2-23-15087/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Indrek Soots, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

31.detsember 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-15087

Tsiviilasi

OÜ CENTRALE INVEST avaldus Pärna tn 21

korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 11.11.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Centrale Invest määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: OÜ CENTRALE INVEST (registrikood

11097451), lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis

Saar

Puudutatud isik: Saaremaa vald, Kuressaare linn,

Pärna tn 21 korteriühistu (registrikood 80500840),

seaduslik esindaja MN

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses esitatud uus tõend, s.o MK

seletus (dtl 164-165).

2. Jätta muutmata Pärnu Maakohtu 11.11.2024 määrus tsiviilasjas nr 2-23-15087.

3. Jätta rahuldamata OÜ CENTRALE INVEST määruskaebus.

4. Jätta määruskaebemenetluses kantud menetluskulud OÜ CENTRALE INVEST

kanda.

5. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Centrale Invest (avaldaja) esitas Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21

korteriühistu (KÜ, puudutatud isik) vastu avalduse korteriühistu 25.08.2023 üldkoosoleku

otsuse tühisuse tuvastamise, alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes. Menetluskulud

palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

1.1. KÜ saatis 17.08.2023 avaldaja esindaja e-posti aadressile 25.08.2023 üldkoosoleku

kokkukutsumise teate koos üldkoosoleku otsuste projektiga. Üldkoosoleku otsuste projektis

märgitud päevakord erineb 25.08.2023 toimunud üldkoosoleku päevakorrast. Otsuste

projektis avaldatud päevakord ei sisalda AK valimist KÜ juhatuse liikmeks ega Pihla Grupp

OÜ renoveerimistööde teostajaks valimist. KÜ ei teatanud liikmetele päevakorra muutmisest.

Lisaks ei edastanud KÜ korteriomanikele kõigi kavandatavate otsuste eelnõusid.

1.2. Avaldaja osales üldkoosolekul. Selle protokoll ei kajasta koosolekul tegelikult toimunut.

Üldkoosoleku läbiviimisel ei olnud aru saada, mida arutatakse ja hääletatakse. Sisulist arutelu

ja korteriomanike ärakuulamist ei toimunud. Üldkoosoleku protokoll ei kajasta üldkoosoleku

tegelikku käiku. Korteriomanikelt koguti hääli juba registreerimiselehele ehk hääletamine

toimus enne üldkoosoleku algust ja päevakorras olevate teemade tutvustamist olukorras, kus

arutelu ei olnud veel toimunud. Protokollist ei ole arusaadav, missugused otsuseid on

üldkoosolek iga päevakorrapunkti juures teinud ning otsused on päevakorrapunktidega

sidumata.

1.3. Korteri nr 1 ühisomanikud on EM ja MM. Registreerimislehel on kirjas vaid EM. Ka

üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et sellel oleks osalenud teine ühisomanik. Kuna korteri nr

1 teine ühisomanik ei osalenud üldkoosolekul, siis ei saa vastavat korterit kvoorumi nõuete

täitmisel ja häälte andmisel arvestada. Üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline.

1.4. KÜ ei täitnud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) § 36 lg-s 2 sätestatud

kohustust kanda märkus laenu võtmise kohta korteriühistute registrisse.

1.5. Avaldaja esindaja esitas KÜ juhatusele teabenõuded, milles palus teavet ja dokumente

renoveerimistööde teostaja ja selle valimise ning laenulepingu kohta. Avaldaja hinnangul on

KÜ vastused teabenõuetele lakoonilised ning juhatus ei ole selgitanud ega dokumentaalselt

tõendanud, millistel asjaoludel valiti renoveerimistöid teostama Pihla Grupp OÜ. Teiste

ehitusettevõtete poolt saadetud hinnapakkumisi ei ole avaldaja vaatamata korduvatele

teabenõuetele saanud.

1.6. Üldkoosoleku otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Group OÜ on vastuolus

KÜ 30.04.2023 üldkoosoleku otsusega ning ka samal, 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud

otsusega. 30.04.2023 üldkoosolekul otsustati valida renoveerimistööde teostajaks Painters

Group OÜ. Vastav otsus on kehtiv. 25.08.2023 üldkoosolekul vastu võetud otsusega nr 9

volitati korteriühistu juhatust korraldama ehitusettevõtete ja omanikujärelevalve teenuse

osutajate vahel hankeid renoveerimistööde läbiviimiseks, valima välja korteriühistu jaoks

parimad pakkumised ning sõlmima vastavad töövõtulepingud.

1.7. Avaldaja hinnangul on vastuvõetamatu, et üldkoosolek teeb ühes ja samas küsimuses üha

uusi varasemate otsustega vastuolus olevaid otsuseid. KÜ juhatuse liige MN, kes ainsana oli

30.04.2023 üldkoosolekul Painters Group tööde teostajaks valimise vastu, soovis läbi suruda

enda tahet valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, kelle tööd on lõpptulemusena

läinud kallimaks. Kallinemise peab remondifondi maksete kaudu kinni maksma avalaja,

kellele kuulub ligikaudu 40% kaasomandi mõttelisest osast. Avaldaja hinnangul on heade

kommetega vastuolus otsused, millega surutakse ühele kõige suuremat kinnistu kaasomandi

mõttelist osa omavale korteriomanikule peale põhjendamatult kallimad ehitustööd.

KÜ seisukoht

2. KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2.1. Päevakord sisaldub üldkoosoleku kokkukutsumise teates ja see vastab koosoleku

protokollis märgitud päevakorrale. Avaldaja tõlgendab ekslikult üldkoosoleku

kokkukutsumise teatele lisatud otsuste näidist üldkoosoleku otsuste projektina. KÜ-l ei ole

üldkoosoleku otsuste projekti esitamise kohustust. Kuna pank nõuab väga kindlatele nõuetele

vastava protokolli koostamist, saadeti vastav näidisdokument eelnevalt liikmetele

tutvumiseks.

Samas oleks põhikirja p. 7.8.1. järgi võinud üldkoosolekul otsuseid vastu võtta ka päevakorra

välistes küsimustes, kuna üldkoosolekul olid esindatud kõik liikmed.

2.2. Üldkoosolekul tehti kokku viis hääletust: koosoleku juhataja valimine, koosoleku

protokollija valimine, juhatuse liikme valimine, pangale vajalikud punktid ning

renoveerimistööde teostaja valimine. Enne igat hääletust arutati selle sisu läbi ja hääletusel

küsiti igalt korteriomanikult või esindajalt ükshaaval, kas ta on selle otsuse poolt, vastu või

erapooletu. Protokollija märkis vastuse tabelisse, mille põhjal loeti hääled kokku. Otsused ja

hääletustulemused on selgelt välja toodud üldkoosoleku protokollis.

KÜ juhatus oleks võinud ka ise renoveerimistööde teostaja ära valida ja hiljem liikmeid

informeerida, kuid koosoleku käigus otsustati see lisaks hääletusele võtta.

2.3. Kõik korteriühistu liikmed oli üldkoosolekul esindatud, kvoorumi nõue oli täidetud ja

üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Iga otsuse poolt hääletanud korteriomanikele kuulub üle

poole kogu korterite pindalast ja üle poole kaasomandi osadest.

Üldkoosoleku protokollile on lisatud üldkoosoleku juhataja ja protokollija poolt digitaalselt

allkirjastatud registreerimisleht ja kolm volikirja, mis on protokolli lahutamatuks osaks. MM

oli esindatud volikirja alusel. Teda esindas teine ühisomaniku EM.

2.4. Avalduse esitamise hetkel ei olnud korteriühistu veel laenu võtnud, kuid vastuse

esitamise sisuga (s.o 30.01.2024 – ringkonnakohtu märkus) on KrtS § 36 lg 2 nõutud märge

korteriühistute registrisse tehtud.

2.5. Hanget ei olnud vajalik läbi viia, kuna korteriomanikud soovisid võtta tööde teostajaks

Pihla Grupp OÜ. Juhatus ei ole ühtegi ehitusettevõtjat eelistanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

Avaldaja on Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu liige;

-

25.08.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadeti 17.08.2023 avaldaja esindaja e-

posti aadressile koos panga poolt ette antud koosoleku otsuste projektiga ning varaliste

õiguste pandilepingu selgitusega;

-

25.08.2023 toimus vaidlusalune üldkoosolek, kus oli esindatud ka avaldaja.

3.2. Maakohus asus ringkonnakohtu praktikale tuginedes seisukohale, et avaldaja ei saa

tugineda tema suhtes koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele, kuna avaldaja osales

vaidlusalusel koosolekul, kuid ei vaielnud otsuste tegemisele vastu. Sarnaselt äriseadustiku §-

de 1721 ja 296 tõlgendusele kohaldub ka KrtS § 29 lg 1 osas põhimõte, et kui korteriühistu

liige, kelle suhtes rikuti väidetavalt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, tuleb ise või

esindaja kaudu koosolekule kohale, peab ta koosolekul selles küsimuses otsuse tegemisele

vastu vaidlema, ning vastuvaidlemine peab nähtuma üldkoosoleku protokollist. Kui

korteriühistu liige osaleb koosolekul ja ei vaidle selles küsimuses otsuste tegemisele vastu, ei

oleks kooskõlas hea usu põhimõttega võimaldada tal hilisemas kohtuvaidluses tugineda

väitele, et tema suhtes on koosoleku kokkukutsumise korda rikutud.

Vastuväite esitamata jätmise tõttu on välistatud ka otsuste kehtetuks tunnistamise nõue

(tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 38 lg 4 teine lause).

Avaldaja esindaja osales üldkoosolekul ega vaielnud otsuse tegemisele vastu. Avaldaja väide

koosolekul vastuväite esitamise kohta on paljasõnaline. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli

ei ole kantud avaldaja vastuväiteid otsustele ega avaldaja eriarvamuse sisu. Ainuüksi otsuse

vastu hääletamine või vastuväidete esitamine neid protokolli kandmata ei anna alust nõuda

otsuse kehtetuks tunnistamist. Protokoll üldiselt vastab mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 21 lg 6 nõuetele. TsÜS § 38 lg 4 kohaldamist ei välista ka asjaolu, et väidetavalt

keegi protokolli kohapeal ei koostagi. Avaldaja ei ole väitnud, et tal puudunuks kohapeal

võimalus esitada endal vastuväide kirjalikult protokollile lisamiseks.

3.3. KÜ 25.08.2023 üldkoosoleku otsused ei oleks ka vastuväite esitamise korral tühised, sest

KÜ ei rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. 17.08.2023 e-kirjast nähtub

korteriühistu üldkoosoleku päevakord, mille p.-s 2 on märgitud juhatuse liikme valimine ning

p.-s 3 korterelamu renoveerimistööde teostamine. Asjaolust, et kutsel ei ole märgitud AK

juhatuse liikmeks valimist ega renoveerimistööde teostajaks konkreetse ettevõte valimist, ei

saa järeldada, et päevakorda oleks muudetud. Kutses kajastatud päevakorrast on

korteriomanikele selgelt arusaadav, et üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme

valimise üle ning arutatakse küsimust sellest, kes teostab korterelamu renoveerimistööd.

Seadus ega põhikiri ei sätesta kohustust edastada korteriomanikele koos kutsega otsuste

eelnõud. Asjaolust, et kutsele lisati panga poolt ette antud koosoleku otsuste projekt, ei ole

võimalik järeldada koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Kutsele lisatud projekti puhul

ei olnud tegemist üldkoosoleku otsuste projektiga. See ei sisaldanud kogu kutsel märgitud

päevakorda, vaid üksnes panga poolt esitatud nõudeid.

3.4. Maakohus asus seisukohale, et vaidlusalune üldkoosolek oli otsustusvõimeline.

3.4.1. Korteriomandi nr 1 ühisomanikud EM ja MM olid mõlemad üldkoosolekul esindatud

ning KrtS § 15 lg-s 1 ja põhikirjas sätestatud nõuded olid täidetud. Korteriühistu üldkoosoleku

registreerimislehelt nähtub, et korter nr 1 omanikuna on üldkoosolekul registreeritud EM ning

registreerimislehele on lisatud teise ühisomaniku MM samal päeval antud volikiri EMle

üldkoosolekul esindamiseks. Maakohtu hinnangul on põhikirja punktis 7.7.2. sätestatud

põhimõte sellest, et volitatud esindajad kirjutavad registreerimislehele ühistu liikme nime,

keda nad esindavad ja volituse aluse on määravaks ühistu liikmete puhul, kes ei ole korterite

kaas- ega ühisomanikud. Põhikirjast ei tulene, et üldkoosoleku registreerimislehel peaks

olema kajastatud kõigi korterite kaasomanikud ja ühisomanikud, kes on andnud teisele ühis-

või kaasomanikule volituse üldkoosolekul osalemiseks.

3.4.2. Isegi kui korter 1 ühisomanikud ei oleks üldkoosolekul esindatud, oleks üldkoosolek

KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja p. 7.7.1 järgi olnud ikkagi otsustusvõimeline, sest

registreerimislehe ja lisatud kirjalike volikirjade põhjal registreerus 25.08.2023

üldkoosolekule 13 korteriomanikku. Seega ilma korter 1 osavõtuta oleks kuulunud osalejatele

võimalikust 13-st häälest 12 ehk üle poole häältest.

3.4.3. Puudub vaidlus selles, et otsused, mis 25.08.2023 toimunud üldkoosolekul vastu võeti

ei riku KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut ning koosolekul otsustatud küsimusi oli võimalik

otsustada häältenamusega. Seega, isegi juhul, kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud

otsustusvõimeline või ei antud otsuste poolt piisaval arvul hääli, oleks üldkoosoleku otsus

seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav, mitte tühine.

3.5. Laenu võtmise otsuse vastuvõtmisel ei ole rikutud häälteenamuse nõuet. Tulenevalt

puudutatud isiku 2022 majandusaasta aruandest olid 2022 majandamiskulud kokku 20 373

eurot, st laenu võtmise otsustamiseks summas 150 000 eurot oli vajalik KrtS § 9 lg 3 järgne

häälteenamus (KrtS § 36 lg 1). Nähtuvalt protokollist on hääleõiguslikke korteriomandeid 13,

üldkoosoleku otsuse p 3 poolt hääletas 10, s.o üle poole kõigist korteriomanikest, kellele

kuulus kokku 549,6 kaasomandiosa 1079,7-st, s.o üle poole.

3.6. Korteriühistute registrisse laenukohustuse kohta märkuse kandmata jätmine laenu

võtmise otsustamisel ei riku KrtS § 36 lg-s 2 sätestatud kohustust. Üldkoosoleku toimumisel

otsustati laenu taotlemise küsimus, mitte ei võetud laenu. Laenuleping sõlmiti 18.09.2023 ehk

ca kuu peale üldkoosloleku toimumist ning lepingu kohaselt on laenulimiidi kasutusele

võtmise tähtaeg 22.09.2024. Kanne korteriühistu registrikaardil on kinnitatud 19.12.2023.

KrtS § 36 lg 2 eesmärk on informeerida laenukohustusest kolmandaid isikuid, mitte

korteriühistu liikmeid. Seega ei mõjuta märkuse kandmata jätmine enne üldkoosolekut ja

laenulepingu sõlmimisel avaldaja õigusi või huve, ning märkuse paar kuud hilisem kandmine

korteriühistute registrisse ei tingi üldkoosoleku 25.08.2023 otsuse tühisust.

3.7. Korteriühistu 25.08.2023 üldkoosoleku otsuse tühisust ei ole võimalik tuvastada

asjaolust, et korteriühistu juhatus ei ole avaldajale peale üldkoosoleku toimumist esitanud

selgitusi ja teiste ehitusettevõtete hinnapakkumisi. Heade kommete vastasus kui osanike

otsuse tühisuse alus saab tulla kõne alla eelkõige juhul, kui heade kommete vastasus seostub

otsuse sisuga. Päevakorra punktis 13 vastu võetud otsus (s.o võimalik töövõtja valik) ei ole

oma sisu poolest kuidagi ebamoraalne. Asjaolu, et üldkoosolek volitas juhatust

renoveerimistööde läbiviimiseks korraldama hankeid ning valima välja korteriühistu jaoks

parimad pakkumised ja sõlmima töövõtulepingud või võimalusel võtma ilma hanget

korraldamata tööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, ei ole seadusevastane ega vastuolus heade

kommetega. Põhikirja punkt 7.3.7 võimaldab juhatuse liikmel sõlmida ühistu nimel lepinguid.

Valides tööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, viis juhatus ellu üldkoosoleku otsust.

Kuigi 30.04.2023 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on üldkoosolek otsustanud valida

renoveerimistööde teostajaks Painters Group OÜ, otsustati juba 27.06.2023 toimunud

üldkoosolekul, et tööde teostajaks ei valita Painters Group OÜ-d. Heade kommetega ega

seadusega ei ole vastuolus korteriühistu liikmetel renoveerimistööde teostaja osas hilisema

otsusega ümber mõelda ja volitada juhatust, või teha juhatusele ettepanekuid tööde teostaja

valiku osas. Kuivõrd hilisem otsus võeti vastu korteriühistu üldkoosolekul, kus osales ka

avaldaja, siis on ebaõiged avaldaja väited sellest, et korteriühistu juhatus on 30.04.2023

üldkoosoleku otsust omavoliliselt muutnud ja vägisi „läbi surunud“ renoveerimistööde

teostajaks Pihla Grupp OÜ-d.

3.8. Maakohus ei nõustunud avaldaja väitega, et sisuliselt korteriühistu koosolekut ei

toimunud. Kohtule on esitatud üldkoosoleku protokoll koos registreerunute nimedega ja

allkirjadega ning volitustega. Vaidlusalune üldkoosoleku protokoll sisaldab nii vastuvõetud

otsuseid kui ka hääletamistulemusi eraldi otsuse punkt 1 osas, otsuste punkt 2-12 osas ning

otsuse punkt 13 osas. Lisaks valiti koosoleku juhataja ja protokollija. Seega hääletamine

toimus ja selle tulemused on kokku loetud otsuste punkti 1, 2-12 ja 13 osas eraldi. Asjaolust,

et protokoll ei sisalda arutelusid, ei ole võimalik järeldada koosoleku mitte toimumist.

Eluliselt ei ole usutav, et koosolek peeti täielikus vaikuses.

3.9. Maakohus jättis menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 172 lg 7 teise

lause järgi avaldaja kanda.

3.10. Puudutatud isikul puudusid kindlaksmääratavad menetluskulud.

Määruskaebus

4. Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada. Menetluskulud palub avaldaja jätta

puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse esitaja vastuväited on järgmised.

4.1. Maakohus rikkus materiaalõiguse norme ning hindas valesti tõendeid, kui asus

seisukohale, et avaldaja ei saa üldkoosolekul vastuväite esitamata jätmise tõttu üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisele tugineda, ning et üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei

ole rikutud.

4.1.1. KrtS § 29 lg-st 1 ei tulene, et üldkoosoleku otsuste tühisusele tuginemise eelduseks

oleks üldkoosolekul vastuväite esitamine. Avaldaja ei nõustu Tallinna Ringkonnakohtu

praktikal rajaneva seisukohaga, mille kohaselt saab KrtS § 29 lg 1 tõlgendamisel lähtuda ÄS §

1721 ja § 296 kohaldamise praktikast, sest korteriühistu ei ole äriühing. Avaldaja hinnangul on

seadusandja KrtS § 20 lg 1 (koosmõjus MTÜS § 24 lg 3) otsesõnu soovinud välistada

olukorra, kus korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise eeldusena peaks korteriomanik

esitama üldkoosolekul otsuse tegemisele eraldi vastuväite.

MTÜS § 24 lg 3 kohaselt on vastuväite esitamine mittetulundusühingu üldkoosoleku

kehtetuks tunnistamise nõude esitamise eelduseks, kuid KrtS § 20 lg 1 tulenevalt ei kohaldata

seda nõuet korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel, ning KrtS-s puudub

samasisuline säte.

4.1.2. Korteriomanik ei pea ka üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude eeldusena

laskma oma vastuväidet protokollida. MTÜS § 21 lg 6 on erinorm TsÜS § 38 lg 4 suhtes ja

sellest ei tulene vastavat kohustust.

4.1.3. Avaldaja esitas üldkoosolekul otsuste tegemisele vastuväite ja kinnitas seda ka

12.09.2024 ärakuulamisel. Maakohus on vastupidisele seisukohale jõudes rikkunud asjaolude

väljaselgitamise kohustust ja hinnanud valesti tõendeid.

Vastuväite esitamata jätmist hinnates tugines maakohus üldkoosoleku protokollile. Seda

hinnates on aga maakohus rikkunud TsMS § 232 lg 1 ja § 238 lg 5 teise lause nõudeid, jättes

üldkoosoleku protokolli usaldusväärsuse kontrollimata ja avaldaja väited protokolli puuduste

kohta arvestamata. Protokoll ei vasta seaduse nõuetele. Maakohtu vastupidine järeldus MTÜS

§ 21 lg-le 6 vastavuse osas on sisuliselt põhjendamata.

4.1.4. Avaldaja esitab 25.08.2023 üldkoosolekul vastuväite esitamise tõendamiseks uue

tõendina üldkoosolekul avaldaja esindajana osalenud MK seletuse. Sellest nähtub, et avaldaja

esitas vastuväite otsusele valida renoveerimistööde teostajaks ilma hanget korraldamata Pihla

Grupp OÜ, ning et vaatamata avaldaja palvele see vastuväide protokollida, ei kajasta

koosoleku protokoll avaldaja vastuväidet. Üldkoosolek toimus õues, seal protokolli ei

koosatatud ning koosolekul puudusid võimalused kirjaliku vastuväite esitamiseks.

4.1.5. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja hindas valesti tõendeid, kui

asus seisukohale, et KÜ ei ole vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud.

Üldkoosolek kutsuti kokku ja viidi läbi selliselt, et korteriomanikel puudus võimalus ennast

koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. 25.08.2023 üldkoosoleku

päevakord ei vastanud 17.08.2023 korteriomanikele saadetud üldkoosoleku kokkukutsumise

teates märgitud päevakorrale. Samuti ei edastatud korteriomanikele kõigi kavandatavate

otsuste eelnõusid, mistõttu ei olnud korteriomanikele enne üldkoosoleku toimumist teada,

milliseid konkreetseid otsuseid üldkoosolekul tehakse. Üldkoosolekute otsuste projekti

esitamise kohustuse puudumine ei tähenda, et KÜ juhatus võib üldkoosolekut kokku kutsudes

üldkoosolekut eksitada.

Enne üldkoosolekut korteriomanikele edastatud andmetest ei olnud arusaadav, et

üldkoosolekul on kavas muuta üldkoosoleku 30.04.2023 otsust ja valida uus

renoveerimistööde teostaja. Seetõttu puudus korteriomanikel võimalus sellise otsuse

tegemiseks ette valmistada ja informeeritult hääletada.

Vaidlusaluse üldkoosoleku päevakorda ei ole nõuetekohaselt, vastavalt MTÜS § 20 lg-le 7 ja

MTÜS § 201 lg-le 2 ja lg-le 6 ka muudetud ega täiendatud.

Juhatuse liikme valimise küsimust käsitledes jättis maakohus tähelepanuta, et ei üldkoosoleku

kokkukutsumise teatest ega üldkoosoleku protokollist ei nähtu, keda ja kelle ettepanekul

kavatsetakse juhatuse liikmeks valida ehk kuidas jõuti üldkoosolekul otsuseni valida juhatuse

liikmeks AK.

4.2. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja hindas valesti tõendeid, kui asus

seisukohale, et üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud. Avaldaja hinnangul peavad

korteriomaniku osalemise kindlakstegemist võimaldavad andmed nähtuma

registreerimislehelt. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei pea registreerimislehelt nähtuma

kõigi korterite kaas- ja ühisomanikud on vastuolus MTÜS § 21 lg-ga 31.

25.08.2023 üldkoosoleku registreerimislehelt nähtub vaid EM osalemine. Üldkoosoleku

protokollile lisatud volikiri ei muuda olematuks registreerimislehelt nähtuvaid andmeid.

Samuti puuduvad andmed järeldamaks, et volikiri oli olemas koosoleku toimumise ajal.

Protokollile lisatud fotofaili metaandmetest nähtub, et volikirja sisaldav fail on loodud

26.08.2023.

4.3. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja hindas valesti tõendeid, kui ei

nõustunud avaldaja väitega KrtS § 36 lg 1 ja lg 2 ning MTÜS § 21 lg 6 rikkumise kohta.

4.3.1. 25.08.2023 protokollist ei nähtu, et laenu võtmine oleks tehtud KrtS § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega.

4.3.2. Avaldaja hinnangul peab KrtS § 36 lg- s 2 sätestatud kohustus olema täidetud hetkel,

kui üldkoosolek teeb otsuse laenu võtmise kohta. Vastasel juhul puuduks korteriomanikel

võimalus veenduda, et kõik laenu võtmiseks vajalikud eeldused on nõuetekohaselt täidetud.

Laenu võtmise hetkeks ei onud vastavat märget registrisse tehtud. Maakohtu lahendi

põhjendustest ei nähtu, et see oleks registrisse kantud ka enne laenulepingu sõlmimist.

4.3.3. Maakohus ei ole sisuliselt vastanud avaldaja väitele, et üldkoosoleku protokoll ei vasta

MTÜS § 21 lg 6 nõuetele. Maakohus oleks pidanud selgitama, millistest protokolli osadest

nähtuvad andmed, mille esitamata jätmist avaldaja korteriühistule ette heidab, ning kus ja

kuidas on kajastatud maakohtu poolt nimetatud „üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud“.

Varasemate üldkoosolekute protokollidega võrdlemisel on ilmne, et 25.08.2023 protokoll ei

kajasta „üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid“.

4.4. Määruskaebuse esitaja ei nõustu maakohtu järeldusega, et vaidlusalused üldkoosoleku

otsused ei ole vastuolus varasemate üldkoosolekute otsustega. Avaldaja hinnangul on

25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Group OÜ

vastuolus 30.04.2023 üldkoosoleku otsusega ning 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsusega

nr 9.

4.4.1. Korteriühistu 30.04.2023 üldkoosolekul otsustati valida renoveerimistööde teostajaks

Painters Group OÜ. Seda otsust ei ole keegi vaidlustanud ega muutnud. 27.06.2023

üldkoosoleku protokoll ei sisalda maakohtu poolt kirjeldatud otsust, et renoveerimistööde

teostajaks ei valita Painters Group OÜ-d. Selle protokolli kohaselt otsustati koostada ühtne

pakkumiste alustabel ja võtta ehitusettevõtetelt uued pakkumised, millest saaks järeldada vaid

seda, et üldkoosolek olnuks valmis teistsugust otsust kaaluma, kui keegi teinuks parema

pakkumise. Paremat pakkumist aga ei tehtud, mistõttu jäi 30.04.2023 üldkoosoleku otsus

muutmata.

4.4.2. 25.08.2023 üldkoosolekul otsustati samaaegselt justkui nii seda, et renoveerimistööde

teostaja leidmiseks tuleb korraldada hange (otsus nr 9) kui ka seda, et renoveerimistööde

teostajaks tuleb ilm hanketa valida Pihla Group OÜ.

4.4.3. Korteriomanike soov on olnud leida korteriühistu jaoks soodsaim renoveerimistööde

teostamise lahendus. Pihla Group OÜ pakkumine ei olnud soodsaim.

4.5. Avaldaja hinnangul on vastuvõetamatu, et korteriomanike üldkoosolek teeb ühes ja samas

küsimuses üha uusi varasemate otsustega vastuolus olevaid otsuseid. Painters Group OÜ

renoveerimistööde teostajaks valimisele oli 30.04.2023 üldkoosolekul ainsana vastu juhatuse

liige MN, kes asus läbi suruma Pihla Group OÜ tööde teostajaks valimist. Lõpptulemusena

läksid renoveerimistööd kallimaks ning tööde valmimine venis. Tööde kallinemise peab

remondifondi maksete kaudu kinni maksma avaldaja, kellele kuulub ligikaudu 40% kinnistu

kaasomandi mõttelisest osast. Otsused, millega surutakse ühele kõige suuremat kinnistu

kaasomandi mõttelist osa omavale korteriomanikule peale põhjendamatult kallimad

ehitustööd on vastuolus heade kommetega. Maakohus ei ole eelnevat heade kommete

vastasust hinnates arvestanud.

Seisukohad määruskaebusele ja edasine menetlus

5. Puudutatud isik ei vastanud määruskaebusele.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta avaldaja

määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Sellest tulenevalt jäävad

menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus avaldaja kanda.

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust

määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust tervikuna.

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel aluseks

esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused

nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja

ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Puudub vaidlus, et avaldaja on

Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu liige. Samuti puudub vaidlus, et

25.08.2023 toimus KÜ üldkoosolek, kus oli esindatud ka avaldaja. Määruskaebemenetluses

on endiselt vaidlus 25.08.2023 üldkoosoleku kõikide otsuste kehtivuse üle.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et 25.08.2023 üldkoosolekul vastu

võetud otsused on kehtivad, ega pea vajalikuks maakohtu põhjendusi täies ulatuses korrata

(TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

11. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt ei tulene

seadusest, et üldkoosolekul osalenud korteriomanik peab otsuste vaidlustamise eeldusena

olema esitanud üldkoosolekul vastuväite.

11.1. Korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb KrtS ning selles viidatud

ulatuses TsÜS ja MTÜS. KrtS § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses ning muus

osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse

kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. Seega ei ole maakohus eksinud,

kui asus kehtetuks tunnistamise nõude osas seisukohale, et asjas kuulub kohaldamisele TsÜS

§ 38 lg 4 teine lause, mis sätestab, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse

kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite

otsusele. MTÜS § 24 lg 3 mittekohaldumine ei välista TsÜS § 38 lg 4 kohaldumist KrtS § 29

lg 2 kaudu.

11.2. Kuigi KrtS § 29 lg 1 ei sätesta vastuväite esitamise kohustust tühisusele tuginemise

eeldusena, nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et vastavalt kehtivale

kohtupraktikale on ka KrtS § 29 lg 1 alusel üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele

tugineva nõude eelduseks koosolekul osalenud isiku poolt otsusele vastu vaidlemine

(TlnRnKm 02.11.2023 2-21-2528, p. 8 jj, TlnRnKm 2-20-2544, p. 27 ja TlnRnKm

24.05.2019, 2-18-3477, p. 11). Asjaolu, et korteriühistu puhul ei ole tegemist äriühinguga, ei

välista KrtS sätete tõlgendamisel juhindumast ÄS identsete sätete osas kehtivast Riigikohtu

praktikast.

Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele tuginemine olukorras, kus isik tuleb

koosolekule kohale, kuid ei vaidle seal otsuse tegemisele vastu, ei oleks kooskõlas hea usu

põhimõttega (TlnRnKm 06.06.2025, 2-23-17264, p. 20 ja seal viidatud kohtupraktika). Hea

usu põhimõte on sätestatud ka KrtS § 12 lg-s 2 ning sellest peavad lähtuma kõik

korteriomanikud nii omavahelistes suhetes kui suhtes korteriühistuga.

12. Määruskaebemenetluses esitas avaldaja uue tõendina avaldaja esindaja kirjaliku seletuse

üldkoosolekul vastuväite esitamise ning koosolekul kirjaliku vastuväite esitamise võimatuse

tõendamiseks. Ringkonnakohus võtab kirjeldatud tõendi TsMS § 662 lg 3, TsMS § 238 lg 1 ja

TsMS § 229 lg 2 teise lause alusel asja materjalide juurde.

Otsuse kehtetuks tunnistamise nõudeõigust ei välista vastuväite puudumine protokollis, kui

koosoleku läbiviija või protokollija on õigusvastaselt jätnud vastuväite protokollimata.

Vastuväitele ei ole kehtestatud eraldi vorminõuet. Vastuväite protokollimise nõudel on

eelkõige tõenduslik eesmärk. Vastuväite esitamist on võimalik tõendada ka muude tõenditega

(TsÜS komm (2023), § 38, p 3.3.2.2). Tõendamiskoormus lasub seejuures otsuse kehtetuks

tunnistamise nõude esitajal (RKTKo 19.06.2024, 2-22-10897, p 16).

Kolleegiumi hinnangul ei lükka määruskaebemenetluses esitatud seadusliku esindaja seletus

praegusel juhul ümber üldkoosoleku protokollist üheselt nähtuvat asjaolu, et vastuväidet ei

esitatud (dtl 28-30).

12.1. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt vastab 25.08.2023

üldkoosoleku protokoll üldiselt MTÜS § 21 lg-s 6 toodud nõuetele. Asjaolu, et üldkoosoleku

protokollis ei ole kajastatud üldkoosoleku käiku ja arutelusid ei muuda üldkoosoleku

protokolli ebausaldusväärseks ega seadusvastaseks. MTÜS § 21 lg 6 (koosmõjus KrtS § 20 lg

1 teise lausega) kohaselt kantakse protokolli üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete

arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud

üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt toimus

üldkoosolek 25.08.2023 Kuressaare linnas, Pärna tn 21 kortermaja hoovis, seal osales 13 KÜ

liiget, päevakorras oli koosoleku juhataja ja protokollija valimine, juhatuse liikme valimine,

korterelamu renoveerimistööde teostamine, renoveerimistöödeks laenu võtmise ja

remondifondi kogumise otsustamine. Protokollist nähtuvalt tegi üldkoosolek kokku 12 otsust

ning hääletustulemused on märgitud eraldi otsuse 1, otsuste 2-12 ning otsuse 13 osas (dtl 28 –

30). Vaatamata asjaolule, et päevakorra punkte oli 4, kuid otsuseid kokku 13 ning

hääletustulemused on esitatud osade otsuse punktide osas kokkuvõtvalt, on kõik otsused

selgelt nummerdatud ning seeläbi seostatavad hääletustulemustega. Samuti on otsuste sisust

arusaadav nende seos konkreetse päevakorrapunktiga. Seega sisaldab protokoll kõiki MTÜS §

21 lg-s 6 nimetatud kohustuslikke elemente. Kuigi MTÜS § 21 lg-s 6 nimetatud muu

üldkoosolekul tähtsust omava asjaoluna on võimalik kajastada ka koosolekul toimunud

arutelusid ja üldkoosoleku käiku, ei tingi nende kajastamata jätmine otsuste kehtetust ega

tühisust. MTÜS § 21 lg-st 6 ei tulene, et protokollis peaks kajastama üldkoosoleku

üksikasjalikku käiku ega liikmete vahelisi arutelusid.

12.2. Ainuüksi koosoleku üksikasjaliku kirjelduse puudumisest protokollis ei ole võimalik

järeldada, et vastuväide jäeti vaatamata selle esitamisele protokollimata. Samuti ei anna see

alust asuda seisukohale, et avaldaja esitas vastuväite, sest isegi juhul, kui protokoll ei

kajastaks adekvaatselt koosolekul toimunut ning vastuväide oleks jäetud vaatamata selle

esitamisele protokollimata, ei ole avaldaja siiski tõendanud, et ta oleks astunud mistahes

samme vastuväite protokollida laskmiseks.

12.3. Isegi, kui avaldajal puudunuks koosoleku õues toimumise tõttu võimalus kirjaliku

vastuväite esitamiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolusid ega esitatud tõendeid selle kohta, et

avaldaja oleks protokollile selle saamise järgselt, millal talle vastuväite protokollimata jätmine

selge pidi olema, mistahes vastuväiteid esitanud ega palunud siis oma vastuväidet protokolli

kanda.

12.4. Lisaks, ning vastukaaluks avaldaja esindaja vastuväite esitamise väitele, kinnitas

puudutatud isik ärakuulamisel, et koosoleku käigus ei ole avaldaja nõudnud enda eriarvamuse

protokollimist (12.09.2024 ärakuulamise protokolli ajamärk 01:07:13, dtl 102).

12.5. Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja etteheitega, mille kohaselt ei esitanud maakohus

avaldajale kirjaliku vastuväite esitamise võimalikkuse kohta ühtegi küsimust, mistõttu ei

olnud avaldajal võimalik selle kohta ühtegi väidet esitada. Kuigi tegemist on hagita

menetlusega, ei seisne uurimispõhimõtte esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises

ning tõendite otsimises (RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998, p. 12 ja RKTKm 22.09.2021, 2-

20-110080, p. 11). Maakohus arutas avaldajaga vastuväite esitamist ärakuulamisel

(12.09.2024 ärakuulamise protokolli ajamärk 01:03:53, dtl 101) ning menetlusosalistele oli ka

pärast ärakuulamist võimalik oma seisukohad esitada.

13. Ringkonnakohus asus ülal seisukohale, et avaldaja ei saa vastuväite esitamata jätmise tõttu

tugineda ei üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ega nõuda vaidlusaluse

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, mistõttu ei ole nende sisuline hindamine vajalik.

14. Siiski nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et koosoleku kokkukutsumise korda ei

ole praegusel juhul rikutud. Avaldaja väidete kohaselt rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise

korda sellega, et 25.08.2023 üldkoosoleku päevakord ei vastanud 17.08.2023

korteriomanikele saadetud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakorrale, kuna

selles ei sisaldunud punkti Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde teostajaks valimisest ega AK

juhatuse liikmeks valimist, ning korteriomanikele ei saadetud kõigi kavandatavate otsuste

projekte. Kolleegium sellega ei nõustu.

14.1. Kokkukutsumise teates sisaldunud päevakord ühtis üldkoosoleku protokollis kajastatud

päevakorraga ning nendes oli välja toodud juhatuse liikme valimine ja renoveerimistööde

teostamine (dtl 10 ja dtl 28). Hinnates, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse

vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid

küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada. Eelkõige saab

päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga

tihedalt seotud. Näiteks saab koosoleku päevakorda märgitud kaasomandi eseme remondiga

üldjuhul lugeda hõlmatuks ka küsimuse, kuidas remondiga tekkivad kohustused kanda.

(RKTKm, 18.12.2024, 2-23-7156, p 18.1. ja seal viidatud kohtupraktika). Kolleegiumi

hinnangul saab ka AK juhatuse liikmeks valimise ja Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde

teostajaks valimise lugeda hõlmatuks päevakorda märgitud juhatuse liikme valimise ja

korterelamu renoveerimistööde teostamisega (üldkoosoleku kokkukutsumise teate päevakorra

p.-d 2 ja 3, dtl 10). Mõistlik korteriomanik peab aru saama, et juhatuse liikme valimisel tuleb

otsustada konkreetne isik, kes juhatuse liikmeks valitakse. Asjaolu, et üldkoosoleku

protokollist ei nähtu, kuidas või kelle ettepanekul jõuti AK juhatuse liikmeks valimiseni, ei

tähenda, et oleks rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Samuti on mõistlikult

arusaadav, et renoveerimistööde teostamise päevakorrapunkti all tuleb lahendada ka küsimus

sellest, kes hakkab renoveerimistöid tegema. Seda enam pidi see praegusel juhul olema

arusaadav, et 27.06.2023 üldkoosoleku protokollist nähtub üheselt, et viimasel koosolekul ei

otsustatud, milline ettevõte hakkab töid teostama, mistõttu jäi 27.06.2023 üldkoosolekul

otsustamata ka renoveerimistöödeks laenu võtmine ja remondifondi kogumine (vt 27.06.2023

üldkoosoleku protokolli p. 4, dtl 60).

27.06.2023 protokollist nähtuvat arvestades on õige ka maakohtu seisukoht sellest, et

27.06.2023 üldkoosolekul otsustatu kohaselt ei valitud Painters Group OÜ-d

renoveerimistööde teostajaks. Määruskaebuse esitaja etteheited maakohtule kõnealuse

üldkoosoleku protokolli tõlgendamise osas on väärad. Samuti ei ole seetõttu õiged avaldaja

väited 25.08.2023 otsuse nr 13 ja 30.04.2023 otsuse vastuolu kohta.

14.2. Määruskaebuse esitaja viidatud Riigikohtulahendist nr 2-2-16710 ei tulene kohustust

nimetada kokkukutsumise teates konkreetset isikut, keda hakatakse valima. Viidatud määruse

p.-s 14 märkis kolleegium, et korteriomanikele peab olema selgelt arusaadav, et

üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle. See tähendab, et sellisele

asjaolule tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata, mida praegusel juhul oligi

üldkoosoleku kokkukutsumise teate päevakorra p.-s 2 tehtud.

14.3. Otsuste eelnõu tuleb korteriomanikele saata vaid juhul, kui otsused võetakse vastu

koosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi (KrtS § 21 lg 2). Vastav maakohtu seisukoht on

õige. Praegusel juhul oli tegemist korteriomanike üldkoosolekul otsuste vastuvõtmisega (KrtS

§ 20) Seadusest ei tulene nõuet, et juhatus peaks enne sellist koosolekut saatma liikmetele

kavandatavate otsuste eelnõud.

Kolleegium ei nõustu ka määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt oli üldkoosoleku

kutsele lisatud otsuste näidis eksitav. Kokkukutsumise teates (e-kirjas) on üheselt märgitud, et

lisatud on panga poolt etteantud koosoleku otsuste projekt (dtl 10), ning dokumendi sisust

nähtuvalt sisaldab see vaid panga poolt etteantud punkte seonduvalt laenu võtmise ja selles

osas renoveerimistööde teostamisega. Näiteks samas e-kirjas välja toodud päevakorras

sisaldunud juhatuse liikme valimist see ei sisaldunud (dtl 13-14).

14.4. Kuna vastavalt eeltoodule oli nii AK juhatuse liikmeks valimine kui töövõtja valimine

hõlmatud teates sisaldunud päevakorrapunktidega, siis on asjakohatud avaldaja väited, et

päevakorra täiendamist või muutmist ei tehtud nõuetekohaselt.

15. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et korteriomandi nr 1 ühisomanikud olid

vaidlusalusel üldkoosolekul esindatud ning üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Maakohus

tuvastas õigesti, et korteriühistu üldkoosoleku registreerimislehelt nähtub, et korter nr 1

omanikuna on üldkoosolekul registreeritud EM ja registreerimislehel on lisatud teise

ühisomaniku MM volikiri EMle üldkoosolekul osalemiseks (dtl 31, 34).

Määruskaebuse esitaja hinnangul peavad korteriomaniku kindlakstegemist võimaldavad

andmed nähtuma registreerimislehelt ning maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei pea

registreerimislehelt nähtuma kõigi korterite kaas- ja ühisomanikud on vastuolus MTÜS § 21

lg-s 31 sätestatuga. Kolleegium sellega ei nõustu. Olukorras, kus korteriomandi ühised

omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid

omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul

osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Koosolekul osalejate

nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine ei ole viga, mis annaks eraldi võetuna

aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p.-d 21 ja 26).

Käesoleval juhul on teine ühisomanik MM volitanud koosolekul osalenud EM, juhatus teadis

koosoleku läbiviimise ajal volituse olemasolust ning vastav volikiri oli ka registreerimislehele

lisatud (dtl 34). Määruskaebuse esitaja viitab asjaolule, et üldkoosoleku protokollile lisatud

fotofaili metaandmetest nähtub, et volikirja sisaldav fail on loodud 26.08.2023 ehk pärast

üldkoosoleku toimumist. Kolleegiumi hinnangul näitavad fotofaili metaandmed foto, mitte

volikirja loomise kuupäeva. Kuna protokoll allkirjastati 26.08.2023, siis on loogiline, et ka

foto volikirjast tehti protokollile lisamiseks 26.08.2023.

Samas ei muudaks ka ainuüksi volikirja hilisem andmine üldksooleku otsust kehtetuks.

Koosolekult puudunud ühine omanik võib koosolekul osalenud ja hääletanud ühise omaniku

tegevuse hiljem ka heaks kiita (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p 20).

16. Kolleegium ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt rikuti vaidlusaluse

üldkoosoleku läbiviimisel ja otsuste tegemisel KrtS § 36 lg-t 1 ja 2 ning MTÜS § 21 lg-t 6.

16.1. Määruskaebuse esitaja ei esita sisulisi vastuväiteid KrtS § 9 lg 3 järgse häälteenamuse

olemasolu ega maakohtu seisukoha osas, mille kohaselt ei ole laenu võtmise otsuse

vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet rikutud, kuid väidab endiselt, et vaidlustatava

üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et laenu võtmise otsus oleks tehtud KrtS § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega. KrtS § 36 lg-st 1 ja § 9 lg-st 3 tulenevalt on laenu võtmise otsuse

tegemiseks vajalik üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle

poole kaasomandi osadest. Protokollist nähtub koosolekul osalenud hääleõiguslike

korteriomanike arv (13) ning laenu võtmise otsuse poolt hääletanud liikmete arv (10 häält,

76,9%) ja neile kuulunud kaasomandiosa suurus (50,9%) (dtl 28-30). Seega oli olemas laenu

võtmise otsuse vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike häälte enamus kui ka kaasomandiosade

enamus ning vastavat asjaolu on võimalik protokolli alusel ka tuvastada.

16.2. KrtS § 36 lg 2 sätestab korteriühistu juhatusele kohustuse teha tavapärase valitsemise

piire ületav rahaline kohustus enne selle võtmist nähtavaks korteriühistute registris. Seega on

väär määruskaebuse esitaja väide, mille kohaselt oleks pidanud märkus olema registrisse

kantud hetkel, mil üldkoosolek teeb otsuse laenu võtmise kohta. Seadusest tulenevalt peab

märkus olema kantud registrisse enne laenu võtmist, mitte enne laenu võtmise otsuse

tegemist. Maakohtu vastav seisukoht on õige.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et KrtS § 36 lg 2 eesmärk on informeerida

kolmandaid isikuid. KrtS seletuskirja kohaselt on selle kohustuse rikkumise tagajärjeks

võimalik kahju hüvitamise nõue juhatuse liikme vastu. Seega ei ole enne laenu võtmist

märkuse registrisse kandmata jätmise tagajärjeks üldkoosoleku otsuse tühisus ega kehtetus,

vaid võimalik kahjunõue märkuse õigel ajal kandmata jätnud juhatuse liikme vastu. Sellist

nõuet ei ole käesolevas menetluses esitatud ning tõendatud on, et kuigi pärast 18.09.2023

laenulepingu sõlmimist (dtl 39-46), on märkus 19.12.2023 registrisse kantud (dtl 117).

16.3. Ringkonnakohus põhjendas ülal, et 25.08.2023 üldkoosoleku protokoll vastab MTÜS §

21 lg 6 nõuetele.

17. Ringkonnakohus ei nõustu ka selle määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt on

25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Grupp OÜ

vastuolus korteriühistu 30.04.2023 otsusega ja 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsusega nr 9.

Kolleegium põhjendas ülal, et arvestades 27.06.2023 protokollist nähtuvat ei ole Pihla Grupp

OÜ renoveerimistööde teostajaks valimine vastuolus 30.04.2023 otsusega.

Samuti ei ole see vastuolus samal üldkoosolekul tehtud otsusega nr 9. Esmalt märgib

kolleegium, et otsuse nr 9 puhul oli tegemist panga poolt etteantud tingimusega (dtl 13).

Sellega ei kohustatud KÜ juhatust hanke läbiviimiseks, vaid anti juhatusele volitus nii selleks,

kui ka renoveerimistööde läbiviija valimiseks ja lepingu sõlmimiseks. Seega ei välista otsus nr

9 konkreetse tööde teostaja valimist, vaid vastupidi, volitab juhatust konkreetse töövõtja

valimiseks. Seejuures ei tulene otsusest nr 9, et valida tuleks madalaima hinnaga pakkumine.

18. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et puuduvad asjaolud, mis viitaksid

otsuste vastuolule heade kommetega. Avaldaja sellekohased väited (s.o. üha uute varasemate

otsustega vastuolus olevate otsuste vastuvõtmisega ja korteriomanikele puuduliku teabe

jagamise läbi endale sobiva otsuse „läbisurumine“ juhatuse liikme poolt) seostuvad eelkõige

etteheidetega korteriühistu juhatuse tegevusele otsuste vastuvõtmisel. Heade kommete

vastasus saab korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena kõne alla tulla vaid siis,

kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga (vt RKTKo, 18.12.2024, 2-23-7156, p 19

ja seal viidatud kohtupraktika). Ka tööde väidetav kallinemine ega hinnavahe suuremas osas

avaldaja kanda jäämine ei muuda üldkoosoleku otsust heade kommetega vastuolus olevaks.

Korteriomanike enamuse otsust tuleb aktsepteerida ka liikmetel, kelle jaoks osutub see

võrreldes teistega kulukamaks. Erinevate pindaladega eri- ja kaasomandeid omavad

korteriomanikud maksavadki erinevas suuruses majandamiskulusid. Suurem (kaas)omand

toob paratamatult kaasa ka suuremad kulud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud tervikuna avaldaja kanda ( TsMS § 171 lg 1).

20. Puudutatud isik ei esitanud menetluskulude nimekirja. Seega puuduvad

kindlaksmääratavad menetluskulud.

21. Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 esimese lause kohaselt vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)