2-24-15690/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Aleksandr Kondrašov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.11.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-15690

Kohtuasi

Bohman Lookivi OÜ hagi A.C vastu 18 711 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19.05.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

A.C 17.06.2025 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

18 711 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja):

Bohman

Lookivi OÜ (registrikood 12756814), lepinguline esindaja

advokaat Anette Jaani

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): A.C (isikukood

XXX)

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 30.10.2025

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 19.05.2025 otsus jätta muutmata.

2. A.C apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda.

4. Mõista välja A.C-lt Bohman Lookivi OÜ-u kasuks ringkonnakohtus kantud

menetluskulude katteks 1 800 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud, nõue

1.16.10.2024 esitas Bohman Lookivi OÜ Harju Maakohtusse hagi A.C vastu 18 711 euro

saamiseks, mida ta täpsustas 22.10.2024.

2.Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid 24.06.2019 hageja ja OÜ Industry Distribution (uue

ärinimega Zogolzoundy Boukzengal OÜ) mitteeluruumide üürilepingu, millega hageja andis

OÜ-le Industry Distribution tasuliseks kasutamiseks laopinna. Üürilepingu tähtaeg oli viis

aastat. Üürniku kohustus oli tasuda üüri ja kommunaal- ja hooldusteenuste eest, seejuures

eelnevaga hilinemisel viivist 0,07% iga viivitatud päeva eest.

3.09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ Industry

Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest, muudatustest ja

lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste täitmise eest

maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendajaga ja OÜ-a Industry

Distribution ees.

4.Üürilepingu täiendavale kokkuleppele lisatud üleandmise ja vastuvõtmise aktis loetakse

üüripind üürnikule üle antuks alates 17.09.2019. 22.07.2019 sõlmisid üürilepingu pooled

täiendava üürilepingu kokkuleppe, millega lepiti kokku üüripinna osalises ümberehituses, s.o

laopinna ümberehitamine büroo- ja sotsiaalpinnaks. Alates 20.03.2024 on üürnik

üürilepingust tulenevate üüri- ja kõrvalkulude arvete tasumisega viivituses. 02.10.2024 esitas

hageja tsiviilasjas nr 2-24-14952 avalduse OÜ Industry Distribution pankroti välja

kuulutamiseks. Üürnik ise võlga tasunud ei ole. Hageja esitas 29.08.2024 kostja kui käendaja

vastu nõude võla tasumiseks. Käendaja võlga ei tasunud. Üürileping lõppes 17.09.2024.

Hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098, 24130,

24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47 219,48 eurot, mis on

tasumata. Üürnik oli kohustatud maksma üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.1 kohaselt

alates 17.09.2019 hagejale muudetava üüripinna (üürilepingu täiendava kokkuleppe p-st 1.1

tulenevalt ligikaudu 20.35 m²) eest igakuiselt üüri 7,50 eurot ruutmeetri kohta, millele

lisandus käibemaks. Muu üüripinna osas oli üürilepingu p-st 2.1 tulenevalt üürnik kohustatud

maksma üüri 4,50 eurot iga üüripinna ruutmeetri (üürilepingu p-st 1.1.1 tulenevalt ligikaudu

1155 m² - 20.35 m²) eest. Lisaks suurenes nii muudetava üüripinna kui ka ülejäänud üürpinna

üür automaatselt 2,5% võrra iga 12-kuulise perioodi möödumisel üürilepingu p 2.5 ja

üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.3 kohaselt. Üürnik oli kohustatud tasuma

hooldusteenuste eest summas 0,45 eurot iga üüripinna ruutmeetri eest üürilepingu p 2.6 ja

üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.4 kohaselt, millele lisandus p-st 2.6 tulenevalt

käibemaks ja mis suurenes automaatselt 2,5% võrra iga 12-kuulise perioodi möödumisel

alates üürilepingu sõlmimise kuupäevast, s.o 17.09.2019. Lisaks oli üürnik kohustatud

maksma üürilepingu p-st 2.7 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p-st 2.4 tulenevalt

kõrvalkulude (elektri, vee, kütte ja muude üürniku poolt kasutatavate kommunaalteenuste)

eest vastava teenuse suhtes kehtestatud tariifidele ja vastavate mõõdikute näitudele.

5.Eeltoodule tuginedes on OÜ Industry Distribution igakuised maksmata arved kujunenud

järgmiselt: 2024 veebruari kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja

kanalisatsioon) eest 987,59 eurot; 2024 märtsi üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot; 2024

aprilli üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter,

küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 814,37 eurot; 2024 mai üüri, sh haldusteenuse eest

7736,74 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest

515,85 eurot; 2024 juuni üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude

(tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 580,2 eurot; 2024 juuli üüri, sh

haldusteenuse eest 7929,38 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja

kanalisatsioon) eest 494,83 eurot; 2024 augusti üüri, sh haldusteenuse eest 7929,38 eurot.

6.Üürnik on osaliselt maksnud arve nr 24056, mis on esitatud märtsi üüri, sh haldusteenuse

eest summas 7736,74 eurot. Üürnik on jätnud arve nr 24056 alusel maksmata 4757,66 eurot.

Kokku on seega üürniku võlgnevus 47 219,48 eurot, mille tasumise eest kostja vastutab

käenduslepingu p-st 1.1 tulenevalt maksimumsummas 18 711 eurot. Üürimaksete puhul, mis

on tehtud peale 20.03.2024, on tegemist varasemate võlgnevuste tasumisega, mida ka

hagiavalduse nõude suurusel arvestati.

Kostja vastuväited

7.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse

põhimõtetega. Kostja teavitas üürniku juhatuse liikmena 21.09.2023 ja 22.10.2023 hageja

esindajat soovist vähendada üüritavat laopinda poole võrra või üürileping poolte kokkuleppel

lõpetada, kuivõrd seoses Covid-kriisist tulenenud turuolukorra muutumisega oli üürnikul

langenud ära senine vajadus senises mahus üüripinna järele. Teated olid ühtaegu käsitletavad

VÕS § 102 sätestatud võlgniku teatamiskohustuse täitmisena seoses üürileandja ees selleks

ajaks tekkinud makseraskustest.

8.Üürilepingu punkti 8.1.4.5 kohaselt oli hagejal kui üürileandjal võimalik üürileping ka

ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda, mh juhul, kui üürniku võlgnevus üürileandja ees ületas

kahe kuu üürisumma. Hoolimata sellest ei lõpetanud üürileandja üürilepingut ei kokkuleppel

ega ka ühepoolselt ennetähtaegselt. Kostja on seisukohal, et sellega rikkus üürileandja VÕS §

6 lõikes 1 sätestatud heas usus käitumise kohustust ja kuritarvitas oma õigusi.

Maakohtu otsus

9.Maakohus rahuldas hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 18 711 eurot, menetluskulud

jättis kostja kanda.

10. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et üürniku võlgnevus

hageja ees on 47 219,48 eurot. Käenduslepingu punktist 1.1 tulenevalt vastutab kostja hageja

ees käendajana maksimumsummas 18 711 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on

käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, jättes üürniku võlgnevuse tekkimisel üürilepingu

ennetähtaegselt või kokkuleppel lõpetamata. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja

21.09.2023 ja 22.10.2023 teated said vabastada üürniku üürikohustuse täitmisest.

11.Kohus nõustub hagejaga, et hagejal puudus kohustus tähtajalise üürilepingu ülesütlemiseks

ja ainuüksi lepingust tuleneva ülesütlemise võimaluse kasutamata jätmine ei tähenda heas

usus käitumise põhimõtte rikkumist. Samuti ei saa hea usu põhimõtte rikkumiseks lugeda

seda, kui pooled ei jõua kokkuleppele tähtaegse üürilepingu enne tähtaga lõpetamisel.

12.Üürnik viitas makseraskustele 2023 aasta septembris ja oktoobris. Peale teavituste

saatmist tasus üürnik korrektselt arveid veel 6 kuu jooksul. Üürnik oli ka enne 2024. märtsist

üürivõlgnevuse tekkimist hagejale võlgu, kuid peale meeldetuletusi tasus võlgnevusi (dtl 171-

180). Üürnik tasus osaliselt varasemaid kohustusi veel kuni 04.07.2024 kokku 34 456,53 euro

ulatuses (dtl 165). Seega pole võimalik kindlaks teha, kas tegemist oli üürniku

makseraskustega või soovimatusega edaspidi üüripinnal tegutseda.

13.Hagejal oli viieks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul õigustatud ootus viidatud perioodil

üüritulu saamiseks. Üürniku üüri tasumise (rahalise) kohustuse täitmata jätmine ei ole

vabandatav rikkumine. Osundatust tulenevalt võlgneb üürnik hagejale 47 219,48 eurot,

millele lisanduvad muud kõrvalnõuded ja viivis üürilepingu p-s 2.10 sätestatud määras. Seega

tuleb kostjalt kui käendajalt hageja kasuks välja mõista käendaja vastutuse maksimumsumma

18 711 eurot. Menetluskulud jäävad kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

14.Apellatsioonkaebuses palus kostja maakohtu otsuse tühistada. Apellatsioonkaebuse

põhjenduste kohaselt ei ole maakohus andnud hinnangut kostja väitele, et lepingu muutmata

jätmine, kuigi kostja soovis üüripinna vähendamist, oli hea usu põhimõtte vastane. Apellant ei

nõustu ka sellega, et hageja ei käitunud hea usu põhimõtte vastaselt jättes üürilepingu poolte

kokkuleppel lõpetamata.

Vastus apellatsioonkaebusele

15.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

16.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega TsMS § 654 lg 6 järgi

neid pikemalt kordamata. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile

järgmise.

17.Asja materjalidest nähtub:

-24.06.2019 ja 22.07.2019 sõlmisid hageja ja OÜ Industry Distribution (uue ärinimega

Zogolzoundy Boukzengal OÜ, edaspidi ka üürnik) viieks aastaks mitteeluruumide üürilepingu

ja täiendava kokkuleppe, millega hageja andis OÜ-le Industry Distribution tasuliseks

kasutamiseks laopinna (dtl 6-31);

-09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ Industry

Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest, muudatustest ja

lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste täitmise eest

maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendaja ja OÜ-ga Industry

Distribution (dtl 32-39);

-Üürnik pöördus 21.09.2023 hageja poole sooviga vähendada laopinda poole võrra ja

22.10.2023 palus kostja hagejal kaaluda üürilepingu lõpetamist (dtl 163-164);

-Hageja üürilepingut üles ei öelnud, pooled kokkulepet üürilepingu muutmiseks ei

saavutanud;

-Hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098, 24130,

24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47 219,48 eurot, mida

üürnik ei ole tasunud st. üürnik oli üüriarvete tasumisega viivituses alates 20.03.2024 (dtl 49);

-Hageja pöördus kostja kui käendaja poole üürniku kohustuse täitmiseks, kuid kostja

kohustust ei täitnud (dtl 41-48; dtl 171-179);

-Zogolzoundy Boukzengal OÜ (endine OÜ Industry Distribution) pankrot kuulutati välja

05.12.2024 (dtl 196).

18.Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et maakohus tuvastas ebaõigesti hageja õiguspärase

käitumise, kuigi hageja jättis üürilepingu poolte kokkuleppel ennetähtaegselt lõpetamata.

Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult, et hageja käitumisele etteheiteid, sh

olukorras, kus poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping ning kostja ei tõendanud

majanduslike raskuste olemasolu, teha ei saa.

19. Apellatsioonkaebuses heidab kostja maakohtule ette ka seda, et maakohus jättis hindamata

kostja väite, et lepingu muutmata jätmine, kuigi kostja soovis üüripinna vähendamist, oli hea

usu põhimõtte vastane. Ringkonnakohus kostja etteheitega ei nõustu. Maakohus väljendas

seisukoha, et hageja ei ole kostja suhtes hea usu põhimõtte järgimist rikkunud. Maakohus,

põhjendades otsust, et hagejal, kui üürileandjal oli õigustatud ootus tähtaegsena sõlmitud

üürilepingu kehtivusele ja sellest tulenevalt üüritasule kokkulepitud tähtaja saabumiseni.

Kostja väited makseraskuste olemasolu kohta 2023.a tõendamist ei leidnud, kuivõrd kostja

ettepaneku hagejale üürilepingu muutmiseks võis tingida ka see, et kostja ei soovinud üüritud

pinnal majandustegevusega jätkata. Eeltooduga andis maakohus seisukoha ka selle kohta, et

üürileandjale ei saa ette heita üürilepingu muutmata jätmist.

Menetluskulude jaotus

20. Kuna eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud

ringkonnakohtus kostja kanda TsMS § 171 lg 1 alusel. Hageja on menetluskulude nimekirja

kohaselt kandnud menetluskulusid seoses käesoleva tsiviilasja lahendamisega

apellatsioonmenetluses kogusummas 2 858 eurot, mis koosneb lepinguliste esindajate

kuludest. Lepinguliste esindajate kulud moodustuvad toimingutest 14,25 tunni ulatuses

keskmise tunnihinnaga 200,56 eurot (lisandub käibemaks). Ringkonnakohus, tutvunud hageja

menetluskulude nimekirjaga, leiab, et esindaja teenuse tunnitasu võib pidada mõistlikuks,

kuid taotletud menetluskulusid täies ulatuses kostjalt välja mõista ei ole võimalik. Arvestades

vaidluse ulatust apellatsiooniastmes, leiab ringkonnakohus, et hageja menetluskulud, eelkõige

apellatsioonkaebusele vastuse koostamise ajakulu (rohkem kui 8 tundi) ja kohtuistungi

ettevalmistamise ajakulu (3 tundi) on ülepaisutatud. Kostjalt täies ulatuses kulu

väljamõistmist ei pea ringkonnakohus õigustatuks. Ringkonnakohus leiab, et mõistlikus

suuruses menetluskuludeks mille kostja peab hagejale hüvitama arvestades vaidluse olemust

ja ulatust apellatsioonimenetluses tuleb pidada 1 800 eurot. Vastavalt hageja taotlusele, tuleb

märkida, et menetluskulude tasumisega viitamisel tuleb kostjal tasuda viivist.

/allkirjastatud digitaalselt/