2-23-18244/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Aleksandr Kondrašov ja Kädi Vaker

Otsuse kuupäev

12.12.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-18244

Tsiviilasi

Tobiase 5 Holding OÜ hagi Larsen Kinnisvara OÜ vastu

ja Larsen Kinnisvara OÜ vastuhagi käsunduslepingust

tulenevates nõuetes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 13.12.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Larsen Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus ja Tobiase 5

Holding OÜ vastuapellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

Apellatsioonkaebuse hind 254 787,86 € ja

vastuapellatsioonkaebuse hind 1578,26 €

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastuapellant) Tobiase 5 Holding OÜ (registrikood

16156164), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Lada

Riisna ja Valeria Arsjuta

Kostja (apellant) Larsen Kinnisvara OÜ (registrikood

12601012), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Paul

Keres ja Aleksander Muru

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 24.11.2025, millel osalesid poolte

lepingulised esindajad ja kostja nõustaja AV

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1.

Tühistada Harju Maakohtu 13.12.2024 otsus osas, milles hageja nõuded

rahuldati suuremas summas, kui põhinõue 56 390,65 € koos sellelt arvutatud

intressi ja viivisega, ning jätta seda ületavad nõuded rahuldamata.

I.2.

Tühistada p-s I.1 viidatud otsus osas, milles hageja nõuetega seotud

maakohtu menetluskulud jäid kostja kanda, ja jätta need hageja kanda.

I.3.

Tühistada p-s I.1 viidatud otsus menetluskulude rahalise kindlaksmääramise

kohta.

I.4.

Muuta ja täiendada p-s I.1 viidatud otsust, määrates tsiviilasja hinnaks hagilt

375 543,98 € ja vastuhagilt 119 265,83 €.

I.5.

Ülejäänud osas jätta p-s I.1 viidatud otsus muutmata.

I.6.

Kostja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.7.

Hageja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

I.8.

Ringkonnakohtu menetluskulud seoses hageja nõuetega jätta hageja kanda

ja seoses kostja nõuetega kostja kanda.

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Hageja hagi rahuldada osaliselt, aga sellega seotud menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

II.2. Mõista kostjalt Larsen Kinnisvara OÜ hageja Tobiase 5 Holding OÜ kasuks

välja põhivõlg 56 390,65 €, intress 358,43 €, viivis 14 147,91 € ja alates

13.12.2025 põhivõla tasumata osalt viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras.

II.3. Kostja vastuhagi jätta rahuldamata ja sellega seotud kulud maa- ja

ringkonnakohtus kostja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel,

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv

sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Tobiase 5 Holding OÜ (hageja) esitas 28.12.2023 Harju Maakohtule hagi Larsen Kinnis-

vara OÜ (kostja) vastu tasu osalise tagastamise nõudes, paludes kostjalt välja mõista põhivõla

320 731,20 €, kõrvalnõuded ja kohtueelse õigusabi kahjuhüvitise 4345,17 €. Hageja vähendas

23.04.2024 nõuet ja palus välja mõista 278 821,47 €, millest 269 203,88 eurot on põhinõue,

1121,07 € intress ja 8496,52 € viivis. Kahjuhüvitise nõuet hageja ei muutnud. Lisaks nõudis

hageja edasiulatuvat viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras põhinõudelt ja kahjuhüvitiselt.

1.1.

Hageja tõi esile, et hageja, tema ainuosanik Aktsiaselts Luksusjaht (osanik) ja kostja

sõlmisid 01.03.2021 teenuse osutamise lepingu (teenuseleping) Tallinnas Tobiase 5 asuva

korterimaja (hoone) arendusprojekti (projekt) haldamiseks. Hageja on projekti huvides

asutatud osaniku tütarettevõte, mida juhtis kuni 31.08.2023 PV (juhataja), kes oli samal ajal

kostja juhatuse liige ja tegelik kasusaaja.

1.2.

Teenuselepingu järgi korraldas kostja projekti elluviimist ning pidi selle eest saama

teenustasu 114 080 € (tasutud, pole vaidluse ese) ja tulemustasu 20% projekti kasumist.

Osapooled olid kokku leppinud, et kasum arvutatakse tulude ja kulude ilma käibemaksuta

summade vahena. Kui kortereid ei müüda, loetakse tuluks hoone turuväärtus. Hageja ei

andnud korraldust kortereid müüa, mistõttu määratakse projekti tulu hoone turuväärtuse

alusel.

1.3.

Juhataja kandis 17.08.2023 hageja pangakontolt kostjale 381 106,80 € tulemustasuna,

millest ta ei teavitanud eelnevalt osanikku ega küsinud nõusolekut. Hageja uus juhatuse liige

sai ülekandest teada 06.09.2023 ja teatas kostjale 09.09.2023 makse alusetusest. Hageja

hinnangul oli makse liiga suur ja enneaegne ning vajanuks osaniku nõusolekut. Ilma osaniku

2 (11)

nõusolekuta tehtud tehing on tühine. Hagejal on õigus kostjalt tagasi nõuda makse vähemalt

osas, milles see ületab teenuselepingu järgi arvutatud tulemustasu.

1.4.

Hindamisaktide järgi on hoone turuväärtus 7 062 000 €, 7 259 000 €, 7 540 000 € –

nende keskmine on 7 287 000 € (sisaldab käibemaksu), st projekti netotulu on 5 972 950,82 €

(≈ 7 287 000 : 1,22).

1.5.

Projekti kulud kokku on 5 506 689,48 €, mis koosneb 23.04.2024 täpsustuse kohaselt

järgnevast:

-

omanikulaenu intress ehitamise ajal 356 622 €, mis tuleneb 04.03.2021 osaniku ja

hageja laenulepingust, mille kohaselt intress oli 9% aastas;

-

täiendav intressikulu müügiperioodil (6 kuud) 193 904 €;

-

ehituskulu 3 468 595 €;

-

Rootsi arhitektidele makstud tasu 9492,48 €;

-

kohtkindel eritellimusmööbel (peamiselt köögimööbel) koos tehnikaga 488 076 €,

mis vastab eelarves ette nähtule (eelarves 502 929 €, tegelik kulu väiksem);

-

maa ostuhind 810 000 €;

-

parkimiskohad 180 000 €.

1.6.

Kasum teenuselepingu mõttes on 466 261,34 € (= 5 972 950,82 – 5 506 689,48) ja

kostja tulemustasu on sellest 20% ehk 93 252,27 (koos käibemaksuga 111 902,72 €). Hageja

arvutuse kohaselt maksis kostja endale põhjendamatult 269 203,88 € (= 381 106,60 – 111

902,72).

1.7.

Kostja peab maksma enamsaadud rahalt intressi alates raha saamisest (17.08.2023) kuni

tagastamise tähtajani (23.09.2023, mis on 14 päeva pärast hagejalt teate saamist). Seadusest

tulenev intressimäär oli sel ajal 4% ja hageja arvutatud intressi summa 1121,07 €.

1.8.

Viivist tuleb kostjal maksta alates järgmisest päevast (24.09.2023) ja hagi esitamise

ajaks (28.12.2023) on sissenõutavaks muutunud viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras 8496,52 €.

Põhivõla summalt taotleb hageja edasiulatuva viivise väljamõistmist sama määraga.

1.9.

Hageja esitas 06.10.2023 kostjale esindaja vahendusel nõudekirja enamsaadud

tulemustasu tagastamiseks. Kostja lükkas 13.10.2023 vastuses nõude tagasi ja pakkus

kompromissiks 30 000 €. Hageja tegi 24.10.2023 vastupakkumise ja oli valmis oma algset

nõuet 30 000 € võrra vähendama. Pooled kohtueelset kokkulepet ei saavutatud. Hageja

kohtueelne õigusabikulu oli 4345,17 €, mis tuleb kostjal koos viivisega hüvitada.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi 106 014,07 € ja viivise nõudes. Kostja

leiab, et algselt makstud tulemustasu ei olnud piisav, sest arvutati ekslikult käibemaksuta

summades. Tulemustasu leidmiseks tuleb arvesse võtta summad koos käibemaksuga ja osa

hageja esile toodud kulusid ei ole projekti põhjendatud kulu, millega saaks tulemustasus

arvestada. Kostja vaidles vastu intressikuludele, Rootsi arhitektide kulule ning mööbli ja

tehnika kulule tervikuna. Ehituskulust vaidlustas kostja osasumma 77 486,91 €. Maa ja

parkimiskohtade kulu kostja ei vaidlustanud.

3. Hageja vaidles vastuhagile vastu, jäädes oma arvutuste juurde. Hageja hinnangul tulenes

teenuselepingust ja poolte lepingueelsetest läbirääkimistest, et projekti kuludena arvestatakse

kõik hageja kulud ja tuleb lähtuda ilma käibemaksuta summadest.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus tegi 13.12.2024 otsuse (vaidlustatud otsus), millega rahuldas hagi osaliselt ja

jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 221

296,32 €, intressi 1406,60 €, kuni 13.12.2024 sissenõutavaks muutunud viivise 31 798,33 € ja

3 (11)

edasiulatuva viivise alates kohtuotsuse tegemisest kuni täitmiseni. Menetluskulud jaotusid

TsMS § 163 lg 1 alusel nii et kostja pidi kandma enda kulud ja 80% hageja kuludest, millest

lähtudes maakohus määras kindlaks hagejale hüvitatava summa 21 750,28 €, kohustades

kostjat tasuma sellelt ka viivist.

4.1.

Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

osanikule kuulub hagejas 100%-line osalus;

-

juhataja oli 08.02.2021 – 23.08.2023 hageja juhatuse liige ja on siiani kostja juhatuse

liige;

-

01.03.2021 teenuselepingu järgi osutas kostja osanikule ja hagejale kortermaja

arenduse haldamise teenust, mille eest tal oli õigus saada mh tulemustasu 20%

projekti kasumist;

-

juhataja allkirjastas 04.03.2021 hageja nimel laenulepingu, millega osanik andis

hagejale laenu 220 000 €, mis kuulus välja maksmisele laenusaaja taotluse alusel ja

millelt tuli tasuda intressi 9% aastas; laenu tagasimaksmise tähtaeg on viis aastat;

-

kostja sai hagejalt 17.08.2023 tulemustasuna 381 106,80 €;

-

hoone väärtus on 5 972 950,82 € (käibemaksuta).

4.2.

Hageja nõue on lubatav alusetu rikastumise sätete (eelkõige VÕS § 1028 lg 1) alusel,

sest need kohalduvad ka lepingu täitmise toimingutele (mitte ainult tehingu tervikule). Samas

ei ole makse tervikuna lubamatu, sest nii hageja kui ka osanik olid teenuselepingu sõlminud ja

juhataja võis ÄS § 180 lg 1 järgi makse teha, see ei ole ÄS § 181 lg-te 3 või 4 alusel tühine

ega vajanud ÄS § 168 lg 1 p 10 järgi osaniku nõusolekut.

4.3.

Teenuseleping on käsundusleping (VÕS § 619) ning seda tuleb tõlgendada lähtudes

osapoolte ühisest tegelikust tahtest ja läbirääkimiste sisust (VÕS § 29 lg-d 4 ja 5). Projekti

kasum tähendab tulemist kõigi kulude mahaarvamisel saadavat summat. Teenuselepingu p 4.5

sisaldab avatud loetelu. Kinnisvara arendusel ei saa ette nähta konkreetset kulude loetelu, aga

lepingu täitmisel arvesse võetav kulu peab olema poolele ettenähtav. Mõlemad pooled

tegutsevad majandus-kutsetegevuses ja kinnisvara arendamine on nende põhitegevusala.

Kostja ja juhataja osalevad mitme kinnisvara arendusega tegeleva osaühingu tegevuses,

hageja opereerib hoonet kui üürimaja. Lisaks võttis maakohus tõlgendamisel arvesse lepingu

sõlmimise aega ja osapoolte eelnevaid läbirääkimisi. Osaniku otsus teenuselepingu

heakskiiduks tehti 25.02.2021 ja leping sõlmiti 01.03.2021. Projekti tasuvusanalüüs koostati

ja läbirääkimisi peeti sama aasta jaanuaris. Nägemus tasuvusest nähtub ka 01.02.2021

kirjadest, kus projekti kuludena nimetati kõiki hoone valmimisega seotud kulusid. Analüüsis

ja läbirääkimistel lähtuti käibemaksuta summadest ning nii tuleb toimida ka tasu arvutamisel.

4.4.

Järgmiseks analüüsis maakohus, millised hageja esile toodud kulud on projekti kulud ja

tegi selles osas järgmised otsustused:

-

kokku 4 308 972,01 € suuruse omanikulaenu intress (356 622 €) on projekti kulu, sest

see oli ettenähtav rahastamise kulu ja 9%-ne intressimäär ei ole ebamõistlik;

-

müügiperioodi intress (193 904 €) ei ole projekti kulu, sest tulemustasu tuli arvutada

hoone valmimisel ja hilisemad kulud ei lähe arvesse;

-

ehituskulu (3 465 534 €) on tõendatud tasutud arvetega ja seda tuleb arvestada

projekti kuluna;

-

Rootsi arhitektide kulu (7924 €) on lepingu raames koordineeritud töö, st projekti

kulu;

-

kohtkindel köögimööbel ja tehnika (486 994 €) on lepingueelsete arutelude ja eelarve

järgi projekti kulu;

-

maa hind (810 000 €) ja parkimiskohtade kulu (180 000 €) on projekti kulud.

4 (11)

4.5.

Projekti kulu kokku on 5 307 074 € ja kasum 665 876,82 € (= 5 972 950,82 – 5 307

074). Põhjendatud tulemustasu on 159 810,48 € (= 665 876,82 × 20% + käibemaks 20%).

Kostja sai alusetult 221 296,32 € (= 381 106,80 – 159 810,48). See vahe tuleb kostjal hagejale

VÕS § 1028 lg 1 alusel tagastada. Kostja on juba saanud põhjendatud tulemustasust suurema

summa, mistõttu jääb vastuhagi rahuldamata.

4.6.

Hageja intressi nõue (VÕS § 1035 lg 1 alusel) ja viivise nõue (VÕS § 113 lg 1 alusel)

on põhjendatud vastavalt põhivõla rahuldamise ulatusele. Kostja oli juhataja kaudu teadlik,

millises summas on tal tegelikult õigus tulemustasu saada. Hageja andis kostjale raha

tagastamiseks 06.10.2023 kirjas 7-päevase tähtaja, st intressi tuleb maksta kuni 13.10.2023.

Sel ajal oli VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär 4% aastas ja arvutatud intress on 1406,60 €.

Viivist saab hageja nõuda alates 14.10.2023 ja kuni kohtuotsuseni on see 31 798,33 €. Samuti

tuleb kostjal maksta viivist edasiulatuvalt.

4.7.

Kohtueelse õigusabi kulu hüvitamise nõue (4345,17 €) pole põhjendatud, sest õigusabi

eest tasus osanik, st hagejal ei tekkinud kahju.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse hagi rahuldamise osas

tühistada, jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Menetluskulud palub kostja panna

hageja kanda.

5.1.

Kostja väitel tõlgendas maakohus valesti teenuslepingu p 4.5 tekstiosa „kõik Projekti

kulud“ (all costs of the Project), rikkudes VÕS § 29 lg 5 p 4 ja lg 6, sest ei arvestanud sõna

„Projekt“ sisu (lepingu p 1.2) ja kostja ülesandeid (p-d 1.2.1–1.2.18), samuti jättes

tähelepanuta lepingu olemuse ja eesmärgi. Kostja seisukoha järgi tähendab kõnealune väljend

üksnes kulusid, mis seonduvad otseselt kostja lepinguliste ülesannete täitmisega. Lepingu p

4.5 sõna „sealhulgas“ (including) ei loo avatud loetelu, vaid lisab erandina kinnistu

omandamise hinna.

5.2.

Kostja vaidlustab konkreetsete kululiikide arvestamise projekti kuludesse.

5.2.1.

Esiteks ei ole omanikulaenu intress projekti kulu, sest rahastus pidi lepingu sõlmimisel

toimuma pangalaenuga (p-d 1.2.11, 1.2.13, 3.1 ning 29.01.2021 tasuvusanalüüs). Omaniku-

laenu intress on osaniku tulu ega ole kostja suhtes käsundiandja tegelik kulu. Intressimäär 9%

on ebamõistlikult kõrge ja vähendab kunstlikult hageja kasumit.

5.2.2.

Teiseks ei kuulu projekti kuludesse Rootsi arhitektidele makstud tasu autoriõiguste

eest, sest töö telliti enne teenuselepingut, kostja seda ei tellinud ja see ei ole lepingu p 1.2.4

(hangete läbiviimine) raames kostja ülesanne.

5.2.3.

Kolmandaks ei tule arvestada kohtkindla eritellimusmööbli (köögid ja tehnika) kulu,

sest lepingu muudatusega ei olnud see enam kostja ülesanne tulemustasu arvestamise ajal,

seda kuluna ei olnud tarvis kanda ning mööblist tingitud hoone väärtuse kasvu hindamisel

(ehk tuluna) ei arvestatud.

5.2.4.

Neljandaks on ehituskulude suurus tulemustasu arvutamisel 4 069 329,71 € (koos

käibemaksuga ehk 3 391 108,09 € neto). Ülejäänud summas muudatustööd ja täiendused ei

lisanud hoonele väärtust.

5.3.

Maakohus rikkus TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8, kui jättis käsitlemata kostja väited ja

hindamata tõendid selle kohta, et hageja on osaniku projektiettevõte ja nende tehingud ei

olnud sõltumatute poolte tehingud turutingimustel; projekt eeldas pangalaenuga rahastust;

omanikulaenu intress on ebamõistlik. Kostja tõi täiendavalt esile, et osanik ja hageja on

praeguseks intressi langetanud 4,5%-ni ja 2023. a andis osanik hagejale laenu 3%-ga. Kostja

hinnangul viis valikuline tõendite hindamine ebaõigele otsusele.

5 (11)

5.4.

Kokkuvõtvalt puudusid alusetu rikastumise nõude eeldused (VÕS § 1028 lg 1), sest

tulemustasu ei makstud ettenähtust rohkem. Nii ei olnud alust kohaldada VÕS § 1035 lg 3 p

2. Igal juhul mõistis maakohus intressi välja suuremas ulatuses, kui hageja taotles (TsMS §

439), sest hageja nõue oli 1121,07 €, kuid kohus mõistis välja 1406,60 €.

5.5.

Maakohus tõlgendas teenuselepingut valesti, järeldades üksnes lepingueelsetele läbi-

rääkimistele tuginedes, et tulu ja kulu tuleb arvestada käibemaksuta. Lepingu p 4.4 järgi on

tulu korterite turuväärtus kinnisvarahindajate hinnangute alusel. Hindamisaktides esitati

turuväärtus koos käibemaksuga. Hoonet hakati esmalt üürima ja pärast esmast kasutuselevõttu

on korterite müük KMS § 16 lg 2 p 3 järgi maksuvaba. Seetõttu tuleb ka kulud arvestada koos

käibemaksuga.

6. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse taotlusega mõista kostjalt hageja kasuks

täiendavalt välja 1576,48 € (sh põhivõlg 1370,80 €, intress 8,71 € ja viivis 196,97 €).

Maakohtu menetluskulude jaotust hageja ei vaidlustanud, aga palus apellatsioonimenetluse

kulud panna kostja kanda. Maakohus tegi kolme kululiigi numbrilistes suurustes vead, mis

vähendasid projekti kulusid ekslikult 5711,48 € võrra. Seesumma koosneb järgmistest

vahedest:

-

ehituskulu on 3 468 595 €, aga maakohus arvestas 3 465 534 € – vahe 3061 €;

-

Rootsi arhitektide kulu on 9492,48 €, aga maakohtul 7924 € – vahe 1568,48 €;

-

kohtkindel eritellimusmööbel koos tehnikaga maksis 488 076 €, millest maakohus

arvestas 486 994 € – vahe 1082 €.

7. Pooled vaidlesid teineteise kaebustele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati suuremas summas

kui põhivõla 56 390,65 €, samuti sellelt arvutatud intressi ja viivise saamiseks, ning jätab

tühistatud osas hagi uue otsusega rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Kõik hagiga seotud

menetluskulud kannab hageja, kes kompromissiga ei nõustunud. Kostja nõuetega seotud

kulud jäävad kostja kanda. Kostja kaebus rahuldatakse osaliselt ja hageja kaebus jääb

rahuldamata.

9. Maakohtu otsust ei vaidlustatud tervikuna ning see on TsMS § 456 lg 4 ls 2 alusel edasi

kaebamata jõustunud eelkõige osas, milles jäi rahuldamata hageja nõue kohtueelse õigusabi-

kulu hüvitamiseks ja sellelt viivise saamiseks, samuti osas, milles maakohus jättis tulemustasu

arvutamisel projekti kuluna arvesse võtmata müügiperioodi intressi. Samuti ei vaidlustanud

hageja maakohtu otsustust, et 20% hageja menetluskuludest jäid tema kanda. Seega on

kirjeldatud osas hagi rahuldamata jätmine jõustunud ega ole apellatsioonimenetluse ese.

10. Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud asjaoludest (TsMS § 652 lg 1 p 1). Maakohus

otsustas neil asjaoludel õigesti, et poolte ja osaniku teenuseleping (dtl 19 –25, osaline tõlge dtl

1530–1533) tuleb õiguslikult kvalifitseerida käsunduslepinguks (VÕS § 619). Kostja võis

lepingu p 4.3 alusel nõuda hagejalt tulemustasu maksmist, mille summa on 20% projekti

kasumist. Viimane omakorda defineeriti projekti tulude ja kulude vahena. Projekti kulude

kohta lepiti lepingu p-s 4.5 kokku, et neiks loetakse kõik projekti kulud (v.a tulemustasu), sh

osaniku poolt kinnistu soetamise algne maksumus. Seega oli kostjal VÕS § 108 lg 1 alusel

hageja vastu rahaline nõue, mille katteks sel ajal mõlemat poolt esindanud juhataja tegi

17.08.2023 ülekande. Õiged on maakohtu põhjendused, et kui ülekanne tehti kas eksliku

arvutuse alusel või muul põhjusel liiga suures summas, saab hageja enammakstu VÕS § 1028

lg 1 alusel tagasi nõuda, sest vastavas summas raha maksmise kohustust sel juhul tegelikult ei

olnud (ekslikult suuremas summas tehtud tagasinõude kvalifitseerimise kohta nt RKTKo

27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 10).

6 (11)

11. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tulemustasu arvutamisel tuleb poolte

kokkuleppe järgi lähtuda ilma käibemaksuta summadest. Selles osas on maakohtu

põhjendused õiged ja neid pole vaja korrata (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks kostja kaebuse

väidetele kõnealuses osas märgib ringkonnakohus, et määrav ei ole hoonega seotud käibe

(korterite üürile andmine) maksuõiguslik käsitlus, vaid just see, kuidas tasu arvutamise alused

kokku lepiti. Seda kinnitab vähemalt kaudselt 23.08.2023 protokoll (dtl 360–365), mille p 9

järgi ei tarvitsenud ka hageja äritegevuses rakenduda nn „käibemaksuta tulu mudel“.

Maakohus ei eksinud asjaolude tuvastamisel ega õiguse kohaldamisel, kui tõlgendas

teenuselepingu lepingu p 4.3, 4.6 ja 4.7 nii, et lepiti kokku tulemustasu arvestamises

käibemaksuta summadelt.

12. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et maa hind (810 000 €) ja parkimis-

kohtade kulu (180 000 €) on projekti kulud, millega tuleb arvestada tulemustasu leidmisel.

Selles osas pole maakohtu otsust sisuliselt ka vaidlustatud. Ülejäänud maakohtu põhjendatuks

peetud kulude osas on ringkonnakohtu seisukoht mõneti erinev.

13. Omanikulaenu intressi luges maakohus projekti kuluks kogu hageja nimetatud summas

356 622 €. Pooled ei vaidle, et hoone ehitus rahastati osanikult saadud laenuga ja hageja

arvutatud summa vastab 04.03.2021 sõlmitud ja hiljem muudet laenulepingu (dtl 26–31, 804–

806) järgi ette nähtud 9%-lisele määrale arvutatuna osanikult hagejale antud laenust. Kostja

leiab, et intressi ei saa üldse kuluna arvesse võtta, sest osaniku ja hageja koosluse jaoks ei ole

see tegelikult kulu. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb projekti kuluna arvestada intressi 9%

asemel 4,5%-lise määraga ehk summas 178 311 €. Põhjendused on järgmised.

13.1. Maakohus märkis asjakohaselt, et projekti kulude kogumit tuleb teenuselepingu p-st 4.5

lähtudes mõista avatud loeteluna ja määrav on kulu ettenähtavuse põhimõte. Ringkonnakohus

nõustub nende põhjendustega. Intressikuluga arvestamine ei ole välistatud pelgalt põhjusel, et

osanik otsustas pangalaenu asemel rahastada projekti ise. Kostja viidatud p-dest 1.2.11,

1.2.13, 3.1 ega 29.01.2021 tasuvusanalüüsist ei tulene, et omanikulaenu korral ei kaasne

projektiga mingeid sellega seotud kulusid. Samuti ei ole oluline, milliseid otsustusi osanik

teeb edaspidi laenu või selle tagasimaksete korraldamisel, sh laenu kasutamisel muude

omakapitali instrumentidena hagejas kui tütarühingus. Eelkõige ei nähtu lepingust ega

osapoolte suhtlusest, et osanikul olnuks kohustus projekti rahastada omavahenditest viisil, mis

ei tekita projekti tulemuse hindamisel arvesse võetavaid kulusid. Isegi kui osanik rahastas

projekti täielikult omavahendite arvel, tähendas see ikkagi muu teenimisvõimaluse kaotust.

13.2. Kostja 01.02.2021 e-kirjas (dtl 767–771) kirjeldatakse tulemustasu kui arendusjuhtimise

tasu, kusjuures arendusjuhtimise teenuse üks osa on pangalaenuga seonduva korraldamine.

Lepingueelsetel läbirääkimistel juhtis kostja 13.01.2021 e-kirja (dtl 726–728) p 4 kolmanda

taande kolmandas alamtaandes osaniku tähelepanu vajadusele rahastada projekteerimise faasi,

aga 29.01.2021 e-kirjale (dtl 851) lisatud projekti tasuvuse tabelis (dtl 852 jj) kajastatakse

ehitustegevuseks vajaliku laenu intressikulu lähtudes laenusummast 2 000 000 €, perioodist

kaks aastat ja kogukulust 5% (100 000 € = 5% × 2 000 000). Projekti pidev rahastamise

vajadus nähtub kostja e-kirjadest (dtl 468–477, 736). Kokkuvõttes järeldub eelnevast, et

kostja arvestas teenuselepingu sõlmimisel sellega, et vähemalt ehitustegevuse rahastamisega

kaasneb teatav kulu, mis arvestatakse projekti kulude sisse enne tulemustasu arvutamist.

13.3. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et konkreetse intressimäära kokkuleppimine hageja

ja osaniku vahel väljus kostja mõjupiirkonnast. Samuti on õige kostja väide, et omanikulaenu

kaudu tegeliku kasusaaja huvides projektiühingu kulude suurendamisest teadmine lepingu

sõlmimise ajal võib mõjutada arendaja kui käsundisaaja tasumäära. Selle kohta esitas kostja

piisavad ja asjakohased tõendid (dtl 938–1037, tõlked dtl 1551–1558). Praeguseks on selge, et

hagejal ei tule osanikule maksta intressi 9%, vaid selle asemel 4,5% (dtl 1510). Järelikult saab

hageja tegeliku intressikulu olla maksimaalselt 178 311 € (= 356 622 × 4,5 : 9).

7 (11)

13.4. Saadud summa on kooskõlas kulu ettenähtavuse põhimõttega teenuselepingu

sõlmimisel. Eespool p-s 13.2 viidatud kalkulatsioon lähtus laenuvajadusest kaks miljonit,

millele vastas intressikulu 100 000 €. Tegelikult kujunes ehitustegevuse mahuks

käibemaksuta hindades ligi 3,5 miljonit. Järelikult oli proportsionaalne ettenähtav

rahastamiskulu samuti 1,75 korda suurem ehk umbes 175 000 € – see on piisavalt lähedane

eelmises punktis tuvastatud summale.

13.5. Õige on hageja argument, et poolte ühise juhataja kaudu sai kostja kohe teada

04.03.2021 laenulepingust ja selles sisalduvast intressimäära kokkuleppest. Samas oli selleks

ajaks juba sõlmitud teenuse osutamise leping ja kostjal puudus võimalus lepingut ühepoolselt

muuta. Kostja võis mõistlikult eeldada, et projekti kuluna ei arvestata suuremat

proportsionaalset intressikulu kui see, millest osapooled lähtusid lepingueelsetel

läbirääkimistel.

14. Kohtkindla (köögi)mööbli ja tehnika kulu hindamisel on põhjendatud esmalt käsitleda

küsimust, kas ja millises ulatuses sai see kulu mõjutada hoone hindamise tulemit. Kui kulu

tehti pärast hindamist või ei sisaldu hindamisel arvesse võetud asjaoludes, siis ei ole

teenuselepingu p-de 4.3 ja 4.5 mõttega kooskõlas kulu mahaarvamine keskmisest

hindamistulemusest kostja tulemustasu arvutamisel.

14.1. Hoone hindamisaktid (dtl 49 jj, 98 jj, 162 jj) kajastavad väärtust 12. ja 13.07.2023

seisuga ning neis kõigis on selgelt märgitud, et hindamisel ei arvestatud kohtkindla

(köögi)mööbli ega tehnikaga (dtl 55, 114, 175). Hageja esitatud arved (dtl 702–724)

pärinevad valdavalt sama aasta augustist ja septembrist, ulatudes osaliselt detsembrini. Kuigi

üks arve on ajast enne hindamist (28.06.2023, dtl 710–711), ei ole esile toodud, et vastava

kulu tulemiga (krt 1 sisustus) oleks hindamistel arvestatud. Varasemad on ka 05.03, 17.03,

23.05. ja 09.06.2023 ettemaksuarved (dtl 706–709), aga nende osas ei ole esile toodud, et

ettemaksu tulemusel oleks tehtud hoone väärtust mõjutavaid ja hindamise arvestatavaid

toiminguid enne hindamisi.

14.2. Eelneva põhjal nõustub ringkonnakohus kostjaga, et kohtkindla (köögi)mööbli ja

tehnika kulu 488 076 € ei ole projekti kulu teenuselepingu p 4.5 tähenduses ning seda ei saa

tulemustasu arvutamisel arvesse võtta.

14.3. Sisuliselt on õige hageja kaebuse väide, et maakohus eksis kõnealuse kulu summas, sest

lähtus algsest, mitte aga hiljem täpsustatud väitest. Kuivõrd aga sama kulu jääb tulemustasu

arvutamisel tervikuna kõrvale, ei ole kirjeldatud eksimusel enam mõju asja lahendamisele.

15. Ehituskulu suuruseks tuvastas maakohus hageja algse väite põhjal 3 465 534 €, jättes ka

siin tähelepanuta hageja 23.04.2024 avalduse nõude suuruse muutmise kohta. Hageja

täpsustas mh ehituskulu summat ja märkis selleks 3 468 595 €. Maakohus ei põhjendanud,

miks lähtus ta väiksemast summast, millega rikkus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS §

436 lg 1, § 442 lg 8). Samuti on ebapiisavalt põhjendatud kulude seotus projektiga osas,

milles kostja kulud vaidlustas. Pelgalt ehituskulu kohta arvete esitamine ei tähenda, et need

olid projekti kulud teenuselepingu p 4.5 tähenduses. Need puudused saab ringkonnakohus

kõrvaldada.

15.1. Hageja kaebus on põhjendatud osas, milles ta heidab maakohtule ette lähtumist valest

ehituskulude kogusummast. Hageja väidete järgi on õige summa 3 468 595 €. Kulu tekkimise

ja kandmise üle pooled ei vaidle, kuid nad on kohati erimeelsed, kas kogu nimetatud summa

saab arvesse võtta projekti kuluna tulemustasu arvutamisel.

15.2. Esiteks tuleb kostja vastuväidete põhjal kontrollida ehituskulu netosummas 37 502,70 €,

mis koosneb järgenvast (kostja 24.05.2024 menetlusdokumendi p 48).

8 (11)

15.2.1. AS-i G4S Eesti 31.08.2023 arvel (4793 €, dtl 574) kajastatud videosüsteem ei saa

eespool p-s 14 esitatud põhjenduse kohaselt mõjutada hoone hindamise tulemit, sest kulu

tekkis pärast hindamist, mistõttu ei saa seda projekti kuluna arvestada.

15.2.2. BLE Locking OÜ 01. ja 08.06.2023 arved (summades 1835 €; 1563,60 € ja 2692,50 €

– kokku 6091,10 €; dtl 576–578) kajastavad elektriuste moodulite ja paneelide paigaldust, mis

vastab kostja projektiraporti (dtl 388 jj) lehe „3. Co-living in-out“ pos-le nr 21 (tabeli rida 35).

Hindamisaktidest ei nähtu, et selle kuluga poleks hoone väärtuse puhul arvestatud. Kohtu ette

ei ole toodud muid asjaolusid, mis viitaks vastava kulu väljumisele projekti mahust ja

eesmärgist (rajada kortermaja). Õige võib olla kostja arusaam, et muudatustöö ja vastava kulu

lisandumist soovis hageja pärast otsustamist realiseerida projekt üürimajana, aga see oli üks

võimalikest stsenaariumitest, mida pooled lepingueelsetel läbirääkimistel ja teenuselepingu

sõlmimisel ette nägid. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et nimetatud arvete kulu on

ehituskulu ja seda saab arvesse võtta projekti kuluna.

15.2.3. Ensto Building Systems OÜ 05.07.2023 arve summas 4980 € (dtl 583) kajastab kahte

laadimisjaama, millele viitab ka projektiraporti lehe „3. Co-living in-out“ pos 19 (tabeli rida

32). Sarnaselt eelmise p-ga 15.2.2 on see arvesse võetav ehituskulu.

15.2.4. Erlin OÜ 30.06.2023 arve (4396,50 €; dtl 584) viitab lakooniliselt teostatud töödele,

kuid koostoimes projektiraporti lehe „4. Möbleerimine“ pos 3 teise reaga (tabeli rida 8) ja

kostja 11.07.2023 e-kirja (dtl 476) tabeli pos-ga 4 on töö sisu lisavalgustite paigaldus.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et korteritesse täiendavate valgustite paigaldamine ega

muu korterite möbleerimine ei olnud selleks ajaks enam hõlmatud hoone rajamise projektiga,

mistõttu ei saa seda projekti kuluna arvestada.

15.2.5. Tulekuma OÜ 08. ja 29.06.2023 arved (10 809,60 € ja 6432,50 €; dtl 651–654)

kajastavad korterite valgusteid. Arvetel on märgitud kaubamärk „hektor light“, mis on

piisavalt sarnane projektiraporti lehe „4. Möbleerimine“ pos 3 esimesel real (tabeli rida 7)

kasutatud nimetusega „Hectorlight“. Sarnaselt eelmise p-ga 15.2.4 on kõnealune kulu samuti

seotud korterite sisustamise, mitte aga hoone rajamisega ega ole seetõttu projekti kulu.

15.3. Teiseks vaidlustas kostja ehituskulu netosummas 39 984,21 € (kostja 24.05.2024

menetlusdokumendi p 50), mis samas loetletud kalkulatsioonide (dtl 1052–1068) ning

projektiraporti lehe „Ehituse lisa- ja muudatustööd“ tulpade B ja H järgi koosneb kuludest

väliala valgustusele, läbipääsusüsteemidele, videovalvele, katuseterrassi valgustusele, fuajee

seinale ja elektrilaadijate kaabeldusele. Need kulud ei seondu korterite sisustamisega, vaid

hoone rajamisega. Sarnaselt eespool p-ga 15.2.2 on need arvesse võetavad ehituskulud.

15.4. Eelneva põhjal on kostja vastuväited ehituskulule edukad summas 26 431,60 € (= 4793

+ 4396,50 + 10 809,60 + 6432,50). Projekti kuluna arvestatav ehituskulu on 3 442 163,40 € (=

3 468 595 – 26 431,60).

16. Rootsi arhitektide kulu summas 9492,48 € (96 000 SEK, dtl 700) on projekti kulu.

Selles osas ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega neid kordamata. Täienduseks ja

vastuseks kostja kaebusele saab märkida järgmist.

16.1. Kostja 13.01.2021 e-kirja (dtl 726–728) p 4 esimesest taandest nähtub sarnaselt

maakohtu viidatud järgmise päeva koosoleku protokolliga, et ka kostja hinnangul tuli hankida

Rootsi arhitektide autoriõigused. Need pidid võimaldama hoone projekteerijal järgmisel etapil

eskiisiga edasi töötada, sh seda muuta. Seega arvestasid osapooled juba enne teenuselepingu

sõlmimist Rootsi arhitektide töö eest tasumise kohustusega.

16.2. Kõnealuse kulu kandis osanik (dtl 701). Kostja leiab, et seetõttu ei saa kulu arvesse

võtta, sest teenuselepingu p 4.5 nägi erandina ette vahetult osaniku kantud kuludest ainult maa

soetushinnaga arvestamise. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Viidatud lepingupunkti mõte

on selge ja maakohus ei eksinud tõlgendamisel, kui nägi selles kulude avatud loetelu. Väljend

9 (11)

„kõik Projekti kulud“ tähendab, et arvesse võetakse projekti eesmärgi (kortermaja rajamine)

saavutamiseks kantavad kulud. Siinjuures pole – sarnaselt eespool p-s 13 käsitletud omaniku-

laenu kuluga – määrav, kas kulu vahetu kandja oli osanik või hageja. Kostja ei toonud esile

ega tõendanud, et asjaomane kulu ei oleks projektiga seotud.

16.3. Maakohus põhjendas õigesti, et kõnealuse kulu suurus on 9492,48 €, aga eksis tulemus-

tasu arvutamisel, võttes seal samast kulust arvesse vaid hageja algsele väitele vastava summa

7924 € (vt sarnase vea kohta teiste kululiikide puhul eespool p-d 14.3 ja 15). Selle vea

ringkonnakohus parandab.

17. Vahekokkuvõttena saab märkida, et tulemustasu arvutamisel aluseks võetav projekti kulu

on eelneva põhjal 4 619 966,88 € (= 178 311 + 3 442 163,40 + 9492,48 + 810 000 + 180 000)

ning tulude ja kulude vahe järelikult 1 352 983,94 € (= 5 972 950,82 – 4 619 966,88).

Põhjendatud tulemustasu summa on seega 324 716,15 € (= 1 352 983,94 × 20% + 20%).

Juhataja maksis hageja arvel kostjale välja 56 390,65 € (= 381 106,80 – 324 716,15) võrra

suurema summa, mille hageja saab VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi nõuda. Nimetatud ulatuses

on hageja põhinõue edukas, aga seda ületavas osas tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse.

18. Intressi ja viivise nõuete kohta teeb ringkonnakohus järgmised otsustused, vähendades

samuti kostjalt hageja kasuks välja mõistetud summasid. Hageja kasutas nõuete arvutamisel

viivisekalkulaatorit ja kostja ei esitanud sellele vastuväiteid. Ringkonnakohus arvutab intressi

ja viivise välja sama kalkulaatoriga.

18.1. Maakohus põhjendas korrektselt, miks peab kostja maksma hagejale intressi VÕS §

1035 lg 1 alusel ajavahemiku 17.08.–13.10.2023 eest. Intressi väljamõistmise sisulist alust

(hageja raha alusetu jäämine kostja kätte), määra (4%) ega perioodi pooled ei vaidlustanud.

Eespool p-des 10 ja 17 otsustatu põhjal ei ole edukas kostja üldine vastuväide, et ta ei võlgne

intressi alusetu rikastumise eelduste puudumise tõttu. Põhinõude rahuldamise ulatuse põhjal

tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista eeltoodud andmete põhjal arvutatud intress 358,43 €.

Sisuliselt ei ole vaja käsitleda kostja apellatsiooniväidet nõude piiride ületamisest, sest intressi

summa jääb nüüd hageja nõude piiridesse.

18.2. Viivise mõistis maakohus välja alates 14.10.2023 ja VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras.

Vastavaid põhjendusi ei ole eraldi vaidlustatud. Rahuldatud põhinõude suurust arvestades on

käesoleva otsuse tegemise päevaks muutunud sissenõutavaks viivis 14 147,91 €. Alates

järgmisest päevast mõistetakse viivis välja eelviidatud määras.

19. Kõik hagiga seotud menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda. Kostja

nõustus ringkonnakohtu istungil kompromissiga vahemikus 60 000 – 70 000 €. Hageja sellega

ei nõustunud. Tänase otsusega mõistetakse kostjalt välja 70 896,99 € (= 56 390,65 + 358,43 +

14 147,91). Vaidluse ulatust tervikuna arvesse võttes on kostja valmisolek kompromissiks

piisavalt lähedane hagi rahuldamise ulatusele. Vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu kannab

kostja TsMS § 162 lg 1 alusel sellega seotud kulud. Kulude jaotuse olulise muutumise tõttu

määrab need uuesti kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast lahendi jõustumist.

20. Lõpuks käsitleb ringkonnakohus tsiviilasja hinda.

20.1. Maakohus ei eksinud, kui arvutas hagi hinna hageja nõuetelt algse hagi põhjal, sest

hageja vähendas menetluse kestel oma nõudeid – sel juhul hagi hind ei vähene. Siiski eksis

kohus arvutuslikult, sest hageja nõuetelt arvutatud hind on TsMS § 123, § 124 lg 1, § 133

lg-te 1 ja 2 ning § 134 lg 1 järgi 375 543,98 € (=320 731,20 + 1335,65 + 10 122,80 + 38

487,74 (aastane viivis põhinõudelt) + 4345,17 + 521,42 (aastane viivis kahjunõudelt)).

20.2. Maakohus jättis otsuse sissejuhatavas osas ekslikult märkimata kostja vastuhagi hinna,

arvutades otsuse lk 12 esimeses lõigus selle siiski korrektselt välja vastuhagi esitamise ajal

kehtinud viivisemäära järgi 119 265,83 € (= 106 014,07 + 13 251,76).

10 (11)

20.3. Hageja kaebuse hind on TsMS § 137 lg 1 mõtte kohaselt eelnevaga sarnaselt 1578,26 €

(= 1370,80 + 8,71 + 34,25 (vaidlustatud põhinõude osalt viivis 14.10–28.12.2023) + 164,50

(aastane viivis)).

20.4. Kostja kaebuse hinna osas on põhjendatud kostja arusaam, et hagi ja vastuhagi nõuded

on teineteist välistavad ning neist on suurem hagi rahuldamise vaidlustamise osa, st kostja

kaebuse hinnaks kujuneb sarnaselt eelnevaga 254 787,86 € (= 221 296,32 + 1406,60 +

5529,38 (vaidlustatud põhinõude osalt viivis 14.10–28.12.2023) + 26 555,56 (aastane viivis)).

21. Kokkuvõttes rahuldatakse kostja kaebus osaliselt, sest temalt hageja kasuks välja

mõistetud summad vähenevad ja kulud jaotatakse kostjale soodsamalt. Hageja kaebus jääb

rahuldamata, sest pole alust kostjalt välja mõistetava põhivõla, intressi ega viivise summat

suurendada, st hageja ei saavuta kohtuotsuse resolutsiooni muutmist talle soodsamaks. Hageja

väidete osaline põhjendatus (eespool p-d 14.3, 15 ja 16.3) ei tähenda kaebuse osalist

rahuldamist. Ringkonnakohus koostab kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse

(TsMS § 654 lg 2²), mis kajastab kõigi seniste menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 1 ls 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

11 (11)