2-18-19244/146 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija

Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

23.12.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-19244

Kohtuasi

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu avaldus X vastu 37

202,4 euro ja viivise saamiseks, korterisse ja

pööningule juurdepääsu võimaldamiseks ning

remonttööde tegemise võimaldamiseks ja talumiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. septembri 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu määruskaebus

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (registrikood

80268811), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris

Velling

Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Ene Soop

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud

uued tõendid ja X 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud Trendmaster OÜ e-

kiri vastu võtmata.

2. Rahuldada Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu määruskaebus osaliselt.

3. Rahuldada X määruskaebus osaliselt.

4. Tühistada Harju Maakohtu 12. septembri 2022. a määrus osas, millega maakohus

jättis rahuldamata 8484 euro suuruse nõude ja sellelt arvestatud viivisenõude,

ning osas, millega maakohus rahuldas kahjunõude 11 208 eurot ületavas osas,

samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega

rahuldada 8484 euro suurune nõue, jätta kahju hüvitamise nõue 11 208 eurot

ületavas osas rahuldamata ning muuta menetluskulude jaotust. Ülejäänud osas

jätta maakohtu määrus muutmata, kuid täpsustada maakohtu määruse

resolutsiooni p 2 ning kohtumääruse põhjendusi.

5. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

2-18-19244

5.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

5.2. Kohustada X andma nõusolek:

5.2.1. Kooli tn 1-5 korteriomandi (registriosa nr 3516801) reaalosa

eluruumidesse sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatusel ja

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel ja juhatuse tellitud korstnapühkijal ning

Päästeameti kontrolli teostaval isikul eesmärgiga teostada reaalosa

eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade kontroll ning pärast vastava

üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist nende parandamiseks vajalikud

remonttööd. Kohustada X võimaldama ja taluma selliste toimingute ja

remonttööde tegemist;

5.2.2. Kooli tn 1-5 korteriomandi (registriosa nr 3516801) reaalosa eluruumide

peal paiknevale, X kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse plaanil

sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1

korteriühistu juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse

määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja juhatuse

tellitud korstnapühkijal ning Päästeameti kontrolli teostaval isikul

eesmärgiga teostada pööninguosale jäävate küttesüsteemi osade kontroll

ning pärast vastava üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist nende

parandamiseks vajalikud remonttööd. Kohustada X võimaldama ja

taluma selliste toimingute ja remonttööde tegemist;

5.2.3. Kooli tn 1-5 korteriomandi (registriosa nr 3516801) reaalosa eluruumide

peal paiknevale, X kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse plaanil

sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1

korteriühistu juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse

määratud ehituseksperdil, töövõtjal ja ehituse- ja muinsuskaitse

järelevalvel eesmärgiga (i) hinnata Nunnadetaguse torni tehnilist

seisukorda ja tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke

hinnapakkumisi ja projekte ning (ii) kindlustada Nunnadetaguse torni

katus kaitsmaks Kooli tn, 1 elamule ehitatud uut katust võimalike

kahjustuste eest;

5.2.4. Kooli tn 1-5 korteriomandi (registriosa nr 3516801) reaalosa eluruumide

peal paiknevale, X kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse plaanil

sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1

korteriühistu juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse

määratud töövõtjal ja ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga

teostada Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu 22.05.2018 üldkoosolekul

otsustatud Kooli tn 1 elamu katuse remont- ja renoveerimistööde

lõpuleviimiseks vajalikud tööd ja toimingud: (i) rajada korstnate

teenindamiseks vajalikud käiguteed ja katuseluugid; ning (ii) teostada

tööde lõplikku üleandmist-vastuvõtmist ning selle käigus ilmneda võivate

(täiendavate- või parandustööde) korraldamist;

5.2.5. X on kohustatud lubama ülal nimetatud isikutel siseneda nimetatud

ruumidesse tööpäevadel kell 8–18;

5.2.6. Tallinn, Kooli 1 korteriühistu on kohustatud vähemalt üks nädal enne

eluruumi sisenemist sellest X teavitama.

5.2.7. Määruse lahutamatuks lisaks on Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu katuse

plaan.

5.3. Mõista Xlt Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu kasuks välja:

5.3.1. põhivõlg 8484 eurot;

2-18-19244

5.3.2. põhivõlalt (8484 eurot) 23.12.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud

viivis 5886,66 eurot;

5.3.3. põhivõlalt (8484 eurot) alates 24.12.2025 kuni võla tasumiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis.

5.3.4. kahjuhüvitis 11 208 eurot.

5.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 80% ulatuses X kanda

ja 20% ulatuses Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu kanda.

5.5. Jätta Harju Maakohtu 20.09.2022 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse

abinõu määruse täitmist tagava abinõuna kehtima.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 20. detsembril 2018 Harju

Maakohtule X (puudutatud isik, korteriomanik) vastu avalduse (täiendatud ja muudetud 12.

veebruaril 2020, 19. veebruaril 2020 ja 8. juunil 2020), milles palus:

-

kohustada puudutatud isikut hüvitama avaldajale Tallinnas Kooli tn 1 asuva

korterelamu (korterelamu) ehitustööde takistamisega tekitatud kahju 28 718 eurot 40

senti;

-

mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja remonttööde omafinantseeringu kulud

8484 eurot, kuludelt sissenõutavaks muutunud viivise 1317 eurot 62 senti ning

kuludelt alates 8. juunist 2021 kuni nende tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg-s 1 sätestatud määras viivise;

-

kohustada puudutatud isikut andma nõusolek Tallinnas Kooli tn 1-5 asuva

korteriomandi (korter) reaalosa eluruumidesse sisenemiseks avaldaja juhatusel,

avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel

isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval

isikul) eesmärgiga teha korteri reaalosa eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade

kontroll ja nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud

isikut selliste toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma;

-

kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel

ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli

tegeval isikul) eesmärgiga teha pööningu osale jäävate küttesüsteemi osade kontroll ja

2-18-19244

nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste

toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma;

-

kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud ehituseksperdil ja töövõtjal ning ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga hinnata Nunnadetaguse torni (torn) tehnilist

seisukorda, tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi

ja projekte ning kindlustada torni katus kaitsmaks korterelamule ehitatud uut katust

võimalike kahjustuste eest;

-

kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse

järelevalvel eesmärgiga teha katuse remont- ja renoveerimistööde lõpuleviimiseks

vajalikud tööd ja toimingud, s.o rajada korstnate teenindamiseks vajalikud käiguteed ja

katuseluugid ning teha tööde lõplik üleandmine-vastuvõtmine ja selle käigus ilmneda

võivate täiendavate või parandustööde korraldamine.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule korter Tallinna vanalinnas asuvas

muinsuskaitsealuses korterelamus. Korterelamus on kokku üheksa korterit ja korteriomanikud

valitsevad nende kaasomandi eset avaldaja kaudu.

1.2. Korteriomanikud otsustasid 22. mai 2018. a üldkoosolekul, et ajavahemikul 1. juuni kuni

31. oktoober 2018 tehakse OÜ Vana Tallinn 2017. a välisviimistluse põhiprojekti

(välisviimistluse põhiprojekt) ja katuste remont-restaureerimise põhiprojekti (katusetööde

põhiprojekt) järgne korterelamu restaureerimine, s.o välisviimistlus- ning katuse remont- ja

restaureerimistööd (remonttööd), mis peavad olema lõpetatud ja aktiga vastu võetud hiljemalt

31. detsembril 2018 (otsus nr 3). Lisaks otsustasid korteriomanikud anda avaldaja juhatusele

volituse ehitusfirma, omaniku- ja muinsuskaitse järelevalve ning avatäidete valmistajaga

lepingu sõlmimiseks (otsus nr 4). Samuti otsustasid korteriomanikud võtta remonttööde

finantseerimiseks AS-ilt SEB Pank pangalaenu kuni 285 000 eurot. Laenuga seotud maksed

(sh laenu põhiosa, intress ja tagatisega tekkivad kulud) otsustati jagada kõigi korteriomanike

vahel arvestatuna korteri üldpinnast, ning tasuda kõigi korteriomanike poolt vastavalt avaldaja

esitatud arvetele (otsus nr 5). Pangalaenu tingimused eeldasid korteriomanike

omafinantseeringut 15 000 eurot, mille korteriomanikud otsustasid kanda avaldaja kontole

hiljemalt 30. juunil 2018 (otsus nr 6).

Korteriomanikud otsustasid 4. juuli 2018. a üldkoosolekul, et korterelamu Kooli tänava

poolsete akende ja välisuste (avatäidete) maksumus ligikaudu 64 000 eurot kantakse

korteriomanike poolt vastavalt nende korteris paiknevate akende ja välisuste maksumusele.

Seda arvestades otsustasid korteriomanikud 22. mai 2018. a üldkoosolekul otsustatud

laenusumma 285 000 euro asemel taotleda laenu kuni 200 000 eurot, mis jagatakse

proportsionaalselt kõigi korteriomanike vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri

kohta, ja mis kuulub maksmisele vastavalt avaldaja esitatud arvetele (otsus nr 1).

Märgitud otsused on kehtivad ja korteriomanikele täitmiseks kohustuslikud. Remonttööde

tegemine oli vajalik korterelamu säilitamiseks ja korrashoiuks ning seega käsitatav korterite

kaasomandi eseme tavapärase valitsemisena, mistõttu sai otsused vastu võtta häälteenamuse

alusel. Otsused on vastu võetud ka juhul, kui remonttööd on käsitatavad korterelamu

kaasomandi eseme ajakohastamisena, sest nende poolt on antud üle poole kõigist häältest

nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Korteriomanikud

2-18-19244

said enne üldkoosolekuid tutvuda kõigi seaduses ette nähtud dokumentidega. Otsused

kehtivad olenemata sellest, kas nende alusel on koostatud või muudetud majanduskava. Ükski

korteriomanik ei ole otsuseid vaidlustanud.

Avaldaja sõlmis 22. mai 2018. a üldkoosoleku otsuste alusel 31. juulil 2018 Aruna-Ehitus

OÜ-ga (ehitaja) remonttööde tegemiseks töövõtulepingu (töövõtuleping). Tööde nimekiri

fikseeriti töövõtulepingu lisas 1.

1.3. Avaldaja esitas 22. mai 20218. a otsuse nr 6 alusel 5. juunil 2018 puudutatud isikule 2312

euro 42 sendi suuruse remonttööde omafinantseeringu arve ning 4. juuli 2018. a otsuse nr 1

alusel 24. juulil 2018 8484 euro suuruse avatäidete kulu arve. Avatäidete kulu arve koosnes

vastavalt 4. juuli 2018. a üldkoosolekul korteriomanikele tutvumiseks jagatud akende ja uste

kulu jaotuse tabelile puudutatud isiku korteri akende kulust 8116 eurot ja tema korterisse viiva

trepikoja välisukse kulust 368 eurot. Puudutatud isik ei tasunud arveid vaatamata avaldaja

meeldetuletustele. Kuivõrd pank ei oleks piisava omafinantseeringu puudumisel remonttööde

tegemiseks laenu andnud ning selle tulemusel võinuks jääda remonttööd teostamata või

lükkuda tulevikku, täitis korteri nr 3 omanik Y puudutatud isiku kohustusi avaldaja ees,

tasudes 5. juuni 2018 arve kogu ulatuses ja 24. juuli 2018. a arve 4242 euro ulatuses. Y

teavitas puudutatud isikut arvete tasumisest ette. Arvete tasumise tagajärjel tekkisid Yl

puudutatud isiku vastu arvete tasumise ulatuses nõuded, mille Y loovutas 13. detsembril 2018

nõuete koguväärtusele vastava tasu eest avaldajale. Puudutatud isik jõudis enne nõuete

loovutamist Yle tasuda 5. juuni 2018. a arve alusel makstud 2312 eurot 42 senti, seega on

avaldajale nõuete loovutamise lepinguga üle läinud 4242 euro suurune nõue. Puudutatud isik

peab seega avaldajale tasuma 8484 eurot, millest 4242 eurot moodustab 24. juuli 2018. a arve

tasumata osa ja 4242 eurot Y poolt avaldajale loovutatud nõue. Avaldaja nõuab ka võlalt

arvestatud sissenõutavaks muutunud viivist 1317 eurot 62 senti ja sellelt edasiulatuvat

seadusjärgses määras viivist.

Asjaolu, et avaldaja ei võimaldanud ehitajal akende remonttöid teha ja renoveeris enda korteri

aknad ise, ei vabasta teda avatäidete kulu kandmisest. Korteriomanikud otsustasid 22. mai

2018. a üldkoosolekul korterelamu restaureerida välisviimistluse põhiprojekti järgi ning selle

seletuskirja p 2.4 nägi ette kõigi puudutatud isiku korteri akende kordategemise. Seetõttu

hõlmas töövõtuleping ka puudutatud isiku akende kordategemist. Kui puudutatud isik arvas,

et tema akende väljavahetamine ei ole vajalik, või kui ta soovis need ise korda teha, pidanuks

ta vastava üldkoosoleku otsuse vaidlustama. Ajaks, mil puudutatud isik andis avaldajale

teada, et ta ei soovi enda akende renoveerimist, oli otsuse vaidlustamise tähtaeg möödas, ning

kulutused tehtud, sest tellitud olid mh kõik puudutatud isiku korterisse paigaldamisele

kuuluvad aknad. Asjaolu, et ehitajal ei õnnestunud puudutatud isiku takistuste tõttu

paigaldada teisi aknaid peale akna A-4*, ei välista samuti puudutatud isiku kohustust kanda

avatäidete kulu. Trepikodade välisuste restaureerimine või väljavahetamine toimus vastavalt

välisviimistluse põhiprojektile ning muinsuskaitse eritingimustele, mis olid omakorda aluseks

korteriomanike üldkoosoleku otsustele. Puudutatud isiku välisuks kaeti õlivärviga ning selle

piidad ja astmed restaureeriti. Välisukse välja vahetamata jätmine ei tähenda seega seda, et

avatäidete kulu oleks alusetu. Lisaks, kuna korteriomanikud otsustasid remontida kõik

trepikodade välisuksed, ei seondu puudutatud isiku kanda jääv avatäidete kulu üksnes tema

korterisse viiva trepikoja välisuksega.

1.4. Kuigi ehitajale tuli töövõtulepingu järgi tagada ligipääs tööfrondile, takistas puudutatud

isik õigusvastaselt remonttööde tegemiseks vajalikku juurdepääsu enda korterile ja selle peal

paiknevale pööningu osale. Selleks, et ehitaja jätkaks sellistes tingimustes remonttööde

tegemist, sõlmis avaldaja temaga 30. novembril 2018 töövõtulepingu lisakokkuleppe

2-18-19244

(töövõtulepingu lisakokkulepe), millega avaldaja võttis kohustuse hüvitada ehitajale

puudutatud isiku takistustest tingitud lisatöödega seotud lisakulud. Selliste lisakulude

suuruseks on vastavalt ehitaja koostatud lisatööde nimekirjale 28 718 eurot 40 senti.

Lisakulud on käsitatavad puudutatud isiku tekitatud kahjuna, mille puudutatud isik peab

avaldajale hüvitama.

1.4.1. Remonttööd hõlmasid kaasomandisse kuuluvate akende kordategemist. Seejuures olid

akende remonttööd muinsuskaitse eritingimuste järgi kohustuslikud. Avaldaja püüdis alates

korteriomanike 22. mai 2018. a üldkoosolekust saada puudutatud isiku nõusolekut tema

korterisse sisenemiseks, et hinnata akende tegelikku seisukorda eesmärgiga selgitada välja,

kas aknad saab vastavalt välisviimistluse põhiprojektile restaureerida või tuleb need välja

vahetada, ning teha akende vahetamiseks ja restaureerimiseks vajalikud tööd, sh

mõõdistustööd. Puudutatud isik aga ei võimaldanudki nendeks toiminguteks vajalikku

juurdepääsu enda korterisse, takistades sellega õigusvastaselt üldkoosoleku otsuste täitmist.

Selle asemel restaureeris puudutatud isik 2019. a mais osa akendest (A-3, A-7 ja A-8) ise ning

ühe

akna

(A-4*) pidi ehitaja 1. augustil 2019 välja vahetama väljast poolt, sest enne ei olnud võimalik

fassaaditöid lõpule viia. Tavapäraselt vahetatakse aknaid seest poolt ja akna A-4* väljast poolt

vahetamisega kallinesid aknatööd 552 euro võrra. Seejuures teavitas avaldaja puudutatud

isikut akna välja vahetamisest väljast poolt ja sellega seonduvatest täiendavatest kuludest ette,

proovides veel viimast korda saada puudutatud isiku nõusolekut korterisse sisenemiseks ja

akna väljavahetamiseks tavapärasel viisil. Puudutatud isikut ei vabasta kahju hüvitamise

kohustusest asjaolu, et ta vahetas akna A-4* 2020. a märtsis uuesti välja. Puudutatud isik

varjas originaalakna A-4* olemasolu kuni akende vahetamiseni ehitaja poolt, mistõttu ei

saanud avaldaja ega ehitaja selle olemasoluga 2019. a augustis arvestada. Lisaks ei andnud

projekti muudatus puudutatud isikule alust teha aknatöid, sest aknad kuuluvad kaasomandisse

ja nende vahetamiseks on vaja korteriomanike nõusolekut. Kui puudutatud isik leidis, et tema

akende väljavahetamine ei ole vajalik, või kui ta soovis need ise korda teha, pidanuks ta

üldkoosoleku otsuse vaidlustama.

1.4.2. Remonttööd hõlmasid ka katusetöid, mis pidid vastavalt tööprojektile ja -plaanile

toimuma seitsmes etapis. Tööde lõpetamise tähtpäev oli 30. november 2018. Katusetööde

projektijärgseks tegemiseks oli vaja juurdepääsu puudutatud isiku korteri peal paiknevale ja

tema ainukasutuses olevale pööningu osale, mis on muudest üldkasutatavatest ruumidest

osaliselt seinaga eraldatud. Juurdepääs pööningu osale oli vajalik mh katusekonstruktsioonide

tegeliku seisukorra väljaselgitamiseks ning tööplaani ja -projekti koostamiseks, samuti

olemasolevate katusekonstruktsioonide (sh alusroovituse ja katusekatte) eemalduseks ja

utiliseerimiseks, katusekonstruktsioonide taastamiseks ja uute katuskonstruktsioonide

ehituseks. Avaldaja pöördus alates 2018. a novembri algusest korduvalt puudutatud isiku

poole pööningule juurdepääsu saamiseks, kuid puudutatud isik seda ei võimaldanud. Seetõttu

tuli muuta katusetööde etappide järjekorda, töid ümber korraldada ja teha need kallimal viisil

ning tööde lõpetamise tähtpäevaks ei õnnestunud töid valmis saada.

Täpsemalt tekkisid lisakulud seoses katuse seisukorra puuduliku hindamisega, pööningult

prahi eemaldamisega, ehitustööde seisakutega ning uue katuse ehitamisega vana katuse peale.

Projekteerijal ega avaldajal ei olnud juurdepääsu puudutatud isiku pööningu osale, mistõttu

sai ehitaja ehitusprojekti ja hinnapakkumise koostamisel ning tööde planeerimisel lähtuda

vaid puudutatud isiku tellitud ehitusekspert EEEE OÜ 5. oktoobri 2016. a ehitise

erakorralisest auditist (EEEE OÜ audit). Selle järgi olid vastava pööningu osa

kandekonstruktsioonid tugevad ja püsivad ning sarikad töökorras. Tegelikkuses olid aga

katusekonstruktsioonid äärmiselt halvas seisukorras, s.o müürilatid mädanenud, sarikad

2-18-19244

niiskus- ja seenekahjustustega jne. Seejuures oli nende niivõrd kehv seisukord tingitud

puudutatud isiku poolt 1996. a-l tehtud katuse soojustustöödest ja selle käigus valede

materjalide kasutamisest. Sarikad tuli suures osas välja vahetada ja proteesida ning teha muid

lisatöid, mida hinnapakkumise koostamisel auditi alusel ei olnud võimalik ette näha.

Lisakulud tekkisid seoses vanade katusekonstruktsioonide, sarikate ja müürilattide

demontaaži ja utiliseerimisega ning uute sarikate ja müürlattide paigaldusega. Lisaks ei

vabastanud puudutatud isik olenemata avaldaja korduvatest nõuetest pööningut sinna

kogunenud prahist. Seetõttu pidi ehitaja prahi lisatööna ise koristama ja utiliseerima.

Ehitustööde seisakutega seonduv lisakulu nähtub ehitustööde lisatööde nimekirjast. Kuna

katus oli tööde tõttu osaliselt avatud, ei jäänud talve saabudes korterelamule tekkida võiva

kahju vältimiseks üle muud kui ehitada vana katuse kohale uus katus koos kõikide

kandekonstruktsioonidega. Ümberkorraldused olid sedavõrd suured, et muuta tuli ka

katusetööde põhiprojekti. See tõi kaasa katusetööde olulise kallinemise, kuid nende peatamine

võinuks kaasa tuua veelgi suurema kahju. Kuna remonttööde kallinemine ja lisatööd on

põhjustatud puudutatud isiku takistustest, tuleb tal nendega seotud kulud hüvitada.

1.5. Puudutatud isik on takistanud ning takistab jätkuvalt juurdepääsu enda korterile ja selle

peal paiknevale pööningu osale korterelamu korrashoiuks vajalike tööde ja toimingute

tegemiseks, kuigi tal on kohustus selleks juurdepääsu võimaldada.

1.5.1. Päästeamet tegi 22. veebruaril 2018 avaldajale ettekirjutuse, millega otsustas peatada

hoones kütteseadmete (tahkeküttel) kütmiseks kasutamise. Ettekirjutuse tegemise põhjustas

mh teisele ja kolmandale korrusele ligipääsu puudumine korteriomanike kaasomandisse

kuuluva küttesüsteemi ja korstnaühenduste kontrolliks ning katusel nõuetekohase ligipääsu

puudumine korstnaotsale. Ettekirjutuses mainitud kolmas korrus on puudutatud isiku korter ja

selle peal paiknev pööningu osa. On teada, et puudutatud isiku korterisse jääv küttesüsteemi

osa ei ole korras, sest tema korteri ahjud ja korstnad vajavad renoveerimist. Seni, kuni

puudutatud isiku korteri korsten ei ole korras, ega küttesüsteemi tervikuna nõuetekohaselt

kontrollitud ja selle tuleohutust kinnitatud, kehtib korterelamus tahkekütusel põhinevate

kütteseadmete kasutamise keeld. Kütteseadmete kasutamiseks tuleb avaldajal tagada

kütteseadme ja korstnaühenduse kontrolliks ligipääs tervele küttesüsteemile ning esitada

vastav korstnapühkija akt, teha küttesüsteemi kasutusele võtmiseks vajalikud tööd (luua

korstnaotsale katuse kaudu nõuetekohane ligipääs), parandada korstnaotsad ja renoveerida

korstnalõõride sisepind, puhastada küttesüsteem (eemaldada korstnalõõridest pigi) ning

tagada puudutatud isiku korteri korstnate renoveerimine. Puudutatud isik on takistanud

nendeks toiminguteks ja töödeks vajalikku juurdepääsu nii enda korterisse kui ka selle peal

paiknevale pööningu osale. Juurdepääsuta ei ole aga avaldajal võimalik toiminguid ja töid

teha. Asjaolu, et puudutatud isik on lasknud tema korterisse jäävat küttesüsteemi osa

kontrollida, ei vabasta teda juurdepääsu tagamise kohustusest, sest vaja on kontrollida

küttesüsteemi kui terviku nõuetelevastavust.

1.5.2. Korteriomanike kaasomandisse kuulub ka torn ning avaldajal on kohustus seda korras

hoida. Tornile on võimalik juurde pääseda üksnes puudutatud isiku pööningu osa kaudu,

millele puudutatud isik juurdepääsu ei võimalda. Torni on vaja renoveerida, sest selle

tehniline olukord kujutab tõsist ohtu korterelamule. Torni fassaadi- ja katusekonstruktsiooni

tükid võivad langeda elamu katusele ja sellisel juhul ei ole enam uuele katusele tekkinud

kahjustuste kõrvaldamine ehitusgarantiiga kaetud. Vaja on torni uue katuse kaitsmiseks

kindlustada, hinnata torni tehnilist seisukorda ning tellida torni renoveerimiseks ja

remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi ja projekte. See ei ole võimalik juurdepääsuta

tornile.

2-18-19244

1.5.3. Juurdepääsu puudumise tõttu puudutatud isiku pööningu osale ei ole vaatamata

katusetööde ümberkorraldustele olnud võimalik rajada korstnate teenindamiseks vajalikke

käiguteid ja katuseluuke, mis on ohutuse seisukohalt kohustuslikud ja hädavajalikud, ega teha

tööde lõplikku üleandmist-vastuvõtmist ja selle käigus ilmneda võivate täiendavate või

parandustööde korraldamist. Avaldaja vajab nendeks tegevusteks jätkuvalt juurdepääsu.

1.5.4. Juurdepääs on vajalik kõigile taotlustes märgitud isikutele. Ehitus- ja muinsuskaitse-

järelevalve juurdepääs on vajalik, et ehitaja saaks töid takistusteta kooskõlastada ja üle anda.

Ehitaja juurdepääs on vajalik ehitustööde tegemiseks. Avaldaja juhatuse juurdepääs on

vajalik, sest juhatus vastutab ehitustööde koordineerimise ja organiseerimise eest, ning

juhatusel võib olla tarvis pääseda tööfrondile, et osaleda edasist ehitustegevust puudutavate

otsuste tegemisel. Muudeks isikuteks, kellel on juurdepääsu vaja, on avaldaja juhatuse tellitud

korstnapühkija ja Päästeameti ohutusjärelevalvet tegev isik.

Puudutatud isiku seisukohad

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

2.1. Asja taga on avaldaja juhatuse liikme ja korteriomaniku Y soov hakata kasutama

korterelamu kolmekordse hoone pööningut ühtse elamispinnana, kuigi puudutatud isikul on

kasutuskorra järgi õigus kasutada tema korteri peale jäävat pööningu osa. Y on asunud

puudutatud isikut survestama kõikvõimalikel viisidel ning on esitanud teistele

korteriomanikele valeväiteid puudutatud isiku vara seisukorra kohta. Lisaks ei ole avaldaja

juhatus esitanud puudutatud isikule tema küsitud dokumente kulude ja nende aluste kohta.

2.2. Korteriomanike 22. mai 2018. a üldkoosoleku otsused nr 3, 4, 5, 6 ja 7 (2018. a

majanduskava kehtestamine) ning 4. juuli 2018. a üldkoosoleku otsus nr 1 on tühised.

Remonttööde tegemine, töövõtulepingu sõlmimine ja laenu võtmine tulnuks otsustada

korteriomanike kokkuleppel. Korteriomanikud otsustasid renoveerida kogu korterelamu, mida

ei saa pidada kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks. Sedavõrd ulatuslik

renoveerimine ei olnud hädavajalik. Parandada oli vaja korterelamu karniis, mis sai tehtud.

Muinsuskaitse eritingimuste väljastamine ja põhiprojektide koostamine ei tähendanud, et

kogu korterelamu tulnuks kohe korraga renoveerida. Seejuures olid korterelamu üldine

seisukord ja välisilme muinsuskaitse eritingimuste järgi rahuldavad. Korterelamu saanuks

renoveerida vastavalt võimalustele, kogudes raha remondifondi. Kuivõrd laenu otsustati võtta

remonttööde tegemiseks, tuleb ka laenu võtmise otsuse puhul arvestada, et sellises mahus

remonttööde tegemist ei saanud otsustada korteriomanike kokkuleppeta. Lisaks ületab

avaldaja võetud laen 206 563 eurot kordades 2017. a majandamiskulude suurust. Kuna pank

ei olnud nõus laenu andma 22. mai 2018. a üldkoosolekul otsustatud tingimustel, ei võetud

laenu korteriomanike otsustatud tingimustel. Töövõtulepinguga võetud kohustuste suuruseks

märgiti 313 200 eurot, mis ületab samuti 2017. a majandamiskulusid. Kogu avaldaja tegevus

ja tema nõuded on seega seadusvastased. Isegi kui otsuste vastuvõtmine oli korteriomanike

üldkoosoleku pädevuses, on võetud kohustused ebamõistlikult suured ja kahjustavad

korteriomanikke, mis on vastuolus hea usu põhimõttega.

Oluliselt on rikutud nii 22. mai kui ka 4. juuli 2018. a üldkoosolekute kokkukutsumise korda,

sest puudutatud isikul ei võimaldatud tutvuda otsuste aluseks olevate dokumentidega. Kuivõrd

kõik korteriomanikele seatavad rahalised kohustused peavad kajastuma majanduskavas ja

korteriomanikult saab nõuda ainult majanduskavas kajastatud kulusid, 22. mai 2018. a

üldkoosolekul otsustati majanduskava vastuvõtmine ning seaduse järgi tuleb vajaduse korral

2-18-19244

kehtestada uus majanduskava, pidanuks avaldaja enne mõlemat üldkoosolekut võimaldama

tutvuda (uue) majanduskavaga. Lisaks pidanuks avaldaja enne 22. mai 2018. a üldkoosolekut

võimaldama tutvuda 2017. a majandusaasta aruande, põhikirja, ehitusfirmade pakkumiste ja

laenupakkumistega, enne 4. juuli 2018. a üldkoosolekut aga erinevate finantseerimis-

variantide, akende hinnapakkumise ja laenupakkumistega. Avaldaja kohustus saata need

dokumendid tulenes sellest, et ehitamine ja laenu võtmine tekitavad kulusid, mis peavad

kajastuma majanduskavas, ning kulud peavad olema ettenähtavad, et korteriomanik oleks

informeeritud ja suudaks otsuseid teha. Avaldaja ei saatnud viidatud dokumente puudutatud

isikule enne kumbagi üldkoosolekut. Samas rikub niivõrd suurte kohustuste võtmine

igasuguse eelneva informatsioonita korteriomaniku õigusi ja on vastuolus hea usu

põhimõttega. Kõigi korteriomanike osalemine üldkoosolekutel ei kõrvaldanud otsuste

tühisust, sest puudutatud isik ei kiitnud neid heaks. Lisaks ei vasta 22. mai 2018. a

üldkoosolekul kehtestatud 2018. a majanduskava korteriomandi- ja korteriühistu seaduse

(KrtS) § 41 lg 1 p-de 1 ja 3 nõuetele.

2.3. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda avatäidete kulu.

Puudutatud isiku korteri akende restaureerimine või väljavahetamine ei olnud vajalik, vaid

olnuks toreduslik. Seejuures olid korterelamu müüripoolsed aknad muinsuskaitse

eritingimuste järgi kehvemas seisus kui Kooli tänava poolsed aknad, kuid müüripoolseid

aknaid ei otsustatud restaureerida. Puudutatud isiku korteril olid originaalaknad ning ta oli

neid jooksvalt hooldanud. Seetõttu ei saanud korteriomanikud puudutatud isiku akende üle

üldkoosolekul otsustada. Avatäidete kulu ei ole seotud pangalaenu omafinantseeringuga.

Puudutatud isik korraldas enda korteri akende restaureerimise ise ning lasi need säästva

renoveerimise spetsialistil, muinsuskaitse ametnikul ja linna ehitusjärelevalve spetsialistil üle

vaadata. Muinsuskaitse kiitis restaureeritud aknad heaks. Restaureeritud aknad vastavad

renoveerimisprojektile ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud muinsuskaitse projektile.

Puudutatud isik oli enda korterisse viiva trepikoja ukse juba 2013. a-l omal kulul

restaureerinud. Täiendavate ukse restaureerimistööde tegemine ei olnud vajalik, vaid

toreduslik.

Ei ole selge, kas 8484 eurot on avatäidete renoveerimise või uute avatäidete kulu ning kes on

kulu suuruse määranud. Alternatiivse hinnapakkumise järgi oli akende hind 5465 eurot. Igal

juhul ei olnud puudutatud isiku korteri jaoks uute akende tellimine vajalik, sest muinsuskaitse

eritingimuste järgi tuli puudutatud isiku korteri aknad restaureerida, mitte välja vahetada.

Lisaks ei olnud avaldaja tellitud aknad algupärase kuju, detailide ega mõõtmetega. Nende

paigaldamiseks pidi lõhkuma fassaadi, mis ei taga ajaloolise maja algupärast taastamist.

Korteriomanikud ei otsustanud 4. juuli 2018. a üldkoosolekul avatäidete kulu tasumise

tähtaega. Avaldaja juhatus määras oma volitusi ületades ja puudutatud isiku huve arvestamata

avatäidete kulu arve tasumise tähtajaks 1. augusti 2018, mis ei ole mõistlik aeg nii suure kulu

tasumiseks. Eriti arvestades, et hiljemalt 30. juunil 2018 pidi puudutatud isik tasuma ka

omafinantseeringu 2312 eurot 42 senti, iga kuu tasuma kommunaalkulud ja remondifondi

makse ning akende restaureerimine ei olnud hädavajalik ja puudutatud isik oli teinud

ettepaneku teha remonttööd etappide kaupa vastavalt võimalustele. Statistikaameti andmetel

oli 2018. a keskmine brutokuupalk 1310 eurot. Niivõrd suurte kohustuste puudutatud isikule

panemine kahjustas puudutatud isikut ja oli vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades, et

puudutatud isik ei nõustunud avatäidete kulu kandmisega, võis ta seega nende kandmisest

keelduda.

2-18-19244

Yl ei olnud õigust avatäidete arvet puudutatud isiku eest tasuda ja avaldajal õigust täitmist Ylt

vastu võtta. Seetõttu ei tekkinud Yl puudutatud isiku vastu nõuet, mida avaldajale loovutada,

ning nõude loovutamine on tühine. Korteriomanikult saab kulutuste hüvitamist nõuda üksnes

korteriühistu ning kulutused peavad olema vajalikud ja tehtud, st neid ei saa nõuda ette. Need

nõuded ei ole täidetud. Lisaks oli puudutatud isik keelanud Yl arvet tema eest tasuda, mistõttu

ei vastanud arve tasumine puudutatud isiku huvile ja tahtele. Samuti ei olnud see avalikes

huvides oluline ning puudutatud isik ei kiitnud seda hiljem heaks. Yl ei olnud õigust avaldajat

nõude loovutamise lepingu sõlmimisel esindada, sest ta oli lepingu teine pool. Nõude

loovutamise lepingu sõlmimise oleks pidanud otsustama korteriomanike üldkoosolek ning

määrama ka lepingu tingimused ja avaldaja esindaja tehingus.

2.4. Puudutatud isik ei pea hüvitama lisatööde tegemise kulusid.

Korteriomanikud ei otsustanud lisatööde tegemist ja töövõtulepingu lisakokkuleppe

sõlmimist. Seetõttu ei olnud avaldaja juhatusel õigust neid tellida ning lisatöödega seotud

kulude eest vastutab avaldaja juhatus. Lisaks, kuigi töövõtulepingu järgi tuli lisatööde hind

fikseerida töövõtulepingu lisas, ei sisaldanud lisakokkuleppe hindu. Korteriühistu ei saa võtta

kohustusi, mille suurus ei ole teada.

Remonttööde kallinemine ei ole seotud puudutatud isiku käitumisega. Puudutatud isik ei ole

remonttööde tegemist takistanud. Nii katuse- kui ka aknatööd sai teha ja ka tehti väljast ning

nende tegemiseks ei olnud vaja pääseda puudutatud isiku korterisse. Seejuures olid

korterelamu hoonetes probleemseks müüritise sees olnud puidu detailid, talade otsad ja

müürilatid. Neid ei saa näha pööningult, vaid ainult siis, kui katus on pealt lahti ja müüritise

saab lahti lammutada. Puudutatud isiku korteri kohale jääv pööning ja katus olid lahti ja

juurdepääsetavad ajal, mil avaldaja kohtusse pöördus, ning pööningul käisid nii juhatus,

ametnikud kui ka ehitajad. Avaldaja ei toiminud seega kohtusse pöördumisel heas usus.

Puudutatud isik ei põhjustanud remonttööde seisakut ning seisaku aeg on tõendamata.

Remonttööd venisid hoopis korterelamu kahekordse hoone väga halva seisukorra tõttu.

Puudutatud isik oli enda korteri kohale jäävat katuse osa parandanud, mistõttu oli see palju

paremas seisukorras, kui korteri 3 pealne katuse osa. Korterelamu kahekordse hoone

remonttööde käigus tuli puhastada pööning ning vahetada vahelagi ja talad. Arvestades

kahekordse hoone remonttööde kulgu, ei olnud remonttööde lõpetamine 30. novembril 2018

reaalne, ning kahekordse hoone remonttööd jätkusid ka pärast seda.

Lisatööde tegemine ja nende eest tasumine on tõendamata. Lisatööde nimekiri ja arvestused ei

ole õiged ning on koostatud kohtumenetluse tarbeks. Neis on kajastamata korterelamu

kahekordse hoone täielik katuselammutus, mädanenud pööningupõranda (vahelae) lammutus

ja taastamine, uued talad, prahiveod, korstnate ladumine, keldriakende vahetus, keldribokside

lammutamine jne. Puudutatud isikult nõutakse alusetult kulusid, mille on tekitanud avaldaja

juhatus ja ebaseadusliku ehitustegevusega ka ehitaja ning mis on seotud Y korteri kohale

jääva pööningu ja korterelamu kahekordse hoone lisatöödega. Ei ole lisatööde akte ega

lisatööde eest esitatud arveid. Tagantjärele koostatud lisatööde nimekirjast ei ole võimalik aru

saada, millised tööd on tehtud. Ehituspäevikud koostati samuti tagantjärele. Ehitaja ei ole

erapooletu, sest ta ei ole lisatööde eest raha saanud ja on huvitatud asja lahendemisest

avaldaja kasuks. Ehitaja on rikkunud seadust ning on ebapädev ja ebausaldusväärne.

Katuse tõstmine ei olnud ehitustehniliselt põhjendatud, sest katus võetakse lahti väljast ning

pööningule pääses ligi. Lisaks on katuse tõstmine käsitatav ümberehitamisena, milleks olnuks

vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Samuti oli selleks vaja ehitusprojekti, ehitusteadet ja

2-18-19244

muinsuskaitse kooskõlastusi. Kuna neid ei olnud, oli katuse tõstmine ebaseaduslik. Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) ehitusjärelevalve algatas ebaseadusliku ehituse osas ka

järelevalvemenetluse. Katusetööde põhiprojekti muudatusprojekti järgi tuleb katuse algne

kuju taastada. Puudutatud isikut katuse tõstmise kavatsusest ei teavitatud, mistõttu ei olnud

see talle ettenähtav. Katuse tõstmisega seotud lisakulu eest vastutab avaldaja.

Puudutatud isik ei ole oma tegevusega katusekonstruktsioonide halvenemist põhjustanud.

Vanalinna KME tehnilise järelevalve insener kontrollis 1997. a-l puudutatud isiku tehtud

katuse ehitustöid ja need vastasid nõuetele. Eksperdi kinnitusel ei tekitanud katuse

ehitustööde käigus paigaldatud ehitusmaterjalid konstruktsioonide halvenemist. Puudutatud

isik ei vastuta selle eest, et müürilatt ja mõni sarika ots olid probleemsed, sest need olid

müüritise sees, ning teistel pööningu osadel oli olukord palju halvem. Lisaks nägi põhiprojekt

ette sarikaotste proteesimise. EEEE OÜ audit ei olnud katusetööde põhiprojekti ega

töövõtulepingu aluseks.

Puudutatud isiku kasutuses olev pööningu osa ei olnud prahti täis. Puudutatud isik toimetas

sealt jäätmed omal kulul minema ja see oli korras. Hoopis korterelamu kahekordse hoone ja

korteri 3 pealse pööningu remonttööd tekitasid palju prahti.

Ehitaja paigaldatud aken A-4* ei vastanud nõuetele ja puudutatud isik pidi selle omal kulul

Muinsuskaitseameti heaks kiidetud vanaaegse akna vastu välja vahetama. Seetõttu ei pea

puudutatud isik selle paigaldamise kulu hüvitama.

Igal juhul puudutab remonttööde võimalik kallinemine kõiki korteriomanikke, mistõttu tuleks

selle kulud jaotada korteriomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.

2.5. Avaldaja puudutatud isiku korterisse ega selle peal paiknevale pööningu osale

juurdepääsu võimaldamise nõuete rahuldamiseks ei ole alust.

2.5.1. Puudutatud isiku korteri küttesüsteemi osa on korras ja kontrollitud. Selle kohta on

olemas ka korstnapühkija 7. septembri 2018. a akt. Puudutatud isiku korteris ei saa kontrollida

kogu korterelamu küttesüsteemi, mistõttu ei ole tema korterisse küttesüsteemi kontrolliks ja

parandamiseks vaja siseneda. Päästeameti 22. veebruari 2018. a ettekirjutusest ei nähtu, et

probleem oleks puudutatud isiku korteriga. Ettekirjutusest nähtub hoopis see, et korteri 2a

omanik tellis korstnapühkija, sest ta soovis enda korterisse paigaldada gaasikütte ja kasutada

selleks korstna lõõre, ning korstnapühkija soovis korstnate kontrollimiseks siseneda

puudutatud isiku korterisse. Korteriomanikud ei ole aga gaasikütte paigaldamist otsustanud

ning puudutatud isik oli edastanud info, et tema küttesüsteemi osa on kontrollitud.

Korstnalõõre saab renoveerida korstna otsast puudutatud isiku korterisse sisenemata. Korstna

otsad laoti uuesti ning kohane olnuks samal ajal parandada ka lõõrid. Puudutatud isiku

korteris ei ole tahmaluuke, need on alumises korteris ja puhastamine käib seega alumise

korteri kaudu. Kõik korstnate renoveerimiseks vajalikud uuringud on tehtud. Puudutatud isik

ei ole tema korterisse sisenemisele vastu, kui korteriomanikud peaksid õiguspäraselt

otsustama korstnalõõride renoveerimise.

2.5.2. Torn ei kuulu avaldajale. Torni omanik on Tallinna Linnavalitsus, kes on andnud torni

puudutatud isiku kasutusse. Avaldaja ei valitse seega torni ning tal ei ole alust sinna

puudutatud isiku korteri kaudu siseneda. Tallinna Linnaplaneerimise Amet tellis 2019. a

märtsis torni ekspertiisi, mille järgi on torni katuse seisukord rahuldav, kandekonstruktsioonid

heas seisukorras ja vahelagi ei ole mädanenud. Tuvastati ainult kaks katkist kivi, mis ei vaja

2-18-19244

kohe asendamist. Vajalikud eksperdid on tornis käinud ja olukorda koordineerib

Muinsuskaitseamet.

2.5.3. Kõiki katuse remonttöid saab teha väljast poolt, mistõttu ei ole nende tegemiseks vaja

puudutatud isiku korterisse ja tema pööningu osale siseneda. Katusetööd on ammu lõpetatud

ja tellingud võeti maha juba 4. septembril 2019. Töövõtulepingu ja ka üldise ehituspraktika

järgi tuli tööd vastu võtta kohe pärast nende valmimist. Puudub mõistlik põhjendus väitmaks,

et seda ei ole tehtud. Vaegtööd peaks seega ammu selgunud ja parandatud olema. Väär on

väide, et avaldaja ei ole saanud töid vastu võtta. Pangale tuli laenu saamiseks esitada arve

koos tööde vastuvõtu kinnitusega. Korstnate teenindamise käiguteed ja katuseluugid ei

sisaldunud katusetööde projektis ega töövõtulepingus. Korteriomanikud ei ole otsustanud

käiguteede rajamist ja rahastamist.

2.5.4. Puudutatud isik kasutab enda korterit elamiseks. Omandi ja kodu puutumatus ning

õigus privaatsusele on põhiseaduslikud õigused. Seetõttu saab puudutatud isiku korterisse

siseneda vaid õiguslikul alusel ja põhjendatud ulatuses ning seda ei saa teha iga isik.

Määratlemata isikute ringile juurdepääsu võimaldamine ei ole põhjendatud ning piisab

spetsialistist. Juurdepääsu ei ole vaja ka juhatusel ja ehitajatel. Juhatuse liikmed ei ole

ehituseksperdid ja neil ei ole põhjust puudutatud isiku korterisse siseneda. Muinsuskaitse

järelevalve juurdepääs on reguleeritud seadusega ning avaldaja ei saa talle juurdepääsu nõuda.

Ehitusjärelevalve on juba puudutatud isiku korteris käinud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 12. septembri 2022. a määrusega avalduse osaliselt ja otsustas:

1) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumidesse

sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud

korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval isikul) eesmärgiga teha korteri

reaalosa eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade kontroll ja nende parandamiseks

vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste toimingute ja

remonttööde tegemist võimaldama ja taluma;

2) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel

ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli

tegeval isikul) eesmärgiga teha pööningu osale jäävate küttesüsteemi osade kontroll ja

nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste

toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma;

3) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud ehituseksperdil ja töövõtjal ning ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga hinnata torni tehnilist seisukorda, tellida torni

renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi ja projekte ning

kindlustada torni katus kaitsmaks korterelamule ehitatud uut katust võimalike

kahjustuste eest;

4) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal

paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja

juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse

järelevalvel eesmärgiga teha katuse remont- ja renoveerimistööde lõpuleviimiseks

2-18-19244

vajalikud tööd ja toimingud, s.o rajada korstnate teenindamiseks vajalikud käiguteed

ja katuseluugid ning teha tööde lõplik üleandmine-vastuvõtmine ja selle käigus

ilmneda võivate täiendavate või parandustööde korraldamine;

5) määruse lahutamatuks lisaks on avaldaja esitatud katuse plaan, millel on puudutatud

isiku kasutuses olev pööningu osa tähistatud sinise viirutusega;

6) mõista puudutatud sikult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 28 718 eurot 40 senti;

7) jätta avaldaja nõue mõista puudutatud isikult välja võlgnevus 8484 eurot ja sellelt

viivis rahuldamata;

8) jätta menetluskulud 70% ulatuses puudutatud isiku ja 30% ulatuses avaldaja kanda.

3.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt järgis avaldaja 22. mai 2018. a üldkoosoleku

kokkukutsumisel seaduses sätestatud nõudeid ning sellel vastu võetud ainuke asja

lahendamisel tähtis otsus, s.o korterelamu renoveerimise otsus (otsus nr 3), ei ole tühine.

3.1.1. Avaldaja edastas puudutatud isikule 22. mai 2018. a üldkoosoleku kutse, milles oli välja

toodud üldkoosoleku päevakord. Kuna üldkoosoleku päevakorras oli mh uue põhikirja

vastuvõtmine, 2017. a majandusaasta aruande kinnitamine ja 2018. a majanduskava

kehtestamine, sisaldus kutses kooskõlas KrtS § 20 lg-ga 3 selgitus, et põhikirja muudatuste,

majandusaasta aruande ja majanduskavaga tutvumise soovist tuleb anda teada ning sellisel

juhul saadetakse need dokumendid e-postile. Avaldaja edastas puudutatud isikule viimase

soovil 17. mai 2018. a e-kirjaga uue põhikirja ja 2018. a majanduskava ning 21. mai 2018. a

e-kirjaga 2017. a majandusaasta aruande. Avaldaja esitatud serveripidaja 6. jaanuari 2022. a

vastus ja ekraani kuvatõmmis avaldaja e-postkastist tõendavad, et puudutatud isik sai avaldaja

17. mai 2018. a e-kirja koos selle manustega kätte ja tal oli võimalus nendega tutvuda.

Puudutatud isiku esitatud Telia 31. jaanuari 2022. a e-kiri seda ümber ei lükka.

Tähtsust ei ole puudutatud isiku etteheidetel, et avaldaja ei saatnud talle majanduskava ja

laenude aluseks olevaid dokumente, laenu jaotust korteriomanike vahel jne. Avaldaja nõuab

puudutatud isikult võlgnevust 4. juuli 2018. a üldkoosoleku otsuse alusel ning 22. mai 2018. a

üldkoosoleku puhul on oluline üksnes otsus nr 3, sest teistele otsustele tuginedes ei ole

avaldaja puudutatud isiku vastu nõudeid esitanud. Otsus nr 3 omab tähtsust avaldaja kahju

hüvitamise ja juurdepääsu võimaldamise nõuete seisukohalt. Seadus ei näe ette kohustuslikke

dokumente, mida korterühistu peaks korteriomanikele edastama enne üldkoosolekut, millel

arutatakse korterelamu renoveerimise küsimust.

3.1.2. Korteriomanikud otsustasid 22. mai 2018. a üldkoosolekul teha remonttööd vastavalt

välisviimistluse põhiprojektile ja katusetööde põhiprojektile ning ehitaja tugines ehitustööde

tegemisel töövõtulepingu järgi põhiprojektidele. Põhiprojektid sisaldavad küll mahukaid

ehitustöid, kuid nende eesmärgiks ei ole hoone osa funktsiooni või hoone välisilme

muutmine. Remonttööd olid suunatud olemasolevate elementide (katusekonstruktsioonid,

avatäited, fassaad) ning hoone välisilme säilitamisele ja parandamisele ning vajadusel

asendamisele, säilitades elementide olemasolevat otstarvet. Remonttöödega ei muudetud

kaasomandi esemete funktsionaalsust ega lisatud uusi elemente. Remonttööde eesmärgiks oli

elamu korrashoid ja säilimise tagamine. Seejuures tõendab avaldaja esitatud RPN Projekt OÜ

26. veebruari 2016. a ehitise osa eksperthinnang (RPN Projekt OÜ eksperthinnang), et

korterelamu fassaad oli halvas seisukorras ja vajas renoveerimist, samuti et katuse

konstruktsioonid olid tugevate kahjustustega ja katus vajas kohest remonti ning suures osas

konstruktsioonide asendamist. Fassaadi ja katuse halba seisukorda on ehitustööde käigus

kinnitanud ka ehitaja. Sellega on ümber lükatud puudutatud isiku mh EEEE OÜ auditile

tuginev väide, et katus oli korras.

2-18-19244

Eelnevat arvestades ei olnud remonttööd käsitatavad olulise ümberkorraldusena KrtS § 38 lg

1 mõttes ega kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 mõttes, vaid tavapärase

valitsemisena KrtS § 35 lg 2 p 1 mõttes. Seetõttu võisid korteriomanikud nende tegemise

otsustada häälteenamuse alusel. Asjaolu, et remonttööde tegemise käigus tekkis vajadus

katust tõsta, ei mõjuta remonttööde tegemise otsustamise korda. Katuse tõstmine oli tingitud

asjaolust, mis ei olnud enne 22. mai 2018. a üldkoosolekut ega selle läbiviimise ajal teada.

3.1.3. Remonttööde KrtS § 35 lg 1 alusel tegemise otsustamise seisukohalt ei ole olulised

puudutatud isiku väited selle kohta, et ta ei nõustunud tööde läbiviimisega. KrtS § 35 lg 1

kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule

majanduskava alusel tegema makseid KrtS § 35 lg 1 alusel otsustatu rahastamiseks. Samal

põhjusel ei oma tähtsust puudutatud isiku väited ehitustööde kalkulatsioonide erinevuse kohta

ning tööde kulude korteriomanike vahel jaotumise ja nende kandmise kohta.

3.2. Korteriomanike 4. juuli 2018. a üldkoosoleku avatäidete kulude kandmise otsus (otsus nr

1) on üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu puudutatud isiku suhtes

tühine ning seadusest ja põhikirjast kõrvale kalduva kulujaotuse tõttu ka tagajärjetu.

3.2.1. Avatäidete restaureerimine või vahetamine oli osa elamu remonttöödest ning kuivõrd

korteriomanikud otsustasid 22. mai 2018. a üldkoosolekul kehtivalt remonttööde tegemise

kasuks, ei ole enam vaja hinnata, kas korteriomanikud said avatäidetega seonduva üle

otsustada KrtS § 35, § 38 või § 39 alusel.

3.2.2. Avatäidete restaureerimise või vahetamise finantseerimise kulud on majandamiskulud,

mille kandmise peavad korteriomanikud otsustama majanduskavaga. Avaldaja 2018. a

majanduskava ei näinud ette, et iga korteriomanik kannab ise enda korteri akende ja välisuste

restaureerimise või vahetamise kulud. Kui korteriomanikud soovisid aga ette näha avatäidete

kulude kandmise erinevalt kehtiva majanduskava majandamiskulude kandmise põhimõtetest,

pidanuks avaldaja juhatus koostama uue majanduskava muudetud majandamiskulude

kandmise reeglitega ning järgima seejuures KrtS § 20 lg-t 3. Kuna uut majanduskava ei

koostatud, ei selgitatud korteriomanikele enne 4. juuli 2018. a üldkoosolekut seda, kus on

võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga. See on oluline üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumine. Rikkumist ei heasta see, et üldkoosolekul jagati korteriomanikele tutvumiseks

akende ja uste maksumuse jaotuse tabel. Samuti ei heasta rikkumist see, et üldkoosolekul

osalesid kõik korteriomanikud, sest puudutatud isik hääletas otsuse nr 1 vastu ega kiitnud seda

hiljem heaks.

3.2.3. Igal juhul on otsus nr 1 puudutatud isiku suhtes tagajärjetu ka seetõttu, et sellega

otsustatud avatäidete kulude jaotus, s.o nende kandmine korteriomanike poolt vastavalt nende

korteris paiknevate akende ja nende korterisse viiva välisukse maksumusele, erineb KrtS § 40

lg-s 1 ja avaldaja põhikirja p-s 3.2.13 sätestatud kulujaotusest ning kulujaotuse muutmiseks ei

olnud ka kõigi korteriomanike kokkulepet. Korteriomanike üldkoosoleku otsusega ei saa

kulude jaotamise alust muuta.

3.3. Avaldaja avatäidete kulu 8484 euro ja sellelt arvestatud viivise saamise nõuete

rahuldamiseks ei ole alust.

3.3.1. Avaldaja nõuab puudutatud isikult 4242 euro tasumist otsuse nr 1 alusel. Kuivõrd otsus

nr 1 on puudutatud isiku suhtes tühine või tagajärjetu, ei ole avaldajal selle alusel õigust

puudutatud isikult 4242 euro tasumist ega ka sellelt arvestatud viivist nõuda.

2-18-19244

3.3.2. Ülejäänud 4242 euro osas paneb avaldaja maksma talle Y poolt loovutatud nõuet. Kuna

puudutatud isikule ei tekkinud otsuse nr 1 alusel kohustust tasuda avatäidete kulu, ei olnud ka

Yl kohustust ega õigust tasuda seda puudutatud isiku asemel. Yl ei tekkinud seega otsuse nr 1

alusel puudutatud isiku vastu nõuet, mille ta saanuks loovutada avaldajale. Kuivõrd akende

restaureerimise või vahetamise kulu saab pidada vajalikuks asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 p 1

tähenduses, võis Y nõuda puudutatud isikult selle tasumist AÕS § 72 lg 4 alusel. Avaldaja on

tõendanud, et puudutatud isiku korteri aknad olid halvas seisukorras. Samas ei restaureeritud

ega vahetatud Y makstud 4242 euro eest puudutatud isiku korteri aknaid, ning puudutatud isik

restaureeris aknad ise. Sellises olukorras on puudutatud isikult 4242 euro nõudmine vastuolus

AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva hea usu põhimõttega. Avaldaja ei ole tõendanud, kui suure osa

4242 eurost moodustasid välisuksega seotud kulud, ega nende kulude vajalikkust. Eelnevat

arvestades ei olnud Yl ega ole ka avaldajal õigust nõuda puudutatud isikult 4242 euro

tasumist AÕS § 72 lg 4 alusel. Samuti ei olnud Yl ega ole avaldajal õigust nõuda 4242 euro

tasumist käsundita asjaajamise sätete alusel, sest arve tasumine Y poolt ei vastanud

puudutatud isiku huvile ega tahtele ega olnud avalikes huvides oluline. Kui Y teatas

puudutatud isikule, et tasub avatäidete kulu arve tema eest, palus puudutatud isik tal seda

mitte teha. Puudutatud isik ei ole tema eest arve tasumist heaks kiitnud ka hiljem.

3.4. Puudutatud isikul on kohustus võimaldada juurdepääsu enda korterisse ja/või selle peal

paiknevale pööningu osale avaldaja taotlustes toodud eesmärkidel ja taotlustes toodud

isikutele.

3.4.1. Kuna käiguteed ja katuseluugid rajatakse korteriomanike kaasomandisse kuuluvale

katusele, nende rajamine on vajalik kaasomandisse kuuluvate korstnate korrashoiuks ning

luukide tegemiseks peavad ehitajad viibima pööningul, kuhu pääseb puudutatud isiku korteri

kaudu, on puudutatud isikul KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustus võimaldada teistel isikutel

tema eriomandi eseme kasutamist ning KrtS § 31 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel kohustus taluda

pööningu kasutamisest tulenevaid mõjusid. Käiguteed ja katuseluugid on vajalikud

korstnapühkijale ohutusabinõuetele vastava korstnate teenindamise tagamiseks ning nende

rajamise vajadust kinnitab ehitusjärelevalve 12. novembri 2018. a e-kiri. Arhitekt koostas

2019. a-l ka katusetööde põhiprojekti muudatuse, mis näeb ette katuseluugid, ning mille on

kinnitanud Muinsuskaitse osakond. Ehitaja esindaja Arunas Buga ütlustega on tõendatud, et

katuseluukide rajamiseks on vaja pääseda nii luugi üles kui ka alla, st viibida ka puudutatud

isiku kasutuses oleval pööningu osal. Tähtsust ei ole sellel, et korteriomanikud ei ole

käiguteede ja katuseluukide rajamist otsustanud ning seda ei näinud ette katusetööde

põhiprojekt. Nende rajamine on vajalik ja katusetööde põhiprojekti on vastavalt muudetud.

Samuti on puudutatud isikul KrtS § 31 lg 1 p-de 1–3 alusel kohustus võimaldada teistele

isikutele juurdepääsu enda korterisse ja selle peal paiknevale pööningu osale remonttööde

lõplikuks üleandmiseks ja vastuvõtmiseks. Ehitaja 29. juuli 2019. a e-kiri ja ehitaja esindaja

ütlused tõendavad, et tööde lõplikuks üleandmiseks on vaja teha viimane ülevaatus ja

koostada objekti üleandmise-vastuvõtu akt, ning selleks on vaja pääseda puudutatud isiku

korterisse.

3.4.2. Torni tehniline seisukord vajab kontrollimist ja võib esineda vajadus torni

kindlustamiseks, kaitsmaks uut katust. Seetõttu peab puudutatud isik võimaldama KrtS § 31

lg 1 p 3 alusel tornile enda korteri kaudu juurdepääsu ning taluma KrtS § 31 lg-te 1 ja 2 alusel

juurdepääsu tornile ka enda kasutuses oleva pööningu osa kaudu. Torn asub Kooli tn 1

kinnistul ja on korterelamusse tihedalt sisse ehitatud, moodustades korterelamuga ühtse

terviku. Torn ei ole ühegi korteri eriomandi ese ega kuulu kolmandale isikule, mistõttu kuulub

see KrtS § 4 lg 4 järgi korteriomanike kaasomandisse. Puudutatud isikul on kaasomanikuna

2-18-19244

kohustus taluda torni kui kaasomandi kasutamisest tulenevaid mõjusid ka siis, kui torn on

tema ainukasutuses. Ehitusjärelevalve 24. novembri ja 14. detsembri 2018. a e-kirjad ning

2019. a torni tornikiivri kandekonstruktsioonide ekspertiis tõendavad, et osa torni

konstruktsioone ei ole heas korras ja vajavad remonti (nt katuse kate), ning remondi vajaduse

tuvastamiseks on vaja põhjalikumat kontrolli. Puudutatud isik on küll esitanud 22. märtsi

2018. a hinnangu, mille järgi ei ole torni vahelagi mädanenud ja on kuiv, kuid eespool

nimetatud tõenditega on tõendatud, et tornil on ulatuslikumad puudused, mida on vaja

kontrollida.

3.4.3. Elamu küttesüsteem (sh ahjud ja korstnad) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse

ning avaldaja vajab küttesüsteemi kontrollimiseks ja vajadusel renoveerimistööde tegemiseks,

samuti Päästeameti 22. veebruari 2018. a ettekirjutuse täitmiseks juurdepääsu puudutatud

isiku korterisse. Seetõttu on puudutatud isik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama

küttesüsteemile juurdepääsu oma korteri kaudu ning taluma KrtS § 31 lg-te 1 ja 2 alusel

juurdepääsu küttesüsteemile ka enda kasutuses oleva pööningu osa kaudu. Päästeameti 22.

veebruari 2018. a ettekirjutuse, mille aluseks on ka puudutatud isiku korterit läbiv korsten ja

muud kaasomandis oleva küttesüsteemi osad, järgi on korstnaots katusel amortiseerunud ja

vajab uuesti ladumist, katusel ei ole nõuetekohast ligipääsu korstnaotsale, korstnalõõride

põhjad on ummistunud ning korstnapõhja puhastusluugid amortiseerunud. Avaldaja esitatud

29. juuli 2019. korstnapühkimise akt lükkab ümber puudutatud isiku esitatud 7. septembri

2018. a korstnapühkimise akti järelduse, et puudutatud isiku korteri korstnad ja ahjud on

korras. 7. septembri 2018. a akti koostanud korstnapühkija, kes nägi puudutatud isiku korterit

läbivat korstent seestpoolt, on hiljem ohutusjärelevalve büroo juhtivspetsialistile öelnud, et

korsten ei ole ohutu ja vajab renoveerimist. Päästeameti 22. veebruari 2018. a ettekirjutus

kehtib kuni korsten on renoveeritud ja on esitatud korstnapühkija akt korstna kasutamise

ohutuse kohta.

3.4.4. Asjaolu, et erinevad isikud pääsesid remonttööde ajal katusekonstruktsioonidele pärast

katuse avamist ligi, ei anna alust jätta avaldaja juurdepääsu võimaldamise nõudeid

rahuldamata. Jätkuvalt esineb vajadus viibida korterelamu pööningul ja katusel ning selleks

on vaja kasutada puudutatud isiku eriomandi eset ja tema kasutuses olevat kaasomandi eset.

Arvestades, et puudutatud isik on varem kolmandate isikute juurdepääsu kaasomandi eseme

juurde takistanud, on usutav, et ta teeb seda ka tulevikus. Juurdepääsu vajavad kõik avaldaja

märgitud isikud.

3.5. Avaldaja kahju hüvitamise nõue on täies ulatuses põhjendatud, mistõttu tuleb puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 28 718 eurot 40 senti (käibemaksuga).

3.5.1. Korteriühistul on õigus nõuda korteriomanikult kaasomandi eseme osa valitsemisega

seotud kahju hüvitamist mh juhul, kui korteriomanik rikub endal lasuvat kaasomandi eseme

valitsemisega seotud kohustust. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema

täidetud üldised kahju hüvitamise eeldused.

3.5.2. Puudutatud isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-s 1, KrtS § 12 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5

sätestatud kohustusi sellega, et ta ei võimaldanud ehitajal vahetada enda korteris asuvat akent

A-4*. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Akna väljastpoolt vahetamiseks pidi

avaldaja tellima lisatöid ja kandma täiendava kulu 552 eurot, mis on otsene varaline kahju.

Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 552 euro hüvitamist.

2-18-19244

Korterelamu aknad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Korteriomanikud otsustasid 22.

mai 2018. a üldkoosolekul kehtivalt korterelamu renoveerida ning renoveerimise projekt nägi

ette akende restaureerimise või uute akende paigaldamise. Puudutatud isik ei võimaldanud

avaldajale, ehitusjärelevalvele ega ehitajale vaatamata korduvatele püüdlustele enda korterisse

akende ülevaatamiseks ja mõõtmiseks juurdepääsu. Avaldaja selgitas puudutatud isikule, et

akna paigaldamine väljastpoolt on tunduvalt töömahukam ja kallim. Kuivõrd avaldaja ei

lasknudki ehitajat enda korterisse, oli ehitaja enda esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütluste

järgi sunnitud akna vahetama väljastpoolt, lõigates akent ja väliskrohvi ning tehes rohkem

lõhkumistöid. Nende isikute ütlused on selged, järjepidavad ja usaldusväärsed. Tähtsust ei

oma puudutatud isiku väide, et avaldaja paigaldatud aken ei vastanud projektile, ega ka see, et

puudutatud isik asendas selle omal kulul restaureeritud ja projektile vastava aknaga. See ei

kõrvalda puudutatud isiku rikkumist ega avaldajale kahju tekitamist.

3.5.3. Puudutatud isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-s 1, KrtS § 12 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5

sätestatud kohustusi sellega, et ta takistas juurdepääsu enda korteri peal paiknevale

korteriomanike kaasomandisse kuuluvale katusele (katusekonstruktsioonidele) ja pööningule,

hindamaks katusekonstruktsioonide seisundit enne remonttöid ning demonteerimaks vanu

katusekonstruktsioone. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Puudutatud isiku

rikkumisest tingitud katuse seisukorra puuduliku hindamise ja uue katuse ehitamise tõttu oli

avaldaja sunnitud tellima lisatöid ja kandma täiendavaid kulusid kokku 13 736 eurot

(käibemaksuta), mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-

eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda

puudutatud isikult 13 736 euro hüvitamist.

Projekteerijal ei olnud projekteerimise käigus ja projekteerimiseks vajalike uuringute

tegemiseks võimalik puudutatud isiku korterisse pääseda. Ka ehitaja ei saanud ehitustööde

hinnapakkumise koostamisel tutvuda katusekonstruktsioonidega korterelamu osas, millele oli

juurdepääs puudutatud isiku korteri kaudu, sest puudutatud isik ei võimaldanud juurdepääsu.

Ehitaja esindaja ütluste järgi lähtus ehitaja seetõttu hinnapakkumise koostamisel puudutatud

isiku esitatud EEEE OÜ auditist, mille järgi on puudutatud isiku korteri peal asuvad

katusekonstruktsioonid tugevad ja sarikad töökorras. Puudutatud isik on esitanud ka 15.

oktoobri 1997. a akti, mille järgi ta remontis katust. Remonttööde käigus aga selgus, et

puudutatud isiku korteri peale jääv katuse osa on halvas seisukorras. Seda kinnitavad ehitaja

esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning ehitaja 16. novembri 2018. a, 14. ja 17.

detsembri 2018. a ja 29. juuli 2019. a e-kirjad. Konstruktsioonide mädanemise põhjustas

tehniliselt ebaõige remont, s.o neile puudutatud isiku poolt paigaldatud vale kile. Need

tõendid lükkavad ümber puudutatud isiku esitatud 2. märtsi 2021. a ekspertarvamuse väite, et

varem puudutatud isiku korteri peale jääva katuse konstruktsioonide remondil kasutatud papp

ja aluskile on ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide halvenemist.

Ehitajal oli projektijärgsete katusetööde tegemiseks vaja pääseda katusekonstruktsioonidele

ligi kogu elamu ulatuses ning see eeldas ehitajate viibimist ka pööningul, sh puudutatud isiku

kasutuses oleval pööningu osal. Seda kinnitavad ehitaja 17. detsembri 2018. a e-kiri ja

avaldaja esitatud 25. mai 2021. a ekspertarvamus, mis lükkavad ümber puudutatud isiku väite,

mida puudutatud isik soovis tõendada 2. märtsi 2021. a ekspertarvamusega, et remonttöid sai

teha ka väljast poolt ja juurdepääsuta pööningule. Ehitajal ei olnud puudutatud isiku takistuste

tõttu pööningule ja katusekonstruktsioonidele kogu korterelamu ulatuses juurdepääsu, mida

tõendavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning katusetööde põhiprojekti

muudatusprojekt. Seejuures ei lasknud puudutatud isik ehitajatel tema poolt varem valesid

töövõtteid kasutades remonditud ja kinni ehitatud ning sel põhjusel aja möödudes pehkinud

sarikaid demonteerida ega kinni ehitatud osa lõhkuda. Seda kinnitavad ehitaja 14. jaanuari

2-18-19244

2022. a selgitused, ehitaja 29. juuli 2019. a e-kiri ning ehitusjärelevalve tegija ütlused. Sellises

olukorras oli katusekonstruktsioonide renoveerimistööde lõpuleviimiseks ainuke variant

ehitada vana katuse peale uus katus. Seda tõendavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve

tegija ütlused, katusetööde põhiprojekti muudatusprojekt ning 25. mai 2021. a

ekspertarvamus. Need lükkavad kogumis ümber ka puudutatud isiku väite, mida ta soovis

tõendada 2. märtsi 2021. a ekspertarvamusega, et katuse tõstmiseks ei olnud ehitustehnilist

vajadust.

Kuna avaldaja tugineb nõudes üksnes puudutatud isiku rikkumistele, ei ole tähtsust teiste

korteriomanike käitumisel ega katuse seisukorral muus kui puudutatud isiku korteri peale

jäävas osas. Tähtsust ei ole ja ka tõendamata on puudutatud isiku väide, et katuse tõstmise

taga on Y soov panna oma korteri kohale korteri väljaehitamiseks uued sarikad ja tõsta

pööningu kõrgust. Samuti ei oma tähtsust asjaolu, et TLPA on algatanud seoses uue katuse

ehitamise ja selle tõstmisega järelevalvemenetluse. Kohus ei arvesta puudutatud isiku 1. juuli

2022. a kohtukõne teesidega esitatud selgitusi, sest need on esitatud pärast asja sisulise

arutamise lõppemist ja nende menetlemine põhjustaks menetluse lahendamise viibimise.

Lisaks ei ole tõendiks menetlusosalise seletus, mis ei ole antud vande all. Sel põhjusel ei

arvesta kohus ka puudutatud isiku 21. aprilli 2022. a selgitusi. Ei esine kaalukaid asjaolusid,

mis annaksid aluse lugeda tõendiks puudutatud isiku seletusi, mis ei ole antud vande all.

3.5.4. Puudutatud isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-s 1, KrtS § 12 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5

sätestatud kohustusi sellega, et ta jättis pööningu sinna ladustatud asjadest vabastamata.

Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Puudutatud isiku rikkumise tõttu oli

avaldaja sunnitud pööningu puhastamiseks kandma täiendavaid kulusid kokku 512 eurot, mis

on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult

512 euro hüvitamist.

Avaldaja palus puudutatud isikul pööningu sinna kogunenud prahist vabastada ning selgitas

puudutatud isikule 12. novembri 2018. a nõudes, et kui puudutatud isik ei eemalda katusele ja

kaldseintele paigaldatud materjale ning pööningule ladustatud asju, tellib avaldaja nende

äraviimise teenuse ehitajalt. Ehitusjärelevalve tegija 16. novembri 2018. a e-kiri, avaldaja 3.

detsembri 2018. a nõue, avaldaja 4. detsembri 2018. a e-kiri ja ehitusjärelevalve tegija 14.

detsembri 2018. a e-kiri näitavad, et puudutatud isik ei eemaldanud pööningult vaatamata

korduvatele palvetele prahti, kuigi puudutatud isikut hoiatati, et prahi eemaldamata jätmisel

alustab ehitaja pööningu vabastamist ja sellega seotud kulud jäävad puudutatud isiku kanda.

Prahi eemaldamisega tegeles ehitaja, kelle 14. jaanuari 2022. a selgituste järgi võeti osaline

sarikatevaheline „soojustus“, kiled ja pööningul vedelenud praht hoone loodepoolsest osast

üle linnamüüri käsitsi ja ehitaja kastiautodega alla ning viidi utiliseerimisse. Puudutatud isiku

koostatud 12. märtsi 2021. a kinnituskiri pööningu koristamise kohta on menetlusosalise

seletus, mis ei ole tõend, sest see ei ole antud vande all, ning ei esine kaalukaid asjaolusid, mis

annaksid aluse lugeda see tõendiks.

3.5.5. Puudutatud isik põhjustas ülal toodud kohustuste rikkumisega remonttööde seisaku ja

tööde kallinemise. Sellest põhjustatud kulu on 9132 eurot, mis on otsene varaline kahju.

Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 9132 euro hüvitamist.

Ehitaja 14. jaanuari 2022. a selgituse järgi põhjustasid tööde seisaku ja sellest tingitud

täiendava kulu mitmed asjaolud. Puudutatud isik lubas tema kasutuses oleva pööningu prahist

puhastada, kuid ei täitnud oma lubadust. Ajavahemikul 2018. a detsember kuni 2019. a

2-18-19244

veebruar oodati puudutatud isikuga tekkinud probleemide lahendamist. Tööseisak nõudis

jooksvalt ajutiste katete kontrollimist ja paigaldamist, sest tuuleiilid rebisid ajutist katust. Kui

2018. a aastavahetuse paiku sai selgeks, et avaldaja ei suuda puudutatud isiku põhjustatud

takistusi ületada, asuti katusetööde lõpetamise eesmärgil töötama erikorralduste kallal. Uue

katuse ehitus oli palju ajakulukam kui projektijärgne lahendus, mistõttu lisandus oluliselt

ehitusaega just puudutatud isiku katusega seoses. Ehitaja pidi pikenenud ehitusperioodiga

seoses küsima kolme kuu tellingute rendi maksumust ning suurenesid objektijuhtimisega

seotud kulud. Tööjõu efektiivsus vähenes, sest töid ei saanud teha järjest ja loogiliselt, ning

pikenes tööjõu rendiaeg. Fassaaditööd lükkusid järgmisesse aastasse, sest neid ei saanud teha

enne katuse valmimist. Ehitusjärelevalve tegija 14. detsembri 2018. a selgitusest nähtub, et

ajal, mil ehitaja ootas pööningu puhastamist, ei olnud tal võimalik puudutatud isiku poolt

vabastamata pööningu osas ja sellega seoses ka kogu katusel töid teha. Ehitusjärelevalve

tegija 24. mai 2019. a e-kirja järgi venis katuse ehitamine puudutatud isiku takistuste tõttu

talvisele ajale.

3.5.6. Asjaolu, et avaldaja ei ole ehitajale tasu maksnud, ei anna alust jätta tema kahju

hüvitamise nõuet rahuldamata. Ehitaja on teinud puudutatud isiku kohustuste rikkumisest

tingitud lisatööd ning avaldaja on võtnud endale lisakokkuleppega kohustuse nende eest

tasuda.

3.6. Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 ja § 163 lg 1

alusel avalduse rahuldamise ulatust arvestades 70% ulatuses puudutatud isiku ja 30% ulatuses

avaldaja kanda.

Avaldaja määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, millega

maakohus jättis avaldaja 8484 euro suuruse põhinõude ja viivisenõud rahuldamata ning

menetluskulud 30% ulatuses avaldaja kanda, ning teha tühistatud osas uue määruse, millega

rahuldada avaldus täies ulatuses ja jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.

4.1. Määruskaebuse väidete kohaselt leidis maakohus vääralt, et otsus nr 1 on tühine ja

puudutatud isiku suhtes tagajärjetu.

Otsuse nr 1 tühisust ei too kaasa see, et avatäidete kulude kandmist ei otsustatud

majanduskavaga. Majanduskavaga saab korteriomanikele panna vaid selliseid rahalisi

kohustusi, mille üle on otsustanud korteriomanikud või mis on ette nähtud põhikirjaga, st

korteriomanike rahaliste kohustuste täitmise aluseks on igal juhul korteriomanike otsus.

Korteriühistu juhatuse kohustus koostada majanduskava, mis on olemuslikult majandusaasta

eelarve, ja korteriomanike kohustus teha selle alusel perioodilisi ettemakseid, ei välista

korteriomanike õigust otsustada üldkoosolekul täiendavate kulutuste tegemise ja

korteriomanikele tekkivate rahaliste kohustuste üle ega vabasta korteriomanikke rahalisi

kohustusi puudutavate üldkoosoleku otsuste täitmise kohustusest. Lisaks ei olnud avaldaja

juhatusel enne 4. juuli 2018. a üldkoosolekut võimalik uut majanduskava koostada.

Üldkoosolekul arutati ja otsustati elamu restaureerimis- ja remonttööde finantseerimis-

võimaluste üle ning oleks ebamõistlik eeldada, et avaldaja juhatus koostab enne kulude

tegemise ja nende katmise üle otsustamist majanduskavast mitmeid erinevaid versioone. 4.

juuli 2018. a üldkoosolekul ei kehtestatud uut majanduskava ning see ei olnud ka

üldkoosoleku eesmärk. Lisaks on korteriühistu juhatusel uue majanduskava kehtestamise

kohustus siis, kui kehtiv majanduskava ei taga korteriühistu püsivat maksevõimelisust.

2-18-19244

Olukorras, kus üldkoosolek on otsustanud täiendava kulutuse tegemise ja sama otsusega ka

selle katmise aluse, ei ole korteriühistu maksevõime ohus.

Otsuse nr 1 tühisust ei too kaasa ka see, et avatäidete kulude jaotus otsustati põhikirja p-s

3.2.13 ja KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt. KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 sõnastusest järeldub, et

need reguleerivad korduva iseloomuga kulude kandmist. Seda kinnitab ka korteriomandi- ja

korteriühistu seaduse seletuskiri. Otsusega nr 1 otsustati ühekordse kulu kandmine. Seejuures

ei saa ühekordse kulu kandmist ja jaotamist otsustada põhikirjaga, ning oleks ebamõistlik, kui

ühekordse kulu jaotamine erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud viisist ei olekski võimalik.

Puudutatud isik ei ole otsuse nr 1 tühisuse alusena vastuolule põhikirja p-ga 3.2.1.13 ega KrtS

§ 40 lg-ga 1 üldse tuginenud. Otsus nr 1 ei ole vastuolus heade kommetega ega kahjusta

puudutatud isiku huve. Avatäidete kulu jaotamine otsuses nr 1 ettenähtud viisil on puudutatud

isiku jaoks soodsam, kui oleks selle jagamine vastavalt tema kaasomandi suurusele. Lisaks ei

näe KrtS § 40 lg 1 ette, et selles sätestatud kulude jaotusest või tasumise korrast kõrvale

kalduv üldkoosoleku otsus oleks tühine. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuolu

seaduse või põhikirjaga on selle kehtetuks tunnistamise alus.

4.2. Maakohus leidis vääralt, et Yl ei olnud õigust nõuda puudutatud isikult kulutuste

hüvitamist.

Y poolt puudutatud isiku eest tasutud avatäidete kulu nõudmine puudutatud isikult ei ole

vastuolus AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva hea usu põhimõttega. Puudutatud isik otsustas oma aknad

ise restaureerida pärast seda, kui korteriomanikud olid otsustanud tellida remonttööd vastavalt

põhiprojektidele, volitanud avaldaja juhatust tegema remonttöödega seotud vajalikud

toimingud (sh leidma ja sõlmima lepingu avatäidete valmistajaga) ja tasuda avatäidete kulu

omafinantseeringust, avaldaja juhatus oli üldkoosoleku otsuste alusel aknad ja uksed ära

tellinud ning avaldaja oli remonttööde tegemiseks (sh avatäidete restaureerimiseks või

vahetamiseks) lepingud sõlminud ja ehitaja oli remonttöödega alustanud. Sel viisil toimides

käitus puudutatud isik pahauskselt ning hea usu põhimõttega oleks vastuolus hoopis

puudutatud isiku vabastamine avatäidete kulu kandmisest. Kui puudutatud isik ei soovinud

enda akende restaureerimist või tahtis neid ise restaureerida, pidanuks ta otsuse nr 4 seaduses

ettenähtud korras vaidlustama. Lisaks varjas puudutatud isik avaldaja eest originaalakna A-4*

olemasolu ning tal ei olnud õigust seda kaasomanike nõusolekuta vahetada.

Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isiku välisukse restaureerimine oli vajalik ning on

esitanud andmed selle maksumuse kohta. Välisviimistluse põhiprojekt nägi ette ka puudutatud

isiku välisukse U-3 restaureerimise ning selle maksumus oli 368 eurot. Y tasus avatäidete

arvest pool, s.o pool akende maksumusest ja pool välisukse maksumusest.

Yl oli õigus nõuda puudutatud isikult avatäidete kulude hüvitamist käsundita asjaajamise

sätete alusel. Kuigi puudutatud isik palus 27. augusti 2019. a e-kirjas Yl avatäidete kulu arvet

mitte tasuda, saatis ta poolteist kuud hiljem allkirjastatud teate, et tal ei ole kohe vahendeid

akende restaureerimise eest tasumiseks. Sellest saab järeldada puudutatud isiku tahet arve

ühel hetkel tasuda, mis on omakorda käsitatav tagantjärele antud heakskiiduna arve

tasumisele Y poolt. Igal juhul vastas avatäidete kulu arve tasumine puudutatud isiku

objektiivsele huvile ja tahtele. Puudutatud isiku ja teiste korteriomanike huvides oli

korterelamu remonttööde tegemine, sest tööd (sh aknatööd) olid vajalikud. Arve tasumata

jäämise korral võinuks remonttööd jääda finantseeringuta või lükkuda tulevikku. Lisaks oli

avatäidete kulude kandmine ka avalikes huvides oluline. Korterelamu asub vanalinnas, on

muinsuskaitse all ning on tunnistatud muinsuskaitse mälestiseks. Avaldajal on kohustus

tagada korterelamu korrashoid ja vastavus muinsuskaitseala tingimustele.

2-18-19244

5. Puudutatud isik vaidleb avaldaja määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

5.1. Küsimus ei ole ainult selles, kas üldkoosolekul otsustatakse majanduskava muuta ja

seejärel koostatakse majanduskava, vaid selles, et rahaline alusdokument tuleb seaduse järgi

saata enne üldkoosolekut, et korteriomanikud saaksid piisava varuga tutvuda rahaliste

kohustuste aluste ja võimalustega. Selle tegemata jätmisel on üldkoosoleku otsus tühine.

Lisaks oli avatäidete kulu arve maksetähtaeg väga lühike ja vastuolus hea usu põhimõttega.

Kõigi akende restaureerimine ja vahetamine ei olnud pakiline ega hädavajalik, mistõttu ei

saanud avatäidete kulu kandmise üle otsustada häälteenamusega. Seejuures on väär avaldaja

väide, et talle teadaolevalt tuli kõik puudutatud isiku aknad vahetada. Muinsuskaitse

eritingimused seda ette ei näinud ning ajalooliste akende puhul piisanuks restaureerimisest.

Puudutatud isik ei ole uusi aknaid soovinud. Lisaks ei otsustanud korteriomanikud avatäidete

kulu kandmist pangalaenu omafinantseeringuna.

Puudutatud isik ei pea avatäidete kulu kandma, sest ta on oma korteri ajaloolised aknad ja

välisukse ise omal kulul nõuetekohaselt restaureerinud. Puudutatud isik on seisnud ajalooliste

detailide ja akende säilitamise eest, mis on ka muinsuskaitselise renoveerimise eesmärk.

Korterelamu korrastamine peaks toimuma remondifondi maksete kogumise teel, mitte suure

erakorralise maksena aasta keskel.

Puudutatud isiku juhatus tellis muinsuskaitse eritingimusi rikkudes ja korteriomanikke

kahjustades uued aknad, mis ei vastanud ajaloolisele nõutavale kujule. Kuna uute akende

mõõtmed olid valed, raiuti ajaloolist aknaava suuremaks. Korterelamu ajaloolist ilmet ei tohi

muuta. Ehitaja ehitustegevus osutus ebaseaduslikuks ning algatatud on järelevalvemenetlus.

Avaldaja rahaasjad ja raha kasutus ei ole juba aastaid korras ning avaldaja juhatus keeldub

esitamast küsitud dokumente. Kuigi uued aknad on paigaldatud ja remonttööd lõpetatud, ei

ole avaldaja esitanud ühtegi kuludokumenti, sh akende tellimuste kuludokumente. Akende

paigaldamise kulu on ebamõistlikult suur ning selle tasumine pangalaenust, mida maksavad

kõik korteriomanikud, ei ole adekvaatne, arvestades, et korteritel on erinev arv aknaid.

Puudutatud isik võttis ise akende kohta pakkumise ning selle järgi oli akende ja nende

paigalduse hind 5584 eurot, st palju vähem avaldaja nõutavast avatäidete kulust 8484 eurot.

Avaldaja ei ole esitanud avatäidete kulu, sh selle suuruse aluseks olevaid dokumente.

Avaldajal oli linnaga toetusleping, mille alusel ta sai avatäidete restaureerimistoetuse 8200

eurot. Ei ole selge, kuidas avaldaja seda kasutas. Selle arvelt pidanuks vähendama

korteriomanike kulusid, kuid seda ei tehtud.

5.2. Yl ei olnud õigust tema eest avatäidete kulu tasuda ning tal ei tekkinud puudutatud isiku

vastu nõuet.

Puudutatud isiku määruskaebus

6. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada avalduse

rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas ning saata asja tühistatud osas maakohtule uueks

arutamiseks või teha tühistatud osas uue määruse, millega jätta avaldaja kahju hüvitamise

nõue läbi vaatamata ja muud nõuded rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

6.1. Määruskaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus vaidlust lahendades oluliselt

menetlusõiguse norme, mis tingivad asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise.

2-18-19244

6.2. Maakohus rahuldas vääralt avaldaja kahjunõude.

Avaldaja kahjunõue tuli jätta läbi vaatamata. Maakohus võimaldas avaldajal avaldust muuta

ja esitada puudutatud isiku vastu kahjunõude. Puudutatud isik esitas sellele vastuväite, mille

maakohus jättis rahuldamata. Samas ei ole hagi eseme ja aluse samaaegne muutmine TsMS §

376 lg 1 järgi lubatav. Maakohus rikkus seega oluliselt menetlusnormi ja võttis kahjunõude

ebaõigesti menetlusse. Avaldaja kahjunõue tõi kaasa suures mahus uute asjaolude ja tõendite

esitamise, mis paisutas ebamõistlikult menetlust. See ei vasta menetlusökonoomia

põhimõttele. Asi oli enne kahjunõude esitamist lahendamiseks valmis, kuid asja lahendamise

asemel algas menetlus uues mahukas nõudes. Seejuures võttis maakohus menetlusse avaldaja

19. veebruari 2020. a muudetud nõuetega avalduse, kuid lähtus vaidlustatud määruse

tegemisel avaldaja 8. juuni 2020. a avalduse tervikteksti nõuetest.

6.3. Maakohus hindas vääralt 22. mai 2018. a üldkoosoleku otsuste tühisust.

Avaldaja pidanuks KrtS § 20 lg 4 järgi kohe koos üldkoosoleku kutsega saatma

korteriomanike teatatud e-posti aadressidele ka KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid. Kuna

majanduskava pidi hõlmama ka ehitust ja finantseeringut, pidid sellega seotud dokumendid

olema korteriomanikule kättesaadavad piisava varuga, s.o eelduslikult seitse päeva enne

üldkoosolekut. Oleks ebamõistlik, kui korteriomanik peaks tegema olulise, korterelamu

renoveerimist ja sellega seotud rahalisi kohustusi puudutava otsuse üldkoosolekul ühe korra

nähtava dokumendi alusel. Puudutatud isik jääb selle juurde, et ta ei saanud kätte dokumente,

mille avaldaja pidi talle enne üldkoosolekut seaduse järgi esitama. Puudutatud isik kirjutas

avaldajale mitu korda, et ta ei ole üldkoosoleku dokumente saanud ja palus need saata.

Maakohus ei kohaldanud uurimispõhimõtet selgitamaks välja, mis alusel Telia puudutatud

isikule vastas. 2017. a majandusaasta aruanne oli poolik ja saatmiseks valmis vaid pool päeva

enne üldkoosolekut. Maakohus ei ole arvestanud, et puudutatud isik ei saa avaldajalt olulisi

küsitud dokumente ning on pidanud nende saamiseks kohtusse pöörduma. Samuti on

maakohus jätnud tähelepanuta, et üldkoosolekul näidatud ehitaja hinnapakkumine ja kohtule

esitatud ehitaja hinnapakkumine erinesid.

6.4. Puudutatud isiku korter on tema kodu, mistõttu tuli arvestada puudutatud isiku

põhiseadusliku õigusega kodu puutumatusele, st sellega, kas avaldaja soovitut on võimalik

saavutada ka puudutatud isiku kodu puutumatust riivamata. Ekslik on arusaam, et ainus viis

avaldaja eesmärkide saavutamiseks on teha kõike puudutatud isiku kodu kaudu.

6.5. Puudutatud isik jääb selle juurde, et kõik remonttööd ei olnud vajalikud ning nende

tegemine tuli otsustada korteriomanike kokkuleppel. Ebaõige on maakohtu järeldus, et kuna

remonttööde tegemise otsustamisel ei olnud katuse tõstmine teada, siis seda ei peakski

arvestama. Katust ei võinud tõsta ja piirdekonstruktsioone asendada korteriomanike otsuseta.

22. mai 2018. a üldkoosoleku otsuse sõnastus ei võimaldanud kõigi remonttööde tegemist, sh

katuse tõstmist. Samuti ei olnud selge finantseerimisega seonduv.

6.6. Katuse tõstmine on käsitatav ümberehitusena ja oli ebaseaduslik. Ümberehitamisel on

nõutav ehitisteatis ja ehitusprojekt ning selleks peab olema korteriomanike kokkulepe. TLPA

ehituskontrolli osakond leidis, et katuse tõstmine ei olnud vajalik, ning TLPA

ehitusjärelevalve algatas ehitaja suhtes järelevalvemenetluse. Tagantjärele koostatud projekti

järgi tuleb katuse varasem kõrgus taastada. Muinsuskaitse luba renoveerimiseks lõppes 30.

novembril 2018. Ehitaja ei koostanud tööde tegemise ajal ehituspäevikuid ning

ehitusjärelevalve ei ole siiani muinsuskaitse järelevalve aruannet esitanud. Avaldaja ei saa

nõuda enda ebaseadusliku tegevusega tekkinud kahju hüvitamist. Maakohus sellega ei

2-18-19244

arvestanud. Samuti jättis maakohus tähelepanuta, et põhiprojektid nägid ette ehitajalt tellitud

töödest erinevaid töid, ega hinnanud töövõtulepinguga ettenähtud töid ja töövõtulepingu

rikkumisi.

6.7. Maakohus jättis hindamata puudutatud isiku väited ja tõendid selle kohta, et remonttööde

viivitus ja kallinemine olid tingitud kahekordse hoone pööningu väga halvast seisukorrast

ning et korteri 3 pealset katust tõsteti ebaseaduslikult. Samuti tagastas maakohus

põhjendamatult nende väidete kinnitamiseks esitatud fotod. Puudutatud isiku korteri pealne

pööningu osa ei olnud halvemas seisukorras kui teised pööningu osad. Puudutatud isiku fotod

lükkavad ümber ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused selle kohta, et puudutatud

isiku korteri pealse pööningu osa katusekonstruktsioonid olid 95–99% ulatuses pehkinud.

Põhiprobleem oli müüritise sees olevate puutalade otstes ja seda kogu pööningu ulatuses.

Samuti oli müürilatt mädanenud kogu pööningu ulatuses. Ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve

tegija andsid talade vahetamise kohta valeütlusi. Samuti selgus nende ülekuulamisel, et nad ei

olnud EEEE OÜ auditiga tutvunud, mistõttu ei saanud see olla ehitaja hinnapakkumise

aluseks.

6.8. Väär on ehitaja esindaja ütlus, et puudutatud isik kattis talad ise kilega, mis tekitas halva

olukorra. Ehitaja esindaja ei saa anda hinnanguid. Lisaks tegid töid töömehed, mitte

puudutatud isik, ja need vastasid toona kehtinud nõuetele. Kasutatud materjalidele hinnangu

andnud ekspert T. Rattasepp olukorda ise ei näinud ja tema ekspertiisis on fotod valedest

pööningu osadest, mistõttu on põhjendatum lähtuda Ein & KO OÜ 2. märtsi 2021. a ehitise

erakorralisest auditist (Ein & KO OÜ audit), samuti puudutatud isiku fotodest.

6.9. Maakohus jättis väidetava kahju suuruse kontrollimata. Kuigi remonttööd on lõppenud, ei

ole ehitaja ega avaldaja esitanud kuludokumente, arveid, töötajate kulude arvestusi, seisakute

täpset aega ega põhjendusi selle kohta, miks ja milliseid töid ei saanud teha. Ehitusseisaku

osas on jäänud olulised asjaolud välja selgitamata ning maakohus ei ole arvestanud

puudutatud isiku esitatud fotodele tuginevat kronoloogiat, mis lükkab ümber ehitaja esindaja

ja ehitusjärelevalve tegija ütlused. Maakohus tugines prahi eemaldamise kulu osas ehitaja

paljasõnalisele väitele. Ehitaja on kulude osas sisuliselt puudutatud isiku vastaspool, mistõttu

ei saa lähtuda vaid tema väidetest. Hagita menetluses on tõendiks ka menetlusosalise seletus,

mistõttu eksis maakohus puudutatud isiku seletuste kõrvale jätmisel.

6.10. Ehitaja paigaldatud aken A-4* oli vale ja tuli eemaldada, mistõttu ei saa selle

paigaldamise kulu puudutatud isikult nõuda. Tähtsust ei ole sellel, millal sai selgeks, et aken

ei vasta projektile.

6.11. Puudutatud isiku tegevuse ja kahju vahel ei ole põhjuslikku seost ning kahju ei olnud

puudutatud isikule ettenähtav. Kogu pööningu talade otste ja müürilattide otste olukord oli

nähtav alles pärast müüritise lammutamist ning ehitajale oli teada, et kahekordsel hoonel on

see halb. Mõistlik olnuks järeldada, et sama olukord on ka teistel pööningu osadel. Maakohus

ei arvestanud, et ajal, mil avaldaja pöördus kohtusse, oli puudutatud isiku korteri peale jääv

pööningu osa ligipääsetav. Korteriomanikud ei arutanud katuse tõstmist.

6.12. Maakohus ei arvestanud, et korterelamu kütteseadmed, sh puudutatud isiku ahjud, on

kontrollitud, ja kogu vajalik teave tööde tegemiseks olemas. Seetõttu ei ole juurdepääs

puudutatud isiku korterisse vajalik. Korteriomanikud ei ole olenemata puudutatud isiku

palvest otsustanud kütteseadmete renoveerimist ja rahastamist. Vastava otsuse tegemisel

tagab puudutatud isik töömehele ja ametnikele enda korterisse juurdepääsu, kuid enne seda ei

ole alust puudutatud isiku korterisse pääseda.

2-18-19244

6.13. Korteriomanikud ei ole otsustanud korstnate käiguteede ja katuseluukide rajamist ja

rahastamist ning nende rajamine ei olnud ette nähtud ka töövõtulepinguga. Korteriomanike

otsuseta ei saa nende rajamiseks puudutatud isiku elupinnale siseneda. Igal juhul on

katuseluugid ka rajatud. Käiguteed tulnuks rajada enne katusekivide paigaldamist ning neid

saab rajada ka väljastpoolt.

6.14. On selgusetu, miks on vaja remonttööd veel üle anda ja vastu võtta. Tööd on ammu

lõpetatud ja need võetakse vastu kohe pärast valmimist. Maakohus jättis puudutatud isiku

taotluse koguda remonttööde vastuvõtmise ja rahastamise kohta tõendeid AS-ilt SEB Pank

ebaõigesti rahuldamata. Ebamäärane „asjade“ kontrollimise vajadus ei saa olla juurdepääsu

aluseks. Maakohus jättis ka tähelepanuta, et järelevalveametnikel on juurdepääs olemas olnud.

6.15. Avaldaja ei ole tõendanud, et torn kuulub korteriomanike kaasomandisse. Torn jäeti

erastamata ja kuulub jätkuvalt Tallinna linnale. Igal juhul on pädevad asutused torni tehnilist

seisukorda hinnanud. Torn on heas seisukorras ja selle kohene remont ei ole vajalik.

Korteriomanikud ei ole torni renoveerimise ja selle rahastamise üle otsustanud, mistõttu on

juurdepääsu võimaldamise nõue alusetu.

6.16. Maakohus jättis hindamata puudutatud isiku vastuväited isikute ringile, kellele

juurdepääsu võimaldada. Puudutatud isik jääb nende juurde. Lisaks ei ole põhjendatud

võimaldada juurdepääsu piiramatu arv kordi ja piiramata ajal. Maakohus ei kasutanud TsMS §

4 lg-s 4 sätestatud võimalust ega pakkunud kompromissilahendusena välja isikut, kelle

sisenemisega puudutatud isiku korterisse oleks puudutatud isik nõus.

6.17. Avalduse muutmisega avaldaja sisuliselt loobus akende renoveerimisega seotud

juurdepääsu võimaldamise nõudest, kuid ei vormistanud seda loobumisena.

6.18. Menetluskulude jaotamisel jättis maakohus tähelepanuta, et avaldaja loobus 738 euro 90

sendi suuruse põhivõla ja 479 euro 98 sendi suuruse viivise nõuetest.

7. Avaldaja vaidleb puudutatud isiku määruskaebusele vastu ning palub jätta selle

rahuldamata.

7.1. Maakohus on avaldaja kahju hüvitamise nõude õigesti rahuldanud.

Maakohus võimaldas avaldajal avaldust muuta õiguspäraselt. Kahju hüvitamise nõude ühe

eeldusena tuli tuvastada, et puudutatud isikul oli kohustus võimaldada avaldajale esialgse

avalduse p-des 1.1 ja 1.2 nõutud juurdepääs ja juurdepääsu takistamine on olnud

õigusvastane. Selliselt olid esialgsed juurdepääsunõuded ja kahjunõue oma sisult ja olemuselt

oluliselt seotud ning kahjunõude lahendamine samas menetluses lihtsustas selle lahendamist.

Korteriomanike 22. mai 2018. a üldkoosoleku asjassepuutuvad otsused kehtivad ning avaldaja

jääb selles osas maakohtus esitatu juurde. Asjas omavad tähtsust remonttööde tegemise otsus

(otsus nr 3) ja juhatusele remonttööde tegemisega seotud lepingute sõlmimiseks volituse

andmine (otsus nr 4). Seadus ei näe ette kohustuslikke dokumente, mille juhatus peaks enne

selliste otsuste tegemist korteriomanikele tutvumiseks edastama. Igal juhul võimaldas

avaldaja juhatus puudutatud isikul seaduses ettenähtud korda järgides tutvuda nii 2018. a

majanduskavaga, põhikirja muudatusega ja 2017. a majandusaasta aruandega. KrtS § 20 lg 4

sõnastusest ega ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjast ei tulene, et KrtS § 20

lg-s 3 loetletud dokumendid tuleks saata koos kutsega, samuti ei tulene seadusest, mitu päeva

enne üldkoosolekut tuleb dokumentidega tutvumist võimaldada. Edastatud dokumentide

2-18-19244

võimalik nõuetele mittevastavus ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Ka

juhul, kui avaldaja juhatus ei oleks nende dokumentidega tutvumist võimaldanud, mõjutaks

see vaid dokumentidega seotud otsuseid, s.o majanduskava kehtestamist (otsus nr 7),

põhikirja muutmist (otsus nr 1) ja majandusaasta aruande kinnitamist (otsus nr 8). Kahe

viimase otsuse kehtivust ei ole puudutatud isik kahtluse alla seadnud. Kuivõrd üldkoosolekul

osalesid kõik korteriomanikud, kehtivad sellel vastu võetud otsused ka juhul, kui rikutud on

üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Maakohus tuvastas õigesti, et üldkoosolekul otsustatud

remonttööd olid vajalikud ja nende tegemise sai otsustada KrtS § 35 alusel tavapärase

valitsemise raames. Puudutatud isik ei ole seda määruskaebuses vaidlustanud.

Avaldaja jääb selle juurde, et juurdepääs puudutatud isiku korteri peal asuvale pööningu osale

oli katusetööde tegemiseks vajalik ning puudutatud isik takistas seda õigusvastaselt.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et juurdepääs oli olemas. Puudutatud isiku kronoloogiline

ülevaade ehitustegevusest ei ole tõend, vaid puudutatud isiku koostatud tõenditega

kinnitamata kirjeldus. Maakohus jättis selle asja juurde võtmata ning puudutatud isik ei

esitanud sellele vastuväidet. Õigus kodu puutumatusele ei ole piiramatu ja KrtS § 31 lg 1 p 3

annab aluse sellesse sekkumiseks.

Avaldaja jääb selle juurde, et remonttööde kallinemise põhjustas puudutatud isik ning

tekkinud kahju on puudutatud isiku tegevusega põhjuslikus seoses ja puudutatud isikule

ettenähtav. Maakohus on põhjuslikku seost põhjalikult analüüsinud ja hinnanud arvukalt

tõendeid. Avaldaja juhatus teavitas puudutatud isikut korduvalt sellest, et juurdepääsu

takistamine toob kaasa kahju, mille puudutatud isik peab avaldajale hüvitama. Puudutatud

isikule pidi seega olema ettenähtav, et juurdepääsu takistamisega remonttööd kallinevad ja

puudutatud isik peab avaldajale tekkivad täiendavad kulud kahjuna hüvitama. Avaldaja ei

pidanud puudutatud isikut igast konkreetsest tööst ja selle maksumusest ette teavitama.

Puudutatud isikule pidi ettenähtav olema kahju liik. Kuivõrd puudutatud isik põhjustas kahju

tahtlikult, kuulub see hüvitamisele ka juhul, kui kahju tekkimine ei olnud talle ettenähtav.

Maakohus on hinnanud kahju suurust. Avaldaja kahju hüvitamise nõude esemeks on

töövõtulepingu lisakokkuleppe lisas ettenähtud ja tehtud tööd, mille koosseis ja maksumus on

toodud 8. juuni 2021. a tööde nimekirjas ja mille tasumist ehitaja avaldajalt nõuab. Maakohus

on nende tööde tegemise ja maksumusega seonduvat põhjalikult hinnanud ja kontrollinud.

Jääb arusaamatuks, milliseid kuludokumente ja töötajate kulude arvestusi oleks avaldaja

pidanud kahju kohta esitama. Maakohus ei pidanud kontrollima ka muude

töövõtulepingujärgsete tööde ja 14. detsembri 2022. a üldkoosolekul heaks kiidetud lisatööde

tegemisega seonduvaid asjaolusid ja maksumust. Asjasse ei puutu teiste korterelamu hoonete

osade olukord või neis tehtud tööd. Ehitajal oli neile juurdepääs olemas ning neis osades

tööde tegemine ei kallinenud mõnest teisest korteriomanikust tuleneval põhjusel.

Katusetööde tegemine toimus TLPA ametnikuga kooskõlastatult ja tema järelevalve all.

Ainuke puudus on ehitusteatise ja katusetööde põhiprojekti muudatusprojekti ehitusregistris

esitamata jätmine, milleks avaldajale on määratud tähtaeg ja millega avaldaja tegeleb. See ei

võta aga avaldajalt õigust nõuda puudutatud isikult viimase põhjustatud kahju hüvitamist.

Ehitamist reguleerivate avalik-õiguslike normide kaitse-eesmärk ei ole siinse vaidluse

esemeks oleva kahju ärahoidmine ning nende võimalik järgimata jätmine ei ole kahju

põhjuseks.

Ringkonnakohus ei saa arvesse võtta puudutatud isiku TLPA järelevalvemenetlust, sh avalik-

õiguslike normide väidetavat rikkumist puudutavaid määruskaebuse väiteid. Puudutatud isik

esitas järelevalvemenetlusega seonduvad asjaolud ja tõendid 1. juuli 2022. a kohtukõne

2-18-19244

teesidega, s.o pärast eelmenetluse ja asja sisulise arutamise lõppemist. Maakohus jättis

tõendid arvestamata ja puudutatud isik ei ole seda määruskaebuses vaidlustanud. Seetõttu ei

saa arvesse võtta ka muid 1. juuli 2022. a kohtukõne teesidele lisatud tõendeid.

Katusetööde ümberkorraldamiseks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Korteriomanikud

on otsustanud ja heaks kiitnud kõik korterelamu remonttööd. Korteriomanikud andsid 22. mai

2022. a üldkoosolekul avaldaja juhatusele volituse kõikide toimingute tegemiseks ja lepingute

sõlmimiseks, mis on vajalikud remonttööde tegemiseks. Avaldaja jääb selle juurde, et katuse

tõstmine oli vajalik remonttööde tegemiseks, täpsemalt katusetööde lõpuleviimiseks.

Korteriomanikud kiitsid 14. detsembri 2021. a üldkoosolekul heaks kõik remonttööde käigus

tehtud lisatööd, sh katusetööde ümberkorraldamise. Puudutatud isik ei ole tuginenud vastava

otsuse tühisusele ega pöördunud kohtusse selle kehtetuks tunnistamise nõudega.

7.2. Maakohus on juurdepääsu nõuded õigesti rahuldanud.

7.2.1. Maakohus leidis õigesti, et käiguteede ja katuseluukide rajamine on vajalik

korstnapühkijale ohutusabinõuetele vastavaks korstnate teenindamiseks. Arhitekti esialgne

projekt, milles ei olnud käiguteede ja katuseluukide lahendust, oli puudustega. Arhitekt

kõrvaldas TLPA ametniku nõudmisel puudused muudatusprojektiga. Käiguteede ja luukide

rajamine on seega ette nähtud remonttööde juurde kuuluva lisatööna. Kuivõrd

korteriomanikud volitasid juhatust tegema remonttööde tegemiseks vajalikud toimingud, oli

juhatuse pädevuses ka vajalike lisatööde tegemise üle otsustamine. Remonttööde läbiviimine

muutuks ebamõistlikuks ja teostamatuks, kui iga väiksemagi muudatus- või lisatöö tegemise

peaks otsustama korteriomanike üldkoosolek. Vastupidiselt puudutatud isiku väitele ei ole

katuseluuke rajatud. Käiguteede ja katuseluukide rajamine on aga vajalik küttesüsteemi

ohutuks teenindamiseks, mistõttu on puudutatud isik kohustatud KrtS 31 lg 1 p 3 alusel

taluma tööde tegemiseks kolmandate isikute juurdepääsu tema korteri peal asuvale pööningu

osale.

7.2.2. Avaldaja ja ehitaja ei ole saanud tavapäraselt fikseerida vaegtööde tegemist kinnitavat

tööde üleandmise-vastuvõtmise akti, sest ei ole juurdepääsu kogu tööfrondile. Pööningule

juurdepääsu puudumise tõttu ei ole saanud teha lõplikku ülevaatust ning seda vaatamata

asjaolule, et formaalse tööde lõpetamise kohta on pangale laenu väljamakseks teave esitatud.

Pangalaenu rahastamisega seotud dokumendid ei ole asja lahendamisel olulised ning

maakohus jättis puudutatud isiku tõendite kogumise taotluse põhjendatult rahuldamata.

Kaetud tööde aktid on vaidluse kontekstis ebaolulised ja asjassepuutumatud. Vaidlust ei ole,

et töövõtulepingu järgsed tööd ja tööd, mille kulude hüvitamist avaldaja nõuab, on tehtud.

7.2.3. Maakohus leidis õigesti, et torn kuulub korteriomanike kaasomandisse. Maakohus ei

jätnud torni tehnilise seisukorra hinnangut arvestamata, vaid on seda põhjalikult analüüsinud.

Avaldaja ei saa juurdepääsuta tornile otsustada torni renoveerimistöid ja nende rahastust.

Torni pääseb vaid puudutatud isiku korteri peale jääva pööningu osa kaudu.

7.2.4. Ei ole korstnapühkija akti, mis kinnitaks puudutatud isiku korterit läbiva korstna ja

korterelamu küttesüsteemi tervikuna nõuetele vastavust. Päästeametile oli puudutatud isiku

esitatud korstnapühkija akt teada, kuid Päästeamet ei andnud sellegipoolest luba kütta elamut

tahkekütusega ning Päästeameti 22. veebruari 2018. a ettekirjutus kehtib jätkuvalt. Korsten

läbi hoonet tervikuna ja on ühenduslõõri kaudu ühendatud kõikide hoones paiknevate

ahjudega. Puudutatud isiku korterisse jäävat kaasomandisse kuuluva küttesüsteemi osaks

olevat korsten ei ole õnnestunud juurdepääsu puudumise tõttu puudutatud isiku korterisse

2-18-19244

renoveerida. Puudutatud isiku fotodelt ei nähtu korstnatööde tegemine. Remonttööde hulka ei

kuulunud korteritesse jäävate korstnate sisemised renoveerimistööd.

7.3. Ei ole põhjendatud alust kahelda ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütluste

usaldusväärsuses.

Menetluse edasine käik

8. Avaldaja esitas 15.09.2022 esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus seada puudutatud

isiku korteriomandile kohtuliku hüpoteegi. Harju Maakohus rahuldas 20.09.2022 määrusega

esialgse õiguskaitse taotluse ja seadis puudutatud isiku korteriomandile esimesele vabale

järjekohale avaldaja kasuks kohtuliku hüpoteegi summaga 80 000 eurot. Puudutatud isik

esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse.

9. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

10. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25.01.2023 määrusega maakohtu esialgse õiguskaitse

määruse muutmata.

11. Puudutatud isik palus 29.11.2023 menetlusdokumendis korraldada ringkonnakohtul

vaatluse, et kohus saaks veenduda, et katuse vahetamine oli võimalik ilma seda tõstmata.

Samuti palus puudutatud isik vaadata kohtuasja läbi istungil.

12. Tallinna Ringkonnakohus palus 07.07.2025 kohtunõudes avaldajal selgitada, kas tal on

jätkuvalt huvi mittevaraliste nõuete lahendamise vastu ning sellise huvi olemasolu korral tuua

vastavalt kohtu selgitustele selgelt esile mittevaraliste nõuete rahuldamise eelduseks olevad

asjaolud ja sõnastada vastavalt ka oma nõuded. Samuti palus ringkonnakohus täpsustada

avaldajal rahalisi nõudeid. Ringkonnakohus palus 28 718,4 euro suuruse kahjunõude puhul: 1)

tuua esile, kui suur oli katuse puuduliku hindamise kulu, ehitustööde seisaku kulu ja vana

katuse peale uue katuse ehitamise kulu eraldi võttes, 2) selgitada lisakulude põhjuslikku seost

puudutatud isikule etteheidetud rikkumisega, 3) selgitada, millisel õiguslikul alusel nõudis

töövõtja avaldajalt tasu tööseisakute ja tööde perioodi pikenemise eest, sh kas ja kui palju

pikenes tööperiood katuse algselt puuduliku hindamise tõttu, ning kas avaldaja on kõigi

lisatööde eest töövõtjale tänaseks maksnud ning 4) selgitada kõigi lisatööde hõlmatust

korteriomanikule kohustusi ettenägevate normide kaitse-eesmärgiga/ettenähtavusega.

Ringkonnakohus palus 8484 euro suuruse nõude puhul avaldajal täiendavalt vastavalt

ringkonnakohtu selgitustele esile tuua, kas ja mil viisil olid 07.04.2018 üldkoosoleku otsuse p

3 vastuvõtmisel täidetud põhikirja muutmisele seaduses sätestatud nõuded. Ringkonnakohus

palus puudutatud isikul täpsustada, milliseid asjaolusid ta soovib vaatlusega tõendada.

Viimaks tegi ringkonnakohus menetlusosalistele kompromissiettepaneku.

13. Menetlusosalised ei saavutanud kompromissi.

14. Avaldaja täpsustas avaldust järgmiselt.

14.1. Avaldaja jäi mittevaraliste nõuete juurde, sest asjaolud ei ole muutunud ning juurdepääs

on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks ja selle valitsemise kohustuse täitmiseks ning

katuse remondi lõpuleviimiseks. Avaldaja täpsustas mittevaralisi nõudeid juurdepääsu

võimaldamise aja osas.

2-18-19244

14.2. 28 718,4 euro suuruse kahjunõude osas selgitas avaldaja, et „katuse puuduliku

hindamise kulud“ on tegelikult katusekonstruktsioone kahjustanud puudutatud isiku

omavolilise ebapädeva ehitustegevuse tõttu tekkinud kulu. Sel põhjusel kandis avaldaja

lisakulusid 9968,4 eurot (8307 eurot + käibemaks) (kuluread 1–3 ja 9–10). Puudutatud isik

vastutab kahju eest, sest vastav pööninguosa oli alates 2002 tema ainukasutuses ja tal oli

kohustus tagada selle korrashoid. Puudutatud isik teostas avaldajaga kooskõlastamata katuslae

remonttöid, kasutades ebapädevaid ehitustehnikaid ja sobimatuid materjale, mis kahjustas

katusetarindit. Avaldajal ei olnud juurdepääsu pööninguosale ning puudutatud isik ei

teavitanud avaldajat katuse halvast seisukorrast. „Vana katuse peale uue ehitamise kulu“ on

16 417,2 eurot (13 681 eurot + käibemaks) (kuluread 5, 7–10), sh ajutise varikatuse ehitamine

ja katuse tõstmine. Tööde teostamise perioodi pikenemise kulu (kulurida 10) ei ole võimalik

eristada ja tuleb jagada pooleks. Kuna puudutatud isik ei võimaldanud pööninguosale

juurdepääsu, pikenes tööde tegemise periood ning katuse kohale tuli ehitada ajutine varikatus,

samuti tuli seetõttu katust tõsta, st ehitada vana katus uue peale. Ehitajal oli töövõtulepingu p

4.2.1 ja 4.2.2 alusel õigus nõuda lepingu täitmise takistamisest tingitud kulude hüvitamist.

Avaldaja sõlmis ehitajaga vastavalt töövõtulepingu p-dele 4.2.4.1 ja 3.2.6 hüvitise

kokkuleppe, sest ilma selleta ei oleks ehitaja jätkanud tööde tegemist.

Puudutatud isik rikkus juurdepääsu takistades seadusest (KrtS § 31 lg 1 p-d 1 ja 3) tulenevat

juurdepääsu võimaldamise ja kaasomandi alalhoiu kohustust. Normi kaitse-eesmärk hõlmab

ühistule põhjustatud kahju. Juurdepääsu takistamise korral pidi puudutatud isikul olema

täiendavata kulude tekkimine ettenähtav, sest avaldaja ja ehitaja hoiatasid teda korduvalt.

Arvestades tööde kogumaksumust (311 000 eurot) ei ole kahju ettenägematult suur.

14.3. 8484 euro suuruse nõude osas selgitas avaldaja, et 04.07.2018 otsuse p-de 1 ja 3

vastuvõtmisel oli olemas põhikirja muutmiseks vajalik häälte arv (vastavalt 5 ja 6 liiget 9-st).

Ruutmeetripõhise jaotuse korral tulnuks puudutatud isiku tasuda 9934 eurot (90,2 m²×110,14

euro/m²), otsuse järgi 8484 eurot.

15. Puudutatud isik jäi varem esitatud seisukohtade juurde ning märkis järgmist.

15.1. Puudutatud isiku eluruumi sissepääsu nõuded ei ole põhjendatud. Nõuded oleks

põhjendatud, kui väljast ligipääs ei oleks võimalik.

15.2. Katuse tõstmine oli ebaseaduslik, see ei olnud vajalik ning see ei olnud puudutatud

isikule ettenähtav. Katust tõsteti neljakorruselise osa poolt ning lainjas katus tõsteti samasse

tasapinda. Katuse peale ei ole uut katust ehitatud (tõsteti uute taladega katuseharja).

Puudutatud isiku kasutuses oleva pööninguosa katusetööd tehti 1996–1997 nõuetekohaselt.

Puudutatud isik ei ole põhjustanud ehitustööde viivitust. Puudutatud isiku kasutuses olevale

pööningu osale oli avalduse esitamise ajal juurdepääs olemas. Avaldaja ja ehitaja kokkulepe

viivituse eest hüvitise maksmise kohta tekkis menetluse ajal ja tõend ei ole usaldusväärne.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et avaldaja määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 rahuldada ja maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus jättis

rahuldamata avaldaja 8484 euro suuruse nõude ja sellest viivisenõude. Ringkonnakohus saab

teha tühistatud osas ise uue määruse, millega rahuldab avalduse selles osas. Puudutatud isiku

määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldada osaliselt

ja maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus rahuldas avaldaja 28 718,4 euro

2-18-19244

suuruse kahju hüvitamise nõude 11 208 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus saab teha

tühistatud osas ise uue määruse, millega jätab selles osas avalduse rahuldamata. Ülejäänud

osas ei anna puudutatud isiku väited alust maakohtu määrust muuta, kuid ringkonnakohus

täpsustab kohtumääruse selguse ja täidetavuse huvides kohtumääruse resolutsiooni

kohustamisnõuete osas. Maakohtu määruse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I

lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust.

17. Ringkonnakohus jätab avaldaja 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud tõendid TsMS §

238 lg 1 alusel vastu võtmata, sest asjaolul, kas Tallinna Linnaplaneerimise Amet on

katusetööde ehitusteatise ja projekti kinnitanud, ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Samal

põhjusel jätab ringkonnakohus vastu võtmata ka puudutatud isiku 08.09.2025 seisuskohale

lisatud e-kirjavahetuse, et vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust sellel, kuidas vahetati Kooli 7

kinnisasjal asuva hoone katust ning kas seda oli võimalik vahetada väljast. Ülejäänud

puudutatud isiku seisukoha lisasid käsitab ringkonnakohus puudutatud isiku selgitustena.

18. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS

§-ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustas maakohtu määruses

osas, millega maakohus jättis avalduse rahuldamata ning puudutatud isik osas, millega

maakohus rahuldas avalduse, ühtlasi vaidlustasid mõlemad maakohtu määruse

menetluskulude jaotuse osas. Sellest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus määruskaebuste

väidete alusel maakohtu määrust kogu ulatuses.

19. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas puudutatud isik on kohustatud võimaldama

avaldajal ja tema nimetatud muudel isikutel kasutada kaasomandi eseme korrashoiuks

puudutatud isiku eriomandi eset ja tema ainukasutusse antud pööninguosa, samuti selle üle,

kas puudutatud isik on seda kohustust rikkudes põhjustanud avaldajale 28 718,4 euro suuruse

kahju ja peab selle avaldajale hüvitama, ning kas puudutatud isikul on kohustus tasuda

avaldajale lisaks 8484 eurot ja selle tasumisega viivitamise tõttu alates 02.08.2018 VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus

rikkunud menetlusõiguse norme viisil, mis tingiks asja saatmise maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ringkonnakohus saab määruskaebusi kontrollides ise vaidluse lahendada.

20. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus õigesti seisukohale, et avaldaja nõude aluseks olev

22.05.2018 üldkoosoleku otsus kehtib ja on korteriomanikele kohustuslik.

20.1. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste maakohtu tuvastatud asjaolude üle, mille

ringkonnakohus võtab määruskaebust lahendades aluseks, kuid täpsustab asjaolusid

järgmiselt:

-

aadressil Tallinn Kooli 1 on moodustatud korteriühistu (avaldaja) (I kd, tl 12) ning

puudutatud isik on Tallinnas Kooli 1 asuva korteriomandi nr 5 omanik (I kd, tl 11) ja

korteriomanikuna korteriühistu liige;

-

avaldaja edastas puudutatud isikule kutse 22.05.2018 koosolekule, mille päevakorras

oli mh maja renoveerimistööde otsustamine (p 3), renoveerimistööde finantseerimine,

vajadusel renoveerimislaenu võtmise otsustamine (p 4), juhatusele volituse andmine

renoveerimistööde tegemiseks vajalike lepingute sõlmimiseks (p 5),

omafinantseeringu tasumise graafiku otsustamine (p 6) ja 2018. a majanduskava

kinnitamine (p 7) (II kd, tl 67);

-

puudutatud isik palus 16.05.2018 e-kirjas saata endale hinnapakkumised (milliseid

töid tehakse) ning 17.05.2018 e-kirjas projekti järgi koostatud hinnapakkumised, kus

on lahti kirjutatud tööd/kulud (I kd, tl 93);

2-18-19244

-

avaldaja saatis 17.05.2018 puudutatud isikule viimase palvel e-kirja lisadena mh

erinevate ehitusettevõtjate pakkumiste koondtabeli tööde kohta (IV kd, tl 3 ja III kd, tl

45);

-

korteriomanikud võtsid 22.05.2018 üldkoosolekul, kus osalesid kõik üheksa

korteriomanikku, seitsme poolthäälega vastu otsuse elamu välisviimistluse- ja katuse

remondi- ja restaureerimistööde tegemiseks vastavalt OÜ Vana Tallinn 2017

põhiprojektile ajavahemikus 01.06.2018–31.10.2018 (p 3), seitsme poolthäälega

ehitustööde tegemiseks 313 200 euro ulatuses juhatusele lepingute sõlmimiseks

volituse andmise otsuse (p 4) seitsme poolthäälega SEB Pangast 285 000 euro suuruse

laenu võtmise otsuse (p 5) ja kuue poolthäälega 15 000 euro suuruse

omafinantseeringu ühistu pangakontole tasumise otsuse (p 6) ja 2018. a majanduskava

muutmise otsused (p 7); puudutud isik osales esindaja vahendusel üldkoosolekul ning

hääletas otsuste vastu ja esitas vastuväite (I kd, tl 13–15, 164, IV kd tl7 ja 9 pöördel);

-

korteriomanikud ei ole 22.05.2018 üldkoosoleku otsust kohtus vaidlustanud ja kohus

ei ole seda kehtetuks tunnistanud.

20.2. Maakohus asus õigesti seisukohale, et arvestades avaldaja nõudeid, saab puudutatud

isiku tühisuse vastuväitel olla tähtsust üksnes p-s 3 sisalduva elamu välisviimistluse- ja katuse

remondi- ja restaureerimistööde tegemise otsuse puhul, sest avaldaja heidab puudutatud

isikule ette selle otsuse alusel korteriomaniku kohustuste rikkumist ning nõuab selle täitmist

ja rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist. Ülejäänud 22.05.2018 vastuvõetud otsused ei

ole avaldaja nõuete aluseks, mistõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku p 3 raamest

väljuvad väited tähelepanuta. Mh on ka Riigikohus ehitustööde ja nende rahastamise

kontekstis leidnud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb

eristada otsusest neid rahastada (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22).

20.3. Maakohus leidis õigesti, et elamu välisviimistluse- ning katuse remondi- ja

restaureerimistööde tegemise otsuse puhul ei olnud tegemist sellise küsimuse otsustamisega,

mis vajanuks KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet.

Riigikohtu praktika kohaselt võivad ehitustööd tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast

korrashoidu või remonti, ajakohastamist või ulatuslikumaid ümberkorraldusi. Üldjuhul

valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu, otsustades

kaasomandi esemega seotud toimingute tegemise kas häälteenamuse alusel või vastava

kokkuleppega. Kaasomandi eseme remondi üle saavad korteriomanikud KrtS § 38 lg 1 järgi

igal juhul otsustada kokkuleppel, kuid kui kavandatavad tööd jäävad tavapärase valitsemise

piiresse, võivad korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 p 1 järgi selle üle otsustada ka

lihthäälteenamuse alusel, ning kui tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega, võivad

korteriomanikud otsustada ehitustööde tegemise üle KrtS § 39 järgi koosmõjus KrtS § 9 lg-s 3

sätestatuga üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende

korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Seejuures hõlmab

tavapärane korrashoid peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi eseme hooldamine

selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane remont tegevusi,

mis on suunatud sellise seisundi taastamisele (nt amortiseerunud kaasomandieseme osa

parandamine või uue samaliigilise osaga asendamine). Kaasomandi eseme ajakohastamise all

tuleb aga eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja

remondist, kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite

turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada.

(vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22, 26 ja 27, 29).

2-18-19244

Ringkonnakohtu hinnangul on eeltooduga kooskõlas maakohtu järeldus, et vaidlusalused

ehitustööd olid käsitatavad elamu tavapärase korrashoiu ja remondina KrtS § 35 lg 2 p 1

tähenduses, mille üle said korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 järgi otsustada häälteenamuse

alusel. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid kordamata, kuid

märgib täiendavalt järgmist. Ka juhul, kui käsitada ehitustöid kaasomandi eseme

ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses, on üldkoosoleku otsus võetud vastu vajaliku

häälteenamusega. Siinsel juhul hääletas 22.05.2018 üldkoosoleku protokolli (I kd, tl 13–15)

kohaselt ehitustööde tegemise ja selleks vajalike lepingute sõlmimiseks 313 200 euro ulatuses

juhatusele volituse andmise, aga ka laenu võtmise poolt 7 korteriomanikku 9-st. Vastu

hääletasid korterid nr 5 (puudutatud isik) ja nr 7, kellele kuulus protokolli kohaselt 20,56%

kaasomandi osast.

20.4. Õige on ka maakohtu järeldus, et otsuse p 3 ei ole koosoleku kokkukutsumise korra

rikkumise tõttu KrtS § 29 lg 1 alusel tühine põhjusel, et avaldaja ei teinud puudutatud isikule

otsuste aluseks olevaid dokumente enne üldkoosolekut kättesaadavaks.

Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse,

korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu

võtma ja sellisel koosolekut tehtud otsused on KrtS § 29 lg 1 järgi tühised, v.a kui koosolekul

osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud või korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad otsuse heaks.

See, kui avaldaja ei teinud enne üldkoosolekut KrtS § 20 lg 3 kohaselt muude otsuste aluseks

olevaid dokumente (põhikiri, majanduskava, majandusaasta aruanne) puudutatud isikule

kättesaadavaks, ei mõjuta otsuse p 3 kehtivust. Riigikohus on leidnud, et kui koosoleku teates

ei ole märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda mõne otsuse aluseks olevate dokumentidega,

ei muuda see rikkumine tühiseks samal koosolekul vastu võetud teisi otsuseid (RKTKm

26.04.2023, 2-22-12198, p 13). Seega saab asjakohaseks etteheiteks olla üksnes otsuse p-s 3

nimetatud ehitustööde tegemise otsustamise aluseks oleva teabe kättesaadavaks tegemata

jätmine.

Ringkonnakohus märgib, et üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks saab KrtS § 29 lg 1 järgi

olla üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, mis takistab korteriomanikul

oluliselt osalemisõiguse teostamist otsuste vastuvõtmisel. Riigikohtu praktika kohaselt on

koosoleku kokkukutsumise reeglid seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus

saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast

koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-

10-17, p 13). Mh on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui isikutele ei

tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist

koosolekul hääletama hakatakse, seejuures põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne

koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama

hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel

(RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 37).

Korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ei tulene otseselt korteriühistu kohustust teha enne

remonditööde otsustamist korteriomanikele kättesaadavaks seda puudutavat teavet. KrtS § 20

lg 3 näeb ette üksnes kohustuse märkida üldkoosoleku teatele koht, kus on võimalik tutvuda

põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende

dokumentidega tutvumise kord, kui selliste küsimuste üle otsustatakse. Riigikohtu praktika

kohaselt võib siiski vastav kohustus tuleneda ka KrtS §-s 12 sisalduvast hea usu põhimõttest

(RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549, p 16). Seega ei ole välistatud, et üldkoosoleku otsus võib

2-18-19244

olla KrtS § 29 lg 1 alusel tühine ka juhul, kui korteriomanikele ei ole enne üldkoosoleku

toimumist tehtud kättesaadavaks lisaks KrtS § 20 lg-s 3 nimetatule ka muid otsuseprojekte ja/

või nende aluseks olevaid dokumente.

Siinses asjas tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja saatis puudutatud isiku palvel talle

erinevate töövõtjate pakkumiste koondtabeli ehitustööde maksumuse kohta ning puudutatud

isik sai 17.05.2018 saadetud avaldaja e-kirja ja sellele lisatud koondtabeli kätte. Mh saab ka

puudutatud isiku vastuväitest 22.05.2018 koosolekul vastuvõetud otsustele järeldada, et

puudutatud isik oli koondtabeliga tutvunud, sest puudutatud isik tegi etteheite üksnes selle

kohta, et ta ei ole näinud renoveerimistööde lahtkirjutatud hinnapakkumisi. Seejuures ei olnud

maakohtul alust rakendada uurimispõhimõtet puudutatud isiku esitatud tõendi hindamisel.

Kohus otsustab asjas esitatud tõendeid hinnates TsMS § 232 lg 2 järgi oma siseveendumuse

kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohtu

hinnangul oli avaldaja esitatud hinnapakkumiste koondtabel piisav selleks, et korteriomanikud

saaksid kujundada oma seisukoha, kas toetada ehitustööde tegemist pakkumistes märgitud

ehitustööde maksumust arvestades või mitte.

Samas, ka juhul, kui koondtabel ei oleks piisav ja avaldaja oleks jätnud korteriomanikud

piisavalt informeerimata, ei oleks siinsel juhul alust pidada vaidlusalust otsust tühiseks, sest

üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik, kes hääletas otsusele vastu

ja esitas vastuväite. Puudutatud isiku vastuväitest ei nähtu, et ta ei oleks nõustunud otsustama

ehitustööde tegemist enne, kui talle on esitatud kõik ehitustööde hinnapakkumised.

Puudutatud isik märkis otsuse p 3 kohta oma vastuväites, et maja tuleks renoveerida järk-

järgult, kasutades linna toetusi igal aastal. Seega, ka juhul, kui avaldaja oleks üldkoosoleku

kokkukutsumise korda rikkunud, on see puudus kõrvaldatud, sest kõik korteriomanikud, sh

puudutatud isik osalesid otsuse tegemisel. Riigikohtu praktika kohaselt saab üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumise korral vältida koosolekul vastuvõetud otsuste tühisust mh

sellega, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud ja nad on nõus koosolekut pidama. Kui

isik tuleb koosolekule kohale, annab ta sellega teada, et kuigi koosoleku kokkukutsumise

korda võib olla rikutud, on ta valmis päevakorda pandud küsimusi hääletama, v.a juhul, kui ta

vaidleb vastu otsuse tegemisele selles küsimuses (RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853, vt p 17–

18; RKTKo 29.11.2017, 2-16-8010, p 12). Siinsel juhul ei ole puudutatud isik ega ükski teine

korteriomanik otsuse tegemisele vastu vaielnud.

20.5. Eeltoodut arvestades tuli ja tuleb puudutatud isikul korteriomanikuna oma õigusi

teostades ja kohustusi täites arvestada korteriühistu 22.05.2018 üldkoosoleku otsust remontida

ja renoveerida elamu välisviimistlust ja katust. Seda otsust tuli puudutatud isikul aktsepteerida

sõltumata sellest, kas ta sellega nõustus või mitte ning kas ta pidas ehitustööde tegemist

vajalikuks või mitte.

21. Ringkonnakohtu hinnangul eksis maakohus, kui leidis, et 04.07.2018 üldkoosoleku otsuse

p 1 on tühine.

21.1. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste maakohtu tuvastatud asjaolude üle, mille

ringkonnakohus võtab määruskaebust lahendades aluseks, kuid täpsustab asjaolusid

järgmiselt:

-

avaldaja edastas 26.06.2018 puudutatud isikule kutse 04.07.2018 koosolekule, mille

päevakorras oli mh elamu restaureerimise finantseerimise erinevate variantide arutelu

ja otsustamine (p 1) (III kd, tl 72–73);

2-18-19244

-

puudutatud isik saatis 01.07.2018 avaldajale e-kirja, milles märkis, et kuna

päevakorras puuduvad koosolekul arutatavad renoveerimise ja finantseerimise

variandid, siis soovib ta neid teada enne üldkoosolekut (I kd, tl 93 pöördel);

-

korteriomanikud võtsid 04.07.2018 üldkoosolekul, kus osalesid kõik üheksa

korteriomanikku, kuue poolthäälega (66% korteriomanike arvust) vastu otsuse võtta

pangalaenu 200 000 euro ja jätta Kooli tn poolsete akende ja korteritesse viivate

välisuste ligikaudne maksumus 64 000 eurot korteriomanike kanda, lisaks viie

poolthäälega vastu otsuse jagada akende ja välisuste maksumus korterites paiknevate

akende ja välisuste maksumuse põhiselt (p 1); puudutatud isik hääletas otsuste vastu ja

esitas vastuväite (I kd, tl 23–24);

-

korteriomanikud ei ole 22.05.2018 üldkoosoleku otsust kohtus vaidlustanud ja kohus

ei ole seda kehtetuks tunnistanud.

21.2. Maakohus asus õigesti seisukohale, et arvestades avaldaja nõudeid, saab puudutatud

isiku tühisuse vastuväitel olla tähtsust üksnes p-s 1 sisalduva akende ja välisuste

renoveerimistööde maksumuse korteriomanike vahel jagamise otsuse puhul, sest avaldaja

nõuab selle otsuse alusel puudutatud isikult tema osa tasumist.

21.3. Maakohus leidis aga ekslikult, et otsuse p 1 on üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumise tõttu tühine, kuna tegemist oli majanduskavaga kehtestatava küsimusega ning enne

üldkoosolekut ei koostanud avaldaja uut majanduskava ega teinud seda korteriomanikele

kättesaadavaks.

Siinsel juhul otsustasid korteriomanikud juba 22.05.2018 üldkoosolekul kuni 313 200 euro

ulatuses ehitustööde tegemise ning nende tööde finantseerimise 285 000 euro ulatuses

pangalaenuga ja 15 000 euro ulatuses omafinantseeringuga. 04.07.2018 üldkoosoleku

protokollist (I kd, tl 23–24) nähtub, et SEB Pank taganes pakkumisest ning avaldaja taotles

laenu teistest pankadest, millest tulenevalt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 otsusega

finantseerida ehitustöid 200 000 euro ulatuses pangalaenuga ning akende ja uste

renoveerimistööde maksumuse ulatuses (64 000 eurot) omafinantseeringuga. Arvestades seda,

et korteriomanikud olid 22.05.2018 kehtivalt otsustanud elamu renoveerimise kuni 313 200

euro ulatuses ning varasemat ehitustööde finantseerimise otsust ei olnud enam võimalik täita,

tuli korteriomanikel otsustada uuesti ehitustööde finantseerimise üle uutel tingimustel.

Sisuliselt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 üldkoosolekul esmalt selle üle, millise osa

ehitustööde maksumusest tasuvad korteriomanikud kohe ise ning millise osa maksumusest

tasuvad nad laenuraha arvel ning seejärel selle üle, kuidas jagunevad laenu tagasimaksed ja

omafinantseering korteriomanike vahel. Kuna korteriomanikud olid 22.05.2018 juba

otsustanud ehitustööde tegemise 313 200 euro ulatuses, otsustasid korteriomanikud

04.07.2018 sisuliselt selle kulu finantseerimise ning kohustuste korteriomanike vahel

jaotamise põhimõtete üle. Sellise sisuga otsus saab olla majanduskava koostamise aluseks ja

seda ei saa samastada majanduskavaga. Majanduskavaga kehtestatakse täpne

majandamiskulude jaotus korteriomanike vahel vastavalt seadusele, korteriühistu põhikirjale

ja üldkoosoleku otsustele.

Kuna tegemist oli majanduskava koostamise aluseks oleva üldkoosoleku otsusega, ei olnud

selle otsuse vastuvõtmiseks vaja koostada majanduskava ega teha seda enne üldkoosolekut

korteriomanikele kättesaadavaks, mistõttu ei ole avaldaja rikkunud üldkoosoleku

kokkukutsumise korda ning otsust ei saa pidada KrtS § 29 lg 1 alusel tühiseks.

21.4. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa 04.07.2018 üldkoosoleku otsust pidada tühiseks ka

põhjusel, et puudutatud isikule ei tehtud enne üldkoosolekut teatavaks erinevaid

2-18-19244

finantseerimisvariante, akende hinnapakkumist ja laenupakkumisi. Iseenesest saab koosoleku

kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks pidada seda, kui korteriomanikele ei tehta enne

koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul

hääletama hakatakse, et nad saaksid informeeritult otsuse vastu võtta. Siiski ei ole siinsel

juhul alust pidada 04.07.2018 otsust tühiseks, sest üldkoosoleku protokolli kohaselt osalesid

üldkoosolekul kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik, kes hääletas otsusele vastu ja esitas

otsuse kohta vastuväite. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta ei nõustunud üldkoosolekul

otsustama akende ja uste renoveerimise kulude jaotamise üle enne, kui talle on tutvustatud

erinevaid finantseerimisvariante ja esitatud laenupakkumised ning akende hinnapakkumine.

Seega, ka juhul, kui avaldaja jättis enne üldkoosolekut otsuse aluseks oleva teabe

korteriomanikele edastamata, olid kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik valmis

üldkoosolekul selle küsimuse üle otsustama ja sellega oli vaidlusalune tühisuse alus

kõrvaldatud (vt ka ülal p 20.4). Mh märgib kolleegium, et laenulepingu sõlmimine otsustati

lõplikult alles 21.08.2018 üldkoosoleku otsusega (III kd, tl 196).

21.5. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole 04.07.2018 üldkoosoleku otsus asjas esile toodud

asjaolude kohaselt ka vastuolus heade kommetega, mis võiks anda alust pidada otsust

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi tühiseks. Olukorras, kus elamul

renoveeritakse või vahetatakse välja üksnes osad aknad ja uksed ning nendega seotud kulud

otsustatakse jätta üksnes asjas puudutatud korteriomanike kanda vastavalt korteri akende ja

korterisse viiva välisukse maksumuse järgi, mitte jaotada kõigi korteriomanike vahel vastavalt

iga korteriomandi kaasomandi osa suurusele, erineb küll KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud

tavapärasest kulujaotusest, kuid ei eksi ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja

väärtushinnangute ega õiguse üldpõhimõtete vastu. Kuigi puudutatud isiku hinnangul oli

sedavõrd suure kohustuste tema kanda panemine vastuolus heade kommetega, ei ole

puudutatud isik toonud esile ega tõendanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tema kanda

jäi sellise jaotuse tõttu võrreldes teiste korteriomanikega ebamõistlikult suur osa akende ja

uste renoveerimise kuludest. Seevastu on avaldaja toonud esile arvutused (III kd, tl 71), mille

kohaselt oli otsusejärgne kulujaotus avaldajale soodsam kui oleks olnud kaasomandi osa

põhine kulujaotus.

21.6. Eelnevat arvestades saab ka 04.07.2018 üldkoosoleku otsust pidada kehtivaks ning

puudutatud isikul tuli ja tuleb seda täita.

22. Sõltumata sellest, kas 04.07.2018 üldkoosoleku otsus kehtib või on tühine, jättis

maakohus ekslikult rahuldamata avaldaja 8484 euro suuruse akende ja välisukse maksumuse

tasumise nõude ja selle tasumisega viivitamise tõttu esitatud viivisenõude.

22.1. Ringkonnakohus võtab määruskaebust lahendades aluseks maakohtu tuvastatud

asjaolud, kuid täpsustab asjaolusid järgmiselt:

-

korteriomanikud võtsid 22.05.2018 üldkoosolekul vastu otsuse elamu välisviimistluse-

ja katuse remondi- ja restaureerimistööde tegemiseks vastavalt OÜ Vana Tallinn 2017

põhiprojektile (I kd, tl 13–15);

-

OÜ Vana Tallinn 2017 põhiprojekt nägi mh ette, et osad aknad restaureeritakse ning

osade asemele valmistatakse uued (II kd, tl 38, 48 pöördel–49);

-

korteriomanikud võtsid 04.07.2018 üldkoosolekul vastu otsuse jätta akende ja

korteritesse viivate välisuste ligikaudne maksumus 64 000 eurot korteriomanike kanda

ning akende ja välisuste maksumus korterites paiknevate akende ja välisuste

maksumuse põhiselt (I kd, tl 23–24);

2-18-19244

-

korteriomanike vahel jagatav akende ja uste renoveerimise ja vahetamise kulu oli

kokku 62 916 eurot, millest puudutatud isiku osa oli iga korteri akende ja uste

maksumust arvestades 8484 eurot ning pindalapõhise jaotuse kohaselt 9699 eurot (III

kd, tl 71);

-

avaldaja esitas vastavalt 04.07.2018 üldkoosoleku otsusele puudutatud isikule

24.07.2018 arve nr 180724-5 8484 euro tasumiseks hiljemalt 01.08.2018 (I kd, tl 27);

-

korteriomanik Y saatis 21.08.2018 puudutatud isikule e-kirja, milles teatas, et kui

puudutatud isik ei tasu hiljemalt 01.08.2018 arvet nr 180724-5, tasub ta ise arve

puudutatud isiku eest ja nõuab puudutatud isikult kohustuse täitmist endale, sest

tasumata arve on takistuseks laenutaotlusel elamu restaureerimiseks (I kd, tl 28);

-

puudutatud isik saatis 27.08.2018 Yle e-kirja, milles palus mitte sekkuda tema ja

korteriühistu vahelistesse suhetesse ja mitte tasuda tema eest arvet, ta ei kiida seda

heaks ja see ei vasta tema huvile ega tahtele ja Yl ei teki tagasinõude õigust

puudutatud isiku vastu (I kd, tl 103);

-

Y saatis 27.08.2018 puudutatud isikule e-kirja, milles teatas, et ta tasub arve ise, kui

see on 07.09.2018 tasumata, ja selgitas, et tema tegutsemine on ajendatud sellest, et

puudutatud isikule väljastatud arvete tasumata jätmine takistab pangalt laenuotsuse

saamist, ning tema tegutsemine on kaasomandi säilimise huvides (I kd, tl 31);

-

Y kandis 09.11.2018 korterühistu pangakontole üle 4242 eurot selgitusega:

„kaasomanikuna krt 5 üldkoosoleku otsuse alusel omafinantseeringu arvest 180724-5

50%“ (I kd, tl 29);

-

puudutatud isik teatas 18.11.2018 e-kirjas avaldajale, et tal ei ole selleks aastaid

vahendeid kogutud, et tasuda kohe korteri akende renoveerimise eest, ning palus jätta

korteri nr 5 aknad renoveerimisest välja (I kd, tl 71);

-

korteriomanikud otsustasid 13.12.2018 üldkoosolekul sõlmida Yga nõude loovutamise

lepingu (I kd, tl 90);

-

Y ja avaldaja sõlmisid 13.12.2018 lepingu, millega Y loovutas puudutatud isiku

kohustuse täitmisest tulenevad nõuded avaldajale (I kd, tl 32).

22.2. Esmalt märgib ringkonnakohus, et olukorras, kus üldkoosolek oli otsustanud

renoveerida aknad ja välisuksed, on puudutatud isik KrtS § 40 alusel kohustatud tasuma

ehitustöid korraldavale korteriühistule oma osa sõltumata sellest, kas kulude kohta on

koostatud majanduskava või kas 04.07.2018 üldkoosoleku otsus kehtib või on tühine.

Riigikohus on leidnud, et ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava

kehtestamisest või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest. KrtS § 41 lg 1

kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, milles

peab KrtS § 41 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi mh kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus

majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus.

Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40

lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui

konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude

kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike

üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui

majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike

üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate

kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p

22; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 11).

22.3. Siinses asjas otsustasid korteriomanikud 22.05.2018 üldkoosolekul elamu katuse,

välisviimistluse ning akende ja välisuste renoveerimise 313 200 euro ulatuses ning 04.07.2018

2-18-19244

üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud jätta ehitustööde maksumusest akende ja uste

renoveerimise kulu (64 000 eurot) nende korteriomanike kanda, kelle korterite aknad ja

välisuksed otsustati renoveerida. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et otsuse kohaselt tuli

puudutatud isikul tasuda tema korteri akende ja uste renoveerimise eest avaldajale 8484 eurot.

Seega on puudutatud isik kohustatud täitma üldkoosoleku otsust ja tasuma avaldajale 8484

eurot. Vähemalt sama suure summa peaks puudutatud isik tasuma ka siis, kui 04.07.2018

üldkoosoleku otsus oleks tühine, sest KrtS § 40 lg 1 järgi kaasomandi osa põhiselt seda kulu

korteriomanike vahel jagades tuleks puudutatud isikul tasuda 9699 eurot (III kd, tl 71).

22.4. Puudutatud isik ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid alust

järeldada, et hea usu põhimõttest tulenevalt on puudutatud isikul KrtS § 40 lg 3 õigus

keelduda akende ja uste renoveerimiskulude tasumisest.

Ringkonnakohus möönab, et 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosoleku otsustest tulenevalt tuli

puudutatud isikul tasuda lühikese aja jooksul avaldajale märkimisväärne summa – kõigi

remonditööde algne omafinantseering 2312,42 eurot ning lisaks akende ja uste renoveerimise

kulu 8484 eurot. Samas ei saa ainuüksi summa suurusest järeldada, et elamu

renoveerimiskuludest akende ja ustega seotud tööde maksumuse nõudmine puudutatud isikult

oleks olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus elamu vajas renoveerimist ja töid

sai üksnes osaliselt rahastada korteriühistu võetava laenu arvel, tuli kõigil korteriomanikel ka

omaosalusse panustada ning puudutatud isiku panust ei saa pidada hea usu põhimõttest

tulenevalt vastuvõtmatuks. Mh on korteriomanikud otsustanud omafinantseeringu jaotamises

korteriomanike vahel puudutatud isikule soodsamal viisil.

Kulude puudutatud isikult nõudmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ka sel põhjusel, et

puudutatud isiku hinnangul ei olnud tööd vajalikud või et neid saanuks teha hiljem või

odavamalt. Arvestades seda, et 2017. a välisviimistluse projekti kohaselt vajasid aknad

renoveerimist ning üldkoosolekul pidas enamus korteriomanikest akende ja välisuste

renoveerimist/asendamist vajalikuks, tuli puudutatud isikul aktsepteerida enamuse otsust

sõltumata oma hinnangust tööde vajalikkusele. Kuna elamu renoveerimine tõstab mh

puudutatud isiku korteriomandi väärtust, ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt kulude

puudutatud isiku kanda jätmine vastuvõtmatu pelgalt põhjusel, et puudutatud isik ei pidanud

neid renoveerimistöid vajalikuks, hääletas renoveerimistööde otsusele ja omafinantseeringu

otsusele vastu, ning asus korteriomanike otsust eirates ise oma korteri aknaid värskendama.

Selline puudutatud isiku omaalgatuslik käitumine, mis oli vastuolus korteriomanike

häälteenamusega vastu võetud otsusega, ei õigusta hea usu põhimõttest tulenevalt kulude

kandmisest keeldumist KrtS § 40 lg 3 alusel.

22.5. Puudutatud isikult akende ja uste renoveerimisega seotud kulude välja mõistmata

jätmiseks pooles ulatuses ei anna alust ka puudutatud isiku väited selle kohta, et Yl ei olnud

puudutatud isiku vastu nõuet, mida avaldajale loovutada.

Ringkonnakohtu hinnangul kinnitavad asjas tuvastatud asjaolud, et Yl ei olnud puudutatud

isiku vastu VÕS § 78 lg 4 tähenduses nõuet, mida loovutada. Arvestades seda, et puudutatud

isik palus Yl mitte sekkuda tema ja korteriühistu vahelistesse suhetesse ja mitte maksta tema

eest akende ja uste renoveerimistööde eest puudutatud isiku osa, ei olnud täidetud VÕS §-s

1018 sätestatud käsundita asjaajamise eeldused. VÕS § 1018 lg 1 järgi on käsundita

asjaajamisega tegemist juhul, kui üks isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda

tegu tegema ning soodustatu kiidab asjaajamise heaks või asjaajamisele asumine vastab

soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele või asjaajamisele asumata jätmise korral

2-18-19244

jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada

või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Kuna siinsel juhul ei

vastanud asjaajamine selgelt puudutatud isiku tahtele ja puudutatud isik ei ole asjaajamist

heaks kiitnud ning puudutatud isiku kohustus tasuda korteriühistule omaosalus, ei ole avalikes

huvides oluline, ei ole käsundita asjaajamise eeldused täidetud ning Yl ei olnud puudutatud

isiku vastu käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet, mida avaldajale loovutada.

Kuna Y ei ajanud eeltoodu kohaselt puudutatud isiku asja, kandis ta avaldajale 4242 eurot üle

õigusliku aluseta ning Yl on VÕS § 1028 lg 1 alusel õigus nõuda avaldajalt õigusliku aluseta

ülekantud raha tagastamist. Ühtlasi tähendab see seda, et puudutatud isiku kohustus tasuda

avaldajale 04.07.2018 üldkoosoleku otsuse alusel 8484 eurot on kogu ulatuses täitmata.

22.6. Eelnevat arvestades rahuldab ringkonnakohus avaldaja nõude ja mõistab puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja 8484 eurot.

22.7. Kuna puudutatud isik on viivitanud 8484 euro tasumisega, tuleb puudutatud isikul

tasuda avaldajale VÕS § 113 lg 1 alusel viivist. Viivisekalkulaatori järgi on põhinõudelt 8484

eurot ajavahemikul 02.08.2018–23.12.2025 sissenõutavaks muutunud viivis 5886,66 eurot.

Vastavalt avaldaja taotlusele tuleb puudutatud isikul tasuda lisaks alates 24.12.2025 kuni

põhinõude kohase täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

23. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et puudutatud isik peab taluma avalduses

märgitud toimingute tegemiseks teiste isikute sisenemist tema eluruumi, kuid selles osas

täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni.

23.1. Esmalt märgib ringkonnakohus, et asjaolu, et puudutatud isikule kuuluva korteriomandi

eriomandi ese on tema kodu, ei tähenda seda, et puudutatud isikul on õigus mitte lubada

avaldajal ja tema nimetatud isikutel kaasomandi eseme korrashoiu huvides tema korterisse

siseneda. Kuigi Eesti Vabariigi põhiseaduse § 33 esimese lause järgi on kodu puutumatu, on

tegemist seaduse reservatsiooniga põhiõigusega. Sama paragrahvi teise lause kohaselt ei tohi

kellegi eluruumi tungida, v.a seadusega sätestatud korras ja juhtudel. KrtS § 31 lg 1 p 3 järgi

on korteriomanikul kohustus võimaldada eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on

vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seega on seaduses sätestatud selge alus, millistel

tingimustel peab korteriomanik kõigi korteriomanike huvides taluma kodu puutumatuse riivet.

23.2. Riigikohtu praktika kohaselt peab korteriomanik taluma selliste ehitustööde tegemist

tema korteriomandi eriomandi piires, mis on vajalikud kaasomandi eseme tavapäraseks

korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), aga ka sellest suuremateks

ümberkorraldusteks (KrtS § 38 lg 1) või kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39).

See kehtib ka olukorras, kus korteriomanik valdab kaasomandisse kuuluvat hoone pinda teiste

korteriomanikega kokkuleppel ning selle pinna kasutamine on vajalik kaasomandi eseme

korrashoiuks või remondiks, sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks või

ajakohastamiseks. Korteriühistu nõude eelduseks on ehitustööde puhul see, et

korteriomanikud on vastava ehitustöö tegemises korteriomanike vahel kokku leppinud või

otsustanud tööde tegemise korteriomanike üldkoosolekul. Seejuures ei pea korteriomanikud

olema üldkoosolekul vastu võtnud otsust selle kohta, et üldkoosoleku otsuse täitmiseks

peavad korteriomanikud võimaldama teha remonttöid nende kasutuses olevates ruumides.

Osadel juhtudel on aga korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel

isikutel ka siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike

vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs

eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaasomandi eseme

2-18-19244

valitsemise kohustuse täitmiseks, sh võib korteriühistu juhatus ilma korteriomanike otsuse või

kokkuleppeta teha vähetähtsaid toiminguid, mis ei ole korteriomanike jaoks ebamõistlikult

koormavad (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 34; RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12).

Kuna valitsemise raames peab korteriühistu tagama, et kaasomandi ese oleks korras (vastasel

korral vastutab korteriühistu kaasomandi eseme korrashoiukohustuse rikkumisega põhjustatud

kahju eest (vt nt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17)), tuleb korteriühistul jooksvalt või

vastavalt vajadusele operatiivselt kõigi korteriomanike huvides kontrollida kaasomandi eseme

seisukorda ning võtta tarvitusele ennetavad hoolsusmeetmed kaasomandi eseme korrashoiu

tagamiseks. Korteriomaniku eluruumi sisenemine kaasomandi eseme seisundi kontrollimise

või korrashoiuks vajalike tööde kavandamise ja ettevalmistamise eesmärgil ei riiva oluliselt

korteriomaniku õigusi, mistõttu ei ole selleks vaja korteriomanike eelnevat kokkulepet või

üldkoosoleku otsust. Seega peab korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel taluma vastavat

tegevust ka siis, kui korteriomanikud ei ole kaasomandi eseme kontrollimises kokku leppinud

või seda üldkoosolekul häälteenamusega otsustanud.

23.3. Siinsel juhul peab puudutatud isik avaldaja nimetatud toimingute tegemiseks KrtS § 31

lg 1 p 3 järgi taluma teiste isikute sisenemist tema eluruumi.

23.3.1. Avaldaja taotles juurdepääsu puudutatud isikule kuuluva korteriomandi eriomandi

osaks olevasse korterisse ning tema ainukasutuses olevasse pööninguosasse järgmiste

toimingute tegemiseks: 1) korstende teenindamiseks vajalikuke käiguteede ja katuseluukide

rajamiseks, 2) remonttööde üleandmiseks ja vastuvõtmiseks, 3) Nunnadetaguse torni tehnilise

seisundi hindamiseks, torni kindlustamiseks ning selle renoveerimiseks ja remondiks vajalike

projektide tegemiseks ning tööde kohta hinnapakkumiste küsimiseks ning 4) küttesüsteemi, sh

ahju ja korstnaühenduse kontrollimiseks ja parandamiseks.

23.3.2. Avaldaja tõi esile, et korstende teenindamiseks vajalike käiguteede ja katuseluukide

rajamine ning remonttööde üleandmine ja vastuvõtmine on vajalik 22.05.2017 üldkoosolekul

otsustatud ehitustööde lõpuleviimiseks ja võimalike parandustööde korraldamiseks. Kuigi

2017 põhiprojektist ei nähtu, et ehitustööd hõlmasid mh korstende teenindamiseks vajalike

käiguteede ja katuseluukide rajamist (hõlmatud on üksnes korstnapitside renoveerimine (II kd,

tl 37 pöördel), kinnitavad arhitekti e-kiri (III kd, tl 30) ja tunnistaja C ütlused (VII kd, tl 2

pöördel), et ehitustöödega oli hõlmatud ka katuseluukide ja käiguteede rajamine, milleks oli

vaja pääseda katusele ligi puudutatud isiku eluruumi kaudu ja katuseluuk seestpoolt kinnitada.

Seega on puudutatud isik kohustatud KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel taluma oma eluruumi kaudu

tööde tegemiseks vajalikku juurdepääsu katusele. Samuti peab puudutatud isik taluma oma

eluruumi piires kaasomandi esemele tehtud tööde ülevaatamist, et vajadusel saaks teha

parandustöid ning viimaks tööd vastu võtta. Tunnistaja C ütluste kohaselt olid tema

ülekuulamise ajal tööd klassikalises mõttes üle andmata ning vaegtööd tegemata (VII kd, tl 2

pöördel). Avaldaja kinnitusel on eelnimetatud toimingud jätkuvalt tegemata ja vajalikud.

23.3.3. Järgmisena tõi avaldaja esile, et Nunnadetagune torn vajab renoveerimist, kuid sellele

pääseb ligi puudutatud isiku kasutuses oleva pööninguosa kaudu ning puudutatud isik ei

võimalda torni seisundi kontrollimiseks sellele juurdepääsu. Õige ei ole puudutatud isiku

väide, et Nunnadetagune torn ei ole kaasomandi ese. Maakohus tuvastas asjas esitatud

tõendite alusel põhjendatult, et tegemist on kaasomandi esemega ning ringkonnakohtul ei ole

alust maakohtu järelduses kahelda. Seega on tegemist kaasomandi esemega, mille korrashoiu

kohustus on korteriühistul. Arvestades seda, et avaldaja soovib saada puudutatud isiku

eluruumi kaudu juurdepääsu üksnes Nunnadetaguse torni seisundi hindamiseks ja

renoveerimistööde kavandamiseks vajalike toimingute tegemiseks, mis ei riiva oluliselt

2-18-19244

puudutatud isiku õigusi, peab puudutatud isik sellist tegevust KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel taluma

ka ilma korteriomanike vastava kokkuleppe või otsuseta.

23.3.4. Viimaks tõi avaldaja esile, et ta vajab puudutatud isiku eluruumi juurdepääsu ka

selleks, et kontrollida puudutatud isiku eluruumis paiknevat küttesüsteemi (ahju ja korstent) ja

seda parandada. Maakohus asus õigesti seisukohale, et küttesüsteem (vähemalt korsten) on

kaasomandi ese, ning tuvastas asjas esitatud tõendite alusel õigesti, et küttesüsteem ei olnud

ohutu, sh oli Päästeamet keelanud ettekirjutusega selle kasutamise, ning küttesüsteem vajas

kontrollimist. Nagu ülal märgitud, peab korteriomanik kaasomandi eseme seisukorra

kontrollimist KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel taluma sõltumata sellest, kas korteriomanikud on selles

kokku leppinud või selle üle otsustanud. Avaldaja väitel ei ole aga korteriühistu otsustanud

küttesüsteemi parandustööde tegemise üle (VII kd, tl 158 pöördel). Kuna Riigikohtu praktika

kohaselt peab korteriomanik taluma ehitustöid, kui selliste tööde tegemise on otsustanud

korteriomanikud, ei saa kohus kohustada puudutatud isikut selliseid töid ilma vastava otsuse

või kokkuleppeta taluma. Arvestades aga puudutatud isiku hulgaliselt esitatud vastuväiteid

KrtS § 31 lg 1 p-st 3 tuleneva kohustuse täitmisele ja senist käitumist, on ringkonnakohtu

hinnangul mõistlik selles osas täiendada maakohtu määrust ja lisada, et puudutatud isik on

küttesüsteemi parandustööde otsuse vastuvõtmise järel kohustatud taluma vastavaid

ehitustöid. Selliselt saab poolte vaidlus lõplikult lahendatud ning ei ole vaja lähitulevikus taas

kohtu poole pöörduda. Ringkonnakohus märgib, et kui korteriomanikud on tööde tegemise

kehtivalt otsustanud, on puudutatud isikul kohustus kaasomandi esemele ligipääs tagada

sõltumata sellest, kas ta üldkoosoleku otsusega nõustub või mitte.

23.3.5. Eeltoodut arvestades peab puudutatud isik taluma avalduses märgitud toimingute

tegemiseks teiste isikute sisenemist tema eluruumi. See, kui puudutatud isiku arvates saab

avaldaja oma eesmärgi saavutada ka korterisse sisenemata, lähenedes kaasomandi esemele

hoone väljastpoolt, või puudutatud isiku hinnangul on kaasomandi ese korras või seda pole

vaja kontrollida, ei tähenda seda, et korteriomanikul on õigus keelduda elamu kaasomandi

eseme korrashoiuks vajalike toimingute tegemiseks isikute enda korterisse sisselaskmisest.

Ringkonnakohus märgib, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima KrtS § 12 lg 2 järgi hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise

õigustatud huve. Korteriomanik, kes takistab korteriühistul mõislikul viisil kaasomandi eset

korras hoida ja oma eluruumi siseneda, ei toimi heas usus ei teiste korteriomanike ega

korteriühistu suhtes.

23.4. Maakohtu määruse muutmiseks ei anna alust puudutatud isiku määruskaebuse väited

seoses määratlemata isikute ringiga, kuid maakohtu määrust tuleb täiendada talumiskohustuse

ajaliste piiridega.

Riigikohtu praktika kohaselt peab kohus avalduse rahuldamisel määruse resolutsioonis

märkima, millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul) peab

korteriomanik lubama kasutada oma eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka

kuuluvaid ruume ehitustööde tegemiseks. Kuigi seda peab taotlema avaldaja, teeb lõpliku

otsustuse, millistel tingimustel peab korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause järgi

kohustust täitma, kohus diskretsiooni alusel (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12).

Maakohtu määrusest nähtub selgelt, millistel isikutel on kaasomandi eseme korrashoiu

tagamiseks õigus puudutatud isiku eluruumi siseneda. Selguse huvides jätab aga

ringkonnakohus resolutsiooni p-dest 2.1 ja 2.2 välja „muudel isikutel“ ja eemaldab selle järel

nimetatud isikute puhul märgitud sulud. Põhjendatud ei ole puudutatud isiku väited selle

kohta, et korteriühistu juhatuse liige või ehitaja ei peaks saama õigust siseneda tema eluruumi.

2-18-19244

Nagu ülal märgitud, on korteriühistu oma seadusliku esindaja kaudu kohustatud tagama

kaasomandi eseme korrashoiu ning juhul, kui kaasomandiosa korrashoiuks on vaja teha

ehitustöid puudutatud isiku korteris või on korteris vaja hinnata kaasomandiosa seisundit

tervikuna (nii hoone seest kui ka väljastpoolt), peab puudutatud isik ka ehitajatel lubama

korterisse siseneda ja seal töid teha. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja mõistlikult

nimetanud need isikud, kellel on vaja kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks juurdepääsu

puudutatud isiku korterisse. Puudutatud isikul ei ole õigust valida, milliseid isikuid ta laseb

sisse ja milliseid mitte.

Õige on aga puudutatud isiku etteheide, et maakohtu määrusest ei nähtu, millal ja mitu korda

peab puudutatud isik nimetatud isikuid oma korterisse lubama. Sellest tulenevalt palus

ringkonnakohus avaldajal taotlust täpsustada. Avaldaja jäi algse taotluse juurde, kuid esitas ka

alternatiivse taotluse, milles täpsustas juurdepääsu ajalisi piire iga taotluse puhul.

Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja taotlust arvestades põhjendatud täiendada maakohtu

määrust lausega, mille kohaselt on puudutatud isik kohustatud lubama avaldaja nimetatud

isikutel siseneda tema eluruumi tööpäevadel kell 8–18 ning avaldaja on kohustatud vähemalt

üks nädal enne eluruumi sisenemist puudutatud isikut sellest teavitama.

Kuigi määrusest ei nähtu ka seda, millise aja jooksul ja mitu korda peab puudutatud isik

lubama avaldaja nimetatud isikutel enda eluruumi siseneda, ei ole taotletud ligipääsu eesmärki

ja toimingute olemust arvestades võimalik puudutatud isiku eluruumi sisenemise kordade

arvu ja ajaraami võimalik täpselt kindlaks määrata, sest ei ole teada, millise aja jooksul ja

mitu korda võib osutuda vajalikuks kaasomandi eseme korrashoiu kontrollimiseks jm

nimetatud toimingute tegemiseks puudutatud isiku eluruumi siseneda. Avaldaja peab vastavalt

vajadusele alati võimaldama kaasomandi eseme kontrollimiseks juurdepääsu, remonditööde

puhul aga seni, kuni üldkoosolekul otsustatud tööd on tehtud. Seetõttu ei määra

ringkonnakohus puudutatud isiku talumiskohustusele muid ajalisi piire.

24. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja kahju hüvitamise nõue põhjendatud osaliselt, s.o

11 208 euro ulatuses.

24.1. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et puudutatud isik rikkus korteriomanikuna

oma kohustusi.

Riigikohtu praktika kohaselt on korteriomanikul KrtS § 31 lg 1 p 1 ja § 12 lg 2 järgi

kaasomandi eseme korrashoiule kaasa aitamise kohustus, kaasomandi eseme alalhoiukohustus

ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise

kohustus. Kaasomandi eseme alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset

lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme

seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või

kahjustumise ohust (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 17; p 16). Lisaks on korteriomanikul

KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi kohustus võimaldada kaasomandi eseme korrashoiuks kasutada teistel

isikutel eriomandi eset.

Arvestades seda, et korteriomanikud otsustasid 22.05.2017 üldkoosolekul teha 2017. a

projektis märgitud ehitustöid ning projekti kohaselt hõlmasid tööd mh katuse ja avatäidete

(aknad ja uksed) renoveerimistöid (II kd, tl 36–52), oli puudutatud isik kohustatud neid töid

KrtS § 31 lg 1 p-de 1 ja 3 ja 22.05.2017 üldkoosoleku otsuse alusel taluma ja võimaldama töid

tegevatele isikutele oma eluruumi kaudu juurdepääsu kaasomandis asuvatele avatäidetele ning

katusele (vt ülal p 23.1–23.2).

2-18-19244

Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel õigesti, et akendega seotud projektijärgsete

tööde tegemiseks vajas ehitaja puudutatud isiku eluruumi kaudu juurdepääsu akendele, kuid

puudutatud isik ei võimaldanud ehitajale juurdepääsu akende ülevaatamiseks ja mõõtmiseks

ning vahetamiseks. Samuti tuvastas maakohus õigesti, et projektijärgsete katusetööde

kavandamiseks ja tegemiseks oli ehitajal vaja juurdepääsu katuse konstruktsioonile kogu

pööningu ulatuses ja avada konstruktsioonid seestpoolt (vabastada katetest), kuid puudutatud

isik takistas ehitajal enne hinnapakkumise koostamist, projekteerimist ja tööde alustamist,

samuti tööde alustamise järel katuse seisukorra hindamiseks ja katusetööde tegemiseks

pääseda oma eluruumi kaudu juurde pööningul asuvale katuse konstruktsioonile. Lisaks ei

lubanud puudutatud isik ehitajal demonteerida tema kasutuses oleva pööninguosa vanu

sarikaid ja kinni ehitatud osa. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega,

neid kordamata. Seega takistas puudutatud isik korteriomanike 22.05.2017 üldkoosolekul

otsustatud ehitustööde tegemist, rikkudes sellega kohustust aidata kaasa kaasomandi eseme

korrashoiu kohustusele KrtS § 31 lg 1 p 1 ja § 12 lg 2 tähenduses ning kohustusele taluda

kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks oma eluruumi sisenemist KrtS § 31 lg 1 p 3

tähenduses.

Lisaks rikkus puudutatud isik kaasomandi eseme alalhoiu ja kahjustamisest hoidumise

kohustust KrtS § 31 lg 1 p 1 tähenduses koosmõjus KrtS § 12 lg-ga 2. Maakohus tuvastas

õigesti, et puudutatud isik tegi aastaid tagasi tema kasutuses oleva pööninguosa kohal olevat

katusekonstruktsiooni kahjustavaid remonditöid. Riiklikult tunnustatud eksperdi T. Rattasepa

arvamus kinnitab, et katusetarindi avamise järel ilmnes, et tarindid olid ebapädevalt

tugevdatud lauajuppidega, katuse konstruktiivset skeemi oli muudetud pennide

eemaldamisega ja juhusliku paiknemisega postide paigaldamisega, katuse ehitusfüüsikalist

toimimist oli ilma projekteeritud lahenduseta muudetud ning kuigi katusetarind oli algselt

soojutamata, oli kasutatud tundmatute omadustega ehitustooteid (ehituskile, koormakate,

pakendipapp, vill) (III kd, tl 145 pöördel). Kuigi ekspert EE järeldas ehitise erakorralises

auditis, et kasutatud papp ja aluskile on ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide

halvenemist (III kd, tl 118 pöördel), ei ole arvamuse alusel võimalik aru saada, millel selline

järeldus põhineb. Samuti ei ole arvamus kooskõlas tunnistaja C ütlustega. C ütluste kohaselt

oleks kõik korras, kui seal oleks olnud aurutõkke kile, kuid seal oli vale kile, mis oli valesti

paigaldatud, mistõttu said sarikad oluliselt niiskuskahjustusi (VII kd, tl 3 pöördel). C e-kirja

kohaselt olid pehkinud sarikad üle löödud laudisega, mitte ei asendatud, sarikad kaetud pealt

mittehingava materjaliga, sarikate vahele pandud soojustus ning selle alla jäetud panemata

aurutõkkekile, mis soodustasid sarikate pehkimist (I kd, tl 69–70). Kuna puudutatud isiku

kinnitusel tegi tema katuse remonditöid, saab TR arvamusest ja C ütlustest järeldada, et

puudutatud isik tegi ligi 30 aastat tagasi tema kasutuses olevas pööningu osas valesid

ehitusvõtteid kasutades katuse parandustöid, mis rikkusid kaasomandi esemeks olevat katuse

konstruktsiooni. Tähtsust ei ole sellel, kas tööd tegi puudutatud isik ise või tema tellitud

töövõtja.

24.2. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldajal tekkinud puudutatud isiku rikkumiste tõttu

kahju kokku 11 208 eurot (662,4+10 545,6).

24.2.1. Avaldaja väitel tekkisid tal puudutatud isiku rikkumiste tõttu lisakulud 28 718 eurot 40

senti, sh akna väljastpoolt vahetamise lisakulu 552 eurot (lisandub käibemaks) ja katusetööde

lisakulu 23 380 eurot (lisandub käibemaks). Kahju tõendamiseks esitas avaldaja Osaühingu

ARUNA-EHITUS 08.06.2020 lisatööde maksumuse kohta koostatud dokumendi ja

14.01.2022 täpsemalt lahti kirjutatud lisatööde maksumuse kohta (lisatööde eelarve) (III kd, tl

76, IV kd, tl 43), samuti ehitaja selgitused iga kulurea (positsiooni) kohta ( IV kd, tl 44–47).

Tunnistaja C ütluste kohaselt ei esitanud ta avaldajale arvet, sest siis oleks ta pidanud kohe

2-18-19244

käibemaksu ära tasuma, kuid ta teadis, et ta ei saa kohe korteriühistult raha. C ütluste kohaselt

kavatses ta esitada arve sellele osale (VII kd, tl 5 pöördel). Avaldaja kinnitas

ringkonnakohtule, et tänaseni ei ole ehitaja lisatööde arvet esitanud.

24.2.2. Ringkonnakohtu hinnangul tekkis avaldajal puudutatud isiku rikkumise tõttu akendega

seoses lisakulu 662,4 eurot.

Avaldaja väitel tekkis puudutatud isiku korteris paikneva akna A4* vahetamisel lisakulu, sest

puudutatud isik ei lubanud ehitajal siseneda akna vahetamiseks oma eluruumi ning akna

väljastpoolt vahetamine põhjustas lisatöid. Lisatööde eelarvete kohaselt oli 01.08.2019

lisatööks akna A4`paigaldus 3 töölist / 1 tööpäev – 552 eurot (lisandub käibemaks) (kulurida

11).

Akna vahetamisega seotud lisakulu osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega,

neid kordamata. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et osas, milles avaldajal nõuab

puudutatud isikult akna vahetamisega seotud kulude hüvitamist, on kahju tekkinud seetõttu, et

puudutatud isik rikkus ülalnimetatud kohustust taluda ehitustöid ja võimaldada ehitajale

juurdepääs aknale puudutatud isiku kasutuses olevate ruumide kaudu. Kui puudutatud isik ei

oleks takistanud ehitajale tema kasutuses olevate ruumide kaudu aknale ja katuse

konstruktsioonidele juurdepääsu, ei oleks ehitaja pidanud vahetama akent väljastpoolt, st

tegema algselt planeerituga võrreldes lisatöid. Seega tekkis akna vahetusega seotud lisakulu

puudutatud isiku rikkumise tõttu. Arvestades maakohtu tuvastatud asjaolusid (avaldaja saatis

puudutatud isikule koduvalt e-kirju, milles teatas, et töö läheb kallimaks), oli selline kahju

puudutatud isikule ettenähtav. Seega mõistis maakohus põhjendatult puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 662,4 eurot (552 eurot + käibemaks).

Puudutatud isiku vastuväited ei anna alust jätta avaldust selles osas rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustub ka selles osas maakohtu põhjendustega, neid kordamata.

24.2.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole aga katusetööde lisakulud kogu ulatuses

põhjendatud.

24.2.3.1. Avaldaja selgituse kohaselt tekkis avaldajal puudutatud isiku asjatundmatu

katuseremondi tõttu lisakulu 9968,4 eurot (8307 eurot + käibemaks) (kuluread 1–3 ja pooles

ulatuses 9–10). Nimetatud kuluridadel olid märgitud järgmised tööd: 1) katuse tsoonide III ja

IV villa ja papi demontaaž, pööningult krt 5 prahi eelmadamine, transport, utiliseerimine,

demonteeritud villa jääkide ca 30% ulatuses utiliseerimine – 512 eurot (lisandub käibemaks);

2) vande pehkinud sarikate ja müürilati demontaaž, transport ja utiliseerimine (katuseosa III ja

IV, sh III ja V katuseosa vahelise sopistusega) (ca 110 m2) – 1280 eurot (lisandub

käibemaks); 3) vande pehkinud sarikate ja müürilati demontaaž, transport ja utiliseerimine

(katuseosa III ja IV, sh III ja V katuseosa vahelise sopistusega) (ca 110 m2) – 3840 eurot

(lisandub käibemaks); 9) tellingute rent seoses töömahu suurenemisega katusetöödel, 3 kuud

– 3150 eurot (lisandub käibemaks); 10) lisatööde tekkimise tõttu tööde perioodi pikenemine

krt 5 omaniku tehtud takistuste tõttu, 3 kuud – 2220 eurot (lisandub käibemaks).

Avaldaja selgituse kohaselt tekkis avaldajal katuse tõstmise lisakulu 16 417,2 eurot (13 681

eurot + käibemaks) (kuluread 5, 7, 8 ning pooles ulatuses 9–10), sest puudutatud isik ei

võimaldanud tema kasutuses olevate ruumide kaudu katusekonstruktsioonidele juurdepääsu.

Nimetatud kuluridadel olid märgitud järgmised tööd: 5) katuse tsooni V, VI ja VII

konstruktsioonide demontaaž, transport ja utiliseerimine (ca 140 m2) – 1544 eurot (lisandub

käibemaks); 7) uued sarikad osas V, VI ja VII, kinnitusvahendid, paigaldus, transport (ca 140

2-18-19244

m2) – 7072 eurot (lisandub käibemaks); 8) ajutise varikatuse ehitus ja demontaaž katuse osas

V,VI ja VII – 2380 eurot (lisandub käibemaks) (kuluread 9 ja 10 on kajastatud eelnevalt).

Lisaks sisalduvad dokumendis järgmised kuluread: 4) töö seisak III, IV osas tööde teostamise

takistamine krt 5 omaniku poolt, 5 tööpäeva – 310 eurot (lisandub käibemaks) ja 6) töö seisak

V, VI ja VII osas tööde teostamise takistamine krt 5 omaniku poolt, 14 päeva / 3 inimest –

1072 eurot (lisandub käibemaks).

24.2.3.2. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldajal puudutatud isiku rikkumiste tõttu kogu

nimetatud ulatuses kahju tekkimine tõendatud.

Esmalt tuleb arvestada seda, et osad ülal nimetatud lisatööd seonduvad katusekonstruktsiooni

taastamistöödega (kuluread 2, 3, 5 ja 7, maksumus 13 746 eurot (lisandub käibemaks)) ning

avaldajal oleks tulnud katusekonstruktsiooni tööde eest tasuda ka siis, kui puudutatud isik ei

oleks oma kohustusi rikkunud. Osaühingu ARUNA-EHITUS 23.02.2018 hinnapakkumise

kohaselt oli katusekonstruktsiooni taastamise maksumus 25 564 eurot (maht 581 m2), s.o

keskmiselt 44 eurot/m2. Tunnistaja C istungil antud ütlused kinnitavad, et hinnapakkumise

alusena arvestas ta, et 20–30% sarikatest võib olla kahjustunud ja läheb vahetusse (VII kd, tl 4

pöördel). C 17.12.2018 e-kirja kohaselt tuli aga tsoonides III–IV 100% katus täielikult maha

võtta ja uus katus ehitada, tsoonides V ja IV oli sel ajal töö takistatud (I kd, tl 69–70).

Tunnistaja C ütluste kohaselt olid puudutatud isiku korteri peal tsoonides III ja IV sarikad

täiesti läbi ja tuli asendada, kuid osas, kuhu sisse ei lastud, ei vahetatud katust – seal on katus

alles ja ehitaja pani uue katuse vana peale (VII kd, tl 5; vt ka pööningukorruse joonisel skeem

4 sinise joonega tähistatud Nunnadetagust torni ümbritsev ala (III kd, tl 149); katuse tsoonide

joonisel sinist ja sinisega viirutatud ala (I kd, tl 64)). Seega vahetas ehitaja puudutatud isiku

korteri kohal osaliselt tsoonides III ja IV hinnapakkumises väljatooduga võrreldes suuremas

ulatuses pehkinud sarikaid ja osaliselt pani ehitaja tsoonides V–VI vana katuse peale uue

kõrgema katuse, mille tõttu tuli tõsta kogu ulatuses tsoonide V–VII katust. Lisatööde eelarve

kohaselt tuli pehkinud sarikad asendada ca 110 m2 suurusel katusealal ja kõrgem katus

ehitada ca 140 m2 katusealal. Lisatööde eelarvest ei nähtu, et katuse konstruktsiooni

puudutavate lisatööde maksumusest oleks maha arvatud kulu, millega ehitaja arvestas

hinnapakkumist tehes. Seega, arvestades lisatöödega hõlmatud katuse pinda (ca 250 m2) ja

hinnapakkumises sisalduvat katuse konstruktiivse osa tööde maksumust 44 eurot/m2 (lisandub

käibemaks), oleks avaldaja pidanud hinnapakkumist arvestades tasuma nende tööde eest

puudutatud isiku rikkumisteta ehitajale hinnanguliselt 13 200 eurot (11 000 eurot +

käibemaks). Sellest tulenevalt saab kuluridade 2, 3, 5 ja 7 puhul pidada puudutatud isiku

rikkumisest tulenevaks lisakuluks 3295,2 eurot (13 746 – 11 000 (lisandub käibemaks)).

Ringkonnakohus märgib, et katusetööd telliti, kuna elamu katus oli amortiseerunud ja vajas

remonti, st katusetöid ei tulnud teha pelgalt seetõttu, et puudutatud isik oli valesid

ehitusvõtteid kasutanud. Ka TR arvamuse kohaselt oli ebapädev katuseremont üheks

põhjuseks, miks katusekonstruktsioonid olid täielikult amortiseerunud (III kd, tl 145 pöördel).

Samuti oleks tulnud katuse konstruktiivset osa parandada osas, milles katust puudutatud isiku

rikkumise tõttu tõsteti. Seejuures ei välista kahju hüvitamist puudutatud isiku väited selle

kohta, et katuseharja ei oleks võinud ilma korteriomanike otsuseta tõsta. Kui puudutatud isik

ei oleks asjatundmatult katust parandanud, oleks ehitaja saanud sarnaselt ülejäänud hoonele

sarikaid parandada ja ei oleks pidanud kõiki sarikaid välja vahetama, st sarikate parandamise

kulu oleks olnud väiksem. Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et valede töövõtete ja

materjalide kasutamine kahjustab sarikaid ning nõuab hiljem ulatuslikumaid remonditöid. Kui

puudutatud isik ei oleks takistanud ehitajal parandada katuse konstruktsioone talle kuuluva

korteri kohal tema kasutuses oleva pööninguosa kaudu, oleks ehitaja saanud parandada või

vahetada olemasolevad sarikad, st katuse harja ei oleks olnud vaja tõsta ning katuse

2-18-19244

parandamise kulu oleks olnud väiksem. Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et takistades

ehitustöid enda kasutuses olevate ruumide kaudu, tuleb katuse konstruktsiooni parandada

muul viisil.

Lisatöö kulu on põhjendatud kulureal 1 märgitud tööde osas maksumusega 614,4 eurot (512

eurot + käibemaks). Selliste tööde tegemist ei nähtu hinnapakkumiselt ning olukorras, kus

ehituse käigus selgus täiendavalt vajadus demonteerida ja utiliseerida katuse konstruktsiooni

katvaid puudutatud isiku paigaldatud materjale, tuli ehitajal puudutatud isiku asjatundmatu

ehitustegevuse tõttu teha lisatöid. Kui puudutatud isik ei oleks katuse konstruktsioone katnud

või oleks katted vastavalt nõutule eemaldanud, ei oleks lisatööde vajadust tekkinud. Avaldaja

12.11.2018 e-kirja kohaselt palus avaldaja hiljemalt 15.11.2018 puudutatud isikul ise

materjalid eemaldada ja hoiatas tekkida võivate kulude eest (I kd, tl 45).

Põhjendatud on ka ajutise varikatusega ja tellingute rendiga seotud lisakulu 6636 eurot (2380

eurot + 3150 eurot (lisandub käibemaks)) (kuluread 8 ja 9). Kui puudutatud isik ei oleks

takistanud tema kasutuses olevate ruumide kaudu katuse konstruktsioonide parandamist ja

keelanud kaetud sarikate avamist seestpoolt, ei oleks katuse parandamine nõudnud

katuseharja tõstmisega seotud lisatööde tegemist ning sellest tulenevalt ei oleks olnud vaja

ehitada varikatust ja rentida tellinguid katuseharja tõstmisega seotud täiendavate tööde ajaks.

Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et ehitustööde takistamise korral kestavad

ehitustööd kauem, mistõttu on vaja katust kaitsta ja tellinguid rentida pikema aja jooksul.

Ehitajal tööseisakute tõttu tekkinud lisakulu 1658,4 eurot (3101 eurot + 1072 eurot (lisandub

käibemaks)) (kuluread 4 ja 6) võib küll olla seotud puudutatud isiku rikkumistega, kuid

lisakulude eelarve (IV kd, tl 43) ja ehitaja selgituste (IV kd, tl 44–47) alusel ei ole võimalik

mõista, milliseid lisatöid ja millise tasu eest pidi ehitaja tööseisaku tõttu tegema, sh ei ole

välja toodud, mille alusel on märgitud tööde maksumus. Seetõttu ei loe ringkonnakohus selles

ulatuses kahju tekkimist tõendatuks.

Samuti ei ole põhjendatud nõuda puudutatud isikult lisakuluna kulureal 10 märgitud 2220

eurot hüvitamist. Ka selle kulu osas ei ole võimalik ehitaja selgituste alusel mõista, milliseid

lisatöid või -teenuseid ja millise tasu eest tegi või osutas ehitaja avaldajale. Seega ei ole ka

selles osas kahju tekkimine tõendatud.

Seega on puudutatud isiku rikkumiste tõttu tekkinud avaldajal katusetöödega seoses kokku

kahju 10 545,6 eurot (3295,2+614,4+6636).

24.3. Ülaltoodut arvestades tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, millega

maakohus mõistis puudutatud isikult välja kahjuhüvitise 11 208 eurot ületavas osas ja teeb

tühistatud osas uue määruse, millega jätab selles osas avalduse rahuldamata.

25. Kokkuvõttes rahuldab ringkonnakohus osaliselt mõlemad määruskaebused ning täpsustab

ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 rahuldatud avaldaja juurdepääsu

võimaldamise nõuet, rahuldab avaldaja 8484 eurot suuruse põhinõude ja sellelt viivisenõude

ning rahuldab 11 208 euro ulatuses avaldaja kahju hüvitamise nõude.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

26. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse ja teeb tühistatud osas uue

määruse, tuleb TsMS § 173 lg-te 1 ja 3 alusel muuta ka menetluskulude jaotust ja määrata

kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotus.

2-18-19244

Kolleegiumi hinnangul on õiglane jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud

menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel 80% ulatuses puudutatud isiku ja 20%

ulatuses avaldaja kanda. Menetluskulusid selliselt jaotades juhindub ringkonnakohus sellest,

et avaldaja esitas puudutatud isiku vastu nii rahalised kui ka mitterahalised nõuded. Avaldaja

loobus rahalistest nõuetest 738,9 sendi suuruse põhivõla ja viivise osas. Ringkonnakohus

rahuldab avaldaja rahalised põhinõuded (kokku 37 641,3 eurot) 19 692 euro, s.o 52%

ulatuses. Lisaks rahuldab ringkonnakohus ka avaldaja mitterahalised nõuded 100% ulatuses.

Ringkonnakohtu hinnangul on sellises olukorras põhjendatud jätta nii maa- kui ka

ringkonnakohtus kantud menetluskulus 80% ulatuses puudutatud isiku kanda ja 20% ulatuses

avaldaja kanda. Mh arvestab ringkonnakohus seda, et kuigi avaldaja rahaline nõue on osaliselt

põhjendamata, oli avaldaja sunnitud puudutatud isiku pahatahtliku käitumise tõttu pöörduma

kohtu poole ning puudutatud isik esitas kohtumenetluses hulgaliselt asjassepuutumatuid ja

põhjendamatuid vastuväiteid.

27. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist

suurust, ei tee seda ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab asja

lahendanud maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul alates

kohtumääruse jõustumisest (RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p 21–23).

28. Lisaks märgib kolleegium, et avaldaja on tasunud määruskaebuselt riigilõivu 840 eurot,

kuid RLS § 59 lg-te 5 ja 15 tuli tasuda riigilõivu 50 eurot. Avaldajal on TsMS § 150 lg 1 p 1

ja lg 4 alusel õigus taotleda enam makstud riigilõivu tagastamist.

(allkirjastatud digitaalselt)