3-23-3021/35 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Villem Lapimaa, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.12.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-3021

Haldusasi

Fuxia Holdings OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu

määratud sundvõõrandamise tasu vaidlustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Fuxia Holdings OÜ, esindaja v.adv Indrek

Kukk

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 16.10.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 26.11.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna

Halduskohtu 16.10.2024 otsus muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

3. Jõustunud kohtuotsus avaldada arvutivõrgus tervikuna.

Selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 02.01.2026 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS §

215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-23-3021

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavolikogu otsustas 14.11.2023 otsusega nr 49 sundvõõrandada Fuxia

Holdings OÜ-le kuuluvad Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvad transpordimaa sihtotstarbega

kinnistud Kesk-Kaare tee L7 (katastritunnus 89001:010:1465), Kesk-Kaare tee L9

(89001:010:2441) ja Suur-Kaare tee L13 (89001:010:1466). Otsuse p-ga 2 määrati

sundvõõrandamise tasuks 35 044 eurot. Otsuse p-ga 4 määras vald Fuxia Holdings OÜ-le

kinnisasjade valduse vabatahtliku üleandmise tähtajaks 31.01.2024.

Otsuse põhjenduste kohaselt on kõnealustel kinnistutel asuv tee 12.06.2001 ja 10.02.2004

kehtestatud detailplaneeringute (DP) järgi avalikus kasutuses. 22.02.2023 teatas Fuxia

Holdings OÜ, et sulgeb kinnisasjad ja lülitab välja tänavavalgustuse. Ta pani ette, et vald

sõlmib valgustussüsteemi kasutamise lepingu või ostab kinnisasjad ja valgustussüsteemi ära.

Kuid pakkumised on ülemäära kallid ja ebamõistlikud.

Kohalikud elanikud esitasid 25.03.2023 Viimsi vallale taotluse korraldada sundvõõrandamise

menetlus.

Inimesele peab olema tagatud takistusteta ligipääs oma kodule. Olukorras, kus eratee on DP

järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike

jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks

piisavad. 11 kinnisasja omanikule on kohus määranud juurdepääsu oma kinnisasjale. Siiski ei

ole juurdepääs ka neile alati tagatud, kuna teeomanik käitub asumi elanike ja tee kasutajate

suhtes sageli pahatahtlikult. Ta on keelanud kasutada teed prügiveoks ja ehitustranspordiks.

Ka ei täida ta tee hooldamise kohustust. Sundvõõrandamine on vajalik avalikes huvides: 50

majapidamisele ja lasteaiale juurdepääsu kindlustamiseks ning hooldatud teedevõrgu

tagamiseks. Eelkõige on oluline võõrandatavate kinnisasjadega piirnevate kinnistute omanike

huvi.

Sundvõõrandamise tasuks tuleb määrata üksnes kinnisasjade väärtus. Fuxia Holdings OÜ-le ei

teki sundvõõrandamise tõttu otsest varalist kahju ega jää saamata tulu. Ta hoopis vabaneb tee

korrashoiu ja tänavavalgustuse hooldamise kohustusest. Vallale teadaolevalt ei olnud Fuxia

Holdings OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta

oleks lootnud saada kasu. Maa väärtusena võib kasutada maa maksustamishinda, sest

transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning kinnisasja sihtotstarve vastab parimale

kasutusele.

2. Fuxia Holdings OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Viimsi

Vallavolikogu 14.11.2023 otsuse p 2 osas, millega vald määras kaebajale nõutavast väiksema

sundvõõrandamise tasu. Kaebaja palus kohustada valda määrama sundvõõrandamise tasu

uuesti. Kaebaja palus tühistada ka vaidlustatud otsuse p 4.

3. Tallinna Halduskohus jättis 16.10.2024 otsusega kaebuse rahuldamata.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 lg 1 kohaselt peab

kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu

koosneb kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva

varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (lg 2). Kinnisasja omandamisel

korraldatakse hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk

on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles

ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Menetluse

läbiviija võib määrata kinnisasja väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS),

looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud

2(12)

3-23-3021

metoodikast. Vajaduse korral tuleb tellida kinnisasja väärtuse hindamine kutsetunnistusega

hindajalt. Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena, mis koostatakse hindamise

head tava arvestades. Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS §

12 lg-d 2 ja 7). MHS § 8 lg 2 alusel on kehtestatud kinnisasja erakorralise hindamise kord

(Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrus nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“

(määrus nr 22)). Sundvõõrandamise korral on õige lähtuda sellest määrusest, kui selle alusel

saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistuid ei

sundvõõrandataks. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa

maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale

kasutusele. Aktiivne turg puudub muu hulgas juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav

kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega (määruse nr 22 § 13 p 2). Maa-

amet selgitas Viimsi vallale, et seniste müügitehingute ja praktika põhjal pole transpordimaa

sihtotstarbega kinnistutel turuväärtust. Enamasti antakse taristuelemendid tasuta või

sümboolse tasu eest kohalikule omavalitsusele üle eesmärgiga vabaneda edasistest

omanikukohustustest. Kui sellise kinnisasja üleandmine on vormistatud müügitehinguna, on

tehingutes märgitud müügihind üldjuhul marginaalne. Seejuures ei nähtu, et tee ning teiste

taristuelementide olemasolu või nende seisukord mõjutaks tehinguhinda. Selle põhjuseks on

asjaolu, et üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed ja tehnovõrgud)

tehtud kulutused sama arenduse kruntide turuväärtuses. Järelikult teenib arendaja taristuga

seotud kulutused tagasi kruntide müügiga. Harvem on omandatava transpordimaa omanikuks

eraisik või ettevõte, kes pole taristuelemente ise ehitanud. Sellisel juhul puudub ka minevikus

kantud kulu. Omandamisega kaasnevaks kahjuks on omaniku jaoks enamasti vaid ostuhind.

Ostuhinnale tuginevaid eksperdihinnanguid Maa-ametile esitatud ei ole. Põhjuseks võib olla

asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida näiliste tehingute abil. Seetõttu ei oleks

tegu hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega. Mõnel juhul võib ostuhind siiski üsna

adekvaatselt peegeldada kahju. Erandlikeks olukordadeks on juhtumid, kus isik on ehitanud

osa taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama arendusala

krunte. Sellistel juhtudel on taristu ehitamise eesmärgid ebaselged. Selleks võib olla saada

toetusi või ootus võõrandada valmis ehitatud taristu kohalikule omavalitsusele ehituskulu

hinnaga. See tõenäoliselt eeldaks siiski eelnevaid kokkuleppeid kohaliku omavalitsusega. Kui

kokkuleppeid pole, võib tegu olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda hüvitamisele (vt

Riigikohtu 05.03.2021 otsus asjas nr 3-16-245, p 31). Maa-amet pakkus lahenduseks hinnata

transpordimaa sihtotstarbega kinnisasju maksustamishinna alusel. Hindamistulemus võib olla

võrreldes maa ostuhinna ja taristuelementidele tehtud kulutustega madal, kuid kooskõlas

praktilise elu ja turuosaliste väärtushinnangutega. Tehnovõrkude ja -rajatiste puhul tuleb

hüvitusväärtust hinnata juhul, kui kohalik omavalitsus omandab tehnovõrkude ja -rajatiste

tarbeks seatud piiratud asjaõiguse, saades ise piiratud asjaõiguse omanikuks. Sellisel juhul

käsitletakse hüvitusväärtuse hindamisel tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud

asjaõigust eraldi. Kindlasti tuleb jälgida, et kahju tekkimine oleks selgelt tuvastatav ning

tõendatav, s.t kahju hüvitatakse sellele osapoolele, kes kahju kannatab. Igasugusel kulupõhisel

lähenemisel tuleks seetõttu välja selgitada, kas tänane maaomanik on taristuelementide ehitaja

ja tegeliku kulu kandja või mitte. Samuti tuleb hindamisel arvestada tehnovõrkude ja -rajatiste

olukorda, kaasates vajadusel eriala eksperdid.

Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 kinnisasjad jäävad Viimsi Vallavolikogu

12.06.2001 otsusega nr 140 kehtestatud Vainu I maaüksuse DP alale. DP põhijoonise järgi on

neile maaüksustele kavandatud teed (tänavad). DP seletuskirja p 2.7 „Kinnisomandi

kitsendused ja servituutide vajadus“ järgi on kõik planeeritud teed avaliku kasutusega. Ka DP

põhijoonise järgi on viirutusega tähistatud liiklusmaal kõigil teedel avalik kasutus. DP alusel

on kinnistute sihtotstarbeks määratud 100% transpordimaa. Kinnistud on kasutusel teemaana.

3(12)

3-23-3021

Kesk-Kaare tee L9 kinnisasi jääb Viimsi Vallavolikogu 10.02.2004 otsusega nr 24 kehtestatud

Pärnamäe küla Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala DP alale.

DP põhijoonise järgi on tegu planeeritud teega, mis on avaliku kasutusega. DP seletuskirja

järgi on teede maa-alade sihtotstarve transpordimaa (p 2.2). Teed on avaliku kasutuse

kitsendusega (seletuskirja p-d 2.5 ja 2.7). Kinnistu on kasutuses teemaana. Kesk-Kaare tee L7

ja Suur-Kaare tee L13 kinnistud ostis kaebaja 18.05.2012 toimunud AS-i AND Projekt

pankrotivara enampakkumisel hinnaga 109,20 eurot kinnistu kohta. Kesk-Kaare tee L9

kinnistu ostis kaebaja 17.12.2012 toimunud AS Q Vara pankrotivara enampakkumisel

hinnaga 4000 eurot. Eeltoodu põhjal lähtus vastustaja kinnistute väärtuse määramisel

põhjendatult maa maksustamishinnast. Tegemist on aktiivse turuta teekinnistutega, mille

puhul õigusaktid võimaldavad määrata sundvõõrandamise tasu maksustamishinna alusel. Maa

maksustamishinna väljaselgitamiseks ei ole vaja kutselise kinnisvarahindaja hinnangut. Vald

võis seega sundvõõrandamise tasu määramiseks vajaliku hinnangu ise koostada. See on

kooskõlas nii KAHOS § 12 lg-ga 2 kui ka uurimispõhimõttega. Kaebaja on iseenesest

põhjendatult leidnud, et hinnal, mille eest kinnistud on omandatud, ei ole sundvõõrandamise

tasu määramisel määravat tähendust. Siiski viitab ka kinnistute ostuhind praegusel juhul

sellele, et maksustamishinna alusel määratud hüvitusväärtus ei ole ilmselgelt asjakohatu ega

kaebaja suhtes ebaõiglane. Poolte vahel ei ole vaidlust maa maksustamishinna suuruse üle.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas sundvõõrandamise tasu oleks pidanud sisaldama lisaks

maa maksustamishinnale, mis peegeldab maa enda väärtust, ka kompensatsiooni kinnistutele

rajatud teede, tänavavalgustusrajatiste ja haljastuse eest.

Ehitisregistri järgi on Kesk-Kaare tee kui ehitis võetud kasutusele 2007. a-l. Suur-Kaare tee

kui ehitise kasutuselevõtu aja kohta pole T. Rattasepa hindamisaruandes infot. Vald on

esitanud teeinsener (tase 8) A. Muruvälja eksperdiarvamuse, mille järgi on teede alused

rajatud 2005. a-l. Teede katted on Kesk-Kaare tee L9 puhul rajatud 2006 a.-l, Kesk-Kaare tee

L7 puhul 2010. a-l ning Suur-Kaare tee L13 lõigul 2015. a-l. Teede alused ehitas arendaja

kinnisvara arendustegevuse käigus. Katted rajas osaliselt arendaja, Kesk-Kaare tee L7 puhul

valla teehooldajale teadaolevalt kohalikud elanikud ja Suur-Kaare tee L13 puhul Viimsi vald.

Kõik eelmainitud teed on olnud valla teehooldes alates nende valmimisest. Selleks et panna

kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud ilma sundvõõrandamiseta, ei ole tarvis hüvitada talle

lisaks maa maksustamishinnale praegusel juhul kinnistutel asuvate teede rajamise kulusid.

Vastupidi, teede rajamise kulu arvestamine kinnistute väärtuse hulka tooks kaasa kaebaja

põhjendamatu rikastumise. Kaebaja ei ole kõnealuseid teid rajanud ega selleks kulutusi

kandnud. Kõnealused teed on rajatud DP-dega kavandatud arenduse realiseerimise käigus.

Eeldatavasti on kinnistute arendaja teedele tehtud kulutused tagasi teeninud arendusala

kinnistute müügist. Osaliselt on teede ehitamist rahastanud hoopis vald, kes on kandnud ka

teehoolduse kulud, ning kohalikud elanikud. Asjaoludest ei nähtu, et kaebaja oleks teinud

teede rajamiseks kulutusi, mida põhjendatult lootis edaspidi tagasi teenida. Maa-amet leiab

õigesti, et avalikult kasutatava tee paiknemine kinnistul tähendab kinnistuomanikule eeskätt

koormavaid kohustusi. Seetõttu antakse teekinnistud arenduste käigus üldjuhul tasuta üle

kohalikule omavalitsusele. Sellise tee paiknemine kinnistul ei tõsta kinnistu turuväärtust ega

väärtust omaniku jaoks. Avalikul kasutataval teel on ehitisena oluline väärtus inimeste jaoks,

kes seda kasutavad, ja omavalitsuse jaoks, kelle ülesandeks on korraldada valla või linna

teede ehitamist ja korrahoidu. KAHOS-ga on vastuolus kaebaja väide, et kui vald oleks

omandanud ilma teerajatisteta kinnistud, oleks tal tulnud hakata tegema kulutusi teede

rajamisele ning seetõttu tuleks kaebajale hüvitada teede kui ehitiste jääkasenduskulu. Ekspert

T. Rattasepp selgitas, et ehitise asenduskulu on hinnatava ehitisega sama eesmärki täitva, kuid

võimaluse korral funktsionaalsema ehitise loomise kulu (s.o arvestades tänapäevaseid

ehitusnõudeid). Asenduskulu hinnatakse väärtuse kuupäeva hindades (standard EVS 875-

4(12)

3-23-3021

8:2018). Ehitise jääkasendusväärtuse leidmiseks arvatakse selle asenduskulust maha ehitise

kulum. Vara hindamisel käsitletakse kulumit turuga seotud tähenduses, s.o väärtuse

vähenemine tulenevalt vara kahanenud tootluspotentsiaalist. Kogu objekti asenduskulude

saamiseks liidetakse ehitustööde kulud, projekteerimiskulu, ehitusloa taotlemisega seotud

kulu, omanikujärelevalve kulu, ehitusplatsi üld- ja korralduskulud, projektijuhtimise kulu ning

käibemaks. Selleks et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud, kui omandamist poleks

toimunud, ei ole tarvis talle kompenseerida kõnealuste teede kui ehitistega sama eesmärki

täitvate ehitiste loomise kulud. Kaebajal ei ole tarvis hakata kinnistute koosseisus

võõrandatud teid kuskil mujal üles ehitama. KAHOS § 12 lg 5 näeb ette kulumiga

ehitusmaksumuse lisamise maa turuväärtusele juhul, kui võõrandatakse hoonestatud kinnistu.

Praegu sellise olukorraga tegu pole. Kaebaja olukorra hindamisel ei ole oluline see, et juhul

kui kõnealuseid teid kinnistutel poleks, tuleks vallal need rajada. Kõnealuste teede seisukorra

kohta esitatud andmed kinnitavad järeldust, et teede rajamiseks tehtud kulutuste

kompenseerimine ei ole vajalik selleks, et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks juhul, kui

võõrandamist poleks toimunud. Vastustaja on 14.11.2023 hindamisaruandes selgitanud, et

tegi kinnistutel paikvaatluse. Selle tulemusel leidis vald, et kinnistutel asuv taristu ja

tehnovõrgud on amortiseerunud ning nendel pole väärtust. T. Rattasepa 12.12.2023

hindamisaruandes on detailsemalt kirjeldatud praeguse kohtuasjaga mitte seotud Linnase tee

L2 tee seisundit. Märgitud on, et asfaltkate on pragunenud tee aluste vajumise tõttu asfaltkatte

ja mulla liitumispiirkonnas. Teekattel on tuvastatavad varem bituumeniga tihendatud kohad.

Nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee kasutusomadusi, kuid jätkuva deformeerumise

vältimiseks tuleks need hooldusremondi käigus kohtparandada. Tee alused pole oluliselt

deformeerunud. Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee 13 rajatiste kohta

on ekspert lakooniliselt märkinud, et nende ehitustehniline seisund on samasugune. Vald

esitas A. Muruvälja 13.09.2024 eksperdiarvamuse, kes leidis kokkuvõttes, et teede rajamise

aega, kasutatud materjale ja ehitustehnilisi võtteid, seisundit ning kasutamisintensiivsust

arvestades on teed tänaseks amortiseerunud ja neil pole kohaliku omavalitsuse jaoks kohe

väärtust. Teed tuleb pärast ülevõtmist remontida. Muu hulgas on ekspert leidnud järgmist: a)

Kesk-Kaare tee L9 asfaltkatend on rajatud 18 aastat tagasi. Arvestades selle seisundit, tuleks

teele paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht. Enne katendi paigaldamist tuleb hinnata

aluskonstruktsiooni kandevõimet. Nõuetekohase kandevõime puudumise korral tuleb teele

rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, millelt nähtub, et teekatend on muutunud

poorseks ja praguliseks; b) Kesk-Kaare tee l7 asfaltkatend on rajatud 14 aastat tagasi. Ka selle

tee katte pindmine osa on kogu tee ulatuses muutunud väga poorseks. Esineb ka põik- ja

pikipragusid. Vaja on paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht ja hinnata

aluskonstruktsiooni kandevõimet. Vajaduse korral tuleb rajada uus aluskonstruktsioon.

Lisatud on fotod, mis kinnitavad, et teekatend on poorne ja pragunenud; c) Suur-Kaare tee

L13 teele on 2015. a-l rajatud kohalike elanike panusel kahekordse graniitkillustikuga

pinnatud katend. Katendi alla paigaldati kuni 10 cm paksune freespurust tasanduskiht.

Tasanduskihi all asub kruusakatend. Teekattes on üksikud väiksemad augud. Märgata on

kulumisjälgi, eriti rattajälgedes. Teekatendis on hakanud vähenema bituumenosise osakaal.

Seetõttu ei püsi killustikosis enam katendikihis kinni. Katend ei pea koormusele ja

ilmastikutingimustele vastu. Arvestades teekatendi vanust (üheksa aastat) ja seisukorda, tuleks

teha säilitusremont, mille käigus rajada ühekordse graniitkillustikuga pinnatud katendikiht.

Lisatud on fotod, millelt on näha teekatendis olevad üksikud augud ja kulumine rattajälgedes.

Kaebaja leiab, et A. Muruvälja arvamus ei ole objektiivne, kuna see isik töötab valla

teehooldaja juures. Kohus leiab, et see ei anna põhjust tema arvamust kõrvale jätta. Arvamus

on selgelt põhjendatud ja tugineb asjakohastele faktidele. A. Muruväli on arvamuse

andmiseks kvalifitseeritud. Valla teehooldaja on teede seisukorraga kõige paremini kursis. Ei

valla teehooldajal ega tema töötajatel ei ole mingit isikliku huvi seoses kõnealuse

5(12)

3-23-3021

sundvõõrandamise menetlusega. Kokkuvõttes leiab kohus, et on tõendatud, et teed on rajatud

aastaid tagasi. Nende seisukorrast tulenevalt vajavad nad lähiajal ulatuslikke remonttöid. Ka

seetõttu on põhjendatud jätta teede kui ehitiste väärtusega arvestamata kinnistute väärtuse

hindamisel.

Pole alust arvata, et haljastuse olemasolu tõstaks teekinnistute turuväärtust. Seetõttu ei muuda

haljastuse olemasolu seisukohta, et maa väärtuse määramisel võis praegusel juhul võtta

aluseks maa maksustamishinna. Asendusistutuskulude kompenseerimine pole vajalik selleks,

et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud.

Kaebaja ei pea kandma pärast kinnistute võõrandamist kulutusi uute istikute ostmiseks.

Kaebajal ei ole asendusistutuskohustust, mille määratlemiseks on kehtestatud kaebaja viidatud

Tallinna Linnavolikogu metoodika. Seetõttu pole alust kompenseerida talle kulutusi

puittaimede asendamiseks. Kaebaja pole ära näidanud, et ta oleks teinud puittaimede

soetamiseks kulutusi, mida lootis põhjendatult tagasi teenida.

Kaebaja leiab, et talle tuleks kompenseerida teeäärsete valgustite jääkasendusväärtus

(valgustipostide ja maakaabelliinide soetamise ja paigaldamise kulu), sellest tuleb maha

arvata valgustussüsteemi jääkasenduskulud, kuna valgustussüsteemile on seatud piiratud

asjaõigus teise isiku kasuks. Kohus leiab, et vald jättis valgustite väärtuse õigesti arvesse

võtmata. Avalikult kasutatava teega transpordikinnistul pole aktiivset turgu sõltumata sellest,

kas tee äärde on rajatud valgustus või mitte. Praegusel juhul oli maa väärtuse määramisel

seega õige lähtuda maa maksustamishinnast, hoolimata sellest, et kinnistutel paikneb

valgustussüsteem. Valgustite väärtuse arvestamata jätmine sundvõõrandamise tasu

määramisel ei mõjuta hinnangut kaebaja olukorrale enne ja pärast kõnealuste kinnistute

sundvõõrandamist. Valgustite rajamise kulud on arendaja eeldatavasti tagasi teeninud

arendusala kinnistute müügist. Valgustid on alates 2005. ja 2007. a-st valla käidukorralduses.

Valgustite hooldusega on sellest ajast alates tegelenud vald. Kaebaja pole teinud valgustitega

seoses kulutusi, mille tagasi teenimist ta oleks õigustatud lootma. Valgustite

jääkasendusväärtust pole põhjust kaebajale hüvitada, kuna tal ei ole vajadust ega kohustust

rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi kuhugi mujale.

Kaebaja leiab, et vald on jätnud talle õigusvastaselt määramata rendi- ja servituudilepingutest

saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et KAHOS § 14 lg-t 2 pole põhjust pidada põhiseadusega

vastuolus olevaks. See säte piirab sundvõõrandamise korral määratava tasu suurust, kuid mitte

ebaõiglaselt (PS § 32 lg 1 teine lause). Piirangu kasuks räägib avalik huvi. Sundvõõrandamine

on lubatud üksnes vältimatu vajaduse korral seaduses loetletud oluliste avalike huvide

kaitseks (KAHOS § 4 lg-d 1 ja 2). Avalikud vahendid on paratamatult piiratud. Servituutidest,

rendi- või üürilepingutest saamata jäänud tulu kompenseerimine ühe aasta tulude ulatuses on

õiglane kompromiss avalike vahendite säästliku kasutamise ja omaniku õiguse vahel saada

lepingust loodetud tulu. Ka sundvõõrandamiseta ei saa omanik kindel olla, kui kaua ta

lepingutest loodetud tulu tulevikus tegelikult saab. Haldusmenetluses ega kohtule esitatud

algses kaebuses ei selgitanud kaebaja, kui suur on tema nõutav saamata jäänud tulu. Vajaliku

info andis kaebaja alles kohtule esitatud 20.02.2024 avalduses. Sõlmitud lepingute alusel

saamata jääva tulu kohta peab haldusorganile infot andma kinnistuomanik ise. Vallal pole

võimalust seda infot ise välja selgitada, kuna kinnistusraamatus see ei kajastu. Kohus hindab

haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kuna

vastustajal ei olnud vaidlustatud otsuse tegemise aja seisuga infot saamata jäänud tulu suuruse

kindlaksmääramiseks, on vaidlustatud otsus õiguspärane ka selles osas. Kohus märgib lisaks,

et kaebaja selgitused selle kohta, miks ta ei saa esitada lepingute alusel tulu saamise kohta

tõendeid, ei ole veenvad. Hoolimata väidetavast süütamisest peaks olema võimalik leida

dokumente, mis kinnitavad lepingute alusel raha liikumist.

6(12)

3-23-3021

Kaebaja väidab, et kinnistute hinda mõjutab ka vee- ja kanalisatsioonitorustik. OÜ-ga Aragvi

Grupp sõlmitud lepingust saab järeldada, et kinnistutel asuvad vee- ja survekanalisatsiooni

trassid kuulusid mitte kaebajale, vaid OÜ-le Aragvi Grupp. Samale järeldusele on jõudnud ka

AS Viimsi Vesi. Seega pole neid rajatisi kaebajalt koos kinnistuga võõrandatud. Kaebaja ei

saa nõuda nende omandi kaotamise eest tasu. Kaebaja esitas ka taotluse teha ekspertiis

Linnase tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja

kanalisatsioonitorustike jääkasenduskulu määramiseks. Eeltoodud selgitustest lähtuvalt ei ole

selline ekspertiis asja lahendamiseks vajalik.

Kuna vald määras sundvõõrandamise tasu õigesti, ei ole kahtlust ka otsuse p 4, millega vald

määras kaebajale kinnisasjade valduse üleandmise tähtaja, õiguspärasuses.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

4. Fuxia Holdings OÜ palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha

uus otsus, millega rahuldada kaebus.

Kohus on tuginenud Maa-ameti 26.10.2022 kirjas toodud selgitustele, kuid need puudutavad

enne määrust nr 22 kehtinud normistikku ega ole enam asjakohased. Asjakohatu on arutleda,

kes on kinnistule taristu rajanud, mis hinnaga jne, sest oluline on kinnisasja väärtus koos

taristuga sundvõõrandamise hetkel.

Oluline ei ole see, et detailplaneering määras teed avalikult kasutatavaks, vaid asjaolu, kellele

kuulub kinnistu ja sellel paiknev taristu. Detailplaneering ei muuda kinnistul paikneva taristu

omandit. Sundvõõrandamismenetluse ajend ning eesmärk oli omandada teed ja nende

oluliseks osaks olevad rajatised, mitte aga omandada transpordimaa (n-ö toormaa). Seega on

vallal kohustus tasuda teede ning neid toetavate rajatiste eest jääkasendusväärtust arvestades.

Kuna vastustaja ei ole teede avalikus kasutuses hoidmise eest midagi tasunud, on ta teadlikult

jätnud kaebaja ilma tulust. Lisaks n-ö toormaa hinnale peab vastustaja hüvitama ka sellel

kasvavad taimed ja paikneva taristu. Vara asendamise, remontimise või ümberehitamise kulud

võivad erineda turuväärtusest, mistõttu oleks standardi EVS 875-12 järgi õiglasem lähtuda

jääkasenduskulust. Kinnisvaraekspert OÜ selgitab, et jääkasenduskulude meetod on

kulumeetodi rakendus, mille puhul maa väärtusele liidetakse ehitis(t)e asenduskulud, millest

on eelnevalt maha arvatud kogukulum; saadud tulemust võib (vajadusel) optimeerida. Kui

rajatis läheks lammutamisele, rakendatakse jääktaastamiskulu meetodit, kui rajatist tarbitakse

edasi, rakendatakse jääkasenduskulu meetodit. Isiklike kasutusõiguste kaotuse korral tuleb

tasuda hüvitist nii servituudiga koormatud kinnisasja omanikule kui ka isikule, kelle kasuks

on seatud servituut. Maa-ameti seisukohad on vastuolulised, sest ta hindab riigi müüdavaid

transpordimaa kinnistuid oluliselt kõrgema hinnaga kui riigi või kohaliku omavalitsuse poolt

eraõiguslikelt isikutelt sundvõõrandatavaid kinnistuid. Maa maksustamise hinnast lähtumine

ei ole ühelgi juhul kohane lahendus. Määruse nr 22 § 13 p 2 kohaselt loetakse aktiivne turg

puuduvaks mh siis, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes

tehnovõrgu ja -rajatise või teega. Määrusega ei ole võimalik kehtestada majandus- ja

turureegleid eiravaid eeskirju. Igale asjale on olemas ostja, kui müügihind on vastav. Eeltoodu

selgitab mh, miks ka kaebaja need kinnistud omal ajal soetas ning eraomandis olevad teid ja

tänavaid on Eestis tuhandeid. Eeltoodu tõttu tuleb jätta määruse nr 22 § 12 lg 4 ja § 13 p 2

põhiseadusega vastuolus olevate sätetena asjas kohaldamata. Määruse nr 22 eelnõu seletuskiri

kinnitab, et lisaks maa hinnale tuleb täiendavalt hüvitada ka rajatiste ja haljastuse maksumus.

Ehkki kohus on leidnud, et pole oluline, millal ja mis hinnaga kaebaja kinnistud omandas,

märgib ta hiljem ilma ühegi mõistliku selgituseta, et siiski viitab ka kinnistute ostuhind

7(12)

3-23-3021

praegusel juhul sellele, et maksustamishinna alusel määratud hüvitusväärtus ei ole ilmselgelt

asjakohatu ja kaebaja suhtes ebaõiglane.

Selgusetuks jääb, millel põhineb kohtu seisukoht ja eeldus, kuidas on kantud teede ja taristu

ehitamise kulud. Oluline on vaid see, kes oli sundvõõrandamise ajal kinnistu ja taristu

omanik, ning milline oli võõrandamise hetkel nende väärtus. Halduskohtu lähenemine

omandisuhetele ja omandi puutumatusele on röövellik. Vald säästab siinsel juhul kulutused,

mida ta peaks kandma ise taristut rajades.

Kohus leidis, et teed on amortiseerunud ja neil puudub väärtus. Kohus tugines paikvaatlusele,

mida aga ei teinud spetsialistid, kes suudaksid hinnata teede tehnoseisundit. Registreeritud

eraeksperdi T. Rattasepa hindamisaruandest nähtub, et nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee

kasutusomadusi. A. Muruväli hindas teede seisundit umbes aasta hiljem ja leidis, et teed on

väärtusetud. Kui olukord on tõesti sedavõrd drastiliselt halvenenud, vastutab selle eest vald.

A. Muruväli ei ole registreeritud eraekspert ning puudub alus eelistada tema arvamust T.

Rattasepa omale. Ta pole valla töötajana ka objektiivne. Finantsplaneerimise OÜ on rajatiste

(tee ja tänavavalgustus) seisundit kirjeldanud, leides mh, et kasutusomadused on head, ning

arvutanud välja nende jääkasenduskulu. Arvestusmeetodina on jääkasenduskulu, mis arvestab

reaalset kulumit, kõige kohasem lahendus, kuna vastasel juhul peaks vald vara omandades

kõik nullist rajama.

Haljastuse osas on kohus täielikult eiranud S. Järve ekspertarvamust. Tänavavalgustite osas

on kohus asunud seisukohale, et neid ei tule kaebajale hüvitada, ja kohus tugineb vaid T.

Roosna arvamusele, eirates täielikult T. Rattasepa hindamisaruannet. Puudub alus eelistada T.

Roosna arvamust, kes pole ka selles valdkonnas pädev.

Seatud servituutide lõpetamiseks puudub asjaõigusseadusest (AÕS) tulenev alus. Seega tuleb

kohaldada AÕS §-i 235. Saamata jääva tulu hüvitis peab olema 30 aasta isikliku

kasutusõiguse tasu, kuna kaebaja jääb sellest tulust ilma. KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta

kohaldamata vastuolu tõttu PS §-ga 25. KAHOS seletuskiri ei too välja ühtegi mõistlikku

põhjendust, miks peaks vähendama hüvitist kinnisasja sundvõõrandamise korral. Sisuliselt

öeldakse seletuskirjas, et hüvitis on ühe aasta summa, ilma ühtegi kaalutlust või argumenti

esitamata, mis õigustaks omaniku ebaõiglast kohtlemist, eriti võrreldes tavapärase

tsiviilõigusliku suhtega. Kohatu on kaebajale ette heita, et ta ei toonud esile saamata jääva

tulu suurust. Selle kindlakstegemine oli vastustaja ülesanne.

Halduskohtu suhtumine eraomandisse ning sundvõõrandamisse ebaõiglase hüvitise eest seab

kahtluse alla põhiseaduslikud väärtused. Kui kohtud peaksid jätma taimestiku ja rajatiste kui

väärtusetute eest hüvitise välja mõistmata, on kaebajal õigus kinnistul kasvavad puud raiuda

ja küttepuudeks teha, samuti eemaldada tänavavalgustusrajatised ning kasutada neid teistel

talle kuuluvatel kinnistutel, samuti üles freesida teekatend ja seda mujal taaskasutada.

5. Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Vastustaja tegi põhjalikku uurimistööd maade ja rajatiste hindamise kohta ning pöördus

selleks mh Maa-ameti poole. Viimsi vallal puudub alus kahelda Maa-ameti professionaalsuses

ja pädevuses. Iga hindamine lahendatakse individuaalselt. Kohtuasja objektiks ei ole Maa-

ameti selgitused, vaid küsimus, kas Viimsi vald on määranud sundvõõrandamise tasu õigesti.

Siinses kohtuasjas ei oma mingit tähtsust, milliseid otsuseid on Maa-amet teinud teistes

kohtades ning millistest juhenditest lähtuvalt.

Kahju suuruse arvutamiseks on oluline see, kes on kinnistule taristu rajanud, mis hinnaga jne.

Kahjuhüvitisega ei tohi alusetult rikastuda. Kahju tekkimise hindamisel on oluline asetada

8(12)

3-23-3021

kaebaja olukorda, kus ta oleks olnud ilma sundvõõrandamiseta. Kuna tal ei tekkinud teede või

rajatiste rajamisega kahju, siis ei ole seda kahju võimalik ka hüvitada, sest vastasel juhul oleks

tegemist alusetu rikastumisega. Avalikult kasutatavat transpordimaad ei tohiks kasutada

väljapressimiseks ja alusetuks rikastumiseks. Avalikud teed on ehitatud selleks, et inimesed

saaksid jõuda oma koju. Õigusriigis ei saa ärimudel seisneda selles, et inimesed seatakse

sundolukorda ja nad peavad tasuma selle eest, et pääseda oma koju, saamata kohast teenust

(teede hooldamine, korrashoid, toimiv tänavavalgustus jne).

Detailplaneering näitab selgelt, et arendaja ja Viimsi valla eesmärk ja visioon oli selline, et

teed on avalikult kasutatavad ja need antakse Viimsi vallale üle. Kahetsusväärselt lõpetas

arendaja oma tegevuse, tegemata vajalike tehinguid omandi üleandmiseks. Teemaad müüs

kohtutäitur oksjonil ära enne kui Viimsi vald jõudis reageerida, sest tollel ajal ei olnud

kohtutäituritel kombeks teavitada kohalikku omavalitsust oksjonil müüdavatest teemaadest.

Siinsel juhul ei olnud otstarbekas seada sundvaldust. Teekinnistu omandamine on eelistatud

lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada

teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks

kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi

teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Sundvalduse

seadmisel määratav kuutasu on pigem sümboolne ning kaebaja sai sundvõõrandamisega nii

või teisiti suurema hüvitise.

Jääksasendusväärtust ei ole tarvis kompenseerida, kuna kaebajal pole vajadust ega kohustust

rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi mujale. Vastustaja on

kehtivat õigust järgides jõudnud õigele järeldusele, et rajatistel puudub väärtus. Seda toetavad

ka ekspertide arvamused, kus on lahti kirjutatud rajatiste seisukorrad. Kuna rajatistel puudub

väärtus, need on väga kehvas seisukorras ning need vajavad remont- ja hooldustöid, mida pole

aastaid tehtud, siis ei ole vajadust arutada jääktaastamis- ega jääkasenduskulu üle. Kasutades

jääktaastamiskulu meetodit, tuleks kaebajal sellisel juhul vara ka taastada.

Kaebaja leiab õigesti, et kui rajatis on midagi väärt, siis tuleb see kinnisasja omanikule ka

hüvitada. Küll aga leidis Viimsi vald, et vaidlusalused rajatised on amortiseerunud. Praegune

rajatiste seisukord nõuab remonti ja hooldust, et tagada nende funktsionaalsus ja ohutus. Kuna

rajatised ei ole sellises tehnilises seisundis varsti enam kasutuskõlblikud ja vajavad

ulatuslikku taastamist, ei oma need praegu väärtust. Üheski õigusaktis ei ole sätestatud, et

hüvitada tuleb haljastus. Pole alust arvata, et haljastus tõstab teekinnistute turuväärtust.

Transpordimaa väärtus sõltub peamiselt selle asukohast, ligipääsetavusest ja taristust, mitte

rohelusest või haljastusest. Transpordimaa peamine funktsioon on võimaldada efektiivset

liiklust ja kaubandust, seega on selle väärtuse määramisel olulisemad liiklusvood ning lähedus

peamistele teedele ja teenustele. Haljastus võib küll luua meeldivama keskkonna, kuid see ei

muuda maa põhifunktsiooni ega suurenda selle turuväärtust. Haljastus pigem segab liiklust (nt

piirab sõiduki juhti vaadet) ning osa haljastusest tuleks nagunii likvideerida. Kaebaja võib

seega taimed ära viia. Teevalgustus on aga rajatud tee valgustamiseks ning sellele teele on

projektiga ette nähtud valgustusrajatis. Ehitise tehnosüsteemi muutmine eeldab selleks kohast

menetlust ning kohaliku omavalitsuse väljastatavat luba. Kuna planeeringuga ette nähtud

avalikuks kasutuseks kavandatud tee projekt sisaldab mh teevalgustust, siis ei saa sealt

valgustust eemaldada.

Vastustaja kirjeldas hindamisaruandes, et teed on amortiseerunud ning on hiljem toetanud

oma väiteid ka ekspertarvamusega. Ekspertarvamuses on lisatud fotod rajatistest, mis

kõnelevad seisundist rohkem kui kirjalik aruanne. Kahjustused teekattele on tekkinud

aastatega, kuna teid ei ole hooldatud. Kaebaja pole midagi investeerinud teede korda

9(12)

3-23-3021

tegemiseks. Valla ja kaebaja esitatud eksperthinnangud käsitlevad kahte täiesti erinevat asja.

Vastustaja leidis eksperdid, kes päriselt toimetavad valla rajatistega ja näevad, millised

peavad olema kvaliteetsed ja töökorras rajatised. Samuti on nad kõige paremini teadlikud

sellest, kuidas vald remondib ja hooldab oma rajatisi ning kui kulukas see on vallale.

Ekspertidel on olemas kutsetunnistused ning nad on oma ala professionaalid, kelle pädevuses

ei ole vastustajal alust kahelda. Kaebaja on kinni oma ühe eksperdi hinnangus, tahtmata

kuulda teiste spetsialistide arvamusi.

Saamata jääva tulu kohta oli kaebajal võimalik esitada vallale lepingud. Vald ei saa välja

nõuda midagi, mille olemasolust ta teadlik pole. Kinnistusraamatus seda infot pole. Kaebaja ei

veennud kohut ka selles, et kohtumenetluses esitatud lepingud pole fiktiivsed.

KAHOS ja määrus nr 22 on kooskõlas põhiseadusega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna

alust seda tühistada. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid täies

mahus (HKMS § 201 lg 4).

Kinnisasja väärtuse hindamise metoodika

7. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal on võimalik KAHOS § 12 lg 2 alusel lähtuda

määrusest nr 22, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile,

st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui tema kinnistuid ei sundvõõrandataks.

8. Äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Siinsel juhul on

tegemist transpordimaa sihtotstarbega kinnistutega, millel asuv tee peab kehtivate DP-de järgi

olema avalikus kasutuses. Seega pole võimalik kinnistuid kasutada muul viisil tulu saamiseks

peale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise eest. Kui selline tegevus

saabki olla üldse majanduslik kasulik, ei saa tulusus olla suur, arvestades et maa omanikul on

kohustus tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed. Seda üldiselt teadaolevat asjaolu

kinnitavad täiendavalt asjas kogutud tõendid: Maa-ameti 26.10.2022 kiri vastustajale ning AS

Ober-Haus Real Estate Advisors ärikinnisvara hindamisteenuse osakonna juhi, kutselise

hindaja K. Õiguse (7. tase) 06.08.2024 vastus vastustajale. Viimatinimetatud kirjas on

märgitud, et transpordimaa puhul on tegemist varaga, millega turul tehinguid ei tehta.

Ringkonnakohus märgib, et kirjas sisalduvat tuleb mõista vastavalt selle kontekstile. Ehkki

tehingustatistika võib näidata, et transpordimaa kinnistud vahetavad samuti omanikku (nii nt

on tavaline, et arendajad annavad need tasuta üle kohalikule omavalitsusele), on arusaadav, et

tegemist pole tavapärase majandustegevuse käigus tehtavate tehingutega, mis oleksid

võrreldavad nt elamu-, äri-, tootmis- või maatulundusmaa tehingutega. See tähendab, et

majanduslikult mõtleval ettevõtjal üldjuhul pole äratuntavat huvi omandada sellist kinnisasja

oma ettevõtluses kasutamise ja sellelt kasumi teenimise eesmärgil. Kaebaja on küll viidanud,

et tema näiteks omandab selliseid maid ning selliseid ettevõtjaid on veel, kuid see ei lükka

ümber järeldust, et avalikus kasutuses olevate teedega transpordimaa kinnistutelt pole

võimalik tavapärase ettevõtluse käigus tulu teenida. Millegagi pole ümber lükatud Maa-ameti

kirjas toodud ja halduskohtu poolt põhjendatuks peetud väide, et kinnisvaraarenduste puhul on

tavaline, et arendusala teede ja taristu rajamise kulud loetakse hõlmatuks kogu projekti

kuludega, mis arvatakse arendusala kinnistute müügihinna sisse. On igati loogiline, et kõik

projektiga seotud kulud kantakse arendusala kinnistute müügihinna arvelt ning tavapärane on

10(12)

3-23-3021

ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi

turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse mingist muust allikast. Siinses asjas on vastustaja

apellatsioonkaebusele esitatud vastuses põhjendatult välja toonud, et DP järgi oli arendaja ja

Viimsi valla eesmärk, et teed on avalikult kasutatavad ning need antakse vallale üle, paraku

lõpetas arendaja oma tegevuse, tegemata vajalikke notariaalseid tehinguid omandi

üleandmiseks. Asjaolu, et taristu (tee, torud, tänavavalgustus jms) rajati elamukruntide

väärtustamiseks, kinnitab kaudselt ka OÜ Merona Group majandusaasta aruanne, kus tuuakse

välja, et OÜ Merona Group rajas 2005. a-l Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvatele

kinnistutele kommunikatsioonid ning müüs need elamumaana.

9. Halduskohus on tuvastanud, et kaebaja ostis kinnistud oksjonitelt suhteliselt madala

hinnaga, mis näitabki ka siinsel juhul ilmekalt nende tegelikku turuväärtust, s.o atraktiivsuse

puudumist turul tegutsevate ettevõtjate jaoks. Kinnisasja omandamine, mille ainus võimalik ja

seaduslik kasutus oli avalik liiklus, oli kaebaja teadlik valik ja eeldatavasti kajastusid

piirangud kinnisasja hinnas (vrd Riigikohtu 15.06.2021 otsus asjas nr 5-21-3, p 34).

10. Seega oli kaebaja olukorras, kus tal ei olnud võimalik vaidlusalustelt kinnistutelt tegelikult

üldse tulu teenida või siis väga vähe ja ta poleks ka kinnistute võõrandamisel suure

tõenäosusega teeninud oluliselt rohkem kui ta ise kinnistute eest oksjonitel maksis.

Sundvõõrandamise tasu sidumine maa maksustamishinnaga võimaldas seega teda asetada

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistuid ei

oleks sundvõõrandatud. Makstes kinnistute eest nende tegelikust majanduslikust väärtusest

mitmetes kordades kõrgemat tasu, osutunuks kaebaja majanduslikult palju paremas olukorras

olevaks ning oleks sisuliselt alusetult rikastunud avalike vahendite arvelt. Sellises määras

hüvitise maksmine ei ole PS §-ga 32 nõutav. Sundvõõrandamise tasu ei ole mõeldud

kinnistuomaniku rikastumiseks (vrd Riigikohtu 14.06.2017 määrus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19).

11. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda

juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg

puudub muu hulgas juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes

tehnovõrgu ja -rajatise või teega (määruse nr 22 § 13 p 2). Seega näeb määrus nr 22 selge

sõnaga ette võimaluse kasutada maa väärtusena kindlakstegemisel maa maksustamishinda ka

juhul, kui maa peal asub olemasolev tee. Sestap pole määruse nr 22 mõtteks, et maa

maksustamishinna kasutamine on lubatav üksnes juhul, kui maal ei asu teed vm rajatisi. Kui

maal puudub aktiivne turg, siis sellel asuvate teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik

väärtus eraldivõetult ei suurenda kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks.

Eelnev haakub ka kutselise hindaja K. Õiguse 06.08.2024 selgitusega, et hindamisel levinud

praktika kohaselt lähtutakse transpordimaa väärtuse hindamisel analoogiat maa korralise

hindamise metoodikaga.

12. Vastuseks kaebaja seisukohtadele jääkasenduskulude meetodi kasutamise kohta märgib

ringkonnakohus, et KAHOS § 12 lg 5 näeb ette sisuliselt selle meetodi kasutamise, kuid

hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamise korral. Vaidlust ei ole selles, et siinses asjas pole

kinnistud hoonestatud. Ülaltoodud põhjustel tooks selle meetodi kasutamine kaasa kaebajale

kinnisasja turuväärtusest kõrgema tasu maksmise, mis pole siinse juhtumi asjaoludel millegagi

põhjendatud. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole tee, tänavavalgustuse ja haljastuse rajamise

kulusid ise kandnud. Kaebaja pole ka ümber lükanud haldusaktis toodud väidet, et kaebaja ei

ole täitnud ka tee hooldamise kohustust. Ta on pelgalt ostnud madala hinnaga kinnistud, ilma

perspektiivita teenida sellelt märkimisväärset tulu, jättes oma omaniku kohustused unarusse.

Kaebajal ei ole vaja hakata kinnistute koosseisus võõrandatud teed ning haljastust kuskil

mujal üles ehitama, mistõttu ei ole siinsel juhul asjakohane ka jääktaastamiskulu meetod.

11(12)

3-23-3021

13. Meetodi valik ei too praeguses asjas kaasa PS § 32 rikkumist ega ole vastuolus senises

kohtupraktikas väljendatud seisukohtadega. Kuna transpordimaa kinnisasja turuväärtust ei

hinnata praktikas tavaliste meetoditega (võrdlusmeetod), tuleb väärtus kindlaks teha muul

viisil. On tõenäoline, et maa maksustamishinna järgi väärtuse leidmine võis olla kaebajale

isegi kasulikum kui võrdlustehingute kasutamine (kus võrrelda saaks vaid samasuguse

kasutusega ja sihtotstarbe muutmise võimaluseta kinnistuid, milleks kaebaja esile toodud

näited turul Maa- ja Ruumiameti tehtud tehingutest ei pruugi kvalifitseeruda, s.o tuleb hinnata

iga kinnistu parima kasutuse võimalusi).

Saamata jääv tulu

14. Halduskohtu põhjendused on õiged ka selles osas, et sõlmitud lepingute alusel saamata

jääva tulu kohta peab haldusorganile teavet andma kinnistuomanik ise enne

sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kuna kaebaja seda praegusel juhul ei teinud, ei saa ta

esitada saamata jääva tulu kohta uusi väiteid ning tõendeid alles kohtumenetluses. Vastustaja

andis vastavalt KAHOS § 7 lg 2 p-le 6 kaebajale haldusmenetluses tähtaja, mille jooksul

kaebaja oli kohustatud teavitama valda kinnisasjaga seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei

kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud isiklike

kasutusõiguste kohta selgitas vald 22.09.2023 kaebajale saadetud hindamisaruandes ja

volikogu otsuse eelnõus, et nendest lepingutest ei tulene kompenseerimisele kuuluvat saamata

jäävat tulu. Seega pidi kaebaja aru saama, et tal tuleb esitada selles küsimuses haldusorganile

oma vastuväited ja tõendid, kui ta leiab, et saamata jäävat tulu tuleks siiski kompenseerida.

Asjaolu, et kaebajal ei pruukinud olla säilinud lepinguid, ei tähenda, et nende esitamine oli

võimatu. Lepingu kättesaamiseks saab pöörduda ka lepingu teise osapoole või notari poole või

paluda haldusorganil selle neilt välja nõuda, kui viimased keelduvad lepingu kaebajale

esitamisest. Selgusetuks jääb, millel põhines kaebaja ootus (nagu kaebaja väitis

ringkonnakohtu istungil), et saamata jäävat tulu hüvitamist hakatakse otsustama mingis muus

eraldi menetluses.

15. Et saamata jääva tulu eest hüvitise saamise õiguse kaotas kaebaja enda tegevusetuse tõttu,

ei oma asja lahendamisel tähtsust küsimus, kas KAHOS § 14 lg-s 2 toodud üheaastane piirang

on kooskõlas põhiseadusega.

Menetluslikud küsimused

16. Kaebaja ei ole siinsel juhul kaebuses nõudnud KAHOS §-s 17 ette nähtud täiendavat

hüvitist asjaajamisega kaasnevate kulude eest, mistõttu puudub kohtul alus analüüsida, kas

vastustaja jättis selles osas hüvitise õigesti määramata.

17. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

18. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Menetluskulude

vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide

esitamine (HKMS § 109 lg 1). Kuna otsus tehakse kaebaja kahjuks ning vastustaja ei ole

esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumente, jäävad menetlusosaliste menetluskulud

ringkonnakohtus nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

12(12)