2-24-11180/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

04.11.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-11180

Tsiviilasi

X avaldus Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu vastu

16.06.2024 korteriomanike üldkoosoleku otsuste

tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt otsuse nr 4

kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15.11.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja X (XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Lia

Niitaru

Puudutatud isik Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu

(80160290), lepinguline esindaja Aleksei Smelov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 15.11.2024 määrus muutmata ja X määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud X kanda.

3. Määrata Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu menetluskulude suuruseks

määruskaebemenetluses 225 eurot ja mõista see Xlt Tallinn, Muhu tn 8

korteriühistu kasuks välja.

4. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Xl tasuda Tallinn, Muhu tn 8

korteriühistule menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

määras.

Edasikaebamise kord

Määruse resolutsiooni p-de 1–2 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva

jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruse resolutsiooni p-d 4–5 ei ole

edasikaevatavad (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 178 lg 2).

Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi

vahendusel. Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb

menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 23.07.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu

(puudutatud isik) vastu tuvastada 16.06.2024 korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisus või

alternatiivselt tunnistada otsus nr 4 (majandamiskava kinnitamine, remondifondi kogumine)

kehtetuks.

1.1. Avaldaja on korteriomandi Muhu 8-91 omanik. 16.06.2024 korduval üldkoosolekul

võtsid korteriomanikud vastu järgmised otsused: 1) põhikirja muutmine; 2) juhatuse aruanne

2023. a. majandustegevuse kohta; 3) revisjonikomisjoni aruanne 2023. a. kohta; 4) kinnitada

2024. a. majandustegevuskava.

Puudutatud isik on üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikkunud üldkoosoleku

kokkukutsumise korda. Nii 27.05 kui ka 16.06.2024 üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei

vasta korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-le 3, kuna teate kohaselt peavad

korteriomanikud ise pöörduma juhatuse poole dokumentide saamiseks ning puudub selge

kord, kuidas seda teha. Kokkukutsumise teates ei ole märgitud telefoninumbrit ning

äriregistris on olemas vaid e-posti aadress. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates seatud nõue,

et dokumentidega tutvumiseks esitatav pöördumine peab olema digitaalselt allkirjastatud, on

vastuolus seadusega.

Avaldaja on teatanud puudutatud isikule oma e-posti aadressi, kuid puudutatud isik ei saatnud

avaldajale KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumente e-posti aadressile. Avaldaja sai

majanduskava eelnõu paberkandjal teiselt korteriomanikult üks päev enne üldkoosoleku

toimumist ehk 15.06.2024.

1.2. Otsuse nr 4 all otsustati tõsta remondifondi makset kütteperioodil 0,5 eurole ruutmeetrilt

ja mittekütteperioodil 0,7 eurole ruutmeetrilt. Otsuses ei ole põhistatud remondifondi makse

tõstmist. Avaldaja eriarvamus remondifondi tõstmise kohta on protokollitud.

Sama otsuse all võeti vastu otsused teha 2024. aastal järgmisi töid: vuukide remont maja

fassaadil; keldrite puhastamine prahist; deflektorite paigaldamine; kanalisatsioonipüstikute

ümberjagamine ning rohelise tsooni piirdestamine autode eest. Majandamiskava kohaselt on

vuukide remondi hinnaks 18 000 eurot, keldrite puhastamise hinnaks 1230 eurot; deflektorite

paigaldamise hinnaks 8640 eurot ning kanalisatsioonipüstikute ümberpaigutamise hinnaks

4200 eurot. Rohelise tsooni piiritlemise hinda polnud kirjas. Avaldaja arvestuse kohaselt on

ka ilma remondifondi makse tõstmiseta vahendid nende tööde tegemiseks olemas.

Korteriomanikele suuremate kohustuste panemine võrreldes kaasomandi eseme korrasoleku

kuludega on seadusega vastuolus.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

2.1. Kõik korteriomanikud, kes teatasid ühistule oma e-posti aadressid, said ühistu poolt

saadetud lingi vahendusel tutvuda 16.06.2024 üldkoosoleku päevakorraga seotud

dokumentidega. Vaatamata sellele, et avaldaja ei ole ühistule oma e-posti aadressi teatanud,

edastas korteriühistu juhatus avaldajale e-postile XXX 16.06.2024 üldkoosoleku

päevakorraga seotud dokumendid. KrtS § 20 lg 3 ja 4 nõuded olid täidetud, kuna teates oli

kirjas, mida tuleb dokumentidega tutvumiseks teha. 27.05.2024 koosoleku ja 16.06.2024

korduskoosoleku kokkukutsumise teated pandi Muhu tn 8 maja iga trepikoja infotahvlile.

2.2. Remondifondimäära tõstmise vajaduse üle arutlemisel lähtusid üldkoosolekul osalenud

korteriomanikud sellest, et kõik kallineb. Korteriühistul peab olema piisavaid vahendeid, et

võlgnike tekkimisel oleks ühistu suuteline maksma kütte ja vee eest ning et raha jääks ka

ettenägematuteks kuludeks. Remondifondimäära otsustati suurendada korteriomanike

enamushäältega.

Maakohtu määrus

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda, mõistis avaldajalt

puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 550 eurot ning märkis, et avaldajal tuleb välja

mõistetud menetluskuludelt tasuda puudutatud isikule viivist VÕS § 113 lg 1 lauses 2

sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

3.1. Maakohus leidis, et vaidlustatud otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel tühised.

3.1.1. 27.05.2024 üldkoosolek ja 16.06.2024 korduskoosolek on kokku kutsutud kooskõlas

puudutatud isiku sel ajal kehtinud põhikirjaga, mille p 6.4 kohaselt pidi üldkoosoleku

kokkukutsumisest informeerima liikmeid vähemalt 15 päeva ette. 27.05.2024 koosoleku ja

16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teated pandi Muhu tn 8 iga trepikoja

infotahvlile ja teateid on ka pildistatud. 10.05.2024 ja 31.05.2024 piltide originaalfailidest ehk

JPG failide metaandmetest nähtub, et 27.05.2024 üldkoosoleku kokkukutsumise teate pilt on

tehtud 10.05.2024 kell 20.29 ning 16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teate pilt

31.05.2024 kell 19.27. Koosoleku teadete avaldamise ja koosoleku toimumise vahele jäi 15

päeva.

3.1.2. 27.05.2024 üldkoosoleku päevakorras olid järgmised küsimused: põhikirja muutmine;

juhatuse aruanne 2023. a. majandustegevuse kohta; revisjonikomisjoni aruanne 2023. a.

kohta; 2024. a. majandustegevuskava kinnitamine. Vaidlust pole, et kuna 27.05.2024

üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, kutsuti kokku 16.06.2024 korduskoosolek.

16.06.2024 korduskoosolek on kutsutud kokku sama päevakorraga.

Vastavalt 16.06.2024 üldkoosoleku protokollile on võetud vastu järgmised otsused: kinnitada

uus põhikiri (päevakorra p 1) ja kinnitada 2024. majandustegevuskava (päevakorra p 4).

Juhatuse aruande osas 2023. a majandustegevuse kohta (päevakorra p 2) ja revisjonkomisjoni

aruande 2023. a kohta (päevakorra p 3) otsuseid vastu ei võetud.

3.1.3. Rikutud ei ole KrtS § 20 lg-t 3, mille kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku

päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande

kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või

majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise

kord.

27.05.2024 kutses on teavitatud, et dokumentidega tutvumiseks või nende e-postile saamiseks

tuleb pöörduda juhatuse poole kas suuliselt või kirjalikult e-posti aadressi YYY kaudu.

16.06.2024 korduskoosoleku kutses on teada antud, et päevakorraga seotud dokumentidele on

antud ligipääs kõikidele, kes edastasid korteriühistule oma e-posti aadressi, samuti on

korratud teadet, et dokumentidega tutvumiseks või nende e-postile saamiseks tuleb pöörduda

juhatuse poole kas suuliselt või e-postile teel. Mõlemas kutses on märgitud, et kirjalik

pöördumine tuleb digiallkirjastada. Seega oli kutsel olemas info, kuidas saab dokumentidega

tutvuda. Puudutatud isiku poolt seatud nõue, et selleks tuleks esitada allkirjastatud avaldus, ei

tulene seadusest ning sellist piirangut ei tohiks seada. Samas ei ole tegemist sellise olulise

kokkukutsumise korra rikkumisega, mille tõttu oleksid vastuvõetud otsused tühised. Avaldaja

ei väitnud, et ta ei tahtnud allkirja anda ja ei saanud seetõttu dokumentidega tutvuda.

Puudutatud isik on tõendanud, et igale korteriomanikule, kelle e-posti aadressid olid

korteriühistule teada (sh avaldajale) on antud ligipääs dokumentidele. Ka avaldaja ise on

esitanud tõendina e-kirja, kus kinnitab, et 28.05.2024 sai ta aadressilt CCC kirja, et tal on

võimalus tutvuda 27.05.2024 koosoleku dokumentidega. Puudutatud isik ei ole vastutav selles

eest, kui avaldajal puudus tehniline võimelikus dokumentide avamiseks. Asja materjalide

põhjal nähtub, et avaldaja on dokumendid kätte saanud, ta on saanud nendega tutvuda ning

koosoleku osas ette ka valmistada, sest ta on esitanud eriarvamuse. Kuigi suulise pöördumise

puhul ei ole täpsustatud, mil viisil seda tuleks teha (puudub telefoninumber), ei ole see

kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Suuliselt saab pöörduda ka vahetult otse juhatuse

liikme poole.

3.2. Maakohus leidis, et puudub alus ka avaldaja alternatiivse nõude rahuldamiseks.

16.06.2024 üldkoosoleku protokollist ja avaldaja 10.09.2024 seisukohast järeldub, et avaldaja

esitas üldkoosolekul eriarvamuse remondifondi suurendamise kohta ja see on protokollitud.

Avaldaja ei ole esile toonud otsuste vastuvõtmise korra rikkumisi, mis annaks aluse otsuse p 4

kehtetuks tunnistamiseks. Asjaolu, et avaldaja hinnangul puudus vajadus remondifondi

maksete suurendamiseks, ei muuda häälteenamusega vastu võetud otsust kehtetuks.

3.3. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda.

Maakohus määras puudutatus isiku põhjendatud menetluskulude suuruseks 550 eurot (s.o

lepingulise esindaja kulu 5,5 tunni ulatuses tunnitasu suurusega 100 eurot käibemaksuga),

mille mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja. Maakohus märkis puudutatud isiku

taotlusel ja TsMS § 177 lg 2 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

avaldajal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Vaatamata sellele, et üldkoosolekute kokkukutsumise teadetes ei olnud märgitud kohta, kus

on võimalik tutvuda uue põhikirjaga, majanduskava eelnõuga ning majandusaasta aruandega,

leidis maakohus, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Selline kohtu

seisukoht on otseses vastuolus KrtS § 20 lg 3 sätetega.

Maakohtu seisukoht, mille kohaselt on remondifondi makset õiguspärane tõsta ka siis, kui

majanduskavas ette nähtud töödeks on rahalised vahendid olemas, on vastuolus KrtS § 41 lg 1

p-dega 1, 2 ja 4 ning KrtS § 12 lg-ga 2. Seadus paneb juhatusele kohustuse anda

majanduskavas ülevaate kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning selles

tulenevalt kehtestada maksed remondifondi. Kuna majanduskava kehtestati 2024. aasta kohta,

puudub õiguslik alus tõsta remondifondi makset mingil ajal tulevikus tehtavate tööde tarbeks,

seda enam, et puudub kindlus, et tuleviku tööde tegemise kohta korteriomanikud otsuse vastu

võtavad.

Menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning selle

muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus TsMS §

657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.

8. Maakohus leidis õigesti, et vaidlustatud otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel tühised, kuna

avaldaja poolt esile toodud asjaoludel ei ole tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise

rikkumisega.

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt peab korteriomanikele olema

tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama

hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada (RKTKm 18.12.2024, 2-

23-7156, p 16.1).

Põhjendamatu on avaldaja seisukoht, mille kohaselt ei olnud 27.05.2024 üldkoosoleku ega

16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teadetes märgitud kohta, kus on võimalik

tutvuda uue põhikirja, majanduskava eelnõu ning majandusaasta aruandega. Maja

infotahvlitel avaldatud teadetel (dtl 187–188) oli kirjas, et dokumentidega tutvumiseks tuleb

võtta ühistuga ühendust e-posti teel, samuti paiknesid vastavate teadete kõrval ka andmed

korteriühistu juhatuse liikmete telefoninumbritega. On tavapärane, et KrtS § 20 lg-s 3

nimetatud dokumentidega tutvumiseks (kas elektrooniliselt või paberkandjal) tuleb selleks

korteriühistu juhatusega ühendust võtta. Lisaks on puudutatud isik 03.06.2025 KrtS § 20 lg-st

4 tulenevalt edastanud avaldajale e-posti teel Google Drive´i lingi, kus 16.06.2025

üldkoosolekuga seonduvad dokumendid asusid (dtl 76 ja 78). Avaldaja andmete ja tõendite

kohaselt pöördus ta 04.07.2024 korteriühistu juhatuse poole infoga, et tal ei ole õnnestunud

Google Drive´i vahendusel dokumentidega tutvuda (dtl 176-177).

Koosolek toimus 16.06.2024. Avaldaja ei ole esile toonud ega tõendanud, et ta oleks enne

üldkoosolekut puudutatud isiku poole pöördunud. Kuna trepikodades asuvatel infotahvlitel

olid kättesaadavad ka juhatuse liikmete telefoninumbrid, saanuks avaldaja dokumentide

avamise probleemi tõttu korteriühistu juhatuse poole pöörduda. Asja materjalide põhjal pole

võimalik järeldada, et koosoleku kokkukutsumise korda rikuti oluliselt, mistõttu see tooks

kaasa vastuvõetud otsuste tühisuse.

9. Samuti on õige maakohtu seisukoht, et puudub alus 16.06.2024 korteriomanike

üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 4 (remondifondi makse tõstmine) kehtetuks

tunnistamiseks TsÜS § 38 lg 1 alusel. Remondifondi suurus ei ole seotud sellega, kas

majanduskavas ettenähtud töödeks on korteriühistul rahalised vahendid olemas või mitte.

Korteriühistul võib lisaks majanduskavas prognoositavatele töödele tulla ette ka ootamatuid

töid, mille tarbeks võivad korteriomanikud remondifondi suurendamist põhjendatuks pidada.

Maakohus leidis õigesti, et asjaolu, et avaldaja remondifondi makse tõstmisega ei nõustunud,

ei anna alust vastava otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

10. Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata.

11. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebusega seonduvad

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

12. Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku menetluskuluks

lepingulise esindaja kulu 300 eurot koos käibemaksuga. Lepingulisel esindajal on kulunud

maakohtu määrusega tutvumisele, analüüsimisele ja kliendiga konsulteerimisele 1,5 tundi;

määruskaebusele seisukoha koostamisele ja kohtusse saatmisele 1,25 tundi ning

menetluskulude nimekirja koostamisele 0,25 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks

on 100 eurot koos käibemaksuga. Puudutatud isik palub menetluskulud välja mõista koos

käibemaksuga, sest puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane. Puudutatud isik palub

kohustada avaldajat tasuma TsMS § 177 lg 4 alusel menetluskulude suurust kindlakstegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses.

Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud

osaliselt. Arvestades maakohtu määruse mahtu (maakohtu põhjenduste osa ca 3 lk), on sellega

tutvumise, analüüsimise ja sellest kliendile ülevaate andmise põhjendatud ajakulu

maksimaalselt 1 tund. Arvestades, et puudutatud isiku 12.12.2024 vastus on ca 1 lk pikkune,

on selle koostamise ja kohtule esitamise põhjendatud ajakulu samuti põhjendatud 1 tunni

ulatuses. Menetluskulude nimekirja koostamise aeg 0,25 tundi on põhjendatud. Kokku on

puudutatud isiku lepingulise esindaja kulu põhjendatud seega 2,25 tunni ulatuses. Arvestades

asja sisu ja mahtu, esindaja kvalifikatsiooni ning tavapäraseid õigusteenuse osutamise tasusid,

on puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (sh käibemaks) põhjendatud.

Puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 225

eurot (2,25 tundi x 100 eurot). Nimetatud summa kuulub avaldajalt puudutatud isiku kasuks

menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja taotlusel märgib kohus, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

13. TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)