3-23-1730/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Monika Laatsit, Villem Lapimaa ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.11.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-1730

Haldusasi

T.N-i kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023

korralduse nr 243, 26.04.2023 korralduse nr 244 p 1.1

ja 05.07.2023 korralduse nr 375 tühistamiseks ning

Lääneranna valla kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja T.N, esindaja vandeadvokaat Ardi Rebane

Vastustaja Lääneranna vald, esindaja vandeadvokaat

Piret Rummi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 20.11.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

T.N-i apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta T.N-i apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 20.11.2023

otsuse resolutsiooni p-d 3 ja 4 muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

3. Jõustunud kohtulahendi avaldamisel asendada kaebaja ja Q nimed, aadress SSS ja

selle katastritunnus ning aadressid VVV ja NNN tähemärkidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse

hiljemalt 29.12.2025

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest, võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

3-23-1730

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Q esitas 12.12.1997 avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks praeguses Lääneranna

vallas (varem Lihula vald) Lihulas SSS asuva elamu ja laut-kuuri juurde. Q õigusjärglane

võõrandas ehitised 17.05.1999 T.N-ile (kaebaja).

2. Lihula Vallavalitsus pidas 20.11.2000 korralduses nr 527 võimalikuks erastada kaebajale

kuuluvate ehitiste juurde maa suurusega 3000 m2.

3. Lihula Vallavalitsus tühistas 10.01.2007 korraldusega nr 25 oma 20.11.2000 korralduse nr

527 (p 1) ja otsustas järgmist: „Pidada võimalikuks erastada T.N-i’le […] maa asukohaga

Lihula linn, SSS, suurusega 14 862 m2 vastavalt maareformi seaduse § 221 ja lisatud

maaüksuse plaanile.“ (p 2). Lihula Vallavalitsuse 01.02.2007 avalduse alusel registreeriti

27.07.2007 maakatastris SSS katastriüksus (katastritunnus SSSSSSS, pindala 14 862 m2,

sihtotstarve elamumaa 100%). Edasisi erastamistoiminguid ei tehtud.

4. Lääneranna Vallavalitsus esitas SSS maa ostueesõigusega erastamise toimiku 26.01.2023

Maa-ametile, tulenevalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 „Maa

ostueesõigusega erastamise kord“ (määrus nr 267) p-st 16. Maa-amet tagastas 13.02.2023

kirjaga nr 6-13/23/1837-2 toimiku, paludes määrata SSS asuvate ehitiste teenindamiseks

vajalik maa kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 „Ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“ (määrus nr 144).

5. Lääneranna Vallavalitsus otsustas 26.04.2023 korraldusega nr 243 määrata SSS elamu

ja laut-kuuri teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 9545 m2.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 7 lg 51 p 1 alusel arvatakse ehitiste teenindamiseks vajaliku

maa hulka hooneregistri toimikus oleval SSS majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune

maa ning maa, mis on märgitud SSS ehituskrundi maaks 1984. a generaalplaanil. Ehitiste

teenindusmaa hulka arvati kaasaegsel põhikaardil märgitud õuemaa kõlvikuga tähistatud maa.

Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 p-de 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva

kasutusvõimaluseta, maakorralduse nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa kagupiir VVV kinnistuni, edelapiir NNN kinnistuni ja

loodepiir kraavini. Kooskõlas määruse nr 144 p 4 alap-ga 2 on ehitiste teenindamiseks

vajaliku maa hulgas ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad,

mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ja füüsilise

säilimise. Ehitiste teenindusmaale on tagatud juurdepääs avalikult kasutatava tänava kaudu.

Korralduse nr 25 alusel ei ole ehitise teenindamiseks vajalikku maad määratud. Maa-ameti

hinnangul ei vasta korralduse nr 25 p-s 2 määratud maaüksuse suurus ja piirid määruses nr

144 sätestatule ning Lääneranna Vallavalitsus nõustub selle järeldusega. Kaebaja küsimustele

on vastatud 20.04.2023 kirjaga nr 2023/6-1/561-6.

6. Lääneranna Vallavalitsus muutis 26.04.2024 korralduse nr 244 p-ga 1.1 korralduse nr

25 p-i 2 järgmiselt: “Nõustuda Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korraldusega nr 243

“Ehitistele teenindamiseks vajaliku maa määramine (SSS, Lihula linn)” elamule ja laut-kuur-

laudale määratud teenindamiseks vajaliku maa erastamisega ehitiste omanikule.“

2(10)

3-23-1730

7. Kaebaja esitas korralduste nr 243 ja nr 244 peale vaide, mille Lääneranna Vallavalitsus

jättis 05.07.2023 korraldusega nr 375 rahuldamata.

Korraldus nr 243 on kooskõlas MaaRS-i ja selle alusel kehtestatud määrusega ning piisavalt

põhjendatud. Kaebajal ei olnud õiguspärast ootust, et erastamine viiakse kindlasti lõpule

eelhaldusaktides määratud tingimustel, s.h kooskõlas korraldusega nr 25 (vt Riigikohtu

16.11.2006 otsus nr 3-3-1-78-06, p 12). Korraldusega nr 243 määratud ehitise teenindamiseks

vajalik maa on oluliselt suurem kui krundiga määratud õiguspärases kasutuses olnud maa

(3800 m2). Korralduses nr 25 oleks pidanud arvestama Lihula Vallavolikogu 25.09.2003

määrusega nr 22 kehtestatud (ja endiselt kehtivat) üldplaneeringut ning vältima ülemäära

suure elamumaa sihtotstarbega kinnistu tekkimist Lihula linnas. Õigusvastane on hoopis

korraldus nr 25, sest sellega peeti võimalikuks erastada kaebajale ilma mingite põhjendusteta

14 862 m2 maad. Lihula linnas on 415 elamumaa 100% sihtotstarbega kinnistut, mille

keskmine pindala on 2859 m2. Suuremaid kui 9545 m2 kinnistuid on 10, tegemist on

maareformi käigus riigi omandisse jäetud või õigustatud subjektidele endistes piirides

tagastanud maaüksustega. Lihula linnas ei ole teisi nii suuri elamu juurde ostueesõigusega

erastatavaid maaüksusi. Kaebajale on erastatud temale kuuluvaid ehitisi ümbritsev krunt,

mida kaebaja on reaalselt kasutanud ja hooldanud.

Maakatastri kanne tähendab üksnes seda, et maatükk on seal registreeritud, kuid sellest ei

tulenenud muid õigusi või kohustusi. Puuduvad tõendid, et kaebaja oleks tasunud korralduses

nr 25 nimetatud maa ostueesõigusega erastamise kulu (200 krooni). Elektriliinide talumistasu

puudutab liinide valdaja ja talumistasu nõudja omavahelisi suhteid ega mõjuta maa erastamise

õigust. Enammakstud maamaks on võimalik kohalikult omavalitsuselt tagasi nõuda, nagu

kaebajale on juba varem selgitatud.

Asjas tuleb arvestada ka avalikku huvi. Ehitiste teenindamiseks vajalikust maast jääb üle ca

5317 m2, millest saab moodustada vähemalt ühe sobiliku suurusega elamukrundi. Selle saab

võtta kasutusse, arvestades üldplaneeringus kehtestatud juhtotstarvet ja soovituslikku krundi

suurust. Kahetsusväärselt ei olnud vallale kogu aeg aktuaalselt teada, et maareform aadressil

SSS on pooleli. Kaebaja ise pole samuti 16 aasta jooksul menetluse vastu huvi tundnud.

Vallal tuli arvestada Maa-ameti suuniseid ja selgitusi, kuna Maa-amet tagastas erastamise

toimiku viitega varasemas menetluses tehtud vigadele.

8. T.N esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille lõplikud nõuded olid tühistada korraldus

nr 243, korralduse nr 244 p 1.1 ja korraldus nr 375 ning kohustada Lääneranna valda viima

SSS asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise toimingud lõpuni kooskõlas

korraldusega nr 25.

Kaebajal on tekkinud 16 aastaga kaitstav usaldus, et korraldus nr 25 jääb kehtima ja kaebajale

erastatakse 14 862 m2 maad. 26.09.2006 koostatud katastriüksuse plaanil on Maa-ameti

kinnitus ja kaardirakenduses on märgitud maaüksuse piirid vastavalt korralduses nr 25

toodule. Kaebaja täitis kõik korraldusest nr 25 tulenevad kohustused, sh tasus p-s 7 ettenähtud

kulud. Kaebaja talus maatükile rajatud tehnovõrke, saades selle eest seaduses sätestatud

talumistasu. Kaebaja tasus piiride kindlaksmääramise ja piiriprotokolli koostamise kulud ning

on tasunud maamaksu. Sellega on kaebajal tekkinud põhjendatud ootus, et tal on õigus

erastada SSS hoonete juurde maad korraldusega nr 25 määratud piirides ja saada selle maatüki

omanikuks. Puudub avalik huvi, mille tõttu ei oleks maa erastamine korralduses nr 25

märgitud ulatuses võimalik. Vastustaja on kaebajale öelnud, et vallal ei ole midagi maa

erastamise vastu korralduses nr 25 märgitud piirides, kuid maa suuruse muutmise tingisid

Maa-ameti 13.02.2023 kirjas välja toodud eksimused.

Vaidlustatud haldusaktides ei ole kaalutud korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamise tagajärgi

kaebajale. Kuna puudub ülekaalukas avalik huvi, on haldusakti kehtetuks tunnistamine

3(10)

3-23-1730

vastuolus haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lg-s 2 sätestatuga. Asjaolude õigel hindamisel

pidanuks vastustaja järeldama, et vaatamata varasematele menetluslikele eksimustele ja

maatüki võimalikule mittevastavusele seaduse nõuetele, ei ole korraldust nr 25 erastatava maa

suuruse ja piiride osas võimalik muuta ning kaebajale tuleb maatükk erastada selles toodud

ulatuses. Järelikult on korraldus nr 243 täies ulatuses ja korralduse nr 244 p 1.1 õigusvastased.

Vaideotsuse p-s 2.2 toodud uued põhjendused ja kaalutlused ei ole asjakohased. Rohkem kui

16 aastat hiljem ei kaalu need üles kaebaja õigustatud huvi, et talle erastatakse maad

korraldusega nr 25 määratud ulatuses. Maaüksuse registreerimine maakatastris kinnitab

kogumis teiste tõenditega, et kaebajal oli tekkinud usaldus korralduse kehtima jäämise suhtes.

Kaebaja on veendunud, et tasus erastamisega seotud kulud, ehkki seda ei ole võimalik

tõendada. Õigusteadmisteta isikuna uskus kaebaja, et ta on maatüki omanik ega tulnud selle

peale, et sisuliselt oli haldusorgan menetluse unustanud. Seega ei saa kaebajale ette heita, et ta

ise ei tundnud menetluse vastu huvi. See, et kaebaja ei kasutanud kogu korralduses nr 25

määratud maad, oli tingitud sellest, et maatüki ühte osa läbis elektriliin ja liinide aluse maa

korrashoiu õigus ja kohustus on võrguettevõttel. Liinid võeti maha alles 2022. a-l. Maatükki

ei saa pidada luksuslikuks, tulenevalt selle suurusest, sest lähiümbruses on ka suuremaid

maaüksusi. Vallavalitsusel pole olnud maatüki suurusele vastuväiteid. Kohalikul

omavalitsusel on kaalutlusõiguse alusel õigus suurendada ostueesõigusega erastatavat maad.

Vastustaja ei andnud enne vaideotsuse tegemist kaebajale võimalust selle projektiga tutvuda

ja esitada oma vastuväiteid. Seega rikuti kaebaja õigust olla vaidemenetluses ära kuulatud.

9. Lääneranna vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktide

põhjenduste juurde.

10. Tallinna Halduskohus jättis 20.11.2023 otsusega kaebuse rahuldamata ja

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (resolutsiooni p-d 3 ja 4).

MaaRS § 221 lg 6 kohaselt määratakse tiheasustusega alal asuvale elamule teenindamiseks

vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lg-tes 5 ja 51 sätestatud alustel. Ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus kooskõlas määrusega nr 144. Selle

määruse p 4 kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama ehitise teenindamiseks vajaliku maa,

arvestades maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad,

mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu

ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. MaaRS § 7 lg 51

kohaselt arvatakse linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu

elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa

kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti

Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) jõustumist või tõendatakse maa kasutamist

muu enne ORAS-e jõustumist välja antud dokumentidega.

Hooneregistri toimikus oleva, 30.05.1956 koostatud Lihula alevikus SSS asuva maa-ala

kasutamise skeemi (dtl 116) kohaselt on SSS krundi pindala 3800 m2. Krunt on joonisel

pikliku kujuga ja ehitised asuvad krundi Karja tänava poolses osas. Haapsalu Tehnilise

Inventariseerimise büroo on väljastanud tõendi (dtl 135), mille kohaselt on Lihulas SSS asuva

majavalduse krundi suurus 3800 m2 ja lisaks kasutatakse 12 m2. Haapsalu rajooni Lihula

Alevi Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee 13.02.1975 korraldusega nr 2 (dtl 140)

otsustati jätta Lihula alevis SSS asuva krundi suuruseks 3800 m2 ja peale selle võis kasutada

12 m2. Lihula Vallavalitsuse 20.11.2000 korraldusega nr 527 (dtl 162) peeti võimalikuks

erastada kaebajale maaüksus suurusega 3000 m2. Nimetatud korraldus tunnistati kehtetuks

korraldusega nr 25. Eeltoodust tulenevalt ei vastanud korraldusega nr 25 määratud ehitise

teenindamiseks vajaliku maa suurus SSS elamu õiguspärases kasutuses olnud maa suurusele,

4(10)

3-23-1730

vaid oli sellest oluliselt suurem. Kaebaja ei ole väitnud, et SSS elamu õiguspärases kasutuses

olnud maatükk oli suurem kui 3800 m2. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et SSS elamu juurde

määratud krundi suurus oli selline, nagu määrati korraldusega nr 25. Seega ei vastanud

korraldusega nr 25 määratud ostueesõigusega erastatava maa suurus määruse nr 144 p-le 4

ega MaaRS § 221 lg-le 6. Samale järeldusele jõudis Maa-amet 13.02.2023 kirjas. Niisiis oli

korralduse nr 25 p 2 õigusvastane ning vastustaja pidi kaaluma kaebajat soodustava, kuid selle

andmise ajal õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebaja kahjuks.

HMS § 67 lg 1 kohaselt arvestab haldusorgan isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist

otsustades mh isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga

koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 järgi ei tohi

haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist

usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks

või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks

kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. HMS § 67 lg 3 sätestab, et kui

ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks,

hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima jäämise usaldamise tõttu on

tekkinud või kindlasti tekib. Riigikohus selgitas 16.11.2006 otsuses nr 3-3-1-78-06, et

erastamise eeltoimingute raames antud eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel peab

haldusorgan järgima HMS-s sätestatud nõudeid. Erastamise eeltoimingute raames antud

korraldused ei pruugi anda isikule õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule

eelhaldusaktis kindlaksmääratud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib

haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta (p

12). Esialgse korralduse muutmist õigustavaks asjaoluks võib olla avalik huvi (p 13).

Korralduste nr 243 ja nr 244 motivatsioon on puudulik. Korraldused sisaldavad küll

põhjendusi, miks erastatava maa pindala ei vasta õigusaktidest tulenevatele nõuetele, kuid

neist ei nähtu, kas ja kuidas on kaalutud kaebaja huve korralduse nr 25 kehtima jäämiseks.

Nagu eespool märgitud, ei vastanud korralduse nr 25 p 2 selle andmise ajal kehtivale õigusele,

kuid selle õiguspärasust ei olnud 16 aasta jooksul kahtluse alla seatud. Sealjuures koostas

vastustaja 26.09.2006 katastriüksuse plaani, mille Maa-amet on kinnitanud (dtl 64). Kaebaja

on maaüksust kasutanud ning teostanud maaomaniku õigusi tehnovõrgu talumiskohustusest

tulenevas õigussuhtes. Maaüksuse kohta on koostatud piiriprotokoll ja see on registreeritud

maakatastris. Maaüksus on olnud 16 aastat kaebaja valduses korraldusega nr 25 määratud

piirides.

Põhjendamispuudused on vastustaja kõrvaldanud vaidemenetluses, kus on mh selgitatud,

miks kaebajal ei ole tekkinud kaitstavat usaldust korralduse nr 25 kehtima jäämiseks ning

kaalutud erinevaid huve. Vaideotsuse põhjendusi tuleb kohtul arvestada samaväärselt

haldusakti põhjendustega (Riigikohtu 22.09.2022 otsus nr 3-20-1548, p 15). Asjaolule, et

kaebaja huve on kaalutud, viitab eeskätt asjaolu, et korraldusega nr 243 ei määratud kaebajale

kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks üksnes ehitiste omaniku õiguspärases

kasutuses olevat maad (3800 m2), vaid ehitiste teenindamiseks on määratud maa, mida

kaebaja on vastustaja tuvastatud asjaoludel faktiliselt kasutanud ja hooldanud. Vastustaja on

selgitanud, et MaaRS § 7 lg 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka SSS

majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ja maa, mis on märgitud SSS

ehituskrundi maakasutuse 1984. a generaalplaanil. MaaKS § 5 lg 2 p-de 3, 5 ja 6 alusel välditi

iseseisva kasutusvõimaluseta, maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist

ning viidi maatüki kagupiir VVV kinnistuni, edelapiir NNN kinnistuni ja loodepiir kraavini.

Vaideotsuse lk-l 7 toodud ortofotode järgi ei ole kaebaja faktiliselt kasutanud maa-ala, mille

võrra vähendati ehitiste teenindamiseks vajalikku maad. Ortofotolt on näha selle maa-ala

võsastumine. Sellistes piirides ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ei saanud

5(10)

3-23-1730

toimuda ilma kaebaja õiguste ja huvide kaalumiseta. Seega ei ole õige kaebaja väide, et

vastustaja ei ole kaalunud tema usaldust korralduse nr 25 kehtima jäämiseks.

Vastustaja leidis õigesti, et kaebajal ei saanud tekkida kaitstavat usaldust, et erastamise

eeltoimingute käigus määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa piire ei muudeta. Ehitiste

teenindamiseks vajalik maa oli määratud oluliselt suuremana ehitistele krundiga määratud,

õiguspärases kasutuses olevast maast. Korraldusest nr 25 ei selgu, miks otsustati tunnistada

kehtetuks korraldus nr 527, millega oli määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks

vajaliku maa suuruseks 3000 m2. Arvestades, et kaebaja oli ka korralduse nr 527 adressaadiks,

ei ole usutav kaebaja teadmatus sellest, et majavalduse juurde kuuluva krundi õiguspärane

suurus ei saa olla 14 862 m2, vaid on sellest väiksem. Vastustaja on ka asjakohaselt viidanud,

et katastrikanne ei tekita omandiõigust. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta on haldusakti kehtivust

usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehinguid vara käsutamiseks või

on oma elukorraldust muul viisil muutnud. Kaebaja registreeritud elukoht ei ole vaidlusalusel

kinnistul, vaid Tallinnas. Kaebaja ei ole tõenditega ümber lükanud vastustaja väidet, et ta ei

ole faktiliselt kasutanud maad suuremas ulatuses, kui talle korraldusega nr 243 määrati. Isegi

kui osa korraldusega nr 25 kaebaja kasutusse antud maast oli liinivaldaja valduses, viitab

kaebaja passiivsus suhetes liinivaldajaga pärast liini kasutuse lõppemist (kaebaja väidetel

lõpetati liini kasutamine oluliselt varem selle faktilisest likvideerimisest 2022. a-l) sellele, et

kaebaja tegelikult ei vaja nimetatud maad temale kuuluvate ehitiste teenindamiseks. Samuti ei

ole kaebaja saanud korraldusega nr 25 määratud maad õiguspäraselt käsutada, sest tal ei olnud

tekkinud omandit sellele maale. Asjaolu, et kaebaja on talunud maatükil paiknevat tehnovõrku

ja saanud selle eest tasu, olemata maa omanik, ei ole HMS § 67 lg 2 kaitsealas. Kaebajal ei

saanud tekkida õigustatud ootust maa kasutamiseks ja sellelt tulu teenimiseks varem, kui maa

erastamise toimingud on lõpule viidud.

Asjakohane on vaideotsuses toodud põhjendus, mille kohaselt oleks võrdse kohtlemise

põhimõttega vastuolus kaebajale linnas asuva hoone teenindamiseks vajaliku maa määramine

piirides, mis on oluliselt suurem kõnealuses piirkonnas tavapärastest elamumaa sihtotstarbega

kruntide suurusest. Vastustaja on välja toonud, et tavapärane elamumaa krundi suurus

piirkonnas on 2859 m2 (415 tk) ning sellest suuremaid elamumaa krunte on vaid 10 ja need on

maareformi käigus riigi omandisse jäetud maad. Korralduse nr 244 andmist õigustas ka avalik

huvi tagada maareformi seaduslikkus ja mitte erastada ostueesõigusega maad hoone juurde

rohkem, kui on vajalik selle teenindamiseks. Sellele juhtis tähelepanu ka Maa-amet

13.02.2023 kirjas. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et korraldus nr 244 on õiguspärane.

Vastustaja on korralduse nr 243 andmisel ja SSS ehitiste teenindamiseks vajaliku maa

määramisel kohaldanud õigesti MaaRS § 221 lg-t 6 ja § 7 lg-t 51. Kaebaja ei ole väitnud, et

selle korraldusega määratud ehitiste teenindamiseks vajalik maa ei vasta MaaRS-i nõuetele

või ei taga ehitiste sihtotstarbelist kasutamist ja hooldamist. Samuti ei väida kaebaja, et

maatükile ei ole tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või maatükk ei vasta

maakorralduse nõuetele. Kaebaja peab korraldust nr 243 õigusvastaseks üksnes põhjusel, et

korraldusega nr 25 oli antud kaebajale võimalus erastada maad suuremates piirides. Seda

küsimust analüüsis kohus eespool ning leidis, et korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamine oli

põhjendatud.

Nagu nähtub korralduse nr 243 põhjendustest, saadeti kaebajale 04.04.2023 kirjaga ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, millele kaebaja vastas 06.04.2023.

Vastustaja vastas 20.04.2023 kirjas kaebaja vastuväidetele. Seega ei ole rikutud kaebaja

õigust olla ära kuulatud. Uurimiskohustuse rikkumiseks ei saa pidada kaebaja vastuväidetega

arvestamata jätmist ning varasemast väiksema teenindamiseks vajaliku maa määramist. Seega

puudub alus tühistada ka korraldust nr 243.

6(10)

3-23-1730

Vaideotsuse tühistamiseks ei ole samuti alust. Nagu eespool selgitatud, võib haldusorgan

vaidemenetluses oma seisukohti täiendavalt põhjendada. HMS § 82 ei näe ette, et enne

vaideotsuse tegemist tuleb anda vaide esitajale võimalus esitada täiendavaid seisukohti. Seega

ei pidanud vastustaja andma enne vaideotsuse tegemist kaebajale veelkord võimalust avaldada

oma arvamust. Kaebaja muud etteheited vaideotsusele puudutavad küsimusi, millele kohus

vastas eespool.

Kuna vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks puudub alus, ei ole alust rahuldada ka

tühistamisnõuetega olemuslikult seotud kohustamisnõuet.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. T.N palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega

rahuldada tema kaebus.

Halduskohus lähtus valest eeldusest, et korraldus nr 25 on õigusvastane haldusakt.

Halduskohus ei teinud kindlaks, millistel kaalutlustel määrati kaebajale erastatava maa suurus.

Kuigi MaaRS ja määrus nr 144 sätestavad, millises suuruses saab maad hoonete juurde

ostueesõigusega erastada, saab sellest vajadusel kõrvale kalduda (Riigikohtu 10.02.2016 otsus

nr 3-3-1-58-15, p 13). Kuna korraldusest nr 25 ei nähtu mingeid kaalutlusi, pidanuks

vastustaja tõendama, millistel põhjustel taoline korraldus vastu võeti. Alles siis oleks saanud

kohus selle õiguspärasust igakülgselt kontrollida, sh hinnata, kas tehti kaalutlusvigu. Kuna

vastustaja ei ole asjakohaseid tõendeid esitanud, tuleb hinnata asjaolusid kaebaja kasuks ja

järeldada, et kaalutlusõigust teostati õiguspäraselt, s.o tegemist on õiguspärase haldusaktiga.

Vaidlustatud korralduste õiguspärasust tulnuks sel juhul kontrollida lähtuvalt eeldusest, et

kaebaja kahjuks tunnistati kehtetuks õiguspärane haldusakt. On selge, et HMS § 66 lg-s 2

sätestatud õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamise alused siinsel juhul puuduvad.

Vaidlustatud haldusaktid on õigusvastased ka siis, kui eeldada, et korraldus nr 25 on

õigusvastane. Halduskohus leidis vääralt, et kaebajal ei ole tekkinud kaitstavat usaldust selle

korralduse kehtima jäämiseks. Tegemist oli kehtiva haldusaktiga ja 16 aastat ei seadnud keegi

selle õiguspärasust kahtluse alla. Kaebaja on tavaline õigusteadmisteta inimene, kes võis

usaldada haldusorganit ja eeldada, et haldusorgan on määranud erastatava maa suuruse

kooskõlas seadusega (vrd Riigikohtu 24.11.2011 otsus nr 3-3-1-74-11, p 19). Kaebaja

seisukoha kasuks räägib ka asjaolu, et korralduses nr 25 määratud suurusega katastriüksus

kanti maakatastrisse, kaebaja on täitnud korralduses nr 25 märgitud kõrvalkohustused ja

tasunud aastaid maamaksu. Sellel, et kaebaja rahvastikuregistri järgne elukoht on Tallinnas, ei

ole asja lahendamisel mingit tähtsust. Halduskohus leidis ekslikult, et kaebaja ei ole faktiliselt

kasutanud maad sellises suuruses, nagu määrati korraldusega nr 25. Elektriliini aluse maa

korrashoiu õigus ja kohustus oli ainult võrguettevõtjal. Enne liini demonteerimist 2022. a-l ei

saanudki kaebaja liinialusel maatükil midagi ette võtta (vt ka ehitusseadustiku § 77 lg 2).

Kaitstava usalduse hindamisel ei ole tähtsust, et kaebajale korraldusega nr 25 erastatav maa

on oluliselt suurem kui piirkonna teised elamumaa sihtotstarbega kinnistud. Arvestada tuleks

sedagi, et vastustaja lihtsalt unustas maa erastamise menetluse lõpule viia. Avalik huvi

maatüki täies ulatuses erastamata jätmiseks ei ole kaebajal tekkinud kaitstava usaldusega

võrreldes ülekaalukas. Piisav ei ole üksnes vajadus tagada erastamise seaduslikkus.

Kui ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks ei ole alust, tuleks

vastustajalt kaebaja kasuks HKMS § 108 lg 61 alusel välja mõista vähemalt menetluskulud,

sest korraldused nr 243 ja nr 244 on oluliste põhjendamispuudustega.

12. Lääneranna vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja jääb

varasemate seisukohtade juurde ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Tegemist ei ole

7(10)

3-23-1730

HKMS § 108 lg-s 61 sätestatud olukorraga. Põhjendamispuudused kõrvaldati juba

vaidemenetluses.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus

nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4) ning selgitab

vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

14. Halduskohus leidis õigesti, et korraldus nr 25 oli selle andmise ajal õigusvastane. See

haldusakt on motiveerimata ning ka haldusmenetluse toimikus olevatest muudest

dokumentidest ei nähtu, millistel kaalutlustel otsustati tunnistada kehtetuks korraldus nr 527

ja peeti võimalikuks erastada kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maad ulatuses, mis ei vasta

MaaRS § 221 lg 1 ja § 7 lg 51 ning määruse nr 144 p 4 alap 2 nõuetele (vt ka Riigikohtu

10.02.2016 otsus nr 3-3-1-58-15, p 13 ja 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16; vrd Tartu

Ringkonnakohtu 06.04.2010 otsus nr 3-09-1597, p 12). Kumbki menetlusosaline ei ole seda

selgitanud ega tõendanud ka kohtumenetluses. Maa-amet ei ole samuti tuvastanud mingeid

asjaolusid, mis saanuks põhjendada, miks korraldusega nr 25 määrati selline erastatava maa

suurus. Järelikult ei olnudki halduskohtul võimalik korralduse nr 25 õiguspärasust

põhjalikumalt kontrollida.

15. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et sellist olukorda tuleks tõlgendada kaebaja

kasuks ja järeldada, et korraldus nr 25 on siiski õiguspärane haldusakt. See seisukoht ei ole

kooskõlas HMS §-s 54 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldusega (s.o haldusakt on

õiguspärane, kui see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel

ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele). Kaebaja

ei ole ka täpsustanud, milliseid asjaolusid ja tõendeid oleks halduskohus pidanud omal

algatusel täiendavalt koguma ja hindama. Halduskohus kohustas 14.08.2023 määrusega

vastustajat esitama kõik haldusmenetluses esitatud dokumendid, mida ei olnud varem kohtule

esitatud, ning vastustaja esitas täiendavad dokumendid 14.09.2025 vastusega. Kaebaja ei ole

väitnud, et on olemas veel mõni asja lahendamisel tähtsust omav dokument, mille vastustaja

on jätnud kohtu nõuet eirates esitamata. Kuna kaebaja on korralduste nr 527 ja nr 25

adressaat, on ka temale eelduslikult teada, millistel asjaoludel otsustas toonane Lihula

Vallavalitsus tunnistada korralduse nr 527 kehtetuks ja korraldusega nr 25 oluliselt

suurendada kaebajale erastatava maa pindala. Kaebaja ei ole samuti andnud mingeid selgitusi,

mis aitaks paremini mõista korralduse nr 527 kehtetuks tunnistamist, arvestades, et korralduse

nr 527 lisaks oleva katastriüksuse plaani (dtl 161) kohaselt oli kaebaja nõustunud plaanil

märgitud piiride ja pindalaga (3000 m2).

16. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud kaebajal tekkinud õiguspärast ootust maa

erastamisele korralduses nr 25 määratud ulatuses. Õiguspärane ootus saab tugineda üksnes

selgele lubadusele, mille puhul on alust arvata, et seda ei muudeta (nt Riigikohtu 27.01.2010

otsus nr 3-3-1-79-09, p 15). Praegu ei ole tegemist sellise olukorraga, sest erastamismenetlus

oli pooleli, s.o kaebajale ei olnud veel antud selget lubadust, et temaga kindlasti sõlmitakse

maa ostu-müügi leping ja ta saab SSS kinnisasja omanikuks korralduses nr 25 määratud

tingimustel (vrd Riigikohtu 23.12.2022 otsus nr 3-20-1083, p 19; 29.03.2006 otsus nr 3-3-1-

81-05, p 13). Erastamismenetluse käigus antud eelhaldusakti kehtivuse kaitse ei tähenda selle

alusel kujunenud õigussuhete lõplikku kivistamist. HMS § 64 jj näevad ette võimaluse

haldusmenetluses tehtud vigade parandamiseks, sh on erastamise kohta antud haldusakti

kehtetuks tunnistamine võimalik ka olukorras, kus isiku usaldus on HMS § 67 lg 4 kohaselt

põhimõtteliselt kaitstav (vt Riigikohtu 18.03.2019 otsus nr 3-14-52793, p-d 42–45). Seega oli

vastustajal õigus kaaluda korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamist ja kaebajale erastatava maa

suuruse uuesti määramist.

8(10)

3-23-1730

17. Mida laiem on haldusorganile antud kaalutlusõigus, seda raskemad ja ilmselgemad vead

peavad esinema kaalutlusvigade tuvastamiseks. Haldusakti tühistamist ei too kaasa sellised

kaalutlusvead, mis kohtu hinnangul ei mõjuta lõpptulemust (Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-

3-1-78-12, p 12; vrd ka Riigikohtu 11.11.2015 otsus nr 3-3-1-37-15, p 20). Ringkonnakohus

leiab, et vastustaja ei teinud korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamisel ja erastatava maa

suuruse uuesti määramisel selliseid kaalumisvigu, mille tõttu tuleks vaidlustatud haldusaktid

tühistada. Seda on halduskohus oma otsuses asjakohaselt ja piisavalt põhjendanud ning

puudub vajadus neid põhjendusi korrata. Halduskohus on õigesti arvestanud mh vaideotsuse

põhjendustega, mis täiendavad korralduste nr 243 ja nr 244 põhjendusi (vrd Riigikohtu

20.09.2022 otsus nr 3-20-1548, p 15).

18. Vastustajale on kahtlemata etteheidetav, et korralduse nr 25 alusel ei tehtud pärast SSS

maaüksuse maakatastris registreerimist edasisi menetlustoiminguid ja erastamismenetlus jäi

aastateks pooleli. Vastustaja ei ole toonud välja mingeid objektiivseid asjaolusid, mis

õigustaksid sellist pikaajalist tegevusetust (vt erastamise eeltoimingute tähtaja kohta määruse

nr 267 p 19). Siiski pidi kaebaja – isegi kui tal puuduvad õigusteadmised – aru saama, et

erastamismenetlus ei ole lõppenud ja ta ei ole saanud SSS omanikuks. Puuduvad andmed, et

kaebaja oleks ligikaudu 16 aasta jooksul erastamismenetluse käigu vastu huvi tundnud ja

taotlenud selle kiirendamist (vrd Riigikohtu 23.12.2022 otsus nr 3-20-1083, p 19). Asja

materjalidest ei nähtu ka, et kaebaja oleks korralduse nr 25 kehtima jäämisele lootes oluliselt

muutnud oma elukorraldust, mida tal tuleks nüüd korraldusega nr 243 määratud ulatuses maa

erastamise korral muuta. Kaebajal ei ole seni olnud SSS maaüksuse käsutamise õigust.

19. Sellises olukorras ei ole määravat tähtsust asjaolul, et SSS maaüksus kanti 2007. a-l

maakatastrisse ja kaebaja on tasunud maamaksu arvestusega, et maaüksuse pindala on 14 862

m2. Kaebajal on õigus nõuda ülemääraselt tasutud maamaksu hüvitamist, nagu vastustaja on

kaebajale juba haldusmenetluses selgitanud (vt ka HMS § 67 lg 3). Selle kohta, et kaebaja

oleks tasunud korralduses nr 25 nõutud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute kulu

(200 krooni), ei ole kaebaja tõendeid esitanud ja vastustaja kinnitusel ei nähtu ka valla

raamatupidamisest selle tasumist. Samas ei ole vaidlustatud haldusaktidega korralduses nr 25

määratud summat muudetud, s.o kaebajalt ei ole nõutud sama kulu tasumist korduvalt.

Erastamise eeltoimingute kulu tasumine on määruse nr 267 p 29 alap 1 kohaselt igal juhul

nõutav ning selle summa ei sõltu erastatava maa pindalast, vaid sellest, kas erastatav

katastriüksus moodustatakse plaanimaterjali alusel (350 krooni) või katastrimõõdistamise

käigus (200 krooni).

20. Kaebajale korraldusega nr 243 määratud ehitiste teenindamiseks vajalik maa (9545 m2)

on oluliselt suurem elamuomaniku õiguspärasest kasutuses olnud maast (3800 m2) MaaRS § 7

lg 51 tähenduses. Kaebaja ei ole väitnud, et halduskohus eksis nende faktiliste asjaolude

tuvastamisel ja seda ei nähtu ka ringkonnakohtule. Kaebaja ei ole tõendanud, et tema tegelik

maakasutus oli suurem kui korraldusega nr 243 määratud maa-ala. Kaebaja usalduse kaitse

seisukohalt ei ole tähtsust, et elektriliinide paiknemise tõttu SSS maaüksusel ei olnudki tal

võimalik kogu tema valduses olnud maatükki faktiliselt kasutada (sh ei välistanud

elektripaigaldise ja selle kaitsevööndi olemasolu nt maaharimist). Tuleb ka silmas pidada, et

kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda tema õiguspärases kasutuses mitte olnud maa

ostueesõigusega erastamist (Riigikohtu 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16; 10.06.2016

otsus nr 3-3-1-58-15, p 13). Suuremates piirides maa erastamise otsustab kohalik omavalitsus

kaalutlusõiguse alusel.

21. Eeltoodut kokku võttes puuduvad kaalukad põhjused, mis välistaksid kaebajale

korraldusega nr 25 määratud erastatava maa suuruse vähendamise ca 1/3 võrra. Teisalt on

vastustaja välja toonud kaebaja õigustele vastanduva avaliku huvi. Vajadus tagada maa

erastamise seaduslikkus on kahtlemata kaitsmist vääriv huvi, kuid vastustaja ei ole piirdunud

9(10)

3-23-1730

üksnes selle argumendiga. Vaideotsuses on analüüsitud kehtivat üldplaneeringut ja

asjakohaselt põhjendatud, et 14 862 m2 suurune elamumaa sihtotstarbega krunt on Lihula

linnas erandlik (sh ei ole kellelegi ostueesõigusega erastatud nii suurt maatükki) ning

kaebajale erastatavast maast üle jäänud maatükist saaks põhimõtteliselt moodustada uue

elamukrundi (vrd Riigikohtu 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16).

22. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et halduskohus pidanuks kohaldama HKMS §

108 lg-t 61, mille kohaselt võib jätta vastustaja kanda tühistamiskaebuse esitamisega seotud

kaebaja menetluskulud juhul, kui kohus jätab oluliste põhjendamispuudustega haldusakti

tühistamata eelkõige kohtumenetluses esitatud põhjenduste tõttu, millest kohtu hinnangul

haldusorgan juhindus haldusakti andmisel. Kuigi halduskohus möönis, et korraldused nr 234

ja nr 244 on motiveerimispuudustega, ei olnud need vead halduskohtu hinnangul olulised.

Ringkonnakohus nõustub sellega. Kuigi nimetatud korraldustes ei olnud selgelt välja toodud

kaalutlusi kaebaja usaldusega arvestamise kohta, oli ilmne, et vastustaja ei jätnud tegelikult

kaalutlusõigust teostamata ja kaebaja huvidega arvestamata. Sellele viitab eeskätt asjaolu, et

korraldusega nr 243 määratud erastatava maa suurus on enam kui kaks korda suurem kaebaja

õiguspärases kasutuses olnud maast ning arvesse võeti mh kaebaja faktilist maakasutust.

Kaebaja vastuväidetele oli vastustaja vastanud täiendavalt 20.04.2023 kirjaga. Lisaks olid

kaebajale vaideotsusest teada kõik põhilised kaalutlused, millest vastustaja kaebajale

erastatava maa suuruse uuel otsustamisel lähtus. Vastustaja ei ole esitanud kohtumenetluses

vaideotsusega võrreldes uusi põhjendusi.

23. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1).

Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja

kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg-d 1 ja 11). Kuna ringkonnakohus teeb otsuse

kaebaja kahjuks, kuid vastustaja ei ole esitanud taotlust kaebajalt menetluskulude

väljamõistmiseks, jäävad apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Eespool märgitud põhjustel ei ole apellatsioonimenetluse kulude jaotamisele põhjust

kohaldada HKMS § 108 lg-t 61.

24. Kooskõlas HKMS § 175 lg-ga 1 avaldatakse jõustunud kohtuotsus selleks ettenähtud

kohas arvutivõrgus. HKMS § 175 lg 3 alusel ja kaebaja eraelu kaitseks tuleb piirata otsuse

avalikustamist resolutsioonis märgitud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)