2-23-141562/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Kaija Piirmets

Määruse kuupäev

28.11.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-141562

Tsiviilasi

Rendin OÜ hagi Y.E vastu üürilepingust tulenevas

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.09.2025 otsus, milles on ekslikult

märgitud tsiviilasja numbriks 2-24-141562

Kaebuse esitaja ja liik

Y.E apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) Rendin OÜ, lepinguline esindaja Lia Siht

Kostja (apellant) Y.E

Asja läbivaatamine

Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumine

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast kostja Y.E

(apellant) 30.10.2025

apellatsioonkaebust Harju Maakohtu 30.09.2025 otsuse peale.

2. Tagastada kaebus apellandile käesoleva määruse jõustumisel.

3. Apellatsioonkaebusega seonduvad menetluskulud jätta apellandi kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul

alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse avalikult

teatavaks tegemisest. Määruskaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Rendin OÜ (hageja) esitas 12.10.2023 maksekäsu kiirmenetluse avalduse Y.E (kostja)

vastu 1298,33 € nõudes. Kostja esitas nõudele vastuväite ja asi anti üle hagimenetluses

lahendamiseks Harju Maakohtule.

2. Hageja esitas 13.11.2023 maakohtule hagiavalduse, milles nõudis kostjalt kahju 634,53 €

hüvitamist ning üüri ja kõrvalkulude 639,85 € tasumist – kokku 1274,38 € maksmist.

2.1.

Kostja ja Y (üürileandja) sõlmisid alates 09.07.2023 tähtajatu üürilepingu nr EE230709-

103130 Tallinnas aadressil Sõle tn 79-14 asuva eluruumi (korter) kasutamiseks. Üürilepingut

vahendas hageja. Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel.

2.2.

Kostja nimel teatas Q 14.08.2023 üürileandjale, et kostja on kinni peetud ja soovib

üürilepingu lõpetada. Üürileandja ei nõustunud lepingu ennetähtaegse lõpetamisega, millest

teavitas üürnikku. Samal päeval tagastas Q üürileandjale korteri valduse. Üürileandja avastas

korteris puudused, mis fikseeris eluruumi tagastamise aktiga. Korter oli koristamata,

söögilaud rikutud ja pesumasin kahjustatud. Üürileandja saatis akti üürnikule 18.08.2023.

Üürileandja kahju on 634,53 €, sh rikutud söögilaua asendamine 233,33 €, pesumasina

asendamine 277,20 € ja suurpuhastuse kulu 124 €.

2.3.

Üürileandja sõlmis alates 01.09.2023 korteri uue üürilepingu ja lõpetas kostjaga

sõlmitud üürilepingu 31.08.2023 seisuga. Kostjal on tasumata kõrvalkulud 01.07. –

31.08.2023 eest (499,06 € = 88,78 + 60,51 + 28,27 + 160,75 + 134,78 + 25,97) ja üür 09.–

31.08.2023 eest (390,32 € = 550 : 31 × 22).

2.4.

Üürileandja loovutas oma nõuded kostja vastu hagejale.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei vaidlusta, et korter oli koristamata, kuid söögilaud

oli katki juba üleandmise hetkel ja pesumasin oli kostja korteris elamise ajal töökorras. Kostja

väidab, et tema vend andis 14.08.2023 korteriomanikule sularahas 130 € juuli kommunaal-

arvete eest. Kostja ei vaielnud vastu üüri ja kommunaalide kululiikidele ning nõustus tasuma

üüri ja kommunaalarved maksegraafiku alusel.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus vaatas asja läbi lihtmenetluses vastavalt TsMS § 405 sätetele ja rahuldas hagi

30.09.2025 otsusega (vaidlustatud otsus), mõistes kostjalt hageja kasuks välja 1274,38 €.

Menetluskulud jäid kostja kanda ja maakohus otsustas määrata kulud rahaliselt kindlaks

edaspidi. Maakohus märkis, et ei anna luba otsuse edasikaebamiseks.

4.1.

Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

kostja ja üürnik sõlmisid korteri üürilepingu, mille alusel kostja sai alates 09.07.2023

kasutada korterit; ühe kuu üür oli 550 € ja korteri valdus anti 09.07.2023 kostjale üle;

-

kostja sattus kinnipidamisasutusse ja 14.08.2023 võttis üürileandjaga üürniku nimel

ühendust kostja sõber, kes avaldas soovi tagastada korter üürileandjale, mis samal

päeval ka toimus;

-

üürilepingu kohaselt tuli selle korralisest lõpetamisest ette teatada kolm kuud, aga

lepingupoolte kokkuleppel võib lepingu üles öelda igal ajal;

-

üürilepingu mõlemad osapooled olid nõus lepingu ennetähtaegse lõpetamisega;

-

üürileping lõppes 31.08.2023.

4.2.

Kostja on üürilepingu, VÕS § 76 lg 1 ning § 292 lg-te 1 ja 1¹ järgi kohustatud maksma

üüri ja kõrvalkulusid kuni üürilepingu lõppemiseni. Korteri kasutamise takistus ei tulenenud

üürileandjast, st VÕS § 296 lg 1 ei võimalda kostjal tasumisest keelduda. Kostja ei tõendanud

väidet, et tema vend andis üürileandjale 130 €. Hageja esile toodud üüriarvestus on kooskõlas

lepinguga ja kõrvalkulud vastavad esitatud arvetele.

4.3.

VÕS § 276 lg 2 ja § 334 lg 1 kohustasid kostjat hoidma korterit korras ja tagastama

selle seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Üürilepingu üldtingimuste p-de 2.1

ja 2.3 kohaselt pidi korteri üleandmine toimuma aktiga. Korteri kostjale üleandmist kajastava

09.07.2023 akti kohaselt oli korter korras, remonditud mõni aasta tagasi. Aktile on lisatud

2 (5)

pildid, millelt nähtub korteri seisukord. Kuigi üürileandja koostas korteri tagastamise kohta

14.08.2023 akti, puudub sellel kostja või teda esindanud Q allkiri. Seetõttu ei saa lähtuda

kostja nõustumusest akti sisuga. Siiski saab kohus aktis sisalduvate fotode põhjal tuvastada

korteri seisukorra selle üürileandjale tagastamise ajal. Fotodelt nähtub, et korter oli selle

tagastamisel puhastamata ning söögilaud ja pesumasin olid katki. Üürileandja teatas neist

puudustest kostjale akti edastamisega 18.08.2023 ja järgnevates kirjades. Kuivõrd kostja on

rikkunud korteri kohases seisukorras tagastamise kohustust, sai üürileandja VÕS § 115 lg 1, §

127 lg 4, § 128 lg 3 ning § 132 lg-te 1 ja 3 alusel nõuda sellega põhjustatud kahju hüvitamist.

Hageja väited kahju suuruse kohta on tõendatud.

APELLATSIOONKAEBUS

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on

kokkuvõtvalt järgmised:

-

kostja ei saanud korterit kasutada alates 02.08.2023 ega pea seetõttu VÕS § 296 järgi

enam üüri tasuma;

-

lepingu sõlmimisel maksis kostja üürileandjale ühe kuu üüri 550 €;

-

laua ja pesumasina kahjustamine pole tõendatud;

-

maakohus rikkus menetlusõigust, kui jättis tunnistajad üle kuulamata ja arutas asja

ilma kostja osavõtuta;

-

üürileandja sõlmis omal algatusel uue üürilepingu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus keeldub kaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 1 p 6 ja lg 2¹

alusel. Kostja kannab kaebusega seonduvad menetluskulud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu otsuse põhjendustega ja kaebuse väited ei annaks alust maakohtu otsust muuta.

7. TsMS § 405 lg 1 ls 1 kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt

lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid,

kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja põhinõue ei ületa 3500 €. Kuna hageja nõue ei

ületa seda summat, siis vastab tsiviilasi TsMS § 405 lg 1 tingimustele ja maakohus võis seda

menetleda lihtsustatud korras. Muu hulgas TsMS § 442 lg 10 näeb sellises menetluses ette

maakohtule otsustuspädevuse, kas anda luba otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamiseks.

8. Maakohus ei andud luba otsuse edasikaebamiseks. Otsuses kaebekorra märkimine pole

edasikaebamise loa andmine TsMS § 637 lg 2¹ tähenduses, vaid seadusest tuleneva nõude

täitmine. Edasikaebamise korda tuleb selgitada ka nendes maakohtu otsustes, mille puhul

edasikaebamise luba ei anta, sest edasikaebamine ei ole välistatud ka muudel TsMS § 637 lg-s

2¹ sätestatud alustel (nt RKTKm 08.05.2017, 3-2-1-29-17, p 11).

9. Ringkonnakohus ei pea TsMS § 637 lg 2¹ järgi lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioon-

kaebust menetlema, v.a juhul, kui menetlusse võtmise otsustamisel on ringkonnakohtule

ilmne, et maakohus on selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, rikkunud

menetlusõiguse normi või ebaõigelt hinnanud tõendeid ning mõni eelnenud põhjus võis kaasa

tuua ebaõige kohtulahendi. Neid aluseid käesolevas asjas ei esine. Vaidlustatud otsus ei ole

maakohtu poolt selgelt ebaõigesti materiaalõiguse normi kohaldamise tagajärg, samuti ei

rikkunud maakohus menetlusõigust ega hinnanud selgelt ebaõigelt tõendeid.

10. TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi on ringkonnakohtul õigus keelduda apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmisest, kui apellatsioonkaebus on õiguslikult perspektiivitu. Seegi tingimus on

käesoleval juhul täidetud.

3 (5)

11. Kaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab, et see tuleks jätta rahuldamata, kui faktilised

asjaolud, millele apellatsioonimenetluses tuginetakse, osutuksid tõendatuks. Käesoleval juhul

on tegemist olukorraga, kus asja lahendamisel tähtsust omavate asjaolude tuvastamist ei ole

kaebusega vaidlustatud. Eespool p-s 5 refereeritud etteheited ei võimalda teha vaidlustatud

otsuse resolutsioonist erinevat lõpplahendit.

12. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

12.1. Maakohus otsustas õigesti, et VÕS § 296 lg 1 ei võimalda kostjal tasumisest keelduda.

Kostja ei tuginenud maakohtus ega tugine ka kaebuses ühelegi üürileandjast tingitud asjaolule

korteri kasutamise takistusena. VÕS § 296 lg 3 sätestab selgelt, et üürnik peab üüri maksma

ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku

tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse

kasutamisega saadud kasu väärtuse. Viidatud sätte teise poole rakendamist võimaldavaid

asjaolusid kostja esile ei toonud.

12.2. Kostja üürimakse lepingu sõlmimisel summas 550 € pole vaidlusalune ja sellega on

hageja oma nõude esitamisel ning maakohus asja lahendamisel õigesti arvestanud. Hageja

nõuab üüri alates üürisuhte teisest kuust, mille eest maksmist kostja kaebuses ka ei väida.

Kaebuses kritiseerib kostja üürileandja tegevust uue üürilepingu sõlmimisel, kuid see ei

mõjuta käesoleva asja lahendamist.

12.3. Põhjendamatu on etteheide, et laua ja pesumasina kahjustamine pole tõendatud. Hageja

esitas tõendid korteri seisukorra kohta pärast selle üürileandjale tagastamist, sh pesumasina

(dtl 101) ja laua (dtl 96) kohta. Maakohus hindas neid tõendeid ja põhjendas oma järelduste

kujunemist. Maakohtu põhjendused ei ole ilmselgelt ebaõiged. Lihtmenetluses kehtivate

piiratud kaebevõimaluste reeglite järgi on maakohtu otsuse vaidlustamine sel alusel sisuliselt

välistatud.

12.4. Maakohus ei rikkunud menetlusõigust, jättes tunnistajad üle kuulamata. Maakohus

selgitas 24.04.2025 kirjas kostjale, et tunnistajate ülekuulamise saavutamiseks tuleb nimetada

asjaolud, mida soovitakse iga tunnistaja ütlustega tõendada. Kostja ei nimetanud asjaolusid

tunnistajate kaupa ega piisava selgusega, mille tulemusel jättis maakohus tunnistajataotlused

12.09.2025 määrusega õigesti rahuldamata ja menetlemata. Kirjeldatud puudust ei

kõrvaldanud kostja ka apellatsioonkaebuses.

12.5. Samuti ei rikkunud maakohus menetlusõigust, lahendades asja kirjalikus menetluses –

see on kooskõlas lihtmenetluse reeglitega (TsMS § 405 lg 1 p 7) ja kostjale anti piisavalt

võimalusi esitada oma seisukohti. Kostja ei taotlenud maakohtult enda suulist ärakuulamist.

13. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust.

Maakohus jättis õigesti TsMS § 162 lg 1 alusel kulud kostja kanda. Kostja kaebus ei sisalda

väiteid kulude jaotamise kohta.

14. Apellant kannab menetluskulud, kui kohus keeldub kaebust menetlusse võtmast ja

tagastab selle (TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1). Järelikult tuleb apellatsioonimenetluse

kulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohus keeldub kaebust menetlusse võtmast ega edasta

seda hagejale vastamiseks. Nii ei teki hagejal apellatsioonimenetluses kulusid, mida tuleks

hüvitada. Kohtule ei nähtu andmed kaebuselt riigilõivu tasumise kohta, mistõttu ei teki selle

tagastamise küsimust.

15. Maakohus eksis vaidlustatud otsuses tsiviilasja numbri märkimisel, aga see ei mõjuta

otsuse sisu. Vajadusel saab maakohus nimetatud vea igal ajal ise parandada (TsMS § 447 lg

2).

16. Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse TsMS § 638 lg 9 alusel.

4 (5)

(allkirjastatud digitaalselt)

5 (5)