud isik II ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohta.

10. Kohtla-Järve Linnavalitsus jäi oma varasema seisukoha juurde, et põhjendatud ja

otstarbekas oleks kokkuleppe sõlmimine ning alternatiivseks lahenduseks Kauba tn 7 lattu

sissesõidu ümberehitamine Vanalinna tänava poolsest küljest. Linnavalitsus märkis lisaks, et

juhtis paikvaatlusel tähelepanu, et alternatiivse lahenduse elluviimisel peab Kauba tn 7

kinnistu omanik ümber ehitama mahasõidu nii, et selle plaaniline lahendus ja pikikalle oleksid

mugavad tehnika ja sõiduki kasutamiseks ning mahasõidu ümberehitamisega kaasnevad kulud

peab kandma Kauba tn 7 kinnistu omanik. Linnavalitsuse hinnangul on mahasõidu

ümberehitamisel võimalik ülalmainitud juurdepääs kinnistule tagada. Linnavalitsus lisas

seisukohale mahasõidu võimaliku skemaatilise lahenduse.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada menetlusõiguse normide

olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 667 lg

2). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.

Maakohtupoolse selgituskohustuse rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised

asjaolud välja selgitamata ning maakohus ei ole määrust olulises ulatuses põhjendanud.

Maakohus ei ole lahendanud avaldaja tõendite kogumise taotlust. Ringkonnakohtul ei ole

võimalik puudusi kõrvaldada.

12. Avaldaja on esitanud kohtule avalduse talle kuuluvale kinnistule avalikult kasutatavalt

teelt juurdepääsu määramiseks AÕS § 156 lg 1 alusel.

Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist üle puudutatud isikutele kuuluva kinnisasja, et tagada

vajalik manööverdamisruum suurema transpordivahendiga avaldaja kinnisasjal olevasse lattu

sisenemiseks ja sealt välja sõitmiseks.

13. Ringkonnakohutu hinnangul leidis maakohus iseenesest põhjendatult, et AÕS § 156 lg 1

kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale

teele küll olemas, kuid see on takistatud teatud liiki sõidukitega. Riigikohtu praktika kohaselt

võib erandlikel asjaoludel olla täiendava juurdepääsu määramine õigustatud ka olukorras, kui

taotleja kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas (vt RKTKm 12.05.2021,

2-19-15916/87, p 13).

Maakohus on aga menetluses jätnud välja selgitamata, kas praegusel juhul esineb selliseid

asjaolusid, mis õigustavad täiendava juurdepääsu määramist olukorras, kus avaldaja

kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Sellest tulenevalt ei ole

maakohus andnud pooltele võimalust seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Maakohtupoolsete

menetlusnormide rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja

selgitamata.

AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud üle võõra kinnisasja juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla

üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult

kasumlikult. Ärilistel kaalutlustel täiendava juurdepääsu taotlemist olukorras, kus kinnisasja

ja sellel asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine täiendava juurdepääsuta ei ole välistatud, ei

saa pidada samaväärseks olukorraga, kus taotleja vajab täiendavat juurdepääsu oma kinnisasja

sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu (vt RKTKm, 12.05.2021, 2-19-15916/87, p 14;

RKTKm 30.03.2004, nr 3-2-1-33-04, p 18).

14. Maakohus põhjendas avalduse rahuldamata jätmist sellega, et avaldajal on võimalik oma

lattu sisse pääseda Vanalinna tänava poolsest küljest. Maakohus tugines paikvaatlusel

tuvastatule. Maakohus märkis, et sissepääs Vanalinna tänava poolsest küljest on küll

kallakuga, kuid mitte sellisega, mis takistaks juurdepääsu.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole menetluses välja selgitatud Vanalinna tänava poolset

juurdepääsu puudutavaid asjaolusid.

Avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 järgi

hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte

kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud

asjaolud. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei

jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust

esitada lisatõendeid (RKTKm 17.04.2013, 3-2-1-46-13, p 13). Seega on kohtul asjaolude

väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning samas õigus nõuda omal algatusel

isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist.

Asjas ei ole välja selgitatud, kas selliste sõiduvahenditega (või sõiduvahendi ja haagisega),

millega ei ole võimalik avaldaja kinnisasjal olevasse lattu sisse ja laost välja sõita puudutatud

isikute kinnisasja poolt, oleks võimalik lattu sisse ja laost välja sõita Vanalinna tänava poolt.

Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et maakohtu seisukoht, et kallak ei takista

juurdepääsu, ei põhine asjas esitatud tõenditel.

Vaatluse protokolli on kantud avaldaja esindaja märkus, et Kauba tn taga asuv väljapääs asub

kallaku peal ja kallaku tõttu ei ole selle kaudu hetkel võimalik kaupa lattu transportida (dtl

70). Asjas ei ole välja selgitatud ka seda, kas Vanalinna tänava poolset sissesõitu on võimalik

ümber ehitada. Maakohtul tuleb avalduse uuel läbivaatamisel täita nende asjaolude

väljaselgitamisel selgitamiskohustust ja vajadusel ka uuesti paikvaatlus läbi viia.

Avaldaja taotleb uute tõendite vastuvõtmist, mis tõendavad, et Vanalinna tänava poolset

juurdepääsu ei ole võimalik rajada liiga suure kallaku tõttu. Ringkonnakohus jätab nende

tõendite vastuvõtmise maakohtu otsustada.

15. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, mille kohaselt maakohus ei ole avaldaja

ja puudutatud isiku huve nõuetekohaselt kaalunud.

Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule

vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe

koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning rõhutanud, et vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel (vt nt RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416/41, p 13).

Huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Diskretsiooniotsuse puhul peavad otsusest

nähtuma kaalutlused, millest tulenevalt on kohus järeldusele jõudnud. Kohtul tuleb

põhjendada, millised asjaolud tingivad just sellise otsustuse tegemise ja miks kaaluvad

konkreetsed asjaolud teised asjaolud üle. Kohtul tuleb diskretsiooni teostamisel käsitleda

kõiki menetlusosaliste väiteid ja tõendeid, kui kohus menetlusosalise mõne seisukohaga ei

nõustu või mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda põhjendama (TsMS § 442 lg 8; RKTKo

20.06.2018, 2-14-51896/208, p 17).

Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole analüüsinud sisuliselt ühtegi avaldaja väidet ega

tõendit, millega avaldaja põhjendas huvi taotletava juurdepääsu vastu. Samuti ei ole

maakohus analüüsinud avaldaja väiteid kinnistute pikaajalise vastastikuse kasutamise kohta

manööverdamisel ning selle kohta, et piirdeaia paigaldamise eesmärgiks oli üksnes avaldaja ja

tema üürniku tegevuse takistamine. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta avaldaja väidetega

ei nõustu või millised konkreetsed asjaolud kaaluvad need asjaolud üle. Asja uuel

menetlemisel tuleb pooltele anda võimalus oma seisukohti esitada.

Põhjendatud on ka määruskaebuse väide, mille kohaselt maakohus ei ole tuvastanud ühtegi

negatiivset asjaolu, mida avaldajale taotletud kujul juurdepääsu võimaldamine

manööverdamiseks saaks puudutatud isikutele kaasa tuua. Puudutatud isik I ei ole kohtule

esitatud kirjalikes seisukohtades selliseid asjaolusid välja toonud ja puudutatud isik II ei ole

kohtule kirjalikku seisukohta esitanud.

Maakohus leidis, et avaldajal on juurdepääs lattu Vanalinna tänava poolsest küljest, mis ei too

kaasa lisakulutusi, lisakulutusi tooks kaasa see, kui teostada juurdepääsu avaldaja soovitud

viisil. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks arutanud menetlusosalistega ja hinnanud

seda, kelle kulul toimuks juurdepääsu määramisel avaldaja soovitud viisil kinnistute piirile

paigaldatud võrkaiast aiapostide eemaldamine ja värava paigaldamine. Menetlusosaliste

kompromissiläbirääkimisi kajastavast kirjavahetusest nähtub, et avaldaja on olnud nõus kulud

ise kandma (dtl 177, p 9).

Avalduse uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul käsitleda kõiki asjas esitatud väiteid ja tõendeid

ning avaldaja ja puudutatud isiku huvide kaalumist nõuetekohaselt põhjendada.

16. AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul alati

määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud

kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu on võimalik jätta erandina välja

mõistmata üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta on

tasu saamisest loobunud (vt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42).

Maakohus ei ole selgitanud välja, kas puudutatud isikud soovivad juurdepääsu

kindlaksmääramise korral juurdepääsu talumise eest tasu. Maakohtul tuleb asja uuel

läbivaatamisel selgitada välja puudutatud isikute seisukoht juurdepääsutasu osas ning

vajadusel juurdepääsutasu suuruse määramiseks vajalikud asjaolud (juurdepääsutasu suuruse

määramiseks vajalike asjaolude ja tõendite väljaselgitamise kohta vt RKTKm 18.12.2025, 2-

21-18029/187, p 21 jj).

17. Avaldaja esitas maakohtule taotluse nõuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonnalt välja

kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, kaasomanike vaheline kasutuskorra

kokkulepe. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks selle taotluse lahendanud.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada avaldaja tõendite kogumise taotlus.

18. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjas ei ole küll kohtuistungi korraldamise

kohustust, kuid kohus arutab TsMS § 6184 lg 1 järgi üldjuhul menetlusosalistega asja suuliselt

ja püüab neid suunata kokkulepet sõlmima. Ringkonnakohus märgib, et kuigi

menetlusosalised ei taotlenud enda ärakuulamist, võib poolte suuline ärakuulamine olla

praegusel juhul põhjendatud ja lihtsustada asja menetlemist.

19. Kuna ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks lahendamiseks, jääb TsMS § 173 lg

3 teise lause järgi menetluskulude jaotus ja § 174 lg 6 järgi menetluskulude suuruse

kindlaksmääramine maakohtu otsustada.

TsMS § 6186 lg 2 kohaselt võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata

jätmise kohta esitada määruskaebuse. Kuna käesoleva määrusega ringkonnakohus tühistab

maakohtu määruse, millega jäeti avaldaja avaldus rahuldamata, ja saadab avalduse uueks

läbivaatamiseks maakohtule, ei saa käesoleva määruse peale esitada määruskaebust.

(allkirjastatud digitaalselt