2-23-18356/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-23-18356

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. november 2025, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov

Kohtuasi

KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN

27 (likvideerimisel) hagi X vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27

(likvideerimisel) apellatsioonkaebus

Kaebuse hind ringkonnakohtus

20 517,20 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA

TN 27 (likvideerimisel) (registrikood 80133637),

lepinguline esindaja Peeter Malve

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Julia Vaganova

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 27. mai 2024 otsus.

2. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista Xlt välja

KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27 (likvideerimisel) kasuks

võlgnevus 9134,09 eurot.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27 (likvideerimisel) (hageja) esitas

Harju Maakohtule 31.12.2023 hagi X (kostja) vastu põhivõla 20 517,20 eurot

väljamõistmiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt oli kostja kinnistu asukohaga Endla tn 48/Tulika tn 27 760/6245

suuruse mõttelise osa kaasomanik kuni selle võõrandamiseni 2023.a septembris. Kostjale

kuulus kokkuleppeliselt 76 m2 suurune korter nr 7. Hageja on mittetulundusühing, mis

loodi 11.10.2000 Endla tn 48/Tulika tn 27 asuva elamu majandamise eesmärgil. Perioodi

eest 2019.a detsember kuni 2023.a september on hageja esitanud kostjale arveid teenuste

eest summas 20 517,20 eurot. Kostja on jätnud arved tasumata.

Kostja vastus

3. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja pole tõendanud kulutuste

tegemist. Hageja esitatud üldkoosoleku otsused ja arved ei tõenda

kulude reaalset kandmist ning nende suurust.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 27.05.2024 otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud hageja

kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 513,35 eurot.

5. Maakohus märkis, et nõude aluseks ei saa olla korteriomandi- ja korteriühistuseadus

(KrtS). Kinnisasi, mida hageja väidab majandavat, on kaasomandis. Korteriomandi- ja

korteriühistuseadus reguleerib korteriomanditeks jagatud kinnisasja mõtteliste osade

majandamist. Kaasomandis oleva kinnisasja majandamist ja kaasomanike omavahelisi

suhteid reguleerib asjaõigusseadus (§ 72 ja § 75).

6. Nõude alusena on nimetatud ainult hageja üldkoosoleku otsuseid ja hageja poolt esitatud

arveid. Hageja pole väitnud ega tõendanud konkreetsete kulutuste tegemist, millest kostja

oleks kasu saanud. Kui sellised kulutusi on tegelikkuses tehtud, võib olla võimalik

hüvitise nõudmine käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete (võlaõigusseaduse

VÕS § 1018 ja § 1027) alusel. Kohus selgitas hagejale esitatud nõude perspektiivitust ja

andis võimaluse hagi aluse täiendamiseks. Hageja täiendav avaldus neid puuduseid ei

kõrvaldanud.

Apellatsioonkaebus

7. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palub maakohtu otsuse

tühistada ja hagi rahuldada.

8. Maakohus lahendas ebaõigesti asja hagimenetluses. Korteriomandi asju tuleb lahendada

hagita menetluses. Maakohus leidis ekslikult, et korteriomandi- ja korteriühistuseadust ei

saa kohaldada. Korteriühistu saab esitada oma nõudeid korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele

9. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha uus otsus, millega

rahuldada hagi osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele

osaliselt.

11. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja nõude aluseks ei saa olla korteriomandi- ja

korteriühistuseadus, kuna maja mida hageja majandab on kaasomandis. Käesoleval juhul

on hageja kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 11.10.2000.

Mittetulundusühingu alaliigiks on registris märgitud korteriühistu. Harju Maakohtu

29.05.2015 määrusega tsiviilasjas 2-14-60420 otsustati hageja sundlõpetamine ja

likvideerimismenetluse läbiviimine, kuna korteriomandeid ei ole seatud.

Korteriühistuseadus (jõustus 03.08.1995 ja kehtis kuni 31.12.2017) § 2 lg 1 sätestas, et

korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud

mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Eeltoodust tulenevalt said korteriühistu asutada üksnes korteriomanikud.

Siiski leiab kolleegium, et juhul kui korteriühistu on asutanud korteriomanditeks jagamata

kinnisasja omanikud ning see on korteriühistuna kantud mittetulundusühingute ja

sihtasutuste registrisse (hoolimata sellest, et KÜS § 2 lg 1 tingimused ei ole täidetud) ning

tegeleb kinnisasja majandamisega, tuleb majandamiskulude saamise nõue lahendada

alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi. Sellisele

seisukohale on Tallinna Ringkonnakohus asunud ka 22.06.2023 otsuses tsiviilasjas 2-18-

17664.

12. Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus on ebaõigesti lahendanud asja

hagimenetluses. Kolleegium nõustub hagejaga. Kuna käesoleval juhul nõuab hageja

kostjalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel majandamiskulude tasumist, siis

tulnuks maakohtul vaidlus lahendada hagimenetluses (TsMS § 613 lg 1). Riigikohus on

aga selgitanud, et hagita asja, mille esemeks on sisuliselt vaidlus poolte vahel,

lahendamine hagimenetluses ei ole selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks

üldjuhul olla aluseks otsuse tühistamisele (vt Riigikohtu 08.02.2006 otsus tsiviilasjas 3-2-

1-121-05, p 27). Kolleegium leiab, et maakohtu eksimus menetluse liigis ei ole ka antud

juhul aluseks kohtuotsuse tühistamiseks.

13. Maakohtu otsuse tühistamise tingib asjaolu, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud

materiaalõigust. Hageja palus kostjalt välja mõista majandamiskulude võlgnevuse summas

20 517,20 eurot. Hagiavaldusest ja esitatud tõenditest nähtuvalt nõuab hageja perioodil

2020.a jaanuar - 2023.a oktoober esitatud arvete tasumist (s.o majandamiskulusid perioodi

2019.a detsember – 2023.a september eest). Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et

talle kuulus nimetatud perioodil Endla tn 48/Tulika tn 27 kinnistu 760/6245 suurune

kaasomandiosa, ning et kokkuleppeliselt oli kostja kasutuses 76 m2 suurune korter nr 7.

Arvetel on hageja lähtunud üldpinnast 74,94 m2.

14. KrTS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrTS § 40 lg 2

kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga

ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja

tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub

korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrTS § 41 lg 5 sätestab, et kui

majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava

kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

15. Hageja põhikirja punkti 19 alapunkti 6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tähtaegselt,

juhatuse poolt määratud kuupäevaks, tasuma elamu majandamise jooksvate kulutuste

(mille hulka kuuluvad prügiveo; elamu ja maatüki korrashoiu; üldelektri; kütte-, vee-,

kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimise; televisiooni vastuvõtusüsteemide

hoolduse- ja remondikulud; eraldised reservfondi, võetud laenude tagasimaksed, töötasud

jm ühistu tegevusega seotud teenused ning kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid,

kusjuures sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme

omanduses oleva korteri (korteriomandi reaalosa) üldpinna osast maja kõigi korterite

kogupinnas (korteriomandite reaalosade summas).

16. Hageja põhikirja punkt 19 alapunkti 7 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt,

juhatuse poolt määratud kuupäevaks ja korras elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu

ühistu liikme poolt kasutatavate kommunaalteenuste (vesi, küttesoojus ja soojus sooja vee

valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid, kusjuures maksete suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse mh järgmisest põhimõttest: a) külma vee eest tasu

arvestamisel – korterites, kus on paigaldatud veemõõtja – vastavalt veemõõtja näidule; b)

kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel – korteris tegelikult elavate isikute arvust lähtuvalt;

c) sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel korterites,

milliste kohta ei ole sõlmitud otselepingut AS-iga Eesti Gaas – korteris tegelikult elavate

isikute arvust lähtuvalt; d) kütteks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel – korteri

(korteriomandi reaalosa) üldpinna suurusest.

17. Hageja nõuab tasu järgmiste kulude eest: remondifond, laenu tagastus, majahoidjateenus,

raamatupidamisteenus, prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, gaas, muruniitmine. Lisaks on

mõnedel arvetel märgitud kulu konkreetse täiendava remonditöö eest (kanalisatsioonitoru

vahetus, gaasikraanide vahetus jne).

18. Hageja 12.03.2003.a üldkoosolekul määrati remondifondi määraks 15 krooni/m2 (s.o 0,96

eurot/m2), majahoidjateenuse määraks 6,35 krooni/m2 (s.o 0,41 eurot/m2) ja

raamatupidamisteenuse määraks 2,5 krooni/m2 (s.o 0,16 eurot/m2) (dtl 11-12). Sama

remondifondi määr kinnitati hageja 28.05.2006 üldkoosolekul (dtl 19-20). Hageja on

arvetel arvestanud remondifondi määraks 0,959 eurot/m2, majahoidjateenuse määraks

0,405 eurot/m2 ja raamatupidamisteenuse määraks 0,1 eurot/m2. Kostja ei ole

vaidlustanud nimetatud otsuste kehtivust. Arvestades, et korteriühistu on üldkoosolekul

otsustanud remondifondi, majahoidjateenuse ja raamatupidamisteenuse määrad, siis on

hagejal õigus kostjalt nõuda nende igakuist tasumist. Perioodi 1999.a detsember kuni

2023.a september eest on seega hagejal õigus kostjalt nõuda makseid remondifondi kokku

3306,02 eurot, majahoidjateenuse eest kokku 1396,10 eurot ja raamatupidamisteenuse

eest kokku 344,54 eurot.

19. Hageja nõuab kostjalt makseid korteriühistu laenu katteks perioodi 2020.a jaanuar -

2022.a november eest 115,03 eurot kuus ja 2022.a detsembri eest 61,38 eurot. Hageja on

esitanud 29.06.2006.a sõlmitud laenulepingu, millega hageja on võtnud AS-ilt SEB Pank

laenu 57 600 eurot elamus renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks. Kuna hageja on

võtnud elamu renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks laenu, siis on hagejal õigus

nõuda korteriühistu liikmelt laenu hüvitamist. Kostja ei ole väitnud, et temalt nõutava

laenu igakuise tagasimakse suurus ei vasta tema kasutuses olnud korteri üldpinna

suurusele. Seega on hagejal õigus kostjalt nõuda perioodi 2020.a jaanuar – 2022.a

detsember eest laenumaksete hüvitamist kokku summas 4087,43 eurot.

20. Lisaks nõuab hageja kostjalt tasumist järgmiste teenuste eest: prügivedu, vesi- ja

kanalisatsioon, gaas, muruniitmine ning täiendavad remonditööd. Kostja on esitanud

vastuväite, et hageja ei ole tõendanud nende kulutuste kandmist ja suurust.

Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväitega. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit

vaidlusalusel perioodil nimetatud kulutuste kandmise ning suuruse kohta. Samuti ei ole

hageja esile toonud, et korteriühistu üldkoosolek on nende kulude katteks kehtestanud

konkreetse suurusega sihtotstarbelise makse. Hageja on küll hagiavalduses märkinud, et

12.03.2003 üldkoosolekul otsustati muru niitmise eest koguda tasu sihtotstarbeliselt, kuid

üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud muruniitmise tasu

igakuise suuruse. Maakohus on 10.01.2024 ja 08.04.2024 kirjades juhtinud hageja

tähelepanu sellele, et ta ei ole tõendanud kulutuste tegemist. Sellest hoolimata ei ole

hageja tõendeid esitanud. Kolleegium on seisukohal, et kuna hageja ei ole esitanud

tõendeid vaidlusalusel perioodil prügiveole, veele- ja kanalisatsioonile, gaasile,

muruniitmisele ning täiendavatele remonditöödele kulutuste tegemise ja nende suuruse

kohta, siis tuleb selles osas jätta hagi tõendamatuse tõttu rahuldamata.

21. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta on mingis osas arveid tasunud. Seega tuleb

kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 9134,09 eurot (3306,02 + 1396,10 + 344,54 +

4087,43).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

22. Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab kolleegium põhjendatuks jätta menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)