2-22-15103/81 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Liis Arrak, Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

23.12.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-15103

Tsiviilasi

X avaldus Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu

18.08.2022 üldkoosoleku otsuse p 1, 05.09.2022

üldkoosoleku otsuse p 1, 10.10.2022 üldkoosoleku

otsuse p-de 1 ja 2 ning põhikirja p-de 5.9 ja 5.15

tühisuse

tuvastamiseks

ning

ebaseadusliku

küttesüsteemi eemaldamiseks ja algse küttesüsteemi

taastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.07.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Ene Soop

Puudutatud isik Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu

(registrikood 80198813), lepinguline esindaja Tõnis Kõiv

Puudutatud isik C (isikukood XXXXXXXXXXX),

Puudutatud isik Y (isikukood XXXXXXXXXX),

Puudutatud isik W (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 11.07.2024 määrus osas, millega maakohus jättis

avalduse põhikirja punktide 5.9. ja 5.15. vaidlustamise osas rahuldamata. Teha

tühistatud osas uus määrus, millega tuvastada, et Tallinn, Köömne tn 21

korteriühistu ei võtnud 05.09.2022 üldkoosolekul vastu põhikirja p-de 5.9 ja 5.15

muutmise otsust. Samuti muuta maakohtu määruse põhjendusi 10.10.2022

üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 vaidlustamise osas. Muus osas jätta maakohtu määrus

muutmata.

3. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. rahuldada avaldus osaliselt;

3.2. tuvastada, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu ei otsustanud 05.09.2022

üldkoosolekul põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmist;

3.3. jätta rahuldamata Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022

ja 10.10.2022 otsuste tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõue ning

ebaseaduslike küttesüsteemide eemaldamise ja esialgse küttesüsteemi

taastamise nõue.

3.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu (KÜ, puudutatud isik I) ja W

(puudutatud isik IV) vastu avalduse, milles palus:

-

tuvastada 18.08.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse või tunnistada see kehtetuks;

-

tuvastada 05.09.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus või tunnistada see kehtetuks, samuti

registrile esitatud põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 tühisus;

-

tuvastada 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 2 tühisus või tunnistada need

kehtetuks;

-

kohustada KÜ-d ja W eemaldama ebaseaduslikud küttesüsteemid ja taastama ridaelamu

ehitusprojektijärgne küttesüsteem.

Menetluskulud palus avaldaja jätta KÜ või teiste puudutatud isikute kanda.

1.1. Avalduse kohaselt moodustati KÜ 2004. aastal nelja korteriga ridaelamu valitsemiseks.

Avaldajale kuulub korteriomand nr 2.

W saatis 05.08.2022 e-kirjaga 18.08.2022 toimuva üldkoosoleku kokkukutsumise teate, mille

päevakorra p 1 kohaselt otsustatakse küttekulude ruutmeetripõhise arvestuse üle alates sügisel

algavast kütteperioodist. Põhjendusi ega dokumente küttekulude arvestuse muutmiseks ei

esitatud. Avaldaja esitas 20.08.2022 kuni 28.08.2022 korduvalt taotlusi 18.08.2022

üldkoosoleku protokolli saamiseks, kuid sai selle alles 29.08.2022 teiselt korteriomanikult

Qilt. Protokollist selgus, et kõnealusel üldkoosolekul võeti vastu otsus nr 1: muuta alates

sügisel algavast kütteperioodist küttekulude arvestamine ruutmeetripõhiseks, läbi viia uus

koosolek ja muuta KÜ põhikirja punkti 3.2.6.

W saatis 19.08.2022 e-kirjaga 05.09.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise teate, mille

päevakorra p 1 kohaselt otsustatakse KÜ põhikirja p 3.2.6 viimase lõigu muutmine sõnastuses

„makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna

suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi“. Põhikirja eelnõud ega

põhjendusi ei esitatud. Avaldaja esitas 31.08.2022 registrile avalduse, milles palus mitte sisse

kanda 05.09.2022 põhikirja muudatust. W esitas 07.09.2022 registriosakonnale kandeavalduse

põhikirja muudatuse sisseviimiseks. Registriosakond peatas 12.09.2022 määrusega KÜ

kandeavalduse menetlemise kuni vaidluse lahendamiseni ja andis avaldajale tähtaja hagi

esitamiseks. Avaldaja küsis 08.09.2022 kuni 18.09.2022 KÜ-lt 05.09.2022 üldkoosoleku

protokolli, mille W saatis avaldajale 18.09.2022. KÜ ei saatnud avaldajale põhikirja projekti

ega uut põhikirja. Avaldaja sai registrile esitatud põhikirja notarilt. Kehtiva ja 05.09.2022

üldkoosoleku otsusega muudetud põhikirja võrdlemisel selgus, et 05.09.2022 põhikirjas on

täiendavalt muudetud ka p 5.9. ja 5.15, mille muutmist päevakorras ei olnud. Registrile

esitatud põhikiri kandis märget, et see on vastu võetud 05.09.2022 üldkoosolekul. Seega oli

põhikiri hääletusel redaktsioonis, mida eelnevalt ette ei saadetud. Päevakorras mitteolnud

põhikirjapunktide muutmine on tühine.

W saatis 02.10.2022 kutse 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumiseks. Selle päevakorra p 2

on sama, mis võeti vastu 05.09.2022 üldkoosolekul ning mille menetluse registriosakond

peatas. KÜ ei saatnud avaldajale kutsega põhikirja projekti. Päevakorra p 1 kohaselt valiti

juhatus, kuid 17.06.2022 üldkoosolekul juba valiti juhatus. Põhikirja p 5.2. kohaselt on KÜ-l

üks juhatuse liige, kes valitakse kaheks aastaks, kuid juhatuse tagasiastumisest ei ole teatatud

ja tagasikutsumine ei olnud ka kõnealuse üldkoosoleku päevakorras.

1.2. Küttekulude arvestamise aluseid muutvad otsused on tühised.

Kutsetes ei olnud märgitud põhikirja eelnõuga tutvumise võimalust ning põhikirja ega

majanduskava ei saadetud ka avaldaja e-posti aadressile. Samuti ei osalenud koosolekul kõik

korteriomanikud ning avaldaja ei kiida otsust heaks. Samasisuliste üldkoosolekute kutsetel ei

ole toodud fundamentaalse muudatusega kaasneva majandamiskulude jaotamise osas ühtegi

põhjendust, maksete võrdlust ega eelarvet korteriühistu poolt (majanduskava muutmine).

Küttekulude arvestuse muutmise otsus on tühine tulenevalt korteriomanike erikokkuleppe

olemasolust, mida ei saa põhikirjaga muuta (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 17

lg 2). Alates 1999. aastast on kõigi korterite soojuse (kaugkütte) arvestus toimunud mõõdikute

näidu alusel ning soojuskadu, mis on soojussõlmes asuva maja üldsoojamõõdiku näidu ja

korterite soojamõõdikute summa vahe, on jagatud proportsionaalselt korterite vahel vastavalt

korteriomandi mõttelise osa suurusele (põhikirja p 3.2.6). Korteriomanikel oli juba aastaid

enne KÜ loomist suuline kokkulepe soojakulu mõõdikute järgi arvestamiseks, mis KÜ

moodustamisel kanti 2004. aastal KÜ põhikirja. Seda kokkulepet ei saa muuta põhikirja

muutmisega.

Kehtiva, 2004 kinnitatud põhikirja p 3.2.6 viimase lõigu kohaselt arvestatakse soojakulu

tarbimispõhiselt mõõdikute järgi. Kehtiva kulujaotuse aluste muutmine on ebaõiglane ja

vastuolus hea usu põhimõttega, kuna mõõtesüsteem on paigaldatud ja kasutusel aastaid,

omanikud on nendesse investeerinud. Kulujaotuse aluste muutumisel muutuksid maksed

ebavõrdseks ega vastaks korteri kasutatavale tegelikule soojuskulule. Korteriomandid

(eriomandid, mis koosnevad eluruumidest ja mitteeluruumidest (garaažidest)) on erinevad ja

sisaldavad erinevalt kütmata osi nagu garaažid, isegi rõdud ja terrassid. Mõõdikute järgi

tarbimine seevastu soodustab säästlikku tarbimist, täpset arvestust ning hoiab keskkonda.

1.3. Korteriomandi nr 4 omanik W on muutnud projektijärgset radiaatorküttesüsteemi ilma

kaasomanike nõusolekuta. Korteri nr 4 omanik on eemaldanud radiaatorkütte ning

paigaldanud ilma kaasomanike nõusolekuta põrandakütte. Küttetorude asendamine suurema

või väiksema läbimõõduga torude vastu radiaatorite vahel ning küttetorude teekonna

muutmine mõjutab tervet elamu küttesüsteemi. See on viinud küttesüsteemi tasakaalust välja,

suurendanud korteriomanike vahel jaotatavat üldkulu ning seab ohtu kaasomanike vara. Muu

hulgas on korteri nr 4 omanik lisanud ebaseaduslikult küttekeha (korstna) hoone välisseinale.

Korteriühistu seisukoht

2. KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2.1. Avaldaja omandas 1999 korteriomandi nr 2. Avaldaja paigaldas teiste korteriomanikega

kokku leppimata soojusmõõdiku ja soojavee boileri ning asus küttekulude eest tasuma

soojusmõõdiku näidu alusel. Samas ei ela avaldaja oma korteris alates 2006. aastast. Kui

avaldaja korter on välja üüritud, siis on korteriomandi nr 2 soojakulu võrreldav korteriomandi

nr 3 soojakuluga, kuid kui korterit ei kasutata, on ühe korteri küttekulu tunduvalt väiksem,

mõjutades kahe naaberkorteri küttekulu suurust. Avaldaja ei ole võimaldanud tema

eriomandis asuvale mõõdikule juurdepääsu, mistõttu puudub KÜ-l võimalus veenduda

avaldaja poolt esitatud soojamõõdiku näidiku andmete tõepärasuses.

2.2. Korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute otsused kehtivad.

KÜ ei ole rikkunud kõnealuste üldkoosolekute kokkukutsumise korda. Üldkoosolekute

kokkukutsumise teade saadeti vähemalt 7 päeva ette ning selles oli märgitud koosoleku

toimumise aeg, koht ja päevakord. Teavitus üldkoosolekust koos materjalidega saadeti

korteriomanike e-posti aadressidele. KÜ avaldas põhikirjas muudetava punkti ja muudatuse

sisu üldkoosoleku kokkukutsumise teates. KÜ saatis 18.08.2022 ja 05.09.2022 üldkoosolekute

protokollid vastavalt 11 päeva ja 13 päeva pärast koosolekuid, ehk seaduses sätestatud tähtaja

jooksul (mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 7).

Küttekulude arvestamine on sätestatud 2004. aastal vastu võetud põhikirjas. Korteriomanike

vahel puuduvad muud kui põhikirjas sätestatud kokkulepped küttekulude arvestuseks. KÜ

otsustas 05.09.2022 üldkoosolekul muuta vaid põhikirja p 3.2.6. viimast lõiku. Muid põhikirja

muudatusi ei ole KÜ otsustanud. Kuna KÜ ei ole 05.09.2022 üldkoosolekul muutnud

põhikirja p 5.9. ega p 5.15., tuleb avaldaja taotlus nende põhikirja punktide tühisuse

tuvastamiseks jätta tähelepanuta.

10.10.2022 üldkoosolek sisuliselt kordas varasemaid otsuseid. Selle koosoleku eesmärk oli

anda avaldajale võimalus osaleda KÜ üldkoosolekul ning otsustada põhikirja muudatuse ja

juhatuse üle.

2.3. Korteris nr 4 ei ole toimunud avaldaja poolt väidetud ümberehitust ning avaldaja poolt

esitatud foto seda ei tõenda. Sellel nähtuvad eelisoleeritud plasttorud asendavad eelnevalt

olnud rauast magistraaltorusid. Avaldaja väide küttesüsteemi ebaseaduslikkuse kohta ning

väidetava ehitusprojektijärgse küttesüsteemi kohta on tõendamata. Avaldaja kohustamisnõue

on pahatahtlik, kuna on esitatud 14 aastat hiljem.

Korteriomaniku Q seisukoht

3. Q palus jätta avalduse rahuldamata.

Korteriomaniku Leevi Rahuleid Hargi seisukoht

4. Y märkis seisukohas kohtule, et tema huvid on kohtuvaidluses esindatud korteriühistu

poolt.

Korteriomaniku W seisukoht

5. Korteris nr 4 on siiani kasutusel malmradiaatorid (radiaatorküte). 2001. aastal tehti

kooskõlas tol ajal kehtinud õigusnormidega (ei eeldanud ehitusluba) küttetorude vahetus ehk

osa asendamine samaväärsega.

Edasine menetlus maakohtus

6. Q teatas 24.03.2023 e-kirjas kohtule, et ei ole enam Köömne 21-3 omanik. Tema asemel

kaasati menetlusse puudutatud isikuna C.

7. Nii avaldaja kui ka KÜ esitasid paikvaatluse taotluse.

Avaldaja esitas 14.06.2023 taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, et teha kindlaks asja

lahendamiseks vajalik faktiline olukord. Avaldaja hinnangul on korter nr 4 osas oluline

kontrollida, kas põrand on soe, kuidas on ühendatud fotolt nähtuvad plasttorud, kuidas on

väljaehitatud korteri 4 soojusmõõtesõlm, kas see on projektijärgne või sisaldab erisusi ning

kuidas hargnevad pea- ja tagasivoolu torud. Avaldaja hinnangul tuleks vaatlusele kutsuda

ekspert, kuna tegemist on varjatud tehnilise lahendusega.

KÜ esitas paikvaatluse taotluse, et kontrollida küttesüsteemi ja soojamõõdiku seisukorda

korteriomandis nr 2, ning palus paikvaatluse taotluse rahuldada juhul, kui kohus rahuldab

avaldaja paikvaatluse taotluse.

8. KÜ esitas 27.11.2023 taotluse teha küttesüsteemi taastamisnõude osas aegumise tõttu

vaheotsuse. Küttesüsteem on toiminud samamoodi alates 2001. aastast, mil korteriomandis nr

4 asendati ühetorusüsteem kahetorusüsteemiga. Avaldaja oli sellest teadlik alates 2001, kuid

kindlasti alates 07.05.2009, millal on tehtud avaldaja poolt kohtule esitatud foto küttesüsteemi

torudest. Seega sai avaldaja küttesüsteemi muutmisest teadlikuks 14 aastat tagasi.

9. Avaldaja vastuväidete kohaselt ei ole aegumine kohaldatav, kuna tegemist on avalikul

õigusel põhineva nõudega. Ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks on vaja luba. Ilma loata

ehitamine on ebaseaduslik. Ümberehitamise puhul on nõutav ehitusprojekt ja ehitusteatis, mis

esitatakse Tallinna Linnaplaneerimisametile kontrollimiseks. Kuna seda ei ole tehtud, ei ole

kontrollitud ka ehitise ohutust. Lisaks puudub küttesüsteemi muutmiseks vajalik

korteriomanike kokkulepe. Tegemist on jätkuva rikkumisega, sest ehitus on jätkuvalt

ebaseaduslik. Lisaks on võimalik ümberehitus mitmes etapis, eri aegadel.

10. Maakohus jättis 23.02.2024 määrusega nii avaldaja kui ka KÜ taotluse paikvaatluse

korraldamiseks rahuldamata. Samuti jättis maakohus rahuldamata KÜ taotluse vaheotsuse

tegemiseks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

11. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

11.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

Tallinnas Köömne 21 kinnistul asub 4 korteriomandiga 1988. aastal valminud ridaelamu;

-

korteriühistu registreeriti äriregistris 13.02.2004, põhikiri võeti vastu 22.01.2000 ja esitati

äriregistrile 31.05.2004.

-

avaldaja on Tallinn, Köömne tn 21 KÜ liige, W on korteriühistu juhatuse liige.

-

18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 toimusid korteriühistu üldkoosolekud.

11.2. Maakohtu hinnangul ei ole avaldaja tõendanud, et kaasomanikud sõlmisid küttekulude

arvestamise osas erikokkuleppe. Kehtiv soojusenergia arvestamise alus (s.o korteriomaniku

poolt tarbitud teenuse maht) määrati 2004 kaasomanike poolt vastu võetud põhikirjas.

Põhikirjas sätestatut on korteriomanike üldkoosolek pädev muutma.

Seadus ei eelista tarbimispõhist kulujaotust kaasomandi osa suuruse põhisele jaotusele.

Soojusenergia arvestamise aluse muutmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega heade

kommetega. Asjaolu, et 20 aastat on soojusenergia mõõtmisel lähtutud soojusmõõdiku

näitudest, ei tähenda, et üldkoosolek ei või kehtestada teistsugust kulude jaotuse põhimõtet.

Muudatuseks ei ole vaja võrrelda erinevate korterite soojatarbimist ega analüüsida tarbitud

energiakoguseid. Arvestuse aluse muutmiseks ei pea olema mõjuvat põhjust, vajalik on

üksnes üldkoosoleku otsus.

11.3. Üldkoosolekud olid otsustusvõimelised ning üldkoosolekute kokkukutsumise korda ei

ole rikutud. Kokkukutsumise teated saadeti vähemalt 7 päeva ette, teatele oli märgitud

koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord ning põhikirja muutmisest teavitas korteriühistu

korteriomanikke nõuetekohaselt.

05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute päevakorras oli põhikirja muutmine. KÜ avaldas

üldkoosoleku kutses kogu info ettevalmistatud põhikirja muudatuse kohta, st nii muudatuse

sisu kui muudetava punkti lõigu täpsusega. Kuna KÜ tutvustas kogu eelnõu muudatust kutses,

ei olnud vaja eelnõuga tutvumise korrale viidata.

11.4. Üldkoosolekute otsuste avaldajale saatmise ajal ei ole otsuste kehtivuse tuvastamise

seisukohast tähtsust. KÜ ei ole rikkunud protokollide edastamise kohustust ega hilinenud

nende kättetoimetamisega. Põhikiri ei sätesta üldkoosoleku otsuse kättetoimetamise aega ning

KÜ on järginud MTÜS § 21 lg-s 7 sätestatud 14-päevast tähtaega. Samas märkis maakohus, et

KÜ-l tuleks siiski edastada protokoll ühistu liikmele esimesel võimalusel – kui see on

võimalik esitada registriosakonnale, on seda samal ajal võimalik edastada ka ühistu

liikmetele.

11.5. Kuna KrtS § 29 lg-st 1 ega 2 ei tulene ühistu liikme õigust nõuda põhikirja punktide

tühisuse tuvastamist, tuleb vastav nõue jätta rahuldamata. Avaldaja ei ole viidanud, millisest

üldkoosoleku otsusest nähtub põhikirja p-de 5.9. ja 5.15. muutmine ning KÜ on kinnitanud, et

vastav otsus puudub. KÜ selgituste kohaselt oli tegemist eksimusega. Kui KÜ on siiski

esitanud registriosakonnale põhikirja kõnealuste muudetud punktidega põhikirja, siis on

registril vastava üldkoosoleku otsuse puudumise tõttu võimalik keelduda vastavate

muudatustega põhikirja registrisse kandmisest.

11.6. Maakohus asus seisukohale, et 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p 1, millega valiti

juhatus, ei ole tühine. Avaldaja 31.08.2022 pöördumisest registriosakonnale nähtub, et

avaldaja ei pidanud 17.06.2022 juhatuse valimist õiguspäraseks. Juhatuse ametiaja

pikendamise otsust ei olnud registripidajale esitatud ja seda ei olnud registrisse kantud.

Seetõttu oli üldkoosolekul õigus 10.10.2022 valida juhatus ja esitada vastav otsus kande

tegemiseks viivitamatult registripidajale. Avaldaja käitumine, kus ta registrile esitatud

avalduses väidab juhatuse puudumist, kuid on kohtumenetluses seisukohal, et 10.10.2022 oli

juhatus valitud, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.

11.7. Avaldaja ei ole tõendanud, et W küttesüsteemi ümberehitused on ebaseaduslikud, ega

asjaolu, et maja ülejäänud küttesüsteem on käesoleva hetkeni projektijärgne.

11.8. KÜ saab tugineda küttesüsteemi endise olukorra taastamise nõude aegumisele. Tegemist

on seadusest tuleneva nõudega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 ja § 74 lg 1), mille

aegumistähtaeg on 10 aastat (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149). W selgitas, et ta

vahetas küttetorud 2001, ning avaldaja esitas küttesüsteemi ümberehitamist tõendava

07.05.2009 tehtud foto. Avaldaja teadis rikkumisest juba 14 aastat tagasi. Avaldaja nõude

esitamise tähtaeg hakkas kulgema 08.05.2009 ja möödus 08.05.2019. Seega on küttesüsteemi

projektijärgse taastamise nõue aegunud.

Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas nõuda projektijärgse küttesüsteemi taastamist 13 aastat

pärast väidetavast rikkumisest teadasaamist ja kaasomanike poolt küttekulude jaotuse

küsimuse tõstatamist.

11.9. Maakohus jättis menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi avaldaja kanda, kuid ei määranud kindlaks hüvitatavate

menetluskulude suurust.

Määruskaebus

12. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja jätta

menetluskulud puudutatud isikute kanda.

12.1. Määruskaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus erikokkuleppe sõlmimist hinnates

vääralt praegu kehtivat, mitte toona kehtinud seadust. Samuti leidis maakohus vääralt, et

avaldaja ei ole tõendanud ühistu põhikirjast varasemat küttekulude arvestamise kokkulepet.

Avaldaja tõendas mõõdikute paigaldamise ja mõõdikute järgse arvestuse enne KÜ asutamist.

Põhikirja p-s 3.2.6 on vaid formuleeritud mõõdikute näitudest lähtumise kokkulepe. Kuna

tarbimispõhise arvestuse alus tuleneb kokkuleppest, ei saa KrtS § 17 lg 2 järgi korteriomanike

enamus kehtestada põhikirja muutmisega teistsugust soojakulu arvestamise alust.

Maakohus jättis hindamata küttekulude jaotuse muutmise otsuse vastuolu hea usu

põhimõttega, arvestades aastaid toiminud mõõdikute süsteemi ja selleks tehtud

investeeringuid, ning asjaolu, et küttekulude arvestusse läheks ka pinnad, mis ei ole köetavad,

sh garaažid ja erineva suurusega rõdud. Majanduskulu muutmise kohta ei ole tehtud analüüs

ja eelarvet.

Maakohus jättis tuvastamata, kas küttesüsteemi arvestamise alused on kõiki asjaolusid

arvestades mõistlikud ega kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve, ega arvestanud

asjaolu, et muudetud säte on vastuolus teiste põhikirja sätetega.

Maakohus ajas olulised tõendid segi. KÜ põhikiri on vastu võetud 07.01.2004, mitte

22.01.2000. 22.01.2000 dokument ei ole seotud praeguste korteriomanikega ning seda ei

arutatud kohtuistungil.

Vale on maakohtu väide, et seadus ei eelista tarbimisjärgset kulujaotust kaasomandi suurusele

vastavale kulujaotusele. KrtS seletuskirja kohaselt kasutatakse ruutmeetripõhist kulujaotust,

kui mõõdikute paigaldamine oleks ülemäära kulukas. Seega on seadusandja tahe olnud

kasutada võimalusel mõõdikuid.

12.2. Maakohtu järeldus koosolekust nõuetekohaselt teavitamise kohta on vale, sest avaldajale

ei saadetud põhikirja dokumenti ega majanduskava. Vale sisu vältimiseks tuleb

kättesaadavaks teha terve põhikiri, mitte vaid ühe punkti võimalik sõnastus. Kutses esitatud

lõik ei ole põhikiri, sest registrisse esitatu oli teistsugune. Seega ei ole teada, millises

sõnastuses põhikirja hääletati.

12.3. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et üldkoosoleku protokollide avaldajale saatmise aeg ei

mõjuta avaldaja kohtusse pöördumist. Ühistu juhatus oli juba esitanud üldkoosoleku

protokolli ja põhikirja registrile ning kui register oleks põhikirja muutmise kande ära teinud,

ei oleks avaldaja saanud seda enam vaidlustada. KÜ ei ole avaldajale registrile esitatud

põhikirja üldse saatnud. Avaldaja pidi tegema selle saamiseks ise täiendavaid pingutusi.

Juhatuse tegevus oli suunatud põhikirja tekstiga tutvumise takistamisele. Maakohus on jätnud

need avaldaja väited käsitlemata. Kirjeldatud olukorras ei ole tähtsust, et juhatus esitas

avaldajale dokumendid seaduses sätestatud tähtaja jooksul.

12.4. Maakohus jättis käsitlemata avaldaja väited põhikirja lisatud p-de 5.9. ja 5.15 kohta ning

leidis vääralt, et avaldajal ei ole õigust nende punktide tühisust tuvastada. Kuna põhikirja

eelnõud ei saadetud, on võimalik, et üldkoosolekul hääletatigi sellist põhikirja versiooni või

on need punktid hiljem võltsitud. Oluline on, et sellisel kujul põhikiri esitati registrile juhatuse

liikme allkirjaga. Seega on ebaselge, mida koosolekul hääletati ning selline otsus ei saa olla

seaduspärane. Juhatuse suuline ütlus, et registrile esitatu oli eksitus, ei ole tõend. Asjaolusid

tuleb hinnata kogumis.

12.5. Väär on maakohtu seisukoht, mille kohaselt võib valida sama juhatust mitu korda

paarikuuse vahega, kui registrile ei ole esitatud üldkoosoleku otsust. Juhatuse liikme volitused

ei teki registrisse kandmisest, vaid otsuse vastuvõtmisest. MTÜS § 28 lg 1¹ kolmanda lause

kohaselt ei või juhatuse liikme ametiaja pikendamist otsustada varem kui üks aasta enne

ametiaja kavandatavat möödumist. Põhikirja järgi valiti juhatus kaheks aastaks. Seega, kui

sama juhatus valiti 17.06.2022, siis on 10.10.2022 juhatuse valimise otsus tühine. Vastav

maakohtu seisukoht on ka üllatuslik, kuna istungil ei käsitletud seda.

12.6. Maakohtu lahendist kajastub poolte ebavõrdne kohtlemine. Maakohus viitab vääralt

avaldaja hea usu põhimõtte vastasele käitumisele, võtmata samal ajal seisukohta ühistu

juhatuse käitumise kohta avaldajale dokumentide mittesaatmise ja registrile valeandmete

esitamisel.

12.7. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigusnormi, kui jättis paikvaatluse läbi viimata

põhjendusel, et kohtunikul puuduvad küttesüsteemidest eriteadmised. Selleks näeb seadus ette

eriteadmistega isiku kaasamise võimaluse paikvaatlusele. Kohus ei saa avaldajale ette heita

Wi korteri küttesüsteemi kohta tõendi esitamata jätmist olukorras, kus kohus keeldus

paikvaatluse läbiviimisest.

12.8. Maakohus ei selgitanud puudutatud isikule tõendamiskoormist ning leidis vääralt, et

avaldaja ei tõendanud, et W ümberehitused on seadusvastased. W on kinnitanud, et ehitas

küttesüsteemi ümber ega pidanud lubasid vajalikuks. Seega on selge, et W ümberehitused on

ebaseaduslikud. Avaldaja esitas nõude W vastu ega pea tõendama kogu maja küttesüsteemi.

W ei ole esitanud tõendeid küttesüsteemi seaduspärasuse kohta.

12.9. Avaldaja väitel on aegumise kohaldamine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna W

tegevus ei olnud seaduslik ega ole siiani seaduslik. Maakohus on jätnud selle avaldaja väite

täielikult käsitlemata, ning leidnud vääralt, et avaldaja hinnangul ei ole aegumine kohaldatav,

kuna tegemist on avalik õigusliku nõude alusega.

Lisaks on võimalik ehitus eri aegadel mitmes etapis. Küttesüsteemina tuleb käsitleda ka

korstent (hoone välisseinal jooksev küttekeha), mis on ilmunud hoonele suhteliselt hiljuti. W

ei ole selle osas selgitusi andnud ning maakohus jättis need avaldaja argumendid käsitlemata.

Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on avaldaja poolt alles nüüd

küttesüsteemi taastamise nõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Aegumine ei lõpeta

nõuet. Lisaks on põhjendatud küttesüsteemi kontrollimine olukorras, kus soovitakse muuta

küttekulude arvestamise aluseid. Ebaseaduslik ehitis ei muutu ajaga seaduslikuks ning

ehitusjärelevalvel on õigus trahvida kõiki kaasomanikke. Seega ei ole õige heita avaldajale

ette ebaseadusliku olukorra lõpetamise nõudmist.

12.10. W kui juhatuse liikme kohustuse rikkumine seisneb ka tahtlikus heade kommete

vastases käitumises, eelkõige lojaalsuskohustuse rikkumises ja kahju tekitamises teistele

korteriomanikele, ja selle varjamises. Korteriomandi seaduse (KOS) § 11 lg 1 p-st 1 ja 3 ning

KrtS § 31 p-de 1 ja 3 kohaselt on korteriomanik, kes küttesüsteemi ümber ehitas kohustatud

võimaldama oma korteris asuva küttesüsteemiga tutvumist. W ei ole küttesüsteemi muudatusi

teistele korteriomanikele tutvustanud ega küsinud nende nõusolekut kaasomandi eseme

muutmiseks. Ühise küttesüsteemi puhul on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek.

12.11. Maakohus keeldus põhjendamatult paikvaatlust korraldamast. Avaldaja taotleb

paikvaatluse korraldamist. Rikkumise tegelik sisu, ulatus ja toimepanemine on võimalik

avastada alles paikvaatluse või ekspertiisi abil. Paikvaatluse taotluse rahuldamata jätmise tõttu

ei olnud avaldajal võimalust koguda ja esitada olukorra kohta teavet. Oluline on välja

selgitada, milliseid ebaseaduslikke ühendusi ja tehnoloogilisi lahendusi on tehtud tsentraalsete

torude ebaseadusliku muutmise järel korteriboksis 4 ning millised uued küttesüsteemid on

korteris 4 ebaseaduslikult rajatud. Sellele saab vastuse anda vaid paikvaatlus või ekspertiis.

Seisukohad määruskaebusele ja edasine menetlus

13. KÜ palus jätta määruskaebuse rahuldamata.

14. Ülejäänud puudutatud isikud ei esitanud määruskaebuse osas seisukohta.

15. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

16. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu määrus

tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata

põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 tühisuse tuvastamise nõude. Ringkonnakohus teeb selles osas uue

määruse, millega tuvastab, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 05.09.2022 üldkoosolekul

ei otsustatud 24.04.2004 põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmist. Muus osas jätta maakohtu

määrus muutmata, kuid muuta maakohtu määruse põhjendusi 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse

p-de 1 ja 2 osas. Kuigi ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse, ei anna see alust

muuta TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust.

Ringkonnakohus esitab määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse

(TsMS § 654 lg 22).

17. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust

määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja palus maakohtu määruse tühistada täielikult.

18. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad

kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta

ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.

Puudub vaidlus, et avaldaja on Tallinn, Köömne tn 21 korteriomandi nr 2 omanik ja KÜ liige.

Samuti puudub vaidlus, et 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 toimusid KÜ üldkoosolekud.

Määruskaebemenetluses on vaidlus üldkoosolekute otsuste kehtivuse, põhikirja punktide 5.9.

ja 5.15 tühisuse ning korteriomandi nr 4 omaniku poolt küttesüsteemi muutmise

ebaseaduslikkuse üle, sh projektijärgse küttesüsteemi taastamise nõude aegumise üle.

Maakohus tuvastas aga vääralt põhikirja vastuvõtmise aja. Kehtiv põhikiri võeti vastu

07.01.2004 KÜ asutamiskoosolekul ja seda muudeti üldkoosoleku 25.03.2004 ja 24.04.2004

otsustega (dtl 3–7). Maakohtu viidatud 22.01.2000 üldkoosolekul ei otsustatud põhikirja

vastuvõtmist (dtl 369–374).

19. Maakohus asus õigesti seisukohale, et korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022

üldkoosolekute otsused kehtivad.

19.1. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanikel oli

erikokkulepe soojakulu arvestamiseks mõõdikute järgi. Avaldaja väited korteriomanike

kokkuleppe sõlmimise kohta on üldsõnalised ja tõendamata. Seejuures ei ole avaldaja kohtule

avaldanud konkreetselt millal, kelle vahel ja millistel konkreetsetel asjaoludel kokkulepe

sõlmiti. Korteriomanike kokkulepet ei saa järeldada soojusenergia arvestamise aluste

sätestamisest põhikirjas. Samuti ei tõenda korteriomanike kokkulepet soojusenergia

arvestamise aluste kohta avaldaja viidatud arvelduskonto väljavõte ega soojakulude võrdluse

tabel.

Avaldaja viitab arvelduskonto väljavõttele, millelt nähtub, et avaldaja korteriomandi eest on

tasutud vastavalt tarbimisele (dtl 381). Avaldaja poolt küttekulude tasumine tarbimise järgi ei

tõenda, et see toimus kõikide korteriomanike kokkuleppel, ega seda, et kõik korteriomanikud

oleksid tarbimispõhise arvestuse järgi tasunud. Seega ei saa avaldaja arvelduskonto

väljavõttest teha mistahes järeldusi kokkuleppe olemasolu kohta.

Puudutatud isiku esitatud soojakulude võrdluse tabelist nähtuvad korterite 2 ja 3 sooja

tarbimine alates 01.01.2004 (dtl 199). See ei tõenda kõikide korteriomanike soojatarbimise

mõõtmist ega ka kõikide korteriomanike soojakulu arvestamist tarbimise järgi.

Korteriomanike kokkulepet ei tõenda ka projektide tegemine ja mõõdikute paigaldus. Selliste

toimingute tegemist korteriomanike kokkuleppe alusel ei ole avaldaja tõendanud. Puudutatud

isik väidab, et avaldaja paigaldas mõõdikud omaalgatuslikult.

Köömne 21/23 elamu omanike ja elanike 22.01.2000 koosoleku protokolliga on tõendatud, et

avaldaja keeldus teistega samadel alustel tasumisest. Köömne 21 korteriomanikud arutasid

22.01.2000 üldkoosolekul soojakulu mõõtmist ja tasumist ning mõõdikute paigaldamist (dtl

369–374). Protokolli kohaselt otsustati ühehäälselt jääda soojakulutuste jagamise endise

metoodika juurde, kus toasooja puhul jagatakse kulutused proportsionaalselt ruutmeetritele ja

sooja vee puhul proportsionaalselt kulutatud veele. Viidatud protokollis on lisaks selgitatud, et

„olen kahel eelmisel kuul omal algatusel arvestanud krt.2-le nende näidu põhjal soojakulusid,

ühtlasi lisades märkuse, et kui maja kaasomanikud otsustavad teisiti, tulevad kulud

ümberarvutamisele. Igal juhul on vaja kaasomanike ühist otsust, sest ainult see saab olla

kulutuste jagamise aluseks. Mida siis otsustame?“ Seega on tõendatud, et 2000. aastal jaotati

soojakulu kaasomandi osa suuruse põhiselt, st vastavalt kaasomandi osa suurusele. Avaldaja

seevastu ei ole tõendanud, millal või millistel asjaoludel konkreetselt tema väidetud

kokkulepe sõlmiti.

Vastuseks määruskaebuse esitaja vastuväidetele vale redaktsiooni kohaldamise osas märgib

kolleegium järgmist. Maakohus viitas põhikirja muutmise otsuste kehtivuse hindamise

kontekstis õigesti kehtivale KrtS § 17 lg-le 2 ja KrtS § 40 lg-tele 1 ja 2, sest vaidlustatud

otsused võeti vastu 2022. aastal, s.o kehtiva KrtS ajal. Seega sai maakohus vaid kehtiva KrtS

sätete alusel kontrollida võimaliku kokkuleppe mõju põhikirja muutmise otsusele. Kuna aga

maakohus asus õigesti seisukohale, et kokkuleppe sõlmimine ei ole tõendatud, puudus vajadus

kokkuleppe kehtivuse hindamiseks mistahes redaktsiooni järgi.

Seega leidis maakohus õigesti, et korteriomanike kokkuleppe olemasolu tarbimispõhise

arvestuse kohta ei ole tõendatud. Kulude jaotus oli reguleeritud põhikirjas (dtl 3–7) ning

kulude arvestuse alust sai muuta põhikirja muutmisega korteriomanike üldkoosolekul

häälteenamusega (KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 1).

19.2. Maakohus asus õigesti seisukohale, et 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku

kokkukutsumise korda ei ole rikutud põhikirja tervikteksti eelnõu avaldajale saatmata

jätmisega.

Õige on määruskaebuse esitaja väide, et poolte vahel puudub vaidlus üldkoosoleku

kokkukutsumise etteteatamistähtaja järgimise, toimumisajast ja -kohast ning päevakorrast

teavitamise nõuetekohasuse või üldkoosolekute otsusevõimelisuse osas (määruskaebuse p

2.8). Kokkukutsumise korra kontekstis on poolte vahel vaidlus vaid KrtS § 20 lg 3 täitmises,

st kas KÜ teavitas üldkoosolekute kokkukutsumise teadetes avaldajat põhikirja eelnõuga

tutvumise kohast ja korrast. Maakohus luges piisavaks muudetava põhikirja punkti

avaldamise kokkukutsumise teates (maakohtu otsuse p 37.4.4). Ringkonnakohus nõustub selle

maakohu seisukohaga.

KrtS § 20 lg-st 3 tuleneb, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja

muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb

üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava

eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui

korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb saata sellel

aadressil üldkoosoleku teade ja kavandatavate üldkoosoleku otsuste tegemisel aluseks olevad

dokumendid (KrtS § 20 lg 4). KrtS § 20 lg 3 eesmärk on tagada ühistu liikmele efektiivne

osalemis- ja hääletamisõigus. See eesmärk on täidetud, kui koosoleku kokkukutsumise teates

avaldatakse muudetava põhikirja punkt ja selle põhikirja punkti uus sõnastus, mille üle

hääletama hakatakse. 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise teadetes oli

kirjas, et muudetakse põhikirja p 3.2.6 viimast lõiku järgmises sõnastuses „makse suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma

vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi“ (dtl 13 ja dtl 56). Seega oli avaldajal

võimalik võtta oma seisukoht põhikirja p 3.2.6 muutmise osas ning üldkoosolekul

informeeritult hääletada.

Ringkonnakohtu seisukohta ei muuda asjaolu, et registrile esitati põhikiri, milles oli lisaks

p-le 3.2.6 muudetud ka p 5.9. ja 5.15. See ei takistanud avaldajal päevakorra kohaselt

hääletamisele tuleva põhikirja punkti osas seisukohta võtmast. Ühtlasi on see antud küsimuses

asjakohatu, sest ka muudetava põhikirja tervikteksti edastamine ei välistaks korteriühistu

juhatuse liikme võimalikke kuritarvitusi enne põhikirja registrile esitamist.

Seega ei ole rikutud ühegi kõnealuse üldkoosoleku kokkukutsumise korda muudetud põhikirja

tervikteksti eelnõu avaldajale saatmata jätmisega.

19.3. Maakohus leidis õigesti, et 18.08.2022 üldkoosoleku otsus kehtib.

18.08.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 1 kohaselt otsustati „/…/muuta alates sügisel

algavast kütteperioodist küttekulude arvestamine ruutmeetripõhiseks, Selleks viia läbi uus

üldkoosolek ja muuta seal ära KU põhikirja punkt 3.2.6“. Avaldaja vaidlustas vastava otsuse

põhjusel, et sellega koos ei otsustatud põhikirja muutmist ega saadetud tutvumiseks põhikirja

ja majanduskava.

Üldkoosoleku teates tuleb põhikirja või majanduskava eelnõuga tutvumise võimalusest

teavitada vaid juhul, kui selliste küsimuste otsustamine on üldkoosoleku päevakorras (KrtS §

20 lg 3). Siinse üldkoosoleku kokkukutsumisel ei tulnud põhikirja ega majanduskava

dokumente liikmetele saata, kuna selle (ega ühegi muu vaidlusaluse) üldkoosoleku

päevakorras ei olnud ei põhikirja muutmist ega majanduskava kehtestamist (dtl 9).

Kuigi põhikirja muudatus kulujaotuse arvestuse aluse osas võib muuta majandamiskulusid

ning anda aluse majanduskava muutmiseks ja erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks

(KrtS § 41 lg 4), on põhikirja muutmise ja uue majanduskava kehtestamise puhul tegemist

erinevate otsustustega ning majanduskava koostamata või kehtestamata jätmine ei too kaasa

põhikirja muutmise otsuse tühisust ega kehtetust.

Samuti ei tulene seadusest nõuet kajastada otsuses selle põhjendusi, mistõttu ei saa otsus olla

vastuolus seadusega ja kehtetu ka avaldaja väidetud põhjusel, et otsused ei ole põhjendatud

ega tehtud majanduskulude eelarvet ja analüüsi (TsÜS § 38 lg 1, MTÜS § 24 lg 1).

18.08.2022 otsuse õiguspärasust ei mõjuta ka asjaolu, et samal koosolekul ei otsustatud

põhikirja muutmist. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati seda teha järgmisel

koosolekul. Samas ei keela seadus üldkoosolekul otsustada deklaratiivsete, liikmetele

kohustusi mitte loovate küsimuste üle (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 14).

19.4. Korteriühistu 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute otsustega muudetud sõnastuses

ei ole põhikirja p 3.2.6 vastuolus põhikirja p 4.4 esimese, teise ja kolmanda lausega.

Põhikirja p 3.2.6 muudetud sõnastuse kohaselt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel

soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul

arvesti näidust (dtl 28 ja dtl 145). Põhikirja p 4.4 järgi tasuvad ühistu liikmed kütte-, vee ja

kanalisatsiooni, sooja vee ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu. Nende maksete

kohta peab ühistu eraldi arvestust. Ühistu tasub teenuste osutajale lepinguga kindlaksmääratud

tähtajaks ning teatab igale liikmele tema maksete suuruse (dtl 5).

Kolleegiumi hinnangul ei ole põhikirja p 3.2.6 muudetud sõnastus vastuolus põhikirja p-ga

4.4. Põhikirja p 4.4 sätestab kokkuvõtvalt kommunaalteenuste eest ühistu kaudu tasumise.

Põhikirja p 3.2.6 viimane lause (s.o muudetud osa) sätestab aga ühistu liikme

kommunaalteenuse eest tasumise kohustuse suuruse määramise alused. Põhikirja p 3.2.6

muudetud sõnastuse kohaselt muudeti kulu arvestuse alust tarbimispõhiselt kaasomandi osa

suuruse põhiseks selliselt, et kogu soojuskulu, st ka vee soojendamise kulu arvestatakse

edaspidi üldpinna suuruse järgi. Põhikirja p-s 4.4 sätestatud ühistu kaudu kommunaalteenuste

eest tasumine saab jätkuda selliselt ka juhul, kui soojakulu arvestatakse kaasomandi osa

suuruse põhiselt.

Ka kehtiva põhikirja p 3.2.6. kohaselt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel sooja vee

valmistamiseks kuuluva soojusenergia ning külma vee ja kanalisatsiooni eest tasu

arvestamisel eluruumi üldpinna suurusest või arvestite näidust; kütteks kuluva soojusenergia

puhul korteri soojusmõõdikust (dtl 4). Seega võimaldab ka kehtiv põhikiri arvestada tasu

sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest kaasomandi osa suuruse põhiselt. Üksnes

mõõdikute järgse arvestuse näeb kehtiv põhikiri ette vaid kütteks kuluva soojaenergia osas.

Muudetud sõnastuse kohaselt toimub kogu soojusenergia, ka sooja vee valmistamiseks kuluva

soojusenergia eest tasu arvestamine kaasomandi osa suuruse põhiselt. Seega ei muutu

põhikirjas sooja vee arvestuse osas midagi selliselt, et põhikiri muutuks vastuoluliseks.

19.5. Vaatamata määruskaebuse esitaja vastuväitele on õige ka maakohtu seisukoht, mille

kohaselt ei eelista seadus tarbimispõhist kulujaotust kaasomandi osa suurusele vastavale

kulujaotusele. Üldreegli kohaselt jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku

kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Kaasomandi osa suurusele vastavast kulujaotusest

võib erandina kõrvale kalduda põhikirjas, arvestades korteriomanike kokkuleppe tingimusi

(KrtS § 40 lg 2, RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 12). Seejuures saab KrtS § 40 lg-s 2

sätestatud erandit rakendada vaid erandjuhtudel ning sedagi eelduslikult vaid selliselt, et

tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasutakse pärast kulude suuruse selgumist

vastavalt kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2 teine lause).

Muid kohustuste jaotamise viise on võimalik põhikirjaga sätestada tingimusel, et see on

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 40 lg 2 ls 1;

RKTKm 2-18-12753 p 13.1. ja p 13.2.).

Praegusel juhul oli tarbimispõhine kulujaotus siiski põhikirjas kokku lepitud ning KrtS § 40

lg-s 2 sätestatud erandile vastupidiselt vaidlevad pooled kaasomandi osa suurusele vastava

kulujaotuse õiguspärasuse üle. Seadusest ei tulene, et sellisel juhul oleks vaja hinnata

kulujaotuse mõistlikust või korteriomanike õigustatud huve. Seda tuleb teha seadusest erineva

kulujaotuse puhul. Seega on avaldaja vastav etteheide maakohtule põhjendamatu.

19.6. Õige ei ole avaldaja etteheide, et maakohus ei ole hinnanud kuluarvestuse muutmise

kooskõla hea usu põhimõttega. Maakohus asus otsuse p-s 37.3.7 seisukohale, et arvestamise

aluse muutmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

seisukohaga, et 20 aasta jooksul mõõdikute näitudest lähtumine ei tähenda, et üldkoosolek ei

või hiljem kehtestada teistsugust kulujaotust. Vastava seisukoha avaldamisega on maakohus

võtnud sisuliselt seisukoha ka avaldaja väite kohta, mille kohaselt on hea usu põhimõtte

hindamisel oluline arvestada ka aastaid toiminud mõõdikute süsteemi ja selleks tehtud

investeeringuid. Kolleegium märgib täiendavalt, et avaldaja enda väidete kohaselt on vastavad

investeeringud teinud kõik korteriomanikud, kuid enamik (kõik peale avaldaja) on nõustunud

tarbimispõhiselt kulujaotuselt kaasomandi osa suuruse põhisele üle minema. Otsusega

mittenõustuva korteriomaniku seisukoht ei muuda otsust hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks. Seaduses sätestatud kaasomandi osa suuruse põhise kuluarvestuse üldreeglit

arvestades ei ole võimalik asuda ka seisukohale, et kaasomandi osa suuruse põhine arvestus

oleks hea usu põhimõttega vastuolus köetavate ruumide erineva suuruse tõttu.

19.7. Vastuseks määruskaebuse esitaja vastuväitele üldkoosoleku protokollide avaldajale

saatmise aja olulisuse kohta märgib kolleegium järgmist. Avaldaja on esitanud kohtusse

nõude üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamiseks (KrtS § 29 lg 1 ja TsÜS § 38 lg 2),

alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks (KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1). MTÜS § 21 lg 7

rikkumise tagajärjeks ei ole üldkoosolekul vastuvõetud otsuse tühisus ega kehtetus.

Lisaks tuvastas maakohus, et KÜ ei hilinenud üldkoosolekute protokollide avaldajale

kättetoimetamisega, kuna järgis MTÜS § 21 lg-s 7 sätestatud tähtaega. Avaldaja ei ole seda

vaidlustanud, vaid väidab, et olukorras, kus kaebaja oleks võinud põhikirja registrisse

kandmise tagajärjel kaebeõiguse kaotada, ei oma tähtsust, et KÜ on seaduses sätestatud

tähtaegu järginud. Kolleegium sellega ei nõustu. Otsuse, mille alusel tehakse kanne

registrisse, tühisuse tuvastamise nõudeõigus ei lõpe mitte põhikirja muudatuse sisse

kandmisest, vaid kande tegemisest kahe aasta möödumisel (MTÜS § 241 lg 3). Seega ei oleks

avaldaja kaotanud kaebeõigust üldkoosoleku protokollide registrile esitamise ajaga võrreldes

mõnevõrra hilisema kättesaamise tõttu.

19.8. Maakohus leidis õigesti, et 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-d 1 ja 2 kehtivad, kuid

selles osas tuleb muuta kohtumääruse põhjendusi.

Avaldaja vaidlustas 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtivuse. Selle kohaselt otsustati

valida KÜ juhatajaks W (dtl 145). Avaldaja hinnangul on see otsus tühine, kuna 17.06.2022

üldkoosolekul juba valiti juhatus, seda ei olnud tagasi kutsutud, ning juhatuse uuesti valimise

eesmärk on vaid pikendada juhatuse volituste kehtivusaega. Puudutatud isik I selgitas, et

10.10.2022 üldkoosolek sisuliselt kordas varasemaid otsuseid ning selle eesmärk oli anda

avaldajale võimalus osaleda KÜ üldkoosolekul ja otsustada põhikirja muudatuse ja juhatuse

üle (puudutatud isiku 02.03.2023 seisukoht, p 2.3, dtl 231).

Maakohus asus seisukohale, et üldkoosolekul oli õigus 10.10.2022 valida juhatus ja esitada

see kande tegemiseks viivitamatult registripidajale, kuna avaldaja ei pidanud 17.06.2022 KÜ

juhatuse valimist õiguspäraseks ning KÜ ei olnud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsust

ka viivitamatult registrisse kandnud. Kolleegium ei nõustu selle maakohtu seisukohaga ja

muudab maakohtu otsuse põhjendusi KÜ 10.10.2022 üldkoosoleku otsuste õiguspärasuse osas

alljärgnevalt.

Asjas esitatud tõenditest nähtub, et F valiti juhatuse liikmeks 17.06.2022 üldkoosolekul (dtl

146). Kohtule teadaolevalt ei ole seda üldkoosoleku otsust vaidlustatud. Seega on tegemist

kehtiva üldkoosoleku otsusega olenemata avaldaja poolt registrile esitatud väidetest ja

hinnangutest juhatuse valimise õiguspärasuse kohta.

Juhatuse valimise otsuse registrile esitamisel ja/või juhatuse liikme ametiaja registrisse

kandmisel ei ole tähtsust juhatuse valimise otsuse õiguspärasuse hindamisel, sest juhatuse

liikme volitused tekivad otsuse vastuvõtmisest, mitte registrisse kandmisest. Samuti ei muuda

otsuse kehtivust ega juhatuse liikme valimise õiguspärasust registripidajale ametiaja

pikendamise otsuse esitamata jätmine. Seega valiti F juhatuse liikmeks juba 17.06.2022

üldkoosolekul.

KÜ menetluses esitatud selgitusi arvestades oli KÜ tahe suunatud üksnes varasema otsuse üle

kordamisele, eesmärgiga anda ka avaldajale võimalus koosolekul osaleda (dtl 231). Seega ei

soovinud KÜ vaidlusalusel üldkoosolekul juhatuse liiget ei uuesti valida ega juhatuse liikme

volituste tähtaega pikendada. TsÜS § 75 lg 1 teise lause järgi, kui tahteavalduse saaja

tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust

tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel

mõistma pidi. Arvestades avaldaja selgitusi ning asjaolu, et 10.10.2022 üldkoosoleku

kokkukutsumise teade saadeti avaldajale (dtl 55), ning varasema 17.06.2022 otsuse ja

vaidlusaluse 10.10.2022 otsuse vahe oli vähem kui neli kuud, ei ole mõistlik järeldada, et KÜ

sooviks oli takistada avaldaja kaebeõigust või manipuleerida juhatuse liikme volituste

tähtajaga. Seetõttu on praegusel juhul asjakohatud ka määruskaebuse esitaja viited MTÜS §

28 lg 11 rikkumisele, mille kohaselt ei või otsustada juhatuse liikme ametiaja pikendamist

varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist. 10.10.2022 päevakorra p 1

otsuse eesmärgiks ei olnud juhatuse liikme ametiaja pikendamine.

19.9. Eelnevat arvestades on kolleegiumi hinnangul nii 10.10.2022 üldkoosoleku otsus 1

juhatuse valimise kui ka otsus p 2 põhikirja p 3.2.6 muutmise kohta õigusliku toimeta, kuna

puudus tahe tuua kaasa õiguslikke tagajärgi. See ei ole siiski tühisuse ega kehtetuks

tunnistamise aluseks. Seadus ei keela üldkoosolekul otsustada liikmetele kohustusi mitte

loovate küsimuste üle (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 14).

20. Maakohus jättis ekslikult avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palus tuvastada, et

põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmine 05.09.2022 otsusega on tühine.

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et 05.09.2022 üldkoosoleku (ega muu siinses asjas

viidatud üldkoosoleku) päevakorras ei olnud põhikirja p-de 5.9 ja/või 5.15 muutmist (vt ka

KÜ 20.10.2022 menetlusdokumendi lk 2 seitsmes lõik, dtl 123). Samuti ei nähtu asjas esitatud

üldkoosolekute protokollidest selliste otsuste vastuvõtmist. Seega ei ole vastavat otsust vastu

võetud ning ei ole võimalik tuvastada sellise otsuse tühisust.

Samas on menetluses tõendatud, et avaldaja esitas registrile kande tegemiseks põhikirja

versiooni, milles on muudetud selle p-de 5.9. ja 5.15 sõnatust (dtl 34–52). Riigikohus on

selgitanud, et TsÜS § 38 lg 7 teisest lausest tulenev kaheaastane õigust lõpetav tähtaeg

kohaldub ka olukorras, kui registrikanne on tehtud, ilma et juriidilise isiku organ oleks teinud

kande aluseks oleva otsustuse (RKTKm 06.12.2023, 2-21-15434/22, p 13). Avaldaja on

menetluses selgitanud, et tema hinnangul on õigusselguse huvides vaja kohtulahendiga

tuvastada, et sellist põhikirja üldse ei ole või seda ei hääletatud (dtl 164). Seega kolleegiumi

hinnangul soovib avaldaja õiguskindluse saamiseks menetluses tuvastada nende punktide

tühisuse, et muudetud sõnastusega põhikirja punktidest 5.9 ja 5.15 ei tekiks õiguslikke

tagajärgi. Juriidilise isiku organi otsuse kui tehingu puudumise õiguslik tagajärg on sama, mis

tühisel otsusel, st sellest ei teki õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ( RKTKm 06.12.2023,

2-21-15434, p 13). Hagita menetluses ei ole kohus seotud menetlusosaliste taotluste ega

asjaoludega ega hinnanguga asjaoludele (TsMS § 477 lg 5). Kohtu ülesanne on mh poolte

esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) (TsMS § 436 lg

7, § 438 lg 1 lause 1). Korteriühistu liikmelisusest tulenevalt on avaldajal tuvastushuvi otsuse

puudumise tuvastamise nõude esitamiseks (RKTKm 21.06.2023, 2-22-6949/37 p 14 ja

RKTKo nr 3-2-1-76-14, p-d 18 ja 24). Eeltoodut arvestades tuvastab ringkonnakohus, et

üldkoosoleku otsus põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmiseks puudub.

Avaldaja väidab, et kuna põhikirja eelnõud ei saadetud, on võimalik, et üldkoosolekul

hääletatigi sellist põhikirja versiooni või on need punktid hiljem võltsitud. Kolleegiumi

hinnangul ei võimalda asjas esitatud tõendid tuvastada, et üldkoosolekul oleks põhikirja p-de

5.9. ja 5.15 muutmist hääletatud. Isegi juhul, kui juhatuse liige esitas registrile rohkemate

muudatustega põhikirja, ei tähenda see, et selliseid muudatusi oleks korteriomanike poolt

üldkoosolekul hääletatud. Seega tuleb asuda seisukohale, et korteriühistu ei võtnud

05.09.2022 vastu otsust nende muutmiseks.

21. Maakohus asus õigesti seisukohale, et avaldaja nõue küttesüsteemi endise olukorra

taastamiseks on aegunud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega

pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele

märgib ringkonnakohus järgmist.

21.1. Avaldaja hinnangul oleks ebaseaduslike ehitiste puhul aegumise kohaldamine vastuolus

hea usu põhimõttega. Kolleegium selgitab, et ehitise seaduslikkust, st ehitise või ehitamise

nõuetele vastavust ning ehitus- ja kasutusloa olemasolu ning projektile vastavust kontrollib

riikliku järelevalve teostamise käigu kohalik omavalitsus (EhS § 130 lg 2 p 2 ja 3). Avaldaja

on esitanud tsiviilõigusliku nõude esialgse küttesüsteemi taastamiseks. Üksnes ehitise

ebaseaduslikkus ei muuda tsiviilõigusliku nõude aegumist hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks.

Avaldaja on määruskaebuses selgitanud, et tema nõue ei ole pahatahtlik, kuna on suunatud

ehitise ohutuse kontrollimisele, ebaseadusliku ehituse likvideerimisele ning kaitseb kõiki

kaasomanikke. Kolleegiumi hinnangul on see vastavalt eelviidatule riikliku järelevalve, mitte

tsiviilkohtu ülesanne.

21.2. Avaldaja väitel võib küttesüsteemi ümberehitus olla toimunud mitmes osas, kuna hoone

välisseinalt on nähtav sinna hiljuti paigaldatud korsten. Avaldaja on esitanud vaid foto

korstnast (dtl 391), kuid seos korteriga nr 4 ning mistahes muud selgitused puuduvad.

18.08.2022 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli otsustamisel 14.10.2020 üldkoosolekul

vastuvõetud korstnate renoveerimise tühistamine, kuid otsustati jätta otsus jõusse (dtl 17).

Järelikult ei saa olla tegemist ühe korstna omavolilise paigaldamisega.

Lisaks ei tõenda avaldaja foto korstnast, et see oleks seotud just korteriga 4, või et korsten

majaseinal ei oleks esialgse projektiga kooskõlas. Seega ei ole avaldaja tõendanud, et

küttesüsteemi muutmine seisnes muus kui torude vahetuses. Vastavas osas on tõendatud, et

see toimus hiljemalt 2009. aastal (dtl 375).

Kuna maakohus jättis avaldaja nõude õigesti aegumise tõttu rahuldamata, ei võta

ringkonnakohus seisukohta küttesüsteemi seaduslikkust ja paikvaatluse korraldamist

puudutavate avaldaja väidete kohta.

22. Avaldaja väide juhatuse liikme lojaalsuskohustuse rikkumise kohta on nii üldkoosolekute

otsuste kui taastamisnõude kontekstis asjakohatu. Käesolevas asjas ei ole esitatud nõuet KÜ

juhatuse liikme vastu. Ka esialgse olukorra taastamise nõue on esitatud KÜ ja Wi kui

korteriomandi nr 4 korteri omaniku vastu.

23. Ringkonnakohus ei nõustu ka määruskaebuse esitaja etteheitega poolte ebavõrdse

kohtlemise kohta. Maakohus on määruse p-s 37.4.7.1 märkinud, et KÜ-l tuleb vaatamata

seaduses sätestatud tähtajale edastada üldkoosoleku protokoll liikmetele esimesel võimalusel,

ning lisanud täiendavalt, et kui see on võimalik esitada registrile, on seda võimalik esitada ka

liikmetele. Seega on maakohus võtnud seisukoha nii avaldaja kui puudutatud isiku taunitava

käitumise suhtes.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

24. Vaatamata nii avalduse kui määruskaebuse osalisele rahuldamisele, on ringkonnakohtu

hinnangul õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel mõlemas kohtuastmes kantud kulud

tervikuna avaldaja kanda, kuna ringkonnakohus rahuldab avalduse marginaalses osas ning

selle nõude osas ei olnud menetlusosalistel sisulisi erimeelsusi.

25. Kuna maakohus ei määranud menetluskulusid kindlaks, ei tee seda ka ringkonnakohus

(TsMS § 174 lg 4). Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus

mõistliku aja jooksul pärast kohtumääruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

26. Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 esimese lause kohaselt vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Parandatud 13.01.2026 määrusega

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 29.12.2025 vigade parandamise

taotlus.

2. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8

neljandas ja viiendas lõigus sisalduv ilmne ebatäpsus.

3. Lugeda Tallinna Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8

neljanda lõigu esimene lause sõnastatuks järgmiselt: „Asjas esitatud tõenditest nähtub,

et W valiti juhatuse liikmeks 17.06.2022 üldkoosolekul (dtl 146).“ Lugeda Tallinna

Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8 viienda lõigu kolmas

lause sõnastatuks järgmiselt: „Seega valiti W juhatuse liikmeks juba 17.06.2022

üldkoosolekul.“