2-25-9617/38 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tagaseljaotsus

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. november 2025, Tallinna kohtumaja, Lubja 4 Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-9617

Tsiviilasi

S.-L. R. ja S. R. hagi SAAREMAA KONVERENTS OÜ

vastu müügilepingu tagasitäitmisest tuleneva võla,

kahjuhüvitise ja leppetrahvi väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

220 154,99 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: S.-L. R. (endine S., isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja II: S. R. (isikukood XXX, elukoht XXX)

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rene Hallemaa

(e-post XXX)

Kostja: SAAREMAA KONVERENTS OÜ (registrikood

11761535, asukoht Tallinna tn 16, 93819 Kuressaare linn, e-

post XXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi tagaseljaotsusega kostja SAAREMAA KONVERENTS OÜ suhtes.

2. Mõista kostjalt SAAREMAA KONVERENTS OÜ-lt hagejate S.-L. R. ja S. R.

kasuks solidaarselt välja müügilepingu tagasitäitmisest tulenev võlgnevus 161 600

eurot.

3. Mõista kostjalt SAAREMAA KONVERENTS OÜ-lt hagejate S.-L. R. ja S. R.

kasuks solidaarselt välja kahjuhüvitis 7497,85 eurot ja leppetrahv 18487,04 eurot.

4. Mõista kostjalt SAAREMAA KONVERENTS OÜ-lt hagejate S.-L. R. ja S. R.

kasuks solidaarselt välja hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud

viivis 13 715,69 eurot.

5. Mõista kostjalt SAAREMAA KONVERENTS OÜ-lt hagejate S.-L. R. ja S. R.

kasuks solidaarselt välja viivis tasumata põhinõudelt (169 097,85 eurot) alates

hagiavalduse esitamisest (18.06.2025) kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6. Määrata, et S.-L. R.l ja S. R.l on õigus keelduda kinnistu registriosa numbriga XXX

asukohaga XXX kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike

tahteavalduste andmisest kuni

SAAREMAA KONVERENTS OÜ

poolt

kohtuotsusega punktides 2 kuni 5 välja mõistetud kohustuste täitmiseni.

7. Toimetada käesolev kohtuotsus menetlusosalistele kätte.

8. Käesolev kohtuotsus on tagatiseta viivitamata täidetav.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

9. Jätta menetluskulud kostja SAAREMAA KONVERENTS OÜ kanda.

10. Rahuldada hagejate menetluskulude avaldus ning mõista kostjalt SAAREMAA

KONVERENTS OÜ-lt välja hagejate S.-L. R. ja S. R. kasuks solidaarselt

menetluskuluna lepingulise esindaja kulu 1974,08 eurot.

11. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal

SAAREMAA

KONVERENTS OÜ-l tasuda solidaarselt hagejatele S.-L. R. ja S. R. alates

käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni viivist VÕS §

113 lg 1 teise lauses ettenähtud ulatuses.

12. Riigilõiv 2 940 eurot, mille tasumisest hagi esitamisel Harju Maakohus hagejad

15.09.2025 määrusega vabastas, tuleb kostjal SAAREMAA KONVERENTS OÜ-l

tasuda riigituludesse. Mõista kostjalt SAAREMAA KONVERENTS OÜ-lt

riigituludesse välja menetluskuluna tasumata riigilõiv 2 940 eurot. Riigilõiv tuleb

tasuda vastavalt otsusele lisatud makseinfole 15 päeva jooksul alates otsuse

jõustumisest. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb kostjal tasuda Eesti

Vabariigile otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Hageja võib esitada tagaseljaotsuse peale apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30

päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kostja võib esitada tagaseljaotsuse peale kaja Harju Maakohtule 30 päeva jooksul

tagaseljaotsuse kättetoimetamisest juhul, kui tema tegevusetus, mis oli tagaseljaotsuse tegemise

aluseks, oli tingitud mõjuvast põhjusest. Kaja võib esitada sõltumata mõjuva põhjuse

olemasolust, kui: 1) hagile vastamata jätmise puhul oli hagi kostjale või tema esindajale kätte

toimetatud muul viisil kui isiklikult allkirja vastu üleandmisega või elektrooniliselt; 2)

kohtuistungile ilmumata jäämise puhul oli kohtukutse toimetatud kostjale või tema esindajale

kätte teisiti kui isiklikult allkirja vastu üleandmisega kohtuistungil või elektrooniliselt; 3)

tagaseljaotsust ei võinud seaduse kohaselt teha. Kui tagaseljaotsus toimetatakse kätte avalikult,

võib kaja esitada 30 päeva jooksul alates päevast, kui kostja sai tagaseljaotsusest või selle

täitmiseks algatatud täitemenetlusest teada. Kaja esitamisel tasutakse riigilõivu poolelt

hagihinnalt, kuid mitte vähem kui 100 eurot ja mitte rohkem kui 2100 eurot. Riigilõiv tuleb

kanda AS-is SEB Pank EE571010220229377229 või Swedbank AS-is EE062200221059223099,

Luminor Bank AS-is EE221700017003510302, EE567700771003819792 LHV Pank.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib

teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi alus

Hageja esitas Harju Maakohtusse 18.06.2025 hagiavalduse, mille kohaselt kostja müüjana ning

hagejad ostjatena sõlmisid 09.12.2022 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu

esemeks oli kostjale kuuluv XXX asuv korteriomand ja selle eriomandi ese eluruum nr XXX,

koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Hagejad ostsid lepingu eseme võrdsetes mõttelistes

osades. Kostja müüjana ning hagejad ostjatena sõlmisid 04.12.2023 korteriomandi omandi

üleandmise asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu. Hagejatele selgus, et

asjaõiguslepingu alusel üle antud ja võlaõigusliku lepingu esemeks olev korteriomand on oluliste

puudustega. Mitmete puuduste tõttu puudub tänaseni korteriomandil (sh kogu korterelamul)

kasutusluba, mille kostja kohustus võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu kohaselt hankima

hiljemalt 31.07.2024. Hagejad esitasid 16.09.2024 taganemisavalduse, millega taganesid

09.12.2022 sõlmitud korteriomandi asukohaga XXX, eriomandi ese eluruum nr XXX,

võlaõiguslikust müügilepingust. Hagejad nõudsid kostjalt lepingu alusel tasutud 161 600 euro

tagastamist koos seaduses sätestatud intressiga hiljemalt 11.10.2024. Hagejad tegid kostjale

ettepaneku taganemise vormistamiseks ja vastastikuste kohustuste samaaegseks täitmiseks

sõlmida hiljemalt 30.09.2024 asjaõigusleping ja tagastada lepingu esemeks olev korteriomand.

Hagejad teavitasid kostjat võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduses, et nõuavad

kostjalt lepingus sätestatud leppetrahve koos leppetrahvi ületava kahjuhüvitise nõudega.

Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu punkti 5.4 kohaselt on lepingust taganemisel punkti 5.2

alusel või muu müüjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu müüja kohustatud ostjale tagastama

kõik käesoleva lepingu kohaselt müüjale tasutud summad ning tasuma ostjale leppetrahvi 10 %

ostuhinnast. Hagejad nõuavad kostjalt olulise lepingurikkumise alusel lepingust taganemise tõttu

lepingus kokkulepitud leppetrahvi summas 16 160 eurot (161 600 x 10 / 100). Hagejad ja kostja

leppisid asjaõiguslepingu punktis 4.6 kokku, et kostja kohustub tasuma hagejatele leppetrahvi

0,03 % ostuhinnast iga kasutusloa hankimisega viivitatud päeva eest. Leppetrahv lepingu

lõppemise hetkeni on seega 48x0,03x161600/100 = 2327,04 eurot. Kostja müüjana ja hagejad

ostjatena sõlmisid 10.07.2023 varem sõlmitud võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu, mille

punkti 2.4 kohaselt leppisid pooled kokku, et müügilepingu muutmise eest kompensatsioonina

annab kostja hagejatele tasuta üle ühe lepingu eseme asukohajärgsel kinnistul paikneva lisa

parkimiskoha nr 24 väärtuses 2500 eurot ja kostja kohustub finantseerima hageja arveid

köögitehnika ostuks 2994 euro ulatuses. Hagejad on kandnud kohtueelseid õigusabikulusid

summas 2003,85 eurot. Kostja on rahaliste kohustuste täitmisega viivituses alates 02.10.2024 ja

hagejad nõuavad seadusjärgset viivist.

Kostjale on hagimaterjalid koos menetlusse võtmise määruse ning menetluskulude nimekirjaga

kätte toimetatud 28.10.2025 tähitult kostja seadusliku esindaja elukoha aadressil.

Menetlusdokumendid on allkirja vastu üle antud abikaasale. Kostja ei ole kohtu poolt määratud

tähtajaks (17.11.2025) hagile vastanud.

Kohtu selgitused

Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 444 lg-st 3 võib kohus tagaseljaotsuse teha kirjeldava ja

põhjendava osata.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise

viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et

otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus määrab, et hagejatel on õigus

keelduda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud

kinnistu asukohaga XXX kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste

andmisest seni kuni kostja ei ole täitnud käesoleva kohtumenetluse lõpplahendist tulenevaid

kohustusi.

Hagejad paluvad kostjalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 1974,08 eurot (sh käibemaks).

Kohus arvestades Riigikohtu praktikat, esindaja kvalifikatsiooni (vandeadvokaat) ja keskmisi

turuhindasid leiab, et tunnihind 160 eurot (lisandub käibemaks) on põhjendatud ja ei ületa

keskmisi turuhindasid. Võttes arvesse asja keerukust ja mahtu, samuti menetlusdokumendi

mahtu ja sisu on kohus seisukohal, et menetluskulude nimekirjas välja toodud toimingud ja neile

toimingutele kulunud aeg 10 tunni ja 6 minuti ulatuses on põhjendatud ja vajalik summas

1974,08 eurot (käibemaksuga). Kuivõrd hagejad on kinnitanud, et nad ei ole käibemaksukohuslased

ega saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada, siis tuleb menetluskulud välja

mõista koos käibemaksuga.

Kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis,

et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

TsMS § 190 lg 3 sätestab, et menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja

võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse

võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude

kandmisel. TsMS § 179 lg 9 kohaselt tuleb Eesti Vabariigi kasuks väljamõistetud menetluskulud

tasuda kohustatud isikutel riigituludesse lahendi jõustumisest alates 15 päeva jooksul, tasumisega

viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS §

179 lg 21 on sätestatud, et kohtulahendile, millega mõistetakse Eesti Vabariigi kasuks välja

menetluskulud või menetlusabikulud, võib kohus lisada eraldi dokumendis nõude tasumiseks

vajalikud andmed.

Harju Maakohus on 15.09.2025 määrusega rahuldanud hagejate menetlusabi taotluse ja

vabastanud nad hagi esitamisel riigilõivu 2 940 euro tasumisest. Kohus mõistab tasumata

riigilõivu kostjalt välja Eesti Vabariigi kasuks. Kohus lisab käesolevale kohtuotsusele makseinfo

dokumendi.

TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurus.

(allkirjastatud digitaalselt)

Tiia Bergson

kohtunik