3-24-803/11 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Tanel Saar, Tiina Pappel

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

18.11.2025, Tartu

Haldusasja number

3-24-803

Haldusasi

A.L. kaebus XXXas Xxx asuva katastriüksuse maa

maksustamishinna määramise ja 2024. a

maamaksuteate tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

A.L. apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja A.L.

Vastustajad I Maa- ja Ruumiamet

II Maksu- ja Tolliamet

RESOLUTSIOON

1. Tagastada apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõendid kaebajale.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus

muutmata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 18.12.2025 (k.a) (HKMS § 212 lg 1).

Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui

kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt

avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kohustas 06.02.2024. a maksuteatega nr 2024378620 2024.

a maamaksu kohta A.L.a tasuma maamaksu 40,03 eurot. Maksuteate lisa 1 järgi olid

maksustatavad katastriüksused XXXas XXX (katastritunnus xxx), maamaks 18,95 eurot ning

Xxx (katastritunnus xxx), maamaks 21,08 eurot. Maamaksu arvutamise andmed on toodud

maksuteate lisas 2. Maksuteade on väljastatud maksukorralduse seaduse (MKS) § 46 ning

maamaksuseaduse (MaaMS) § 1 lg-te 1-3, § 5 lg 1, § 7 lg-te 1-2², § 7¹ ja § 11 alusel.

2. A.L. esitas 16.03.2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles ta palus tühistada Xxx

katastriüksusele määratud maa maksustamishind ja maamaksuteade nr 2024378620. Kaebuse

põhjendused:

1) Maa maksustamishind ei ole leitud õigesti ja on ebaproportsionaalselt kõrge. Maa

maksustamishinna määramisel on lähtutud ehitusõiguse hinnast, mida on korrigeeritud

pindalast lähtuvalt, ning arvestamata on jäetud teised olulised tegurid. Xxx katastriüksus asub

Toometaguse miljööväärtuslikul alal ning jääb osaliselt riigikaitselise ehitise ja sideehitise

kaitsevööndisse, mis seab maa kasutamisele olulised piirangud. Olemasolev suletud brutopind

ei saa ületada 758 m² (elamu ehitisealune pind on 379 m² ja korruseid on 2) ning

üldplaneering ei võimalda hoonet laiendada. Võrreldes maa hindamisega 2001. a on Xxx

kortermaja aluse elamumaa väärtus tõusnud 36,25 korda, samas on XXX 10 puhul maa

väärtuse kasv olnud vaid 14,09 korda. Niivõrd erinev hinnakasv ei ole põhjendatud.

2) Maksuteade tuleb tühistada, kuna Xxx korteri xxx maa maksustamishind ei ole õige.

Arusaadav ei ole, mida tähendab maksuteate lisas 2 toodud „kaitsemehhanism“. Maksuteade

ei vasta vorminõuetele ning järgitud ei ole maamaksu tõusu piirmäära.

3. MTA tunnistas 16.09.2024. a maksuteatega nr 2024469499 2024. a maamaksu kohta

kehtetuks 06.02.2024. a maksuteate nr 2024378620 ning kohustas A. L. tasuma maamaksu 40

eurot. Maksuteate lisa 1 järgi olid maksustatavad katastriüksused XXXas XXX korter xxx,

maamaks 19 eurot ning Xxx korter xxx, maamaks 21 eurot. Maksuteade on väljastatud MKS

§ 46 ning MaaMS § 1 lg-te 1-3, § 5 lg 1, § 7 lg-te 1-2², § 7¹ ja § 11 alusel.

4. A.L. esitas 26.09.2024 Tartu Halduskohtule avalduse, milles ta palus kohaldada tema

kaebust ka maksuteate nr 2024469499 suhtes. Kaebaja väitel on maksuteatel nr 2024469499

kaebuses välja toodud puudused, kuid õiguspäraselt on rakendatud MaaMS § 8¹ nõudeid.

5. Tartu Halduskohus lubas 28.01.2025. a määrusega kaebust täiendada MTA 16.09.2024.

a maksuteate nr 2024469499 tühistamise nõudega.

6. A.L. nõustus 12.02.2025. a avalduses menetluse lõpetamisega maksuteate nr 2024378620

tühistamise nõudes. Kaebaja palus tühistada MTA 16.09.2024. a maksuteade nr 2024469499.

Kaebaja põhjendused:

Xxx maa maksustamishind on ebaõiglaselt suur. Kui maa hindamisel ei arvestata, kas

katastriüksus asub miljööväärtuslikul või muul oluliste ehitustegevuse piirangutega alal, siis

on tegemist maaomanike ebaõiglase kohtlemisega. Suletud brutopind on vähemalt 140 m²

(898 m² – 758 m²) ehk umbes 18,5% ulatuses üle hinnatud, mis tingib maa väärtuse

ülehindamise. Xxx asub ehitusõiguse mudeliga hinnatava piirkonna välisservas, mistõttu võib

maatükkide väärtus olla 30% võrra ülehinnatud.

7. Tartu Halduskohus lõpetas 12.03.2025. a otsusega menetluse MTA 06.02.2024. a

maksuteate nr 2024378620 tühistamise nõudes (resolutsiooni p 1); jättis kaebuse Xxx asuva

katastriüksuse maa maksustamishinna määramise ja MTA 16.09.2024. a maksuteate nr

2024469499 tühistamise nõuetes rahuldamata (resolutsiooni p 2); jättis menetluskulud

kaebaja kanda ning jättis menetluskulud vastustajate kasuks välja mõistmata (resolutsiooni p

3). Otsuse põhjendused:

1) Maa maksustamishinna määramine on käsitletav eelhaldusaktina. Maksustamishinna

määramisest eraldi võetuna ei tekkinud kaebajale mingeid kohustusi. MaRu määratud maa

maksustamishind oli MTA-le maamaksu suuruse määramisel siduv. Xxx maa

maksustamishind on määratud õiguspäraselt. Kohus nõustus MaRu põhjendustega (dtl 38-43).

2) Xxx katastriüksus paikneb Vaksali asumis, kus keskkonnaministri 07.07.2022. a määruse

nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ (määrus nr 32) § 10 lg 1 p 2 alusel on ette nähtud

ehitusõiguse mõju arvestamine (ehitusõiguse rühm) ning kus ehitusõiguse pindala ruutmeetri

väärtus on sätestatud määruse nr 32 § 12 lg 2 p-s 2.3. Ehitusõiguse pindala on määruse nr 32 §

10 lg 2 p 1 põhjal määratud kehtiva detailplaneeringu alusel ning on arvutatud määruse nr 32

§ 10 lg 4 p-s 2 sätestatud korras. Rakendatud on määruse nr 32 § 12 lg-s 3 ette nähtud väärtust

vähendavat kohandust.

3) Planeerimist või ehitamist reguleerivate õigusnormide alusel antud ehitusõigus hõlmab

ehitamist mõjutada võivate asjaolude mõju, s.h katastriüksuse paiknemist miljööväärtuslikul

alal. Ehitusõiguse andmisel on kõik seda mõjutavad asjaolud vastavas haldusmenetluses (nt

detailplaneeringu ja ehitusloa menetluses) suure põhjalikkusega läbi kaalutud.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist saavad taotleda Xxx katastriüksuse kaasomanikud

(korteriomanikud), kui see on nende huvides ja nad peavad seda vajalikuks.

4) Kohus ei näinud alust tunnistada mõni määruse nr 32 säte põhiseadusega (PS) vastuolus

olevaks ja jätta kohaldamata. Kaebaja maksukoormus on Xxx katastriüksuse eest 2024. aastal

võrreldes 2023. aastaga tõusnud 5 euro võrra. Kaebaja ei saa tugineda sellele, kas ja millises

ulatuses võib tema maksukohustus maamaksu tasumisel muutuda tulevikus.

5) Kaebaja ei toonud välja, et maksusumma arvutamisel või määramisel oleks kõrvale

kaldutud õigusnormide nõuetest. See, kas MTA 16.09.2024. a maksuteate nr 2024469499

lisas 2 kasutatakse väljendit „kaitsemehhanism“ või „MaaMS §-s 8¹ sätestatud maamaksu

tõusu piirmäär“, ei saa eraldiseisvalt kaebaja õigusi rikkuda. See ei oma mingit mõju

maksuteatega määratud maksusumma suurusele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

8. A.L. esitas 11.04.2025 apellatsioonkaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu

12.03.2025. a otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 ning rahuldada kaebus Xxx määratud maa

maksustamishinna ja maksuteate nr 2024469499 tühistamise nõudes. Apellatsioonkaebuse

põhjendused:

1) Maa korralise hindamise aluseks võetud ehitusõiguse suurus Xxx katastriüksusel ei ole

määratud õiguspäraselt. Xxx kinnistul ehitusõiguse piiranguid reguleerib üldplaneering, mis

on kehtestatud 05.10.1999. Kohus jättis hindamata, kas nii vana detailplaneeringut saab

pidada Xxx ehitusõiguse määratlemise osas kehtivaks. Ehitusõiguse suuruse määramisel

tuleks lähtuda hiljem koostatud üldplaneeringus toodud nõuetest. XXXa üldplaneeringu p

1.1.11 määratleb, et korterite kavandamisel miljööväärtuslikel aladel peab olema vähemalt

120-150 m² krundi pinda korteri kohta. Xxx puhul on ühe korteri kohta 109 m² krundi pinda,

mis on alla koormusindeksi normi ning uute korteriomandite moodustamine ei ole

üldplaneeringu kohaselt võimalik. Maa maksustamishinna aluseks võetud ehitusõiguse suurus

898 m² on märgatavalt suurem tegelikust ehitusõiguse pinnast (maksimaalselt 758 m²), mis

toob kaasa põhjendamatult kõrge maa maksustamishinna ja ebaproportsionaalselt suure

maamaksukohustuse.

2) Kohus ei käsitlenud kaebaja 12.02.2025. a avalduse p-s 9 esitatud seisukohta, et esineb

ehitusõiguse mudeliga hinnatavate maade omanike ebavõrdne kohtlemine tulenevalt sellest,

kas maatükk asub miljööväärtuslikus piirkonnas või mitte. Ehitusõigusega hinnatavate

elamumaade maa hinna määramisel tuleks arvestada, kas hinnatavale maale kohalduvad

muinsuskaitselised ja miljööalade piirangud, mis seavad perspektiivsele ehitustegevusele väga

suured piirangud. Maa korralise hindamise metoodika seda arvesse ei võta. Sellest tulenevalt

on miljööväärtuslike ja muinsuskaitseliste piirangutega maade (s.h Xxx katastriüksus) väärtus

hinnatud ebaõiglaselt kõrgemaks.

3) Kohus jättis hindamata maa väärtuse hindamise vigadest tuleneva liigse ja kaebaja õigusi

rikkuda võiva maamaksukoormuse järgmistel aastatel. Järgmiste aastate maamaksuteadete

esitamise hetkeks oleks maa korralise hindamise käigus maksustamishinna määramiseks

antud eelhaldusakti kaebetähtaeg möödunud ning puuduks võimalus esitada tühistamiskaebus

maa maksustamishinna määramise kohta. Seetõttu tuleks käesoleva kohtumenetluse käigus

hinnata, kas järgnevatel aastatel, mil maamaksu aluseks võetakse sama korralise hindamise

käigus leitud hind, võib esineda maa maksustamishinna ebatäpsest määramisest tingitud

ebaõiglaselt suure maksukoormuse näol maksumaksja õiguste rikkumine. XXXas võivad

lähestikku asuvad ehitusmaa ja ehitusõiguse hindamismudeliga hinnatavate elamumaa

katastriüksuste maksustamishinnad ruutmeetri kohta erineda kordades, mida ei saa pidada

võrdse kohtlemise põhimõtet järgivaks (lisa 1).

4) Maksuteate nr 2024469499 lisas 2 toodud maa Xxx maksustamishind ei ole õiguspärane.

Maamaksusumma kujunemine ei ole jälgitav. Kohus jättis käsitlemata mõiste

“kaitsemehhanism” sisu. Kohtuotsuses ei ole hinnangut maksuteate nr 2024469499

vastavusele haldusmenetluse seaduse (HMS) § 55 lg-st 1 tulenevatele nõuetele.

5) Kohtuotsuses ei ole põhjendatud, miks menetluskulude jaotamisel ei kohaldatud

halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-s 6 sätestatut. Vähemalt osaliselt tulnuks

menetluskulud mõista vastustajalt välja.

9. MTA palub 02.05.2025. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu

Halduskohtu 12.03.2025. a otsus muutmata. Vastuse põhjendused:

1) MaaMS-i alusel kehtestatud määruse „Maamaksu arvutamise ja tasumise ning

maksusoodustuse taotlemise kord“ § 2 lg 3 järgi arvutatakse tasumisele kuuluva maamaksu

summa maamaksumäära korrutamisel maa korralise hindamise tulemuste põhjal määratud

maa maksustamishinnaga. Seda MTA maksuteates nr 2024469499 tegi. MTA rakendas

MaaMS § 8¹ lg-s 2 sätestatud maamaksu tõusu piirangut.

2) Maa korraline hindamine on olemuselt masshindamine, mille puhul on paratamatu, et

arvesse ei saa võtta iga kinnisasja kõiki spetsiifilisi tunnuseid. 2024. a maamaksu puhul

suurenes kaebaja maamaksukohus Xxx maa puhul 5 euro võrra, mistõttu ei saa kaebaja

õiguste riivet vaidlustatud maksuteate kontekstis pidada ebaproportsionaalseks. Maaomanikel

on võimalik taotleda maamaksu suurust ebasoodsalt mõjutava detailplaneeringu (osalist)

kehtetuks tunnistamist.

3) Kaebaja etteheide maamaksusumma kujunemise jälgitavuse kohta on tema subjektiivne

arvamus, millest ei ole võimalik järeldada, et maamaksuteates on maksu arvutamise andmed

esitatud viisil, mis ei võimalda keskmisel maamaksuteate adressaadil sellest aru saada.

4) Maksuteatel väljendi „kaitsemehhanism“ kasutamine ei saanud mõjutada maksusumma

määramist.

5) Kaebajal ei olnud väljamõistetavaid menetluskulusid. Kaebaja esitas taotluse tasutud

riigilõivu (20 eurot) väljamõistmiseks vastustajatelt. Muude võimalike menetluskulude

väljamõistmist kaebaja ei taotlenud. Kui menetlus lõpetatakse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel,

siis tasutud riigilõiv tagastatakse HKMS § 104 lg 5 p 4 järgi.

10. MaRu palub 05.05.2025. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse

põhjendused:

1) Kaebaja ei toonud välja ühtegi õigusnormi, mille vastu MaRu Xxx katastriüksusele maa

maksustamishinna arvutamisel on eksinud. Erisused, millisel juhul detailplaneeringus

määratud ehitusõigusest kõrvalekaldumine on lubatud, on toodud määruse nr 32 § 10 lg-s 3.

Nimetatud asjaolusid Xxx katastriüksusel ei esine.

2) Detailplaneeringu kehtivuse ja õiguspärasuse küsimused tuleb lahendada kohaliku

omavalitsuse tasandil.

3) Ehitusõiguse mudel arvestab kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust

detailplaneeringus ette nähtud ulatuses. Maa korralise hindamise metoodika on seadusandja

avarat kaalutlusruumi arvestades piisavalt põhjendatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Halduskohus

ei eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel või tõendite hindamisel ega rikkunud

kohtumenetluse norme.

12. Apellatsiooniastmes on poolte vahel jätkuvalt vaidluse all Xxx katastriüksuse maa

maksustamishinna määramise õiguspärasus, selle raames maade omanike ebavõrdne

kohtlemine sõltuvalt maatüki asumisest miljööväärtuslikus või mitte-miljööväärtuslikus

piirkonnas ning ehitusõiguse ja ehitusmaa mudelite rakendamisest piirialadel. Ka leiab

kaebaja, et seoses vigadega maa maksustamishinna määramisel ei ole õiguspärane

maksuteade nr 2024469499, ühtlasi on maksuteates toodud maksusumma kujunemine raskesti

jälgitav. Ringkonnakohus vastab esmalt apellatsioonkaebuse etteheidetele maa

maksustamishinna määramise (I) ja maksuteate koostamise (II) kohta, kontrollib seejärel

menetluskulude jaotuse põhjendatust halduskohtus (III) ning lahendab viimaks

apellatsioonkaebuse taotlused ja jaotab menetluskulud ringkonnakohtus (IV).

I

13. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga selles, et Xxx maa maksustamishind

määrati õiguspäraselt.

14. XXXa üldplaneeringu kaardilt1 nähtub, et Xxx katastriüksus asub Vaksali linnaosa

Vaksali asumis. Ka ei ole vaidlust selle üle, et katastriüksus on hõlmatud xxx, xxx ja xxx

tänavate ning xxx krundi lõunapiiri sihiga piiratud ala detailplaneeringuga2.

15. MHS § 41 lg 1 järgi on korraline hindamine andmekogude andmetele tuginev turupõhine

maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa maksustamishind.

MHS § 43 lg 5 järgi kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega 1) tehingute

arvestamist välistavad tingimused; 2) tehinguandmete kohandamise alused; 3) andmed, mida

võib kasutada kinnisvaraturu analüüsil; 4) maa väärtust mõjutavate tegurite arvestamise

erisused; 5) piirkonnad, kus arvestatakse ehitusõiguse mõju maa väärtusele; 6) sarnaste

tunnustega katastriüksuste rühmade ja hindamismudelite kirjeldused; 7) maa

maksustamishinna arvutuskäigus esitatavad andmed; 8) maa maksustamishinna esitamise

täpsuse.

16. Keskkonnaministri 07.07.2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ §

10 lg 1 p 2 järgi tuleb Vaksali asumis maa väärtust mõjutava tegurina arvestada ehitusõiguse

mõju ning kohalik omavalitsus määrab katastriüksuse ehitusõiguse pindala kehtiva

detailplaneeringu andmete alusel. Kehtiva detailplaneeringu puudumise korral lähtutakse

ehitisregistri andmetest (§ 10 lg 2 p 2). Kehtiva detailplaneeringu olemasolul võib

ehitisregistri andmetest erandkorras lähtuda ka siis, kui 1) maakatastris olevad katastriüksuse

piirid ja sihtotstarbed ei vasta detailplaneeringule; 2) ehitisregistri andmete alusel leitud

ehitusõiguse pindala on vähemalt 20% suurem detailplaneeringu andmete alusel leitud

ehitusõiguse pindalast (§ 10 lg 3). Kaebaja ei väida ja ringkonnakohtule ei nähtu, et esineks

määruse nr 32 § 10 lg-s 3 sätestatud olukord.

1 Tartu linna üldplaneering 2040+

2 Asi nr. DP-01-155

17. XXXa kodulehe andmetel on xxx, xxx ja xxx tänavate ning xxx krundi lõunapiiri sihiga

piiratud ala detailplaneering tänaseni kehtiv. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr

373 kehtestatud XXXa üldplaneeringu seletuskirja kohaselt kohaldatakse üldplaneeringuga

kehtestatud nõudeid ka varasemate detailplaneeringute realiseerimisel, välja arvatud juhul, kui

detailplaneeringus on vastavad tingimused reguleeritud teisiti. Enne üldplaneeringu

koostamist kehtestatud detailplaneeringud jäävad kehtima3. Seega pidi MaRu lähtuma

maksustamishinna määramisel kehtiva detailplaneeringu andmetest. Määruse nr 32 § 10 lg 4

järgi määratakse kehtiva detailplaneeringu andmete alusel ehitusõiguse pindala hoonete

suletud brutopinnana. Detailplaneeringus suletud brutopinna andmete olemasolul võetakse

aluseks suletud brutopind, andmete puudumisel arvutatakse suletud brutopind ehitisealuse

pinna korrutamisel korruste arvuga (§ 10 lg 4 p-d 1, 2). Määruse eelnõu seletuskirjas

selgitatakse, et ehitusõiguse maht leitakse olemasoleva või planeeritud pinna korrutamisel

korruste arvuga4. Kuna detailplaneeringus suletud brutopinna kohta andmed puuduvad, on

MaRu lähtunud ehitusõiguse pindala arvutamisel õigesti detailplaneeringus märgitud krundi

suurusest 1122 m2 ja krundi täisehitusprotsendist 40%, arvutanud selle alusel ehitisealuse

pinna 448,80 m2 (1122 m2 x 0,4) ning korrutanud ehitisealuse pinna hoone korruste arvuga 2,

mis annab ehitusõiguse pindala tulemuseks 897,6 m2, ümardatult 898 m2.

18. Määruse nr 32 § 12 lg 2 järgi leitakse katastriüksuse väärtus katastriüksuse ehitusõiguse

pindala korrutamisel asumi või selle osa ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega, mis Vaksali

asumi puhul on p 2.3 järgi 250 eurot/m2 kohta. Määrus näeb ette ka selle, et kui ehitusõiguse

pindala on suurem kui 500 m2, rakendatakse seda ületavale osale väärtust vähendavat

kohandust 0,02 iga 1000 m2 kohta kuni kohanduseni 0,7 (§ 12 lg 3). Eelnõu seletuskirjas

põhjendatakse kohandust sellega, et andmeanalüüsile ja kutseliste kinnisvarahindajate

ekspertarvamustele tuginedes jõuti lahenduseni, kus esimesed 500 SBPm2 saavad alati 100%

hinna (koefitsient 1,00), st neile kohandust ei rakendata, kuid 500 SBPm2 ületavale osale

rakendatakse väärtust vähendavat kohandust 2% iga 1000 SBPm2 kohta kuni kohanduseni

70%5. Selliselt rakendub vahemikus 501-1500 SBPm2 koefitsient 0,98, vahemikus 1500-2500

SBPm2 koefitsient 0,96 ja nii edasi kuni pindalani 14501 SBPm2, millest alates rakendub

koefitsient 0,706. MaRu on kinnitanud, et Vaksali asumi ehitusõiguse ruutmeetri 250 euro

suurust väärtust vähendati 2,22 euro võrra. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole MaRu

kohanduse tegemisel eksinud (500 SBPm2 x 250 eurot/m2 + 398 SBPm2 x 245 eurot/m2)/ 898

SBP = 247,78 eurot/m2, millega esialgne ehitusõiguse ruutmeetri väärtus vähenes 2,22 euro

võrra/m2 kohta (250-247,78=2,22 eurot/m2).

19. Vaidlus puudub selle üle, et Xxx krunt asub miljööväärtuslikul alal, kus XXXa

üldplaneeringu kohaselt tuleb hoonete ümberehitamisel ja laiendamisel taotleda

miljööväärtuslikule alale iseloomulikku mahtu7. Kaebaja leiab, et kuna üldplaneeringust

tulenevad kitsendused (mahu säilitamise ja koormusindeksi järgimise nõue) ei luba

olemasolevat korterelamu ehitisealust pinda laiendada ega hoone mahtu suurendada, tuleks

krundi ehitusõiguse suuruse määramisel lähtuda olemasolevast olukorrast, mis on fikseeritud

ehitisregistris. Ringkonnakohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Määrus nr 32 ei näe ette, et

lähtuda tuleks ehitisregistris fikseeritud olukorrast (vt käesoleva otsuse p 16).

Ringkonnakohus ei näe ka alust pidada määruses nr 32 toodud maa hindamise aluseid seaduse

või põhiseadusega vastuolus olevaks.

3 YP2040_seletuskiri.pdf, lk 4.

4 Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 17.

5 SBP on lühend sõnadest „suletud brutopind“.

6 Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 27.

7 YP2040_seletuskiri.pdf, lk 44.

20. Määruses nr 32 toodud erinevate asumite ehitusõiguse mudelis on juba kõigi piirkonna

mõjudega, sh miljööväärtuslike aladega arvestatud. MaRu on kohtumenetluses läbivalt

selgitanud, et ehitusõiguse mudeli piirkondade valimisel ja väärtustasemete eristamisel

tugineti pikaajalise kogemusega kutselistest hindajatest koosnenud meeskonna

eksperthinnangutele ja töörühma (fookusgrupi) aruteludele. Hindajad tuginesid oma

hinnangute andmisel otsesele tehinguinfole (toiminud müügitehingud), turuinfole (nõudluse ja

pakkumise info, äripindade rendi- ja üüritasemed) ning turukogemusele laiemalt.

Ringkonnakohtul ei ole alust hindajate kompetentsuses kahelda. Ühtlasi ei ole mõeldav

olukord, kus ehitusõiguse mudeliga hõlmatud piirkondade määratlemisel tuleks iga üksiku

krundi piirkonda jätmist eraldiseisvalt kaaluda, võttes arvesse selle suhtes kehtestatud

detailplaneeringust lähtuvaid kitsendusi.

21. Ringkonnakohus ei leia ka maade omanike ebavõrdset kohtlemist sõltuvalt maatüki

asumisest miljööväärtuslikus või mitte-miljööväärtuslikus piirkonnas ning ehitusõiguse ja

ehitusmaa mudelite rakendamisest piirialadel. Kuna maa korraline hindamine on

masshindamine, mille puhul selgitatakse välja maa ligikaudne turupõhine väärtus võimalikult

ühtse metoodika alusel, ei ole võimalik iga üksiku katastriüksuse puhul kõiki võimalikke maa

väärtust mõjutavaid tegureid arvestada. Kui kaebaja leiab, et Xxx krunti hõlmav

detailplaneering ei ole enam ajakohane, tuleb tal endal astuda kohaseid samme ja suhelda

kohaliku omavalitsusega selleks, et detailplaneering kehtetuks tunnistatakse. Määruse nr 32

seletuskirjas selgitatakse, et planeerimis- ja ehitustegevuse ning selleks vajalike andmete eest

vastutab kohalik omavalitsus, seetõttu vastutab kohalik omavalitsus ka ehitusõiguse ulatuse

andmete eest korralisel hindamisel. Valdav osa ehitusõiguse pindalast määratakse

ehitisregistri andmete alusel, mistõttu võib hindamisega kasvada huvi ehitisregistri andmete

korrastamise ja parandamise vastu. Samuti võib ilmneda, et mõned detailplaneeringud ei ole

enam ajakohased või on planeeritud ehitusõiguse pindalad üle võimendatud ning ei ole

tegelikkuses enam realiseeritavad. Sellega võib kaasneda planeeringute muutmise või

kehtetuks tunnistamise menetluste kasv8. See, kuidas mõni omavalitsus, s.h Tallinn, on

toiminud, ei saa kuidagi mõjutada määruse nr 32 kehtivust ega MaRu tegevuse õiguspärasust.

Ringkonnakohtul ei ole alust kahelda kaebaja väites, et XXXas võivad lähestikku asuvad

ehitusmaa ja ehitusõiguse hindamismudeliga hinnatavate elamumaa katastriüksuste

maksustamishinnad ruutmeetri kohta erineda, kuid nimetatud väitega ei ole võimalik

põhistada Xxx maa maksustamishinna õigusvastasust. Ringkonnakohus tagastab kaebajale

apellatsioonkaebuse lisana enda väite põhistamiseks esitatud tõendid.

22. Kuna ringkonnakohus ei tuvasta sarnaselt halduskohtule vigu Xxx maa väärtuse

hindamisel, ei ole alust analüüsida ka seda, kas maa väärtuse hindamise võimalikest vigadest

võiks tekkida kaebajale tema õigusi rikkuda võiv maamaksukoormus järgmistel aastatel.

II

23. Ringkonnakohus leidis eelnevalt (otsuse p-d 13-20), et MaRu ei ole teinud vigu maa

maksustamishinna määramisel. Riigikohtu pikaaegse praktika järgi on maa maksustamishinna

määramise otsustus eelhaldusakt maksuteatele kui haldusaktile9. Seega oli Maa- ja

Ruumiameti määratud Xxx maa maksustamishind Maksu- ja Tolliametile maamaksu suuruse

määramisel siduv.

8 Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 18.

9 RKHKo 3-16-1504/26, p 10.

24. Kaebaja arvates ei ole maksuteate nr 2024469499 lisas 2 toodud maksusumma

kujunemine selgesti jälgitav, täpsemalt ei ole kaebaja jaoks arusaadav maksuteate lisas 2

nimetatud mõiste „kaitsemehhanism“ sisu ja sellega seotud summad.

25. MaaMS § 7 lg 7 ja § 11 lg 9 alusel rahandusministri 16.10.2014. a määrusega nr 38

vastu võetud „Maamaksu arvutamise ja tasumise ning maksusoodustuse taotlemise korra“ § 2

lg 3 järgi arvutatakse tasumisele kuuluva maamaksu summa maamaksumäära korrutamisel

maa korralise hindamise tulemuste põhjal määratud maa maksustamishinnaga, võttes arvesse

maamaksuseaduse § 4 lõikes 2 sätestatut. Maamaksumäär on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse

29.06.2023. a määrusega nr 60 ning on elamumaale 0,5% maa maksustamishinnast aastas10.

MTA on selgitanud, et kuivõrd maksuteatel kajastatud maa maamaksu summa osutus

võrreldes eelmise aasta (s.o 2023. aasta) maksusummadega rohkem kui 10% suuremaks ja

samal ajal oli 10% kummastki eelmise aasta maksusummast väiksem kui 5 eurot, rakendas

MTA MaaMS § 81 lg-s 2 (asjakohases redaktsioonis) sätestatud maamaksu tõusu piirangut.

MaaMS § 81 lg 1 (maamaksu teate andmise ajal kehtinud redaktsioonis) sätestas, et kui maa

maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 10 protsenti suurem eelmise

maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma 10 protsenti. Seejuures ei võeta

arvesse seaduse §-s 4 sätestatud maksuvabastusi ega §-s 11 sätestatud maksusoodustusi. Lg 2

sätestas, et kui lõikes 1 sätestatud maamaksu summa suurenemine on võrreldes eelmise

maksustamisperioodiga 10 protsenti, kuid on väiksem kui 5 eurot, suurendatakse

maksusummat 5 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnast ja

maamaksumäärast lähtuva maamaksu summani. Selle tulemusel vähenesid kaebaja poolt

tasumisele kuuluvad maksusummad kuni summani, mis vastasid 2023. aasta maksusummale,

millele on liidetud 5 eurot. Maksuteate lisas 2 toodud tabel lähtub maamaksu arvutamise

valemist maamaksusumma = maa väärtus x maksumäär – kaitsemehhanism –

maksuvabastused – maksusoodustused. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et seaduse

normide ja eelmise aasta maksuteatega kõrvutamata võib maksuteates kajastatud summade

kujunemine olla raskesti arusaadav. Maksuteatest arusaamist hõlbustaksid asjakohased

selgitused ja valemid. Siiski on maksuteates kajastatud summade kujunemine ringkonnakohtu

jaoks arusaadav ning summad õiguspärased, mistõttu puudub alus maksuteate tühistamiseks.

26. Kokkuvõtlikult leiab ringkonnakohus, et maksuteade on kooskõlas HMS §-s 55

haldusaktile ettenähtud nõuetega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et see, kas

maksuteate lisas 2 kasutatakse väljendit „kaitsemehhanism“ või „MaaMS § 81 sätestatud

maamaksu tõusu piirmäär“ ei saa eraldiseisvalt kaebaja õigusi rikkuda.

III

27. Kaebaja leiab, et kohtuotsuses ei ole põhjendatud, miks menetluskulude jaotamisel ei

kohaldatud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-s 6 sätestatut. Vähemalt

osaliselt tulnuks menetluskulud vastustajalt välja mõista. Nimelt lõpetas halduskohus

kohtuotsusega menetluse MTA 06.02.2024. a maksuteate nr 2024378620 tühistamise nõudes

HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel. Ringkonnakohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. On õige, et

kaebaja taotles halduskohtult 12.02.2025. a avalduses tasutud riigilõivu väljamõistmist

vastustajatelt. Muude võimalike menetluskulude väljamõistmist kaebaja ei taotlenud. Kui

menetlus lõpetatakse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel, siis tasutud riigilõiv tagastatakse HKMS §

104 lg 5 p 4 järgi. Käesoleval juhul ei olnud aga halduskohtul alust kaebajale ka riigilõivu

tagastada, sest olenemata ühe nõude osas menetluse lõpetamisest, jäid kaebaja teised nõuded

rahuldamata. Riigilõiv 20 eurot oli tasutud kaebuselt tervikuna (RLS § 60 lg 1), mitte

konkreetselt vaid selle nõude pealt, mille osas halduskohus menetluse lõpetas.

10 RT IV, 11.07.2023, 10.

IV

28. Eeltoodud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu

12.03.2025. a otsus muutmata. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool,

kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks ning vastustajad

ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, jäävad poolte menetluskulud

ringkonnakohtus nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)