3-25-4066/9 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Maarja Oras

Määruse tegemise aeg ja koht

18. novembril 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-25-4066

Haldusasi

Wenger Arendus OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti keelamiseks väljastada ehitusteatise menetluses nr

2411201/28202 Jõemäe tn 6 kinnistule ehitusteatis

sademevee kanalisatsiooni rajamiseks Jõemäe tn 8

kinnistule või alternatiivselt keelata sellele kooskõlastuse

andmine või alternatiivselt kohustada see tagastama või

alternatiivselt keelata ehitusteatise menetlemine või

alternatiivselt kohustada lõpetama ehitusteatise menetlust

Menetlusosalised ja

nende esindajad

Menetlustoimingud

Kaebaja Wenger Arendus OÜ, esindaja Kaili-Helena Bull

Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Kolmas isik L.R , esindaja vandeadvokaat Virge Murak

Kaebuse tagastamine, esialgse õiguskaitse taotluse

lahendamine

RESOLUTSIOON

1. Tagastada Wenger Arendus OÜ kaebus.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 7. novembri 2025. a määrusega 30 päevaks

kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus peatas ehitusteatise nr

2411201/28202 menetluse.

3. Jätta Wenger Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule viieteistkümne päeva

jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg

4, § 204 lg 1, § 252 lg 7).

KAEBUSE SISU JA EELNEV MENETLUS

1. Tallinna Halduskohus registreeris 7. novembril 2025 Wenger Arendus OÜ kaebuse keelamaks

Tallinna Linnaplaneerimise Ametil väljastada ehitusteatise menetluses nr 2411201/28202 Jõemäe

tn 6 kinnistule ehitusteatis sademevee kanalisatsiooni rajamiseks Jõemäe tn 8 kinnistule,

alternatiivselt keelata sellele kooskõlastuse andmine või alternatiivselt kohustada see tagastama

või alternatiivselt keelata ehitusteatise menetlemine või alternatiivselt kohustada lõpetama

ehitusteatise menetlus.

2. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse. Kaebaja palub EÕK korras

keelata Tallinna Linnaplaneerimise Ametil ehitusteatise nr 2411201/28202 kooskõlastamine või

alternatiivselt peatada ehitusteatise menetlemine kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas asjas.

Ehitusteatise nr 2411201/28202 menetlemine toob kaasa kaebaja õiguste pöördumatu rikkumise.

Ehitusteatise menetlus, mille alusel üritatakse teostada servituudiala väliseid kaevetöid kaebaja

kinnistul, sh viimase hoonete ja rajatiste all, ilma, et läbiviidud oleks ehitise audit ja geodeetilised

uuringud, ning ilma, et eksisteeriks nõuetekohane projekt koos ohuhinnangutega, viib toiminguni,

millel oleksid pöördumatud tagajärjed. On ilmne, et ehitusteatise defektne menetlemine toob kaasa

olulise kahju. EÕK mittekohaldamine kahjustaks kaebaja õigusi pöördumatult ning taotletav

kohtuotsus ei pruugiks enam anda soovitud tulemust. Ehitusteatise tulemuseks oleks kaebaja

kinnistul servituudiala väliste kaevetööde teostamine, mis ulatuks hoonete ja rajatiste alla. Kaebaja

eesmärk on, et L.R ei saaks vastustajalt kooskõlastust ehitusteatisele, st et välistatud oleks selle

alusel ehitustegevus.

3. Kohus kaasas 7. novembri 2025. a määrusega kolmanda isikuna menetlusse ehitusteatise

taotleja ning ehitusteatisega hõlmatud Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku L.R-i. Ühtlasi rahuldas

kohus kaebaja EÕK taotluse ning kohaldas EÕK-d 30-päevase tähtajaga selliselt, et peatas

ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja EÕK taotluse

osas seisukohtade esitamiseks.

4. Kolmas isik esitas 14. novembril 2025 seisukoha, milles palub tühistada 7. novembri 2025. a

EÕK määruse ning tagastada kaebus kaebajale või alternatiivselt jätta kaebus tervikuna

rahuldamata.

Halduskohus leidis asjas nr 3-24-3098, et kolmanda isiku ja vastustaja poolt esitatud tõenditega on

tuvastatud, et vaidlusalune sadeveetorustik asub kaebajale kuuluval Jõemäe tn 8 kinnistul ning

kinnitust on leidnud kolmanda isiku väited avariilisest olukorrast, mis vajavad kiiret lahendust.

Kohus märkis, et kaebaja huvi takistada ehitustegevust oma kinnistul ei kaalu üle kolmanda isiku

vajadust ära hoida suure kahju tekkimine oma kodule. Kaebaja õiguste riive on väga

väheintensiivne, kuivõrd kolmas isik soovib taastada olukorda, mis eksisteeris varem, ja lõpetada

uputused oma kodus. Vastustajat ei saa keelata menetlemast kolmanda isiku ehitusteatist. Kaebaja

tegeleb ilmselgelt kaebeõiguse kuritarvitamisega, sest kaebaja eesmärgiks ei ole mitte oma õiguste

kaitse, vaid oma õiguste kuritarvitamise kaitse. Kaebus tuleb kaebajale tagastada või alternatiivselt

jätta rahuldamata.

5. Kaebaja esitas 14. novembril 2025 vastuse kohtunõudele keelamiskaebuse lubatavuse kohta.

5.1.

Olukorras, kus menetleja kaasas kaebaja ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 5 p 4 alusel, pidi

menetleja lõpetama ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse keeldumisega, kuid ei ole seda

käesoleva ajani teinud. Antud juhul on kindel, et menetleja annab välja ehitusteatise ehk teeb

toimingu, mida ei ole võimalik hilisemas menetluses tühistada. Keelamiskaebuse jaatamiseks

piisab sellest, et esineb usutav oht, et vastustaja teeb kahjustava toimingu. Vastustaja ei tagastanud

ehitusteatist ka siis, kui kolmas isik esitas ilmselgelt kõlbmatu ja kehtivatel geodeetilistel

uuringutel mitterajaneva projekti, samuti ei kohaldanud ta kogu menetluse ajal EhS § 36 lg 5

meetmeid. On ilmne, et vastustaja oleks ehitusteatise lähipäevil teist korda kooskõlastanud ning

kolmas isik oleks esialgse õiguskaitseta kohe alustanud EhS §-dega 5 ja 8 vastuolus olevaid

ehitustöid.

5.2.

Nii nagu kolmas isik saab ehitusteatise, alustab ta ka kohe kinnistuomaniku tahte vastaselt

kahjustavate töödega vaatamata sellele, et puudub nõuetekohane ehitusprojekt koos

ohuhinnanguga, rajatis on registreerimata, puudub ehitise audit ning läbi on viimata geodeetilised

uuringud. Isegi teoreetilisel juhul, kui kaebaja saaks ehitusloa, siis ka kõige kiirema tegutsemise

korral võtaks EÕK taotlemine vähemalt ühe päeva, kuid kahju on võimalik kaebajale tekitada juba

esimeste tundidega. Seega võib eeldada olukorda, kus kaebaja õigusi ei saa tõhusalt kaitsta

toimingu või haldusakti hilisemal vaidlustamisel.

5.3.

EhS § 36 lg 6 rakendub reaalses elus vaid juhul, kui vastustaja kohaldab EhS § 36 lg 5

alapunktides loetletud meetmeid, mida ta pole teinud ega kavatse teha. Vastustaja ei ole üldse

teostanud kontrolli ega EhS § 36 lg 5 alapunktides loetletud meetmeid ning arvestades

ehitusteatise menetlemise aega ning eelnevat halduskohtumenetlust on ilmne, et ta neid isegi ei

kaalu.

5.4.

Ehitusteatise menetlus ei muutu naaberkinnistu omaniku kaasamisel automaatselt ehitusloa

menetluseks. Ehitisregister ei võimalda ehitusteatise menetlust muuta ehitusloa menetluseks,

seega saab järeldada, et menetleja ei plaaninudki anda välja haldusakti, mida saaks vaidlustada

tühistamiskaebusega, mistõttu on keelamiskaebus lubatud. Kuna kolmas isik ei ole esitanud

ehitusloa taotlust EhS § 40 lg 1 alusel, siis ei saa ka menetleja alustada ehitusloa menetlust.

Samas, selline fundamentaalne uue rajatise tekitamine ei saa toimuda pelgalt ehitusteatise alusel.

Üksnes ehitusloa menetluses saaks adekvaatselt kontrollida, kas rajatis vastab kõigile normidele.

6. Vastustaja esitas 17. novembril 2025 seisukoha, milles palub EÕK taotluse jätta rahuldamata.

Vastustaja hinnangul on ilmne, et kolmanda isiku soov pääseda pidevatest uputustest ja taastada

sadeveetoru kaalub üle kaebaja soovi mitte lubada kedagi oma kinnistule. Vaidlusalune

ehitusteatis on koos selle materjalidega esitatud käesoleval ajal kolmandale isikule täiendamiseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kaebuse tagastamine

7. HKMS § 121 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui

kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. HKMS § 45 lg 1 kohaselt võib keelamiskaebuse

esitada üksnes juhul, kui on põhjust arvata, et vastustaja annab haldusakti või teeb toimingu, mis

rikub kaebaja õigusi, ning õigusi ei saa tõhusalt kaitsta haldusakti või toimingu hilisemal

vaidlustamisel.

8. Praegusel juhul menetleb vastustaja ehitusteatist nr 2411201/28202, olles kaasanud kaebaja 29.

oktoobril 2025 ehitusteatise eelnõu üle vaatamisele (digitoimiku lehekülg (dtl) 64). Lisaks on

vastustaja selgitanud 17. novembri 2025. a vastuses, et ehitusteatis koos selle materjalidega on

esitatud praegu kolmandale isikule täiendamiseks (dtl 244). Kui EhS § 36 lõikes 2 sätestatud juhul

annab ehitisteatise registreerimine õiguse alustada ehitamist, kui pädev asutus ei teavita taotlejat

vajadusest täiendavalt kontrollida ehitusteatises esitatud andmeid, siis olukorras, kus ehitusteatise

menetluses tekib vajadus ehitusteatise andmete täiendavaks kontrollimiseks ning kinnistuomanike

kaasamiseks (EhS § 36 lg 5), tuleb menetluse lõpptulemus ning esitatavad nõuded kohtu

hinnangul vormistada haldusaktina (EhS § 36 lg 6). Kuivõrd praegusel juhul on vastustaja

kaasanud ehitusteatise menetlusse arvamuse esitamiseks ka kaebaja, lisaks on vastustaja esitanud

ehitusteatise kolmandale isikule täiendamiseks, on tegemist EhS § 36 lõikes 6 sätestatud

olukorraga, kus ehitusteatise kooskõlastamine tuleb vormistada haldusaktina. Kohus ei nõustu

kaebaja hinnanguga, et vastustaja ei ole rakendanud EhS § 36 lõikes 5 sätestatud meetmeid. Kui

EhS § 36 lõikes 5 toodud kontrolli ei toimuks, saanuks kolmas isik alustada ehitamisega 10 päeva

möödudes ehitusteatise esitamisest. Tulenevalt asjaolust, et vastustaja on ehitusteatise menetlusse

kaasanud kaebaja ning asunud kontrollima ehitusteatises ja sellega esitatud materjalides toodud

andmeid, esitades need täiendamiseks kolmandale isikule, on rakendunud EhS § 36 lg 6 olukord.

See ei tähenda, et tegemist oleks ehitusloa menetlusega või et kolmas isik peaks menetlusse

esitama ehitusloa taotluse ja ehitusteatise menetlus tuleks lõpetada, vaid et ehitusteatise

menetluses lähtutakse ehitusloa menetluse reeglitest ning ehitusteatise menetluse tulemus (st kas

ehitusteatise kinnitamine, lisatingimuste ja -nõuete seadmine vmt) tuleb vormistada haldusaktina.

Tallinna Ringkonnakohus on 2. juuli 2024. a määruses haldusasjas nr 3-24-201 (p 19)

väljendanud seisukohta, mille kohaselt isegi juhul, kui ehitusteatisele seatud lisatingimuste puhul

on tegemist haldusaktidega, on ehitusteatisega ehitamise aktsepteerimine mitte haldusakt, vaid

toiming. Sellest tulenevalt leidis ringkonnakohus, et ka sellises olukorras ei olnud ehitusteatiste

peale tühistamise nõude esitamine lubatav – tühistada on võimalik ainult lisatingimusi. Kohus ei

nõustu sellise tõlgendusega ning jääb selle juurde, et EhS § 36 lõike 6 alusel toimuvas menetluses

tuleb lõpptulemus tervikuna vormistada haldusaktiga, mis hõlmab nii ehitusteatise aktsepteerimist

kui ka esitatavaid nõudeid. Loogiline ei ole olukord, kus loa (ükskõik kuidas seda nimetatakse)

kõrvaltingimused antakse haldusaktiga, kuid luba ise loetakse toiminguks, st kõrvaltingimustel on

tugevam õigusjõud kui loal endal. Kõrvaltingimused ei saa käia loast erinevat rada, mh kuna luba

koos kõrvaltingimustega on tervikuna haldusorgani kaalutlusotsus ning kohus ei saa tühistada

eraldi kõrvaltingimusi, ilma milleta haldusorgan polekski pruukinud luba anda. Tegu on ühe

tervikliku otsustusega, mille õiguslik iseloom peab olema ühtne.

Seega leiab kohus, et EhS § 36 lg 6 järgses menetluses antava haldusakti vaidlustamiseks on

kaebajal võimalik esitada tühistamiskaebus koos EÕK taotlusega. Järelikult on kaebajal olemas

tõhus õiguskaitsevahend tühistamiskaebuse näol pärast ehitusteatise menetluse tulemuse kohta

vastustaja poolt EhS § 36 lõikes 6 toodud haldusakti andmist.

9. Kohus märgib, et isegi kui lähtuda tõlgendusest, et ehitusteatise aktsepteerimine toimub ka EhS

§ 36 lg 6 järgses menetluses toiminguga, on kaebajal selle toimingu vaidlustamiseks olemas tõhus

õiguskaitsevahend. Nimelt selgitas ringkonnakohus eelviidatud lahendis (p 20) ka, et kui ehitus-

teatisega on nõustutud selle vaidlustanud isiku õigusi rikkudes, saab vastustaja tegevust

vaidlustada kohustamiskaebusega riikliku järelevalve (EhS § 130 lg 2) tegemiseks, ning pidas

asjakohaseks sellise nõude tagamiseks esialgse õiguskaitse korras ehitusteatise alusel tööde

teostamise keelamist (p 25). Seega oleks sellisel juhul kohane nõue kohustada vastustajat viima

läbi riiklik järelevalve ehitusteatise aktsepteerimisega lubatud ehitustegevuse suhtes ning EÕK

taotlus keelamaks ehitusteatise alusel tööde teostamine.

10. Kohtu hinnangul ei muuda keelamiskaebust praegusel juhul lubatavaks ka kaebaja väide selle

kohta, et kolmas isik asub koheselt pärast vaidlusaluse ehitusteatise aktsepteerimist ehitustöid

tegema. Kuivõrd kaebaja on kaasatud ehitusteatise menetlusse, on tal võimalik olla kursis menet-

luse tulemusega. Ka juhul kui ehitusteatise menetluse tulemusena ehitusteatis aktsepteeritakse, ei

ole usutav, et selsamal hetkel algavad kohe kolmanda isiku ehitustööd, vaid vastavad tööd

eeldavad teatavat ettevalmistusaega. Seega jääb kaebajale usutavasti piisav ajaline puhver

taotlemaks EÕK abinõu kohaldamist, kusjuures kohus saab 30 päevaks EÕK-d kohaldada

viivituseta. Isegi kui mingid esimesed ehitusega seotud toimingud jõutakse enne EÕK

kohaldamist teha, ei ole usutav, et nendega jõutaks põhjustada kaebajale pöördumatu kahju. Juhul

kui ehitusteatis osutub hilisema kohtumenetluse tulemusel õigusvastaseks, on kaebajal võimalik

taotleda selle alusel tehtud töödega tekitatud kahju hüvitamist.

11. Eeltoodut tulenevalt on kohus seisukohal, et kuivõrd keelamiskaebuse esitamine ei ole HKMS

§ 45 lõikes 1 toodud kaebeõiguse piirangut arvestades lubatav, puudub kaebajal ilmselgelt

kaebeõigus ning kaebus tuleb tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel.

Esialgse õiguskaitse abinõu tühistamine ja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine

12. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel

teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul

võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse

õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning

hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249

lg 3). Kohus võib menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse

igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta (HKMS § 253 lg 1).

13. Kuivõrd kohus tagastas kaebuse kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu, tuleb kaebust pidada

ilmselgelt perspektiivituks, mistõttu jääb ka kaebaja EÕK taotlus rahuldamata. Sellega seoses

ning tuginedes eeltoodud kohtu põhjendustele tühistab kohus ka 7. novembri 2025. a määrusega

30 päevaks kohaldatud EÕK abinõu, millega kohus peatas ehitusteatise nr 2411201/28202

menetluse.

Maarja Oras

/allkirjastatud digitaalselt/