2-18-19659/157 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Piirmets (eesistuja), Iris Kangur-Gontšarov, Vallo

Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

16.12.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-19659

Kohtuasi

X (X) avaldus C, W ja F vastu eriomandi ja

erikasutusõiguse

kokkuleppe

sõlmimiseks,

kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike

tahteavalduste andmise kohustamiseks ja kulutuste

hüvitamiseks ning Pärnu linn, Köie tn 2 korteriühistu

vastu kulutuste hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 26.06.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X 11.07.2024 määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Raul Ainla

Puudutatud isik I C (isikukood XXXXXXXXXXX),

määratud esindaja vandeadvokaat Olavi Järve

Puudutatud isik II W (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik III F (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isikute II ja III lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Paul Varul ja Siret Saks

Puudutatud isik IV Pärnu linn, Köie tn 2 korteriühistu

(registrikood 80509025)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta tsiviilasja nr 2-18-19659 materjalide juurde C 07.08.2024 vastusele lisas 1

märgitud tõend (Pärnu LV ettekirjutus-hoiatus, 28.07.2017).

2. Jätta Pärnu Maakohtu 26.06.2024 määrus muutmata.

3. Jätta määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud X kanda.

2-18-19659

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 31.12.2018 Pärnu Maakohtule avalduse puudutatud isikute suhtes

kulutuste hüvitamise, ehitusteatise ja ehitusprojekti kooskõlastamiseks vajalike tahteavalduste

andmise kohustamiseks ja asendamiseks ning eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalike

tahteavalduste andmise kohustamiseks ja asendamiseks, sh kinnistu kasutuskorra

kindlaksmääramise nõuetes. Pärnu Maakohus jättis 06.04.2021 määrusega avalduse osaliselt

menetlusse võtmata ning menetlusse võetud osas läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohus

tühistas 18.11.2021 määrusega Pärnu Maakohtu 06.04.2021 määruse nõuete nr 5–14

menetlusse võtmisest keeldumise või läbivaatamata jätmise osas ning asi saadeti tagasi

maakohtule nõuete nr 5–14 menetlusse võtmise otsustamiseks ja menetlusse võetud nõuete

läbivaatamiseks. Avaldaja esitas 14.08.2023 avalduse tervikteksti.

2. Avalduse kohaselt on Köie tn 2, Pärnu linn asuv korterelamu kahekorruseline ning kolme

korteriga elamu. Teine korrus on pööningukorrus, mis on kõigi korteriomandite kaasomandi

osaks. Avaldajale kuulub korter nr 3, mille ta soetas 01.04.2015. 01.04.2015 seisuga oli elamu

rekonstrueerimata ja keskmisest oluliselt halvemas seisukorras. Avaldaja korteriomand asus

elamu ühekorruselises osas, mis oli võrreldes ülejäänud elamuga veelgi tugevamalt

amortiseerunud. 2016. a suvel sõlmis avaldaja ülejäänud kahe korteriomanikuga kokkuleppe,

mille kohaselt olid kõik omanikud nõus elamu säilimiseks ja toimimiseks vajalike tööde

teostamisega. Tööd hõlmasid elamu katuse renoveerimist, välisfassaadi renoveerimist, vee- ja

kanalisatsioonitorude renoveerimist ning piirdeaia renoveerimist. Kokkuleppe sisu oli, et

avaldaja kannab välisfassaadi renoveerimisega seotud kulu ning saab vastutasuks ehitusõiguse

ühekorruselisele majaosale teise korruse peale ehitamiseks ja kaasomandis olevast

pööningukorrusest väikese osa (11,2 m2) enda korteriomandiga liitmiseks. Puudutatud isikud

annavad vastutasuks avaldajale kõik asjakohased nõusolekud.

2.1. Elamu ühekorruseline osa, kus asus ka avaldajale kuulunud korteriomand ja

korteriomandi väliskonstruktsioon (välisseinad ja katus), oli sedavõrd amortiseerunud, et

nende taastamine samasugusena ei olnud majanduslikult otstarbekas. Avaldaja teostas elamu

varasema ühekorruselise hoone osas oluliselt suuremahulised ehitustööd. Ülejäänud

renoveerimistöödega seotud kulutused (katuse renoveerimine, vee- ja kanalisatsioonitööd,

piirdeaia renoveerimine) pidid avaldaja ja puudutatud isikud kandma vastavalt oma

korteriomandite esialgsetele suurustele. Renoveerimistööd teostas avaldaja 2016. a suvel ning

2017. a. Pärast renoveerimistööde lõppemist selgus, et puudutatud isikud ei soovi oma

esialgsetest kokkulepetest kinni pidada. Puudutatud isikud ei ole avaldajale tasunud oma

korteriomandi suurusele vastavat osa renoveerimistööde maksumusest ega nõustunud

2-18-19659

avaldajale kuuluva korteriomandi suurenemisega kinnistusraamatus ja selleks vajalike

tahteavalduste tegemisega

2.2. Avaldajale kuulunud korteriomandi suurus oli esialgselt 43,8 m2 ning pärast juurdeehitust

98,9 m2. Avaldajale kuuluv korteriomand on suurenenud 55,1 m2 võrra, millest 11,2 m2 on

toimunud kaasomandi osa ehk pööningukorruse arvelt. Nii katuse vahetamine, fassaditööd kui

ka vee- ja kanalisatsioonitööd olid vajalikud. Avaldaja korteriomand koos

kandekonstruktsioonidega oli sedavõrd halvas seisukorras, et avaldajal ei olnud võimalik

korteriomandit eesmärgipäraselt ja ohutult kasutada. Seetõttu oli vajalik koheselt

korteriomandiga seoses alustada ehitustöid, mistõttu möönis avaldaja, et kõiki asjakohaseid

projekte ei jõudnud avaldaja õigeaegselt koostada. Avaldaja ei ole taotlenud puudutatud

isikutelt neid kulusid, mis seondusid kaasomandis oleva piirde- ja kandekonstruktsiooni

väljavahetamisega avaldajale kuuluva korteriomandi osas.

2.3. Ehitustöödega suurendas avaldaja talle kuuluva korteriomandi eriomandi eset kaasomandi

eseme arvelt. Kuna avaldajal on õigustatud huvi saavutamaks olukord, et kinnistusraamatus

kajastatud andmed vastaks tegelikkusele, siis on avaldajal nõudeõigus teiste puudutatud

isikute vastu. Samas tuleneb avaldajale õigus nõuda puudutatud isikutelt asjakohaste

tahteavalduste andmist ka avaldaja ja puudutatud isiku vahel sõlmitud suulise kokkuleppe

alusel. Vastuolus hea usu põhimõttega on olukord, kus avaldajal ei ole võimalik puudutatud

isikute vastuseisu tõttu seadustada endale kuuluva korteriomandi juurdeehitust ning kanda

kinnistusraamatusse korrektsed andmed. Vastavalt puudutatud isikuga II sõlmitud

kokkuleppele kasutas avaldaja teisele korrusele viiva trepi väljaehitamiseks korteriomandi nr

2 eriomandi eseme koosseisus varem asunud ruumi (trepialust). Tänasel päeval kajastab aga

puudutatud isikule II kuuluv kinnistusraamatukanne jätkuvalt ruumi, mis tegelikkuses ei ole

enam puudutatud isiku II kasutuses ja eriomandi koosseisus.

2.4. Avaldaja rajas ehitustööde käigus enda eriomandi osast ligipääsetava ning avaldaja

ainukasutuses oleva terrassi (26 m2) ja rõdu (26 m2). Kuna nii rõdu kui ka terrass on

ligipääsetavad ja kasutatavad üksnes avaldaja eriomandi eseme kaudu, siis on avaldaja

hinnangul põhjendatud seada rõdu ja terrassi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, mille

kohaselt on terrass ja rõdu korteriomandi nr 3 igakordse omaniku ainukasutuses ja -valduses.

Kõik rõdu ja terrassiga seotud kulud, sh hoolduskulud, remondikulud, ehituskulud, maamaks

jäävad korteriomandi nr 3 igakordse omaniku kanda. Samuti jäävad korteriomandi nr 3

omaniku poolt faktiliselt kasutataval õuealal olevate sillutiskividega seotud kulud ning õueala

piiril asuva aiaväravaga seotud kulud tema kanda. Põhjendatud on määrata kindlaks, et kõigi

selliste tehnosüsteemidega seotud hooldus- ja remondikulud, mida kasutatakse üksnes ühe

korteriomandi teenindamiseks jäävad selle korteriomandi igakordse omaniku kanda, millist

korteriomandit vastav tehnosüsteem teenindab. Põhjendatud on määrata ka talumiskohustus

kaasomanikele, s.o taluda korteriomandi(te) teenindamiseks vajalikke tehnosüsteeme või selle

osasid kaasomandi osal asuval pinnal koos lisatingimusega, et juhul kui kaasomandis või selle

osas tuleb tehnosüsteemist või selle osast tulenevalt teostada hooldus- või remonditöid, siis

tuleb selliste töödega seotud kulud kanda sellel korteriomanikul, kellele kuuluvat

korteriomandit vastav tehnosüsteem teenindab või kelle huvides vastav tehnosüsteem on.

Hooldus- ja remondikulutuste jaotuse kokkuleppe kindlaks määramata jätmine võib

põhjustada tulevikus igakordselt poolte vahel järjekordseid uusi vaidlusi. Avaldaja taotleb

kaasomandi valdamise ja valitsemisega seotud hooldus- ja remondikulude kindlaks määramist

selliselt, et iga korteriomandi omaniku poolt tasutava kaasomandi valdamise ja valitsemisega

seotud hooldus- ja remondikulude suuruse arvutamisel võetakse aluseks korteriomandi

eriomandi eseme faktiline suurus, millele liidetakse juurde selle korteriomaniku omaniku

valduses ja kasutuses olevate ehitiste ruutmeetrid, v.a selliste ehitiste, mis on juba määratud

2-18-19659

korteriomandi omaniku ainukasutusse. Kuivõrd avaldajal puudub juurdepääs kinnistul

asuvatele teistele ehitistele (saunamaja, kuurid, puudutatud isiku II lehtla jne), siis oleks

ebaõiglane jätta kaasomandi valdamise ja valitsemisega seotud kulude määramisel arvesse

võtmata ehitised, mida teised kaasomanikud valdavad, kuid mis õiguslikult on praegusel

ajahetkel kaasomandis.

2.5. Korterelamuga seotud ehitustegevus, mille kulu väljamõistmist avaldaja puudutatud

isikutelt palub, on ainuisikuliselt kandnud avaldaja. See on olnud vajalik kaasomandi eseme

säilitamiseks, samuti piirdeaiaga seotud ehitustööd. Puudutatud isikule I kuulub

kinnistusraamatu kohaselt 41,5 m2 suurune korteriomand, puudutatud isikule II ja III kuulub

82,3 m2 suurune korteriomand ning avaldajale 43,8 m2 suurune korteriomand. Seega on kogu

elamu korteriomandite eriomandi pind kinnistusraamatu järgi kokku 167,6 m2. Kokku on

avaldaja teinud kulutusi 24 114,70 euro ulatuses. Seega on puudutatud isiku I osa

renoveerimisega seotud töödest 5971,12 eurot (41,5 m2 x 24 114,70 eurot/167,6 m2) ning

puudutatud isiku II ja III osa elamu renoveerimisega seotud töödest 11 841,53 eurot (82,3 m2

x 24 114,70 eurot/167,6 m2).

2.6. Alternatiivselt oli avaldaja seisukohal, et nõudeõigus puudutatud isikute vastu tuleneb

käsundita asjaajamise võlasuhtest. Käsundita asjaajamise alusel esitatava nõude suurus on

võrdeline avaldaja poolt esitatud kulutuste hüvitamise nõude suurusele. Alternatiivselt, kui

puudutatud isikud ei ole asjaajamist heaks kiitnud või asjaajamine ei vastanud puudutatud

isikute huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele on avaldajal puudutatud isikute vastu nõue

võlaõigusseaduse (VÕS) § 1042 alusel. Avaldaja nõudis alusetu rikastumise nõude alusel

kulutusi proportsionaalselt kaasomandi osa suurustele, kuivõrd selline arvestuskäik arvestab

ka osa, milles kulutuste tegemine oli kasulik avaldajale endale.

2.7. Avaldaja palub 14.08.2023 avalduse tervikteksti kohaselt:



Kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldused Köie tn 2–3 asuva korteriomandi

eriomandi suuruse muutmiseks 55,1 m2 võrra vastavalt ehitusprojekti joonistele nr

AR-5-01 ja AR-5-02 ja eriomandi suuruse muutmiseks vajalike võõrandamislepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks

elamu pööningukorruse osas nii, et pööningukorrusest 11,2 m2 suurune osa jääb Köie

tn 2–3 korteriomandi eriomandi osa koosseisu. Asendada tahteavaldused

kohtumäärusega.



Kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldused Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 2153405 tehtud kande muutmiseks Köie tn 2–3

eriomandi eseme suuruse osas, millega muudetakse seda 55,1 m2 võrra ja määratakse

uueks eriomandi eseme suuruseks 98,9 m2 ning andma tahteavalduse elamu

hoonejaotusplaanil muudatuste tegemiseks (vastavalt ehitusprojekti joonistele nr AR-

5-01 ja AR-5-02), millega muudetakse Köie tn 2–3 asuva korteriomandi asukohta ja

suurust. Asendada tahteavaldused kohtumäärusega.



Kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldused järgmise sisuga eriomandi

kokkuleppe sõlmimiseks ja vastavasisulise eriomandi kokkuleppe kandmiseks

kinnistusraamatusse:



Köie tn 2 elamu esimese korruse terrass suurusega 26 m2 ja terrassi kohal asuv

rõdu suurusega 26 m2 määrata korteriomandi nr 3 igakordse omaniku

ainukasutusse ja -valdusse. Kõik kulud terrassi ja rõduga seoses, sh hooldus- ja

remondikulud jäävad korteriomandi nr 3 igakordse omaniku kanda.

Korteriomandi nr 3 igakordse omaniku kanda jäävad ka kulud seoses Köie tn 2

2-18-19659

õuealale paigaldatud ja korteriomandi nr 3 igakordse omaniku poolt

kasutatavate sillutiskiviga seoses ning korteriomandi nr 3 igakordse omaniku

poolt kasutatava väravaga seoses.



Kõigi Köie tn 2 elamus asuvate selliste tehnosüsteemidega, mis teenindavad

üksnes ühte korteriomandit või on vajalikud üksnes ühe korteriomandi

huvides, seotud kulud, sh hooldus- ja remondikulud jäävad selle korteriomandi

igakordse omaniku kanda, millist korteriomandit vastav tehnosüsteem

teenindab või millise korteriomandi huvides on vastav tehnosüsteem vajalik.

Kaasomanikel on kohustus taluda kaasomandi osas asuvaid tehnosüsteeme, kui

need on vajalikud korteriomandi(te) teenindamiseks. Kui kaasomandis oleva

ehitise osaga (nt katusega) seoses on vajalik tehnosüsteemist või selle osast

tulenevalt teostada hooldus- või remonditöid, tuleb kaasomandis oleva ehitise

osaga seotud kulud hüvitada sellel korteriomanikul, kelle korteriomandit

vastav tehnosüsteem või selle osa teenindab või kelle huvides vastav

tehnosüsteem või selle osa on.



Määrata kindlaks, et kõigi korteriomanike poolt kaasomandi valdamiseks ja

valitsemiseks vajalike hooldus- ja remondikulud määratakse kindlaks selliselt,

et iga korteriomandi igakordse omaniku poolt tasutav kaasomandi valdamise ja

valitsemisega seotud hooldus- ja remondikulude suuruse arvutamisel võetakse

aluseks korteriomandi eriomandi eseme faktiline suurus, millele liidetakse

juurde faktiliselt selle korteriomandi igakordse omaniku valduses ja kasutuses

olevate ehitiste ruutmeetrid.



Kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldused Köie tn 2, Pärnu linn asuva

elamu hoonejaotusplaanil muudatuste tegemiseks, millega muudetakse Köie tn 2–3

asuva korteriomandi asukohta ja suurust ning andma tahteavaldus kinnistusraamatu

registriosa nr 2153405 I jaos kande nr 1 kustutamiseks ning asendamiseks järgmise

kandega: 438/1676 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 3, mille

üldpind on 98,9 m2 ja mille tähistus plaanil on 3. Teised sama kinnisasja

korteriomandid nr 2153205, 2153305.



Mõista puudutatud isikult I välja Köie tn 2 elamuga seotud ehitustööde eest hüvitis

avaldaja kasuks summas 5971,12 eurot.



Mõista puudutatud isikutelt II ja III välja Köie tn 2 elamuga seotud ehitustööde eest

hüvitis avaldaja kasuks summas 11 841,53 eurot.



Alternatiivselt mõista puudutatud isikult IV välja Köie tn 2 elamuga seotud

ehitustööde eest hüvitis avaldaja kasuks summas 17 812,65 eurot.



Mõista puudutatud isikutelt solidaarselt välja avaldaja kasuks avaldaja menetluskulud

vastavalt esitatavale menetluskulude nimekirjale, sh koos seadusjärgse viivise

tasumise kohustusega alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.

Puudutatud isikute seisukohad

3. C (puudutatud isik I) palus jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

3.1. Puudutatud isik I leidis, et sellise sisuga kokkuleppeid, nagu avaldaja väidab, pooled

sõlminud ei ole. Võttes arvesse, et avaldaja eriomandi osa suurendamise näol oleks tegemist

ka kinnisasja võõrandamise tehinguga, peaks tulenevalt korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg-test 3 ja 4 tehing olema notariaalselt tõestatud. Käesolevas

asjas puudub vaidlus selles, et notariaalselt tõestatud kokkulepet ei sõlmitud. Seega ei ole

2-18-19659

väidetava kokkuleppe sõlmimise juures järgitud seadusest tulenevat kohustuslikku

vorminõuet.

3.2. Avaldajale ei tulene nõudeõigust KrtS § 9 lg-st 2. Olemasoleva olukorra säilitamine ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega, kuna olemasoleva olukorra all ei saa silmas pidada

seadusvastast olukorda, eriti kui see on avaldaja enda tekitatud. Nimelt on avaldaja oma

korteriomandit ilma kehtiva kokkuleppeta ja kehtivate avalik-õiguslike lubadeta laiendanud.

Hea usu põhimõttega oleks vastuolus olukord, kus avaldaja saaks enda ebaseadusliku ehitise

seadustada tuginedes sellele, et see on käesolevaks hetkeks juba tehtud. Objektiivsed asjaolud

ei ole muutunud, vaid avaldaja on teinud ehituslikke ümberkorraldusi, mis tingisidki

käesoleva olukorra. Seega ei ole käesoleval juhul tegemist hea usu põhimõtte vastase

olukorraga KrtS § 9 lg 2 mõttes, millele avaldaja saaks tugineda.

3.3. Avaldaja avaldust ei ole võimalik sellisel kujul rahuldada. Avaldaja jätab tähelepanuta, et

kui muutub kanne avaldaja korteriomandi registriosas, peavad muutuma kanded ka

puudutatud isikute korteriomandite registriosades. Lisaks väheneksid sellisel juhul puudutatud

isikute kaasomandiosade suurused, mistõttu oleks tegemist puudutatud isikute õiguste

kahjustamisega. Ümberehitamise tulemusel ei muutu omandiõigus (RKTKo 19.02.2004, 3-2-

1-12-04). Seega iseenesest ei ole kinnistusraamatu kanded hetkel valed. Igale kaasomanikule

kuulub ka hetkel kinnistusraamatus toodud osa kinnisasjast. Kinnistusraamatu kanded ei vasta

hetkel valitsevale olukorrale, sest avaldaja on teostanud ümberehituse. Järelikult ei saa

avaldaja avaldust rahuldada tuginedes sellele, et kinnistusraamatu kanded ei vasta tegelikule

sisulisele olukorrale.

3.4. Puudutatud isik I oli seisukohal, et korrektne pole ka avaldaja avalduse ese. KrtS § 9 lg 2

alusel tahteavalduste nõudmisel saab üksnes kohustada puudutatud isikuid tahteavalduste

andmiseks, kuid kokkuleppe sisu peab tulenema avaldaja nõudest. Samuti jäi arusaamatuks,

miks ja millisel alusel soovib avaldaja nõusolekuid hoonejaotusplaanis muudatuste

tegemiseks. Puudutatud isik I viitas KrtS § 9 lg-le 4 ning seadis oma nõusoleku ka muude

eelduste täidetud olemise puhul sõltuvusse ehitusloast, mida olemas ei ole.

3.5. Rõdu ja terrassi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe sõlmimise nõude osas märkis

puudutatud isik I, et avaldaja ei ole välja toonud nõude õiguslikku alust. Avaldaja ei saa

samas nõuda kasutuskorra seadmist. Kasutuskorra seadmine on seotud n-ö tavalise

kaasomandiga. Praegusel juhul on tegemist korteriomanditega. Avaldaja ei ole välja toonud

täpset kasutuskorra sisu ega saaks selles osas lahendit täita ilma ülejäänud tekstita. Avaldaja

ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel ta soovib tehnosüsteemidega seotud kulud

erikasutusõiguse sisuks arvata. Ka ei õigusta avaldaja nõuet asjaolu, et korteriühistul puudub

põhikiri ega ole tegemist toimiva ühistuga. Tehnosüsteemidega seotud kulude jaotuse ja

talumise kohustuse määratlus tuleneb seadusest. Puudutatud isik I ei nõustunud sellega, et

kulude kandmise jaotuse arvestamisel tuleb arvesse võtta kõiki eriomandi kokkuleppega

kindlaksmääratud aladel asuvaid ehitis. Jääb arusaamatuks, kuidas on elamuga seotud kulude

jaotusel olulised nt kinnistul asuvad kuurid. Puudutatud isik I ei vaielnud vastu sellele, et kui

eriomandi kokkuleppe nõue mingil kujul rahuldatakse, siis jäävad vastava alaga seotud

remondi- ja hoolduskulud selle isiku kanda, kelle kasutuses see on.

3.6. Puudutatud isik I märkis kulutuste hüvitamise nõude osas, et avaldajal tuleks esitada oma

nõue korteriühistu vastu. Samas palus puudutatud isik I avaldaja nõude osas korteriühistu

vastu kohaldada aegumist. Isegi, kui avaldaja saaks puudutatud isiku I vastu kulude

hüvitamise nõude esitada, siis puudutatud isik I sellega ei nõustu. Asjatundja ei ole elamu

tegeliku olukorraga tutvunud, vaid teinud järeldused avaldaja jutu ja esitatud fotode põhjal.

2-18-19659

Fotodelt nähtuvad ainult kõige halvemas seisukorras olnud elamu osad, mis ei tõenda, et

vajalik oli terve elamu renoveerimine. Avaldaja ei ole tõendanud, et fassaadi parandamiseks

ei oleks piisanud värvimisest. Jääb arusaamatuks, kuidas asjatundja on jõudnud järeldusele, et

kulutused olid vajalikud ka ülejäänud katuse osas. Avaldaja ei ole tõendanud, et katuse eluiga

oleks hakanud läbi saama. Samuti jääb arusaamatuks, mille pinnalt asus asjatundja

seisukohale, et katuse sadeveesüsteemid olid lekkivad ja valede kalletega ega taganud vee

hoonest ja selle tarinditest eemale juhtimist või sellest, et torustik oli halvas seisukorras ja

kaevurõngad purunenud. Torustiku osas avaldaja väited tõendamata. Läbi ei olnud saanud ka

saanud torustiku eluiga. Eksitav on väide, et kaevud olid rajatud raudbetoonrõngastest. 2011.

a teostatud kontrollmõõdistamise käigus on tuvastatud, et vähemalt 1 kaev oli tehtud PVC-st.

2011. a teostas telesaade Kodutunne kinnistul töid, mille käigus teostati töid ka puudutatud

isiku I korteri torustiku osas. Seega ei vasta tõele avaldaja väide, et kogu torustik oli halvas

seisukorras. Piirdeaed ei ole selline kaasomandiosa, mis vajaks säilitamist iseenesest ja jääb

arusaamatuks, mille alusel jõudis asjatundja järeldusele, et aed oli halvas seisukorras.

Piirdeaia ehitus sisaldab ka avaldaja enda korteriomandi ette viivat elektrilist autoväravat, mis

ei ole vajalik kulu kaasomandi säilitamiseks. Piirdeaed ei ole renoveeritud. Puudus vajadus

ehitada nii kallist aeda.

3.7. Käsundita asjaajamise osas märkis puudutatud isik I, et avaldaja tegutsemine ei vastanud

puudutatud isiku I tegelikule ja eeldatavale huvile. Puudutatud isikul I puuduvad rahalised

vahendid, et tehtud tööde eest tasuda. Ka puudus nende tööde järgi vajadus. Seega ei saanud

tööde tegemine mitte kuidagi vastata puudutatud isiku I tegelikule või eeldatavale tahtele.

3.8. Alusetu rikastumise nõuete osas oli puudutatud isik I seisukohal, et VÕS § 1042 lg 1

kohaselt saaks avaldaja puudutatud isikult I nõuda kulutusi ulatuses, mille läbi puudutatud isik

I on rikastunud. Vastavalt eksperthinnangu p-le 6.8 oleks tööde tegemata jätmisel puudutatud

isiku I korteriomandi väärtus 10% madalam, ehk 35 000 eurot. Järelikult on hetkel eksperdi

hinnangul korteriomandi väärtus tööde tulemusel suurusjärgus 39 000 eurot. Seega rikastus

puudutatud isik I sellise arvestuse kohaselt 4000 euro võrra. Laiendamisega seotud kulusid ei

saa jätta aga puudutatud isikute kanda, sest need ei ole kaasomandiosa säilitamiseks vajalikud

tööd. Kulud suuruses 24 114,70 eurot sisaldavad ka fassaaditöid. Samas on avaldaja ise

väitnud, et fassaaditööd tasub avaldaja ise. Kui aga avaldaja korteriomandi laiendamise ja ka

kulude nõue täies ulatuses rahuldatakse, toimuks avaldaja korteriomandi laiendamine tasuta.

Samuti on tööd teostatud puudustega. Kui avaldaja nõuded mingis osas rahuldatakse, tuleks

kulude jagamisel lähtuda uutest, mitte hetkel kehtivatest kaasomandiosade suurustest.

3.9. Puudutatud isik I esitas ka menetluslikud taotlused, mille kohaselt palus puudutatud isik I

juhul, kui kohus rahuldab avalduse puudutatud isiku I tahteavalduse asendamiseks, mõista

avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja hüvitis omandi kaotuse eest. Sellisel juhul määrata

kindlaks kohtulahendi täitmise viis tingimuslikult, s.o muudatus omandiõiguse osas tehakse

üksnes juhul, kui puudutatud isikule I on hüvitatud omandi kaotuse väärtus. Määrata lahendi

täitmise tähtajaks kolm kuud alates lahendi jõustumisest. Kui avaldaja lahendit tähtaja jooksul

ei täida, siis kaotab lahend õigusjõu.

4. W (puudutatud isik II) ja F (puudutatud isik III) palusid jätta avalduse rahuldamata ja

menetluskulud avaldaja kanda.

4.1. Tõele ei vasta avaldaja väited selle kohta, et avaldaja oleks 2016. a sõlminud puudutatud

isikuga II kokkuleppeid mistahes renoveerimistööde tegemiseks (seonduvalt fassaadiga).

Samuti ei ole puudutatud isik II andnud mis tahes nõusolekuid ega lubadusi neid anda

vastutasuks renoveerimistööde eest. Puudutatud isiku II ja avaldaja vahel ei ole sõlmitud ka

2-18-19659

mis tahes kokkuleppeid kanalisatsiooni, katuse ja piirdeaia osas. Osapooled on nimetatud

teemadel kõnelenud, kuid kokkuleppeid võimalike renoveerimistööde vajalikkuse ega

teostamise osas osapooled sõlminud ei ole. Puudutatud isik II on pidanud läbirääkimisi või

andnud nõusolekuid järgmiselt:



Korteri nr 3 renoveerimiseks eeldusel, et avaldaja koostab projekti ja kooskõlastab

ehituslahendused puudutatud isikuga II. Kuivõrd avaldaja vastavaid dokumente ei

esitanud ega kooskõlastanud, siis pole pooled kuidagi vastavat kokkulepet saavutanud.



Enda korteri köögiosa pealse osa osaliseks kasutamiseks avaldaja poolt tingimusel, et

avaldaja teostab enda kulul fassaadi renoveerimistööd. Fassaad on küll renoveeritud,

kuid sel esineb siiani olulisi puudusi.



Maja katuse renoveerimiseks eeldusel, et avaldaja kooskõlastab hinnapakkumised

puudutatud isikuga II ning puudutatud isiku II kanda jääb ainult ehitusmaterjali kulu

(proportsionaalses osas). Avaldaja ei ole vastavaid hinnapakkumisi esitanud ega

midagi puudutatud isikuga II kooskõlastanud.



Enda korterist 3 m2 osa andmises avaldaja kasutusse eeldusel, et avaldaja annab

puudutatud isiku II ainukasutusse seni ühiskasutuses olnud esiku, vahetab välja

puudutatud isiku II korteri välisuksed ning tasub puudutatud isikule II 4000 eurot.

Avaldaja ei ole käesoleva hetkeni uksi vahetanud ega kokkulepitud summat tasunud.

Ülejäänud ehitustööde osas ei ole puudutatud isik II mistahes nõusolekut avaldajale andnud

ega vastava nõusoleku andmises ka kokku leppinud. Muuhulgas puudub pooltel mistahes

kokkulepe avaldaja poolt rajatud rõdude osas, millest üks katab arvestatavat osa kõigi

osapoolte kaasomandis olevast hoovialast ning teine suurendab oluliselt avaldaja korteri

pindala.

4.2. Puudutatud isikud II ja III märgivad, et nõuded kulutuste hüvitamiseks puudutatud isiku

III ja korteriühistu vastu on aegunud. Arve, millel märgitud tegevuste eest avaldaja hüvitist

taotleb on väljastatud 18.12.2017. Puudutatud isikute III ja IV vastu ei ole varem avaldaja

esitanud nõuet rahaliste kulutuste hüvitamiseks. Hüvitise nõue on tehinguline õigussuhe ja

sellele kohaldub kolme aastane aegumistähtaeg. Puudutatud isikud paluvad kohtul kohaldada

aegumist ja jätta hüvitise nõuded puudutatud isiku III ja korteriühistu vastu rahuldamata.

4.3. Isegi, kui need nõuded ei ole aegunud, siis on tõendamata, et toimingud oleksid olnud

vajalikud kaasomandi eseme säilimiseks. Reeglina tuleb kaasomandis oleva asja puhul kõik

toimingud ja kulutused teha kas kaasomanike kokkuleppe või otsuse alusel. Puudutatud isik II

leidis, et 10.02.2021 menetlusdokumendis esitatud MSi asjatundja arvamus ei ole tõend, mis

saaks üleüldse tõendada seda, milliseid ehitustöid on avaldaja läbi viinud ega ka seda, kas

tegemist oli säilitamiseks vajalike toimingutega või mitte KrtS § 37 mõttes. Samuti ei tõenda

NewExport OÜ arve nr 170054 renoveerimistööde tegemist või nende maksumust. Arvelt ei

ole võimalik järeldada seda, mis töid ja millises ulatuses tehti. Kuna ehitustööd on

dokumenteerimata, ei ole tõendatud see, millises ulatuses tööde tegemine oli vajalik

kaasomandi eseme säilitamiseks. Renoveerimistööd toimusid samaaegselt avaldaja

korteriomandi laiendamisega ehk kuludes sisalduvad ka laiendamisega seotud kulud. Neid ei

saa jätta puudutatud isikute kanda, sest need ei ole kaasomandiosa säilitamiseks vajalikud

tööd. See, kas katuse paigaldus oli vajalik kaasomandi eseme säilimiseks, ei ole järeldatav

MSi ekspertiisiaktist. Ekspertiis on koostatud fotode pinnalt ning ei ole välistatud, et

kaasomandi eseme säilimiseks oleks olnud asjakohane katust nt osaliselt renoveerida. Seega

ei viita mitte ükski tõend sellele, et katusetöid oleks tinginud kiireloomuline vajadus, mis

oleks takistanud saamast avaldajal nõusolekuid teistelt kaasomanikelt. Ekspert on kinnitanud,

et aia renoveerimine ei ole seotud kaasomandi säilitamiseks tehtava vajaliku kulutusega.

2-18-19659

Asjatundja arvamuselt nähtub, et peamine etteheide välisvoodrile oli seotud värvkatte

puudumisega. Sisulisi etteheiteid eksperthinnangust ei nähtu. Ekspert on öelnud, et värvkatte

asendamine oleks fassaadilaudise eluiga pikendanud. Seega ei saa öelda, et tegemist oleks

olnud kulutusega, mis oleks kaasomandi eseme säilimise seisukohast olnud vajalik.

Kanalisatsioonisüsteemide puhul ei ole tõenditest nähtuvalt üleüldse võimalik järeldada seda,

mis töid tehti ja kas need olid kaasomandi eseme säilimise vaates olulised.

4.4. Eriomandi suurendamise, suuruse muutmiseks vajalike võõrandamis- ja asjaõiguslepingu

sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks ja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe

sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamiseks või tahteavalduste asendamise

nõuete rahuldamiseks puudub materiaalõiguslik alus. Esiteks puudub korteriomanike

kokkuleppe. Teiseks pole täidetud eeldused tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega.

Avaldaja on omaks võtnud, et on teostanud Köie tn 2 hoones ebaseaduslikke ning teiste

kaasomanikega kooskõlastamata ehitustöid, omamata selleks vajalikke kaasomanike

vastavaid nõusolekuid. Samuti puuduvad avalik-õiguslikud nõusolekud, mis on vajalikud

sellises mastaabis ehitustööde tegemiseks. Seega on ka avaldaja ebaseaduslike ja

kooskõlastamata ehitustööde tulemina tehtud ehitis nii formaalselt kui ka materiaalselt

ebaseaduslik. Omavolile õigusliku kaitse andmine oleks hea usu põhimõtte vastane.

4.5. Taotlusest ei nähtu, milliseks konkreetseks toiminguks avaldaja nõusolekut küsib.

Avaldaja ei saa küsida nõusolekut mis tahes suvalisele projektile, vaid tegemist peab olema

hoonejaotusplaaniga või pädeva isiku kinnitusega selle kohta, et hoonejaotusplaan vastab

KrtS §-s 4 sätestatud tingimustele. Kumbagi dokumenti avaldaja menetluses esitanud ei ole,

mistõttu ei saa kohus ka puudutatud isikute tahteavaldusi asendada. See, et avaldaja on oma

äranägemise järgi viinud läbi ebaseaduslikke ehitustöid ning kasutab ebaseaduslikke ehitise

osi ainuisikuliselt ei anna avaldajale õigust nõuda eriomandi muutmiseks vajalikku

kokkulepet või tahteavaldusi. Kinnistusraamatu seis ei muutu ebaõigeks ebaseaduslike

ehitustööde tulemina.

4.6. Puudutatud isikud II ja III leiavad, et eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks puudub alus.

Äärmisel juhul saaks normi reguleerimisalasse kuuluda kokkulepe, millega taotleb avaldaja

terrassi ja rõdu ainukasutus- ja valdust. Kulude kokkuleppe nõudmiseks eriomandi

kokkuleppena seaduses alus puudub. Samas nõustuvad puudutatud isikud, et kui eriomandi

kokkulepe mingil kujul rahuldatakse, jäävad vastava alaga seotud kulutused selle isiku kanda,

kelle kasutuses see on. Tehnosüsteemide osas leiavad puudutatud isikud, et nendega seotud

kulude jaotuse ja talumise kohustuse määratlus tuleneb seadusest. Seega ei ole sellise

kokkuleppe tegemine vajalik ning puudub ka materiaalõiguslik alus. Rõdu ja terrassi

erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimise osas tuleb avaldajal esmalt saada kõik avalik-

õiguslikud load ning kaasomanike nõusolekud kaasomandi osas juurdeehituse tegemiseks

enne, kui saab rääkida mistahes erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimisest. Tõendamata on

avaldaja väide, et terrass ja rõdu on ligipääsetavad ainult avaldaja eriomandi kaudu.

Menetluses esitatud fotode kohaselt on terrass maapinnaga tasapinnas ja juurdepääsetav,

mistõttu ei vasta tõele, et juurdepääs on ainult avaldaja eriomandi kaudu. Seega on terrass

täna kaasomandis, mida võivad kasutada kõik teised kaasomanikud.

4.7. Puuduvad eeldused ka avaldaja käsundita asjaajamise nõude rahuldamiseks. Puudutatud

isik II ei ole renoveerimistöid heaks kiitnud, samuti ei vastanud nende tööde teostamine

puudutatud isiku II tahtele ega olnud vajalik seadusest tuleneva kohustuse täitmiseks.

Puudutatud isikud on vastu vaielnud tööde tegemisele. Puudutatud isikute selgituse kohaselt

seisis korter nr 3 enne 2015. a aprilli tühjana ligi 10 aastat. Korteri nr 3 eelmine omanik

korteri eest ei hoolitsenud ega teostanud selles vajalikke remonttöid. Avaldaja omandas

2-18-19659

korteri nr 3 aprillis 2015. a, misjärel seisis korter jätkuvalt tühjana ligi aasta aega. 2016. a

esimeses pooles pöördus avaldaja puudutatud isikute poole ning märkis, et soovib hakata

korterit renoveerima. Kuivõrd korter nr 3 oli seisnud tühjana ligi 10 aastat, siis oli

remonttööde teostamine ilmselt möödapääsmatu ning puudutatud isikud toetasid avaldaja

soovi korter korda teha. Esialgselt polnud poolte vahel juttu tööde täpsemast sisust, samuti ei

esitanud avaldaja mistahes projekti ega nägemust oma plaanist. Pooled leppisid kokku, et

avaldaja koostab konkreetse plaani tulevaste tööde osas, koostab projekti ja seejärel esitleb

seda puudutatud isikutele. Tol hetkel ei olnud poolte vahel juttu olemasoleva majaosa

lammutamisest, teise korruse ehitamisest ega muust taolisest. Ühel päeval juunis 2016. a tuli

puudutatud isiku II abikaasa töölt koju ning nägi, et avaldaja on korteri nr 3 vundamendini

maha lammutanud. Puudutatud isikut II ei olnud lammutustöödest eelnevalt teavitatud, samuti

polnud avaldaja endiselt esitanud oma nägemust ega projekti. Luba polnud ka kohalikult

omavalitsuselt. Alusetu rikastumise nõude osas märkisid puudutatud isikud, et see on

põhjendamatu.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Pärnu Maakohus jättis 26.06.2024 määrusega avaldaja avalduse puudutatud isikute vastu

eriomandi ja erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks, kinnistusraamatu kannete

muutmiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks ning kulutuste hüvitamiseks

rahuldamata. Maakohus jättis rahuldamata ka avaldaja avalduse puudutatud isiku IV vastu

kulutuste hüvitamise nõudes. Menetluskulud jäid avaldaja kanda ning maakohus märkis, et

määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

6. Maakohus tuvastas esitatud tõendite ja poolte väidete alusel, millele vastuväiteid ei

esitatud, järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:



X on kinnistu asukohaga Köie tn 2, Pärnu linn 438/1676 mõttelise osa ja eriomandi

eseme eluruum nr 3 omanik (III kd, lk 193–194);



W ja F on kinnistu asukohaga Köie tn 2, Pärnu linn 823/1676 mõttelise osa ning

eriomandi eseme eluruum nr 2 ühisomanikud (III kd, lk 191–192);



C on kinnistu asukohaga Köie tn 2, Pärnu linn mõttelise osa ning eriomandi eseme

eluruum nr 1 omanik (III kd, lk 189–190);



2016–2017 teostas avaldaja temale kuuluva eriomandi eseme renoveerimistööd,

millega laiendas enda eriomandi eset pööningule, rajas rõdu ja terrassi hoovialale,

teostas kanalisatsiooni, katuse ja korterelamu fassaadi ehitustöid ning renoveeris

piirdeaia;



Avaldaja suurendas oma eriomandi suurust endiselt 43,8 m2-lt 98,9 m2-le ja avaldajale

kuuluv korteriomand on suurenenud 55,1 m2, millest 11,2 m2 on toimunud kaasomandi

osa ehk pööningukorruse arvelt;



Puudutatud isikud II ja III andsid kokkuleppel avaldajaga renoveerimistööde käigus

avaldaja kasutusse enda eriomandi esemest ruumi nr 8 suurusega ca 3 m2, kuid

avaldaja enda kokkulepet puudutatud isikute II ja III ees ei täitnud (I kd, lk 85);



Tööde teostamise ajal korteriühistut moodustatud ei olnud. Pärnu linn, Köie tn 2

korteriühistu on registrisse kantud 12.01.2018 (III kd, lk 195, 196).

Maakohus märkis, et lähtub asja lahendamisel 14.08.2023 esitatud avalduse terviktekstist ja

puudutatud isikute 15.01.2024 ja 25.01.2024 esitatud vastuste terviktekstist.

2-18-19659

7. Avaldaja palub esmalt eriomandi kokkuleppe muutmist selliselt, et avaldaja eriomandit

suurendatakse juurdeehituse arvelt 55,1 m2, millest 11,2 m2 on toimunud kaasomandi osa ehk

pööningukorruse arvelt. Tallinna Ringkonnakohus on 18.11.2021 määruses märkinud, et asja

lahendamisele kohaldub korteriomandi ja korteriühistuseadus. Seega lähtus maakohus asja

läbivaatamisel korteriomandi- ja korteriühistuseadusest. Tallinna Ringkonnakohtu 18.11.2021

antud juhiste kohaselt on avaldaja eelpool nimetatud nõuete õiguslikuks aluseks KrtS § 9,

mistõttu on põhjendamatud puudutatud isikute II ja III vastuväited sellest, et avaldaja nõude

rahuldamiseks puudub materiaalõiguslik alus.

7.1. Kohtule ei ole esitatud korteriühistu üldkoosoleku otsust ega notariaalset lepingut, millest

nähtuks korteriomanike kokkulepet eriomandite suuruse muutmiseks. Puudutatud isikud

eitavad vastavasisulise kokkuleppe sõlmimist ka suuliselt. Maakohus nõustus puudutatud

isikute seisukohaga sellest, et suulise kokkuleppe korral on täitmata ka vorminõue, kuivõrd

vastav kokkulepe eriomandi ulatuse muutmiseks peab olema tehtud notariaalses vormis

tulenevalt KrtS § 3 lg-test 3 ja 4. Avaldaja ei ole menetluses tõendanud kokkuleppe

olemasolu. Seega oli täitmata esimene eeldus eriomandi kokkuleppe muutmiseks, kuivõrd

puudub vastavasisuline korteriomanike vaheline kokkulepe, sh 11,2 m2 kaasomandi osa

omandamise kohta.

7.2. Nagu maakohus märkis, ei ole korteriühistu üldkoosoleku otsust eriomandi kokkuleppe

muutmiseks vastu võtnud, mistõttu puudub eeldus sellest, et olemasoleva olukorra säilitamine

oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja on kohtule

esitanud Pärnu linnas Köie tn 2 korterelamu krt 3 ümberehitusprojekti töö nr 201710

eelprojekti, mis on koostatud novembris 2017 (II kd, lk 188–205). Vaidlus puudub selles, et

renoveerimistöid tegi avaldaja perioodil 2016–2017. Projekti sissejuhatusest nähtub, et

tegemist on ehitusteatisega koostatud ehitusprojektiga eelprojekti staadiumis. Eelprojekti

alapunktist 3.3.1 nähtub, et eelprojekti koostamise ajaks olid avaldaja poolt juurdeehitustööd

tegelikkuses teostatud. Eelprojektis kirjeldatakse hoone ülesehitust selliselt, et Köie tn 2

korter 3 oli ühekorruseline osa, katust on tänava poolt pikendatud nagu põhihoonel ja

eluruumideks välja ehitatud. Eeltoodu ühtib puudutatud isikute väidetega sellest, et

renoveerimistöid teostas avaldaja ilma projektita ja vastavate avalik-õiguslike

kooskõlastusteta ning eelprojekti tellis avaldaja peale renoveerimistööde teostamist. Sama

nähtub puudutatud isiku I esialgsele vastusele lisatud 02.01.2018 e-kirjast ehitusjärelevalve

teenistusele (I kd, lk 103). Avaldaja ei ole puudutatud isikute vastavatele väidetele ka vastu

vaielnud. Avaldaja on ise oma menetlusdokumentides kinnitanud, et avaldaja korteriomand

koos kandekonstruktsioonidega oli avaldaja poolt soetamise ajahetkel sedavõrd halvas

seisukorras, et avaldajal ei olnud võimalik korteriomandit eesmärgipäraselt ja ohutult

kasutada, mistõttu oli vajalik koheselt korteriomandiga seoses alustada ehitustöid ning

avaldaja möönab, et kõiki asjakohaseid projekte ei jõudnud avaldaja õigeaegselt koostada (II

kd, lk 182–187). Seega on kohtule esitatud eelprojekt koostatud alles peale tööde teostamist.

7.3. Maakohus nõustus puudutatud isikute seisukohaga, et olemasoleva olukorra säilitamine ei

ole käesoleval juhul vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd avaldaja on ehitustegevust

teostanud puudutatud isikutega kooskõlastamata, ilma vajalike projektideta ja avalik-õiguslike

lubadeta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja

kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama sätte lg 1 sätestab keelu teostada õigusi

seadusevastasel viisil. Maakohus nõustus puudutatud isikutega, et sisuliselt soovib avaldaja, et

õigusrikkumise ehk omavoli teel saavutatud olukord saavutaks kohtus õigusliku kaitse.

Omavolile õigusliku kaitse andmine oleks aga hea usu põhimõtte vastane. Eeltoodu tõttu ei

saa olemasoleva olukorra säilitamist, kus kehtivad senised kinnistusraamatusse kantud

eriomandi suurused pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Asjaolu, et eriomandi

2-18-19659

suurus ei vasta avaldaja ebaseaduslike ehitustööde tõttu tegelikkusele, ei tingi hea usu

põhimõtte kohaselt eriomandi kokkuleppe muutmist. Avaldaja ei ole esile toonud selliseid

erandlikke asjaolusid, mis tingiks eriomandi kokkuleppe muutmise.

7.4. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et avaldajale kuuluva eriomandi eseme suurenemine

ei mõjuta puudutatud isikute õigustatud huve või vähemalt ei kahjusta see õigustatud huve

ülemääraselt. Avaldaja on oma kooskõlastamata ja ilma vajalike avalik-õiguslike lubadeta

tegevusega hõivanud osa õuealast (terrassi alla jääv ala), osa pööningust ning osa puudutatud

isikute II ja III eluruumist. Puudutatud isik II on menetluses väitnud, et lisaks on avaldaja

kohtule esitatud eelprojektis märkinud endale kuuluvaks veel täiendava osa puudutatud

isikute II ja III eluruumist. Puudutatud isikute II ja III väitel andsid nad nõusoleku enda

korterist 3 m2 osa andmises avaldaja kasutusse üksnes tingimusel, et avaldaja annab

puudutatud isikute II ja III ainukasutusse seni ühiskasutuses olnud esiku, vahetab välja

puudutatud isikute II ja III ühiskasutuses oleva korteri välisuksed ning tasub puudutatud

isikutele II ja III 4000 eurot, kuid avaldaja endapoolseid kohustusi täitnud ei ole. Maakohus

leiab sarnaselt puudutatud isikule I, et käesoleval juhul taotleb avaldaja, et tema eriomandi

eseme suurust muudetakse 55,1 m2 võrra ja määrataks uueks eriomandi eseme suuruseks 98,9

m2. Seega suureneks avaldaja eriomandi ese enam kui poole võrra. Järelikult on tegemist

olulise muudatusega ning seega puudutatud isikute huvide ülemäärase kahjustamisega. Seega

leidis maakohus, et esitatud kujul eriomandi ulatuse muutmine kahjustaks oluliselt puudutatud

isikute õigustatud huve. Ainuüksi eelpool toodud põhjendustel tuleb avaldaja nõuded

eriomandi kokkuleppe muutmiseks ja sellega seonduvalt tahteavalduste andmiseks ja

kinnistusraamatu kannete muutmiseks, sh hoonejaotusplaani muutmiseks jätta rahuldamata.

7.5. Lisaks eeltoodule märkis maakohus ka seda, et selleks, et isiku tahteavalduse saaks

lugeda kohtulahendiga asendatuks, peavad olema täidetud ka TsÜS § 68 lg-s 5 sätestatud

eeldused. Seega sellise nõude esitamiseks peab esmalt isikul, kelle tahteavaldust soovitakse

kohtulahendiga asendada, olema kas seadusest vm õiguslikust alusest tulenev kohustus

tahteavaldus teha. Teiseks peab tahteavaldusel, mille andmiseks isikut kohustatakse, olema

kindel sisu, mis on tuvastatav kas seaduse või lepingu alusel. Kohtule ei ole esitatud ühtegi

tõendit, millest tulenevalt oleks puudutatud isikud kohustatud andma avaldaja taotletud

tahteavaldusi eriomandi kokkuleppe muutmiseks. Avaldajal on läbimata haldusmenetlus,

mille tulemusena tekiks võimalik haldusakt, mis kohustaks puudutatud isikuid andma avaldaja

taotletud tahteavaldusi eriomandi kokkuleppe muutmiseks. Eeltoodu nähtub ka kohtule

esitatud ehitusregistri väljavõttest, milles on toodud ehitise andmed seisuga 30.09.2014 (III

kd, lk 113–114).

7.6. Maakohus märkis sedagi, et eriomandi kokkuleppe muutmisel kehtivad kõik eriomandi

loomisele kehtivad nõuded, st nii vorminõuded kui ka kinnistusraamatu kande vajalikkus,

samuti eriomandi esemele kehtivad nõuded ja vajadus esitada koos kinnistamisavaldusega

KrtS §-s 7 nimetatud dokumendid. Tallinna Ringkonnakohus on 18.11.2021 määruses

selgitanud, et Pärnu Linnavalitsus on 10.01.2018 kirjast nähtuvalt pädeva asutusena

puudutatud isikud kaasanud ehitusteatise/ehitusprojekti kinnitamise menetlusse, kuid

ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud pädeva asutuse nõue esitada puudutatud isikute

kirjalikud nõusolekud. Sellise nõude esitamiseks ei ole seadusest tulenevat alust. Pädev asutus

hindab loamenetluses eelkõige ehitusprojekti vastavust üldistele ehitisele ja ehitamisele

esitatavatele nõuetele. Pädev asutus peab seejuures ise hindama puudutatud isikute

vastuväiteid ning puudutatud isikud ja avaldaja saavad haldusmenetluses soovi korral

haldusakte vaidlustada. Eeltoodule vaatamata ei ole avaldaja ka peale Tallinna

Ringkonnakohtu lahendit esitanud kohtule dokumente, millest nähtuvalt oleks võimalik asuda

seisukohale, et eriomandite suurust on käesoleval juhul pädeva haldusorgani aktiga muudetud

2-18-19659

ja need muudatused on kantud ehitusregistrisse. Kohtul puudub veendumus selleski, milline

on eriomandi kokkuleppe muutmise ulatus ja täitmata on KrtS §-s 9 sätestatud eeldused

eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks ja

asendamiseks. Avaldaja on menetluses ka ise möönnud, et tal ei ole olemas KrtS §-s 7

sätestatud dokumente, mis oleksid eriomandi muutmise nõude rahuldamise eelduseks (I kd, lk

49–54, II kd, lk 182–187, III kd, lk 8–17). Seetõttu on mh avaldaja nõue hoonejaotusplaanile

muudatuste tegemiseks põhjendamatu.

7.7. Kõike eeltoodut arvestades leidis maakohus, et avaldaja nõuded kohustada puudutatud

isikuid andma nõusolek eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks, on põhjendamatud ning need

jäävad rahuldamata. Puudutatud isikute ja avaldaja vahel ei ole vastavasisulisi kokkuleppeid

sõlmitud. Täitmata on KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldused eriomandite ulatuste

muutmiseks ning kohtule ei ole esitatud KrtS §-s 7 nimetatud dokumente, mis on

kohustuslikud esitada koos kinnistamisavaldusega. Siinkohal märkis maakohus sedagi, et

nõustub puudutatud isikute seisukohaga sellest, et avaldaja esitas nõude muuta kandeid ainult

temale kuuluva korteriomandi registriosades, muutuma peavad aga ka kanded puudutatud

isikute korteriomandite registriosades, aga avaldaja seda taotlenud ei ole. Seega sellisel kujul

avaldaja avaldust rahuldada ei saaks.

8. Maakohus sai avaldaja nõuetest aru selliselt, et avaldaja palus avalduse resolutiivosas

kohustada asjast puudutatud isikuid andma tahteavaldused Köie tn 2 elamu kaasomandis

oleva terrassi ja rõdu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt

jääb Köie tn 2 elamu esimese korruse terrass suurusega 26 m2 ja terrassi kohal asuv rõdu

suurusega 26 m2 korteriomandi nr 3 igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse.

8.1. Maakohus leidis, et avaldaja nõue erikasutusõiguse saamiseks rõdu ja terrassi osas ei ole

põhjendatud, kuivõrd täitmata on nii KrtS § 14 lg-s 1 kui ka KrtS §-s 9 sätestatud eeldused.

Kohtule ei ole esitatud pädeva haldusorgani poolt kinnitatud ehitusprojekti, mille alusel oleks

ehitusregistrisse kantud Köie tn 2, Pärnu linn asuva elamu osas rõdu ja terrass ning nende

suurused ehk kaasomandiosa, millele avaldaja erikasutusõigust taotleb. Kohus ei saa anda

erikasutusõigust kaasomandi osale, mida registriandmed ei kajasta. Käesoleval juhul puudub

vaidlus ka selles, et korteriühistu üldkoosolekul ei ole lahendatud avaldaja taotletud

erikasutusõigusega seonduvaid küsimusi ja puudub üldkoosoleku otsus erikasutusõiguse

andmiseks avaldajale. Avaldajal tuleb esmalt saada kõik avalik-õiguslikud load ning

kaasomanike nõusolekud kaasomandi osas juurdeehituste tegemiseks enne, kui on võimalik

erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimine ning omavoliliste ehitustööde tulemina saavutatud

täiendava pinna osas ei teki avaldajal automaatselt õigust ainukasutusele. Puudutatud isikutel

puudub seadusest vm õiguslikust alusest tulenev kohustus avaldaja nõutud tahteavaldusi anda.

8.2. Maakohus nõustus puudutatud isikutega II ja III selles, et eriomandi kokkuleppe eesmärk

on eriomandite ulatuse muutmine ning kulude kokkuleppe nõudmiseks eriomandi

kokkuleppena seaduses alus puudub. Eeltoodu tõttu kontrollis maakohus, kas avaldaja poolt

soovitud kulude jaotust ja tehnosüsteemide talumise kohustust saaks lahendada KrtS § 13

alusel. Kulud tuleb seadusest tulenevalt kanda korteriomanikul vastavalt kaasomandi osa

suurusele, samas võivad korteriomanikud kokku leppida ka teisiti. Vastavasisulised otsused

võetakse vastu üldkoosolekul häälteenamusega. Poolte poolt esile toodud asjaoludest lähtuvalt

ei ole avaldaja soovinud kulude jaotust seadusest sätestatust erinevalt, kulude jaotuse osas on

võimalik korteriühistul vastu võtta vajadusel lisaks põhikirjas sätestatule eraldi otsus, mida

käesoleval hetkel kohtule esitatud ei ole ning avaldajal puudub õiguskaitsevajadus kulude

jaotuse ja tehnosüsteemide talumiskohustuse osas, mis niigi tuleneb seadusest. Vastava

kokkuleppe lahendiga eraldi kindlaks määramiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks

2-18-19659

puudub igasugune vajadus. Äärmiselt ebamõistlik on koormata kinnistusraamatut kannetega,

mis ei erine seaduses sätestatust.

8.3. Lisaks märkis maakohus seonduvalt kulude jaotamise ja tehnosüsteemide

talumiskohustuse ja kulude jaotamise osas eriomandi kokkuleppimise ja tahteavalduse

asendamise nõudega, et avaldaja märkis ärakuulamisel, et nõue on esitatud tulevikus tekkivate

võimalike probleemide vältimiseks (IV kd, lk 63–65). Avaldaja ei ole esile toonud, et esineks

akuutset probleemi korteriomanike vahel, mida oleks vaja kohtulahendiga lahendada.

Puudutatud isikud sisuliselt avaldaja poolt toodule vastuväiteid ei esitanud, v.a selguse

puudumise osas, miks kokkulepe peaks kuure sisaldama. Avaldaja selles osas menetluses

enda seisukohta ei esitanud. Maakohtu hinnangul puudub avaldajal õiguskaitsevajadus ka

olukorras, kus poolte vahel tegelikult vaidlust ei ole ning üksnes asjaolust, et korteriühistu ei

ole toimiv, ei saa järeldada, et kohus peaks täitma ülesandeid, mis on seaduse kohaselt antud

korteriühistule.

8.4. Kõike eeltoodut arvestades jäid rahuldamata ka avaldaja nõuded erikasutusõiguse

saamiseks ja eriomandi kokkuleppe ning sellega seotud kokkulepete asendamiseks

tahteavaldustega ja vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

9. Avaldaja palus esmalt puudutatud isikutelt välja nõuda elamule tehtud kulutused.

Alternatiivselt on avaldaja kahju hüvitamise nõude esitanud ka korteriühistu vastu KrtS § 37

lg-st 1 tulenevalt ning täiendanud avaldust, esitades AÕS § 72 lg 4 alusel nõude ka

puudutatud isiku III vastu. Kuivõrd puudutatud isikud II ja III palusid kohaldada aegumist,

siis analüüsis maakohus, kas puudutatud isikute taotlus aegumise kohaldamiseks on

põhjendatud.

9.1. Vaidlus puudus selles, et avaldaja esindaja esitas esmakordselt puudutatud isikutele

nõude 19.04.2018. Arve, mille alusel avaldaja enda kahju hüvitamise nõuet tõendab on

koostatud 18.12.2017. Puudutatud isikute III ja IV vastu esitas avaldaja nõude rahaliste

kulutuste hüvitamiseks 27.12.2022. Maakohus leidis, et korteriomaniku nõude aegumisele

korteriühistu vastu kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi kolmeaastane aegumistähtaeg,

korteriomaniku nõudele teise korteriomaniku vastu kohaldub TsÜS § 149 järgi kümneaastane

aegumistähaeg. Avaldaja nõue muutus sissenõutavaks 2018. a ja aegus TsÜS § 146 lg 1 järgi

hiljemalt 2021. a lõpuks. Kuivõrd avaldaja esitas nõude puudutatud isiku III ja korteriühistu

vastu alles 27.12.2022, on avaldaja nõue korteriühistu vastu aegunud, kuid mitte

korteriomaniku vastu. Seetõttu kohaldas maakohus korteriühistu vastu esitatud nõudele

aegumist, mistõttu jäi nõue rahuldamata.

9.2. Maakohus ei nõustunud puudutatud isikutega II ja III selles, et käesoleval juhul AÕS § 72

ei kohaldu avaldaja hüvitise nõude lahendamisel. Tallinna Ringkonnakohus on 18.11.2021

märkinud, et hüvitise nõuet on võimalik esitada korteriomanike vastu AÕS alusel, mistõttu

kohus kohaldab kulude hüvitamise nõudel AÕS sätteid. KrtS ei sätesta kulude hüvitamise

nõude aluseid, mida saab esitada otse korteriomanike vastu, vaid üksnes korteriühistu kaudu.

9.3. Avaldaja on menetluses väitnud, et renoveerimistööde teostamine oli vajalik maja

säilimiseks. Puudutatud isikud ei ole selle väitega nõustunud. Avaldaja on esialgse avaldusega

koos esitanud kohtule fotod tõendamaks elamu renoveerimise vajadust (I kd, lk 36–37).

Puudutatud isik II on selgitanud, et fotod on tehtud avaldajale kuuluvast majaosast enne

renoveerimistöid ja pärast seda, kui majaosa on 10 aastat tühjana seisnud. Avaldaja ei ole

nendele väidetele vastuväiteid esitanud. Maakohtu hinnangul ei tõenda fotodelt nähtuv, et

kogu elamu säilimiseks olid vajalikud avaldaja poolt nimetatud katuse-, fassaadi- ja aia

2-18-19659

renoveerimistööd, ilma milleta oleks hoone saanud oluliselt kahjustada või hävinud.

Eksperthinnangus asus ekspert seisukohale, et kinnistul toimunud katuse-, toru- ja

fassaaditööd olid vajalikud asja säilitamiseks, kuna elamu vajas kaasajastamist katuse- ja

fassaaditööde osas. Samas on ekspert üldsõnaliselt märkinud, et torutööde osas täpne

varasema seisundi info puudub, kuid elamu üldist seisukorda arvestades olid ka need

vajalikud (II kd, lk 53–108). Maakohus leidis, et üksnes kaasajastamise vajadusest ei tulene,

et tegemist oli töödega, mis olid vajalikud asja säilitamiseks ning eksperthinnang on selles

osas vastuoluline. Ekspert ei ole esile toonud, et ilma kogu katuse vahetuseta, kogu maja

fassaadi töödeta, kanalisatsiooni töödeta ja aia renoveerimiseta oleks kogu hoone muutunud

elamiskõlbmatuks või see oleks hävinud. Eeltoodu tõttu ei nõustunud maakohus ka avaldaja

väitega sellest, et ekspertarvamus ühtib avaldaja enda poolt esitatud asjatundja arvamusega.

9.4. Maakohus leidis erinevalt avaldajast, et ka MS poolt koostatud korterelamu Köie 2, Pärnu

ehitustehnilise asjatundja arvamus ei tõenda, et avaldaja teostatud katuse-, toru- ja

fassaaditööd kogu elamu ulatuses olid vajalikud elamu säilitamiseks (II kd, lk 206–216).

Asjatundja ei ole tutvunud elamu seisukorraga enne renoveerimistööde teostamist, vaid teinud

järeldused fotode põhjal. Maakohus leidis, et asjatundja arvamusele lisatud fotodelt ei nähtu,

et olemasolev fassaadilaudis oleks täielikult hävinenud. Kuigi maja fassaad oli räämas, ei ole

see siiski piisav väitmaks, et maja oli lagunemisohus. Kohtule ei ole esitatud tõendeid sellest,

et elamu katus oli täies ulatuses amortiseerunud ning vajas kiiresti kogu ulatuses uuendamist.

Keegi menetlusosalistest ei ole väitnud, et katus oleks vett läbi lasknud ja vajas kiirelt kohest

renoveerimist. Enda eriomandi esemele katuse peale ehitamine ja elamule selle raames

täielikult uue katuse rajamine ei ole käsitatav vajaliku kulutusena, mida korteriomanik võis

omaalgatuslikult teha.

9.5. Kanalisatsioonisüsteemi puhul ei ole tõenditest nähtuvalt võimalik järeldada seda, mis

töid tehti ja kas need olid kaasomandi eseme säilimise vaates olulised. Torustikust ei ole

asjatundja arvamuses esitatud fotosid. Puudutatud isik I on vastupidiselt asjatundjaga

märkinud, et kaevud ei olnud rajatud raudbetoonrõngastest. 2011. a koostatud geodeetiliste

tööde aruandest nähtub, et kontrollmõõdistamise käigus on tuvastatud, et vähemalt üks kaev

oli tehtud PVC-st (III kd, lk 101–103). Märkuseid puuduste kohta ei ole esitatud. Puudutatud

isik I on väitnud ka, et 2011. a teostas telesaade Kodutunne kinnistul töid, mille käigus

teostati töid ka puudutatud isiku I korteri torustiku osas. Puudutatud isik II on väitnud, et neil

oli toimiv kanalisatsioonisüsteem, kuid kuna avaldajale kuuluval eriomandil kanalisatsioon

puudus, siis tuli avaldajal see ise rajada. Avaldaja ei ole neile väidetele vastu vaielnud.

Eeltoodu tõttu oli põhjendamatu avaldaja väide, et kogu torustik oli halvas seisukorras ning

kanalisatsioonitööd olid vajalikud eseme säilitamiseks.

9.6. Maakohus nõustus puudutatud isikute seisukohtadega sellest, et piirdeaia renoveerimise

kulu ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu. Puudutatud isikud on märkinud, et piirdeaed ei ole

selline kaasomandiosa, mis vajaks säilitamist iseenesest ning selles osas kulutuste hüvitamise

nõue tuleb jätta rahuldamata. Ka asjatundja on leidnud, et uue piirdeaia rajamine vana,

tugevalt amortiseerunud ja oma funktsiooni kaotanud piirdeaia asemele andis kaasomandile

olulist täiendavat väärtust, kuid seda ei saa lugeda otseselt kaasomandi säilimise huvides

hädavajalikuks tööks. Puudutatud isik I esitatud fotodelt nähtus, et piirdeaia ehitus sisaldab ka

avaldaja enda korteriomandi ette viivat elektrilist autovärava rajamist (III kd, lk 104–106).

Puudutatud isik I on väitnud, et seda väravat kasutab ainult avaldaja, piirdeaed, mida

puudutatud isik I kasutab, ei ole renoveeritud. Avaldaja ei ole puudutatud isiku I vastavaid

väiteid vaidlustanud.

2-18-19659

9.7. Maakohus viitas Tallinna Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-22-522 ning leidis,

et need seisukohad on asjakohased ka käesoleval juhul. Seega katuse-, kanalisatsiooni-,

fassaadi- ja aia renoveerimistööde kulu ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu TsÜS § 63

mõttes. Tegemist on kasuliku, mitte vajaliku kuluga TsÜS § 63 p 2 mõttes. Seega oli

maakohus seisukohal, et tegemist ei olnud vajalike kulutustega, mille tegemise tingis elamu

säilimise vajadus või kaitsmine selle täieliku või osalise hävimise eest, vaid tegemist oli

kasulike kulutustega, mida AÕS § 72 lg 4 kohaselt kaasomanikul ei ole õigus teha teiste

kaasomanike nõusolekuta. Vaidlus puudus selles, et korteriomanike kokkulepet kaasomandi

eseme ajakohastamiseks tehtud ei ole. Puudutatud isikud kokkuleppe olemasolu eitavad. AÕS

§ 72 lg-st 4 tulenevalt ei saanud elamu kaasajastamist otsustada avaldaja ainuisikuliselt, mida

käesoleval juhul avaldaja tegi. Seega jäi AÕS § 72 lg 4 alusel esitatud kulutuste hüvitamise

nõue puudutatud isikute vastu rahuldamata.

9.8. Lisaks märkis maakohus, et avaldaja kahju hüvitamise nõue on ka tõendamata. Maakohus

nõustus puudutatud isikutega, et üksnes tõendina arve esitamisega ei ole võimalik tõendada

kulude tegemist ja nende suurust. Kui avaldaja nõuab vajalike kulude hüvitamist, tuleb tal

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi nõuetekohaselt tõendada nii seda, et

kulutused olid vajalikud kui ka seda, et tööd on tehtud, samuti tööde maksumust. Üksnes arve

alusel kohustust ei teki, avaldaja ei ole tõendanud arve tasumist ega ole tõendanud, et tal üldse

tekkis kohustus arve eest tasuda. Puudutatud isikud on seadnud kahtluse alla arve tasumise

avaldaja poolt tema elukaaslasele kuuluvale ettevõttele. Eeltoodust tulenevalt on maakohus

seisukohal, et avaldaja kulutuste hüvitamise nõue on põhjendamatu ainuüksi põhjusel, et

kulutuste tegemine on tõendamata ning tegemist on kulutustega, mis ei ole vajalikud

kaasomandi eseme säilitamiseks ja mille tegemine oleks saanud toimuda üksnes kokkuleppel.

9.9. Maakohus leidis, et täidetud ei ole ka VÕS § 1018 nõude eeldused. Avaldaja ei ole

avalduses välja toonud asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda seisukohale, et on täidetud

VÕS § 1018 nõude eeldused. Hoone, mille renoveerimistööde eest avaldaja puudutatud

isikutelt kulutuste hüvitamist nõuab, ei ole avaldajale võõras, avaldaja ei ole menetluses,

vaatamata korduvatele selgitustele, esile toonud, miks avaldaja leiab, et renoveerimistööde

tegemiseks puudus tal tehingust või seadusest tulenev alus ning avaldajal oli tahe elamu

renoveerimistöid tehes tegutseda just puudutatud isikute kasuks. Puudutatud isik I on väitnud,

et tal puuduvad rahalised vahendid, et tehtud tööde eest tasuda, ka puudus nende tööde järgi

vajadus. Avaldaja ei ole sellele vastu vaielnud. Asja materjalidest tuleneb, et hageja tegutses

renoveerimistöid tehes eelkõige iseenda huvides. Avaldaja soovis rajada temale kuuluvale

eriomandile peale teise korruse, laiendada eriomandi ulatust pööningu osas, mis tõi omakorda

kaasa terve elamu katuse vahetuse vajaduse, kuna uue rajatava katuseosa materjal oli juba

kohtule esitatud fotodelt nähtuvalt erinevast materjalist võrreldes vana katusega.

Fassaaditööde tegemise tingisid samuti avaldaja enda teostatud eriomandi eseme

renoveerimistööd, kuna vastasel korral oleks elamu fassaad jäänud avaldajale kuuluva

eriomandi ulatuses erinev võrreldes ülejäänud elamu fassaadiga. Kanalisatsioonitööd olid

vajalikud avaldajale endale, kuna tema eriomandi ulatuses elamul kanalisatsioon puudus,

puudutatud isikutel aga oli olemas toimiv kanalisatsioon. Piirdeaia renoveerimistööd tehti

suuremas ulatuse ka just lähtuvalt avaldaja huvidest, sest kogu krundi piires uut piirdeaeda ei

rajatud.

Alusetud on ka avaldaja väited sellest, et puudutatud isikud ei ole tööde tegemisele vastu

vaielnud. Puudutatud isikud on menetluses selgitanud, et korter nr. 3 seisis enne 2015

aprillikuud tühjana ligi 10 aastat. Korteri nr. 3 eelmine omanik korteri eest ei hoolitsenud ega

teostanud selles vajalikke remonttöid. Avaldaja omandas korteri nr. 3 aprillis 2015, misjärel

seisis korter jätkuvalt tühjana ligi aasta aega. 2016 esimeses pooles pöördus avaldaja

2-18-19659

puudutatud isikute poole ning märkis, et soovib hakata korterit renoveerima. Kuivõrd korter

nr. 3 oli seisnud tühjana ligi 10 aastat, siis oli remonttööde teostamine ilmselt möödapääsmatu

ning puudutatud isikud toetasid avaldaja soovi korter korda teha. Tööde täpsemast sisust

puudus puudutatud isikutel ülevaade, samuti ei esitanud avaldaja mistahes projekti ega muud

nägemust oma plaanist. Puudutatud isikud II ja III leppisid kokku üksnes selles, et avaldaja

koostab konkreetse plaani tulevaste tööde osas, koostab projekti ja seejärel esitleb seda

puudutatud isikutele. Juunis 2016 nägi puudutatud isik III, et avaldaja on korteri nr 3

vundamendini maha lammutanud. Puudutatud isikuid ei olnud avaldaja lammutustöödest

eelnevalt teavitatud, samuti polnud avaldaja endiselt esitanud oma nägemust ega projekti.

Avaldaja ei ole neid puudutatud isikute väiteid vaidlustanud. Maakohus leidis, et puudutatud

isikute väited tegelikest sündmustest on kooskõlas muude tõendamist leidnud faktiliste

asjaoludega ja usutavad. Seega ei vasta tõele avaldaja väited sellest, et puudutatud isikud on

töid aktsepteerinud. Täitmata on ka VÕS § 1018 lg-s 1 sätestatud eeldused ja eeltoodust

tulenevalt tuleb jätta rahuldamata ka avaldaja alternatiivselt esitatud kulutuste hüvitamise

nõue puudutatud isikute vastu VÕS § 1018 alusel.

9.10. Avaldaja ei ole esile toonud ega tõendanud, et puudutatud isikud oleksid rikastunud ja

kui suures ulatuses, kuigi nii kohus kui ka puudutatud isikud on avaldaja tähelepanu sellele

pööranud. Avaldaja ei ole esile toonud ega tõendanud ka seda, et puudutatud isikud oleksid

fassaadi, katuse, kanalisatsiooni ja aia renoveerimise osas ette võtnud samasuguseid

toiminguid ja kandnud sarnaseid kulutusi. Vastupidiselt on puudutatud isikud väitnud, et nad

ei pidanud selliste tööde tegemist vajalikuks ja puudutatud isik I on esile toonud, et tal

puuduvad rahalised vahendid. Seega tuleb avaldaja alternatiivselt esitatud nõue puudutatud

isikute vastu ka alternatiivsetelt esitatud alustel rahuldamata jätta.

9.11. Kuivõrd avaldaja nõuded jäid rahuldamata, jättis maakohus tähelepanuta puudutatud

isiku I poolt esitatud tingimuslikud taotlused kasutuseeliste väljamõistmiseks.

10. Maakohus leidis, et arvestades asja menetlust (mh seda, et avaldaja on esitanud

puudutatud isikute vastu põhjendamatu avalduse), on asjaolusid arvestades õiglane jätta TsMS

§ 172 lg-st 1 tulenevalt menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus märkis, et

määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesolevas asjas lõpplahendi

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Määruskaebus

11. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud maakohtu määruse tervikuna

tühistada ning teha uue määruse, millega avaldaja avaldus rahuldatakse. Alternatiivselt palub

avaldaja tühistada maakohtu määruse tervikuna ja saata avalduse uuesti läbivaatamiseks

samale maakohtule. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isikute kanda ja mõista

neilt solidaarselt välja vastavalt esitatavale menetluskulude nimekirjale.

12. Määruskaebuse kohaselt ei nõustu avaldaja maakohtu poolt määruse p-s 29 tuvastatud

asjaoluga, et puudutatud isikud II ja III andsid kokkuleppel avaldajaga renoveerimistööde

käigus avaldaja kasutusse neile kuuluva eriomandi esemest ruumi nr 8 suurusega ca 3 m2,

kuid avaldaja enda kokkulepet puudutatud isikute II ja III ees ei täitnud. Esmalt jääb

ebaselgeks, kuidas on maakohus leidnud, et mingis osas on avaldaja ja puudutatud isikute

vaheline suuline kokkulepe kehtiv ja mingis osas mitte. Ei saa olla vaidlust ega kahtlust selle

üle, et avaldaja ja puudutatud isikute vaheline kokkulepe elamu rekonstrueerimisega

seonduvalt oli üks tervik. Kõnealune ruum nr 8 oli avaldaja jaoks vajalik seetõttu, et osaliselt

tuli sellesse ruumi paigutada avaldajal trepp, et avaldaja saaks juurdepääsu välja ehitatud

2-18-19659

teisele korrusele ja osaliselt olemasolevale pööningukorrusele. Kuni avaldaja teostatud

rekonstrueerimistööde teostamiseni oli välja ehitamata pööningukorrusele juurdepääs üksnes

puudutatud isiku I eriomandi eseme kaudu ning teised kaasomanikud sinna ei pääsenudki.

Olukorras, kus avaldaja ja puudutatud isikute II ja III vahel oli nimetatud kokkulepe, on

ilmselge, et kokkulepe hõlmas või pidi hõlmama ka avaldajale kuuluva eriomandi osale peale

ehitamist ja kaasomandi osaks oleva pööningukorruse osalist avaldaja ainukasutusse võtmist.

Vastasel juhul ei oleks olnud avaldajal põhjust puudutatud isikute II ja III eriomandi eset

kasutada trepi tegemiseks.

12.1. Kuivõrd maakohus on tuvastanud faktilise asjaoluna, et kokkulepe puudutatud isikute II

ja III eriomandi eseme ruumi nr 8 osas oli sõlmitud, kuid muus osas on tuvastatud, et

menetlusosalistel mingit kokkulepet ei ole sõlmitud, siis on maakohtu lahend oluliste

vastuoludega. Maakohus on määruse p-s 31 põhjendanud kokkuleppe puudumist vorminõude

puudumisega. Sama lähenemist kasutades oleks pidanud ka puudutatud isikute II ja III

eriomandi osaks oleva ca 3 m2 ruumi andmine avaldaja ainukasutusse olema sõlmitud samas

vormis, kuna ka sellega on muudetud puudutatud isikute II ja III eriomandi ulatust ja/või

antud avaldajale selle ruumi suhtes ainukasutusõigus. Maakohus ei ole seda arvestanud.

12.2. Lisaks näib maakohus avaldajale ette heitvat (nt määruse p 42), et avaldaja ei ole enda

kohustusi puudutatud isikute II ja III ees täitnud. Avaldaja ei ole keeldunud omapoolsete

kohustuste täitmisest, kuid olukorras, kus puudutatud isikud II ja III omapoolsete kohustuste

ja neid hõlmavate kokkulepete sisu eitavad, ei saa puudutatud isikud II ja III nõuda sõlmitud

kokkulepete osas nende kohustuste täitmist, mis neile on sobilikud. Avaldajale ei ole

põhjendatud ette heita puudutatud isikutele II ja III 4000 euro tasumata jätmist olukorras, kus

maakohus on oma lahendis ebaõigesti tuvastanud, nagu ei oleks puudutatud isikute vahel

üleüldse mingeid kokkuleppeid sõlmitud ning avaldaja on asunud elamut rekonstrueerima ja

oma eriomandi eset laiendama omavoliliselt.

12.3. Maakohus on määruse p-s 42 täiendavalt tuvastanud puudutatud isiku II väidete alusel,

et puudutatud isikud II ja III andsid nõusoleku enda korterist 3 m2 osa andmises tingimusel, et

avaldaja annab puudutatud isikute II ja III ainukasutusse seni ühiskasutuses olnud esiku.

Avaldaja juhib tähelepanu sellele, et ka ühikasutuses oleva esiku andmine puudutatud isikute

II ja III ainukasutusse eeldab eriomandi kokkuleppe sõlmimist. Lisaks kasutavad puudutatud

isikud II ja III kõnealust ühiskasutuses olevat esikut juba samuti 8 aastat enda ainukasutuses

oleva pinnana, kuigi tegemist on juriidiliselt kõigi kaasomanike ühiskasutuses oleva pinnaga.

13. Maakohus on määruse p-des 31–50 analüüsinud avaldaja nõuet muuta eriomandi

kokkulepet selliselt, et avaldaja eriomandit suurendatakse 55,1 m2 võrra, millest 11,2 m2 on

toimunud kaasomandi osa ehk pööningukorruse arvelt ja leidnud, et avaldaja nõue ei kuulu

rahuldamisele. Avaldaja hinnangul on maakohus hinnanud ebaõigesti asjas esitatud tõendeid

ja kohaldanud vääralt materiaalõigust.

13.1. Maakohus on määruse p-s 37 tuvastanud esmalt, et kohtule ei ole esitatud korteriühistu

üldkoosoleku otsust ega notariaalset lepingut, millest nähtuks korteriomanike kokkulepe

eriomandi suuruste muutmiseks. Selliseid kokkuleppeid ega otsuseid ei olegi avaldajal

võimalik kohtule esitada, sest nende kirjalik puudumine ongi põhjus, miks avaldaja on

pöördunud kohtusse. Avaldaja eesmärgiks kohtusse pöördumisel on legaliseerida enda

kasutuses oleva eriomandi eseme pind ning tagada korteriomanike vaheline hea usu

põhimõtetega kooskõlas olev olukord. Kuivõrd korteriomanikel tuleb tasuda oma osa

kohustustest vastavalt kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40) ning avaldajale kuuluv

kaasomandi osa suurus on otseselt seotud talle kuuluva eriomandi eseme suurusega, on

2-18-19659

avaldaja jaoks oluline, et tema eriomandi eseme suurus oleks kajastatud korrektsena tegeliku

faktilise kasutuse järgi.

13.2. Maakohus on põhjendamatult asunud määruse p-s 40 seisukohale, et olemasoleva

olukorra säilitamine ei oleks praegusel juhul vastuolus hea usu põhimõttega, sest avaldaja on

ehitustegevust teostanud ilma puudutatud isikutega seda kooskõlastamata ning ilma vajaliku

projekti ja avalik-õiguslike lubadeta. Esmalt on maakohus jätnud hindamata ja arvestamata

selle, et avaldaja korterelamu kaasomandi osaga seotud tööde teostamine on pikk ja

aeganõudev protsess. Sedavõrd massiivseid, töömahukaid ja kulukaid töid ei võtaks mõistlik

isik ette olukorras, kus tal puuduks tööde teostamiseks igasugused kokkulepped, nagu

praegusel juhul väidavad puudutatud isikud. Samuti ei ole eluliselt usutav, et olukorras, kus

avaldaja asub omavoliliselt ja ilma kaasomanike nõusolekuta paigaldama uut

fassaadimaterjali ja katusekatet, ei oleks puudutatud isikutel ühtegi vastuväidet selle tegevuse

suunas, vaid puudutatud isikud vaataks vaikivalt ja heakskiitvalt kuude kaupa pealt, kuidas

avaldaja korterelamut rekonstrueerib. Puudutatud isik I on 10.04.2024 istungil teinud ka

etteheiteid avaldaja poolt teostatud töödele. Avaldajale jääb arusaamatuks, et kui puudutatud

isikud väidavad, et mingit kokkulepet tööde teostamiseks ei olnud, siis millisel õiguslikul

alusel teeb puudutatud isik etteheiteid avaldaja teostatud tööde kvaliteedile ning millest

tuleneb avaldajale kohustus tööde teostamiseks.

13.3. Maakohtu põhjendustest ei nähtu teiseks, mis on see tegevus, mille osas maakohus on

avaldajale ette heitnud omavolitsemist. Avaldaja on eelnevalt selgitanud, et pööningukorruse

kaasomandi osale oli varasemalt juurdepääs olemas üksnes puudutatud isiku I eriomandi

eseme kaudu. Samuti oli pööningukorruse näol tegemist soojustamata ja välja ehitamata

pinnaga, millel puudus kasutusvõimalus. Suure osa oma teise korruse pinnast ehitas avaldaja

enda eriomandi eseme kohale uue pinnana ning vaid väikeses osas, ca 11 m2 kasutab avaldaja

pööningukorrusel asuvat kaasomandi osa. Avaldaja on korduvalt rõhutanud, et on valmis

sõlmima selle 11 m2 osas puudutatud isikutega kokkuleppeid, mis hõlmaksid ka rahalisi

kohustusi, kuid erinevad kompromissläbirääkimised ei ole senimaani olnud tulemuslikud.

Samas ei ole maakohus sisustanud oma seisukohta, nagu oleks avaldaja omavolitsenud ja

nõuab nüüd omavolile kohtulikku kaitset. Lisaks viitab avaldaja Riigikohtu seisukohtadele

22.11.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-21-18998 (p 13) ning leiab, et antud põhimõte kohaldub

avaldaja hinnangul ka vastupidi. Juhul, kui kaasomaniku eriomandi eseme pindala on

tegelikkuses oluliselt suurem, kui tema kaasomandi mõttelise osa suurus, siis on samuti

tegemist olukorraga, mis kahjustaks kõigi korteriomanike õigustatud huve, sest kulude

arvestamise alused ei oleks õiged.

13.4. Kolmandaks ei selgu maakohtu lahendist, milline oleks maakohtu lahendis väljendatud

seisukohtade õigsuse korral lahendus tekkinud olukorrale. Maakohus on täielikult jätnud ka

arvestamata, et avaldaja teostatud ehitustööde käigus on suurenenud ka kaasomandi osa

suurus avaldajale kuulunud ühekorruselise eriomandi eseme peale teise korruse ehitamisega.

Maakohtu lahendist jääb mulje, nagu oleks hea usu põhimõttega kooskõlas praegusel hetkel

sellise olukorra säilitamine, mis ei ole aga jätkusuutlik ning mis ei võimalda omanikel

kaasomandi eset korrapäraselt valitseda, kuivõrd kaasomanike vahel on pidevad erimeelsused.

Avaldaja nõustub puudutatud isikutega selles, et praegusel juhul puudub korterelamul toimiv

korteriühistu, sest kaasomanike vahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud. Hea usu

põhimõttega on vastuolus ka olukord, kus korterelamu kaasomandi osa omanikud ei ole

võimelised tõhusalt ja eesmärgipäraselt kaasomandi eset valitsema.

13.5. Neljandaks ei saa nõustuda maakohtuga selles, nagu oleks avalik-õiguslik lubade

puudumine a priori miski, mille tõttu oleks avaldaja nõuete rahuldamine vastuolus hea usu

2-18-19659

põhimõttega. Nagu ka ringkonnakohus oma 18.11.2021 määruses selgitas, siis on

ehitusprojekti hindamise kohustus ehitus- ja kasutusteatise menetlemisel haldusorganil ning

ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud pädeva asutuse nõue esitada puudutatud isikute

kirjalikud nõusolekud. Sellise nõude esitamiseks ei ole seadusest tulenevat alust. Sarnaselt ei

ole põhjendatud asuda seisukohale, et igasuguse ehitustegevuse muudaks korteriomanike

vahel hea usu põhimõttega vastuolus olevaks see, kui isik teostab ehitustegevust ilma avalik-

õigusliku loa olemasoluta. Loa puudumist ei ole põhjendatud pidada määravaks kaasomanike

vahelistes suhetes, eriti olukorras, kus teised kaasomanikud on tööde teostamiseks oma

(suulise) nõusoleku andnud.

13.6. Viiendaks leiab avaldaja, et olukorda, kus teised korteriomanikud on pikka aega (s.o 8

aastat) vaikivalt aktsepteerinud avaldaja poolt teostatud ehitustegevust ning avaldaja

eriomandi eseme suurenemist, kuid on eitanud igasuguse eelneva kokkuleppe olemasolu,

tuleb pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Vaidlus puudub selles, et puudutatud

isikud ei ole varem kui käesoleva tsiviilasja raames avaldaja teostatud ehitustegevuse suhtes

ühtegi pretensiooni esitanud. Samuti ei ole puudutatud isikud esitanud avaldaja vastu ühtegi

nõuet, sh võimalikke nõudeid seoses väidetava avaldaja poolse omavolilise kaasomandi osa

hõivamise või väidetavate puudutatud isikute kasutuseeliste kaotamisega seoses. Ei ole

eluliselt usutav, et olukorras, kus poolte vahel justkui puudusid igasugused kokkulepped,

aktsepteerivad teised kaasomanikud avaldaja väidetavat omavoli sedavõrd pikka aega.

Maakohus ei ole lahendi tegemisel arvestanud asjas esitatud tõendeid ega esile toodud

asjaolusid.

13.7. Kuuendaks on põhjendamatud maakohtu etteheited selle kohta, et avaldaja ei ole

esitanud käesolevas asjas KrtS §-s 7 toodud nõuetele vastava hoonejaotusplaani. Avaldaja on

kohtule esitanud Köie tn 2 korterelamu nr 3 ümberehitusprojekti, millele lisatud joonised

vastavad KrtS §-s 7 toodud tingimustele. Alternatiivselt juhul, kui maakohus leidis, et

tegemist ei ole hoonejaotusplaanile vastava dokumendiga, oleks maakohtul tulnud seda

avaldajale selgitada ja anda avaldajale võimalus esitada täiendavaid tõendeid. Maakohus ei

ole varasemalt esile toonud, nagu ei vastaks avaldaja esitatud ehitusprojekt KrtS §-s 7 toodud

nõuetele. Täiendavalt ei ole maakohus arvestanud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 2-21-

18998 väljendatud seisukohta (p 12). Praegusel juhul ei nähtu maakohtu määrusest, et

maakohtule oleks olnud ebaselge avaldaja taotletava nõude sisu, kuid ometi on maakohus

heitnud avaldajale ette niisuguste kokkulepete teksti esitamata jätmist (nt määruse p 43).

13.8. Kokkuvõttes on maakohus ebaõigesti leidnud, et täidetud ei ole KrtS § 9 lg 2 alusel

esitatava nõude eeldused, jättes ebaõigesti avaldaja nõuded rahuldamata.

14. Maakohus on jätnud rahuldamata ka avaldaja nõuded seoses elamu kaasomandis oleva

terrassi ja rõdu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe sõlmimisega. Avaldaja ei korda

oma varem esitatud seisukohti ja rõhutab, et samasisulised seisukohad kohalduvad ka rõdu ja

terrassiga seoses. Maakohtu lähenemine ei ole õige, nagu praegusel juhul kulude kandmine

oleks vastavalt seadusele õige ja põhjendatud, sest avaldaja tegelik kaasomandi osa suurus, sh

avaldaja kohustus kulude kandmisel on suurem kui kinnistusraamatus väljendatud

kaasomandi osa suurus (määruse p 58).

15. Avaldaja ei nõustu ka maakohtu seisukohaga avaldaja kulutuste hüvitamise nõudega

seoses ning leiab, et maakohus on sellisele seisukohale jõudes hinnanud ebaõigesti asjas

esitatud tõendeid. Avaldaja esitatud ekspertarvamuses on üheselt leitud, et avaldaja teostatud

tööd, v.a piirdeaia renoveerimine, oli vajalik korterelamu säilimise tagamiseks. Maakohus on

asunud asjatundja arvamust ümber lükkama väitega, et kohtule ei nähtu, et olemasolev

2-18-19659

fassaadilaudis oleks täielikult hävinenud. Maakohus on jätnud aga arvestamata, mis on

korterelamu fassaadi eesmärgiks. Fassaadi eesmärgiks on kaitsta hoone kande- ja

piirdekonstruktsiooni ilmastikutingimuste eest ehk fassaadil on eelkõige kaitse-eesmärk. Kui

hoonel puudub fassaad või ei täida fassaad enam enda eesmärki, siis esineb akuutne oht maja

kandekonstruktsioonidele. Asjatundja on oma arvamusega seda ka sisuliselt tuvastanud, kuid

kohus on asunud ise asjatundja asemel hindama fassaadi ehitustehnilist seisukorda. Samuti on

põhjendamatu kohtu järeldus, nagu oleks olnud katuse puhul piisav see rekonstrueerida

üksnes osaliselt. Kohtu seisukoht on vastuolus asjas esitatud ekspertarvamusega. Kohus on

nõustunud puudutatud isikute paljasõnaliste väidetega läbijooksude puudumisest. Puudutatud

isikud ei ole oma väidete tõendamiseks esitanud ühtegi eksperdi ega asjatundja arvamust.

16. Lisaks on maakohus jätnud täielikult arvestamata selle, et ka avaldajale kuuluvat

eriomandi eset ümbritsenud fassaad ja selle kohal olnud katus oli kõigi korteriomanike

kaasomandis. Seega isegi juhul, kui nõustuda maakohtu seisukohaga – millega avaldaja ei

nõustu – et kogu korterelamu katus ja fassaad ei vajanud terviklikku väljavahetamist, siis ei

saa olla tõsiseltvõetavat vaidlust selles, et see osa korterelamus, kus asus avaldajale kuulunud

eriomandi ese oli hävinemas ning vajas ehitustööde teostamist. Sisuliselt on maakohus

nõustunud sellega, et see majaosa, kus asus avaldajale kuuluv korteriomand oli oluliselt

halvemas seisus kui ülejäänud majaosa, kui on korduvalt tuginenud puudutatud isikute

väidetele, et korteriomand enne selle omandamist avaldaja poolt oli ligi 10 aastat tühjana

seisnud. Sellises olukorras ning asjas esitatud tõendeid – fotosid ja ekspertarvamusi – hinnates

on ilmne, et kaasomandi osa säilitamiseks oli vajalik teostada täiendavaid töid. Maakohus ei

ole seda lahendi tegemisel arvesse võtnud.

17. Maakohus on ka ebaõigesti leidnud, et avaldajal ei ole AÕS § 72 lg 4 alusel nõude

puudumise korral puudutatud isikute vastu nõuet käsundita asjaajamise või alusetu

rikastumise sätete alusel.

17.1. Maakohus on määruse p-s 78 ekslikult leidnud, et käsundita asjaajamise nõuded ei ole

täidetud. Hoone, mille renoveerimistööde eest avaldaja kulutuste hüvitamist nõuab on

avaldajale võõras osas, milles hoone ei ole hõlmatud avaldaja kaasomandi osaga. Olukorras,

kus avaldaja paigaldas kogu korterelamule uue katuse ja fassaadi, oli avaldajal ilmselgelt huvi

tegutseda puudutatud isikute huvides, kuna avaldajale kuuluva eriomandi eseme säilitamiseks

ja korrashoiuks puudus vajadus ülejäänud korterelamu osas katust ja fassaadi vahetada.

Avaldaja esmane seisukoht on, et avaldaja kohustus neid töid teostada tulenes puudutatud

isikutega sõlmitud suulisest kokkuleppest, mille tulemusena pidid puudutatud isikud

omakorda andma avaldajale vajalikud nõusolekud avaldaja eriomandi eseme suurendamisega

seotud toiminguteks. Kuna aga maakohus on (avaldaja hinnangul ebaõigesti) tuvastanud, et

sellist kokkulepet poolte vahel ei ole sõlmitud, siis ei ole avaldajal ka tehingust ega seadusest

tulenevat alust kogu elamu suhtes renoveerimistöid teha. Asjaolu, et üks osa hoone katusest ja

fassaadist võib erineda ülejäänud hoone katusest ja fassaadist ei ole selline, mis annaks aluse

väita, et kogu elamu rekonstrueerimine oli vajalik just eelkõige avaldaja enda huvides.

Maakohtu selline järeldus on ebaõige. Lisaks on maakohus rajanud oma lahendi puudutatud

isikute paljasõnalistele ja tõendamata väidetele, rikkudes sellega kohtulahendi põhjendamise

kohustust. Avaldaja rõhutab, et puudutatud isikud ei ole tsiviilasja menetluse raames esitanud

ühtegi tõendit, et nad oleksid kirjalikult või kirjalikult taasesitataval viisil vaielnud tööde

teostamisele vastu.

17.2. Alusetu rikastumise nõude lahendamisel on maakohus asunud väitma, et avaldaja ei ole

esile toonud ega tõendanud, et puudutatud isikud oleksid tööde teostamise arvelt alusetult

rikastunud. Maakohus on jätnud menetlusõigust rikkudes tähelepanuta, et käesoleva tsiviilasja

2-18-19659

raames koostatud kohtuliku ekspertarvamuse p-des 6.8 ja 6.9 on ekspert tuvastanud, et nii

puudutatud isiku I korteriomandi turuväärtus kui ka puudutatud isikute II ja III korteriomandi

turuväärtus oleks ilma avaldaja teostatud ehitustöödeta olnud ca 10% madalam. Seega on

avaldaja tõendanud puudutatud isikute poolset alusetut rikastumist.

Menetlusosaliste seisukohad

18. Puudutatud isik I leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda. Juhul, kui kohus rahuldab määruskaebuse puudutatud isiku I tahteavalduste

asendamise osas, palub puudutatud isik I mõista avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja

hüvitise omandi kaotuse eest ning määrata kindlaks kohtulahendi täitmise viis tingimuslikult,

s.o muudatus omandiõiguse osas tehakse üksnes juhul, kui puudutatud isikule I on hüvitatud

omandi kaotuse väärtus. Sellisel juhul tuleks määrata lahendi täitmise tähtajaks kolm kuud

alates lahendi jõustumisest ning kui avaldaja lahendit tähtaegselt ei täida, kaotab lahend

õigusjõu.

18.1. Puudutatud isiku I vastuse kohaselt ei ole avaldaja väidetud kokkulepet sõlmitud. Isegi

kui oleks, siis oleks kokkulepe tühine vorminõude rikkumise tõttu. Seejuures saavad

puudutatud isikud teoorias tunnistada kokkuleppe mingis osas sõlmimist, mis ei tähenda, et

avaldaja ei peaks tõendama, et sõlmiti just tema väidetud kokkulepe. Avaldaja oma

tõendamiskoormist täitnud ei ole ja puudutatud isikud ei ole seda ka tunnistanud. See, miks

avaldaja ilma kokkuleppeta renoveerimistöid teostama asus, ei oma avaldaja nõude osas

tähtsust. Oluline on vaid see, et kokkulepe puudus. Seejuures ei vasta tõele avaldaja väide,

nagu poleks puudutatud isikud avaldaja tegevusele vastuväiteid esitanud. Puudutatud isik I

ütles kohe, et tema ei ole selliste tööde tegemisega nõus, sest temal puuduvad nende

tasumiseks rahalised vahendid. Pöörduti ka Pärnu Linnavalitsuse poole, kes tegi avaldajale

ettekirjutuse ja seiskas ehitustööd. Võttes arvesse, et kohtusse pöördus avaldaja, jääb ka

arusaamatuks, miks oleks seda pidanud omakorda tegema puudutatud isikud. Eeltoodu ei

tähenda aga seda, et puudutatud isikud seda ei pruugi teha.

18.2. Puudutatud isik I ei nõustu sellega, nagu saaks avaldaja esitada oma nõude KrtS § 9 lg 2

alusel. Olemasoleva olukorra säilitamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 9 lg 2

p 1). Olemasolev seadusvastane olukord on avaldaja enda tekitatud, mille tõttu ei saa avaldaja

tugineda selle säilitamise vastuolule hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega vastuolus

oleks olukord, kus avaldaja saaks enda ebaseadusliku ehitise seadustada tuginedes sellele, et

see on käesolevaks hetkeks juba tehtud. Käesolevas asjas ei ole muutunud objektiivsed

asjaolud, vaid avaldaja on teostanud omavoliliselt ehitustöid ja laiendanud oma eriomandi

osa, mis tingisid käesoleva olukorra. Omavoliks kvalifitseerub see, et töid teostati puudutatud

isikute nõusolekuta. Avaldaja ei saa tugineda ka sellele, et tema peab maksma oma tegelikult

kasutatavast proportsioonist vähem kulusid ja puudutatud isikud rohkem. Avaldaja saab

tugineda ainult enda õiguste rikkumisele, mitte puudutatud isikute õiguste rikkumisele. Lisaks

oleks tegemist puudutatud isikute õiguste ülemäärase kahjustamisega (KrtS § 9 lg 2 p 2).

Puudutatud isik I ei nõustu avaldaja väitega, nagu kohalduks sellises olukorras Riigikohtu

seisukoht tsiviilasjas nr 2-21-18998 avaldaja soovitud viisil. Riigikohus ei ole silmas pidanud

faktilist olukorda, vaid kinnistusraamatu kandeid ja nendest tulenevaid proportsioone. Võttes

arvesse, et hetkel ei ole omandisuhted muutunud, siis ei ole muutunud ka kaasomandi

mõttelise osa suuruse proportsioon vastava korteriomandi eriomandi pindalasse. Kui aga

avaldaja nõue avaldaja soovitud viisil rahuldatakse, muutuksid proportsioonid oluliselt

erinevaks. Seega ei saa avaldaja avaldust rahuldada ka tulenevalt viidatud Riigikohtu

seisukohast.

2-18-19659

18.3. Arusaamatuks jääb ka avaldaja avalik-õiguslike nõuetega seotud seisukoht. Avalik-

õiguslikud nõuded omavad tähendust hea usu põhimõtte kohaldamisel (RKTKo 17.06.2009,

3-2-1-70-09, p 11). Kui avaldaja oleks korrektselt läbinud vastava haldusmenetluse, oleksid

kaasomanikud saanud avaldada ka oma seisukohti. Lisaks, kui ühe eriomandi osas

kinnistusraamatu kannet muuta, siis muutuvad ka kanded teiste eriomandite osades. Avaldaja

on nõudnud kannete muutmist ainult enda kinnistusraamatu registriosas. Sellisel kujul ei saa

aga avaldust rahuldada.

18.4. KrtS §-s 7 nimetatud dokumentidega seoses juhtis maakohus juba 09.12.2020 määruse

p-s 3.2 avaldaja tähelepanu sellele, et avaldaja peab esitama KrtS §-s 7 nimetatud

dokumendid. Avaldaja sai selle vajadusest aru ka enda 21.04.2021 menetlusdokumendi p-s

2.4, kuid ei esitanud neid. Seda arutati ka 10.04.2024 ärakuulamisel. Avaldaja jäi sellest

hoolimata seisukohale, et hoonejaotusplaani pole vaja. Seega ei saa nõuda nõusolekuid

avaldaja esitatud projektidele ning seda on avaldajale ka selgitatud, kuid avaldaja keeldus

puudust kõrvaldamast. Asjakohatu on nüüd ette heita, et avaldaja ei olnud puudusest teadlik.

Ka muude avaldusega seotud puudustega seoses on maakohus korduvalt avaldaja tähelepanu

juhtinud, kuid avaldaja ei ole neid kõrvaldanud. Ka seda on nüüd asjakohatu kohtule ette

heita.

18.5. Rõdu ja terrassi valdamise ja kasutamise korra osas ei ole avaldaja toonud välja nõude

õiguslikku alust. Kuna elamus on korteriomandid, ei saa avaldaja nõuda kasutuskorra

seadmist. Seejuures ei nõustu puudutatud isik ka maakohtu määruse p-s 52 toodud

seisukohaga. Puudutatud isik I ei olegi väitnud, et avaldaja ei saa nõuda erikasutusõigust –

teoorias saab avaldaja seda teha. Puudutatud isik I on seisukohal, et avaldaja on nõudnud

kasutuskorra määramist ja seda ei saa avaldaja nõuda, sest tegemist ei ole tavalise

kaasomandiga. Avaldaja nõue on liiga ebamäärane. Tehnosüsteemidega seotud kulude

kokkulepe ei saa olla erikasutusõiguse sisuks ning sellega seotud kulude jaotuse ja talumise

kohustuse määratlus tuleneb seadusest. Korteriühistu põhikirja oleks saanud määrata ka

avaldaja initsiatiivil. Ka hooldus- ja remondikulude osas jääb puudutatud isik I samale

seisukohale. Puudutatud isik I ei vaidle samas vastu sellele, et kui eriomandi kokkuleppe nõue

mingil kujul rahuldatakse, jäävad vastava alaga seotud kulutused selle isiku kanda, kelle

kasutuses see on.

18.6. Puudutatud isiku I hinnangul peab avaldaja esitama oma kulutuste hüvitamise nõude

korteriühistu vastu. Seejuures ei nõustu puudutatud isik I maakohtu määruse p-s 65 toodud

seisukohaga, nagu kohalduks praegusel juhul AÕS § 72 lg 4. Seda ei muuda ka see, et

ringkonnakohus on 18.11.2021 määruses viidanud nõude alusena ka asjaõigusseadusele.

Puudutatud isik I ei ole nõustunud ringkonnakohtu põhjendustega AÕS kohaldamise osas.

Puudutatud isik I viitab KrtS § 1 lg-le 3 ja § 37 lg-le 1. Lisaks on KrtS § 37 lg 1 seletuskirjas

selgitatud, et tekkinud kulude osas on korteriomanikul nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste

korteriomanike vastu. Seega on KrtS § 37 lg 1 kohaselt välistatud nõuete esitamine teiste

korteriomanike vastu. Järelikult on nõude esitamine ammendavalt reguleeritud KrtS-s ning

puudub vajadus AÕS-i kohaldamiseks. Avaldaja nõue korteriühistu vastu on ka aegunud.

Lisaks ei ole avaldaja kulude nõue põhjendatud ega tõendatud. Asjatundja ei ole elamu

tegeliku olukorraga tutvunud, vaid teinud järeldused avaldaja jutu ja esitatud fotode põhjal.

Ka ei ole avaldaja tõendanud kulude tekkimist – ei arvete tasumist ega tasumise kohustust.

Sealhulgas on tööd teostatud oluliste puudustega. Puudutatud isiku I väide on esitatud juhuks,

kui avaldaja nõue peaks mingis ulatuses mingil alusel rahuldamisele kuuluma. Sellisel juhul

peavad tööd olema ka puudusteta. Vastasel juhul puudub neil avaldaja väidetud väärtus.

Võttes aga arvesse, et puudutatud isik I ei ole tööde teostamiseks üldse nõusolekut andnud, ei

2-18-19659

saa ta olla töid ka vastu võtnud ega saa teda lugeda töid vastu võtnuks. Järelikult peab

avaldaja tõendama, et tema poolt teostatud tööd olid puudusteta.

18.7. Avaldaja nõuet ei saa puudutatud isiku I vastu rahuldada ka käsundita asjaajamise sätete

alusel. Puudutatud isikul I puuduvad rahalised vahendid tööde eest tasumiseks ja talle ei saa

peale suruda lepingut, mida ta ei ole soovinud. Avaldaja oli sellest ka teadlik. Seega ei saa

täidetud olla mitte ükski VÕS § 1018 lg-st 1 tulenev eeldus. Avaldaja ei ole tõendanud

puudutatud isiku I alusetut rikastumist enda nõude ulatuses. Seda ei muuda ka avaldaja viide

10% madalamale väärtusele. Sellisel kujul ei saaks kohus isegi teoorias avaldaja nõuet

rahuldada. Lisaks vaidles puudutatud isik I kulutuste tegemisele vastu, mistõttu puudub

avaldajal nõue ka tulenevalt VÕS § 1042 lg 2 p-st 3.

19. Puudutatud isikud II ja III leiavad, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja puudutatud

isikute II ja III kõik menetluskulud avaldaja kanda.

19.1. Puudutatud isikute II ja III vastuse kohaselt ei ole määruskaebuse p-s 2.3 kirjeldatud

sisuga kokkulepet sõlmitud. Avaldaja ei ole tõendanud kokkuleppe sõlmimist ega ka

kokkuleppe sisu selliselt nagu avaldaja soovib väita. Maakohus ei ole eksinud kohtumääruse

p-s 29 tehtud järeldusega. Puudutatud isikud II ja III on omaks võtnud selle, et kokkulepe

poolt vahel seonduvalt eriomandi eseme ruumiga nr 8 sõlmiti (09.02.2019 vastuse p 2.10).

Seega on maakohus lähtunud korrektselt menetluses esitatud tõenditest sh puudutatud isikute

II ja III omaksvõtust, mille tulemina on kohus tuvastanud kokkuleppe olemasolu ainult ruumi

nr 8 suhtes. Puudutatud isikud II ja III on juba 09.02.2019 menetlusdokumendis selgitanud, et

ehitustööde teostamises kokkulepe puudus. Ebaõige on avaldaja väide selle kohta, et

puudutatud isikud II ja III ei oleks vastuväiteid esitanud. Nähtuvalt 09.02.2019

menetlusdokumendi p-des 2.1–2.9 esitatust on puudutatud isikud II ja III ehitustöödele vastu

vaielnud. Avaldaja ei ole sellistele väidetele menetlusest vastu vaielnud. Lisaks peatas linn

oma kirjaga avaldaja ehitustegevuse – selline keeld samuti avaldajat ehitustegevust peatama ei

pannud.

19.2. Avaldaja ei saa eeldada, et kohus oleks pidanud tema probleemid lahendama.

Õigusrikkumisest tulenevale olukorrale ei saa laiendada seadusest tulenevat kaitset.

Ebaseaduslikud ehitustööd ei saa endaga kaasa tuua avaldaja soovitud olukorda. Täiendavalt

on avaldaja jätnud tähelepanuta, et kohus on selgitanud ka tegelikkuses seda, milline on

õiguspärane teguviis (määruse p 53). Maakohus ei ole rikkunud ka selgitamiskohustust KrtS §

7 osas. Nimetatud dokumentide vajadusele on viidanud nii maakohus 09.12.2020

kohtumääruse p-s 3.2 kui ka puudutatud isikud korduvalt menetluse kestel. Lisaks selgitas nii

kohus kui ka pooled viimasel istungil avaldajale korduvalt seda, et olemasolev plaanimaterjal

ei vasta hoonejaotusplaani nõuetele. Avaldaja ei saa küsida nõusolekut mis tahes suvalisele

projektile, vaid tegemist peab olema hoonejaotusplaaniga või pädeva isiku kinnitusega selle

kohta, et hoonejaotusplaan vastab KrtS §-s 4 sätestatud tingimustele. Kumbagi dokumenti

avaldaja menetluses esitanud ei ole, mistõttu ei saa kohus ka puudutatud isikute II ja III

tahteavaldusi asendada. Samuti on avaldaja ise möönnud, et sellist plaani tal üleüldse ei ole

(määruse p 48) ning määruskaebuses ei ole avaldaja sellist kohtu järeldust ka vaidlustanud.

Ka etteheited kokkuleppe tervikteksti esitamise kohta pole põhjendatud. Kohtumääruse p-s 43

viitab kohus sellele, et puudutatud isikutel ei ole kohustust anda tahteavaldusi. Määruse p-s 43

ei selgita kohus, et nõuded oleksid esitatud ebaõigesti või vajalik oleks olnud eriomandi

kokkuleppe sõlmimiseks esitada kohtule terviktekst.

19.3. Avaldaja väitel on ekspert tuvastanud, et ilma kogu katuse vahetuseta, kogu maja

fassaadi töödeta, kanalisatsiooni töödeta ja aia renoveerimiseta oleks kogu hoone muutunud

2-18-19659

elamiskõlbmatuks või oleks see hävinud. Sellist järeldust puudutatud isikud II ja III

ekspertiisist ei leidnud. Ekspertiis on koostatud fotode pinnalt ning välistatud ei ole, et

kaasomandi eseme säilimiseks oleks olnud asjakohane katust näiteks osaliselt renoveerida.

Ekspert on kinnitanud, et katuse vahetuse vajadus oleks tulnud ette ehk lähema 5 aasta

jooksul. Ekspert on seonduvalt aiaga ise kinnitanud, et aia renoveerimine ei ole seotud

kaasomandi eseme säilitamiseks tehtava vajaliku kulutusega. Ekspert on ka öelnud, et

värvkatte asendamine oleks fassaadilaudise eluiga pikendanud. Kaasomandi eseme säilimise

eesmärkidel ei saa lugeda tehtuks kulutust, mis on tehtud eelkõige selleks, et ühele

kaasomanikule on see meeldinud. Seega on maakohus teinud õiged järeldused, et tegemist ei

olnud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustega.

19.4. Puudutatud isikud II ja III leiavad ka, et 10.02.2021 menetlusdokumendis esitatud MS

asjatundja arvamus ei ole tõend, mis saaks tõendada seda, milliseid ehitustöid on avaldaja läbi

viinud ega ka seda, kas tegemist oli säilitamiseks vajalike toimingutega või mitte KrtS § 37

mõttes. Tõend on koostatud aastaid pärast tegelike ehitustööde läbiviimist ning pelgalt fotode

pinnalt. Nimetatud alusmaterjalide põhjal ei ole võimalik otsustada seda, kas toiminguid on

vajalik teha, et kaasomandi eset säilitada. Samuti ei tõenda NewExport OÜ arve nr 170054

renoveerimistööde tegemist või nende maksumust. Lisaks ei ole tõendatud ka see, millises

ulatuses tööde tegemine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Renoveerimistööd

toimusid samaaegselt avaldaja korteriomandi laiendamisega ehk kuludes sisalduvad ka

laiendamisega seotud kulud. Neid ei saa jätta puudutatud isikute kanda, sest need ei ole

kaasomandiosa säilimiseks vajalikud tööd.

19.5. KrtS § 3 lg-s 2 ette nähtud kaasomanike kokkuleppeks vajalikke nõusolekuid ei saa

asendada kohtulahend. Seadus ei anna võimalust nõuda eriomandi loomiseks vajalike

tahteavalduste asendamist, mis toimub kaasomandi arvelt. Isegi juhul, kui asuda seisukohale

(millega puudutatud isikud II ja III ei nõustu), et KrtS § 9 lg 2 annab võimaluse asendada

kaasomanike vaheliseks kokkuleppeks vajalik nõusolek, ei oleks muudatuste tegemine

kooskõlas hea usu põhimõttega ning kahjustab liigselt kaasomanike huve. Ebaseaduslike

ehitustööde tulemina saavutatud olukord ei ole käsitatav olukorrana, mille säilitamiseks

laieneks hea usu põhimõttest tulenev kaitse.

19.6. Kulude hüvitise nõude osas on tõendamata nii kulude suurus, tööde teostamine kui ka

see, kas kulutused olid tegelikult vajalikud kaasomandi eseme säilimiseks. Kuigi seadust

kohaldab kohus, juhivad puudutatud isikud II ja III tähelepanu asjaolule, et AÕS § 72 ei ole

kohane regulatsioon avaldaja hüvitise nõude lahendamiseks. Korteriomandite puhul tuleb

kohaldada eelkõige asjaomast eriseadust. Juhul, kui kohus kohaldab korteriomandite

koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena

põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata (RKTKm 07.04.2021, 2-

18-15391, p 10). KrtS § 37 sätestab kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute

hüvitamise korra ning nõude aluse. Kuigi õigusnorm on erinev, siis eeldus, ehk säilitamiseks

vajalike toimingute tuvastamine on analoogne AÕS § 72 lg-ga 4, mistõttu on AÕS kohane

kohtupraktika kohaldatav ka KrtS § 37 rakendamisel.

19.7. Puudutatud isikud II ja III leiavad, et avalduse resolutsiooni p-d 5.8.1 (osaliselt), 5.8.2 ja

5.8.3 tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Puudub materiaalõiguslik alus

avaldaja soovitud taotluste rahuldamiseks.

Menetluse edasine käik

2-18-19659

20. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

21. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 20.10.2025 määruses Riigikohtu seisukohtade

muutumist seoses KrtS § 37 lg 1 ning AÕS § 72 lg 4 tõlgendamisega ning andis

menetlusosalistele võimaluse avaldaja esitatud kulutuste hüvitamise nõude osas arvamuse

avaldamiseks. Seejuures suunas ringkonnakohus pooli alustama kompromissiläbirääkimisi.

22. Puudutatud isikud II ja III jäid seonduvalt rahaliste nõuetega kõikide oma 08.02.2019

menetlusdokumendis esitatud seisukohtade ja vastuväidete juurde. Avaldaja ei ole tõendanud,

et toimingud olid vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, tööde teostamist arvel märgitud

mahus ega kulu kandmist arvel märgitud mahus. Avaldaja ei ole pooltega saavutanud

kokkulepet ehitustööde teostamiseks, mistõttu puudus mistahes nõusolek, mis sisustaks muid

õiguslikke nõude aluseid.

23. Puudutatud isik I jääb oma 07.08.2024 menetlusdokumendi p-des 52–87 toodud

seisukohtade juurde. Praegusel juhul puudus tööde tegemiseks nii üldkoosoleku otsus kui ka

kokkulepe. Avaldaja ei ole tõendanud, et tema poolt kokkuleppeta tehtud kulutused oleksid

olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Järelikult puudub avaldajal enda väidetavate

kulutuste osas nõudeõigus ka muul alusel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

24. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta määruskaebus

rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja 654 lg 6). Ringkonnakohus lahendab

määruskaebuse kirjalikus menetluses, kuivõrd ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada

(TsMS § 667 lg 3 ls 1). Ringkonnakohus vastab määruskaebuse väidetele alljärgnevalt.

25. Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust

üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 659 ja § 651 lg 1). Avaldaja vaidlustab

maakohtu määrust tervikuna.

26. Puudutatud isik I esitas 07.08.2024 määruskaebuse vastuse lisana 1 täiendava tõendi

(Pärnu LV ettekirjutus-hoiatus, 28.07.2017). Ringkonnakohus võtab puudutatud isiku I

esitatud tõendi toimiku materjalide juurde (TsMS § 238 lg 1).

27. Avaldaja heidab maakohtule ette lahendi vastuolulisust põhjusel, et maakohus on

tuvastanud faktilise asjaoluna, et kokkulepe puudutatud isikute II ja III eriomandi eseme

ruumi nr 8 osas avaldaja kasutusse andmise kohta oli sõlmitud, kuid muus osas on tuvastatud,

et kokkulepet ei sõlmitud. Ringkonnakohus avaldajaga ei nõustu. Maakohus on tuvastanud

nimetatud osas kokkuleppe sõlmimise ja eriomandi esemest ruumi nr 8 avaldaja kasutusse

andmise puudutatud isiku II omaksvõtu alusel (dtl 73, p 2.10). Kuivõrd puudutatud isikud II ja

III on vaielnud vastu sellele, et kokkulepe avaldaja teostatud ehitustöödeks oli enne nende läbi

viimist saavutatud, siis ei olnud võimalik maakohtul selles osas kokkuleppe olemasolu ka

vaidlusvälise asjaoluna tuvastada. Asjakohatud on avaldaja väited ruumi nr 8 avaldaja

kasutusse andmisel vorminõuete täitmata jätmise kohta ning eriomandi kokkuleppe

puudumise kohta ühiskasutuses oleva esiku andmisel puudutatud isikute II ja III

ainukasutusse, kuivõrd vastavad asjaolud ei oma tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel.

2-18-19659

Avaldaja ei ole puudutatud isikute II ja III eriomandi esemest ruumi nr 8 avaldaja kasutusse

andmist käsitanud esitatud eriomandi kokkuleppe sõlmimise nõudes.

28. Avaldaja leiab, et maakohus on eriomandi kokkuleppe muutmise nõude puhul ebaõigesti

leidnud, et täidetud ei ole KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eeldused ning maakohtu lahendist ei

selgu, milline oleks maakohtu lahendis väljendatud seisukohtade õigsuse korral lahendus

tekkinud olukorrale. Maakohus on kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et kuna puudutatud

isikute ja avaldaja vahel ei ole vastavasisulisi kokkuleppeid sõlmitud (sh oleks suulise

kokkuleppe korral täitmata ka KrtS § 3 lg-test 3 ja 4 tulenev vorminõue), täitmata on KrtS § 9

lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldused eriomandite ulatuse muutmiseks ning kohtule ei ole

esitatud KrtS §-s 7 nimetatud dokumente, siis tuli jätta avaldaja nõuded kohustada puudutatud

isikuid andma nõusolek eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks rahuldamata.

28.1. Maakohus on määruse p-s 40 vastupidiselt avaldaja seisukohale välja toonud, milles

seisneb praegusel juhul avaldaja omavoli. Maakohus on esile toonud, et avaldaja on

ehitustegevust teostanud puudutatud isikutega kooskõlastamata, ilma vajalike projektide ja

avalik-õiguslike lubadeta, mistõttu oleks omavolile õigusliku kaitse andmine hea usu

põhimõtte vastane. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et asjaolu, et eriomandi

suurus ei vasta avaldaja ebaseaduslike ehitustööde tõttu tegelikkusele, ei tingi hea usu

põhimõtte kohaselt eriomandi kokkuleppe muutmist ning avaldaja taotletu puhul on tegemist

olulise muudatusega, mis kahjustaks ülemääraselt puudutatud isikute õigustatud huve. Sellest

nähtub mh, et maakohus ei ole hea usu põhimõtte vastasuse tuvastamisel tuginenud üksnes

sellele, et avaldajal puudusid avalik-õiguslikud load ehitustööde teostamiseks, mistõttu on

avaldaja sellekohased väited asjakohatud. Asjaolu, et avaldaja on olnud valmis sõlmima

pärast

ehitustööde

teostamist

puudutatud

isikutega

kokkuleppeid

ning

kompromissiläbirääkimised ei ole senimaani olnud tulemuslikud, ei anna alust asuda

teistsugusele seisukohale.

28.2. Seejuures on ebaõiged ka avaldaja väited sellest, et puudutatud isikud on ehitustöödega

nõustunud, kuivõrd ei ole pöördunud avaldaja poole nõudega ehitustööde lõpetamiseks ja/või

kohaliku omavalitsuse poole. Toimiku materjalidest nähtub, et puudutatud isikud on

25.07.2017 pöördunud Pärnu Linnavalitsuse poole, mille tagajärjel otsustati peatada

viivitamatult ehitustegevus ning kohustati avaldajat esitama hiljemalt 02.10.2017 elamu

rekonstrueerimise ehitusprojekti (dtl 1073–1074). Seejuures tagastati avaldaja projekt selles

esinenud puuduste tõttu 10.01.2018 seisuga (dtl 36). Etteheidetele seoses sellega, et maakohus

ei ole varasemalt esile toonud, et avaldaja esitatud ehitusprojekt ei vasta KrtS §-s 7 toodud

nõuetele märgib ringkonnakohus, et KrtS §-s 7 nimetatud dokumentide esitamise vajadusele

on maakohus tähelepanu juhtinud juba 07.01.2019 puuduste kõrvaldamise määruses (dtl 48, p

1.3). Samuti on avaldajale 09.12.2020 määruses selgitatud, et avaldajal tuleb kohtule esitada

hoonejaotusplaan ja projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva

isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4

sätestatud nõuetele (dtl 429–430, p 3.2). Ehituse eelprojektiga ja hoonejaotusplaaniga

seonduvat on arutatud ka 10.04.2024 ärakuulamisel (dtl 962–963, ajamärge 00:56:01–

01.09.52). Seega on maakohus menetluse kestel esile toonud, millised dokumendid tuleb

avaldajal KrtS § 7 kohaselt esitada ning millistele nõuetele peavad dokumendid vastama.

Muuhulgas on maakohus tuvastanud, et avaldaja on menetluses ka ise möönnud, et tal ei

olemas KrtS §-s 7 sätestatud dokumente, mis oleksid eriomandi muutmise nõude rahuldamise

eelduseks. Avaldaja ei ole esitanud KrtS §-s 7 sätestatud dokumente ka

määruskaebemenetluses.

2-18-19659

28.3. Avaldaja etteheited, et maakohus ei ole avaldajale selgitanud, milline oleks lahendus

tekkinud olukorrale, on samuti asjakohatud. Esiteks märgib ringkonnakohus, et kohtu

ülesanne on õigusemõistmine, mitte aga õigusalane nõustamine. Teiseks on nii Tallinna

Ringkonnakohtu 18.11.2021 määrusest kui ka vaidlustatud maakohtu määrusest üheselt

arusaadav, et eriomandite suuruse muutmiseks on vajalik pädeva haldusorgani akt ning nende

muudatuste kandmine ehitisregistrisse, s.o vajaliku haldusmenetluse läbimine.

29. Avaldaja leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata ka avaldaja nõuded seoses

elamu kaasomandis oleva terrassi ja rõdu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe

sõlmimisega. Samuti ei ole õige maakohtu lähenemine, nagu oleks praegusel juhul kulude

kandmine vastavalt seadusele õige ja põhjendatud, sest avaldaja tegelik kaasomandi osa

suurus, sh avaldaja kohustus kulude kandmisel, on suurem kui kinnistusraamatus väljendatud

kaasomandi osa suurus.

29.1. Puudutatud isikud II ja III on leidnud, et avaldaja nõue erikasutusõiguse saamiseks rõdu

ja terrassi osas ning kulude jaotuse ja tehnosüsteemide talumise kohustuse osas tuleks jätta

läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel (dtl 870–871, avalduse taotluse p-d 5.8.1, 5.8.2 ja

5.8.3). Maakohus on õigesti lähtudes Tallinna Ringkonnakohtu 18.11.2021 määrusest

kontrollinud avaldaja nõude erikasutusõiguse saamiseks põhjendatust KrtS § 14 lg 1 ja KrtS §

9 alusel ning avaldaja soovitud kulude jaotuse ja tehnosüsteemide talumise kohustuse

lahendamise võimalikkust KrtS § 13 alusel. Sellisel juhul ei ole põhjendatud ka

määruskaebemenetluses selles osas avaldaja nõuete sisuliselt läbi vaatamata jätmiseks.

29.2. Kuivõrd avaldaja on jäänud erikasutusõiguse saamise nõude puhul rõdu ja terrassi osas

samade vastuväidete juurde, mille on esitanud seoses eriomandi kokkuleppe muutmisega, siis

ei korda ringkonnakohus täiendavalt oma seisukohti ning jääb käesoleva määruse p-des 28.1

ja 28.2 toodud seisukohtade juurde. Riigikohus on seejuures selgitanud, et kuna KrtS §-d 9,

13 ja 14 on eriregulatsioon AÕS § 72 lg 1 suhtes, siis alates KrtS-i jõustumisest ei saa

korteriomanikud nõuda hagita menetluses teistelt korteriomanikelt tahteavalduste andmist

kaasomandi kasutuskorra kehtestamiseks või muutmiseks. Juhul, kui selline kokkulepe

sõlmitakse, siis ei ole neil õigust nõuda sellise kokkuleppe kandmist kinnistusraamatusse ega

nõuda hagita menetluses sellise kokkuleppe sõlmimiseks nõusolekut korteriomanikult, kes ei

ole sellise kokkuleppega nõus (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Samuti ei anna

maakohtu määruse muutmiseks alust asjaolu, et kulude kandmine ei ole praegusel juhul

vastavalt seadusele õige, sest avaldaja tegelik kaasomandi mõttelise osa suurus on muutunud.

Siinsel juhul ei ole kaasomandi mõttelise osa suurust muudetud ja neid muudatusi

kinnistusraamatusse kantud. Lisaks on maakohus õigesti märkinud, et kulude jaotuse osas on

võimalik korteriühistul vastu võtta vajadusel lisaks põhikirjas sätestatule eraldi otsus, mida

käesoleval hetkel kohtule esitatud ei ole (vt KrtS § 40). Ringkonnakohus jagab maakohtu

seisukohta, milles maakohus leidis, et asjaolu, et korteriühistu ei ole toimiv, ei anna alust

järeldada, et kohus peaks täitma ülesandeid, mis seaduse kohaselt on antud korteriühistule.

30. Avaldaja hinnangul on maakohus seoses avaldaja kulutuste hüvitamise nõudega hinnanud

ebaõigesti asjas esitatud tõendeid, mistõttu jõudis ebaõigele järeldusele. Maakohtu seisukoht

on vastuolus asjas esitatud ekspertarvamusega ning maakohus on nõustunud puudutatud

isikute paljasõnaliste väidetega katuse läbijooksude puudumisest. Lisaks on maakohus

ekslikult leidnud, et käsundita asjaajamise nõude või alternatiivselt alusetu rikastumise nõude

eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud.

30.1. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohus on nii KrtS § 37 lg 1 kui ka AÕS § 72 lg 4

tõlgendamise osas muutnud oma varasemaid seisukohti. Nii KrtS § 37 lg.t 1 kui ka AÕS § 72

2-18-19659

lg-t 4 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust. Esiteks näevad

viidatud sätted ette iga korteriomaniku (kaasomaniku) õiguse teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike (kaasomanike) või korteriühistu

nõusolekuta. Teiseks annavad kõnealused normid igale korteriomanikule (kaasomanikule)

õiguse nõuda korteriühistult (teistelt kaasomanikelt) selliste toimingute jaoks vajalike

kulutuste hüvitamist. Seejuures on kulutuste hüvitamise nõude eeldus see, et toiming, millega

seotud kulutuste hüvitamist nõutakse, oleks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. See

tähendab, et korteriomanikul (kaasomanikul) saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes

juhul, kui kulutusi kaasa toonud toiming oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. Toiming

on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis,

kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju

tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks

proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta

halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik

otsustada tavapärasel viisil. Tavaliselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise kui kaasomandi eseme tavapärase valitsemise

küsimuse üle üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1) ning

kaasomanikud häälteenamusega tehtava otsusega (AÕS § 72 lg 1). Seetõttu ei ole viivitamatut

sekkumist nõudva vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi

korteriomanikke (kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse.

Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju

tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike.

Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on tavaliselt ajutised ja

kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset kahjustavat ohtu, mitte aga

ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. Ohuolukorra algpõhjuste kõrvaldamise üle

peavad korteriomanikud üldjuhul otsustama vaid ühiselt – seda nõuab KrtS § 34 lg-st 1

tulenev põhimõte, et korteriomandite eset valitsetakse mh korteriomanike ühistest huvidest

lähtudes (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p-d 25–28).

30.2. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus eelnevast tulenevalt õigesti leidnud, et katuse-,

kanalisatsiooni-, fassaadi- ja aia renoveerimistööde kulu ei olnud praegusel juhul asja

säilitamiseks vajalik kulu TsÜS § 63 mõttes. Maakohus on õigesti tuvastanud, et üksnes A.

Tederi eksperthinnangus märgitud kaasajastamise vajadusest ei tulene, et tegemist olid

töödega, mis olid vajalikud asja säilitamiseks ning ekspert ei ole esile toonud, et ilma kogu

katuse vahetuseta, kogu maja fassaadi töödeta, kanalisatsiooni töödeta ja aia renoveerimiseta

oleks kogu hoone muutunud elamiskõlbmatuks või see oleks hävinud. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu järeldustega ka MSi poolt koostatud ehitustehnilise asjatundja arvamuse

osas. Ringkonnakohus märgib, et MSi asjatundja arvamusest nähtub, et asjatundja on asunud

fotode põhjal seisukohale, et hoone katuse ja fassaadi puhul oli kulum jõudnud 100% lähedale

ja nende edasine ekspluateerimine oleks võinud viia lähitulevikus hoone avariilise olukorrani

ja hoone kiire kahjustumiseni. Samas on asjatundja märkinud, et võib eeldada, et lähema viie

aasta jooksul oleks katus täielikult amortiseerunud ja katuselt lekkiv vesi oleks hakanud

hoonet kahjustama (dtl 496). Sellest ei ole võimalik kolleegiumi hinnangul järeldada, et

renoveerimistööde teostamise ajal oleks esinenud ohuolukord, mille tõttu ei oleks olnud

võimalik teostatud tööde osas saavutada kokkulepet tavapäraste otsustusprotsesside teel.

Lisaks ei oleks põhjendatud ohuolukorra kõrvaldamiseks selle algpõhjusi lõplikult

kõrvaldada, mida on avaldaja käesoleval juhul hoone katuse ja fassaadi rekonstrueerimise,

kanalisatsioonitorustiku asendamise ja uue piirdeaja rajamise teel teinud. Seoses avaldaja

väitega, et maakohus on tuginenud läbijooksude puudumise tuvastamisel puudutatud isikute

paljasõnalistele väidetele märgib kolleegium, et puudutatud isikutel ei ole võimalik tõendada

2-18-19659

negatiivset asjaolu, s.o katusest läbijooksude puudumist. Avaldaja ei ole tuginenud sellele, et

kogu katuse vahetus oli vajalik vee läbijooksu tõttu ning seda ei kinnita ka avaldaja esitatud

asjatundja arvamus. Asjaolu, et avaldajale kuulunud eriomandi ese oli halvas seisukorras ning

vajas renoveerimist, ei anna avaldajale alust ilma teiste korteriomanikega kokku leppimata

teha niivõrd ulatuslikke renoveerimistöid, nagu on avaldaja praegusel juhul teinud. Avaldaja

ei ole esile toonud, et ilma kogu hoone katuse ja fassaadi rekonstrueerimiseta,

kanalisatsioonitorustiku asendamiseta ja uue piirdeaia rajamiseta oleks avaldaja eriomandi

esemele tekkinud vahetu kahju tekkimise oht, mille tõttu ei oleks olnud võimalik teostatavate

tööde osas saavutada kokkulepet teiste korteriomanikega.

30.3. Võttes arvesse eeltoodut ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik avaldaja kulutuste

hüvitamise nõuet rahuldada ka käsundita asjaajamise ega alusetu rikastumise regulatsiooni

alusel. Riigikohus on muutnud oma varasemat praktikat ning leidnud, et korteriomanike

(kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest

tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud erisätetega ja selle suhte

raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg

4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). See tähendab, et kui

korteriomanik (kaasomanik) on teinud ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud

vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis

ei ole tal üldjuhul ka alust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist (RKTKm

30.04.2025, 2-21-12405, p 32).

31. Seega ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse muutmiseks ning maakohus

on õigesti jätnud avalduse rahuldamata. Määruskaebust ei rahuldata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

32. Kuivõrd määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

33. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Kaebuse lahendamisel maakohtu asja lõpetava määruse peale, millega maakohus

menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks ei määra. Seega määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.

Ringkonnakohus lahendab puudutatud isiku I esindaja esitatud riigi õigusabi taotlused eraldi

määrusega (riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 22 lg 7.

(allkirjastatud digitaalselt)