2-25-7796/15 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise koht ja aeg

6. november 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-7796

Tsiviilasi

Maaelu Edendamise Sihtasutuse avaldus Saare Erek

OÜ pankroti väljakuulutamiseks

Ajutise halduri nimetamine

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 14. juuli 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maaelu Edendamise Sihtasutuse määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (võlausaldaja): Maaelu

Edendamise Sihtasutus (registrikood 90000245,

lepinguline esindaja Kersti Meindorf

Puudutatud isik (võlgnik):

Saare Erek OÜ (registrikood 10123057), seaduslik

esindaja Tarmo Sink, lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Elmer Muna ja Kadri Lember

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja juurde Maaelu Edendamise Sihtasutuse esitatud uued tõendid:

eksperthinnang 74/E/20 ja sellega seotud meilivahetus; Saare Erek OÜ 2020

majandusaasta aruanne; Saare Erek OÜ 2024 majandusaasta aruanne; leping

ettevõtte struktuuriosade üleandmise kohta; Saare Kaevandus OÜ 2024

majandusaasta aruanne.

2. Jätta Tartu Maakohtu 14. juuli 2025 määruse resolutsioon muutmata,

täiendades maakohtu määruse põhjendusi.

3. Maaelu Edendamise Sihtasutuse määruskaebus jääb rahuldamata.

4. Määruskaebemenetluse kulud jätta Maaelu Edendamise Sihtasutuse kanda.

5. Välja mõista Maaelu Edendamise Sihtasutuselt menetluskuluna

ringkonnakohtus 660 eurot Saare Erek OÜ kasuks.

Edasikaebamise kord

Määrus on lõplik osas, milles ringkonnakohus võttis vastu uued tõendid ja jättis muutmata

maakohtu määruse ajutise halduri nimetamata jätmises (PankrS § 5 lg 1 ja § 15 lg 5).

Ülejäänud osas võib ringkonnakohtu määruse peale esitada määruskaebuse Riigikohtule.

Määruskaebus tuleb esitada 15 päeva jooksul Riigikohtule määruse kättetoimetamisest

arvates.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maaelu Edendamise Sihtasutus (võlausaldaja) esitas Tartu Maakohtule 20. mail 2025

avalduse Saare Erek OÜ (võlgnik) pankroti väljakuulutamiseks.

Pankrotiavalduse kohaselt on võlausaldajal laenulepingust nr 249COV20 (laenuleping)

tulenev nõue suuruses 1 094 018,90 eurot (so laenu põhiosa 928 988,18 € + intressid 56

602,73 € + 108 427,99 € viivitusintressid arvestatud kuni 15.05.2025). Nõue muutus

sissenõutavaks alates 10. detsembrist 2024, s.o. alates ajast, mil sihtasutus laenulepingu

erakorraliselt üles ütles. Võlgnik ei ole oma kohustusi täitnud.

21.03.2025 saatis kohtutäitur Kaire Põlts sihtasutusele kui hüpoteegipidajale info ja päringu

täitetoimingu 025/2025/637 tegemise kohta, milles teavitas hüpoteegipidajat kinnistu reg osa

nr 25746601 asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Paljassaare tee 34

arestimisest. Tegemist on kinnisvaraga, mis tagab võlgniku laenukohustust ning mis arestiti

vara kaasomaniku Compakt Kinnisvara OÜ võlgnevuse tõttu Maksu- ja Tolliameti ees.

Sihtasutus esitas avalduse, et ühineda kohtutäitur Kaire Põltsi läbiviidava täitemenetlusega

hüpoteegi realiseerimiseks. Kohtutäitur on algatanud laenulepingu tagatiseks oleva vara

müümise enampakkumise korras.

Laenu tagatisteks seati kommertspant võlgniku vallasvarale, sihtasutusel on alust arvata, et

võlgnik viib ettevõttest teadlikult vara välja ja sellega on sihtasutuse kasuks seatud

kommertspandi väärtus oluliselt vähenenud. Laenu andmise ajal kuulusid kommertspandi

aluse vara hulka karjäärivarud, seadmed ja kolme karjääri kasutusõigus. 6. septembril 2024

teavitas võlgnik sihtasutust ettevõtte vara osalisest üleandmisest Saare Kaevandus OÜ-le.

Ettevõtte vara üleandmise lepingu kohaselt andis võlgnik omandajale võlgnikule kuuluva

kruusa- ja liivakarjääride tegevusega seonduv ettevõtte struktuuriosa koos selle osa

majandamisega seotud ja selle majandamist teenivate asjade, õiguste ja kohustustega, muu

hulgas kruusa- ja liivakarjääride tegevusega seotud lepingutega. Kõik nimetatud varad

kuulusid kommertspandiga koormatud vara hulka.

Võlausaldaja põhistab võlgniku maksejõuetust asjaoluga, et võlgnik ei ole täitnud kohustust

30 päeva jooksul pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist ning võlausaldaja on teda

kirjalikult hoiatanud kavatsusest esitada pankrotiavaldus (pankrotihoiatus), kuid vaatamata

sellele ei ole võlgnik kohustust täitnud 10 päeva jooksul (PankrS § 10 lg 2 p 1).

Võlausaldaja märgib, et käimasolevas täitemenetluses ei rahuldata võlgniku kohustusi mitte

võlgniku varast, vaid nõuet täidetakse kolmandate isikute Compakt Kinnisvara OÜ ja MSCA

OÜ vara arvelt.

2. Võlgnik vaidles pankrotiavaldusele vastu ja palus jätta ajutine haldur nimetamata.

Võlausaldaja nõue on pandiga tagatud. Tema kasuks on kinnisasjale reg nr 25746601

Paljassaaare tee 34 Tallinnas seatud esimese järjekoha hüpoteek summas 1 950 000 eurot ja

võlgniku vallasvarale on seatud kommertspant summas 1 100 000 eurot.

Täitemenetluses ei ole ühtegi enampakkumist veel toimunud, kuna kinnistusraamatusse

kantud kinnistu kaasomanikud MSCA OÜ ja Compakt Kinnisvara OÜ on vaidlustanud täituri

tegevuse täitemenetluse läbiviimisel. Kinnistu kaasomanikel on erimeelsus selle osas, kas

kinnistule rajatud katsebasseini hoone on kinnistu oluline osa või mitte. Kohtutäitur kuulutas

14. aprillil 2025 välja enampakkumise Compakt Kinnisvara OÜ-le kuuluvale kaasomandi

osale kinnistust ning määras vara (kinnistu kaasomandi osa) alghinnaks 1 500 000 eurot.

Kuigi enampakkumise väljakuulutamine tühistati MSCA OÜ kaebuse tõttu, siis on kinnistu

kaasomandi osale määratud alghinnast selge, et kogu kinnistu väärtus on enam kui piisav

võlausaldaja nõude rahuldamiseks.

Võlausaldaja väide, et võlgnik viib ettevõttest vara välja ja sellega on võlausaldaja kasuks

seatud kommertspandi väärtus oluliselt vähenenud, on õiguslikult väär. Kommertspandiga

koormatud vara, mis moodustab ettevõtte või käitise, üleminekul jääb kommertspant sellele

püsima (KomPS § 6 lg 2). Seega on võlausaldaja nõue endiselt tagatud lisaks esimese

järjekoha hüpoteegile ka kommertspandiga. Võlausaldaja nõue on tagatiste arvelt võimalik

täies ulatuses rahuldada, mistõttu puudub igasugune alus ja eluline vajadus pankrotimenetluse

läbiviimiseks.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus jättis võlausaldaja pankrotiavalduse alusel ajutise halduri PankrS § 15 lg 3 p-de

1 ja 2 alusel nimetamata, jättis kõik menetluskulud pankrotiavalduse esitaja kanda ning

mõistis need temalt võlgniku kasuks ka välja.

Maakohus kontrollis võlgniku väidet, et võlausaldaja nõue on pandiga täielikult tagatud,

mistõttu puudub võlausaldajal õigustatud huvi pankrotiavalduse esitamiseks.

Maakohus tuvastas, et Harju Maakohus on 14. juuni 2025 määrusega kohtuasjas nr 2-25-8488

tühistanud Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi 20. mai 2025 otsuse täiteasjas nr 025/2025/634 –

025/2025/638 osas, millega kohtutäitur: tühistas 11. aprilli 2025 kinnisasja arestimise akti

osas, millega arestiti kinnistul, registriosa numbriga 25746601, aadressiga Paljassaare tee 34,

Tallinn, asuv ajutine (katsebasseini) hoone; tühistas 14. aprilli 2025 vara enampakkumise

teate; otsustas korraldada Compakt Kinnisvara OÜ-le kuuluva kinnistu, registriosa numbriga

25746601, aadressiga Paljassaare tee 34, Tallinn, uue hindamise ja seejärel uue

enampakkumise, milles ei ole nimetatud kinnistu ja enampakkumise osana käsitletud ajutist

(katsebasseini) hoonet. 30. juunil 2025 on esitatud määruskaebus Harju Maakohtu 14. juuni

2025 määrusele ehk kaebuse lahendamine Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi 20. mai 2025

otsusele täiteasjades 025/2025/634 – 025/2025/638 jätkub.

Maakohus märkis, et pandiga tagatud nõudega võlausaldaja pankrotiavalduse alusel ajutise

halduri määramiseks peab võlausaldaja tõendama, pant ei kata tema nõuet täielikult.

Võlausaldaja on väitnud, et kohtutäitur määras kinnistu realiseerimisväärtuseks 885 000 eurot.

Harju Maakohus 14. juuni 2025 määrusega kohtuasjas nr 2-25-8488 tühistas kohtutäituri 20.

mai 2025 otsuse, millega täitur tühistas esimese 1 500 000 euro suuruse alghinnaga

enampakkumise ja otsustas korraldada kinnistu uue hindamise. Seega oli täituri tegevus

kinnistu suhtes enampakkumise väljakuulutamisel alghinnaga 1 500 000 eurot õiguspärane.

Ühtegi tõendit, mis viitaks kinnistu väiksemale väärtusele, ei ole asjas esitatud. Samuti ei ole

veel reaalselt toimunud täitemenetluses pandieseme enampakkumisel müük, et saaks öelda, et

pandieseme väärtus on kõrgem kui ebaõnnestunud enampakkumise alghind. Kui võlausaldaja

nõue ei ole suurem kui on hüpoteegisumma, siis kehtib eeldus, et nõue on pandiga täielikult

tagatud ja võlausaldaja tõendamiskoormis on näidata, et pandieseme väärtus ei kata tema

nõuet.

Võlausaldaja väide, et võlgnik viib ettevõttest vara välja ja sellega on võlausaldaja kasuks

seatud kommertspandi väärtus oluliselt vähenenud, on õiguslikult väär. Kommertspandiga

koormatud vara, mis moodustab ettevõtte või käitise, üleminekul jääb kommertspant sellele

püsima (KomPS § 6 lg 2). Seega on võlausaldaja nõue tagatud lisaks hüpoteegile ka

kommertspandiga 1 100 000 euro ulatuses.

Eelnevat arvesse võttes leidis maakohus, et nõue on pandiga täielikult tagatud PankrS § 15 lg

3 p 2 tähenduses ning jättis võlausaldaja pankrotiavalduse alusel ajutise halduri nimetamata

ning lõpetas asjas menetluse (PankrS § 15 lg 7). Kuna võlgnikule jääb ajutine pankrotihaldur

nimetamata võlausaldaja nõuetest tingitud põhjustel, ei hinnanud maakohus võlausaldaja

väiteid võlgniku maksejõuetuse kohta.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Võlausaldaja palus määruskaebuses maakohtu määrus tühistada, nimetada võlgnikule

ajutine haldur ja jätkata menetlust. Alternatiivselt palus võlausaldaja ringkonnakohtul

maakohtu määrus tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus kaevatava määruse tegemisel kohaldanud

ebaõigesti materiaalõiguse norme ning kohaldanud valesti menetlusõigust ning see on viinud

ebaõige kohtulahendi tegemiseni.

Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et pandieseme hind selgub alles selle müümisel,

kohtumäärusest ei selgu põhjendused, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes kohus

järeldas pandieseme väärtuse, et tõsikindlalt väita, et võlausaldaja nõue on pandiga täielikult

tagatud.

Võlausaldaja ei nõustu kohtu seisukohaga, mille kohaselt hüpoteegi rahaline suurus

kinnistusraamatus või vara arestimisel määratud alghind tõendab nõude täielikku katet.

Tegemist on formaalsete näitajatega, mis ei kajasta panditud vara reaalselt müügihinda

sundtäitmise käigus. Riigikohtu praktika (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-08, p 14)

rõhutab, et pandieseme tegelik väärtus selgub selle realiseerimisel ja sundtäitmise käigus ei

pruugi saadav müügitulu olla ega olegi võrdne turuhinnaga. Seetõttu ei saa hüpoteegi

olemasolu ega vara hinnanguline väärtus olla piisav alus järelduseks, et nõue on täielikult

tagatud.

Arvesse tuleb võtta täitemenetlusele omaseid riskitegureid ja hinnalanguse praktikat, mis

mõjutavad otseselt pandieseme väärtust. TMS § 87 lg 7 kohaselt võib kohtutäitur kinnisasja

kordusenampakkumisel alghinda alandada kuni 70% võrra. Käesolevas asjas ei ole

õnnestunud täitemenetluses tagatisvara nelja kuu jooksul müüa ning selle realiseerimist

takistavad ka paralleelselt kohtuvaidlused.

Võlausaldajal on olemas kinnisvara hindamisakt (määruskaebuse lisa nr 2), mis koostati

COVID-19 pandeemia ajal arvestusega, et tagatisvara hind on selline, millega oleks võimalik

seda realiseerida 6–12 kuu jooksul. Tagatisvara väärtuseks hinnati 520 000 eurot, mis on

vähem kui pool võlausaldaja nõudest. Seda hinnangut tuleb pidada sarnaselt COVID-19

perioodile realistlikuks arvestades vara seisundit, kohtuvaidlusi ja sundtäitmise eripärasid.

Võlausaldaja ei nõustu kohtumääruses toodud järeldusega, et kommertspandi eseme väärtus ei

ole oluliselt vähenenud. Kuivõrd võlgnik esitas 10. juulil 2025 äriregistrile majandusaasta

aasta aruande, saab võlausaldaja esitada kohtule seisukoha kommertspandiga tagatud vara

tegeliku mahu ja selle olulise vähenemise kohta võlgniku ja tema tütarettevõtte Saare

Kaevandus OÜ (edaspidi tütarettevõte) 2020 ja 2024. aasta bilansside alusel.

Tagatisvara seisundit tuleb hinnata bilansis kajastatud käibevara koosseisu ja mahu alusel.

Võlgniku käibevara 31. detsembril 2020 seisuga (kommertspandi seadmisel) oli kokku 1 066

286 eurot (millest on raha: 68 725 €; nõuded ja ettemaksed: 584 062 €; varud: 413 535 €).

Võlgniku käibevara 31. detsembri 2024 seisuga on kokku 243 829 eurot (millest on raha: 559

€, nõuded ja ettemaksed: 182 009 €, varud: 61 810 €). Eeltoodust tulenevalt on võlgniku

käibevara ehk kommertspandivara väärtuse vähenemine võrreldes 2020. aastaga olnud 822

457 eurot, mis moodustab -77% käibevara langusest 4 aastaga.

Võlgnik andis 18. juulil 2024 sõlmitud lepinguga ettevõtte struktuuriosa koos varadega üle

tütarettevõttele, mille käibevara 31. detsembri 2024 seisuga on kokku 264 909 eurot.

Käesoleval juhul ei ole esitatud ehk puuduvad tõendid selle kohta, et kommertspant oleks

laienenud Saare Kaevandus OÜ-le või et olemasoleva kommertspandi raames oleks

tütarettevõttesse üle viidud konkreetselt identifitseeritav ja samastatav vara. Seetõttu on vale

kohtu järeldus, et Saare Kaevandus OÜ bilansis kajastuvat käibevara tuleb käsitada

võlausaldaja nõude tagatisena.

Lisaks eeltoodule ei vasta võlgniku omakapital juba alates 2022. aastast äriseadustiku

nõuetele. 2024. aasta lõpu seisuga on omakapitali puudujääk suurenenud summani –1 542 740

eurot. See viitab asjaolule, et võlgnikul puudub juba pikemat aega materiaalne baas

äritegevuse jätkamiseks ning ettevõte on sisuliselt varatu. Kui äriühingu kohustused ületavad

selle varasid, viitab see maksejõuetusele PankrS § 1 tähenduses. Ettevõte oleks pidanud 2024.

aasta majandustulemuste ilmnemisel ise esitama pankrotiavalduse. Seda aga tehtud ei ole.

Arvestades tagatisvara müügist reaalset võimalikku saadavat tulu ja kommertspandi vara

väärtuse olulist vähenemist on võlausaldaja nõue pandiesemetega ebapiisavalt tagatud. Kui

kohus jätab ajutise pankrotihalduri nimetamata, võetakse võlausaldajalt sisuliselt võimalus

realiseerida tema nõuet pankrotimenetluse raames, mis on oluline osa võlausaldaja õiguste

teostamisest ja tema nõude rahuldamise võimaldamisest. Selline olukord kahjustab

võlausaldaja õigustatud huvi ning tema nõue võib jääda osaliselt või täielikult rahuldamata,

kuigi vastavad tagatised on seatud. Ajutise halduri viivitamatu nimetamine on vajalik

võlausaldaja huvide ja õiguste kaitseks.

5. Võlgnik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Võlgnik märkis, et ajutise halduri nimetamise otsustamisel hindab kohus üksnes seda, kas

võlgniku maksejõuetus on nõuetekohaselt põhistatud. Kui esinevad PankrS § 15 lg-s 3

sätestatud imperatiivsed alused ajutise halduri nimetamata jätmiseks, siis kohus võlgniku

sisulise maksejõuetuse hindamisega ei tegele.

Võlausaldaja ei ole tõendanud, et pandiesemete arvelt ei ole võimalik nõuet täita.

Võlausaldaja on pankrotiavalduse esitanud ennatlikult, kui täitemenetluses ei ole veel ühtegi

enampakkumist toimunud ning võlausaldaja ei ole isegi üritanud astuda samme nõude

täitmiseks kommertspandiga koormatud vara arvelt. Puuduvad tõendid, mis kinnitaksid, et

tagatise arvelt jääb võlausaldaja nõue rahuldamata.

Isegi, kui lähtuda võlausaldaja esitatud pandiesemete väärtustest (millega võlgnik ei nõustu),

siis oleks pankrotiavalduse aluseks olev nõue pandiga täielikult tagatud ning ajutise halduri

nimetamine sellega välistatud. Ajutise halduri nimetamise otsustamisel ei oma tähtsust, et

kommertspandi realiseerimiseks vajab võlausaldaja täitedokumenti. Kommertspandi

realiseerimiseks ei ole vältimatult vaja pankrotimenetlust ning ainuüksi väide, et

pankrotimenetlus on võlausaldaja jaoks lihtsam ja soodsam võrreldes hagimenetlusega, ei ole

aluseks ajutise halduri nimetamisele.

Võlgniku sisulise maksejõulisuse hindamisega tegeleb kohus alles pankrotimenetluse

eelmenetluses eeldusel, et võlausaldaja nõue võimaldab pankrotiavalduse menetluses

esimesest etapist edasiliikumist.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata.

Ringkonnakohus täiendab üksnes maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 667 lg 1, § 659 ja §

657 lg 1 p 21 koosmõjus). Võlausaldaja määruskaebuse rahuldamiseks puudub alus.

8. Määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3).

Ringkonnakohus võtab asja juurde võlausaldaja poolt koos määruskaebusega esitatud uued

tõendid: eksperthinnang 74/E/20 ja sellega seotud meilivahetus; Saare Erek OÜ 2020

majandusaasta aruanne; Saare Erek OÜ 2024 majandusaasta aruanne; leping ettevõtte

struktuuriosade üleandmise kohta; Saare Kaevandus OÜ 2024 majandusaasta aruanne.

Kinnisasja hinna muutmise akti ringkonnakohus uuesti asja juurde ei võta, kuivõrd see tõend

on juba toimikus olemas (dtl 124) ja see tuleb lugeda määruskaebuse esitajale tagastatuks.

9. Praeguses asjas on pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja, kelle nõude tagamiseks on

seatud hüpoteek kolmandale isikule kuuluvale kinnisasjale (hüpoteegi summa 1 950 000 eurot

ja kommertspant võlgniku varale 1 100 000 eurot. Nimetatud asjaolude üle ei ole vaidlust.

Maakohus jättis PankrS § 15 lg 3 p 2 alusel võlgnikule ajutise halduri nimetamata, kuna

leidis, et võlausaldaja nõue on pandiga täielikult tagatud. Võlausaldaja on nimetatud

maakohtu seisukoha määruskaebuses vaidlustanud.

10. Kui võlausaldaja on pandipidaja, kes esitab kohtule võlgniku vastu pankrotiavalduse ja

taotleb ajutise halduri nimetamist, siis peab võlausaldaja tooma kohtu ette asjaolud ja tõendid,

millest nähtub, millises osas on tema nõue pandiga tagamata (st et nõue on suurem kui

kokkulepitud pandisumma või nõue on suurem kui pandieseme väärtus). Pandiga tagatud

nõudega võlausaldaja peab tõendama, et pant ei kata tema nõuet täielikult. Pandiga tagamata

osas on pandipidajal samasugune huvi nagu tagamata nõudega võlausaldajal, sh õigus esitada

võlgniku suhtes pankrotiavaldus üldistel alustel. Kõik eelnev kehtib ka siis, kui tagatis on

seatud kolmanda isiku varale.

Määruskaebuse esitaja on õigesti viidanud Riigikohtu asjakohasele praktikale (RKTKo

16.06.2008, nr 3-2-1-59-08, p-d 12-14), kuid teinud sellest ebaõiged järeldused. Riigikohus

on viidatud lahendis märkinud, et üksnes see, et kinnistule on seatud võlausaldaja nõuete

tagamiseks hüpoteek ja hüpoteekide summa ületab pankrotiavalduse aluseks olevat nõuet, ei

tähenda iseenesest, et nõue on täielikult tagatud pandiga. Samas on Riigikohus selgitanud, et

võlausaldaja saab tõendada asjaolu, et pankrotiavalduse aluseks olev nõue pole pandiga

tegelikult tagatud. Maakohtu seisukoht, et kui pankrotiavalduse aluseks olev võlausaldaja

nõue ei ole suurem kui kokkulepitud hüpoteegisumma, siis kehtib eeldus, et nõue on pandiga

täielikult tagatud ja võlausaldaja tõendamiskoormis on näidata, et pandieseme väärtus nõuet ei

kata, ei ole Riigikohtu praktikaga vastuolus.

11. Riigikohus on viidatud lahendis selgitanud ka seda, et kuivõrd PankrS § 15 lg 1 kohaselt

tuleb kohtul otsustada pankrotimenetluse algatamine lühikese aja jooksul (kehtiva seaduse

järgi 20 päeva) pankrotiavalduse esitamisest, siis tuleb kohtul pankrotimenetluse algatamise

otsustamisel esmajoones lähtuda esitatud tõenditest.

Võlausaldaja esitas maakohtule pandieseme väärtuse kohta 2020. aasta eksperthinnagud,

millega ei saa ringkonnakohtu arvamuse kohaselt tõendada pandieseme väärtust 2025. aastal,

mistõttu on maakohus jätnud need aktid põhjendatult tähelepanuta.

Käesolevas asjas ei ole tagatiseks oleva kinnisasja müük täitemenetluses ebaõnnestunud mitte

ostuhuviliste puudumise tõttu, vaid kinnistu kaasomanike vaheliste vaidluste tõttu, sh vara

koosseisu üle. Määruskaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu määruse faktilisi järeldusi

täiteasjas nr 025/2025/634 toimunud kohtumenetluste osas. Seega ei oma see, et täitemenetlus

panditud vara müümiseks on toimunud juba neli kuud, mingit tähendust pandieseme väärtuse

tuvastamisel. Juhindudes Riigikohtu seisukohast, et pandieseme väärtus selgub selle

müümisel, ongi üldjuhul täitemenetluses müüdava pandieseme väärtuse tuvastamiseks vajalik

välja selgitada, kas kohtutäituril õnnestub seda müüa hinna eest, mis katab ka pandipidaja

nõude. Praegusel juhul ei ole kaasomanike vaheliste vaidluste tõttu kohtutäitur saanud veel

võimalust pandieset müüa, kuid see asjaolu üksinda ei anna ringkonnakohtule alust järeldada,

et pandieseme arvel ei ole võimalik võlgniku kohustust täita ning nõue ei ole pandiga

täielikult tagatud. Kuivõrd täitemenetluses on vaidlus ka panditud vara koosseisu üle, ei

tõenda vara väärtuse vähenemist ka Ober Haus 24. aprilli 2025 eksperthinnang (dtl 130) selle

kohta, et panditud kinnistu turväärtus on 996 000 eurot, sest see hinnang on antud kinnistul

asuvat hoonet arvestamata. See on aga vastuolus Harju Maakohtu 14. juuni 2025 määruse

seisukohaga.

Määruskaebuse väide, et täitemenetlusele on omased riskitegurid, mis võimaldavad?

kinnisasja kordusenampakkumisel alghinda alandada kuni 70% võrra, on põhjendatud, kuid

praegusel juhul ei ole veel selge, kas need riskid ja millises ulatuses täitemenetluses nr

025/2025/634 realiseeruvad.

Ringkonnakohus märgib ka seda, et kuivõrd võlausaldaja nõuet tagab kolmanda isiku varale

seatud hüpoteek, ei mõjutaks võlgniku pankrotimenetlus, sh võlgniku pankroti välja

kuulutamine kuidagi täitemenetluse nr 025/2025/634 läbiviimist ning võlausaldaja kasuks

hüpoteegiga koormatud kinnistu tuleks müüa ikkagi täitemenetluses.

12. Ringkonnakohus möönab, et kui üksikute esemete turuväärtuse tõendamine on lihtsamini

teostatav (seda saab võlausaldaja tõendada eelkõige eriteadmistega isiku arvamusega eseme

turuväärtuse kohta), siis kommertspandi esemeks oleva varaga on keerulisem – võlausaldajal

ei ole kommertspandi esemeks oleva vara täpne koosseis pankrotiavalduse esitamisel

enamikul juhtudel teada. Lisaks võib tekkida vajadus arvestada ettevõtte kui terviku väärtust,

mis muudab hindamisega seotud küsimused võlausaldaja vaates veelgi keerulisemaks.

Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohta, et seepärast võiks olla mõeldav, et kohus kohustab

võlgnikku võlausaldaja taotlusel esitama kommertspandi esemeks oleva vara nimekirja (vt

Pankrotiseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 15, lk 252-253), mille väärtuse kohta saaks

seejärel võlausaldaja esitada tõendina eriteadmistega isiku arvamuse.

Käesolevas asjas ei ole võlausaldaja maakohtult taotlenud, et võlgnik koostaks kohtule

kommertspandi esmeks oleva vara nimekirja, sellist taotlust ei ole võlausaldaja esitanud ka

ringkonnakohtule. Võlausaldaja maakohtule esitatud tõendid kommertspandi eseme väärtuse

vähenemist võrreldes kokkulepituga ei tõendanud, mistõttu võis maakohus asuda seisukohale,

et võlausaldaja nõue on lisaks hüpoteegile tagatud veel kommertspandiga 1 100 100 euro

ulatuses.

Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et ainuüksi kommertspandiga koormatud vara, mis

moodustab ettevõtte või käitise, üleminek ei tõenda kommertspandi väärtuse vähenemist, sest

kommertspant jääb üleminekul püsima (KomPS § 6 lg 2). Maakohus ei järeldanud, et Saare

Kaevandus OÜ bilansis kajastuvat käibevara tuleb käsitada võlausaldaja nõude tagatisena, see

määruskaebuse väide ei ole õige. Asjas puudub vaidlus, et võlgnik on kommertspandiga

koormatud vara vähemalt osaliselt üle andnud Saare Kaevandus OÜ-le, üleantava vara

koosseis ei ole ringkonnakohtule teada. Võlausaldaja on esitanud küll üleandmise lepingu,

kuid ei ole esitanud lepingu lisasid, mis peaksid sisaldama üleantava vara nimekirja.

Seega ei saa võlgniku majandusaasta aruannete alusel tehtud võlausaldaja arvestused võlgniku

käibevara vähenemise osas aastatel 2020–2024 tõendada kommertspandi esemeks oleva vara

väärtuse vähenemist. Ringkonnakohus nõustub, et võlgniku 2024. aasta bilanss koosmõjus

Saare Kaevandus OÜ 2024. aasta bilansiga annavad aluse vähemalt kahtlustada

kommertspandi esemeks oleva vara väärtuse vähenemist, kuid teadmata kommertspandi

esmeks oleva vara koosseisu, ei ole hinnangu andmine kommertspandi väärtusele siiski

võimalik.

13. Ringkonnakohus märgib seoses kommertspandiga, et isegi kui võlausaldaja oleks

käesolevas menetluses tõendanud kommertspandi esemeks oleva vara väärtuse vähenemise, ei

oleks see olukorras, kus kohtutäitur ei ole veel saanud alustada täitemenetluses pandieseme

müüki (vt selles osas käesoleva määruse p 11), ajutise halduri nimetamise otsustamisel

määrav. Võlausaldaja nõude suurusega 1 094 018,90 eurot tagamiseks on seatud nii hüpoteek

summas 1 950 000 eurot kolmanda isiku varale kui ka kommertspant suurusega 1 100 000

eurot võlgniku varale. Seega on võlausaldaja nõue nominaalis pandiga ca kolmekordselt

tagatud, mistõttu võlausaldaja peab tõendama mõlema pandieseme väärtuse vähenemise

kokku nii suures ulatuses, et see ei kata võlausaldaja nõuet täielikult.

14. Kuivõrd maakohus on jätnud õigesti PankrS § 15 lg 3 p 2 alusel ajutise halduri

nimetamata, ei vasta ringkonnakohus ka määruskaebuse väidetele võlgniku maksevõime osas.

Ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata.

15. Menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta määruskaebuse esitaja kanda

(TsMS § 171 lg 1).

Võlgnik esitas ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on võlgniku

menetluskuluks määruskaebemenetluses õigusabikulu 4 h hinnaga 220 eurot/h, kokku 880

eurot. Ringkonnakohus leiab, et arvestades tehtud menetlustoiminguid (eelkõige vastuse

koostamine määruskaebusele) on võlgniku põhjendatud ja vajalik menetluskulu TsMS § 175

lg 1 järgi õigusabikulu 3 h (koos menetluskulude nimekirja koostamise kuluga), kokku

hinnaga 660 eurot, mis tuleb võlausaldajalt võlgniku kasuks välja mõista.

16. Määrus on lõplik osas, milles ringkonnakohus võtab vastu uued tõendid ja jätab maakohtu

määruse ajutise halduri nimetamata jätmises muutmata, sest pankrotiseadus ei näe ette selles

osas ringkonnakohtu määruse peale kaebeõigust Riigikohtule (PankrS § 5 lg 1 ja § 15 lg 5

koosmõjus).

/allkirjastatud digitaalselt/