2-21-12405/53 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 5. detsember 2025

Tsiviilasja number

2-21-12405

Tsiviilasi

Anne Sarri avaldus Viljandi linn, XXXXX

korteriühistu vastu kaasomandi eseme säilitamiseks

tehtud vajalike kulutuste väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. oktoobri 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Viljandi linn, XXXXX korteriühistu määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

26. august 2025

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Viljandi linn,

XXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX),

lepinguline esindaja Kaili-Helena Bull

Vastustaja (avaldaja): Anne Sarri

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Viljandi linn, XXXXX korteriühistu määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 12. oktoobri 2023. a määrus osaliselt, osas, millega

maakohus rahuldas Anne Sarri kulutuste hüvitamise nõude 200 eurot ja viivist sellest

summast ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Anne Sarri avaldus osaliselt.

Mõista Viljandi linn, XXXXX korteriühistult Anne Sarri kasuks välja 200 eurot ja sellelt

viivis alates käesoleva määruse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

4. Võtta asja juurde Anne Sarri 22. augusti 2025. a 19. septembri 2025. a ja 7. novembri

2025. a seisukohtadele lisatud järgmised tõendid: pildid suurema vintskapi lae läbijooksu

kahjustustest, tõrvapapi ehk ruberoidi tooteinfo, väljavõte A. Veski raamatust „Korteri

remont“ ruberoidi kasutamise kohta, väljavõte T. Masso raamatust „Väikemajad“

rullmaterjali eluea kohta, Mindreks Grupp OÜ arvamus, ajalehes Sakala ilmunud

artikkel, äriregistri väljavõte Viljandi linn, XXXXX korteriühistu kehtivatest andmetest,

Merle Karu esindaja kiri ja notari projekt kaasomandist tasuta loobumiseks, ajalehes

Postimees ilmunud artikkel „Naabrid ei ole ühel nõul mitte milleski“,

kompromissettepanekud tsiviilasjas 2-21-17880, ehitusfoorumis avaldatud arvamused

ajutisest katusekattest, pilt perekond Kukkede akende ümbruses lagunema hakanud

fassaadist, Aachen ehitus OÜ 2023. a ja 2024. a majandusaasta aruanded ja Aachen ehitus

OÜ väljavõte www.teatmik.ee portaalist.

5. Võtta asja juurde Viljandi linn, XXXXX korteriühistu 10. oktoobri 2025. a seisukohale

lisatud järgmised tõendid: salvestis Anne Sarri ja Merle Karu vahelisest vestlusest 5.

detsembril 2018 ja salvestis tekstina, keskkonnaagentuuri 9. oktoobri 2025. a e-kiri ja selle

lisa koos täiendavate tabelitega; Anne Sarri nõusolek korteri 4 laiendamiseks; Anne Sarri

nõusolek veetrassi remondi kulude kandmiseks; pakkumine bituumenrullmaterjali hinna

kohta 2025. aastal; hinnapakkumine ajutise katte paigalduseks 2025. aastal.

6. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Anne Sarri (avaldaja) esitas 7. augustil 2021 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus

mõista Viljandi linn, XXXXX korteriühistult (puudutatud isik) avaldaja kasuks välja

kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused 1081 eurot 42 senti ning

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates avalduse esitamisest

kuni kohtumääruse täitmiseni.

Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale korterid nr 1 ja 2 elamus, mida majandab puudutatud

isik. Korterite 1–3 kohal asuvad vintskapid, mille katus laskis sademevett läbi. Kuna lekkiv

katus põhjustas 2018. a korteritele 2 ja 3 ulatuslikke veekahjustusi, asendas avaldaja sama

aasta suvel vintskappide katusekatte, s.o kahjustunud tõrvapapi, katuseplekiga. Avaldaja tasus

töövõtjale katusematerjali vahetamise eest 2514 eurot 84 senti. Avaldaja leiab, et kuna

vintskappide katus kuulub korteriomandite kaasomandi eseme hulka ning katusematerjali

vahetamine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on tal korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 kohaselt õigus nõuda puudutatud isikult katusematerjali

vahetamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Avaldaja esitas puudutatud isikule

tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas oma nõude puudutatud isiku nõudega 716 eurot 73

senti. Puudutatud isikul on avaldajale seega tasumata 1798 eurot 11 senti. Arvestades avaldaja

korterite osa kaasomandi kulutustest maha, tuleb puudutatud isikult mõista 1081 eurot 42

senti.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata.

Kuna elamu koosneb viiest korterist, millest vaid kaks kuuluvad avaldajale, siis ei olnud

avaldajal õigust vintskappide katusematerjali vahetamist üksi otsustada. Tõendamata on nii

veekahjustuste tekkimine kui ka kulutuste kandmine. Lisaks tõi puudutatud isik esile, et

korteriomanikud on omavahel kokku leppinud, et iga korteriomanik hoolitseb tema kohal

oleva katuse parandamise eest ise. Ülejäänud kolme korteri omanikud on samuti oma korterite

kohal oleva katusematerjali välja vahetanud, kuid ei ole nende kulutuste hüvitamist nõudnud.

3. Tartu Maakohus rahuldas 16. mai 2022. a määrusega avalduse, mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja 1081 eurot 42 senti ja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise

nimetatud summalt alates kohtumääruse jõustumisest kuni võla tasumiseni.

4. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu

määruse tühistada ning teha asjas uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata.

5. Tartu Ringkonnakohus rahuldas puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt, tühistas

maakohtu määruse ja saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

6. Avaldaja esitas 5. juulil 2023 maakohtule suurendatud nõude ja taotles puudutatud isikult

1803 euro 29 sendi väljamõistmist.

MAAKOHTU SEISUKOHT

7. Tartu Maakohus rahuldas 12. oktoobri 2023. a määrusega avalduse ning mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja 1803 eurot 29 senti ja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise

nimetatud summalt alates kohtumääruse jõustumisest kuni võla tasumiseni.

Maakohus leidis, et korterelamu vintskappide katus on korteriomanike kaasomandi eseme osa

ja katusematerjali vahetamine oli vajalik kulutus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63

p 1 mõttes. Kohus tuvastas, et kõnealune katuseosa oli enne remonti kaetud puitliistudega

kinnitatud tõrvapapiga ja pärast remonti on see kaetud plekiga. Remondieelset olukorda ei

saanud pidada jätkusuutlikuks, mistõttu oli katusematerjali asendamine kestvamaga

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik kulutus TsÜS § 63 p 1 ja KrtS § 37 lg 1 mõttes.

Olukorras, kus katust katab aastaid osaliselt vaid tõrvapapp, ei ole mõistlik oodata esimest

leket ja veekahjustusi. Seega pole ka tähtsust, kas väidetud veekahjustused tegelikult tekkisid

või mitte. Kulutused on põhjendatud ja tõendatud ning puudutatud isik ei ole tõendanud, et

vaidlusaluseid remonditöid oleks saanud teha odavamalt. Tõendatud ei ole puudutatud isiku

väide, et korteriomanike kokkuleppe kohaselt hoolitseb iga korteriomanik tema kohal oleva

katuse parandamise eest ning ühiselt kantakse vaid sellised kulud, mis on kõigile vajalikud.

MÄÄRUSKAEBUS

8. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha

uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata.

Puudutatud isiku hinnangul ei võinud avaldaja korteriomandite kaasomandi eseme hulka

kuuluvat katust omavoliliselt remontida, vaid selleks oli vaja korteriomanike kokkulepet või

üldkoosoleku otsust. Ka ei olnud avaldaja tehtud kulutused vajalikud. Tõendamata on nii

kahju tekkimise aeg kui ka kahju ulatus.

9. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

10. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks

ringkonnakohtule.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

11. Tartu Ringkonnakohus jättis 9. septembri 2024. a määrusega maakohtu määruse

resolutsiooni muutmata, kuid täiendas määruse põhjendusi.

Ringkonnakohtu hinnangul sai avaldaja esitatud piltidega lugeda tõendatuks, et 2018. a tekkis

veekahju ja seega oli vaja katust parandada. Kuigi suurema vintskapi läbijooksu kohta

tõendeid ei ole, kinnitab väikese vintskapi juures toimunud läbijooks ja tekkinud kahju ulatus

maakohtu seisukohta, et vintskappide katuse olukord oli halb. Arvestades väiksema vintskapi

katuse läbijooksu ulatust, võib suure tõenäosusega sama oht realiseeruda ka suurema

vintskapi puhul. Seega saab lugeda tõendatuks, et ka suurema vintskapi katus oli vaja välja

vahetada. Eeltoodust tulenevalt ei olnud avaldajal parandustööde tegemiseks vaja teiste

korteriomanike nõusolekut.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kokkulepe, mille kohaselt iga korteriomanik

hoolitseb oma korteri kohal oleva katuse parandamise eest ise, ei ole tõendatud. Puudutatud

isiku väide, et teised korteriomanikud on nende korterite kohal oleva katuse parandanud ja

kandnud ise kõik kulud, ei välista avaldaja kantud kulude hüvitamise nõuet. Avaldaja on

tõendanud, et ta on kandnud katuse parandamise kulusid kokku 2514 eurot 84 senti, mille eest

ta nõuab puudutatud isikult hüvitist vaid osaliselt. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et

kulutused oleksid liiga suured.

12. Puudutatud isik ning korteriomanikud Ene Kukk, Endel Kukk ja Merle Karu esitasid

määruskaebused, milles palusid kohtute määrused tühistada ja teha uue määruse, millega asja

menetlus lõpetada, või teha uue määrus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.

Määruskaebuste esitajad leidsid, et avaldajal ei olnud õigust vaidlusaluseid katusetöid teha –

seda tohtinuks teha üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppel. Kuna kuludokumente ei ole,

siis pole tõendatud, et avaldaja oleks üldse kulutusi teinud. Nõustuda ei saa, et KrtS § 37 lg 1

alusel esitatava nõude puhul ei ole korteriomandite kaasomandi osa suurus oluline.

13. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

14. Riigikohus rahuldas 30. aprilli 2025. a määrusega korteriühistu määruskaebuse, tühistas

Tartu Ringkonnakohtu 9. septembri 2024. a määruse ja saatis asja samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Riigikohus jättis Ene Kuke, Endel Kuke ja Merle Karu

määruskaebused läbi vaatamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

15. Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja kõik menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

Avaldaja jääb varem esitatud seisukohtade ja tõendite juurde ning peab maakohtu määrust

põhjendatuks. Vintskappide katuse vahetus oli hädavajalik, likvideeris vahetu ohu ja peatas

edasise kahju suurenemise.

Vaidlust ei ole, et vaidlusaluste vintskappide katused olid amortiseerunud. Suurema vintskapi

all oli veeleke teistsugune ning fotodega seetõttu raskesti jäädvustatav. Korterisisest suurema

vintskapi lae läbijooksust tingitud kahjustuste hilisemat märkamist soodustas asjaolu, et

vintskappide katused on kaetud vahtplastplaatidega. Kuna väiksema vintskapi lael oli üksnes

kaks ühe soonega tihedalt ühendatud plaati, siis vesi ei imbunud soone vahelt läbi, vaid voolas

üle plaatide seinale ja vahelaele. Suurema vintskapi aluse katmiseks kasutati rohkem plaate

rohkemate vahedega ning katuse suurus tingis keskkohast teatava vajumise. Enamus vett

jooks alla halvasti tihendatud ja aja jooksul ära vajunud vahedest katuse keskkohas, kuhu alla

avaldaja asetas anuma ja vältis vee sattumise vahelaele. Ka suurema vintskapi seina tagused

läbijooksud veekahjustuse kohtades on muutnud värvi ja tulnud korteri sisemistel pindadel

esile.

Avaldaja ei nõustu, et tegemist ei olnud ohuolukorraga ja tema tegevust ei saa pidada

viivitamatuks sekkumiseks. Avaldaja otsustas veekahju algpõhjuse likvideerida ja asus

tegutsema kohe, kui läbijooksud avastas. Ehitustööde järjekorra ja tellingute vajalikkuse tõttu

tehti tööd juuli lõpus ja augusti alguses. Tööd telliti ja tehti minimaalse ajakuluga ja

viivitusteta. Katusekate vahetati enne sügisese vihmaperioodi algust.

Kuigi ruberoid on katusetöödel tavapärane materjal, siis ruberoidi ehk tõrvapapist alusel

bituumeni kinnitamine viilkatusele puidust laudisele ei ole kohane ja sobilik viis.

Vaidlusalune vintskapi katus oli kaldega ning aluskatusele kleepimata ja bituumenmatiksiga

tihendamata ehk selle parandamine ja uuendamine oli kui mitte võimatu, siis otstarbetu.

Veelekete avastamise hetkel oli vaidlusaluse ruberoidi vanuseks 12 aastat ehk tegemist oli

selgelt amortiseerunud ja välja vahetamist vajava katusekattega.

Asjatundja avaldas esitatud piltide põhjal arvamust, et „pigem tundub, et see algne katus

(tõrvapapp laudadega kinni löödud) oli juba ajutine lahendus mis jäeti aastateks kestma“.

Seda seisukohta kinnitab tõrvapapi ehk ruberoidi tooteinfo, mille kohaselt on tegemist

aluskihina kasutatava materjaliga. Varem on toimunud läbijooksud, vintskappide katuseid on

renoveeritud 12-aastase intervalli järel, mis kinnitab ruberoidi hinnanguliselt 10-aastast

eluiga.

Majanaabrite omavaheliste keeruliste suhete tõttu ei ole kortermaja katust pärast 1983. aastat

terviklikult renoveeritud. Katuse erinevaid osasid on ehitatud ja renoveeritud erinevate

lahenduste alusel.

Korteriomanike omavahelised suhted olid keerulised ja vaenulikud ning puudub toimiv

korteriühistu. Avaldaja valitud viis tegeleda puuduste likvideerimisega teisi kaasomanikke

teavitamata oli ainuvõimalik efektiivne viis, et kõrvaldada läbijooksud võimalikult kiiresti.

Kui avaldaja oleks üritanud jõuda kõigi korteriomanikega kokkuleppele, tähendanuks see iga

järgneva suurema vihmahoo korral täiendavaid läbijookse.

Kulutused olid vajalikud ja teiste korteriomanike kaasa rääkimine oleks tähendanud üksnes

samade kulude kandmist hiljem. Kuludele oleks lisandunud kahju.

Töid teinud ehitusettevõttel oli olemas kehtiv majandustegevusteatis. Ettevõtte

põhitegevusalaks olid katusetööd ning ettevõte on kinnitanud hinnapakkumise alusel tehtud

tööde eest sularaha kättesaamist. Asjaolu, kas ettevõte deklareeris saadud raha ja tasus sellelt

ettenähtud maksud, ei ole avaldaja kohustus kontrollida ega muuda tehtud töid olematuks.

Katusekatte vahetamine ja asendamine teise kattega oli vajalik lähtudes kehtivatest

tuleohutusnõuetest. Ajutise katusekatte paigaldamine oleks olnud ebapraktiline ja ei oleks

toonud rahalist kokkuhoidu. Katusekatte parandamiseks oleks samuti olnud vaja paigaldada

ohutuseeskirjadest lähtuvalt tellingud. Asjatundja eelnevaid seisukohtasid kinnitanud ja

hinnanud, et katusekatte materjali valik ei oleks sisulist rahalist võitu toonud.

Kohus saab kohaldada kahju suuruse kindlaksmääramisel diskretsiooni üksnes juhul, kui

kohus on seisukohal, et avaldaja nõue on põhjendatud, kuid meede oli ebaproportsionaalne.

Avaldaja on nõus, et kui kohus asub seisukohale, et avaldaja nõuet ei saa täielikult rahuldada,

siis kahju suurust hinnates lähtub kohus diskretsioonist. Diskretsiooni teostamine peab olema

kontrollitav. Kohus saab lähtuda analoogia korras kahju hüvitamise üldistest põhimõtetest.

16. Puudutatud isik ning korteriomanikud Ene Kukk, Endel Kukk ja Merle Karu paluvad jätta

avalduse rahuldamata.

Tõendatud ei ole, et kaasomandi eseme suhtes esines vahetu kahju tekkimise või suurenemise

oht ning valitud abinõu oli ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Avaldajal ei olnud

õigust üksinda otsustada katusekatte materjali vahetust, esitatud fotod ei tõenda, et

vintskappida katuse katted olid amortiseerunud. Tõendatud ei ole, millal veekahju tekkis.

Vähemalt ühe vintskapi osas puudus sekkumise vajadus. Tegemist ei saanud olla

ohuolukorraga, mis nõudis viivitamatut sekkumist. Asja materjalidest ei selgu, millal avaldaja

avastas läbijookusud. Avaldaja võttis hinnapakkumise mais 2018 ja tööd tehti juulis ja

augustis 2018. Seega oli avaldajal piisavalt aega, et teisi korteriomanikke informeerida ja neid

otsuse tegemisse kaasata. Keskkonnaagentuuri vaatlusandmete kohaselt sadas perioodil 1.

aprill 2018 – 31. august 2018 Viljandis vihma vähemalt 65 päeval. Tõendatud ei ole ajutise

katuse katte paigaldamist, mis hoiaks ära ajutiselt siseruumide edasise märgumise. Kui leke

üldse oli, tulnuks see likvideerida esimesel võimalusel, et vältida suurema kahju tekkimist.

Olukorras, kus väidetavalt on tegemist ulatusliku lekkega, ei ole võimalik oodata kuni

katusekate vahetatakse. Tõendatud ei ole, et katuse katte parandamine või ajutise katte

paigaldamine ei oleks täitnud eesmärki. Katusekatete vahetamise kulu ei ole tõendatud.

Vintskappide katuse katte parandamise kulu oleks olnud ca 200 eurot. Ajutise katusekatte

presendi näol (2 tk, kokku 30 m²), saanuks ca 40 euro eest koos ise paigaldamisega, sh oma

redelilt. Tugevdatud presendid, 2 tk, saanuks ca 100 euro eest, koos paigaldusega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

17. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas avaldaja nõude 200 eurot ja

viivist sellest summast ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt

ja mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 200 eurot ja sellelt viivise VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest kuni nõude täitmiseni.

Menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda.

18. Ringkonnakohtule 18. augustil ja 10. oktoobril 2025 esitatud seisukohtades on

määruskaebuse esitajate ja puudutatud isikutena lisaks korteriühistule märgitud

korteriomanikud Ene Kukk, Endel Kukk ja Merle Karu. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et

korteriomanikud Ene Kukk, Endel Kukk ja Merle Karu ei ole praeguses asjas määruskaebuse

esitajad ega puudutatud isikud (vt ka Riigikohtu 30. aprilli 2025. a määruse p-d 17 ja 18).

19. Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde avaldaja 22. augusti 2025. a 19. septembri

2025. a ja 7. novembri 2025. a seisukohtadele lisatud tõendid ja puudutatud isiku 10. oktoobri

2025. a seisukohale lisatud tõendid.

20. Avaldaja on esitanud korteriühistu vastu nõude KrtS § 37 lg 1 alusel kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks.

KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Käesoleva asja lahendus sõltub sellest, kas

vaidlusaluste vintskappide katuse katte vahetamine oli kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalik.

Riigikohtu määruses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama

asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud (TsMS § 693 lg 2, § 695).

Riigikohus leidis, et KrtS § 37 lg 1 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis,

kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju

tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks

proportsionaalne.

Riigikohus selgitas praeguses asjas tehtud lahendi põhjenduste p-des 27 ja 28, et vahetu kahju

tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund

oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil.

Riigikohus märkis, et seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju tekkimise

ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke on mõistlikult võimalik kaasata

otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud

ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on

väike.

Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja

vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise

vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike

tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Ohuolukorra kõrvaldamiseks on proportsionaalsed

abinõud tavaliselt ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset

ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. Ohuolukorra

algpõhjuste kõrvaldamise üle peavad korteriomanikud üldjuhul otsustama vaid ühiselt – seda

nõuab KrtS § 34 lg-st 1 tulenev põhimõte, et korteriomandite eset valitsetakse mh

korteriomanike ühistest huvidest lähtudes. Kaasomandi eseme ühise valitsemise eeldus on

see, et kõigil korteriomanikel on olnud võimalus kaasomandi püsivate muudatuste tegemise

otsustamisel kaasa rääkida ja nendega seotud kulutusi planeerida.

21. Ringkonnakohtu hinnangul on asjas esitatu põhjal tõendatud, et kaasomandi eseme suhtes

esines vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht.

Avaldaja tugines oma avalduses sellele, et korterite nr 1–3 kohal olevad vintskappide katused

lasid 2018. aastal sadevett läbi ja avaldaja eriomand korter nr 2 sai tugevasti kahjustada,

samuti olid korteril nr 3 veekahjustused (dtl 196, 255). Avaldaja on 9. detsembri 2022. a

seisukohas lisade loetelus oleva lisa 1 juures märkinud, et ka korteri nr 2 läänepoolne ruum

sai veekahjustusi, ent need (ehkki jäljed praegugi alles) olid raskesti fotografeeritavad.

Puudutatud isik on nõustunud, et avaldaja pilt, millega ta soovib tõendada veekahju tekkimist

korteri nr 3 laes, on tehtud korterist nr 3. Puudutatud isiku väide, et läbijooks korteri nr 3 laes

võis olla tingitud korteri nr 2 veekahjust (nt ujutusest) ei ole tõendatud. Puudutatud isiku

väide, et Ene ja Endel Kukk ostsid korteri nr 3 detsembris 2018 ja nende väitel ei olnud

korterit nr 3 remonditud avaldaja esitatud asukohast, et ole piisav, et avaldaja esitatud

piltidega tõendatu ümber lükata. Ringkonnakohtu hinnangul saab avaldaja esitatud piltidega

lugeda veekahju tekkimise 2018. aastal väikese vintskapi juures tõendatuks.

Avaldaja esitas asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtule ka pildid, millega ta soovib

tõendada suurema vintskapi seina taha toimunud läbijooksusid (dtl 531, 532).

Ringkonnakohus peab võimalikuks lugeda avaldaja esitatud piltidega ka suurema vintskapi

katuse läbijooksu tõendatuks.

Eeltoodu kinnitab maakohtu seisukohta, et vintskappide katuste reaalne seisukord oli halb

ning mõlema vintskapi puhul esines jätkuv kahju tekkimise oht. Vihmavee läbijooks katuselt

ei ole kahjustus, millel on ühekordne tagajärg. Kui katus ei hoia ära sademete pääsu ehitisse,

siis on väga suur tõenäosus, et vee läbijooksu tekkepõhjuse likvideerimata jätmisel kordub

vee läbijooks uuesti.

Puudutatud isik leiab, et asjas ei ole leidnud tõendamist, et vintskappide kattematerjal oli

amortiseerunud. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna asjas on tuvastatud vintskappide

katuste läbijooks, saab asuda seisukohale, et kattematerjal oli kahjustunud.

Asjaolu, et avalaja võttis hinnapakkumise tööde tegemiseks mais 2018, kuid töid tehti sama

aasta juuli lõpus ja augusti alguses, ei anna alust järelduseks, et tööde tegemise ajal ei

esinenud vahetut kahju tekkimise või suurenemise ohtu. Puudutatud isiku esitatud andmed

sademete kohta Viljandis (XXXXX) perioodil 1. aprill 2028 kuni 8. august 2018 (dtl 577 jj)

ning asjaolu, et kuni tööde tegemiseni ei paigaldatud ajutist katusekatet, et vältida kahju

suurenemist, ei anna alust eeltoodust vastupidiseks seisukohaks. Kuigi erinevatel avaldajast

mitteolenevatel põhjustel ei pruukinud töödega alustamine olla võimalik kohe pärast veekahju

tegemist, ei tähenda see, et töid ei oleks olnud vaja teha.

22. Ringkonnakohus on aga seisukohal, et vintskappide katuse katte täielik vahetamine ei

olnud ohuolukorra kõrvaldamiseks arvestades Riigikohtu poolt antud juhiseid

proportsionaalne abinõu. Avaldaja ei ole tõendanud, et vintskappide katuse katte vahetamine

oleks olnud sellisel kujul eseme säilitamiseks vajalik. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

puudutatud isik tõendanud, et ohuolukorda ei oleks olnud võimalik kõrvaldada

korteriomanike ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva abinõuga.

Kui ka korteriomanike vahelised suhted on pingelised, ei saa sellest automaatselt eeldada, et

korteriomanik saaks teha remonditöödega kaasnevaid kulutusi kaasomandile ilma, et need

oleksid täies ulatuses vajalikud ja proportsionaalsed eseme säilitamiseks. Sobivaks abinõuks

saab praegusel juhul asjas esitatu põhjal pidada eelkõige katuse katte parandamist läbijooksu

kohas või katmist ajutise kattega, et vee täiendavat tungimist ehitisse takistada.

Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda avaldaja esitatud tõendid asuda seisukohale, et

vintskappide katuse katte parandamine või katmine ajutise kattega ei oleks olnud võimalik või

et tegemist ei oleks olnud piisavalt tõhusa abinõudega. Asjas puuduvad täpsed andmed selle

kohta, milline materjal oli vintskappide katteks töödega alustamise hetkel paigaldatud ning

millised olid selle kahjustused. Seetõttu on tagantjärele raske hinnata seda, kas või kuidas

saanuks katet parandada. Avaldaja esitatud tõrvapapi ehk ruberoidi tooteinfo (dtl 533) ja

Mindreks Grupp OÜ arvamus (dtl 538) ei tõenda, et vintskappide katteks paigaldatud materjal

oli mõeldud katusekatte alusmaterjaliks, mitte püsivaks pealiskihiks, ja tegu oli ajutise

lahendusega. Ringkonnakohus leiab, et ka siis, kui katuse materjal ei ole ühe kaasomaniku

hinnangul sobiv, ei saa ta seda ilma, et see oleks sellises ulatuses kaasomandi säilitamiseks

vajalik ja proportsionaalne, asendada ilma teiste nõusolekuta.

23. Avaldaja esitatud väljavõtted raamatutest ruberoidi kasutamise ja rullmaterjali eluea kohta

(dtl 536, 537) ei tõenda, et vintskappide katuse katte ajutine, kahju edasise tekkimise

ärahoidmiseks tehtud parandamine oleks olnud võimatu. Avaldaja esitatud Mindreks Grupp

OÜ arvamusest (dtl 538) ja ehitusfoorumites avaldatud arvamustest ajutisest katusekattest (dtl

512) nähtub, et ajutise katte paigaldamist peetakse ebapraktiliseks, kuna see on seotud teatava

riskiga ja see tähendab täiendavat kulu. Asjaolu, et ajutised lahendused oleksid hilisemalt

toonud kaasa täiendava kaasomandi korrashoiu kulu ning ajutise katte paigaldamise korral

tulnuks seda kontrollida ja vajadusel parandada, ei anna alust lugeda kogu katuseosa katte

vahetamist proportsionaalseks abinõuks.

Avaldaja selgitused, mille kohaselt vintskappide katuse kate vajas väljavahetamist, ajutiste

lahenduste asemel kohe katuse katte vahetamine oli majanduslikult mõistlik ning katuse katte

vahetamise kulu oleks tulnud teha ka juhul, kui avaldaja ei oleks seda üksinda otsustanud, ei

anna alust katuse katte vahetamise kulude hüvitamiseks. Katuse katte vahetamise üle said

ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul otsustada vaid korteriomanikud ühiselt ja avaldaja

ei saa nõuda katuse katte vahetamise kulude hüvitamist. Teistsuguseks seisukohaks ei anna

alust ka menetluses esile toodud asjaolud, mis puudutavad korteriühistu toimimist ja

korteriomanike omavahelisi suhteid.

24. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asjaolu, et avaldaja valitud abinõu ei olnud kogu

ulatuses proportsionaalne, alust jätta avaldaja nõuet täies ulatuses rahuldamata.

Avaldaja on ringkonnakohtu hinnangul tõendanud, et vee läbijooksu tõkestamine oli

kaasomandi säilitamiseks vajalik ja proportsionaalne meede KrtS § 37 lg 1 alusel.

Ringkonnakohus peab võimalikuks määrata hüvitamisele kuuluvate kulutuste suuruse

tuginedes TsMS §-le 233. TsMS § 233 lg 1 kohaselt, kui menetluses on tuvastatud kahju

tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine

oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist

on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki

asjaolusid arvestades. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kohaldatakse lõikes 1 sätestatut ka

muule varalisele vaidlusele, kui poolte vahel on vaieldav nõude suurus ja kõigi selle

määramiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskustega.

Toimingute tegemine kaasomandi eseme säilitamiseks teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta oli põhjendatud ning avaldaja kõrvaldas oma tegevusega ohuolukorra. Avaldajal

on õigus nõuda ohuolukorra kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist, kuid kulutuste

täpset suurust ei ole võimalik nii pika aja möödudes kindlaks teha.

Puudutatud isik märgib 10. oktoobri 2025. a seisukoha p-s 33, et parandamise kulu olnuks ca

200 eurot. Korteriühistu tugineb Aachen Ehitus OÜ hinnapakkumisele (dtl 655), mille

kohaselt ajutise katte (kuni kuus kuud) paigaldamise või ruberoidi paranduse (teip,

külmmasstiks, teostus) maksumus oleks olnud 186 eurot (sh käibemaks). Puudutatud isik

märgib samuti seda (p-s 36), et ajutise katusekatte presendi näol koos ise paigaldamisega, sh

oma redelilt, saanuks ca 40 euro või ca 100 euro eest (tugevdatud present).

Avaldaja leidis 7. novembri 2025. a seisukohas (p 3.2.3), et puudutatud isiku esitatud Aachen

Ehitus OÜ hinnapakkumist ei saa pidada usaldusväärseks. Avaldaja ei ole märkinud, milline

oleks tema hinnangul olnud katuse katte parandamise või ajutise katte paigaldamise kulu.

Ringkonnakohus selgitas istungil menetlusosalistele, et võib määrata kulutuste suuruse

diskretsiooniõiguse alusel. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid ja tõendeid, mis võimaldaks

kulutuste hüvitamist suuremas ulatuses kui 200 eurot. Eeltoodule tuginedes määrab

ringkonnakohus hüvitamisele kuuluvate kulutuste suuruseks 200 eurot.

25. Arvestades asja olemust ja avaldaja nõude osalist rahuldamist, peab ringkonnakohus

põhjendatuks jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

menetlusosaliste endi kanda. Sellise menetluskulude jaotuse puhul ei ole vaja menetluskulusid

rahaliselt kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)