2-22-10972/99 · Pärnu Maakohus Paide kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Siiri Malmberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.11.2025, Paide

Tsiviilasja number

2-22-10972

Tsiviilasi

D.S ja V.D hagiavaldus T.H vastu müügilepingu

rikkumisega tekitaud kahju hüvitamise nõudes

Hagihind

8 515,78 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja 1 D.S (isikukood XXX)

Hageja 2 V.D (isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat KK

Kostja T.H (isikukood XXX)

Kostja lepinguline esindaja YY

Kohtuistungi toimumise aeg

18.11.2022, 30.01.2023, 29.10.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada D.S ja V.D hagi T.H vastu.

2. Mõista T.H-lt (isikukood XXX) solidaarselt D.S (isikukood XXX) ja V.D (isikukood XXX)

kasuks välja kahjuhüvitis 7670,52 euro ja sissenõutavaks muutunud viivis perioodi 09.03.2022 –

20.11.2025 eest summas 3042,72 eurot.

3. Mõista T.H-lt solidaarselt D.S ja V.D kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatuna kahjuhüvitise tasumata jäägilt (7670,52 eurot) alates 21.11.2025

kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud T.H kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel määrab kohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei

taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagejate esitatud väited ja nõuded

1. Hagejad esitasid 28.07.2022 Pärnu Maakohtule hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise

väljamõistmiseks. 22.08.2022 esitasid hagejad hagi täpsustuse ning 16.12.2022 nõude

suurendamise avalduse.

2. Hagi ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid pooled 10.09.2021 korteriomandi müügilepingu,

millega kostja müüs hagejatele 406/20353 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi eseme

eluruumi nr x, mille üldpind on 40,60 m2 asukohaga,XXX, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr x. Lepingu p 3.1.4 sätestas, et majas, milles

korteriomand asub, on toimiv XXXkorteriühistu, korteriühistu ei ole võtnud laenu, mille

tagastamise tähtaeg ei ole lõppenud ja millega kaasnevad korteriomandi omanikule täiendavad

kulud. Vastavalt lepingu p 4.1.1. kostja poolt avaldatule oli korteriomandi reaalosaks oleva

korter remonditud viimase viie aasta jooksul, korteri aknad on vahetatud ja maja välisfassaad

renoveeritud, keskkütte- (kaugküte), külma ja sooja vee (tsentraalne sooja vee süsteem) ja

kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses ning elektrienergia

tarbimiseks vajalikud lepingud on sõlmitud. Kostja kinnitas lepingu p 4.1.5., et korteril ei ole

temale teadaolevaid varjatud puudusi ega vigu. Hagejad soetasid kõnealuse korteri hageja 1

emale kasutada andmiseks ning soovisid seetõttu korterit, mida oleks võimalik kohaselt pärast

omandamist kasutama hakata.

3. Kostja andis hagejatele korteriomandi valduse üle 30.09.2021. Hagejad asusid korteris

teostama parandustöid, mille tegemise käigus ilmnesid lepingu esemel puudused, millistest

kostja hagejaid lepingu sõlmimisel ei teavitanud. 17.10.2021 e-kirjaga teavitasid hagejad

kostjat mitmetest korteriomandil esinevatest varjatud puudustest ning ühena nendest osutasid

hagejad elektrisüsteemi puudustele. Kostja nimel vastas hagejatele 22.10.2021 kostja poeg

T.H, selgitades, et vastuse koostamine võtab täiendavalt aega. 26.10.2021 kirjutasid hagejad

veel kord kostjale ja tema pojale, osutades, et kostja poolne vastuse koostamine võtab

ebamõistlikult kaua aega. Hagejate 26.10.2021 kirjale kostja ei vastanud.

4. Seoses kahtlustega elektrisüsteemi nõuetekohasuse osas tellisid hagejad elektriauditi MHV

Elektrikontroll OÜ-lt, mis on Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt akrediteeritud

inspekteerimisasutus. 28.12.2021 elektripaigaldise auditi protokolli nr x kohaselt ei vasta

lepingu esemeks oleva korteriomandi elektripaigaldis kehtestatud ohutusnõuetele ega ole

ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Elektripaigaldisel esinevad järgnevad olulised

puudused:



puudub elektriprojekt või teostusjoonised;



on jäetud vahetamata osa korteri ehitusaegset alumiiniumjuhistikust ja kasutusse on jäänud

0-klassi pistikupesad;



pistikupesade ja pesuruumi liinidel puudub kohustuslik rikkevoolukaitselüliti, mille

eelduseks on TN-S juhistikusüsteemi olemasolu;



pesuruumides kasutatavate seadmete, antud juhul valgustite kaitseklass (IP) ei vasta

nõuetele - peab olema vähemalt IP 44;



olemasolevas kaitselülitite paigalduskoostes puudub kaitselahutuslüliti, N- ja PE-latile

tohib ühe ühenduse alla ühendada ühe juhi;



puudub kaitselülitite tähistus, millise liini kaitse see on.

5. Elektriauditis esitatu kohaselt on elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks vaja teha

järgnevad tööd: teha kaabeldus TN-S juhistikusüsteemis, kaabelduseks kasutada

installatsioonikaableid milles on faasijuht (must, pruun või hall), neutraaljuht (sinine) ja

kaitsejuht (kollaroheline); vahetada pesuruumi valgustid; 0-klassi pistikupesad vahetada 1.

klassi pesade vastu (kaitsejuhi kontaktiga pistikupesa); paigaldada suurem jaotuskilp, milles on

ruumi kaitselahutuslülitile ja rikkevoolu kaitselülitile.

6. Pärast 17.10.2021 e-kirja saatmist selgus, et ka kostja poolt müügilepingu p 3.1.4. avaldatu ei

vasta tõele. XXX korteriühistul on täitmata laenukohustus tähtajaga 04.05.2032, mille

teenindamiseks tasub korteriühistu igakuiselt 906 eurot. Korteri majandamiskulude arvest ei

nähtunud, et selles sisaldub korteriühistu poolt võetud laen, sest see on majandamiskulude

arves paigutatud artikli “majandamiskulude” alla, mistõttu ei olnud mõistlikule isikule

arusaadav arvel näha olevast, et majandamiskulud hõlmavad endas ka laenu teenindamiseks

vajalikku makset. Korteriühistu raamatupidaja selgituste kohaselt tasub iga korteriomanik

ruutmeetri kohta igakuiselt 0,4452 eurot ning see arvestatakse laenu tagasimakseks. Lepingu

objektiks olev korteri pindala on 40,6 m², seega on hagejatel kohustus tasuda igakuiselt ühistu

laenu teenindamiseks 18,075 eurot. Järelikult tuleb hagejatel alates korteri omandamisest kuni

laenukohustuse lõppemiseni (so kuni 04.05.2032) maksta laenu teenindamiseks makseid

summas 2 313,61 eurot.

7. Hagejate esindaja saatis 08.03.2022 kostjale nõudeavalduse, milles hagejad nõudsid lepingu

rikkumisest tulenevat kahju hüvitamist, s.o remonttööde tegemiseks vajalike kulutuste ning

korteriühistu laenumaksete tasumisega juba tekkinud või tulevikus tekkivate kulude hüvitamist

summas 6 236,02 euro ja kostja poolse lepingu rikkumise tagajärjel tekkinud õigusabikulude

summas 960 eurot hüvitamist. Kostja keeldus kahju hüvitamisest.

8. Hagejad paluvad kostjalt välja mõista kahjuhüvitise kogusummas 7670,52 eurot (sh

elektripaigaldise ning elektrisüsteemi nõuetega kooskõlla viimise kulud 3772,12 eurot,

elektriauditi maksumus 246 eurot, viimistlustööde teostamiseks vajaminev summa 378,79

eurot, laenu teenindamiseks alates korteri omandamisest kuni laenulepingu tähtaja saabumiseni

(so kuni 04.05.2032) tehtavad maksed kokku 2313,61 eurot ja kohtueelsed õigusabikulud 960

eurot), hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 231,62 eurot ja täiendava viivise

alates 29.07.2022 kuni kahjuhüvitise tasumiseni seadusjärgses määras kuni põhinõude (s.o

7670,52 euro) täitmiseni, kuid mitte enam, kui on põhinõude summa.

Kostja seisukohad

9. Kostja vaidleb hagile vastu, leides et kahjunõude ulatus ja eeldused on tõendamata. Kostja

möönab, et notariaalselt tõestatud lepingu punktis 3.1.4 on faktiline ebatäpsustus, korteriühistu

poolt on laen võetud, kuid vastav asjaolu oli hagejatele teada, sest hagejatele näidatud

kommunaalarvetes on vastav kulukanne olemas. Kostja leiab, et asjaolu, et kumbki pool ei ole

vastavat punkti notaribüroos parandanud, ei viita automaatselt müüjapoolsele lepingu

rikkumisele. Kostja poeg elas korteris vahetult enne müüki ca 3 aastat ja kõik hagejatele

esitatud info vastab kostjale teadaolevale infole. Kostja pole kunagi väitnud, et korteris oli

tehtud kapitaalremont. Korter müüdi turuhinnast madalama hinnaga ning ka müügikuulutuses

polnud juttu kapitaalremondi läbinud korterist. Vastupidi, hagejad ise kinnitasid kostjale, et

kavatsevad korteris kapitaalremonti teha. Hageja 2 näol on tegemist ehitusvaldkonnas

tegutseva isikuga, millest hagejad koheselt kostjat teavitasid. Müüdud korteris esinenud

võimalikud pisipuudused olid üksnes kosmeetilised, mis vastavad korteri vanusele ja harilikule

amortisatsioonile ning sellest ei olnud kostja kohustatud hagejaid teavitama. Seega on hagejad

korteri üle vaadanud ulatuses, mida nad enda jaoks vajalikuks ja oluliseks pidasid. Notar ei

selgitanud kostjale, et lepingus tuleb täiendavat infot kajastada. Kostja on hagejatele selgitanud,

et müüdav korter oli tema poja alaline elukoht ning selles oli tehtud vaid kosmeetiline remont.

Hagejad oleksid pidanud arvestama ka sellega, et on tegemist on 1964. aastal ehitatud hoonega

ja hagejad pidid teadma, et ostavad kasutatud eseme, millel on kulumise jäljed. Kostja pole

kunagi hagejatele väitnud ega kinnitanud, et korteris oli elektrisüsteem vahetatud ega

renoveeritud. Elektripaigaldise osas leiab kostja, et hagejatel oli mõistlik võimalus kinnisasja

tehingueelse ülevaatuse käigus üle vaadata. Elektripaigaldise korrasolekut peab seaduse järgi

kontrollima juhul, kui soovitakse kasutusele võtta uute elektrisüsteemi. Hagejad käisid korterit

mitu korda vaatamas, neil oli õigus kohale koos asjatundjaga tulla. Kuna hagejad asusid ostetud

korteris kapitaalremondi tegema, siis võis tekkida vajadus ka elektrisüsteemi uuendamiseks.

Kui hagejad ei oleks kapitaalremonti tegema hakanud, siis tavakasutuse jaoks oli

elektripaigaldis sobiv ja töökorras. Lisaks ei ole hagejad küsinud kostjalt elektriprojekti või

teostusjooniste olemasolu kohta. 0-klassi pistikupesad olid hagejatele korteriomandi

ülevaatamisel nähtavad. Seega ei tule siin kõne alla varjatud puuduste teema. Viimistlustööde

kulude osas leiab kostja, et kõnealused kulud on ülepaisutatud.

10. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Juhul, kui kohus asub seisukohale, et hagi kuulub siiski

täielikult või osaliselt rahuldamisele, palub kostja vähendada kahjuhüvitise summat 1 euroni.

Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused

11. Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi

on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud

sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole

esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt

peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui

vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise

tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis

asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.

12. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle

olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks

omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma

asja vastu. Kohus loeb tõendatuks, et kostja müüs 10.09.2021 lepingu alusel hagejatele

korteriomandi nr x (XXX) (dtl 18 – 26). Pooled ei vaidle selle üle, et eelnimetatud lepingu

alusel said hagejad korteriomandi nr x kaasomanikeks (hagejale 1 kuulus 2/3 kaasomandist ja

hagejale 2 1/3 kaasomandist (dtl 373).

13. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka

asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 ja p 4 sätestavad, et asi ei vasta muu

hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, samuti kui kolmandal isikul

on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada.

13.1. Kohus loeb tuvastatuks, et kostja kinnitas müügilepingus, et majas, milles korteriomand

asub, on toimiv XXX, korteriühistu, korteriühistu ei ole võtnud laenu, mille tagastamise

tähtaeg ei ole lõppenud ja millega kaasnevad korteriomandi omanikule täiendavad kulud

(müügilepingu p 3.1.4). Seega käesoleval juhul on pooled müügilepingus kokku leppinud

müüdava korteriomandi omaduses, s.o et hagejatele müüdav korteriomand ei ole koormatud

korteriühistu poolt võetud pangalaenuga, millega kaasneksid hagejale täiendavad kulud.

13.1.1. Vastavalt KrtS § 43 lg-le 1 lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused

ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Kohus loeb hageja 1 ja

korteriühistu e-kirjavahetusega tuvastatuks (dtl 41 – 42), et novembris 2021 selgus

hagejatele, et korteriühistul on laenukohustus, mis ei ole lõppenud ja mille täitmiseks

peavad korterite omanikud igakuiselt tegema makseid. Laenukohustus on korteriühistu

arvetel kajastatud „majandamiskulu“ real (dtl 58), mille hulgas on ka muud majanduskulud.

Laenukohustuse suurus on 0,4452 eurot/m2 kohta kuus ja laenukohustus lõppeb

04.05.2032. Korteriomandi nr x eriomandi suurus on 40,6 m2, seega kaasneb korteriga

igakuine laenu tagasimakse kohustus summas 18,075 eurot. Järelikult tuleb hagejatel alates

korteri omandamisest kuni laenukohustuse lõppemiseni (kuni 04.05.2032) maksta laenu

summas 2 313,61 eurot. Kostja laenukohustuse suurust ei vaidlustanud. Kostja on

hagivastuses tunnistanud, et lepingu p-s 3.1.4 antud kinnitus oli ebaõige. Kohus on

seisukohal, et müügilepingu p-s 3.1.4 antud ebaõige kinnituse andmine tähendab seda, et

korteriomand ei vastanud kokkulepitud tingimusele VÕS § 217 lg 2 p-i 1 tähenduses.

13.2. Riigikohus on oma 14.02.2024 otsuses nr 2-21-1758 korranud varasemat seisukohta, et

kasutatud asja lepingutingimustele mittevastavust ei ole õige hinnata lähtuvalt samalaadse

uue asja omadustest, kui müüja ei ole jätnud müügilepingu eset reklaamides muljet, et

tegemist on uue asjaga. Kasutatud asi vastab lepingutingimustele, kui sellel on tuvastatud

asja vanusele tavapärane kulumine või vananemine. Kohus loeb müügilepingu alusel

tõendatuks, et lepingu p-s 4.1.1 on kostja kinnitanud, et müüdav korteriomand on remonditud

viimase viie aasta jooksul; korteri aknad on vahetatud ja maja välisfassaad renoveeritud;

keskkütte- (kaugküte), külma ja sooja vee (tsentraalne sooja vee süsteem) ja

kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses; elektrienergia

tarbimiseks vajalikud lepingud on sõlmitud.

13.2.1. Kohus loeb AS Stik-Elekter 15.11.2023 ekspertiisiarvamusega (dtl 343 – 359) tuvastatuks,

et korteris asuvat elektripaigaldist on peaaegu täielikult muudetud täpselt tuvastamata ajal

pärast 2005. Seega peaks paigaldis vastama vähemalt sellel ajal kehtivatele eeskirjadele,

s.o. EEI3:94 ja selleks ajaks ilmunud Eesti standard EVS-IEC 60364 standardiseeriale.

Kohus loeb MHV Elektrikontroll OÜ 27.12.2021 auditi (dtl 38 – 40) kui ka AS Stik-Elekter

ekspertiisiarvamusega tuvastatuks, et korteris asuv elektripaigaldis ei olnud töökorras.

Elektripaigaldisel esinevad järgmised puudused:



puudub elektriprojekt või teostusjoonised;



on jäetud vahetamata osa korteri ehitusaegset alumiiniumjuhistikust ja kasutusse on jäänud

0-klassi pistikupesad;



pistikupesade ja pesuruumi liinidel puudub kohustuslik rikkevoolukaitselüliti, mille

eelduseks on TN-S juhistikusüsteemi olemasolu;



pesuruumides kasutatavate seadmete, antud juhul valgustite kaitseklass (IP) ei vasta

nõuetele - peab olema vähemalt IP 44;



olemasolevas kaitselülitite paigalduskoostes puudub kaitselahutuslüliti, N- ja PE-latile

tohib ühe ühenduse alla ühendada ühe juhi;



puudub kaitselülitite tähistus, millise liini kaitse see on.

13.2.2. Ekspertiisiaktis on eraldi välja toonud, et korteris on ühendatud vask- ja

alumiiniumsoontega kaabid, mille tegemisel võib tekkida korrosioon. Ühendus halveneb,

kaablid kuumenevad üle ja võib tekkida tulekahju, niisketes ja märgades ruumides puudub

rikkevoolukaitse, lubamatult on kasutatud maanduseta pistikupesi 1. klassi seadmete

toiteks, 1-klassi elektriseadmeid toidetakse läbi maanduskontaktita pistikupesade.

13.2.3. Võttes arvesse eeltoodut ei ole korteris oleval elektripaigaldisel tuvastatud selle tavapärane

kulumine või vananemine. Elektripaigaldist on muudetud pärast 2005 ja tehtud seda

mittenõuetekohaselt. Elektripaigaldis ei ole selliselt kasutamiseks ohutu. Eeltoodud

hinnangut ei muuda kostja väide, et ta ei ole kinnitanud hagejatele, et elektrisüsteem oli

vahetatud või renoveeritud või et korteris oleks olnud kapitaalne remont teostatud. Eristada

tuleb olukordi, kus müügiobjektiks on kasutatud asi, millel on asja vanusele tavapärane

kulumine või vananemine olukordadest, kus müügiobjektiks on kasutatud asi, mida on aja

jooksul parandatud/muudetud ja tehtud seda mittenõuetekohaselt. Käesoleval juhul on

kostja lepingus kinnitanud, et elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses, millest järeldub, et

elektripaigaldis võib olla kasutatud, kuid see on kasutamiseks ohutu ja sellel ei ole

ebatavalisi puudusi. Kuna tuvastatud on, et elektripaigaldis ei ole kasutamiseks ohutu ja

sellel on puudused, mis ei ole seotud asja tavapärase kulumisega, siis on kohus seisukohal,

et tegemist on müügieseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p-s 1 sätestatud tähenduses.

Eeltoodud puudust ei muuda olematuks asjaolu, et elektripaigaldisega ei olnud midagi

juhtunud (ega ole siiani juhtunud) ja korteris elas enne selle müüki kostja poeg oma perega

(ilma probleemideta).

13.2.4. Kostja on pidanud ekspertiisiarvamust ebausaldusväärseks 29.10.2025 kohtuistungil, kuna

ekspert ei tuvastanud täpselt, millal muudatused elektripaigaldises tehti. Kohus kostjaga ei

nõustu. Ekspert on selgitanud, et muudatused on tehtud millalgi pärast 2005 ja võtnud

puuduste tuvastamisel arvesse nõuded, mis kehtisid 2005. Ka muus osas on ekspert

küsimustele vastanud selgelt ja arusaadavalt ning puuduvad viited ekspertiisi

ebausaldusväärsuse kohta.

14. VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt

müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma

(vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30.

septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35) (p 13). Seega ei muuda kostja

vastutust see, kas ja millistel asjaoludel oli kostja korteri omanikuks saanud, kas ta ise seal

parendusi/muudatusi tegi või tehti need enne tema korteri omanikuks saamist ega see, kas ta

teadis või pidi vaidlusalustest puudustest teadma.

15. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatut ei kohaldata tarbijalemüügi puhul. Kohus on

seisukohal, et nii laenukohustuse kui elektripaigaldise puhul VÕS § 218 lg 4 ei kohaldu.

15.1. Kostja väitel oli hagejad tegelikult teadlikud laenukohustuse igakuise makse suurusest, kuna

hagejad tutvusid enne korteriomandi võõrandamist kommunaalarvetega. Seega olid nad

teadlikud kommunaalarvel kajastatava „majandamiskulu“ suurusest kuus ja laenukohustuse

olemasolu selle sees ei muuda igakuise kohustuse suurust. Kohus on seisukohal, et

eeltoodust ei saa mõistlikult järeldada, et hagejad teadsid või pidid teadma sellest, et

tegelikult oli korteriühistul kehtiv laenukohustus, mille täitmiseks korterite omanikud peavad

iga kuu makseid tegema. Kommunaalarvetel kajastatava „majandamiskulu“ realt ei nähtu,

millistest komponentidest see kulurida koosneb, mh et see sisaldab korteriühistu poolt võetud

laenukohustuse osamakset, laenukohustuse suurust, tingimusi ega kohustuse kestust.

Majanduskulu võib tähendada väga erinevaid kulusid ja pelgalt sellest, et laenumakse

sisaldub majanduskulu real, ei saa järeldada, et hagejad laenukohustusest teadsid/pidid

teadma ja millised kulud hagejatele sellega kaasnevad.

15.2. VÕS § 219 lg 1 sätestab, et kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või

kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma.

Käesoleval juhul on hagejad füüsilised isikud. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid selle kohta,

et hagejad oleksid korteri müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Seega ei

olnud hagejatel kohustust asja enne müügilepingut üle vaadata, mistõttu ei saa hagejatele

käesoleval juhul ette heita seda, et neil oli võimalus enne müügilepingu sõlmimist pöörduda

korteriühistu juhatuse poole laenukohustuse olemasolu väljaselgitamiseks, mida nad aga ei

teinud. Ostjad ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ja

eraldi kontrollima enne müügilepingu sõlmimist müüja antud informatsiooni õigsust.

Müügilepingu eseme kohta õige informatsiooni andmise kohustus ostjale ja vastutus selle

eest on müüjal VÕS § 14 lg 1 ja VÕS § 218 lg 1 järgi.

15.3. Seoses elektripaigaldisega on kostja heitnud hagejatele ette, et neil oli võimalik korter enne

lepingu sõlmimist üle vaadata koos asjatundjaga. Seadus sellist kohustust ostjatele ei

kehtesta. Kohus on seisukohal, et ka elektripaigaldise puuduse osas kehtib käesoleva otsuse

p-s 13.4.2. osundatud järeldused VÕS § 219 lg 1 kohta. Kohus on seisukohal, et pelgalt 0-

klassi pistikupesade järgi ei pidanud füüsilisest isikust hagejad aru saama, et elektripaigaldis

on puudustega. Kostja on esile toonud, et hageja 2 on ehitusvaldkonnas tegutsev isik. Hageja

2 on P OÜ juhatuse liige (dtl 120) ja P OÜ tegeleb põranda- ja seinakatete paigaldusega (dtl

121). Kohus on seisukohal, et nimetatust ei saa järeldada hagejal 2 üldehitus- ja

elektrialaseid teadmisi, mistõttu ei saa teda pidada spetsialistiks vastavas valdkonnas. Kohus

on seisukohal, et kuna hagejatel puudus VÕS § 219 lg 1 järgi asja ülevaatamise kohustus,

siis ei saa seda ette heita hagejale, kellel küll on mõningased ehitusalased teadmised, kuid

kes ei tee tehingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames.

16. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriühistul oli laenukohustus juba müügilepingu sõlmimise ajal.

Samuti ei vaidle pooled selle üle, et elektripaigaldis oli muudetud pärast 2005 ja enne

müügilepingu sõlmimist (VÕS § 218 lg 1).

17. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist,

välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu

seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Käesoleval juhul nõuavad hagejad kahju

hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

17.1. Käesoleval juhul on hagejad pidanud oma kahjuks ostetud müüdud korteriomandile langevat

rahalist osa, mis on vajalik korteriühistu poolt sõlmitud laenulepingu täitmiseks alates

korteriomandi omandamisest kuni laenulepingu tähtajani, s.o 2 313,61 eurot. Kohus nõustub

hagejatega selles, et tegemist on hüvitatava kahjuga. Pooled olid kokku leppinud, et müüdav

korteriomand ei ole korteriühistu laenuga koormatud. Kostja lepingu rikkumise tõttu on

tekkinud olukord, kus hagejad peavad kandma laenu täitmiseks kulu, millega nad lepingu

sõlmimisel arvestada ei saanud. Seega on käesoleval juhul kahju hüvitamise eesmärgiks

asetada hagejad olukorda, mis oleks olnud, kui kostja kinnitus oleks osutunud õigeks ja

korteriomand ei oleks olnud laenuga koormatud. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist

kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise

võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul,

kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus on seisukohal, et kostja pidi

korteriomandi müügilepingut sõlmides aru saama, et sisult ebaõige kinnituse andmisel

laenukohustuse kohta, kaasnevad hagejatele korteriomandi omandamisel laenukohustusega

täiendavad kulud, millega hagejad korteriomandi omandamisel ei arvestanud. VÕS § 127 lg

4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus

põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg

(põhjuslik seos). Juhul, kui kostja oleks hagejatele müünud korteriühistu laenust koormamata

korteriomandi, siis ei oleks hagejatel tekkinud täiendavaid kulutusi. Seega tuleb kostjal

hagejatele hüvitada korteriomandile langev osa korteriühistu poolt võetud laenust, s.o

2313,61 eurot. Kostja väited sellest, et ta müüs kostjatele korteriomandi turuhinnast

madalamalt ja seetõttu ei saa korteriühistu laenukohustust hagejate kahjuna käsitleda, ei ole

leidnud tõendamist. Kostja esitas 14.12.2022 Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

vanemmaakleri/kutselise hindaja seisukoha (dtl 220), millest nähtub, et 2021 sügisperioodil

oli analoogsete korterite müügihind ligikaudu 715 – 720 eurot/m2. Antud juhul nähtub

müügilepingu p-st 5.2 korteriomandi müügihind 35 000 eurot. Lepingu p-st 2.1 nähtub, et

korteriomandi eriomandi suurus on 40,6 m2. Seega kujunes 1 m2 hinnaks 35

000/40,6=862,07 eurot, s.o kõrgem kostja esitatud arvamuses kajastatud turuhinnast.

Arvamuses kajastatud seisukoht, et laenukohustuse olemasolu ei ole üldiselt korteriomandite

müügihinda mõjutanud, ei ole käesoleval juhul relevantne, sest hagejad ei ole taotlenud

hinna alandamist (VÕS § 112).

17.2. Seoses elektripaigaldisega on kahju hüvitamise eesmärk asetada hagejad olukorda, kus

puudusi ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kostja pidi ette nägema, et kui ta müüb

puudustega asja, siis võib kaasneda sellega kahju hüvitamise kohustus puuduste

kõrvaldamiseks (VÕS § 127 lg 3). Juhul, kui kostja ei oleks hagejatele müünud puudustega

korterit, siis ei oleks hagejatel tekkinud kulusid seoses elektripaigaldisega seotud puuduste

kõrvaldamisega (VÕS § 127 lg 4). Kohus loeb MHV Elektrikontoll OÜ auditi ja

ekspertiisiaktiga tuvastatuks, et elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks tuleb

kaabeldus teha TN-S juhistikusüsteemis, milleks tuleb kasutada installatsioonikaableid

milles on faasijuht (must, pruun või hall), neutraaljuht (sinine) ja kaitsejuht (kollaroheline).

Vahetada pesuruumi valgustid. 0-klassi pistikupesad vahetada 1.klassi pesade vastu

(kaitsejuhi kontaktiga pistikupesa). Paigaldada tuleb suurem jaotuskilp, milles on ruumi

kaitselahutuslülitile ja rikkevoolukaitselülitile. Kostja ei ole esitanud teistsuguseid asjaolusid

ega tõendeid. Kohus loeb OÜ Paide EG 17.11.2022 hinnapakkumise (dtl 217) ja Rekmar

Ehitused OÜ 15.12.2022 hinnapakkumise (dtl 218) alusel tuvastatuks, et puuduste

kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus on 3772,12 eurot+3491 eurot=7263,12 eurot.

Hagejad on vähendanud kahjunõude, s.o puuduste kõrvaldamiseks vajalikud

siseviimistlusega seonduvate tööde maksumuse ulatust 378,79 euroni. Seega on põhjendatud

kahjunõude ulatus 3772,12+378,79=4150,91 eurot. Kostja ei ole esitanud asjaolusid ega

tõendeid selle kohta, et tegelikult ei ole vaja hinnapakkumises näidatud töid teha või et need

saaks teha oluliselt madalama hinnaga (hagejate vähendatud ulatusest madalama hinnaga).

Kostja on piirdunud hinnapakkumiste kriitikaga, kuid ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid

selle kohta, et hinnapakkumistes tööd on ebavajalikud või et nende mõistlik maksumus on

oluliselt madalam. Kohtu hinnangul ei saa järeldada pelgalt sellest, et hageja 2 on

mõningaste ehitusalaste teadmistega, et vajalikud tööd saaks teha oluliselt madalama

hinnaga.

17.3. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju tekitamisega seoses kantud või

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sh mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või

vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, mh kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega

seotud nõuete esitamiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hüvitamisele kuulub

ka elektripaigaldise puuduse tuvastamiseks tellitud elektripaigaldise audit summas 246 eurot

(dtl 59). Kostja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et tegemist on

ebamõistliku kuluga. Arvestades asjaolu, et auditi järeldused on kooskõlas ekspertiisi

järeldustega, siis on kohus seisukohal, et tegemist oli asjakohase arvamusega ja vajalik

selleks, et puuduste olemasolu kohaselt määratleda.

17.4. Riigikohus on oma 28.09.2020 otsuse nr 2-16-8751 p-s 28 asunud seisukohale, et

professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning

sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Hagejatel on

VÕS § 127 lg 2 ning § 128 lg-te 1 ja 2 järgi õigus nõuda kostjalt hüvitist enne kohtusse

pöördumist kantud mõistlikult vajalike ja ettenähtavate õigusabikulude eest. Kohtuväliste

õigusabikulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama,

kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud

oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama,

kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Hagejate esitatud tõenditest nähtub, et

hagejate lepinguline esindaja osutas kohtueelselt õigusabi teenust tunnihinnaga 160

eurot/tunnis (dtl 64-65). Riigikohus on pidanud põhjendatud tunnitasu määradeks näiteks

170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24), 175 eurot ilma

käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo

13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 03.04.2019, 2-16-

3785, p 31.4). Seega on advokaadist lepingulise esindaja tunnitasu 160 eurot/tunnis (ilma

käibemaksuta) põhjendatud ja turuhinnale vastav. Lepinguline esindaja on kohtueelselt

kulutanud õigusteenuse osutamisele 5 tundi, mis hõlmab konsultatsiooni, tõendite hindamist,

õiguslikku analüüsi, 08.03.2022 nõudekirja koostamist kostjale (dtl 43 – 51). Kohtu

hinnangul on tegemist põhjendatud ajakuluga. Kohtu hinnangul oli hagejate poolt

õigusnõustaja poole pöördumine põhjendatud, õigusnõustaja on juba kohtueelselt tegelenud

asjaolude ja õigusliku positsiooni väljaselgitamisega, samuti on õigusnõustaja pöördunud

kostja poole kohtueelselt eesmärgiga vaidlus lahendada juba kohtuväliselt, mis oleks

võimaldanud poolte aega ja kulusid kokku hoida. Kohus arvestab seejuures ka seda, et

kohtuotsusega hagi rahuldatakse. Kokku on seega põhjendatud kulu kohtueelsele õigusabile

800 eurot, millele lisandub käibemaks 20% (kehtiv käibemaksumäär 2022), s.o 160 eurot,

kokku 960 eurot, mis kuulub kostja poolt hagejatele hüvitamisele.

17.5. Kokku

kuulub

kostja

poolt

hagejatele

kahjuhüvitisena

hüvitamisele

2313,61+4150,91+246+960=7670,52 eurot.

18. VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel

või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses,

milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole

sätte kohaldamise asjaolusid esile toonud. Kostja etteheiteid selle kohta, et hagejatel oleks

olnud võimalik korter üle vaadata ja puudused avastada juba enne müügilepingu sõlmimist, ei

ole VÕS § 139 lg 1 kohaldamisel asjakohased. Kohus on kostja vastavaid väiteid käsitlenud

juba VÕS § 218 lg 4 ja VÕS § 219 kohaldamise kontekstis ja leidnud, et need kostja vastutust

ei mõjuta.

19. VÕS § 140 lg 1 sätestab, et kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies

ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult

vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu,

isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.

Kohus on seisukohal, et kostja ei ole esile toonud asjaolusid ega tõendeid, mis õigustaks

kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1 alusel. Kahju ei ole tekkinud hagejatest tulenevatel

asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab. Asjaolud, et hagejad ostsid

kasutatud korteri ja plaanisid selles remonti teha, ei võimalda kohtu hinnangul kohaldada VÕS

§ 140 lg-t 1 ega vähendada kahjuhüvitist 1-euroni. Kostja pidi ja sai eeldada, et puudustega

kasutatud asja puhul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada selliselt, et asi viiakse seisu, mis

vastab kasutatud asja tavapärasele kulumile (kui elektripaigaldist on ebakohaselt muudetud, siis

ei saa seda viia seisu, mis vastaks 1964. a nõuetele ja selle tavapärasele kulumisastmele). Ka

see, et hagejad plaanisid korteris remonti teha, ei võimalda VÕS § 140 lg-t 1 kohaldada.

Puuduvad asjaolud ja tõendid selle kohta, et hagejad plaanisid sõltumata asjaoludest

elektripaigaldist muuta.

20. Kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 12, et hagejad ostsid müügilepingu alusel korteri

kaasomandisse. AÕS § 71 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate

isikute ees kõik omaniku õigused. Riigikohus on oma 24.04.2013 määruses nr 3-2-1-35-13 p-s

17 asunud seisukohale, et kaasomanikud on kolmandate isikute suhtes AÕS § 71 lg-st 4

tulenevalt solidaarvõlausaldajad. VÕS § 73 lg 1 sätestab, et kui sama kohustus tuleb seadusest,

tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule selliselt, et igaüks neist võib

nõuda kohustuse täielikku täitmist, on need isikud solidaarvõlausaldajad. VÕS § 73 lg 2

sätestab, et võlgnik võib täita kohustuse kõigile solidaarvõlausaldajatele või mõnele neist, isegi

kui mõni võlausaldaja on juba esitanud hagi kohustuse täitmiseks. Hagi rahuldamist ei mõjuta

kohtu hinnangul asjaolu, et hageja 2 on oma osa kaasomandist hagejale 02.03.2022, kuna kahju

tekkis varem, s.o juba müügilepingu sõlmimisega. Menetlusosalised ei ole esitanud kohtule

asjaolusid ega tõendid selle kohta, et hagejad oleksid koos korteriomandiga ka kahjunõuet

kostja vastu käsutanud.

21. Hagejad on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi

(viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks

loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui

lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise

määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse

täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise

väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt

rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha

sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kui tasu maksmise aeg ei ole

kindlaks määratud vastastikuse lepingu puhul, arvestatakse tasult viivist alates VÕS § 821

lõikes 1 sätestatud ajast. Hagejad teavitasid kostjat kahjunõude esitamisest 08.03.2022

nõudekirjaga. Hagejad nõuavad viivist kahjuhüvitiselt 7670,52 eurolt alates 09.03.2022, mis on

kooskõlas VÕS § 113 lg-s 2 sätestatuga määras, mis vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määrale. Hagejad on esitanud viivisenõude perioodi 09.03.2022 kuni hagi

esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivise osas. Lisaks on hagejad esitanud TsMS § 367

kohase viivisenõude. Viivise summa perioodi 09.03.2022 – 20.11.2025 eest arvutatuna 7670,52

eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, on 3042,72 eurot.

22. Arvestades TsMS § 367 sätestatut, mille kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada

hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks

muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt

protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et

kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina

põhinõudest, mõistab kohus kostjalt välja ka edasiulatuva viivise alates 21.11.2025 kuni

kahjunõude (7670,52 eurot) täieliku tasumiseni.

Menetluskulud

23. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et

hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, siis

jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel määrab kohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siiri Malmberg

kohtunik