3-23-1471/23 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika

Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. oktoobril 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-23-1471

Haldusasi

OÜ Roopa Arendus kaebus Rae Vallavalitsuse

23.05.2023 korralduse nr 1069 tühistamise ning

vastustaja kohustamise nõuetes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja (apellant) – OÜ Roopa Arendus,

lepinguline esindaja v-adv Toivo Viilup

Vastustaja – Rae vald,

volitatud esindaja Meeli Vaarik

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 01.03.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Roopa Arendus apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise vorm

Avalik kohtuistung 15.10.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata OÜ Roopa Arendus vastuväide kohtu 15.10.2025 protokollilisele

määrusele tõendite kogumise taotluse rahuldamata jätmise kohta.

2. Rahuldada OÜ Roopa Arendus apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna

Halduskohtu 01.03.2024 otsus.

3. Rahuldada OÜ Roopa Arendus kaebus. Tühistada Rae Vallavalitsuse 23.05.2023

korraldus nr 1069 „Rae küla Kivinuki kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamata

jätmine“. Kohustada Rae valda uuesti läbi vaatama detailplaneeringu algatamise taotlus

(DP1177), mis on registreeritud Rae valla dokumendiregistris 21.10.2021 numbriga 6-

1/9476.

4. Jätta menetluskulud esimeses ja teises kohtuastmes Rae valla kanda. Mõista Rae

vallalt OÜ Roopa Arendus kasuks välja menetluskulud 8835 eurot (riigilõiv 40 eurot ja

esindajakulu 8795 eurot).

5. Jõustumisel avaldada otsus arvutivõrgus tervikuna.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

hiljemalt 01.12.2025

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-23-1471

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Optimal Projekt OÜ esitas 21.10.2021 Rae Vallavalitsusele taotluse detailplaneeringu

koostamise algatamiseks (KovID DP1177) Rae külas asuval Kivinuki katastriüksusel

(katastritunnus 65301:002:1746, pindala 46 700 m2; edaspidi Kivinuki kinnistu). Kivinuki

kinnistu omanik oli taotluse esitamise ajal OÜ F&A Kinnisvara (rk 12915006), mille

üldõigusjärglasena ühinemise tulemusena on kinnistu omanik OÜ Roopa Arendus (rk

12071420; edaspidi ka kaebaja).

2. Rae Vallavalitsuse 23.05.2023 korraldusega nr 1069 (dtl 41–51) jäeti algatamata

Kivinuki kinnistu ja lähiala detailplaneering (kovID DP1177, edaspidi DP). Korralduse

põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised.

Planeeringualal kehtib Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla

üldplaneering (edaspidi valla ÜP), mille kohaselt asub Kivinuki kinnistu perspektiivsel

elamumaal. Huvitatud isiku esitatud DP algatamise taotlus ei sisaldanud ÜP muutmise

ettepanekut. Rae Vallavolikogu 20.04.2021 otsusega nr 151 „Rae valla põhjapiirkonna

üldplaneeringu vastuvõtmine ja avalikule väljapanekule suunamine ning keskkonnamõju

strateegilise hindamise aruande nõuetele vastavaks tunnistamine“ vastu võetud Rae valla

põhjapiirkonna üldplaneeringu (edaspidi põhjapiirkonna ÜP) kohaselt jääb planeeringuala

Rae põhjapiirkonda (täpsem tähistus P9), mis on üleminekuala linnaliselt keskkonnalt

looduslikule. Kivinuki kinnistule on määratud osaliselt väikeelamumaa ja osaliselt

põllumajandusliku ja loodusliku rohumaa juhtotstarve ning planeeringuala asub väärtuslikul

põllumajandusmaal.

Väärtuslik

põllumajandusmaa

tuleb

eelkõige

säilitada

põllumajanduslikuks tootmiseks ning elamumaa väljaehitamine on määratud II ehitusetappi.

Põhjapiirkonna ÜP seletuskirja peatükis 7.3 on kirjas: „II etapi väljaehitatavad alad on

määratud üldplaneeringuga aladele, mis jäävad pigem äärealadele ning asuvad kiiremini

asustatavatest aladest, liiklussõlmedest või alevike kesksematest aladest eemal, osaliselt ka

väärtuslikel põllumajandusmaadel. Alade määramise eesmärk on soodustada eelkõige I etapis

olevatel aladel planeerimis- ja ehitustegevust, sest nendel aladel on paremad ühendusteed

naaberomavalitsustega, olemasolevad liitumispunktid tehnovõrkudega asuvad lähemal,

elanikele on välja kujunenud või kujunemas täisväärtuslik elukeskkond. Etapiline

planeerimine võimaldab planeerida tiheasustatud ala keskkonda säästvamalt. Eesmärk on

kujundada elamisväärset keskkonda, kus on tagatud infrastruktuuri vastuvõtuvõime ja

omavalitsuse võimekus pakkuda vajalikke sotsiaalse taristu teenuseid. Need põhimõtted koos

üldplaneeringu alusuuringutega on olnud aluseks maakasutuse suunamisel. Lisaks on arengu

pidurdamisega äärealadel võimalik kasutada neid alasid jätkuvalt põllumajandusmaadena.

Tulenevalt asjaolust, et valla arengukava ei näe ette huvitatud isiku poolt planeeritava

elamuala rajamist ja seetõttu ei ole Rae valla eelarves investeeringuna ette nähtud DP-ga

hõlmatud alale ja selle teenindamiseks kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste

2(13)

3-23-1471

ehitamiseks ning võõrandamiseks vajalikke rahalisi vahendeid, edastas Rae Vallavalitsus

huvitatud isikule, puudutatud isikule ja planeeringu koostajale 03.03.2022 tutvumiseks

halduslepingu projekti (registreeritud dokumendiregistris nr 6-1/5661). Lepinguga peavad

lepinguosalised vajalikuks kokku leppida DP koostamise ja elluviimise tingimustes, mis

arvestavad avalike huvidega ning mis loovad eelduse planeeringualal säästva ja

tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks. Huvitatud isik ja puudutatud isik ei olnud

nõus halduslepingut sellistel tingimustel sõlmima.

DP tuleb jätta algatamata PlanS § 128 lg 2 p-de 2, 3 ja 6 alusel. DP koostamist ei ole võimalik

algatada, kuna on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik

(PlanS § 128 lg 2 p 2). Kivinuki kinnistu asub Raeküla tee ääres, kus puudub kergliiklustee.

Praegusel juhul jääks planeeringuala terviklikult lahendamata, kuna planeeringuala ei ole

võimalik turvaliselt ühendada olemasoleva kergliiklusteede võrgustikuga (PlanS § 124 lg 2).

Kuna aasta jooksul ei ole jõutud Rae valla, huvitatud isiku ja DP koostaja vahel lepingu

sõlmimiseni DP koostamise rahastamiseks, DP kohase avaliku ruumi ja taristu

väljaehitamiseks ning avaliku ruumi üleandmiseks Rae vallale, siis sellest võib järeldada, et

huvitatud isik ei ole olnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest. See omakorda on alus DP

algatamisest keeldumiseks.

Üksikisiku erahuvid ei ole piisav põhjendus DP algatamiseks. Kohalikul omavalitsusel on

ulatuslik kaalutlusruum valla ruumilise arengu kujundamisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-

79-09). Rae valla arengukava 2021-2030 (arengukava) määratleb elukorralduse alused

kindlaks määratud perioodiks. Arengukava kohaselt on planeerimistegevus tasakaalustatud ja

tulemuslik, arvestab piirkondlikke eripärasid, elanikkonna paiknemist ja omavalitsuse

võimekust lisanduvatele elanikele avalikke teenuseid pakkuda. Seetõttu on kokku lepitud n-ö

kontrolljoones, mille piires juurdekasvuga tuleb Rae vald talle pandud ülesannetega toime.

Peetri kandis on määratud juurdekasvuks aastas 500 elanikku (aktsepteeritav hälve +/- 15%).

Viimastel aastatel on aga Peetri kandi elanike kasv olnud enam kui 650 elanikku aastas (2020

– 911, 2021 – 732, 2022 – 689). Elanike kasvu tõus on seotud varem kehtestatud

detailplaneeringute hoogustunud elluviimisega. Rae valla leibkonna kordaja 2021. a rahva ja

eluruumide loenduse tulemuste põhjal on 3,07 inimest ehk käesoleva DP elluviimisel

lisanduks Peetri kanti 42 elanikku.

Peetri kandis on 09.11.2022 seisuga kehtestatud 208 detailplaneeringut, millele on määratud

ehitusõigus eelkõige elamuehituse eesmärgil. Käesolevaks ajaks ei ole kõik kehtestatud

detailplaneeringud ellu viidud (ellu viimata elamisühikuid ligikaudu 1460), mis tähendab, et

detailplaneeringute elluviimisel on kandi elanike juurdekasv veelgi suurem ja ületab kokku

lepitud kontrolljoont. Munitsipaallasteaia ülalpidamine on iga-aastane kulu, millega kohalik

omavalitsus peab arvestama ning kulud on märgatavalt tõusnud. Peetri kandi koolides õpib

01.07.2022 seisuga 2181 õpilast, mis on projekteeritud hoonete ruumiandmete põhjal

saavutanud täituvuse piiri. See tähendab, et olemasolevasse koolihoonesse ei saa õpilasi

juurde võtta. Samuti puudub Peetri kandis gümnaasiumihariduse omandamise võimalus, mille

lahendamine eeldab eelarvekulu, mida ei ole võimalik hetkel prognoosida. Üks võimalus on

suunata elanike arvu kasvu erinevates valla kantides läbi ruumilise planeerimise, mis

omakorda tähendab, et teatud juhtudel tuleb jätta detailplaneering algatamata.

Igasugune ehitusõigus ei kuulu põhiõiguste hulka ning lähtuvalt planeeringutes kajastatud

avalikust huvist ja tuginedes kehtivatele õigusaktidele on ehitusõiguse andmise otsustamine

kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus.

3. OÜ Roopa Arendus esitas 30.06.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae

Vallavalitsuse 23.05.2023 korralduse nr 1069 tühistamiseks ning vastustaja DP algatamise

taotluse uueks otsustamiseks kohustamiseks.

3(13)

3-23-1471

PlanS § 128 lg 2 punktides 2, 3 ja 6 sätestatud asjaolusid DP algatamata jätmiseks ei esine.

Vastustaja on teinud kaalutlusvea, alahinnates kaebaja huve ja ülehinnates kolmandate isikute

huve. Kaebajal oli valla ÜP-st tulenev õiguspärane ootus Kivinuki kinnistut omandades ja

selle arendamisesse investeerides eeldada, et kinnistu hoonestamine elukondliku kinnisvaraga

on edaspidi võimalik. DP algatamisest keeldumine on põhjendamatu ja lubamatu olukorras,

kus DP-ga kavandatakse üksnes üldplaneeringus ettenähtud ehitusõiguse realiseerimist ning

huvitatud isik on kinnitanud valmisolekut võtta enda kanda mh DP kohase avalikuks

kasutamiseks ette nähtud taristu ehitamisega seotud kulud.

Korraldus ei arvesta kaebaja vastuväidetega, millele ei ole ammendavalt vastatud.

Kaebaja on DP eskiislahenduses arvestanud kõiki Rae Vallavalitsuse planeerimis- ja

maakomisjoni märkusi. Kaebaja ei ole kordagi keeldunud halduslepingu sõlmimisest, vaid

allkirjastas selle juba 16.03.2022. Reaalsuses puudub kergliiklustee rajamisele mistahes

vastuseis, sh Veeriku kinnistu omaniku poolt. 26.01.2024 on antud ehitusluba Rail Balticat

ületava riigitee 11113 Assaku-Jüri km 1,88–2,62 asuva lõigu ümberehitamiseks ja Rae

viadukti rajamiseks, seejuures kavandatakse mh kergliiklustee, mis tuleks rajada Kivinuki

kinnistu ja Tammeraja tee vahelises lõigus.

Ülekaalukat avalikku huvi DP algatamata jätmiseks ei esine. Haldusleping näeb ette kaebaja

kohustuse panustada Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisesse 6500 euro ulatuses iga

planeeritud elamisühiku kohta. Kaebaja on korduvalt kinnitanud valmisolekut vastav kohustus

võtta. Piirkonna kool ja lasteaed on valmis ehitatud või valmimas. Valmis või valmimisjärgus

on piirkonnale vajalikus osas kõrval- või tugimaanteed ja/või kohalikud jaotusmagistraalteed.

Naaberkinnistul asuva ja juurdepääsuks vajaliku detailplaneeringuala tänavavõrk on ellu

viidud. Regulaarset ühendust pakkuv ühistranspordipeatus asub planeeringualast

maksimaalselt 1 km kaugusel. Lähimad olemasolevad tsentraalsed vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid ei asu kaugemal kui 500 m.

Kuigi vastustaja on DP algatamata jätmist õigustanud vajadusega piirata valla elanikkonna

kasvu, on vald ometi samal perioodil algatanud ligikaudu 70 uut detailplaneeringut. Seega

kohtleb vald kinnistu omanikke ebavõrdselt.

4. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja on kaebaja vastuväidetele vastanud korralduse punktides 4.1–4.7.

Kuna aasta jooksul ei ole jõutud halduslepingu sõlmimiseni, siis saab PlanS § 128 lg 2 p 6

mõttes eeldada, et huvitatud isik ei ole olnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest. Ehkki

huvitatud isik on lepingu allkirjastanud, ei ole seda 16.03.2022 seisuga sõlmitud. Kuivõrd

planeeringu lahenduses tuleb ette näha turvaline ja nõuetekohane planeeringuala ühendamine

kergliiklustee võrgustikku, tuleks kergliiklustee planeerida üle kolmanda isiku kinnistu.

Kolmas isik on korduvalt väljendanud, et ei ole huvitatud enda kinnistule kergliiklustee

planeerimisest ja keeldunud halduslepingu sõlmimisest. Halduslepingu sõlmimine ei ole

viibinud vastustaja tegevusetuse tõttu.

Avalik huvi PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses on sisustatud korralduse p-des 2.2, 2.6, 2.7 ja

4.6. Avalik huvi on tagada turvaline elukeskkond, sh kergliiklusteel liiklemine ning sotsiaalne

taristu, st tagatud avalikud teenused (kooli- ja lasteaiakohad, perearstikeskus jne). Vastustajal

puuduvad vahendid kergliiklustee ehitamiseks Veeru kinnistul. DP algatamisel tuleb võtta DP

alasse ka Veeru kinnistu osa, millele planeeritav kergliiklustee on vaja rajada, kuid Veeru

kinnistu omaniku nõusolekuta ei ole võimalik DP-d ellu viia.

4(13)

3-23-1471

Kaalutud on erinevaid huve. Korralduse p-des 2.5-2.8 on toodud välja kitsaskohad, millega

tuleb vallal tegeleda enne uute detailplaneeringute algatamist. Elamisühikute juurde

planeerimine ei ole avalikust huvist lähtuvalt põhjendatud, kuna sel juhul ei ole Peetri kandis

tagatud kvaliteetsed avalikud teenused. Kaebaja investeering ei taga kvaliteetseid avalikke

teenuseid ja vastustajal puuduvad võimalused panustada summasid, mis tagaksid tulevikus

lasteaia- ja koolikohtade ülalpidamist jms. Tõele vastab, et 15.08.2023 kehtestati Raeküla tee

äärse elamumaa ning kooli detailplaneering, kuid välja ei ole kuulutatud kooli projekteerimise

hanget ning ei ole ka selge, millal on võimalik läbi viia ehitushange, rääkimata ehitamisest.

Perioodil 15.03.2022-07.03.2023 on väljastatud ehitusload 220 elamisühikule. Arusaamatu on

kaebaja väide eelistamise kohta, kuivõrd tegemist on kehtivate detailplaneeringutega.

DP algatamata jätmine võib riivata kaebaja omandiõigust, kuid samas säilib kaebajal

võimalus kasutada maad vastavalt selle sihtotstarbele – tegemist on maatulundusmaaga.

5. Tallinna Halduskohus jättis 01.03.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

Kohalikul omavalitsusel on lai diskretsioon kujundamaks oma territooriumil ruumilist

arengut. Kaebajal on õigus nõuda oma õiguslike hüvede õiglast kaalumist.

Vaidlust ei ole, et kaebaja on talle edastatud halduslepingu 16.03.2022 allkirjastanud (dtl

575). Seetõttu ei ole asjakohane väita, et DP algatamata jätmine on tingitud kaebaja

keeldumisest kanda DP koostamise ja elluviimisega kaasnevad kulud. Samas on Tallinna

Ringkonnakohus selgitanud seoses PlanS § 128 lg 2 p-ga 2, et vallal ei ole keelatud arvesse

võtta detailplaneeringu algatamise otsustamisega vallale kaasnevaid rahalisi kohustusi ja

nende täitmise võimalikkust tulenevalt detailplaneeringuga soovitavast elanike arvu kasvust;

juba elanike arvu vähese suurenemisega kaasnevate kulude kandmine võib õigustada

detailplaneeringu algatamata jätmist, kui need kulud on detailplaneeringuga otseselt seotud ja

algatamisest keeldumisel selgelt ära näidatud; lasteaia- ja koolikohtade ning

sportimisvõimaluste puudumine, samuti raamatukogu ja kultuurimaja kaugus peavad

detailplaneeringu algatamata jätmiseks olema sellised, mis takistavad nende mõistlikku ja

seadusest tulenevatele nõuetele vastavat kasutamist; PlanS § 128 lg 2 p 2 sõnastus kinnitab, et

detailplaneeringu algatamisest võib keelduda ka muudel juhtudel peale selles sättes otsesõnu

nimetatute, mis siiski peavad olema samalaadsed ja samavõrd olulised (20.12.2022 otsus

haldusasjas nr 3-21-1051/30, p-d 14–15).

Ka vaidlusaluses korralduses on vastustaja tuginenud lasteaia- ja koolikohtade puudusele (vt

korralduse p-d 2.6–2.7.). Nii on vaidlusaluses korralduses mh märgitud, et 17.01.2023 seisuga

on Peetri kandis lasteaiakoha järjekorras kokku 937 last, samuti on lasteaiakohtade probleemi

Rae vallas käsitletud paljudes kohtuvaidlustes. Kohtu hinnangul on vastustaja välja toonud

konkreetsed vajalikud kulutused, mis kaasnevad vaidlusaluse DP elluviimisega. Ka juhul, kui

jätta kõrvale juba kehtestatud detailplaneeringud ning nende elluviimisega kaasnevad mõjud

valla haridustaristule, on ilmselge, et ka kaebaja soovitud DP elluviimisel on mõju

haridustaristule, millele on juba praegu väga suur surve. Planeerimistegevuses tuleb arvestada

ka hilisema vallale kaasneva kohustusega tagada lasteaiakoht, lubatav ei ole ainult

omavalitsuse tulubaasi suurendavate maade arendamine, jättes kõrvale kaasnevad kohustused,

sh sotsiaalse taristu ning isegi kui minevikus on planeerimisel tehtud vigu, võimaldab PlanS

tehtud otsused üle vaadata (vt ka Tallinna Halduskohtu 04.10.2022 otsus haldusasjas nr 3-22-

621, p 18).

Vaidlust ei ole, et väljaspool planeeringuala tuleks rajada infrastruktuur (kergliiklustee),

tagamaks elanikele turvalise liiklemise ka jalgsi, jalgratta või lapsevankriga. Vastavalt KOKS

5(13)

3-23-1471

§ 6 lg-le 1 kaasneksid vallale väljaspool planeeringuala kergliiklusteede ehitamise kulutused.

Lisaks on vaidlusaluses korralduses selgitatud, et Kivinuki kinnistul ei ole täidetud

põhjapiirkonna ÜP-s sätestatud II etapi tingimused. Asjaolu, et planeeringualast idasuunal

eksisteerib transpordimaa krunt Raeküla tee L6, ei ole võimalus DP elluviimisel kergliiklustee

ühendamiseks olemasolevasse kergliiklustee võrgustikku, vaid annab võimaluse

kergliiklusteed pikendada juhul, kui on loodud ühine kergliiklusteede võrgustik (vt kaebuse

lisa 5-2, p 4.3).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. Kaebaja esitas halduskohtu otsusele 01.04.2024 apellatsioonkaebuse, paludes

halduskohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada. Kaebaja esitas kokkuvõttes järgmised

põhjendused.

Halduskohus ei ole käsitlenud kaebaja väiteid seoses PlanS § 128 lg 2 p-dega 3 ja 6, mis olid

samuti vaidlustatud korralduse õiguslikuks aluseks. Kaebaja jääb sellekohaste põhjenduste

juurde.

PlanS § 128 lg 2 p-s 2 peetakse peaasjalikult silmas § 131 lg-s 1 nimetatud kulude

kandmisega seotud raskusi. Vastustaja seisukoht, nagu oleks kaebaja keeldunud

halduslepingu sõlmimisest, on vale ja moonutab asjaolusid. Kaebaja allkirjastas PlanS § 131

lg 1 kohase halduslepingu juba 16.03.2022. Kaebaja on seega oma allkirjaga kinnitanud

valmisolekut esiteks korraldada omal kulul DP-ga hõlmatud alale ja selle teenindamiseks

kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste välja ehitamine ning teiseks rahastada lisaks

vastustaja sotsiaalobjektide ehitamist 6 500 euro ulatuses iga planeeritud elamisühiku kohta.

Haldusleping jäi kõigi osapoolte poolt allkirjastamata, kuna Veeru kinnistu omanik ei pidanud

selle sõlmimist võimalikuks väljaspool Veeru kinnistu planeerimismenetlust. Samas ei õigusta

see DP algatamata jätmist PlanS § 128 lg 2 p 6 alusel. Vastustaja on jätnud kasutamata

kaebaja poolt ette pandud võimaluse sõlmida haldusleping Veeru kinnistu omaniku osaluseta.

Halduskohtu otsusest jääb ebaselgeks, mida täpsemalt peaks antud kontekstis järeldama

Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas nr 3-21-1051 ja kuidas see õigustab DP

algatamata jätmist. Kohtupraktika kohaselt ei ole rahapuudus selline asjaolu, mis õigustaks

vaatamata arendaja poolt kohustuse võtmisele detailplaneeringu kehtestamata jätmist, kui tegu

ei ole omavalitsuse tulude ulatusliku ja ettenägematu vähenemise või täiendavate ulatuslike ja

ettenägematute ülesannete täitmisega. Sisuliselt on kaebaja nõustunud panustama vastustaja

poolt põhjendatuks peetud ulatuses Rae valla sotsiaalse taristu (sh haridustaristu) arendamisse.

Halduskohus ei ole selle asjaoluga arvestanud ega põhjendanud, millised ettenägematud

kulutused ilmnesid vastustajale pärast kaebaja poolt halduslepingu sõlmimist või miks ei saa

infrastruktuurile kaasneva (ja konkreetsel juhul selgelt pigem marginaalse iseloomuga) mõju

leevendamiseks seda panust piisavaks lugeda. Vastustaja ei ole sellistele asjaoludele kordagi

tuginenud.

Puudub vaidlus, et Kivinuki kinnistu asub valla ÜP kohaselt perspektiivsel elamumaal ning

DP eskiislahendus on ÜP-ga kooskõlas. Sarnaselt valla ÜP-ga näeb ka põhjapiirkonna ÜP

kinnistu osas ette väikeelamumaa otstarbe, mis lubab seda hoonestada üksik- ja

kaksikelamutega. Kooskõlas eelviidatud lahendiga haldusasjas nr 3-21-1051 on vastustaja

järelikult pidanud arvestama üldplaneeringute menetlemisel kavandatavate elamualade

planeerimisega kaasnevate kuludega. Riigikohus on lahendi nr 3-3-1-37-04 p-s 14 selgitanud,

et üldplaneeringul on oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest

see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb

linna või valla arengut tervikuna ning üldjuhul koostatakse detailplaneering siiski selleks, et

saavutada üldplaneeringus kavandatu elluviimist.

6(13)

3-23-1471

Kaebaja sai Kivinuki kinnistu omandamisel arvestada ja arvestaski ÜP-s ettenähtud

ehitusõiguse ja selle realiseerimise võimalikkusega. Seda toetavad mh näiteks Riigikohtu

lahendi nr 3-3-1-79-09 seisukohad. Vastustaja on teinud olulise kaalutlusvea, õigustades ühelt

poolt DP algatamisest keeldumist selle elluviimisega haridustaristule kaasneva survega ja

ignoreerides teiselt poolt seda, et kaebaja on avaldanud valmisolekut panustada Rae valla

sotsiaalse infrastruktuuri arendamisse märkimisväärse rahasumma, mille suuruse määras

halduslepingus kindlaks vastustaja ise.

See, et Rae valla kui terviku elanike arvu kasv võib tekitada raskusi kõigile soovijaile

elukohalähedase lasteaiakoha tagamisel, ei ole universaalne õigustus keelduda planeeringu

algatamisest. Halduskohus ei ole sellekohaseid kaebaja argumente kaalunud. Vastustaja

määratud tasu peaks eelduslikult DP-ga kaasnevaid mõjusid leevendama. Ka ei ole arvestatud

DP suhteliselt väikese mahuga. Umbes 42 elaniku lisandumine DP elluviimiseks vajaliku 2–3

aastaga ei ole Rae valla suurust arvestades märkimisväärne. Samal ajal on vastustaja alates

01.01.2021 pidanud võimalikuks algatada ligikaudu 70 detailplaneeringut. Ebavõrdseks

kohtlemiseks ei ole mõistlikku põhjust.

Tallinna Halduskohus on 04.10.2022 otsuses haldusasjas nr 3-22-621 selgitanud, et

paralleelselt tasakaalustatud planeerimislahendustega tuleb vajaduspõhiselt üle vaadata ka

varasemad planeerimisotsused, eelkõige kui planeeringuid ei ole asutud ellu viima. Vastustaja

on viidanud enam kui 200 seni realiseerimata detailplaneeringule, kuid ei ole mingil moel

tõendanud, et ta oleks isegi kaalunud nende kehtetuks tunnistamist PlanS § 140 lg 1 p 1

alusel, mis aitaks survet sotsiaalsele infrastruktuurile vähendada. Jääb arusaamatuks ilmselt

aegunud planeeringute eelistamine kaebaja huvidele. Alusetult ei pidanud halduskohus

põhjendatuks kaebaja taotlust selle kohta tõendite kogumiseks, milliseid 208

detailplaneeringust ei ole hakatud ellu viima.

Halduskohus jättis tähelepanuta kaebaja põhjendused seoses kergliiklustee küsimusega,

samuti on kohtu vastavad põhjendused üldsõnalised ja arusaamatud. Sh ignoreeris

halduskohus, et halduslepinguga on apellant võtnud kohustuse kergliiklustee väljaehitamiseks

nii planeeringuala ulatuses kui ka Kivinuki kinnistu ja Tammeraja tee vahelises lõigus, s.o

lõigus, mis on vajalik ühendamaks planeeringualale kavandatud kergliiklusteed (ja

planeeringualast ida suunas paiknevaid alasid) olemasoleva Rae valla kergliiklusteede

võrgustikuga. Apellant on korduvalt kinnitanud ka valmisolekut ehitada välja kergliiklustee

Veeru kinnistu ulatuses ning selgitanud, et ehitustehniliselt on see võimalik ka Veeru

kinnistut kasutamata. Veeru kinnistu omanik ei keeldunud halduslepingu allkirjastamisest

põhjusel, et ta ei oleks huvitatud kinnistul kergliiklustee planeerimisest. Samas ei takista ka

tema keeldumine planeeringuala ja Tammeraja tee vahelises lõigus kergliiklustee

väljaehitamist. Varem ei ole vastustaja pidanud hädavajalikuks kergliiklusteede jaoks eraldi

transpordimaa kinnistute moodustamist ja planeeringualast lääne suunas on see võimalik

olemasoleva Raeküla tee trassikoridori piires Veeru kinnistut läbimata. Ka riigitee nr 11113

ümberehitatavas lõigus, mille liikluskoormus on vähemalt samaväärne Raeküla tee

liikluskoormusega, peetakse võimalikuks kergliiklustee lahendamist sõiduteega samas

trassikoridoris. Ei vastustaja ega halduskohus ei ole lisaks kaalunud sundvalduse seadmise

võimalust Veeru kinnistule.

Nõustuda ei saa ka halduskohtu otsuse p-ga 15, nagu ei ole Kivinuki kinnistu osas täidetud

põhjapiirkonna ÜP-s sätestatud eeltingimused II etapi planeeringualade planeerimiseks. DP

ala piirkonnas on olemasolev magistraaltee ning hiljuti on valmis ehitatud põhjapiirkonna ÜP-

s nimetatud Tammi tee ning naaberkinnistute osas ei ole kehtestatud planeeringuid, mille

elluviimine oleks eelduseks juurdepääsu tagamisele Kivinuki kinnistule. Kivinuki Kinnistule

on olemas otse juurdepääs avalikult kasutatavalt Raeküla teelt. Nagu eelnevalt selgitatud,

7(13)

3-23-1471

puuduvad ka objektiivsed takistused planeeringuala ühendamiseks kergliiklusteede

võrgustikuga.

7. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Lisaks varem esitatud põhjendustele

tugineb vastustaja kokkuvõtlikult järgmisele.

Apellandi pakutud kergliiklustee lahendus ei taga turvalist liikluslahendust Kivinuki tee

ühendamiseks kergliiklusteede võrgustikuga. Vastustaja toetab keskkonnasäästlikke

liikumisviise ning arvestab elukeskkonda planeerides kõigi liiklejatega. Kohalik omavalitsus

peab tagama avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud

arvestamise, kuid ei ole kohustatud andma igasugust ehitusõigust. Ka ettevõtlusvabadus ei

anna alust eeldada, et kohalik omavalitsus on kohustatud ettevõtluse arendamise huvides

kujundama ebaturvalist avalikku ruumi. Vastustaja on seiskohal, et detailplaneeringu

algatamisel tuleb võtta detailplaneeringu alasse sisse ka Veeru kinnistu osa, millele

planeeritav kergliiklustee on vaja rajada, kuid Veeru kinnistu omaniku nõusolekuta ei ole

võimalik DP-d ellu viia.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus jättis 15.10.2025 istungil protokollilise määrusega rahuldamata kaebaja

apellatsioonkaebuses esitatud taotluse, et kohus nõuaks vastustajalt välja loetelu Rae vallas

kehtivatest, kuid ellu viimata detailplaneeringutest ja teabe vastustaja kavatsustest nende

kehtetuks tunnistamise osas. Kohus jätab rahuldamata ka kaebaja istungil esitatud vastuväite

protokollilisele määrusele, jäädes seisukohale, et taotletavad tõendid ei oma asja lahendamisel

tähtsust. Kaebaja taotles tõendite väljanõudmist eesmärgiga näidata, et vastustaja kaalutlus

DP algatamata jätmiseks, et kaebaja soovitud DP-järgsed elamispinnad koosmõjus varem

kehtestatud detailplaneeringute elluviimisega tekitaksid prognoositavalt liigse lisakoormuse

Rae valla sotsiaalsele taristule, ei ole asjakohane, kuivõrd vastustaja ei ole kaalunud koormuse

vähendamist kehtivate, kuid potentsiaalselt ajakohasuse kaotanud detailplaneeringute

kehtetuks tunnistamise teel. Kohus selgitab, et ehkki potentsiaalselt mitte enam ajakohaste

detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine võiks olla üheks viisiks, kuidas vähendada

eeldatavat koormust valla sotsiaalsele taristule, ei saa pelgalt selline võimalus iseenesest olla

asjakohaseks kaalutluseks konkreetse planeeringu algatamise otsustamisel. Detailplaneeringu

kehtivus ei ole tähtajaline, kui see ei tulene just planeeringust endast. PlanS § 140 lg-s 1

sätestatud aluste esinemine detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ei mõjuta

detailplaneeringu kehtivust ega lõpeta maaomaniku õigustatud ootust detailplaneeringu

elluviimiseks, ehkki võib vähendada ootust selle elluviimiseks esialgsel kujul. Viidatud norm

annab kohalikule omavalitsusele üksnes aluse kehtetuks tunnistamist kaaluda, kuid

Riigikohus on selgitanud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tuleb lisaks avalikele

huvidele kaaluda ka maaomaniku ja naabrite huve ja usaldust (RKHKo 09.06.2023, nr 3-20-

2247, p 23). Seega ei saa pädev asutus üldjuhul anda ka hinnangut taotletava

detailplaneeringu elluviidavuse perspektiivikusele lähtuvalt eeldusest, et mingid kehtivad

planeeringud tunnistatakse kehtetuks ning kaebajal ei saa olla õigustatud ootust oma huvide

kaalumiseks kehtivatest planeeringutest tulenevate teiste isikute subjektiivsete õiguste arvel

ehk nende äravõtmise hinnaga. Järelikult ei oma kehtivate detailplaneeringute loetelu ega

vastustaja kavatsused nende kehtetuks tunnistamise kaalumisel vaidlusaluse korralduse

õiguspärasuse hindamisel tähtsust.

9. Ringkonnakohtu hinnangul on apellatsioonkaebus põhjendatud. Vastustaja 23.05.2023

korralduses nr 1069 toodud põhjendustel ei olnud Kivinuki kinnistul DP algatamata jätmine

õiguspärane ja korraldus tuleb tühistada ning kohustada vastustajat DP algatamise taotlust

uuesti läbi vaatama. Seetõttu tuleb tühistada halduskohtu otsus, millega kaebus jäeti

rahuldamata, ning jaotada ümber menetluskulud.

8(13)

3-23-1471

10. Kaebaja etteheide halduskohtu otsusele, et halduskohus on analüüsinud üksnes kaebuse

argumente seoses PlanS § 128 lg 2 p-s 2 sätestatud aluse puudumisega, ei ole asja

lahendamisel iseenesest oluline. Olukorras, kus vastustaja oli jätnud DP algatamata mitmel

alternatiivsel õigusliku alusel, piisas halduskohtul kaebuse rahuldamata jätmiseks vähemalt

ühe aluse õiguspärase kohaldamise korrektsest tuvastamisest. Haldusakti tühistamiseks ei

anna alust see, kui aktis sisalduvad lisaks selle õiguslikule alusele vastavatele asjakohastele

põhjendustele ka tarbetud või potentsiaalselt õiguslikule alusele mittevastavad põhjendused,

kui need ei saanud mõjutada asja otsustamist. See etteheide ei mõjuta otsuse õiguspärasust ka

seetõttu, et antud juhul ei ole vaidlusaluse korralduse põhjenduste alusel võimalik üheselt

piiritleda, millised kaalutlused puudutavad millist korralduse õiguslikku alust, vaid kõiki

otsuse peamisi kaalutlusi on seostatud vähemalt kahe õigusliku alusega. Seega ei tingi kaebaja

PlanS § 128 lg 2 punkte 3 ja 6 puudutavate väidete eraldi kaalumata jätmine halduskohtu

otsuse tühistamist. Küll aga on ringkonnakohus erinevalt halduskohtust seisukohal, et

vaidlustatud korraldus tuleb tühistada, kuna selle põhjendustest lähtuvalt ei olnud vastustajal

alust jätta DP-d algatamata ühelgi korralduses toodud õiguslikul alusel.

11. Vastustajal kui kohaliku omavalitsuse üksusel on planeerimisautonoomia oma

territooriumil ruumilise planeerimise küsimuste lahendamiseks. Vastustaja on vaidlusaluse

korralduse põhjendustes iseenesest õigesti märkinud, et tema diskretsioon ruumilise arengu

kujundamiseks on lai ning kaebajal ei ole subjektiivset nõudeõigust, et tema kinnistul

algatataks esitatud taotluse alusel DP menetlus. Sellest lähtus oma otsuses ka halduskohus ja

sama kinnitab Riigikohtu pikaajaline praktika (nt RKHKo 27.01.2010 nr 3-3-1-79-09, p 13;

RKHKo 16.01.2007 nr 3-4-1-9-06, p 32). Samuti leidsid vastustaja ja halduskohus õigesti, et

kaebajal on sealjuures õigus nõuda oma huvide asjakohast ja õiglast kaalumist.

Ringkonnakohus leiab, et kaebaja huvide kaalumine oli ilmselt ebapiisav. DP-st huvitatud

isiku huvide kaalumisel tuleb arvesse võtta nii kinnisomandi kui ka planeerimismenetluse

olemust ja sealjuures detailplaneeringu algatamise funktsiooni planeerimismenetluses.

Planeeringu koostamise korraldaja peab PlanS § 10 kohaselt lõimima ja tasakaalustama kõiki

erinevaid asjassepuutuvaid huve. Detailplaneering väljendab ühelt poolt üldplaneeringu

elluviimise kaudu avalikku huvi planeeringuala ruumilise terviklahenduse vastu, teisalt aga

maaomaniku huvi kinnisomandi osaks oleva ehitusvabaduse realiseerimiseks. Riigikohus on

oma praktikas rõhutanud, et ilma piisavalt selge vajaduseta ei või välistada näiteks ärimaa

sihtotstarbega kinnistule ehitamist ning erakinnistu teenib primaarsena siiski eraomaniku,

mitte avalikku huvi (RKHKo 30.03.2021 nr 3-18-1901, p 17). Analoogselt ei saa ilma mõjuva

põhjuseta tõrjuda ka kaebaja huvi kasutada oma vaidlusaluse korralduse andmise aja seisuga

ÜP kohaselt perspektiivsel elamumaal asuva kinnistu kasutamist elamute rajamiseks. Sh ei ole

kaebaja huvi tõrjumiseks piisav kaalutlus, et kaebajal on võimalik jätkata senist maakasutust

maatulundusmaa otstarbel.

12. Millisel määral on omanikul võimalik oma huvi avalike huvide ja konkureerivate

erahuvide valguses realiseerida, nagu ka omaniku huvi ja konkureerivate huvide lootusetu

ühildamatus, saab üldjuhul selguda alles nende huvide kaalumisel selleks ettenähtud

planeerimismenetluse käigus. Detailplaneeringu algatamisega otsustab kohalik omavalitsus

alles alustada nende huvide väljaselgitamist ja sisulist kaalumist ning planeerimismenetluse

algatamisega ei kaasne ühtegi pöördumatut tagajärge isikute õigustele ja kohustustele.

Planeeringu koostamine, planeerimismenetluse kulude kandmine ega muud

menetlustoimingud ei tekita kaitstavat usaldust, et planeering algatatud kujul ka kehtestatakse

(vt RKEKo 20.12.2001 nr 3-3-1-15-01, p 32; RKHKo 06.11.2002 nr 3-3-1-62-02, p 10),

milles tulenevalt ei saa ka planeeringu algatamist käsitada haldusaktina, mis looks, muudaks

või lõpetaks subjektiivseid õigusi. Detailplaneeringu algatamisest keeldumisel seevastu

välistatakse prima facie omaniku õigus sisulisele kaalumisele, kas tema soovitud viisil oma

kinnisasja kasutamine oleks konkureerivate huvidega ühildatav. Ehkki keeldumise (nagu ka nt

9(13)

3-23-1471

detailplaneeringu kehtestamata jätmise) mõju ei ole pöördumatu – võimalik on esitada uus

detailplaneeringu taotlus – on sellisel otsusel maaomaniku õigustele ja huvidele siiski

konkreetne mõju, mis tema huvide realiseerimise potentsiaalselt vähemalt pikaks ajaks edasi

lükkab.

13. Seetõttu tuleks planeeringu algatamisest keeldumiseks mh asjakohaselt kaaluda, kas

esineb soovitule alternatiivseid võimalusi huvide ühildamiseks või kas huvide realiseerimine

oleks potentsiaalselt võimalik vähemalt mingis osas või mingitel tingimustel, näiteks nähes

planeeringu kehtestamisel ette selle elluviimise kava või muud vajalikud kõrvaltingimused.

Detailplaneeringu algatamisest keeldumise otsuse põhjendused, iseäranis kui keeldumise

aluseks on planeeringu elluviimise ilmne võimatus, peavad sisuliselt ja veenvalt välistama

huvide tasakaalustamise võimaluse planeeringu koostamise ja avalikkusega kooskõlastamise

käigus. Vaidlusaluse korralduse põhjendused kogumis ei veena kohut DP elluviimise

faktilises võimatuses, rahaliste vahendite puudusele lahenduse leidmise võimatuses, võttes

arvesse kaebaja potenstsiaalseid investeeringuid, ega muus ülekaalukas avalikus huvis DP

algatamata jätmiseks.

14. DP algatamata jätmise keskne kaalutlus vaidlusaluses korralduses on koormus Rae valla

nn sotsiaalsele taristule, eelkõige seoses raskustega lasteaiakohtade tagamisel, millest

vastustaja on järeldanud nii DP elluviimise võimatuse PlanS § 128 lg 2 p 2 mõttes (vallal

puudub võimalus tagada ruumilise lahenduse terviklikuks toimimiseks vajalike seadusest

tulenevate kohustuste täitmist) kui abstraktsemalt vastuolu ülekaaluka avaliku huviga (§ 128

lg 2 p 3) sotsiaalse keskkonna ja teenuste tagamise vastu. Vastustaja on esitanud korralduses

põhjaliku ülevaate elanike arvu kasvu statistikast, mis ületab strateegilistes

arengudokumentides plaanitut, lasteaiakohtade defitsiidist ja kaasnevatest eelarvekuludest.

15. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium selgitas, et ülekaalukas avalik huvi

detailplaneeringu algatamata jätmiseks PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses võib tõepoolest

seisneda selles, et sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ning kohalik omavalitsus ei suuda

või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid

pakkuda (RKPKo 19.06.2025 nr 5-24-34, p 39). Kui planeeringulahenduse elluviimisega

kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta

detailplaneeringu algatamata, aga ka vastu võtmata või kehtestamata, kui omavalitsusüksus

põhjendab veenvalt enda rahaliste vahendite ebapiisavust või planeeringuga kaasnevate

kulude ebaotstarbekust (p 41). Samas sidus Riigikohus selle võimaluse mitmete tingimustega.

Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt

nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid.

Taolistel kaalutlustel planeeringust loobumine ei saa põhineda üldsõnalisel viitel rahalistele

raskustele, vaid keeldumine peab rajanema teadmuspõhistel analüüsidel (p 43). Nii rahaliste

vahendite ebapiisavuse kui planeeringuga kaasnevate kulude ebaotstarbekuse puhul tuleb

omavalitsusüksusel ära näidata kulude ja tulude prognoositav suurus ning kulude seos

konkreetse planeeringulahenduse elluviimisega; arvesse võib võtta vaid kulusid, mille

kandmine on planeeringu elluviimise eelduseks või tagajärjeks (p 41). Samuti selgitas

Riigikohus, et tingimustel, mis õigustaks detailplaneeringu vastuvõtmisest või kehtestamisest

keeldumist (p 41), on kohaliku omavalitsuse üksusel alternatiivina võimalik kaaluda vastavale

haldusaktile kõrvaltingimuse seadmist, millega huvitatud isikult nõutaks põhjendatud ulatuses

sotsiaalse taristu objektide väljaehitamist või sellega seotud kulude kandmist (HMS § 53 lg 2

p-d 2 ja 3) (p 46). Detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku

omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus vastuolus

planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga (p 47). PlanS § 131 lg 2 ei keela kohaliku omavalitsuse

üksusel sõlmida halduslepinguid, millega detailplaneeringust huvitatud isik kohustub

sotsiaalse taristu välja ehitama või vastavad kulud (osaliselt) enda kanda võtma (p 53).

10(13)

3-23-1471

Rahastatavad taristuobjektid ei pea paiknema samal ehitusalal või selle vahetus läheduses, kui

sotsiaalse taristu väljaehitamine on planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja

sellega funktsionaalselt seotud (p 54).

16. Vastustaja on korralduses küll põhjalikult kirjeldanud, millised on senised ja

prognoositavad kulud seoses sotsiaalse taristuga, sh eelkõige haridusasutuste ehitamise ja

käitamisega, kuid nende kulude seost taotletava DP-ga ei ole sisuliselt analüüsitud. Välja on

toodud üksnes statistiline elanike arv, mis lisandub DP kogumahus elluviimisega mingi

ajaperioodi jooksul. Ka kaebaja huvide kaalumine selles kontekstis piirdub peamiselt väitega,

et avalik huvi tagada lasteaiakohad ja iga-aastaselt lasteaedu ülal pidada kaalub üles erahuvi

kinnistule planeeringu algatamiseks elamuehituse eesmärgil, ning kaebaja õiguste riive ei ole

kaalukas, kuna kaebajal säilib võimalus kasutada kinnistut edasi maatulundusmaana.

17. Vastustaja ei ole arusaadavalt hinnanud ega kaalunud DP-ga kaasnevaid kulusid (st

millises mahus lisakulud oleksid seostatavad taotletava DP-ga) ja tulusid (sh lisanduvat

maksutulu uutelt elanikelt). Korralduse adressaadil puudub võimalus aru saada, milline on

DP-ga kaasnev n-ö eelarvedefitsiit tervikuna. Korralduses puudub ka üldisem analüüs, milline

on taotletava DP järgse 14 elamisühiku ja statistilise 42 lisanduva elaniku mõju valla

elanikkonna kavandatust kiirema juurdekasvu kontekstis, millise perioodi jooksul see mõju

eeldatavalt avalduks ja miks tuleb seda mõju valla võimele teenuseid pakkuda pidada piisavalt

intensiivseks, et see kaalub üles kaebaja huvi. Sisuliselt põhistab vastustaja korralduses, miks

üldiselt ei ole detailplaneeringute algatamine tema hinnangul hetkel n-ö üleplaneerimise tõttu

otstarbekas ja kuidas see mõjutab negatiivselt valla võimekust avalike teenuste pakkumisel.

Seda ei saa aga pidada piisavaks ega ka asjakohaseks kaalutluseks olukorras, kus puudub

vaidlus, et vaidlusaluse taotluse menetlemise perioodil algatas vastustaja teisi

detailplaneeringuid.

18. Korralduses ei leidu ka arusaadavat analüüsi, miks ei saa sotsiaalse taristu ülekoormuse

olukorras lugeda konkreetse DP-ga kaasneva mõju leevendamiseks piisavaks 03.03.2022

halduslepingu projektis välja pakutud investeeringute mahtu, millega kaebaja lepingut omalt

poolt allkirjastades sisuliselt nõustus, ega seda, milline peaks olema vastustaja hinnangul

kaebaja proportsionaalne ja õiglane panus sotsiaalse taristu arendamisse. Kohus märgib, et

vaatamata vastustaja saadetud halduslepingu projekti allkirjastamisele kaebaja poolt (mille üle

puudub vaidlus), ei saa halduslepingut erinevalt kaebaja hinnangust lugeda sõlmituks

olenemata sellest, kas sellega nõustus või ei nõustunud naaberkinnistu (Veeru) omanik.

Vastustaja on teinud kaebajale ja Veeru kinnistu omanikule HMS § 35 lg 3 mõttes

halduslepingu sõlmimise ettepaneku, millega algab halduslepingu sõlmimise menetlus, kuid

sama seaduse § 99 lg 3 kohaselt saab halduslepingu sõlmida vaid kirjalikult, mis eeldab

lepingu allkirjastamist kõigi lepingupoolte poolt. See aga ei muuda asjaolu, et vastustaja sai

DP algatamise otsustamisel lähtuda sellest, et kaebaja ei esitanud ettepanekus toodud

sotsiaalse taristu investeeringule vastuväiteid. Nagu ka halduskohus õigesti tuvastas, ei saanud

halduslepingu sõlmimata jäämisest sellises olukorras teha vastustaja toodud järeldust, et

huvitatud isik (st kaebaja või tema esindaja) polnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest

või DP algatamisest. Teisalt tähendab see, et halduslepingut ei sõlmitud, ühtlasi seda, et kui nt

ootamatult tõusnud kulude tõttu ei saanud ettepanekus nimetatud investeeringusummat pidada

enam õiglaseks ja DP elluviimisega kaasneva mõju leevendamiseks piisavaks, puudus

vastustajal takistus teha kaebajale enne DP algatamise otsustamist vajadusel uus

halduslepingu sõlmimise ettepanek. DP algatamisest keeldumist sotsiaalse taristu arendamise

ja käitamise kulude kaalutlusel, jättes samas välja selgitamata võimaluse nende kulude

katmiseks DP-st huvitatud isiku poolt, ei saa pidada põhjendatuks.

11(13)

3-23-1471

19. Teise olulisema kaalutlusena, mis korralduse kohaselt ei võimalda DP lahendust PlanS §

128 lg 2 p 2 mõttes ellu viia, on vastustaja viidanud Kivinuki kinnistu planeeringuala

ühenduse puudumisele kergliiklusteede võrgustikuga. Vastustaja asus korralduses

seisukohale, et Kivinuki naaberkinnistu Veeru omaniku soovimatus halduslepingut

allkirjastada ei võimalda tema kinnistu kaudu kergliiklusteed rajada ja planeeringualast ida

pool asuv Raeküla tee L6 transpordimaa kinnistu ei ole kergliiklusteede võrgustikku

ühendatud. Ringkonnakohtu hinnangul saaks toodud kaalutlused olla DP algatamata jätmise

aluseks eeldusel, et vastustaja oleks arusaadavalt põhistanud, miks puuduvad nii tehniliselt

kui õiguslikult muud võimalused planeeringuala kergliiklusteede võrgustikuga ühendamiseks.

Selliseid põhjendusi vaidlustatud korraldusest ei nähtu.

20. Võrreldes korralduse põhjendusi kohtutoimikus olevate tõenditega nõustub kohus

kaebajaga, et asjaoludest ei nähtu esiteks Veeru kinnistu omaniku soovimatust kergliiklusteed

oma kinnistule lubada. 04.11.2022 vastuskirjas Rae Vallavalitsusele (dtl 355) on ta märkinud,

et ei ole valmis sõlmima lepingut antud tingimustel, vaid sooviks menetleda paralleelselt

Veeru kinnistu detailplaneeringut, mille kohta ta on saatnud eskiisi, ning sooviks selle kohta

analoogset lepingu pakkumist. Detailplaneeringu algatamine otsustatakse PlanS § 128 lg 4

kohaselt taotluse alusel, kuid algatamise otsuse tegemisel on kohalikul omavalitsusel sama

paragrahvi lg 5 kohaselt pädevus määrata tingimused, mis on vajalikud mh detailplaneeringu

eesmärkide (PlanS § 124 lg 2) saavutamiseks. Sealjuures ei tulene seadusest keeldu määrata

oma planeerimisdiskretsioonist tulenevalt detailplaneeringu algatamisel planeeringuala

taotluses toodust erinevalt, kui see on vajalik ruumilise terviklahenduse saavutamiseks. Nii

soovitati ka PlanS eelnõu I lugemise seletuskirjas1 vältida ühe krundi detailplaneeringuid (lk

155). Korraldusest ei nähtu, et vastustaja oleks mingil moel vähemalt kaalunud planeeringuala

laiendamise võimalust Veeru kinnistule või osale sellest.

21. Samuti ei ole korralduse põhjal võimalik tuvastada, millel põhineb eeldus, et

kergliiklustee rajamine Veeru kinnistule oleks ainus variant kergliiklusteede võrgustikuga

ühendamiseks, mida oleks planeerimismenetluse käigus võimalik kaaluda. Nõustuda tuleb

kaebajaga, et vähemalt esmasel hinnangul ei ole võimalik välistada kergliiklustee rajamist

teises suunas või olemasolevasse teekoridori või et mis tahes muud variandid tähendaksid

vältimatult ebaturvalise elukeskkonna loomist. Vastustajale ei saa küll ette heita seda, et ta ei

kaalunud alternatiividena kaebaja viidatud tee-ehitusprojektidest tulenevaid võimalusi,

milleks anti ehitusload pärast vaidlusaluse korralduse andmist, kuid etteheidetav on, et

korraldusest ei nähtu üldse sisulist kaalumist alternatiivsete lahenduste vahel. Ehkki taolisele

järeldusele, et turvalist kergliiklusteed pole võimalik rajada, võib teoreetiliselt

planeerimismenetluse käigus jõuda, eeldaks taolisel kaalutlusel planeeringu algatamisest

keeldumine sisulist ja põhjendatud veendumust, mida vaidlustatud korraldusest ei nähtu.

Tõenditest nähtuvalt on kaebaja esindaja avaldanud valmisolekut võtta kergliiklustee rajamise

või rahastamise kohustus enda kanda sõltumata konkreetsest lahendusest ja Veeru kinnistu

planeeringust (dtl 351), millega vastustaja ei ole samuti otsuse tegemisel arvestanud.

Põhjendatud on ka kaebaja seisukoht, et isegi kui vastustaja oli veendunud, et kergliiklustee

rajamine on võimalik üksnes Veeru kinnistut kasutades ja see ei ole omaniku vastuseisu tõttu

võimalik, oleks tulnud vähemalt kaaluda muid õiguslikke võimalusi, sh sundvalduse seadmise

perspektiivi, mida vastustaja aga teinud ei ole.

22. Täiendavate põhjendustena on korraldusest võimalik tuvastada viide põhjapiirkonna ÜP II

ehitusetapi tingimuste mittetäitmisele, millega seoses on vastustaja korralduse p-s 4.1

käsitlenud ka seda, et Kivinuki kinnistut ja selle naaberkinnistuid majandatakse

maatulundusmaana, mistõttu puudub võimalus luua kasutajasõbralikku ning turvalist

elukeskkonda. Kuivõrd vastustaja ei ole DP algatamisest keeldumisel tuginenud vastuolule

1 Arvutivõrgus veebiaadressil https://www.riigikogu.ee/download/4b53065b-c346-483b-ac41-5f36f5f1922b

12(13)

3-23-1471

ÜP-ga ja põhjapiirkonna ÜP ei olnud vaidlusaluse korralduse andmise ajal ka veel kehtestatud

ning sellele ei saanud tugineda kui õigusaktile, ei saa seda põhjendust käsitada alusena, mis

iseenesest saanuks tingida DP algatamisest keeldumise. Tegemist on ühe kaalutlusega DP

algatamise otsustamisel, mis oma üldsõnalisuse tõttu ei ole kohtu hinnangul siiski piisav DP

algatamata jätmiseks. Sealjuures ei nähtu korraldusest, millised põhjapiirkonna ÜP II

ehitusetapi tingimused täpselt vastustaja hinnangul täitmata olid ning väite, et

naaberkinnistutel arendustegevust ei plaanita, muudab ebausutavaks ainuüksi ülal viidatud

Veeru kinnistu omaniku 04.11.2022 vastus, kus ta viitab selgelt soovile Veeru kinnistul

detailplaneeringut menetleda.

23. Kokkuvõttes on ringkonnakohus seisukohal, et vastustaja ei ole vaidlusaluse korralduse

põhjendustest lähtuvalt korralduse andmisel oma ulatuslikku kaalutlusõigust kohaselt

teostanud, halduskohus on selle ebaõigesti tuvastamata jätnud, halduskohtu otsus ja

vaidlustatud korraldus tuleb tühistada ja kohustada vastustajat DP algatamise taotlust uuesti

läbi vaatama.

24. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning §

109 lg 4 kohaselt muudab kõrgema astme kohus menetluskulude jaotust, kui ta muudab alama

astme kohtu lahendit. Menetluskulud nii esimeses kui teises kohtuastmes tuleb seega jätta

vastustaja kanda.

25. Kaebaja on taotlenud halduskohtu menetluses vastustajalt menetluskulude hüvitamist 7

271 eurot ja 40 senti (riigilõiv 20 eurot ja lepingulise esindaja õigusabikulu 32,9 töötunni eest

7 251 eurot ja 40 senti) ning ringkonnakohtu menetluses 3519 eurot ja 20 senti (riigilõiv 20

eurot ja lepingulise esindaja õigusabikulu 5,1 töötunni eest 3499 eurot ja 20 senti), kokku 10

790 eurot ja 60 senti. Kulude kandmise kohustust tõendavad Advokaadibüroo Pohla &

Hallmägi OÜ arved. Lepinguline esindaja on kinnitanud, et kulud on seotud käesoleva

kohtuasjaga, põhjendatud ja vajalikud. Taotletud õigusabikulude summad sisaldavad

käibemaksu.

26. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajale osutatud õigusabi maht kooskõlas kohtuasja

mahu ja keerukusega. Põhjendatud ei ole aga õigusabikulu väljamõistmine koos arvetele

lisatud käibemaksuga. Riigikohus selgitas 11.05.2022 otsuses haldusasjas nr 3-20-663, et ka

halduskohtumenetluses peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu

hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel

tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (p 23). Kaebaja ei ole 13.02.2024

halduskohtule ega 15.10.2025 ringkonnakohtule esitatud menetluskulude väljamõistmise

taotlustes sellist kinnitust esitanud, samuti nähtub äriregistri avalikest andmetest, et kaebaja

on registreeritud käibemaksukohuslasena 01.04.2011. Järelikult tuleb õigusabikulud kaebaja

kasuks välja mõista ilma arvetele lisatud käibemaksuta. Õigusabikulu netosummad on kaebaja

esitatud arvete kohaselt halduskohtu menetluses 5961 eurot ja ringkonnakohtu menetluses

2834 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

13(13)