2-15-3077/198 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Aleksandr Konrdašov

Määruse tegemise aeg ja koht

19.12.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-3077

Kohtuasi

Y.N-i avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23.05.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Y.N-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja Y.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tarmo Friedenthal

Puudutatud isik Tuju Holdings Osaühing (registrikood

11692461), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin

Kruus

Puudutatud isik Eesti Vabariik (Maa- ja Ruumiameti

kaudu, endine nimi Maa-amet, registrikood 70003098),

lepingulised esindajad Toomas Kutti ja Kaire Bamberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 23.05.2024 määruse resolutsiooni punktid 1.1-1.3

osas, millega maakohus määras, et Y.N-il tuleb juurdepääsutasu tasuda

tagasiulatuvalt alates 08.05.2020. Teha tühistatud osas uus määrus, millega

määrata, et juurdepääsu tasu ei tule tagasiulatuvalt maksta.

2. Jätta Y.N-i määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud Y.N-i kanda.

4. Harju Maakohtu 23.05.2024 määruse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

4.1.

Määrata juurdepääsutasu järgmiselt:

2-15-3077

4.1.1. Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne

omanik on kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega

määratud juurdepääsuõiguse eest Uitro kinnisasja (registriosa nr

2090302) igakordsele omanikule juurdepääsutasu 347 eurot aastas.

4.1.2. Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne

omanik on kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega

määratud juurdepääsuõiguse eest Väljamäe kinnisasja (registriosa nr

13492302) igakordsele omanikule juurdepääsutasu 133 eurot aastas.

4.1.3. Juurdepääsutasu tuleb maksta iga aasta 30. detsembriks järgmise

aasta eest ette.

4.2.

Jätta Tuju Holdings Osaühingu menetluskulud tema enda kanda ja kõik

ülejäänud menetluskulud Y.N-i kanda.

4.3.

Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule

määruskaebuse. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha

ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud

tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Kaebuse põhjendamiseks

või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja menetlusosaliste seisukohad

1. Y.N (avaldaja) esitas 27.02.2015 Harju Maakohtule avalduse oma kinnistult avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks, paludes määrata tema omandis olevale Neeme

piilkonnamaja kinnistule (registriosa nr 7016502) juurdepääs avalikult kasutatavalt Tanuma

teelt üle Uitro, Väljamäe, Ühise, Uitro I, Herta, Monica, Udo ja Tanuma tee 53 kinnistute

(alternatiiv A) ning tuvastada kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmiseks nõusoleku

andmise kohustus. Alternatiivselt palus avaldaja määrata Neeme piilkonnamaja kinnistule

avalikult kasutatavalt Tanuma teelt juurdepääs üle Uitro I, Tanuma tee 53, Udo, Monica,

Herta, Väljamäe ja Uitro kinnistute (alternatiiv B).

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja Neeme piilkonnamaja kinnistu (registriosa nr 7016502)

omanik. Juurdepääs avaldaja kinnistule on vajalik ja määratud üle Tuju Holdings Osaühingu

(puudutatud isik I) Uitro kinnistu (registriosa nr 2090302) ja Eesti Vabariigile (puudutatud

isik II) kuuluva Väljamäe kinnistu. Avaldaja on nõus maksma juurdepääsu eest tasu, aga mitte

sellises suuruses nagu taotlevad puudutatud isikud I ja II. Avaldaja leiab, et kuna teelõigu D–

E [korrektne tähistus: D–F] rajab avaldaja isiklikuks kasutuseks, ei mõjuta see puudutatud

isikute tasunõudeid. Avaldajale piisab lihtsast pinnasteest. Puudutatud isiku I taotletud,

2-15-3077

planeeritud ning kohaliku omavalitsuse heakskiidetud lahendus juurdepääsutee rajamise ja

ehituse kohta ei saa tuua kaasa puudutatud isiku I kinnisasja väärtuse langust, kuna

puudutatud isik I ei ole planeerinud juurdepääsu alale jäävat maa-ala mistahes muul viisil

kasutada. Eelnevat kinnitavad nii VL ekspertarvamus kui ka kutselise hindaja HS arvamus.

Puudutatud isik I ongi planeerinud sellele maa-alale tee rajamise. Olukorras, kus riik on

otsustanud anda Väljamäe kinnistul asuva tee avalikku kasutusse, on ebaõiglane nõuda

avaldajalt teelõigu kasutamise eest tasu. Puudutatud isiku II kasutatud hüvitise määramise

metoodika ei ole jälgitav ega kontrollitav. Hüvitise määramisel tuleb lähtuda maamaksu

suurusest. Avaldaja hinnangul peaks juurdepääsutasu suurus nii Väljamäe kui ka Uitro

kinnisasja osas vastama 1,6%-le vastavate kinnistute aastasest maamaksust. Tasu maksmise

kohustus saab tekkida alles siis, kui juurdepääsu on võimalik reaalselt kasutada.

1.2. Avaldaja palus jätta tema menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute I ja II kanda ning

ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

2. Maakohus rahuldas avalduse 10.12.2019 määrusega. Tallinna Ringkonnakohus tühistas

08.05.2020 määrusega maakohtu määruse osas, millega määrati juurdepääsutasu suurus ja

menetluskulude jaotus (resolutsiooni p-d 3.1–3.3, 4 ja 8) ning saatis asja tühistatud osas

maakohtule uueks lahendamiseks. Muus osas jäi maakohtu määrus muutmata. Seega on

avaldaja taotletud juurdepääs määratud vastavalt maakohtu 10.12.2019 määrusele.

Menetlusosaliste seisukohad

3. Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsutee määramine vähendab talle kuuluva kinnisasja

väärtust. Üksnes proportsionaalne osa kinnisasja maamaksust ei kompenseeri kinnisasja

väärtuse vähenemist. Ekspertiisiaktis esitatud järeldustest tulenevalt leidis puudutatud isik I,

et avaldajal tuleks maksta perioodilist tasu samas suuruses nagu on menetluses palunud tasu

määrata Eesti Vabariik, s.o 347 eurot aastas. Kuna puudutatud isiku I kinnisasja kasutab

juurdepääsuks üksnes avaldaja, puudub vajadus tasu kasutajate vahel jagada. Arvestades Maa-

ja Ruumiameti (endine nimi Maa-amet) kasutuses olevaid andmeid reaalsete hüvitiste lõikes

on vastav tasumäär põhjendatud ja kohane. Lisaks on puudutatud isiku I kinnistut läbiv

juurdepääsutee lõik pikem kui Eesti Vabariigile kuuluvat kinnistut läbiv teelõik.

Juurdepääsutasu peaks sisaldama iga-aastase maamaksu hüvitist ning kuuluks tasumisele

tagasiulatuvalt alates juurdepääsu tagava määruse jõustumisest. Menetluskulud palus

puudutatud isik I jätta avaldaja kanda.

4. Eesti Vabariik (Maa- ja Ruumiameti kaudu, puudutatud isik II) on Harjumaal Jõelähtme

vallas Neeme külas asuva Väljamäe kinnistu (registriosa nr 13492302) omanik. Kuna

Väljamäe kinnistu on riigi omandis, tuleb selle valitsemisele kohaldada riigivaraseaduse

(RVS) erinorme. RVS § 18 lg 1 sätestab, et kui riigivara antakse teisele isikule kasutamiseks,

tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille

suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes

kokkulepitud kasutustasudele turul. Asjaõiguste kasutustasude osas hea võrdlusbaas puudub.

Seetõttu lähtus puudutatud isik II kasutustasu määramisel Vabariigi Valitsuse 09.03.2023

määrusest nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“, mille §-d 23 ja 25 käsitlevad

turupõhise kasutustasu hindamist. Maa- ja Ruumiamet peab tehingute andmebaasi, millesse

notarid edastavad kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle Eesti. Kasutustasu tuvastamiseks

analüüsitakse ostu-müügitehingute põhjal, milline on vara harilik väärtus. Hariliku väärtuse

väljaselgitamisel on hinnatava objektina käsitletud Väljamäe kinnistut tervikuna. Koormatav

servituudiala hõlmab kitsast riba, millel ei ole turu kontekstis eraldi kasutust.

2-15-3077

4.1. Puudutatud isik II leidis, et avaldaja väide, et Väljamäe kinnistul asuv tee on avalikus

kasutuses, on väär. Riik ega ka kohalik omavalitsus ei ole otsustanud anda või määrata

Väljamäe kinnistul asuvat teelõiku avalikuks kasutamiseks. Kuigi Väljamäe kinnisasi on riigi

omandis, on kinnisasjal asuva tee näol tegemist erateega. Samuti on väär väide, nagu

kasutaksid teised kasutajad teelõiku tasuta. Kõigi tee kasutajatega on sõlmitud notariaalsed

lepingud riigivara kasutamiseks tingimusega, et kasutajad tasuvad riigile kasutustasu.

Puudutatud isik II esitas hindamisaruande, hindamisaruande arvutuskäigu (03.02.2021

aruande osas) ja väljavõtte Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasis registreeritud

hoonestamata maa ostu-müügitehingutest. Puudutatud isik II ei nõustu avaldajaga, et

juurdepääsutasu on põhjendamatult suur ning selle kujunemine pole tõendatud ega jälgitav.

Viimase hindamisaruande kohaselt on 05.05.2023 seisuga avaldaja kinnisasja kasuks

juurdepääsuõiguse (kasutusala pindala 2304 m²) turupõhine kasutustasu teiste

servituudialadega kattumisi arvestamata 346 eurot aastas, kattumisi arvestades 133 eurot

aastas. Puudutatud isik II palus indekseerida juurdepääsutasu tarbijahinnaindeksiga.

4.2. Menetluskulud palus puudutatud isik II jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

172 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Maakohus määras 23.05.2024 määrusega Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr

7016502) igakordse omaniku kohustuse tasuda juurdepääsutasu järgmiselt:

1) Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne omanik on

kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega määratud

juurdepääsuõiguse eest Uitro kinnisasja (registriosa nr 2090302) omanikule 347 eurot

aastas alates 08.05.2020.

2) Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne omanik on

kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega määratud

juurdepääsuõiguse eest Väljamäe kinnisasja (registriosa nr 13492302) omanikule 133

eurot aastas alates 08.05.2020.

Maakohus määras, et juurdepääsutasu tuleb maksta iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta

eest ette. Tasu, mis on muutunud sissenõutavaks enne määruse jõustumist, tuleb maksta

vastavalt kohustuse alguskuupäevast 08.05.2020 kuni määruse jõustumise kalendriaasta

lõpuni ning vastav makse tuleb teha 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. Puudutatud isiku

I menetluskulud jättis maakohus tema enda kanda ning ülejäänud menetlusosaliste

menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus ei määranud menetluskulusid rahaliselt kindlaks.

5.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb taotletud juurdepääsutasu avaldajatelt

puudutatud isikute I ja II kasuks välja mõista (asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1). Maakohtus

asja uuel arutamisel ei jõudnud menetlusosalised juurdepääsutasu osas omavahel

kokkuleppele.

5.2. Maakohus selgitas, et AÕS § 156 lg 1 kohaselt on juurdepääsu kasutamise tasu

määramine kohtu diskretsiooniotsustus. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee

talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kõigil

menetlusosalistel oli asja uuel läbivaatamisel maakohtus võrdne võimalus esitada tõendeid

juurdepääsuga koormatud maa väärtuse ja selle vähenemise kohta või asjaolude kohta, millest

juurdepääsutasu peaks nende hinnangul sõltuma. Puudutatud isik I esitas tõendid kinnistu

turuväärtuse ja ühikuhinna kohta, tõendi selle kohta, et määratud juurdepääs ei vähenda

2-15-3077

puudutatud isiku I kinnisasja turuväärtust, ning tõendi puudutatud isiku I kinnisasja

maamaksu suuruse kohta. Puudutatud isik II esitas maakohtule RVS-ist tuleneva

hindamisaruande, selle arvutuskäigu ning väljavõtte Maa- ja Ruumiameti tehingute

andmebaasis registreeritud tehingutest, mida maakohus käsitles menetlusosalise seletusena.

5.3. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku II seisukohaga, et kohus peab riigile kuuluva

Väljamäe kinnistu kasutustasu määramisel lähtuma RVS-s sätestatust. Kohtupraktikas on

leitud, et AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõude lahendamisel ja selle eest tasu

määramisel ei kohaldu menetlusosaliste vahelises õigussuhtes RVS. Siiski ei ole välistatud

metoodika kasutamine analoogia korras.

5.4. Maakohus selgitas, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise

kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32

mõttes). Seega sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed

kaasnevad koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega. Selline

negatiivne tagajärg võib olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused. Maakohus leidis, et menetluses esitatud tõendid ei kajasta

otseselt koormatud kinnisasjade väärtuste vahet.

5.5. Praeguses asjas 18.03.2024 esitatud VL eksperdiarvamuse kohaselt ei mõjuta määratud

juurdepääs puudutatud isiku I kinnisasja turuväärtust või on mõju turuväärusele ebaoluline,

kuna (i) naaberkinnisasi (nagu ka avalikus kasutuses matkarada ja kallasrada) vähendab sääre

tipus asuva puudutatud isiku I kinnisasja privaatsust ja seeläbi turuväärtust ka ilma

servituudita, (ii) ligipääs on piisavalt kaugel võimalikust planeeritavast puudutatud isiku I

kinnisasja elukondlikust hoonestusest, (iii) puudutatud isiku I kinnisasjal puuduvad

kasutuskõlblikud hooned ja kehtestamata on detailplaneering, mis võimaldaks kinnistuid

hoonestada. Seega on hindamise hetkel tee kasutamine seatud tingimustel vähese praktilise

vajaduse tõttu vähetõenäoline.

5.6. Puudutatud isiku II seisukoha osas, et ta ei nõua avaldajalt täiendava hüvitise tasumist

omandiõiguse riive eest lisaks aastasele kasutustasule järeldas maakohus, et puudutatud isik II

ei soovi omandiõiguse riive eest hüvitist määral, milles see ületab tema poolt taotletavat

aastast kasutustasu.

5.7. Maakohus leidis, et avaldaja seisukoht, et hüvitise määramisel tuleb lähtuda üksnes

maamaksu summast, ei ole kooskõlas kohtupraktikas väljendatud seisukohtadega ning ei

oleks praegusel juhul õiglane. Maakohus leidis põhiseaduse (PS) §-le 32 viidates, et kuna

omandit võib omaniku nõusolekuta kitsendada vaid õiglase hüvitise eest, siis ei saa hüvitis

olla sümboolne, sest sellisel juhul oleks omandi kitsendamise eest ette nähtav hüvitis näiline.

5.8. Maakohus lähtus juurdepääsutasu määramisel käsitlusest, et juurdepääsutee alla jääval

maal ei ole vähemalt osas, milles selle omanik seda ise juurdepääsuteena ei vaja, enam muud

väärtust. Vastavat lähenemist toetab õiguskirjanduses väljendatu, mille kohaselt vajadus

omandi väärtuse vähenemine hüvitada on ilmne juhul, kui juurdepääsutee määratakse kohta,

kus seda ei ole seni paiknenud ja kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Uitro

kinnisasjal paiknevat juurdepääsutee lõiku B–C hakkavad kasutama nii avaldaja kui

puudutatud isik I ning puudutatud isik I ei ole ette näinud selle aluse maa kasutust muul

otstarbel, mistõttu ei oma see kinnisasja väärtusele mõju. Lõiku C–F hakkab kasutama üksnes

avaldaja. Puudutatud isik II talub Väljamäe kinnistul juurdepääsutee olemasolu kolmandate

2-15-3077

isikute huvides nendega sõlmitud servituudilepingute alusel, kuid ise kinnisasjal

juurdepääsuteed ei vaja ega kasuta. Lisaks neile asjaoludele võttis maakohus arvesse tee

kasutajate arvu. Väljamäe kinnistul paikneva juurdepääsu kasutajate arvu tuvastas maakohus

vastavalt puudutatud isiku II selgitustele ning kajastas selle oma määruse p-s 18 esitatud

tabelis.

5.9. Maakohus tuvastas juurdepääsutasu määramiseks järgmist:

-

praeguses asjas 18.03.2024 esitatud eksperdiarvamuse alusel on puudutatud isiku I

kinnisasja turuväärtus 438 000 eurot ehk ca 6,82 €/m².

-

puudutatud isiku II kinnisasja ühe ruutmeetri turuväärtuse (ca 4,60 €/m²) tuvastas

maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 lg 2 teise lause alusel Maa-

ja Ruumiameti tehingute andmebaasis registreeritud hoonestamata maa ostu-

müügitehingute väljavõtte ja puudutatud isiku II seletuste põhjal. Seletuse kohaselt on

turuhinna aluseks võetud alates 2018 Jõelähtme vallas Neeme külas toimunud

ehituspotentsiaaliga maa ja merega piirnevaid tehingud pindalaga alates 1 ha.

Väljamäe kinnistu on tehinguobjektide valimiga võrreldes parema asukohaga (parem

asukoht on väärtust tõstev, tehinguobjektid jäävad valdavalt Neeme küla keskusest

eemale ja on kehvema juurdepääsuga, Väljamäe kinnistule on lisaks ka juurdepääs

avalikult teelt), kuid suurema pindalaga (väärtust langetav, pindalalt väiksemad

maatükid on turul enam hinnatud). Hindamistulemust ei ole korrigeeritud, kuna

väärtust tõstva ja väärtust langetava teguri mõju on hinnatud samaväärseks. Maakohus

leidis, et selline turuväärtuse tulem on (≈ 4,60 €/m²) usutav ja naaberkinnisasja suhtes

läbi viidud eksperdiarvamuse (hindamise) järeldustega (≈ 6,82 €/m²) kooskõlas.

5.10. Maakohus määras eelneva ja menetlusosaliste seletuste põhjal juurdepääsutee alla

jäävad kinnistute osad, nende väärtuse ja kasutajate arvu ning luges tulemi koormatud

kinnisasjade väärtuse vähenemiseks, millele rakendada RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-s

15.5 kirjeldatud valemit. Võttes aluseks maa turuväärtuse, juurdepääsutee pindalad (m²) ning

kohtu tuvastatud kasutajate arvud teelõikude kaupa, arvutas maakohus tasu nn alussumma iga

koormatava kinnisasja kohta järgmiselt (juurdepääsutee alla jääva kinnistu osa turuväärtus

jagatud kasutajate arvuga; lisaks on tabeli viimases tulbas arvutatud üheaastase

juurdepääsutasu summa iga soodustatud kinnisasja kohta lähtudes määruse tegemise ajal

kehtivast diskontomäärast 12,5%):

Kinnisasi

(teelõik)

Tee-ala

pindala

m²

Maa

väärtus

€/m²

Tee-ala alla

jääva osa

väärtus

Kasu-

tajaid

Alus-

summa

Aastatasu

(diskonto-

määr 12,5%)

Uitro (B–C)

2477

6,82

16 893,14

8446,57

1055,82

Uitro (C–F)

6,82

3641,88

3641,88

455,24

Väljamäe

1391

4,60

6398,60

3199,30

399,91

841,80

280,60

35,08

1794,00

358,80

44,85

993,60

165,60

20,70

340,40

48,63

6,08

2-15-3077

230,00

28,75

3,59

510,21

Maakohus leidis, et tehtud arvutuste tulemusena kohustuks avaldaja maksma soodustatud

kinnisasja omanikele juurdepääsutasu järgmiselt:

-

Uitro kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 3641,88 € × VÕS §

113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%);

-

Väljamäe kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 4081,68 € × VÕS

§ 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%).

5.11. Maakohus selgitas, et ei arvestanud juurepääsutasu Uitro kinnistul paikneva teelõigu B–

C eest (maakohtu määruse p 16), kuna seda teelõiku hakkavad kasutama nii avaldaja kui ka

puudutatud isik I. Maakohus leidis, et siiski tuleb puudutatud isikule I tasuda proportsionaalne

osa maamaksust teelkõigu B–C eest. Väljamäe kinnistu osas hõlmab arvestus kogu avaldaja

poolt kasutatavat juurdepääsutee ala. Seega sisaldab arvestus Väljamäe kinnisasja puhul

maamaksu.

5.12. Alternatiivselt leidis maakohus, et puudutatud isikute taotlusel võib juurdepääsutasu

suuruse kindlaksmääramisel analoogia korras kohaldada Vabariigi Valitsuse 09.03.2023

määrusest nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ tulenevat metoodikat. Kinnisasja

omanikul ei pea olema õigust saada kohtumenetluses enda jaoks soodsamat tulemust kui

isikul, kes sõlmib servituudilepingu vabatahtlikult, juhindudes tasu kindlaksmääramisel

viidatud metoodikast. Puudutatud isiku II arutuskäik on jälgitav, seega ei nõustunud

maakohus avaldaja kriitikaga selle suhtes. Puudutatud isiku I osas oleks sama metoodikat ja

maakohtu määratud alussummat (s.o eksperdi poolt hinnatud turuväärtust ja tee kasutajate

arvu) kasutades aastane juurdepääsutasu 363,37 eurot (= (8446,57 × 3%) + (3641,88 × 3%) +

maamaksu osa 0,72 eurot). Niisiis ei oleks kohane hüvitis ka selle metoodika alusel

arvutatuna väiksem kui puudutatud isikute taotletud juurdepääsutasud 133 ja 347 eurot.

5.13. Maakohus selgitas, et TsMS § 439 kohaselt koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 ei ole kohtul

lubatud ületada nõude piire. Seetõttu määras maakohus juurdepääsutasu kindlaks koormatud

kinnisasjade omanike taotletud ulatuses: puudutatud isiku II puhul tuli juurdepääsutasu

suuruseks määrata 133 eurot aastas (sh maamaks) ning puudutatud isiku I puhul 347 eurot

aastas (sh maamaks). Maakohus leidis, et juurdepääsutasu indekseerimine

tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud.

5.14. Asja uuel läbivaatamisel olid menetlusosalised üksmeelel, et teelõigu, mida avaldaja

Uitro kinnistu juurdepääsu kasutamiseks vajab, rajab avaldaja. Puudutatud isikud ei toonud

esile, et nad kannavad juurdepääsutee hooldamise kulusid. Seetõttu lähtus maakohus

avaldatust ja järeldas, et juurdepääsutee hooldamisega seotud täiendavad kulud puuduvad.

5.15. Maakohus ei nõustunud avaldajaga selles, et puudutatud isikul II ei ole õigust

juurdepääsutasule, kuna Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee lõik on Neeme küla Uitro

maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga planeeritud avalikult kasutatavaks. Avaldaja on ise

möönnud, et detailplaneeringus toodud ideid ei ole siiani realiseeritud ning ei ole teada, kas ja

millisel viisil ning millal seda õnnestub teha. Väljamäe kinnistul ei asu avalikult kasutatavat

teed. Avalikuks kasutamiseks planeeritav teelõik ei muutu ka pärast detailplaneeringu

kehtestamist automaatselt avalikult kasutatavaks teeks, vaid see eeldab lepingu sõlmimist.

Sellest lähtuvalt ei ole alust jätta puudutatud isikule II juurdepääsuõiguse talumise tasu

2-15-3077

määramata. Kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus

juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse või muude asjaolude muutumise tõttu kohtusse

pöördumist. Seega kui Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee või Uitro kinnistule jääv

juurdepääsutee lõik B–D peaks muutuma tulevikus avalikult kasutatavaks, saab avaldaja

nõuda asjaolude muutumise tõttu juurdepääsu või selle tasu tingimuste muutmist.

5.16. Maakohus selgitas, et juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja mõista perioodilise maksena

selliselt, et makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Nii juurdepääsu talumise

kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast,

mil sellekohane kohtulahed jõustub. Avaldajal tekkis juurdepääsutasu maksmise kohustus

alates maakohtu 27.02.2015 määruse jõustumisest, millega maakohus rahuldas avalduse

juurdepääsu määramise osas, st alates 08.05.2020. Alates 08.05.2020 kuni maakohtu

23.05.2024 määruse jõustumiseni tasumisele kuuluva juurdepääsutasu suuruse osas on kohus

seotud puudutatud isikute taotletava juurdepääsutasu piirsummaga. Seega määras maakohus

avaldajale sissenõutavaks muutunud juurdepääsutasu maksmise tähtajaks 30 päeva alates

määruse jõustumisest.

5.17. Menetluskulude jaotuse osas leidis maakohus, et kuna puudutatud isiku I algne

seisukoht ei olnud juurdepääsu vaidluse lahendamisel edukas, siis jäävad puudutatud isiku I

menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel tema enda kanda ning kõik ülejäänud menetluskulud

avaldaja kanda. Maakohus määras, et määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud isiku taotlusel mõistliku aja jooksul pärast asjas

tehtud lahendi jõustumist.

2-15-3077

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse juurdepääsutasu

määramise osas ning osas, millega maakohus määras, et kõik menetluskulud peale puudutatud

isiku I menetluskulude jäävad avaldaja kanda. Avaldaja palus teha tühistatud osas uue

määruse, millega määrata, et:

-

avaldaja kohustub tasuma Uitro kinnistu omanikule juurdepääsutasuna summa, mis

vastab 1,6%-le Uitro kinnisasja aastasest maamaksust;

-

avaldaja kohustub tasuma Väljamäe kinnistu omanikule juurdepääsutasuna summa,

mis vastab 1,6%-le Uitro kinnisasja aastasest maamaksust.

Menetluskulude osas palus avaldaja määrata, et avaldaja menetluskulud jäävad puudutatud

isiku I kanda ning kõigi ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

6.1. Määruskaebuse väidete kohaselt eksis maakohus talumistasu suuruse määramisel ning

tegi kaalutlusvea asjaolude hindamisel, mis tõid kaasa AÕS § 156 lg 1 ebaõige kohaldamise

juurepääsutasu osas.

6.2. Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et juurdepääsu tõttu väheneb Uitro ja

Väljamäe kinnistute väärtus. Vastav seisukoht on otseses vastuolus Uitro kinnistu kohta

koostatud eksperdiarvamusega (VL 18.03.2024. esitatud ekspertarvamus), milles maakohtu

määratud ekspert leidis, et juurdepääsutee mõju on koormatava kinnistu turuväärtusele

ebaoluline või ei mõjuta seda üldse. Puudub alus arvata, et olukorras, kus juurdepääs ei

mõjuta Uitro kinnistu turuväärtust, saaks see mõjutada Väljamäe kinnistu turuväärtust.

Eksperdi järeldusi tuleks laiendada ka Väljamäe kinnistule. Kui maakohus lähtus

ekspertarvamusest, siis oleks kinnistute väärtuste vähenemine tulnud võrdsustada nulliga ning

selle läbikorrutamine diskontomääraga oleks andnud talumistasu suuruseks samuti nulli.

Seega puudus nii Uitro kui ka Väljamäe kinnistute puhul vajadus määrata talumistasu. Sellises

olukorras on põhjendanud juhinduda Riigikohtu lahendi 2-19-20416 p-s 15.3 väljendatud

seisukohast, mille kohaselt ei või talumistasu olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa

maamaksu suurus. Maakohus oleks pidanud määrama talumistasu lähtudes maamaksust.

Maamaksu suuruse osas saab aluseks võtta puudutatud isiku I esitatud arvutuse, et vastava

maaüksuse suurus moodustab ligikaudu 1,6% Uitro kinnistust ning on ligilähedase suurusega

ka Väljamäe kinnistu puhul.

6.3. Maakohtu määratud talumistasu suurus on selline, et seda makstes tasub avaldaja kümne

aasta jooksul Uitro ja Väljamäe kinnistute omanikele talumistasu, mis võrdub Uitro ja

Väljamäe kinnistute vastavate osade maksumusega. Avaldaja hinnangul ei ole selline tasu

suurus asjaolusid arvestades õiglane.

2-15-3077

6.4. Avaldaja ei nõustu ka sellega, et Väljamäe kinnistule määratud juurdepääsutasu ei mõjuta

see, et juurdepääsu alla jääv maaüksus on detailplaneeringuga planeeritud avalikult

kasutatavaks teeks ning et teelõigu avalikult kasutatavusega saab arvestada alles pärast seda,

kui tee on antud lepinguga avalikku kasutusse. Ehitusseaduse § 92 lg 5 kohaselt on riigiteed

avalikult kasutatavad teed. Puudub vaidlus, et Väljamäe kinnistu on riigi omandis, seega

muutub sellega külgnev tee pärast juurdepääsuteelõigu rajamist avalikult kasutatavaks.

Juurdepääs Neeme piilkonnamaja kinnistule üle Väljamäe kinnistu ei tähenda, et tegemist

oleks riigi kinnistule rajatud erateega. Avaldaja hinnangul on tegemist asjaoluga, mida

maakohus pidi arvestama Väljamäe kinnistu talumistasu suuruse määramisel. Isegi kui

juurdepääsu aluse teelõigu ehitab välja avaldaja, ei ole avaldajal õigust keelata teelõigu

avalikku kasutamist. Puudub ratsionaalne põhjendus, miks on tarvis määrata 133 euro suurune

talumistasu Väljamäe kinnistu kasuks olukorras, kus Väljamäe kinnistu väärtuse langus on

tõendamata (olemasolevate tõendite põhjal saab järeldada, et juurdepääs Väljamäe kinnistu

väärtust negatiivselt ei mõjuta) ja juurdepääsu alla jääv maaüksus on mõeldud avalikult

kasutatavaks teeks. Seda ka olukorras, kus tee on veel välja ehitamata.

6.5. Maakohus eksis menetluskulude jaotuse määramisel. Kohtupraktika kohaselt, kui hagita

asjas toimub sisuline vaidlus menetlusosaliste vahel, tuleb menetluskulud jaotada

hagimenetluse põhimõtete kohaselt. Sellisel juhul tuleks juurdepääsu asjas jätta avaldaja

menetluskulud puudutatud isiku kanda põhjusel, et puudutatud isik esitas avaldajast erineva

nägemuse talumistasu suurusest. Vaidlus talumistasu suuruse üle algas olukorras, kus

puudutatud isik I nõudis perioodilist talumistasu 420 eurot aastas ning ühekordset

omandiõiguse riive hüvitist 121 000 eurot ning puudutatud isik II perioodilist tasu 588 eurot

aastas. Puudutatud isikute nõuded jäid vastavas ulatuses rahuldamata. Seda asjaolu tuli

eelkõige arvestada puudutatud isiku I puhul, kelle nõuet ei rahuldatud. Seega oleks maakohus

pidanud jätma avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.

7. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele puudutatud isikute seisukohti.

8. Puudutatud isik I vaidles määruskaebusele vastu, palus selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata jätta. Menetluskulude jaotuse osas märkis puudutatud isik I, et kuna

avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku I kompromissettepanekuga, siis on avaldaja

menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine põhjendamatu.

9. Puudutatud isik II vaidles määruskaebusele vastu, palus selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata jätta.

10. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

11. Puudutatud isik II esitas 21.01.2025 taotluse anda talle tähtaeg uue hindamisaruande

esitamiseks, kuna eelmisest hindamisaruandest on möödunud rohkem kui kuus kuud. Seega

on puudutatud isiku II esitatud viimane hindamisaruanne (esitatud 28.02.2024) aegunud.

09.12.2025 esitas puudutatud isik II 21.01.2025 esitatud taotlusele täpsustuse, milles andis

teada, et kontrollis 28.02.2024 koostatud hindamisaruandes esitatud väärtused üle ning

kinnitab, et aruandes esitatud andmed, hinnangud ja järeldused vastavad endiselt tegelikule

olukorrale ning on ka praegusel hetkel kehtivad. Seega ei ole uue hindamisaruande

koostamine vajalik.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

2-15-3077

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb osaliselt tühistada resolutsiooni p-ide

1.1-1.3 osas, millega maakohus määras juurdepääsutasu tasumise kohustuse tagasiulatuvalt

alates 08.05.2020. Ringkonnakohus määrab, et juurdepääsutasu tuleb tasuda ajast, mil

jõustuvad nii juurdepääsu määramise kui ka juurdepääsutasu kindlaksmäärav määrus. Seega

muudab ringkonnakohus TsMS § 657 lg 1 p-i 2 kohaselt koosmõjus §-ga 659 osaliselt

maakohtu määrust juurdepääsutasu maksmise kohustuse tekkimise aja osas, samuti sellega

seotud maakohtu põhjendusi. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata ning

ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja §

654 lg 6). Määruskaebus jääb rahuldamata.

13. Avalduse juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele vaatab kohus TsMS § 475

lg 1 p 131 alusel läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja

läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele.

13.1. Kolleegium nõustub vaidlustatud määruse p-is 22 maakohtu selgitusega, et nii

juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus

saavad tekkida ajast, mil vastav kohtulahend jõustub (vt ka RKTKm 2-19-20416, p 15.7 teine

lõik). Kuid Riigikohus on täiendavalt selgitanud, et kuna nii juurdepääsu talumise kohustus

kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil

sellekohane kohtulahed jõustub (st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa

jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle)

(vt RKTKm 15.03.2023, 2-19-517, p 14 viimane lõik), siis tekib avaldajal juurdepääsutasu

maksmise kohustus alates ajast, kui jõustub lahend, millega määrati kindlaks juurdepääsutasu.

Seega eksis maakohus sellega, et määras, et avaldaja kohustub tasuma juurdepääsutasu

tagasiulatuvalt alates 08.05.2020. Seega tuleb maakohtu määruse p-i 22 selgitusi

juurdepääsutasu maksmise kohustuse tekkimise aja osas vastavalt muuta ning maakohtu

määruse resolutsioon vastavas osas tühistada.

14. Avaldaja vaidlustas määruskaebuses maakohtu määrust juurdepääsutasu suuruse ning

menetluskulude jaotuse osas.

14.1. Ringkonnakohus selgitab juurdepääsutasu määramise osas järgmist. Juurdepääsutasu

eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule

tema omandi kitsendamine (Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 mõttes). Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja

omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib

vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.4; RKTKm

13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13; RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997/98, p 17).

Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise

maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (RKTKm 01.06.2022, 2-

19-20416/41, p-d 15.3). Koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist

juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui

juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja

omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 18).

2-15-3077

14.2. Kolleegium leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on juurdepääsutasu

kindlaksmääramise osas seaduslik ja põhjendatud ning maakohus ei ole juurdepääsutasu

kindlaksmääramisel diskretsiooni piire ületanud. Maakohus leidis, et menetluses esitatud

tõendid ei kajasta otseselt koormatud kinnisasjade väärtuste vahet, kuid märkis õigesti, et

senise kohtupraktika seisukohtadega ei ole kooskõlas ega õiglane määrata juurdepääsutasu

lähtudes üksnes maamaksu summast. Sellisel juhul oleks omandi kitsendamise hüvitis näiline.

Maakohtu määruse põhjendustest nähtub, et maakohus on juurdepääsutasu põhjendatud

suuruse määramiseks teinud arvutused lähtudes kohtupraktikas kasutusel olevatest

metoodikatest, esmalt võttes aluseks RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-s 15.5 kirjeldatud

valemi ning alternatiivselt Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 alusel kehtestatud

„Kinnisasja erakorralise hindamise korra“ (edaspidi kasutatav kinnisasja erakorralise

hindamise kord).

14.3. Maakohus ei lähtunud juurdepääsutasude määramisel saadud arvutuste tulemustest, vaid

kasutas nende metoodikate abil saadud arvutustulemusi juurdepääsutasu suuruse kaalumiseks.

Kolleegiumi hinnangul jõudis maakohus põhjendatud järelduseni, et kuna puudutatud isikute

taotletud juurdepääsutasud, vastavalt 347 ja 133 eurot, ei ületa ülalnimetatud metoodikate

alusel arvutatud tasude suurusi, on taotletud tasud mõistlikud ja põhjendatud. Maakohtu

diskretsioon on seega jälgitav, arusaadav ja varasema kohtupraktikaga kooskõlas. Kuna

maakohus ei määranud juurdepääsutasu kummagi puudutatud isiku puhul lähtudes kinnistute

võimalikust väärtuse vähenemisest, vaid kasutas olemasolevaid tasu arvutamise metoodikaid

üksnes tasude suuruse kaalumiseks, ei nõustu kolleegium määruskaebuse väitega, et määratud

juurdepääsutasu suurused võrduvad avaldajale sisuliselt kohustusega tasuda puudutatud

isikutele kümne aasta jooksul kinnistute vastavate kinnistu osade maksumus. Nii kinnistu

väärtuse vähendamist arvestav juurdepääsutasu arvutamise metoodika (RKTKm 01.06.2022,

2-19-20416, p 15.5) kui riigimaade puhul kasutatav kinnisasja erakorralise hindamise kord

sisaldab tasu määramise eeldusena põhimõtet, et koormatavate kinnistute omanikele tuleb

hüvitada vähemalt kasutuseelise riive. Seda põhimõtet on maakohus ka praegusel juhul tasude

määramisel silmas pidanud.

14.4. Lisaks on maakohus Väljamäe kinnistule juurdepääsutasu määramisel arvesse võtnud

asjaolu, et Väljamäe kinnistul kulgevat osa juurdepääsuteest kasutavad ka naaberkinnisasjade

omanikud (vt maakohtu määruse p-is 18 esitatud tabel), mistõttu selle osa juurdepääsutee tasu

on kasutajate paljususe tõttu väiksem ning kuulub kõigi kasutajate vahel jagamisele. Uitro

kinnistu puhul on maakohus arvestanud juurdepääsutasu asjaoluga, et kuna Uitro kinnistul

kulgevat juurdepääsutee ühte osa kasutab lisaks avaldajale tulevikus ka Uitro kinnistu omanik

ise, siis kohustub avaldaja tasuma juurdepääsutasu üksnes selle juurdepääsutee osa eest, mida

ta kasutab üksi (teelõik C-F). Kolleegiumi hinnangul on nende asjaolude arvesse võtmine ja

sellest lähtuvad järeldused põhjendatud ning kohtupraktikaga kooskõlas (vt RKTKm

16.06.2016, 3- 2- 1-180-15, p 31).

15. Teiseks vaidlustas avaldaja maakohtu määrust menetluskulude jaotuse määramise osas.

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses

kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda

jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Viidatud sätte kohaldamine on

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni

piire on ületatud (RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359, p 14 ja seal viidatud varasem praktika).

15.1. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel

diskretsiooni piire rikkunud. Maakohus on määruse p-s 24 selgitanud, millistel kaalutlustel ta

2-15-3077

jättis puudutatud isiku I menetluskulud tema enda kanda ning ülejäänud menetluskulud

avaldaja kanda. Sisuliselt annab selline menetluskulude jaotus sama tulemuse, mis oleks

olnud siis, kui maakohus oleks jätnud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest riigil

ei ole praeguses menetluses menetluskulusid tekkinud. Menetluskulude selline jaotus on

kolleegiumi hinnangul mõistlik ka põhjusel, et maakohtu menetluses oli menetlusosalistel

võimalus igal hetkel enne lahendi tegemist jõuda kompromissini (mida maakohus pakkus

pooltele ka 06.09.2023 edastatud kirjas ning uuesti 19.03.2024 kirjas). Kuid menetlusosalised

selleni kahjuks ei jõudnud. Menetluskulude jaotuse seisukohast on oluline märkida ka seda, et

kui pooled oleksid jõudnud kompromissile, oleks ära jäänud ka ekspertiisikulu 4800 eurot,

mille tasus 14.12.2023 määruse kohaselt puudutatud isik I. See kulu jääb menetluskulude

jaotuse kohaselt samuti puudutatud isiku I enda kanda. Kõiki neid asjaolusid kogumis

arvestades ei ole maakohus menetluskulude jaotuse määramisel eksinud ning määruskaebus

tuleb ka selles osas rahuldamata jätta.

16. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 kohaselt avaldaja kanda. Kuna maakohus ei määranud menetluskulusid

rahaliselt kindlaks, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 kohaselt ka ringkonnakohus ning maakohus

määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks TsMS § 177 lg 2 kohaselt pärast praeguses asjas

menetlust lõpetava määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)