3-23-2861/34 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika

Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. detsembril 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-23-2861

Haldusasi

Y.H kaebus kliimaministri 13.11.2023 käskkirja nr 1-

2/23/463 osaliseks tühistamiseks ning kliimaministri

kohustamiseks Terastee maaüksuse sundvõõrandamise

eest makstava õiglase hüvitise suuruse uueks

otsustamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja (apellant) – Y.H (i.k. XXX),

lepinguline esindaja v-adv Karl Haavasalu

Vastustaja – taristuminister,

volitatud esindaja Ave Henberg

Kaasatud haldusorgan – Maa- ja Ruumiamet,

volitatud esindajad Rudolf Halapuu, Toomas Kutti,

Kaire Bamberg, Madis Kotsar ja Merje Krinal

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 09.05.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Y.H apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise vorm

Avalik kohtuistung 12.11.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata kaebaja taotlus Rae valla ja Transpordiameti kohtumenetlusse

kaasamiseks.

2. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 09.05.2024 otsus osas, milles kohus jättis tühistamata

kliimaministri 13.11.2023 käskkirja nr 1-2/23/463 resolutsiooni p 2.2 otsuse osas maksta

kaebajale täiendavat hüvitist asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele

tehtud kulude eest.

Teha tühistatud osas uus otsus, tühistada kliimaministri 13.11.2023 käskkirja 1-2/23/463

resolutsiooni p 2.2 osas, milles otsustati maksta kaebajale täiendavat hüvitist

asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud kulude eest 874 eurot ja

kohustada taristuministrit otsustama uuesti kaebajale Terastee kinnisasja

sundvõõrandamise menetluses osalemisega seotud asjaajamise ja võrdleva

hindamisaruande tellimisega seotud kulude eest täiendava hüvitise maksmine.

Jätta ülejäänud osas apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid muuta halduskohtu otsuse

põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

3. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja kahes kohtuastmes kantud menetluskulud

3500 eurot.

3-23-2861

4. Jõustunud otsuse arvutivõrgus avaldamisel asendada kaebaja nimi initsiaalidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

hiljemalt 05.01.2026

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

2(16)

3-23-2861

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kliimaminister andis 13.11.2023 käskkirja nr 1-2/23/463 „Terastee kinnisasja

sundvõõrandamine Rail Baltic raudtee ehitamiseks“ (dtl 23–28), mille resolutsiooni

punktidega 2.1 ja 2.2 otsustati kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 3

lg 1 p 3, § 4 lg 1 p 7, § 6 lg 3 ja § 29 lg 1 alusel sundvõõrandada Eesti Vabariigile Rail Baltic

raudteetaristu ehitamiseks ja teenindamiseks Y.H-le kuuluv Harju maakonnas Rae vallas

Soodevahe külas asuv kinnistu registriosa nr 13876802 koosseisu kuuluv Terastee

katastriüksus (katastritunnus 65301:002:1698, pindala 3060 m2, sihtotstarve maatulundusmaa

100%) tasuga 1550 eurot, millele lisandub KAHOS § 17 lg 2 alusel täiendav hüvitis

asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest 874 eurot, kokku 2424 eurot.

Käskkirja põhjendusi kokku võttes viis Maa-amet läbi kinnisasja avalikes huvides

omandamise menetluse, esitas omandamise kokkuleppe saavutamiseks alternatiivseid

pakkumusi menetluse läbiviija võimaluste piires ja kuulas ära ja andis selgitusi kinnisasja

omaniku vastuväidetele. Läbirääkimised kestsid üle aasta ning kokkuleppele ei jõutud.

Menetluse käigus tellis Maa-amet kaks eksperthinnangut Kinnisvaraekspert OÜ-lt, mille

lähteülesandeks oli mh teha kinnisasja parima kasutuse analüüs. 31.10.2022 eksperthinnangu

(väärtuskuupäev on 06.09.2022) kohaselt on Terastee maaüksuse hüvitusväärtus metsata

metsamaa osas 608 eurot ning kasvava metsa turuväärtus 350 eurot, kokku 960 eurot.

31.10.2022 eksperthinnangu kohaselt ei teki Terastee maaüksuse võõrandamisega omanikule

kaasnevat kahju ega saamata jäävat tulu, mida tuleks täiendavalt kompenseerida. Kuna

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22 kehtestati „Kinnisasja erakorralise hindamise

kord“, mis korrastas kasvava metsa hindamise aluseid (vt vaidlustatud käskkiri, lk 4), tellis

Maa-amet uue eksperthinnangu. 28.06.2023 eksperthinnangu (väärtuskuupäev 20.06.2023)

kohaselt on Terastee maaüksuse hüvitusväärtus väärtuskuupäeval 1550 eurot, mis moodustub

harilikust väärtusest 1260 eurot ja saamata jäävast tulust 290 eurot. Saamata jääv tulu seisneb

selles, et omandamise tõttu ei ole praegusel omanikul võimalik saada tulu, mis kaasneks

metsa raieküpseks kasvatamisega. Eksperthinnangute kohaselt puudub Terastee maaüksusel

juurdepääs avalikult teelt, puuduvad kommunikatsioonid, puudub ehitusõigus ja kuna Rae

valla üldplaneeringus ei ole kinnistule juhtotstarvet määratud, on ehitusõiguse saamine

ebatõenäoline, mistõttu on kinnisasja parimaks kasutuseks selle jätkuv kasutamine

maatulundusmaana.

Kinnisasja omanik esitas Maa-ametile RE Kinnisvara AS-i koostatud võrdleva

hindamisaruande, milles hindaja oli võtnud aluseks eelduse, et Terastee maaüksusele on

võimalik saada juurdepääs Suur-Sõjamäe tänavalt ning ärilise kasutusega hoonestuse

ehitusõigus, millest lähtuvalt oleks kinnisasja väärtus 11 500 eurot. Terastee maaüksuse

turuväärtuse suurusjärk juhul, kui tegemist oleks kehtestatud detailplaneeringuga äri- ja

tootmismaa krundiga, oleks omaniku hinnangul vähemalt 107 135 eurot.

2. Y.H esitas 13.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse kliimaministri 13.11.2023

käskkirja tühistamiseks osas, millega jäeti kaebuse esitajale hüvitamata Terastee maaüksuse

sundvõõrandamisega seonduvalt kohene ja õiglane hüvitis 2424 eurot ületavas osas, ning

Kliimaministeeriumi või kliimaministri kohustamiseks uuesti otsustama Terastee maaüksuse

3(16)

3-23-2861

sundvõõrandamise eest maksmisele kuuluva kohese ja õiglase hüvitise suurus kolme kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Kaebaja ei vaidlusta Terastee maaüksuse sundvõõrandamist, vaid makstava hüvitise suurust.

Õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral on reeglina asja harilik väärtus, mille

kindlaksmääramisel tuleb muu hulgas arvesse võtta maaüksuse ehituslikku ja arenduslikku

potentsiaali. Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest tasumisele kuuluva õiglase hüvituse

suuruse kindlaks määramisel tuleb välja selgitada, milline oleks Terastee maaüksuse turuhind

olukorras, kus keegi midagi Rail Baltic projektist ei teaks ja seda projekti ellu ei viidaks.

Maa-ameti tellitud eksperthinnangute aluseks on ebaõiged lähte-eeldused: 1) Suur-Sõjamäe

tänavalt ei olevat võimalik rajada juurdepääsu Terastee maaüksusele; 2) Terastee maaüksusele

ei ole võimalik ehitusõigust taotleda; 3) Terastee maaüksust tuleb käsitleda väheväärtusliku

metsamaana.

Mitmete Terastee maaüksuse naabruses asuvate maaüksuste puhul on mahasõidud avalikus

kasutuses olevalt teelt rajatud. Puudub tarvidus ristmiku väljaehitamiseks, vaja on rajada

üksnes mahasõit Suur-Sõjamäe teelt. Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, raudtee

kaitsevöönd ning ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kaitsevöönd ei välista Suur-Sõjamäe teelt

Terastee maaüksusele mahasõidu rajamist. Seejuures tuleks silmas pidada, et nimetatud

kaitsevööndid ei hõlma kogu maaüksust. Arusaamatuks jääb, kuidas peaks Rae valla

üldplaneering mahasõidu rajamist takistama. Transpordiamet on väitnud, et Suur-Sõjamäe

teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamine olevat vastuolus „riigitee enda

arenguperspektiiviga (vajadus 2+2 sõiduradadega maantee rajamiseks)“, kuid Eesti Vabariik

on võtnud Euroopa Komisjoni ees kohustuse rajada 2+2 sõiduradadega maanteed üksnes

põhimaanteedel, mille hulka Suur-Sõjamäe tee ei kuulu.

Asjaolust, et üldplaneeringu maakasutuskaardil ei ole Terastee maaüksusele ühtegi

juhtotstarbe tingmärki, ei saa järeldada, nagu ei oleks Terastee maaüksusele üldplaneeringuga

maakasutuse juhtotstarvet määratud. Üldplaneeringu seletuskirja silmas pidades on

põhjendatud asuda seisukohale, et Soodevahe külas on maakasutuse juhtotstarbeks tootmis- ja

ärimaa. Kindlasti ei välista juhtotstarbe märkimata jätmine ehitusõigust, vajadusel peab olema

võimalik määrata ehitusõigus detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Isegi kui

juhtotstarvet ei oleks määratud, ei tähendaks läheduses asuvate tootmis- ja ärimaa

juhtotstarbega maaüksuste juhtotstarbe laiendamine 3061 m2 suurusele Terastee maaüksusele

Rae valla üldplaneeringu põhilahenduse muutmist.

Ka üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu kehtestamine ei oleks välistatud. Ehitusõigust ei saa välistada praegune

juurdepääsu puudumine Suur-Sõjamäe teelt. Vajadusel saab omanik seda riigilt kui

naabermaaüksuste omanikult nõuda. Arvestamata on jäetud maaüksuse potentsiaal,

logistiliselt on see väga soodsas asukohas, piirnedes ühelt poolt Suur-Sõjamäe teega, teiselt

poolt raudteega. Üle Suur-Sõjamäe tee paikneb tööstuspark. Terastee maaüksus ei jää kaugele

Tallinna linnast. Kommunikatsioonid (vesi, kanalisatsioon, elekter) paiknevad vahetus

läheduses.

Käsitlemata on jäetud, kas ja millisel määral väheneb seoses Terastee maaüksuse

võõrandamisega kogu kinnistu registriosa numbriga 13876802 väärtus, mis koosneb neljast

katastriüksusest. Ei ole välistatud, et johtuvalt Terastee maaüksuse sundvõõrandamisest

väheneb ka kogu kinnistu turuväärtus, mis tuleb kaebajale hüvitada.

Võrdleva hindamisaruande tellimise ja asjaajamise kulud on hüvitatud põhjendamatult

väikeses ulatuses. RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangu koostamise eest väljastati kaebajale

arve summas 2400 eurot. Samuti on Advokaadibüroo Barrister seoses õigusnõustamisega

Terastee maaüksuse sundvõõrandamise küsimuses väljastanud kaebajale arveid kokku 6084

4(16)

3-23-2861

euro eest. Riigikohtu 06.06.2023 otsusega nr 5-22-15 tunnistati põhiseadusvastaseks KAHOS

§ 17 enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioon, mis ei näinud ette kinnisasja võrdleva

hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Ka alates 02.01.2023 kehtiv

KAHOS § 17 on vastuolus PS § 32 lg-ga 1, kuivõrd see piirab oluliselt tegelike mõistlike

kulude hüvitamist. Seega tuleb kohtul jätta KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 vastavas osas

kohaldamata.

3. Kliimaminister ja halduskohtu poolt menetlusse kaasatud Maa-amet palusid jätta kaebuse

rahuldamata.

Kaebaja kinnistu potentsiaaliga on arvestatud nii, nagu sellega arvestaks turg. Terastee

kinnistu on ilma kommunikatsioonideta (side, elekter, vesi, kanalisatsioon) hoonestamata

maatükk, mis asub suure ja tiheda liiklusega Tallinn-Lagedi tee kõrge mulde ning Tallinn-

Tapa raudtee kõrge muldkeha vahel lohus. Maaüksusele ei ole avalikult kasutatavalt teelt

mahasõitu. Üldplaneeringu maakasutusplaani kohaselt asub kaebaja kinnistu juhtotstarbeta

maa piirkonnas, sellel puudub detailplaneering või projekteerimistingimused. Terastee

kinnistu sihtotstarve on maatulundusmaa. 3060 m² pindalaga kinnisasi jääb 818 m² ulatuses

olemasoleva raudtee kaitsevööndisse, 1329 m² ulatuses avalikult kasutatava tee

kaitsevööndisse, 300 m² ulatuses ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndisse ning 3060

m² ehk terves ulatuses lennuvälja kaitsevööndisse.

Maa-ameti KAHOS § 12 lg 2 alusel esitatud tellimuse alusel teostas hindamise 7. taseme

hindaja Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ-st, lähtudes Eesti ja rahvusvahelistest

kinnisvara hindamise standarditest, samuti KAHOS-s hindamise osas toodud täpsustustest, sh

§-des 12-14 toodud juhistest. Seejuures hinnati kinnisasja väärtust eeldusel, et Rail Baltic

raudteed ei oleks ega tuleks. Hindaja leidis, et maatükki tuleb asjaoludest lähtuvalt hinnata kui

metsamaa potentsiaaliga kinnisasja, sest see oleks maatüki parim kasutus. Sealjuures oli Maa-

ameti lähteülesandes kirjas, et hindaja peab ise analüüsima kinnisasja parimat kasutust.

Vastustaja tellitud hindamine on läbi viidud vastavalt vara hindamise standardile EVS 875-

1:2015, mis defineerib parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on

füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult

otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kasutust, mis ei

ole õiguslikult lubatav või füüsiliselt võimalik, ei saa lugeda parimaks kasutuseks. Õiguslik

lubatavus on tavaliselt seotud maa ehitusõigusega. Tulevikku suunatud ootusi tuleb arvestada

sedavõrd, kuivõrd nendega arvestab turg. Rae vald kui üldplaneeringu kehtestaja on

selgitanud, et kaebaja ei saaks ehitusõigust ka siis, kui Rail Baltic raudteetrassi poleks ‒

Terastee kinnistu asub kahe suure ja tiheda liiklusega tee vahelisel alal, kuhu üldplaneeringu

järgi ei ole juhtotstarvet määratud, mistõttu ei ole kaebaja kinnistule võimalik ehitusõigust

taotleda. Üldplaneeringu järgi ei ole alal arendustegevust ette nähtud, samuti puudub

kinnisasjale juurdepääs. Kahe kõrge muldega joonobjekti vahel asuv kitsas kinnisasjariba ei

sobi ehitustegevuseks. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine eeldaks avalikku

huvi, mida valla hinnangul Terastee kinnisasjale ehitusõiguse määramiseks ei esine, seega

jäetaks taotlus tõenäoliselt rahuldamata. Ehitusõigust ei ole võimalik taotleda ka läbi

projekteerimistingimuste menetluse, kuna ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 3 p 3 kohaselt

arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel üldplaneeringus määratud tingimusi, ent

üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet ega piirkondlikke hoonestustingimusi määratud.

Kinnisvaraekspert OÜ ei pidanud ega saanud võtta arvesse kaebaja maatüki ehitusõiguse

perspektiivi ega mahasõidu võimalust, sest need eeldused ei kajastanuks kinnistu potentsiaali

nii, nagu seda näeks turg ja nagu oleks tõenäoline. Kuna kaebaja enda tellitud

eksperthinnangus püstitas kaebaja RE Kinnisvara AS-i hindajatele ette viidatud kaks eeldust,

siis ei olnud hindaja vaba teostama parima kasutuse analüüsi, mis peegeldanuks hindaja

5(16)

3-23-2861

objektiivset arusaama kinnisasja potentsiaalist. Kaebaja hindaja lähtus üksnes kaebaja

etteantud eeldustest, mis olid ühtlasi ebatõenäolised. Seetõttu ei saanud Maa-amet ka kaebaja

eksperthinnangut arvestada.

Mahasõidu küsimus ei ole asjas kaalukas, sest ka see ei oleks kaebajale ehitusvõimalust

andnud. Samas ei ole Transpordiamet pidanud mahasõidu rajamist kaebaja kinnistule ka tee

projekteerimise norme arvestades võimalikuks (kaebaja kinnistu lähedusse planeeritavad

ristmikud, tihe liikluskoormus, halb nähtavus).

Väidet, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kolme allesjääva katastriüksuse

väärtust, ei ole kaebaja enne kohtumenetlust esitanud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50

lg 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk). Seega on kõik neli registriossa nr

13876802 kuuluvat katastriüksust eraldi kinnisasjad. KAHOS-e alusel omandatakse

kinnisasja, mitte kinnistu registriosa koosseisu. Kaebaja ei too välja, milles registriossa

kuuluvate Lennu, Lenna ja Kooli tn 4 kinnisasjade väärtuse vähenemine võiks seisneda.

Lennu ja Lenna kinnisasjad asuvad Terastee kinnisasja suhtes teisel pool riigiteed nr 11290 ja

nende perspektiivne maakasutus on üldplaneeringu järgi tootmismaa. Kooli tn 4 on

sihtotstarbelt elamumaa, hoonestatud ja asub Terastee kinnisasjast ca 2,5 km kaugusel Lagedi

alevikus.

KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 on põhiseaduspärased. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetluses kehtivad kõik haldusmenetluse garantiid ning selle tulemus on kohtus vaidlustatav

nii omandamise fakti kui tasu ja hüvitiste osas. Puudub nii kohustus kui vajadus kaasata

hindamiseksperte, isik saab menetluse läbiviijale ka vabas vormis vastu vaielda. Põhjendatuks

võib pidada teatud olukordades hindamiseksperdi kaasamist, kuid seda siis, kui hindajal

lastakse hindamisstandardeid rakendades vabalt hinnata kinnisasja parimat kasutust ja leida

sellest tulenevalt sellele väärtus. Õiguseksperdi kulu ei peagi kuuluma hüvitamisele, mida

nentis ka Riigikohus 06.06.2023 otsuses KAHOS § 17 vana redaktsiooni kohta.

4. Tallinna Halduskohus jättis 09.05.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral

kinnisasja omanikule tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega

hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse.

Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse

hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7). Lisaks on Maa-ameti peadirektori

22.04.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/39 kehtestatud „Kinnisasja hüvitusväärtuse juhend“.

Maa-ameti tellitud 31.10.2022 ja 28.06.2023 ekspertarvamused lähtusid hindamisel faktilisest

olukorrast, et Terastee maaüksusel puudub juurdepääs avalikult teelt, puuduvad

kommunikatsioonid ning kinnistul puudub ehitusõigus ning selle saamine on ebatõenäoline,

kuid kaebaja on seisukohal, et vastustaja on ebaõigesti arvestamata jätnud Terastee

maaüksuse ehitusliku ja majandusliku potentsiaali. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks

kaebaja kinnistu potentsiaali arvestanud ebaõigesti.

Nii vastustaja kui kaebaja tellitud eksperthinnangutes on hüvitusväärtuse hindamisel aluseks

võetud vara parim kasutus (Kinnisvaraekspert OÜ 31.10.2022 ja 28.06.2023 eksperthinnangu

p 4.1, RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangu p 6.1). Sealjuures on kaebaja kui RE Kinnisvara

AS-i eksperthinnangu tellija määranud ise vara parima kasutuse, kohustades vara hindajat

lähtuma eeldusest, et Terastee maaüksusele on võimalik saada juurdepääs Suur-Sõjamäe

6(16)

3-23-2861

tänavalt ning Terastee maaüksusele on võimalik saada ärilise kasutusega hoonestus

potentsiaalse ehitusaluse pinnaga ca 700 m2. Olukorras, kus kaebaja on RE Kinnisvara ASi

ekspertarvamuse koostamiseks esitanud lähte-eeldused, mille paikapidavust ega vastavust

vara hindamise standarditele ekspert ei kontrollinud, pole kohtu hinnangul tegemist KAHOS

§ 12 lg-te 2 ja 7 nõuetele vastava sõltumatu eksperdi arvamusega ega KAHOS § 26 lg 7

kohase võrdleva hindamisaruandega. Vastustaja ja kaebaja tellitud ekspertarvamused ei ole

võrreldavad.

Kaebaja käsitlus on ekslik seetõttu, et vara turuväärtust ei määra see, milline maakasutus

oleks võimalik välja võidelda erinevate juriidiliste vaidluste tulemusel, vaid sõltumatu

hinnangu tellimise mõtteks on saada usaldusväärne teave selle kohta, kuidas hinnastaks kõiki

teada olevaid asjaolusid arvestades konkreetse kinnisasja turg. Olukorras, kus Terastee

maaüksusele juurdepääs puudub ning ükski planeerimisdokument (üldplaneering,

detailplaneering) ega olemasolev katastriüksuse sihtotstarve ehitusõiguse saamist ei toeta ning

juurdepääsu ja ehitusõiguse saamise perspektiivitust kinnitavad institutsioonid, kelle

pädevuses on vastava õiguse andmine , on usutav, et turuosaline võtab seda teavet

potentsiaalse tehingu tegemisel arvesse ning vastavad riskid kajastuvad ka kinnisasja hinnas.

Ka juriidiliste vaidluste pidamisele kulub raha, mida demonstreerib ka käesolev vaidlus.

Terastee maaüksuse väärtus on lõppkokkuvõttes sedavõrd väike (RE Kinnisvara AS-i

eksperthinnangu kohaselt 11 500 eurot), et ei saa pidada usutavaks, et potentsiaalne investor

ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga, et realiseerida äriplaani, mida kaebaja arvates

tuleks kinnisvara väärtuse määramisel arvesse võtta. Küsimus, kas kõike seda, mida kaebaja

väidab Terastee kinnisasjal võimaliku teha olevat, saab lõpuni välistada, pole käesolevas

vaidluses vajalik hinnata ega tuvastada, oluline on selle tuvastamine, kuidas näeks kaebaja

kinnisasja potentsiaali võimalik ostja. Tõendeid, mis näitaksid, et 31.10.2022 või 28.06.2023

ekspertarvamused oleksid ebaadekvaatsed, pole kaebaja esitanud, st et neis

eksperthinnangutes aluseks võetud vara parim kasutus (väheväärtuslik metsamaa) erineks

keskmise turuosalise antavast hinnangust.

Aluseks võetud vara parima kasutuse osas läbiviidud hindamise tulemuste kohta ei ole

kaebaja vastuväiteid esitanud. 31.10.2022 ja 28.06.2023 ekspertarvamustes tuvastatud

Terastee maaüksuse väärtus erineb, tulenevalt erinevast väärtusepäevast ja

hindamismetoodikast. Kuna aluseks on võetud kaebaja jaoks soodsam tulemus, ei ole kaebaja

õigusi rikutud. Esitatud eksperthinnangutes ei ole arvesse võetud Rail Balticu rajamist.

Kokkuvõtvalt ei nähtu kohtule, et Terastee maaüksuse väärtus oleks välja selgitatud

ebaõigesti ning kahju hüvitamisel oleks hälbitud KAHOS § 12 lg-s 3 toodud eesmärgist

asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Kaebaja olukord ei ole läinud

sundvõõrandamisega halvemaks.

Kaebaja ei ole tõendanud, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kaebaja kolme

alles jääva katastriüksuse väärtust. Ebaselge ja tõendamata on, et Terastee kinnisasja

omandamine omaks mõju Lennu ja Lenna kinnisasjade turuväärtusele, kuna kinnisasjad on

omavahel füüsiliselt eraldatud tiheda liiklusega teega ja omavad erinevat maakasutuse

perspektiivi. Samuti on ebaselge ja tõendamata Terastee maaüksuse omandamise mõju Kooli

tn 4 katastriüksuse (katastritunnus 65301:013:0488) turuväärtusele, kuna Kooli tn 4 kinnisasi

on sihtotstarbelt elamumaa, see on hoonestatud ega asu Terastee maaüksuse lähenduses.

KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 ei ole põhiseadusega vastuolus. Riigikohus rõhutas 06.06.2023 asjas

nr 5-22-15 tehtud otsuse p-s 60, et avaliku võimu kohustuseks on hüvitada võrdleva

hindamisaruande tellimise kulud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses

omanikule mõistlikus ulatuses, st Riigikohus ei öelnud, et kulud tuleb hüvitada täies ulatuses.

7(16)

3-23-2861

Samuti tõi Riigikohus välja, et kulude hüvitamine mõistlikus ulatuses ei tähenda mistahes

võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamist, vaid need kulud peavad olema vajalikud

ja põhjendatud. Olukorras, kus kaebaja on kitsendanud sõltumatu eksperdi rolli selliselt, et ei

ole eksperdil lasknud vabalt kujundada seisukohta, milline oleks vara parim kasutus ega

tellinud näiteks analüüsi vastustaja valitud eksperdi vastavale seisukohale, pole tegemist

kaebaja õiguste kaitsmiseks möödapääsmatult vajaliku kuluga, vaid sooviga enda positsioone

läbirääkimistel parandada. Sellise kulu hüvitamise kohustust ei tulene PS § 32 lg-st 1 ega

Riigikohtu 06.06.2023 otsusest. Teiseks rõhutas Riigikohus viidatud otsuses, et

haldusmenetluses õigusabile ja asjatundja kasutamisele tehtud kulutusi ei pea riik puudutatud

isikule hüvitama, sest nõuannete kasutamine on isiku vaba valik ning tema õigused on ka

asjatundja kaasamiseta piisavalt tagatud muude haldusmenetluse garantiidega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. Kaebaja esitas halduskohtu otsusele 10.06.2024 apellatsioonkaebuse, paludes

halduskohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada. Põhjendused on kokkuvõttes

järgmised.

Riigikohus on korduvalt selgitanud, et sundvõõrandamine on eriti intensiivne sekkumine isiku

omandipõhiõigusesse ning sundvõõrandamise korral tuleb tasuda hüvitisena

sundvõõrandatava asja turuhind.

Halduskohus on ebaõigesti lähtunud sellest, nagu ei oleks Terastee maaüksusele võimalik

ehitusõigust saada. Apellant on 15.04.2024 menetlusdokumendis (p 2.3.1) tuginenud sellele,

et Rae valla üldplaneeringu maakasutuskaardil on piirkond, kus Terastee maaüksus paikneb,

tähistatud helerohelise taustavärviga, mis legendi järgi tähistab metsamajandusmaa

juhtotstarbega maad, kuhu üldplaneeringu seletuskirja lk 42 kohaselt on lubatud eluasemete

rajamine ning metsamajandamisega seotud ehitiste rajamine. Samuti on apellant 28.03.2024

menetlusdokumendi punktides 2.1.1 ja 2.1.2 tuginenud sellele, et üldplaneeringu üldistatuse

taset arvestades on detailplaneeringutega võimalik

üldplaneeringut muutmata

üldplaneeringust kõrvale kalduda, kui see ei mõjuta oluliselt üldplaneeringu põhilahendust.

Pidades silmas, et Rae valla üldplaneeringu maakasutuskaardi kohaselt paiknevad Terastee

maaüksuse vahetus läheduses suured maa-alad, mille juhtotstarbeks on äri- ja tootmismaa, ei

mõjutaks see kuidagi Rae valla üldplaneeringu põhilahendust, kui Terastee maaüksusel

kehtestataks detailplaneering, millega maaüksuse sihtotstarbeks määratakse tootmismaa.

Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, et Terasmaa katastriüksuse maatulundusmaa sihtotstarve

ei toeta ehitusõigust.

Ebaõige on halduskohtu seisukoht, nagu oleks Terastee maaüksus kommunikatsioonideta ja

nagu oleks kohalik omavalitsus Terastee maaüksusele ehitusõiguse andmise välistanud. RE

Kinnisvara AS-i eksperthinnangu nr 55206/2022PR leheküljel 11 toodu kohaselt läbivad

Terastee maaüksust tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid ning olemasolevad elektriliinid

paiknevad teisel pool Suur-Sõjamäe teed (vt kaebuse lisa nr 7). Samuti nähtub

Kinnisvaraekspert OÜ eksperthinnangu nr 2209-9484-01/AT leheküljelt 8 (vt kaebuse lisa nr

5) ja eksperthinnangu nr 2306-9725-01/AT leheküljelt 8 (vt kaebuse lisa nr 6), et tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrassid paiknevad Terastee maaüksuse piiril ning lähim elektrialajaam

umbes 400 m kaugusel.

Asudes seisukohale, et Rae vald on keeldunud ehitusõiguse andmisest Terastee maaüksuse

osas, oleks Tallinna Halduskohus esmalt pidanud analüüsima, millisel viisil soovinuks

kaebaja hakata maaüksust kasutama, kuid selline analüüs kohtuotsuses puudub. Kaebaja on

kohtuasjas korduvalt selgitanud, et ta soovinuks rajada Terastee maaüksusele aiaga piiratud

asfalteeritud platsi konteinerite, haagiste ja poolhaagiste hoiustamiseks, mis ilmselt ei nõuaks

8(16)

3-23-2861

PlanS § 125 kohaselt detailplaneeringut ja võib olla vaba ehitustegevus. Kui kohus oleks

leidnud, et detailplaneering on siiski vajalik, oleks tulnud analüüsida Rae valla praktikat

detailplaneeringute kehtestamisel. Apellant on 28.03.2024 menetlusdokumendi p-s 2.1.3

selgitanud, et Rae vald on praktikas aktsepteerinud üldplaneeringu juhtotstarbest erinevaid

sihtotstarbeid sätestava detailplaneeringu kehtestamist.

Halduskohus on jätnud analüüsimata, et Rae vald on keeldunud kaebajale seisukohtade

avaldamisest seoses hüpoteetilise olukorraga, kus Rail Balticu projekti ellu ei viidaks ning

keegi sellest projektist midagi ei teaks.

Arusaamatuks jääb, millest lähtudes leiab kohus, nagu oleks kaebaja nõustunud, et Terastee

maaüksuse parimaks kasutuseks on metsamajanduslik potentsiaal.

Kohus on jätnud analüüsimata, kas ja milline maaüksuse kitsendustest välistaks aiaga piiratud

asfalteeritud platsi rajamise haagiste, poolhaagiste ja konteinerite ladustamiseks ning millises

ulatuses. Ükski olemasolevatest kitsendustest ei välista sellise platsi rajamist vähemalt 700 m2

suurusele alale.

Mahasõite Suur-Sõjamäe teelt on rajatud erinevatele kinnistutele ning johtuvalt mitmete

ettevõtete raskeveokite liiklusest on ka maksimaalset lubatud sõidukiirust Suur-Sõjamäe teel

piiratud 70 km/h. Seetõttu jääb mõistetamatuks, miks Suur-Sõjamäe teelt Terastee

maaüksusele mahasõidu rajamine ei peaks olema võimalik. 13.11.2023 käskkirja andmise ajal

kinnistule mahasõidu rajamisega seonduvat reguleerinud majandus- ja taristuministri

05.08.2015 määruse nr 106 lisaks olevad tee projekteerimise normid lubanuks kinnistule

mahasõidu Suur-Sõjamäe teelt rajada. Kaebaja sellekohased väited on kohus jätnud

tähelepanuta. Paralleelselt raudteega kulgeb lisaks raudtee teenindamiseks mõeldud tee, mille

kaudu on ka käesoleval ajal võimalik pääseda Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele.

Halduskohus on jätnud tähelepanuta ka tõiga, et Transpordiamet on keeldunud apellandile

avaldamast, kas olukorras, kus Rail Balticu projekti ellu ei viidaks ja keegi sellest projektist

midagi ei teaks, oleks võimalik rajada Suur-Sõjamäe teelt mahasõit Terastee maaüksusele.

Halduskohus on jätnud arvestamata, et tulenevalt standardi EVS 875-12:2016 p-st 6.6.1.2 ja

Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/39 kinnitatud kinnisasja

hüvitusväärtuse hindamise juhendi punktidest 5.1 ja 5.3 tuleb hüvitise suuruse

kindlaksmääramisel mh arvestada maaüksuse arenduspotentsiaali. Kohus oleks pidanud

analüüsima, kui tõenäoliseks tuleb lugeda võimalust, et Rail Balticu projekti mitteelluviimise

korral õnnestuks Terastee maaüksusele rajada mahasõit Suur-Sõjamäe teelt või alternatiivselt

rajada juurdepääsutee Terastee maaüksusele mööda raudtee teenindamiseks mõeldud teed

ning rajada Terastee maaüksusele asfalteeritud aiaga piiratud plats konteinerite, haagiste ja

poolhaagiste ladustamiseks. Vajadusel oleks kohus pidanud kaasama menetlusse kaasatud

haldusorganitena ka Rae valla ning Transpordiameti.

Arusaamatuks jääb halduskohtu seisukoht, et Terastee maaüksuse väärtus 11 500 eurot olevat

liialt väike, et „potentsiaalne investor ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga“. RE

Kinnisvara AS on eksperthinnangus tuvastanud maaüksuse turuväärtuse praegusest

seisukorrast lähtudes ehk olukorras, kus mahasõitu avalikult kasutatavalt teelt ei ole välja

ehitatud ega ole ka rajatud aiaga piiratud asfalteeritud platsi. Seevastu olukorras, kus Terastee

maaüksuse osas oleks kehtestatud detailplaneering, oleks RE Kinnisvara AS-i kutselise

hindaja PR hinnangul Terastee maaüksuse ühe ruutmeetri turuhinnaks vähemalt 35 eurot ning

kuivõrd Terastee maaüksuse suuruseks kokku on 3061 m2, siis oleks maaüksuse turuhinnaks

kokku vähemalt 107 135 eurot. Ainuüksi tõik, et RE Kinnisvara AS-i kutselised hindajad MK

ning PR olid nõus eksperthinnangu nr 55206/2022PR apellandi eeldustest lähtudes koostama,

kinnitab apellandi arvates, et tegemist ei olnud meelevaldsete lähte-eeldustega. Halduskohus

9(16)

3-23-2861

on jätnud käsitlemata ka apellandi väited selle kohta, et nii väikese hüvitise eest, nagu on

määratud vastustaja 13.11.2023 käskkirjaga (0,5 eurot ruutmeetri eest), ei ole võimalik Rae

vallas maaüksust asemele osta.

13.11.2023 käskkirjas on jäetud apellandile KAHOS § 17 lg 1 alusel ebaõigesti hüvitamata

asjatundja arvamuse tellimise ning asjaajamise kulud tehingule eelneva aasta keskmisele

brutotunnipalgale 16 tunni eest vastavas ulatuses. Halduskohus on sellekohased väited

tähelepanuta jätnud. Seadusandja on sätestanud kulutuste hüvitamise nii-öelda laeks tehingule

eelneva aasta 16 tunni keskmise brutotunnipalgaga võrdse rahasumma, millele võib lisanduda

tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordne määr. Hüvitis asjaajamise eest

hõlmab ka hüvitist kinnisvara sundvõõrandamise menetluses kasutatud õigusabikulude eest.

Olukord, kus võrdleva hindamisaruande ning asjaajamise kulud summas 8484 eurot jäävad

apellandile olulises määras – 7610 euro ulatuses – hüvitamata, on vastuolus PS § 32 lg 1 teise

lausega.

6. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.

Halduskohus on põhjendatult lähtunud turu vaatest ehk sellest, kuidas väärtustaks Terastee

kinnisasja objektiivne turg ning mitte arvestanud kaebaja subjektiivseid teoreetilisi visioone

seoses kinnisasjaga. Kohus on põhjendatult leidnud, et turg näeks kinnisasja kui

metsamajandusmaa perspektiiviga asja ning turg ei oleks asjaolusid (üldplaneering, kinnisasja

maatulundusmaa sihtotstarve, kinnisasja asukoht ja omadused, detailplaneeringute,

projekteerimistingimuste ja ehituslubade puudumine, kohaliku omavalitsuse üksuse ja

Transpordiameti seisukohad juurdepääsu ja ehitusõiguse perspektiivituse osas) arvestades

valmis hinnastama Terastee kinnisasja kui ehitusõiguse perspektiiviga kinnisasja, sest selle

perspektiivi realiseerumine pole tõenäoline.

KAHOS § 11 lg 2 ja § 12 lg 3 järgi on kinnisasja avalikkuse huvides omandamisel eesmärgiks

isiku asetamine olukorda, kus ta oleks olnud, kui omandamist poleks toimunud. KAHOS

järgsel hindamisel arvestatakse seega konkreetse kinnisasja faktilisi omadusi (nt asukoht,

kasvava metsa sortiment, hoonete omadused jne), selle suhtes kehtivaid piiranguid ja

planeeringuid, kohalike omavalitsuste vm asutuste seisukohti tulevikuperspektiivide osas ning

hinnatakse, kuidas nende asjaolude valguses hinnastaks konkreetset kinnisasja turg. Eelkõige

on eesmärk tasuda isikule hüvitis, mis võimaldaks tal soetada samaväärse kinnisasja.

Eesmärgiks ei ole isikut panna olemasolevaga võrreldes ei kehvemasse ega ka palju

paremasse olukorda ning just seepärast viiakse iga kinnisasja osas läbi eraldi hindamine ja

määratakse tasu konkreetse kinnisasja objektiivsetest omadustest ja parimast kasutusest

lähtuvalt, mitte nt ei kasutata maa korralise hindamise tulemusi või arvutata hüvitist piirkonna

keskmise järgi. Seejuures isiku subjektiivne arusaam oma kinnisasjast ning turu vaade võivad

olla väga erinevad. Turg ei hinnasta kinnisasja ebatõenäoliselt realiseeruvate hüpoteeside

järgi, vaid kinnisasja tõenäoliste perspektiivide ehk parima kasutuse järgi. Kaebaja kinnisasjal

puudus turu nägemuses ehitusõiguse perspektiiv ja kohus on selle õigesti tuvastanud.

Vaidlus puudub selles, et Rae valla 2013. a üldplaneering ei näe Terastee kinnisasja osas ette

äri- ja tootmismaa juhtotstarvet. Riigikohus on erandjuhul jaatanud võimalust kehtestada

üldplaneeringu juhtotstarbest erineva sihtotstarbega detailplaneering, kuid antud kaasuses ei

ole sellise detailplaneeringu kehtestamine asjaolusid arvestades tõenäoline ning turg sellist

potentsiaali ei näe. Riigikohus ei ole üheski lahendis öelnud, et kohalik omavalitsus on

kohustatud kehtestama üldplaneeringu juhtotstarbest erineva sihtotstarbega

detailplaneeringuid. Rae vald on 18.05.2022 (vt 22.02.2024 vastus kaebusele lisa 4) ja

20.01.2023 (vt 13.12.2022 kaebuse lisa 17) kirjas selgelt väljendanud seisukohta, et äri- ja

tootmismaa sihtotstarvet ja ehitusõigust Terastee kinnisasja osas vald ei määraks. Rae valla

üldplaneeringu seletuskirja leheküljel 109 on Soodevahe külas äri- ja tootmismaade kruntide

10(16)

3-23-2861

minimaalseks suuruseks määratud 0,7 ha. Kaebaja kinnisasi on 3061 m2 ehk üle poole

väiksem kui üldplaneeringu järgi lubatav minimaalne äri- ja tootmismaa pindala. Kinnisasja

asukohta ja omadusi hinnates on selge, et sellel puudub ilmselgelt perspektiiv ka elamu- ja

metsa majandamisega seotud ehitiseks ning kohus ei pidanud seda rohkesõnaliselt

analüüsima. Halduskohus analüüsis nii Terastee kinnisasja suhtes kehtinud üldplaneeringut

kui ka konkreetse kinnisasja asukohta ja omadusi ning hindas Rae valla seisukohti kinnisasja

võimaliku ehitusperspektiivi osas.

Halduskohtu seisukoht, et kommunikatsioonid kinnisasjal puuduvad, põhineb

eksperthinnangul ja on õige, kuna ühtegi liitumislepingut vee- ja kanalisatsioonitrassiga

liitumiseks sõlmitud ei ole ning puudub ka elektriliitumine.

Halduskohus on õigesti lähtunud sellest, et Terastee kinnisasjale pole täna mahasõitu ja seda

mahasõitu Suur-Sõjamäe teelt suure tõenäosusega ka ei saa. Transpordiameti seisukoht on

olnud üheselt see, et mahasõitu rajada ei saa. Transpordiamet on seejuures lähtunud

tingimusest, et Rail Balticu projekti ellu ei viidaks. Kaebaja viidatud raudteega paralleelselt

kulgev „tee“ asub riigile kuuluval maal, mis on koormatud hoonestusõigusega AS-i Eesti

Raudtee kasuks ning hoonestaja ei ole andnud kaebajale õigust Terastee maatükki kasutada ja

kaebaja pole ka esitanud ühtegi kinnitust selle kohta, et ta võiks seda kasutada.

Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebaja pole Terastee kinnisasja metsamajandusliku

potentsiaali kohta vastuväiteid esitanud.

Kaebajale on KAHOS § 17 alusel õiglases ulatuses kulud hüvitatud ja KAHOS § 17 on

põhiseaduspärane.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata kaebajale Terastee kinnisasja eest makstud tasu

osas. Ringkonnakohus nõustub asja lahendamise seisukohast põhimõttelist tähtsust omavates

küsimustes halduskohtu põhjendustega, kuid muudab ja täpsustab halduskohtu seisukohti

üksikküsimustes apellatsioonkaebuse väidetele vastates. Ringkonnakohus muudab

halduskohtu otsust osas, mis puudutab kaebajale kinnisasja omandamise menetluses

asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise eest täiendava hüvitise maksmist.

8. Kaebaja eesmärk on saada sundvõõrandatud kinnisasja eest suuremat tasu, kui talle

määrati kliimaministri 13.11.2023 käskkirjaga, ning peamine vaidlusküsimus poolte vahel

ringkonnakohtus on, kas käskkirja aluseks võetud 28.06.2023 hindamisaruandes on õigesti

hinnatud kinnisasja parimat kasutusviisi ja eelkõige selle ehitusliku kasutamise

perspektiivitust. Kaebaja keskne väide sealjuures on, et kinnisasja on võimalik perspektiivselt

kasutada ärilisel otstarbel, näiteks rajades sinna ehitusluba mittenõudva parkimisplatsi, mis

oleks kehtivaid rajatiste kaitsevööndeid arvestades võimalik, kui kinnistule õnnestuks rajada

mahasõit riigiteelt. Sealjuures on piirkonnas üld- ja detailplaneerimispädevust omav Rae vald

ning riigitee projekteerimispädevust omav Transpordiamet andnud hindamisprotsessis ehitus-

ja mahasõidu rajamise perspektiivile negatiivse hinnangu.

9. Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata eelkõige kaalutlusel, et sundvõõrandatava

kinnisasja hüvitusväärtuse määramisel ei ole põhiküsimus mitte kaebaja ettekujutus kinnisasja

arendusperspektiivist ja selle teoreetiline õiguslik võimalikkus, vaid turu vaatest antud

hinnang selle parimale kasutusele hindamise seisuga. Ringkonnakohus nõustub selle

põhimõttelise seisukohaga. KAHOS § 12 lg-st 3 tulenev hüvitamisprintsiip näeb ette omaniku

asetamise sellisesse varalisse olukorda, mis on võimalikult lähedane sellele, milles ta oleks

olnud ilma omandamise asjaoluta. Varaliselt lähedast seisundit tuleb hinnata eelkõige isikule

kuuluva vara ehk tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 mõttes isikule kuuluvate rahaliselt

11(16)

3-23-2861

hinnatavate õiguste ja kohustuste kogumi tähenduses ning see ei eelda, et isikul peaks olema

tingimata võimalik taastada oma vara koosseis sama liiki ja sarnaste omadustega vara asemele

soetades. Üldjuhul on hüvitise suurus, mis võimaldab tagada võimalikult lähedase varalise

seisundi, seega taandatav asja harilikule väärtusele, millele võib lisanduda

sundvõõrandamisega kaasneva täiendava – mitte otseselt sundvõõrandatava asja väärtuses

seisneva – varalise kahju hüvitis, sh saamata jääv tulu. Asja harilik väärtus hõlmab selle

potentsiaalset arendustegevusest tulenevat väärtuse kasvu sellisel juhul ja määras, kui turg

väärtuspäeva seisuga sellist potentsiaali perspektiivikaks peab ja see eelduslikult turuhinnas

kajastuks. Sealjuures ei saa iga hüpoteetilist võimalust kinnisasja väärtuse kasvatamiseks

pidada turu vaatest perspektiivikaks. Soodsamasse olukorda asetab seadus KAHOS § 12 lg 5

kohaselt hoonestatud kinnisasja omaniku, nähes ette ka asendusväärtuse arvestamise, mis aga

praegusel juhul hoonestamata kinnisasja puhul asjasse ei puutu.

10. Nõustuda saab kaebajaga selles, et vastustaja tellitud hindamisaruandes ja vaidlustatud

käskkirjas on lähtutud kahest faktiliselt ebakorrektsest eeldusest. Esiteks on kaebaja

kohtumenetluses õigesti välja toonud, et Rae valla üldplaneeringu maakasutuskaardilt ei saa

järeldada, nagu oleks Terastee katastriüksuse piirkonnas jäetud maakasutuse juhtotstarve

määramata, ammugi teadlikult määramata, vaid joonisel on antud ala Suur-Sõjamäe tee ja

raudtee vahel selgelt markeeritud helerohelise värviga, mille toon vastab sama kaardi legendis

toodud metsamajandusmaa juhtotstarbele. Ka üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.14 (lk 42) on

sätestatud, et metsamajandusmaa on maakasutuskaardil tähistatud helerohelise täisvärviga.

Kuigi helerohelise värviga on seletuskirja p 4.11 (lk 39) kohaselt tähistatud ka

kaitsehaljastuse maa, välistab selle variandi asjaolu, et seletuskirja kohaselt ei ole sellist

juhtotstarvet Soodevahe külas määratud ning maakasutuskaardi legendi kohaselt on

kaitsehaljastusmaad tähistav helerohelise toon silmapaistvalt erinev. Ka ei anna

üldplaneeringu seletuskiri alust tõlgenduseks, nagu oleks antud piirkonnas jäetud juhtotstarve

teadlikult määramata ja pelgalt sellest asjaolust tuleneks järeldus, et ala ei ole

arendustegevuseks määratud, nagu väitis hindamisaruande koostamise käigus esitatud

küsimustele vastates Rae vald ja nagu on osundatud vaidlustatud korralduse lk-del 1, 3 ja 4.

Taolist järeldust ei saa teha ka üldplaneeringu seletuskirja ptk-st 6.2, mis puudutab Soodevahe

küla ja Veneküla lääneosa maakasutuse arengut, ega seletuskirja lisa 3 vastavat piirkonda

puudutavatest piirkondlikest hoonestustingimustest. Ala arenduspotentsiaali saab

üldplaneeringu alusel hinnata lähtuvalt metsamajandusmaa juhtotstarbest ja sellele

kehtestatud tingimustest koosmõjus piirkondlike nõuetega.

11. Nõustuda ei saa vastustaja kohtus esitatud seisukohaga, nagu välistaks üldplaneering

vaidlusaluse katastriüksuse hoonestamise iseenesest selle suuruse tõttu. Üldplaneeringu

seletuskirja süstemaatiliselt tõlgendades saab jõuda järeldusele, et seletuskirja lisas 3 toodud

piirkondlikud hoonestustingimused ei ole kohaldatavad eraldiseisvalt, vaid need täiendavad

ptk-des 4 ja 5 sätestatud üldisi maakasutuspõhimõtteid ning tingimused lisas 3 on esitatud

maakasutuse juhtotstarvete lõikes, millele viitab nii tabeli teises reas igas veerus nimetatud

juhtotstarve kui iga veeru taustavärv, mis vastab kas elamumaa (kollane) või tootmis- ja

ärimaa (roosa) märgistusele nii üldplaneeringu seletuskirja ptk-s 4 kui ka maakasutuskaardi

legendis. Soodevahe küla ja Veneküla lääneosa puhul on piirkondlikud tingimused

kehtestatud üksnes äri- ja tootmismaa juhtotstarbega maale, mistõttu ei saa lisast 3 järeldada,

nagu kehtiks krundi miinimumsuuruse nõue ka metsamajandusmaa juhtotstarbega

maaüksustel.

12. Samas tuleb üldplaneeringu põhjal pidada alusetuks ka kaebaja seisukohta, nagu

tuleneks üldplaneeringu seletuskirjast, et kogu Soodevahe külas on maakasutuse

juhtotstarbeks tootmis- ja ärimaa. Sellist järeldust ei saa teha kaebaja viidatud üldplaneeringu

seletuskirja lk-l 73 osundatust, et piirkonnas on reserveeritud suures osas maid tootmis- ja

12(16)

3-23-2861

ärimaadena. Puudub mis tahes põhjus oletada, et „suures osas“ tähendaks, nagu kogu

seletuskirja p-s 6.2 käsitletud piirkond oleks määratud tootmis- ja ärimaaks, sh perspektiivselt.

Üldplaneeringu maakasutuskaarti vaadates ei jää kahtlust, et antud piirkonnas on selgelt

määratud tootmis- ja ärimaa (sh perspektiivne) juhtotstarve alale, mis jääb Suur-Sõjamäe teest

lõuna-edela suunas ning perspektiivsena osaliselt alale raudteest kirde suunas. Alale Suur-

Sõjamäe tee ja raudtee vahel sellist juhtotstarvet olemasolevalt ega perspektiivselt märgitud ei

ole ning puudub alus pidada seda juhuslikuks või ekslikuks. Sellel alal on värvikoodiga

määratud otstarveteks metsamajandusmaa, looduslik rohumaa ja jäätmekäitluse maa,

sealjuures vaidlusaluse kinnistu lähikonnas üksnes metsamajandusmaa.

13. Teiseks on kaebaja õigesti välja toonud, et vaidlustatud korralduses on lähtutud

põhjendamatult tee projekteerimise normidest osas, mis puudutab ristmike vahelist

vahekaugust. Vaidlustatud korralduse andmise ajal, samuti tasu määramise aluseks olnud

hindamisaruande väärtuspäeval kehtinud majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse

„Tee projekteerimise normid“ lisa „Maanteede projekteerimisnormid“ p 5.2.1 lg 1 kohaselt

jagunevad ristumiskohad ristmikeks ja mahasõitudeks, kusjuures lg 2 kohaselt on II klassi

maanteel vähim ristmikevaheline kaugus 1000 m, samas kui lg 3 kohaselt on lubatud kuni

kaks mahasõitu kilomeetri kohta. Vaidlustatud korralduse lk-l 3 on viidatud ristmike

omavahelise kauguse nõudele, mis ei puutu asjasse, kuna puudub mõistlik alus eeldada, et

vaidlusaluse katastriüksuse mahasõit peaks sisuliselt vastama ristmikule esitatavatele

nõuetele.

14. Ringkonnakohus on aga tõendeid kogumis hinnates veendumusel, et kumbki viidatud

viga haldusakti põhjendustes ei saanud kokkuvõttes mõjutada haldusakti aluseks võetud

28.06.2023 hindamisaruandes antud hinnangut maa parimale kasutusele. Seoses

juhtotstarbega on Kinnisvaraekspert OÜ küll võtnud arvesse, et maale ei ole üldplaneeringuga

juhtotstarvet määratud, kuid nii kinnisasja omaduste kirjelduses aruande p-s 2.3 kui ka

maaüksuse parima kasutuse analüüsis p-s 4.1 on selgesõnaliselt öeldud, et maaüksus jääb

metsamajandusmaa alale. Parima kasutuse analüüs põhineb sisuliselt metsamajandusmaa

juhtotstarbel, millega on kooskõlas katastriüksuse kehtiv maatulundusmaa sihtotstarve,

mistõttu ei saa viga seoses juhtotstarbe mõiste kasutamisega olla parima kasutuse analüüsi

sisuliselt mõjutanud.

15. Seda ei muuda kaebaja kohtumenetluses esitatud argument, et metsamajandusmaa

juhtotstarve võimaldab Rae valla üldplaneeringu p 4.14 kohaselt ka eluasemete rajamist

hajaasustuse põhimõttel ja metsa majandamisega seotud ning selleks otstarbeks vajalike

ehitiste rajamist. Elamuehituse perspektiivi ei saa tiheda liiklusega riigitee ja intensiivselt

kasutatava raudtee vahelisel kitsal maatükil pidada eluliselt usutavaks. Tingimust, et rajada

võib ka metsa majandamiseks vajalikke ehitisi, ei ole kohtu hinnangul võimalik mõista

kaebaja soovitud viisil, et hüpoteetiline sillutatud parkimisplats kinnistul saaks teenindada

teisel pool riigiteed asuvas tööstuspargis tegutsevaid võimalikke metsamajandusega seotud

ettevõtteid. Metsamajandusmaa juhtotstarbe kirjeldus üldplaneeringu seletuskirjas viitab

selgesõnaliselt metsakasvatusele ja selle teenindamisele, st ka metsamajandamisega seotud ja

selleks otstarbeks vajalikud ehitised saavad olla üldplaneeringuga kooskõlas eeldusel, et need

on vajalikud samal alal toimuva metsamajanduse teenindamiseks, mitte metsamajandussektori

teenindamiseks abstraktselt. Lisaks ei oleks kaebaja soovitud parkimisplats kui sisuliselt

läheduses asuvat tööstusparki teenindav transpordimaa otstarbega käitis kooskõlas

katastriüksuse kehtiva maatulundusmaa sihtotstarbega. Seda sõltumata sellest, kas plaanitavad

ehitised eeldaksid ehitusloa saamist või oleks tegu nn vaba ehitustegevusega.

16. Rae vald on menetluses kinnitanud, et taolise eesmärgiga detailplaneeringu algatamise

taotlus jäetaks suure tõenäosusega rahuldamata. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et see

13(16)

3-23-2861

hinnang saaks sisuliselt sõltuda sellest, kas katastriüksuse ala juhtotstarve on määramata või

on see metsamajandusmaa. Kaebajal on põhimõtteliselt õigus, et maakasutuse juhtotstarve ei

määra lõplikult kindlaks maaüksuse sihtotstarvet ja juhtotstarbest erineva sihtotstarbe

määramine ei tähenda vältimatult üldplaneeringu põhilahenduse muutmist, kui võrrelda

vaidlusaluse katastriüksuse suurust teisel pool riigiteed asuva tootmis- ja ärimaa

juhtotstarbega alaga. Kohtu hinnangul ei ole see seisukoht aga käesoleval juhul asjakohane.

Riigikohus on selgitanud, et juhtotstarve võimaldab mõningaid kõrvalekaldeid

üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on

valdav ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust, kõrvalekalde lubatavuse üle

otsustamisel tuleb sealjuures arvestada nii kavandatava muudatuse ruumilist mahtu kui ka

muudatuste sisu ja mõju ümbritsevale keskkonnale, kusjuures hinnata tuleb ala ulatuses,

millele on vastav juhtotstarve määratud ning ulatuslikult erineva maakasutuse korral tuleb

üldplaneeringut muuta (RKHKo 30.09.2025 nr 3-22-1248, p-d 15–18). Seega on kohalikul

omavalitsusel kaalutlusruum otsustamaks, kas juhtotstarbest erineva maakasutuse lubamine

nõuab üldplaneeringu muutmist ja Rae valla antud hinnang, et seda ei võimaldata, ei ole

ilmselt asjakohatu. Lähtudes sellest, et metsamajandusmaa juhtotstarve on antud piirkonnas

määratud kitsale terviklikule maaribale maantee ja raudtee vahel ning üldplaneeringust nähtub

selge otsustus, et tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega ala lõppeb sellest teisel pool maanteed, ei

saaks nimetatud maariba keskel ühele krundile teistsuguse sihtotstarbe määramist, mis tooks

kaasa olulised ümberkorraldused mh transpordi toimimises, lugeda ka üldplaneeringu

kontekstis eelduslikult ebaoluliseks. Arvestada tuleb sealjuures ka üldplaneeringu seletuskirja

p-s 6.2 sätestatud tingimusega, et Soodevahe küla piirkond vajab enne arendustegevuse

lubamist teemaplaneeringut, mis omakorda piirab omavalitsuse pädevust arendustegevuse

lubamiseks üldplaneeringust alamal seisva aktiga. Kuna Rae valla haldusmenetluses

väljendatud seisukoht on piisavalt selge ja üldplaneeringuga sisuliselt kooskõlas, jääb

rahuldamata ka kaebaja taotlus valla kohtumenetlusse kaasamiseks.

17. Eeltoodut arvestades ei saanud eraldivõetuna 28.06.2023 hindamisaruande parima

kasutuse analüüsi mõjutada ka küsimus, kas teoreetiliselt oleks katastriüksusele võimalik

rajada riigiteelt mahasõit. Kohus märgib siiski, et hindamisaruande aluseks võetud

Transpordiameti 09.09.2022 seisukoht (aruande lisa 6) viitas mahasõidu rajamise võimaluse

hindamisel hüpoteetilist Rail Baltic raudtee mitterajamise olukorda aluseks võttes laiemalt

riigitee arenguperspektiivile 2+2 maantee ehitamiseks, mille puhul kohalduvad praegusest

rangemad piirangud mahasõitudele, liiklussagedusele ja selle hüppelisele tõusule, millised

asjaolud ei ole arusaadavalt üksnes ega peamiselt seotud Rail Baltic rajatistega. Seda elulistel

asjaoludel põhinevat hinnangut ei muuda asjakohatuks kaebaja väide, et Eesti on võtnud

kohustuse ehitada neljarajaliseks ainult põhimaanteed. Seega põhines hindamisaruande

lähteinfo mahasõidu perspektiivi osas sisuliselt asjakohastel eeldustel ja seda ei muuda

asjaolu, et Transpordiamet hilisemates selgitustes viitas ekslikult ristmike vahelisele

miinimumkaugusele ja keeldus andmast kaebajale isiklikult hinnangut n-ö Rail Baltic projekti

ära mõeldes. Kuna hindamisaruande parima kasutuse analüüs ei lähtunud maaüksusele

mahasõidu rajamise perspektiivi osas vähemalt valdavalt Rail Baltic raudteega seotud

asjaoludest, puudub vajadus ka asjaolude täpsustamise eesmärgil Transpordiameti

kohtumenetlusse kaasamiseks.

18. Halduskohus jättis kirjeldatud haldusakti vead vääralt otsuses tuvastamata. Samas ei

saanud need vead ringkonnakohtu hinnangul mõjutada asja otsustamist, mistõttu ei anna need

alust vaidlustatud korralduse tühistamiseks kaebajale kinnisasja eest määratud hüvitise

suuruse osas.

19. Vastuseks apellatsioonkaebuse muudele hüvitise määramist puudutavatele väidetele

märgib ringkonnakohus järgmist.

14(16)

3-23-2861

20. Hinnang, et Terastee maaüksus on ilma kommunikatsioonideta, ei ole asjakohatu.

Asjaolu, et katastriüksust läbivad joonehitisena vee- ja kanalisatsioonitrassid ning teisel pool

riigiteed kulgevad elektriliinid, ei anna õigust nende teenuste kasutamiseks ilma

liitumislepinguteta ega loo ka õiguslikku eeldust liitumispunkti rajamiseks. Kaebaja ei ole

väitnud, et maaüksusel oleks liitumispunktid.

21. Vastustaja ega halduskohus ei olnud kohustatud analüüsima Rae valla halduspraktikat

detailplaneeringute kehtestamisel. Nii hindamisaruande koostaja kui haldusmenetluse

korraldaja Maa- ja Ruumiamet on suhelnud Rae vallaga krundi ehitusõiguse saamise

perspektiivi teemal ja saanud vastuse, et see ei ole valla hinnangul võimalik. Nagu kohus

eelnevalt selgitas, ei ole maa parima kasutuse hindamisel määrav hüpoteetiline õiguslik

võimalus kaebaja konkreetse äriplaani teostamiseks, vaid turupõhine hinnang selle

perspektiivikusele. Samal põhjusel ei pidanud halduskohus analüüsima, millised kitsendused

ja mis määral takistavad kaebaja äriplaani elluviimist.

22. Seoses kaebaja väitega, et katastriüksusel juba on ligipääs raudtee hooldamiseks

kasutatava tee kaudu, nõustub ringkonnakohus vastustajaga, et kuivõrd puuduvad andmed, et

tee omanik oleks andnud kaebajale õiguse seda kasutada, ei saa seda arvestada ka ligipääsuna

kaebaja kinnisasjale. Analoogselt ei saaks kaebaja kinnisasjale tekkida õiguslikus mõttes

juurdepääsu ka seeläbi, et kaebaja rajaks mahasõidu riigiteelt omavoliliselt.

23. Halduskohtu otsusest ei nähtu kaebaja väidetud seisukohta, et kaebaja on nõustunud,

et Terastee maaüksuse parimaks kasutuseks on metsamajanduslik potentsiaal. Halduskohus

põhjendas otsuse p-s 8, et kaebaja pole esitanud tõendeid, mis näitaksid, et 31.10.2022 või

28.06.2023 ekspertarvamused oleksid ebaadekvaatsed, st et neis eksperthinnangutes aluseks

võetud vara parim kasutus (väheväärtuslik metsamaa) erineks keskmise turuosalise antavast

hinnangust. Samuti põhjendas halduskohus, et metsamajandusliku potentsiaali osas läbiviidud

hindamise tulemuste kohta ei ole kaebaja vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtuga, et kaebaja ei ole esitanud korralduse aluseks võetava hindamisaruandega sisult

võrreldavat hindamisaruannet, milles hindaja oleks sisuliselt saanud maa parimat kasutust

analüüsida objektiivselt eksisteerivate õiguslike eelduste kontekstis, vaid on suunanud hindaja

analüüsi kasutuse õiguslikku võimalikkust oluliselt kallutavate eeldustega. Asjaolu, et

pädevad hindajad on kaebaja esitatud lähteandmetest juhindudes oma hinnangu andnud,

rõhutades sealjuures, et see kehtib üksnes eeldusel, et kehtivad kõik kaebaja esitatud

lähteandmed, ei muuda hindamisaruannet korralduse aluseks oleva hindamisaruandega

võrreldavaks. Samuti ei ole kaebaja esitanud arusaadavaid vastuväiteid korralduse aluseks

võetud hindamisaruandes leitud parima kasutuse alusel määratud hinnale, st et

metsamajandusliku kasutuse korral oleks maaüksuse väärtus kõrgem.

24. Muuta tuleb halduskohtu otsust osas, mis puudutab kaebajale haldusmenetluses

osalemise ja võrdleva hindamisaruande tellimisega seotud kulude hüvitamist.

Ringkonnakohus nõustub kaebaja seisukohaga, et vaidlustatud korraldusega ei ole otsustatud

talle KAHOS § 17 lg 1 alusel hüvitise maksmist. Lõike 1 alusel makstakse asjaajamise ja

võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest,

ning lg 2 alusel hüvitatakse asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud

dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad lõikes 1 nimetatud määra,

kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva

aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras. Seega näeb seadus lg 1 alusel ette hüvitise

fikseeritud määras ja lg 2 hüvitise seda ületavate tõendatud kulude eest maksimummääras.

Lõike 2 sõnastuse kohaselt arvatakse tõendatud kulude hüvitamisel nendest maha lg 1 alusel

juba hüvitatud fikseeritud hüvitis, st omanik ei saa nõuda lg-s 1 sätestatud fikseeritud mahus

15(16)

3-23-2861

tegelike kulude kahekordset hüvitamist. Samas reguleerib lg 2 ainult lg-s 1 nimetatud summat

ületavat hüvitise osa ja lg 2 lõpus nimetatud piirmäära saab seetõttu keeleliselt mõista lg 2

alusel makstavat – lg 1 alusel hüvitatud summat ületavat – hüvitise osa piiravana, mitte

kumulatiivselt kogu hüvitist piiravana. Kohus järeldab seda mh lg-s 2 sätestatud hüvitise

piirmäära sõnastusest, mille kohaselt makstakse lg-s 2 sätestatud täiendavat hüvitist kuni

keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras, mitte määrani, mis võiks viidata kumulatiivsele

piirmäärale. Sätte sõnastusest ei tulene, et lg-s 1 ettenähtud fikseeritud määras hüvitis n-ö

neelduks lg 2 alusel makstavas tõendatud kulude hüvitises, kui omaniku tõendatud kulud on

lg-s 1 sätestatud fikseeritud määrast suuremad.

25. Korralduses on vastustaja viidanud täiendava hüvitise maksmise alusena üksnes

KAHOS § 17 lg-le 2. Vastustaja ei ole otsustanud kaebajale § 17 lg 1 alusel hüvitise

maksmist ega ole seda arusaadavalt põhjendanud, rikkudes seega seadusest tulenevat

kohustust. Kuigi vastustaja põhjendustest saab kaudselt tuletada, et vastustaja mõistab

KAHOS § 17 lõikeid 1 ja 2 selliselt, et lg-s 2 sätestatud piirmäär kohaldub kogu täiendavale

hüvitisele, ei ole see kohtu hinnangul põhjendatud. Vastustajal tuleb kaebajale KAHOS § 17

lõigete 1 ja 2 alusel täiendava hüvitise maksmine uuesti otsustada.

26. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja põhjendustega, et KAHOS § 17 on põhiseadusega

vastuolus, nõustub selles osas täielikult halduskohtu põhjendustega ega korda neid. Alus

põhiseaduslikkuse järelevalve alustamiseks puudub.

27. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning

lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt

kaebuse rahuldamisega. Paragrahv 109 lg 4 kohaselt muudab kõrgema astme kohus

menetluskulude jaotust, kui ta muudab alama astme kohtu lahendit.

28. Kaebaja on taotlenud vastustajalt menetluskulu hüvitamist halduskohtus 5220 euro

(riigilõiv 20 eurot ja õigusabikulu 5200 eurot) ulatuses ning ringkonnakohtus 1854,85 euro

(riigilõiv 20 eurot ja õigusabikulu 1834,95 eurot) ulatuses. Kokku on kaebaja menetluskulud

kahes kohtuastmes 7074,95 eurot. Arvestades vaidluse mahukust on kulu ringkonnakohtu

hinnangul sisuliselt põhjendatud. Võttes arvesse kaebuse rahuldamise määra, mõistab kohus

vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu kahes kohtuastmes kokku 3500 eurot.

29. Kaebaja isikuandmete kaitseks tuleb HKMS § 175 lg 3 alusel otsuse avaldamisel

asendada tema nimi initsiaalidega.

/allkirjastatud digitaalselt/

16(16)