2-25-1939/12 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Viljo Junolainen

Määruse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2025. a, Jõhvi

Tsiviilasja number

2-25-1939

Kohtuasi

Hagihind

M L (L) ja K L (L) hagi M L (L) vastu tahteavalduse

kohustuse asendamise tuvastamise ja selle

tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes

3 500 eurot

Menetlustoiming

Kohtuistungi toimumise aeg

Kohtulahendi tegemine

12. september 2025. a

Menetlusosalised

Hageja 1:

Hageja 2:

Hagejate

esindaja:

Kostja:

Kostja

esindaja:

M L (isikukood xxx, elukoht: xxx )

K L (isikukood xxx, elukoht: xxx )

Raivo Salumäe, OÜ Hugo, e-post: xxx

M L (isikukood xxx, elukoht: xxx )

Advokaat Maris Tekkel, Murula

Advokaadibüroo, e-post: xxx

RESOLUTSIOON

Jätta M L (L) ja K L (L) hagi M L (L) vastu tahteavalduse kohustuse asendamise

tuvastamise ja selle tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1. Jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

2. Välja mõista M Llt ja K Llt solidaarselt M L kasuks menetluskulude katteks 2

367 (kaks tuhat kolmsada kuuskümmend seitse) eurot 54 senti (koos

käibemaksuga).

3. Välja mõista M Llt ja K Llt solidaarselt M L kasuks viivis menetluskuludelt

menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule

30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest.

Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on

ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.

HAGIAVALDUS

1. M L (hageja 1) ja K L (hageja 2, koos ka hagejad) esitasid 04.02.2025. a Viru

Maakohtule hagi M L (kostja) vastu tahteavalduse kohustuse asendamise tuvastamise ja

selle tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt hagejate ühisomandis on xxx, mille kohta on kinnistusraamatus

avatud registriosa nr xxx. Hagejad omandasid kinnistu A L (hagejate isa) pärijatena.

11.08.2015. a asjaõigus- ja kinkelepingu punkti 2 kohaselt on kinnistu ligikaudu 2 hektari

suurusele katastriüksuse nr xxx maale seatud tasuta tähtajatu kasutusvaldus ja see lepingu

punkti 8 kohaselt kingitud kostjale. Kasutusvaldus on 24.08.2015. a kantud kinnistusraamatu

registriosa xxx III jakku. Käesoleval ajal asub kasutusvaldus katastriüksusel nr xxx, mille

koha on lisatud väljavõte Maa- ja Ruumiameti katastrikaardist. Lepingu punkti 3 järgi on

kasutusvaldajal kohustus omal äranägemisel kasutusvalduse ala vallata ja kasutada

korrapäraselt ja heaperemehelikult, seda omal kulul korras hoida ning tasuda kinnistuosalt

nõutavad maksud. Hagejad on pärinud pärandaja A L õigused, mis tulenevad 11.08.2015. a

lepingust. Lepingu punkti 6.4.3 kohaselt on omanikul õigus 6 kuulise etteteatamisega nõuda

kasutusvalduse ennetähtaegset lõpetamist kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset

sihtotstarbeliselt. 21.06.2024. a kostjale esitatud kirjaga nõudsid hagejad kasutusvalduse

lõpetamist hiljemalt 21.12.2024. a põhjusel, et kostja ei olnud kasutusvalduse ala kasutatud

ega korras hoitud. Hagejad märkisid kirjas, et maa on ligi 10 aasta vältel olnud täielikult

hooldamata, mille tõttu selle põllumajanduslik väärtus on langenud ning maale on kasvanud

võsa ja puud, lisaks on kasutusvaldaja lasknud laguneda maal asuva ehitise.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 177 kohaselt saab teeniva kinnistu omanik nõuda reaalservituudi

lõpetamiseks valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut ka juhul, kui servituudist saadav

kasu on koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike ja hüvitab talle sellest tekkiva kahju.

Hagejad tõid 21.06.2024. a kostjale esitatud kirjas esile, et maa on seisnud hooldamata,

kusjuures kasutusvaldaja ei ole maad kasutanud ega servituudist kasu saanud, samas kui maa

omanikud kannavad kasutusvaldusega kahju, mida kasutusvaldaja neile vara hooldamata

jätmisega tekitanud (vajalik maa võsast puhastamine ja kultiveerimine) ning on servituudi

eest tasu saamata ilma ka maa kasutuseelisest eelkõige isikliku kasutamise, kuid ka renditulu

teenimise võimalusest. Hagejad tegid oma kirjas kasutusvaldajale ettepaneku leppida kokku

kasutusvalduse viivitamatus lõpetamises. Kostja kinnitas 05.07.2024. a kirjas omanike kirja

kättesaamist, aga ei vastanud kasutusvalduse viivitamatu lõpetamise ettepanekule ega

nõustunud ühtlasi ka kasutusvalduse lõpetamiseks vajaliku kinnistusraamatu kande

tegemisega, mille tõttu peavad nad kasutusvalduse lõpetamisel esitama hagi 6 kuu

möödumisel 21.06.2024. a kirja esitamisest. Hagejad leiavad, et antud juhul on nende poolt

kostjale 6 kuulise etteteatamisega esitatud kasutusvalduse lõpetamise tahteavalduse

21.06.2024. a esitamisega ära langenud registriossa nr xxx kostja kasuks kantud

kasutusvalduse õiguslik alus ja kanne rikub hagejate omandiõigust ja kostja on kohustatud

andma selle kustutamiseks nõusoleku. Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib

AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda ebaõige kande muutmist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) §

341 lõigete 1 ja 2 (alapunkt 2) ning 8 kohaselt on kinnistusraamatu kande kustutamiseks

nõutav kustutatava asjaõiguse omaja tahteavaldus-nõusolek, mida võib asendada

kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kui isik on kohustatud

tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise

kohustuse olemasolu.

KOSTJA VASTUS

3. Kirjalikus vastuses hagile, mis esitati kohtule 26.02.2025. a, kostja hagi ei tunnistanud.

4. Hagejate ühisomandisse kuulub xxx (registriosa nr xxx), mille hagejad omandasid oma

isa, A L, pärijatena. A L oli ühtlasi ka kostja onu, kellega kostjal oli väga lähedane suhe.

Kostja elas kogu oma lapsepõlve koos oma vanavanemate ning onu perega samal kinnistul

ning just eelneva tõttu soovis A L osa kinnistust kinkida kostjale. Seetõttu sõlmiti

11.08.2015. a A L ja kostja vahel asjaõigus- ja kinkeleping, mille kohaselt kinkis A L

kostjale xxx (registriosa nr xxx), mida kostja kasutabki alates 2014. a oma elukohana (samas

majas elas kostja ka oma lapsepõlves), ning lisaks seati sama lepinguga veel (lepingu punkt

2) vaidlusalune kasutusvaldus. Kasutusvalduse seadmise põhjuseks oli asjaolu, et kingitud

kinnistul ei olnud arvestatavat aia-ala ning A L leidis, et maja ümber peab olema piisav maa-

ala, mida kostja saaks oma tarbeks kasutada. Esialgu kavatses ta kinkida kostjale ka praegu

kasutusvalduses oleva maa, kuid kuna hagejad sellele vastu vaidlesid ja isa mõtte maha

laitsid, siis lepiti kokku kasutusvalduse seadmises. Kasutusvaldus seati tingimustel, millest

saab üheselt järeldada, et A L ei soovinud kuidagi piirata kostja õigusi maa kasutamisel.

Kasutusvalduse seadmise lepingus on kasutusvaldus kokkuvõtvalt seatud järgmistel

tingimustel: (1) kasutusvaldaja on õigustatud kasutama kasutusvalduse ala oma

äranägemisel ning selle teostamist ei piirata; (2) kasutusvaldus on tähtajatu ning ei lõpe

kasutusvaldaja surmaga, vaid läheb üle tema pärijatele; (3) kasutusvaldus on seatud tasuta.

Pärast A L surma on hageja M L (kes kasutab oma alalise elukohana kostja naaberkinnistut,

xxx kinnistu) asunud kostjat survestama, et viimane loobuks kasutusvaldusest. M L on

väljendanud seisukohta, et „mis kasu on mul maast, kui ma seda kasutada ei saa“ ning

selgitanud, et tema soovib maad kasutada enda ehitus- või renoveerimistööde tarbeks ning

pakkunud kostjale alternatiivina väiksemat osa maast samadel tingimustel. Kostja on

kogenud hageja 1 poolt süstemaatilist survet loobuda kasutusvaldusest, mis on muutunud

eriti intensiivseks alates 2024. aasta kevadest. Survestamine on seisnenud muuhulgas

järgnevas: (1) Piirikontrolli järgse olukorra taastamise takistamine – kostja soovis xxx ja xxx

kinnistu piiride looduses tähistamist. Hageja 1 oli valmis kohale tulema üksnes tingimusel,

et kostja loobub kasutusvaldusest. Hiljem selgus, et hagejate kohalolek ei olnudki vajalik.

(2) Ametlike dokumentide ja kirjade varjamine – hageja I on teadlikult peitnud kostjale posti

teel saabunud ametlikke dokumente ja kirju teise postkasti, takistades sellega kostjal

õigeaegset juurdepääsu olulisele teabele. (3) Ligipääsu takistamine – hageja I keelas kostjal

kasutada juurdepääsuteed, mida kostja ja tema külalised olid kasutanud järjepidevalt läbi

aastate ilma ühegi varasema probleemita. (4) Varasemate kokkulepete eiramine – hageja I

keelas kostjal hoida oma murutraktorit hagejate kinnistul asuvas laudahoones, kuigi

varasemalt, kaheksa aasta vältel, ei olnud laudahoone hoiuruumina kasutamine probleemiks.

(5) Verbaalsed rünnakud – hageja 1 on järjepidevalt sõimanud kostjat ebatsensuursete

sõnadega, luues sellega vaenuliku õhkkonna. Kostja on hagejale 1 korduvalt selgitanud, et ei

soovi kasutusvaldusest loobuda, kuna kasutab seda maad ja soovib selle kasutamist ka

jätkata. Oluline on märkida, et kogu lepingu kehtivusaja jooksul (s.o ca 10 aastat) kuni

21.06.2024. a nõudekirjani ei ole kostjale esitatud ühtegi sisulist etteheidet maa kasutamise

kohta. Nagu eelnevalt viidatud, siis onuga oli kostjalt väga hea ja lähedane suhe ning onu

poolt ühtegi eritingimust, etteheidet vms kostjale tehtud ei ole. Pärast onu surma ei ole ka

hagejad kostjale ühtegi sisulist etteheidet teinud ning esitasid need esmakordselt alles

21.06.2024. a kirjas, s.o pärast seda, kuid nad mõistsid, et kostja kasutusvaldusest niisama ei

loobu. Kuna hagejate etteheited olid alusetud ja tõendamata, siis kostja nendega ka ei

nõustunud ning vaidles neile vastu.

5. Kostja vaidleb hagiavaldusele vastu, kasutusvalduse lõpetamise nõue on esitatud

õigusliku aluseta, see on põhjendamata ning hagejad ei ole tõendanud ühtegi oma nõude

aluseks olevat asjaolu. TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. Ka käesoleval juhul oma nõuet esitades peavad hagejad kohtu ette

tooma korrektsed, põhjendatud ja usutavad andmed ja tõendid, et esineb alus kasutusvalduse

lõpetamiseks ning seega ka kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning tahteavalduse

andmise kohustamiseks. Hagejad viitavad oma nõude alusena lepingu punktile 6.4.3, mille

kohaselt on omanikul õigus 6-kuulise etteteatamisega nõuda kasutusvalduse ennetähtaegset

lõpetamist, kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt. Kostja vaidleb sellele

väitele vastu, kuna hagejad ei ole tõendanud, et kasutusvaldaja ei kasuta kinnistut vastavalt

selle sihtotstarbele. Kostja märgib täiendavalt, et vastavalt kasutusvalduse seadmise

lepingule leppisid omanik ja kasutusvaldaja kokku, et omanik ei piira kasutusvaldust mõne

kasutusviisi välistamisega ja kostja võis seda ala kasutada oma äranägemisel. See oli kostja

onu soov, et kostja saaks seal maa-alal toimetada nii nagu ta soovib. Onul ei olnud oma

eluajal kostja maakasutuse suhtes mingeid etteheiteid. Kostja on vastavalt temale antud

õigustele ka maad kasutanud. Vastavalt AÕS § 212 lg 2 on kasutusvalduse lõpetamine

võimalik kolmel alusel: (1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse

tähtsuse; (2) omaniku kahju on oluliselt suurem kui kasutusvaldaja kasu; (3) kasutusvaldaja

ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks

ühegi eelmainitud tingimuse täitmist ning seega ei ole põhjendatud kasutusvalduse

lõpetamise nõude esitamine ka eelneval põhjusel. Samuti viitavad hagejad AÕS §-le 177,

mis võimaldab teeniva kinnistu omanikul nõuda reaalservituudi lõpetamist, kui servituudist

saadav kasu on ebamõistlikult väike ja ei hüvita talle tekkinud kahju. Tulenevalt

õiguskirjandusest tuleb teeniva kinnisasja omaniku poolse servituudi lõpetamise nõude aluse

olemasolu kontrollimiseks võrrelda: (1) kasu, mida saab servituudist valitseva kinnisasja

omanik ning (2) teeniva kinnisasja koormatuse määra ehk millises määras peab teeniva

kinnisasja omanik lubama oma kinnisasja kasutada või millises ulatuses peab ta millestki

hoiduma. Kõik need eeltoodud asjaolud peaks kohtu ette tooma ja tõendama hagejad.

Hagejad seda teinud ei ole. Hagejad ei ole põhistanud ega tõendanud, et AÕS § 177

eeldused oleks täidetud. Kasutusvaldaja kinnistu kasutamine ja hooldamine. Ehkki hagejad

ei ole oma nõuet põhistanud ega tõendanud, siis soovib kostja eraldi vastu väita hagejate

väitele, et kostja ei ole tema kasutada antud maad kasutanud ega hooldanud. Kostja on tema

kasutusse antud maad kasutanud oma äranägemise järgi, vastavalt kasutusvalduse seadmise

lepingule. Näitena: (1) kinnistul kasvavad õunapuud, millelt saadakse igal sügisel arvestatav

õunasaak (2024. aastal umbes 100 kg õunu); (2) kinnistul kasvavad looduslikud seened ja

erinevad ravimtaimed, mida kostja iga aasta enda tarbeks korjab; (3) kostja on istutanud

kinnistule kuuseistikuid ja plaanib seda ka edaspidi; (4) kostja on planeerinud kinnistule

abihoonete rajamist oma vara hoidmiseks; (5) kostja on niitnud enda kasutusel oleval alal

muru ja hoidnud seda korras. Osaliselt on vaidlusaluselt maalt niidetud heina naabrimehe

poolt (naabrimees niitmise eest tasu ei küsinud, kuna sai heina endale). 2024. aastal keelas

M L (hageja 1) selle tegevuse, tekitades olukorra, mida hagejad nüüd kasutavad

põhjendusena kasutusvalduse lõpetamiseks, väites, et maad ei ole hooldatud. Hagejad ei ole

tõendanud, et kasutusvaldusesse antud maa põllumajanduslik väärtus oleks langenud või et

nad kannaksid selle kasutusvalduse tõttu majanduslikku kahju. Tegemist on paljasõnaliste

väidetega, millele ei ole esitatud ühtegi tõendit. Kasutusvalduse lepingus ei seatud kinnistule

ühtegi konkreetset sihtotstarvet, sealhulgas ei määratud onu poolt, et maad peaks kasutama

põllumajanduslikuks otstarbeks. Hagejate omandisse kuuluv maa jaguneb erinevateks

kinnistuteks. xxx kinnistu (hageja 1 elukoht) osana asuv maatulundusmaa, mis paikneb

kasutusvalduse kõrval üle vallatee, on samuti umbes 2 ha suurune ning sarnaselt kostja

kasutusvalduses oleva maaga on ka see kasutusel üksnes heinamaana, mitte tulu teenimise

eesmärgil (ka seal maal niitis naabrimees tasuta heina ära ja võttis heina endale). xxx

kinnistu, mille osa on kostja kasutusvalduses oleva maa kogupindala on ca 3,7 ha. Kinnistu

jaguneb sisuliselt kolmeks: kostja kasutuses olev maatulundusmaa, osa põllumaad ning teine

osa, millel kasvab teise onu poolt istutatud noor tammik. Kostja kasutuses olev maatükk on

muust põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatavast maast eraldatud kuusehekiga. Oluline on

märkida, et kostja kasutusvaldusesse antud osa Xxx kinnistust ei ole ka varasemalt rendile

antud, mistõttu on hagejate väited kahju tekkimise kohta alusetud. Ka on kasutusvaldus

seatud tasuta ja tähtajatult ehk siis kasutusvaldust seades ei eeldanud omanik, et ta hakkaks

üleüldse sellelt maalt mingit kasu saama. Lisaks eelnevale, kui hagejad leiavad, et kostja

tegevus või tegevusetus on neile kahju põhjustanud, on neil võimalik esitada kahjunõue,

kuid see ei anna alust kasutusvalduse lõpetamiseks.

HAGEJATE VASTUS KOSTJA VASTUSELE

6. Hagejad esitasid 17.03.2025. a omapoolsed seisukohad seoses kostja vastusega.

7. Hagejad ei nõustu kostja vastuses toodud väidetega.

7.1. Väär on kostja väide, et onu kinkis talle osa vanaisa maad väga lähedase suhte tõttu, mis

antud asjas ei ole ka oluline. Põhjuseks olid hoopis kostja 2014. a tühjad lubadused. Antud

vaidluses on oluline, et peale Xxx elamukinnistu kinkimist kostja algatusel (see toimus

hagejate nõusolekul, mis sisaldas ka eelnevat heasoovlikku lubamist kostjal elumajja sisse

kolida) ei võõrandanud A L kostjale vaidlusalust põllumaad, vaid seadis sellele

kasutusvalduse küsides eelnevalt hagejatelt korduvalt, kas nendel on maaga mingeid plaane.

Tegemist oli peresisese otsusega, millesse kostja ei olnud kaasatud. See osutab selgelt

lubadusele, et kostja hakkab talu pidama ja vastasel juhul on võimalik maa tagasi võtta. Maa

andmise eesmärgiks oli selle hooldamine ja kasutamine kostja poolt. Eeltoodud asjaoludel

kingiti põllumaa osas vaid kasutusvaldus, mille puhul kehtib teatud õiguslik regulatsioon,

õigused ja kohustused, sh omaniku õigused, mis kinnistu pärimise kaudu hagejatele üle

läksid ja millega kasutusvaldaja peab arvestama. Kasutusvaldaja pidi seda teadma ja olles

usaldust kuritarvitanud ei ole tal alust väita, et temal on õigus jätkata kasutusvaldust kui ta ei

ole maad hooldanud ja sihtotstarbeliselt kasutanud ning omanikud on tema kasutusvalduse

lõpetanud.

7.2. Väide kingitud elamukinnistul arvestatava aia-ala puudumise kohta ei vasta tõele –

kinnistu on suurusega ca 4165 m2. Kinkimise hetkel kasvasid sellel juba viljapuud ja

marjapõõsad ning seal asusid ka peenrad, kuid kostja laskis nendel hukka minna. Käsitletav

väide põllumaa aiamaana kasutamise soov on vastuoluline ja üksnes soovina õiguslikult

ebaoluline.

7.3. Kostja on lasknud põllumaal raisku minna ja soovib talupidamise asemel Purtse jõe

kaldal looduskaunis kohas asuvaid maid hoopis müüa. Kui maa ei ole hooldatud, vaid

kasvatab võsa ja metsikuid õunapuid, siis on omanikel õigus kasutusvaldus lõpetada.

7.4. Ebaõiged ja kohatud on kostja vastuses esitatud väited, et M L on asunud teda

survestama, pealegi süstemaatiliselt. Ei ole arusaadav, milles konkreetselt survestamine

seisnes ja kuidas see õiguslikult asjasse puutub. Esitatu on kahetsusväärne laimAsjaolu, et M

L on olnud sunnitud korduvalt keelama tema elamukinnistu kaudu kostjal sõita muu

juurdepääsu olemasolul, selgitab kostja ülejäänud käitumist. Samuti võõrale kinnistult muu

omavolitsemine heanaaberlikkuse asemel, millega on kaasnenud ka materiaalne kahju.

Hagejad peavad seda tänamatuseks mitte üksnes kinkija suhtes vaid ka hagejate suhtes, kes

nt võimaldasid kostjale pesemisvõimalused kuni temal oma majas need puudusid. Kostja

vastuses märgitud kostja soov kasutusvaldust jätkata ei ole asjaolu, mis vääraks

kasutusvalduse lõpetamist. Omanike seadusliku õiguse teostamine ei ole olnud mitte

survestamine, vaid vastutulek kostjale vältimaks kohtulikku asjaajamist ja -kulusid. Paraku

on kostja mitte üksnes oma õigusvastase tegevusega tekitanud hagejaid koormavat

asjaajamist, vaid ka otsest kahju. Kostja paneb hagejatele pahaks isegi vastutuleku korras

väiksema maa pakkumist, vältimaks ebasoovitavat kohtuasja. Niisamuti valetab kostja maa

kasutamise kohta.

7.5. Ebaõiged ja kohatud on kostja vastuses esitatud väited, et 10 aasta jooksul ei ole temale

ühtegi sisulist etteheidet teinud. Hagejad on pretensioonid esitanud ka enne kasutusvalduse

lõpetamist. Kostja ei ole esitanud põhjust, miks etteheidete mittetegemise väide on

õiguslikult oluline seoses kasutusvalduse lõpetamisega, olukorras kus kostja ei ole maad

hooldanud ega vastavalt otstarbekalt kasutanud.

7.6. On fakt, et kasutusvaldusega koormatud maa on vastavalt Maa- ja Ruumiameti avalikele

katastriandmetele põllumaa (maatulundusmaa), mida kostja teab ja vastuse punktis 3.6 ka

kinnitab. On ka fakt, et kostja maad ei kasuta (s.h põllumaad sihtotstarbeliselt), mis on

kostjale teada. Kostja on varasemalt päringutele vastates andnud erinevaid lubadusi, mida ei

ole täitnud. Ühtlasi ei ole kasutuseta maal kostja jaoks praktilist väärtust. Kasutusvalduse

lõpetamist ei saa takistada kostja poolt põllumaale algselt istutatud 5 kuuske, millele on

hiljuti seoses kasutusvalduse lõpetamisega vastuoluliselt istutatud veel mõned väikesed

kuuseistikud. Tegemist ei ole põllumaa sihtotstarbelise kasutamisega. Lisaks on materjali

ladustamiseks enne kasutusvalduse seadmist ehitatud katusealaune hooldamatuse tõttu

muutunud rusuhunnikuks, mida kostja on täiendanud suure hulga muu risu ja prügiga (s.h

vana olmeelektroonika), muutes kulusse ja võsasse kasvanud põllumaa lisaks ka

prügimäeks.

7.7. Kostja ei ole saanud kasutusvalduses olnud maast olulist kasu, samas kui hagejad on

jäänud ilma võimalusest maad kasutada, s.h saamata jäänud tulu vähemalt maa 2014. aasta

rendihinna ulatuses, mis fikseeriti kasutusvalduse seadmise 11.08.2015. a lepingu punktis

7.3 summas 255,64 eurot aastas, perioodi kogukahju 3 067 eurot (kuid rendihind on

vahepeal tõusnud). Sellega on täidetud vastuses osundatud eeldused, ebamõistlik

kahjulikkus olukorras kus kostja ei ole maad tegelikult kasutanud ja maal ei ole olnud tema

jaoks praktilist väärtust. Ja kahju kasvab. Hagejate saamata jääv tulu ei ole olnud mitte

üksnes oluliselt suurem kui seda oli kasutusvaldaja olematu kasu, vaid kostja on tekitanud

hagejatele ka suurt materiaalset kahju. Kostja väide, et tema kasutusvalduses olevat maad ei

ole varasemalt rendile antud ei lükka ümber eeldust, et omanikud saavad põllumaad nii ise

kasutada kui ka rendile anda, kuigi kostja poolt raisku lastud maa puhul nõuab see eelnevat

korda tegemist, mis on samuti hagejate oluline kahju. Võssa kasvama hakanud maa

purustusniitmise kulu on kohaliku ettevõtja hindade järgi 320 eurot. Lisaks tuleb maa ka läbi

künda ja randaalida. Ka materjali ladustamise katusealuse hävinemisega kaasnes hagejate

kahju. Lagunenud katusealuse lammutus (s.h lammutustehnika tunnihind 35 €/tund) ja uue

ehitamine ehitaja hinnangul vastavalt 250 eurot ja 1 750 eurot ning seal hoitud hagejate sae-/

ehitusmaterjal (kohaliku saeveski hinnad) koos transpordikuluga 372 eurot. Kokku eelpool

märgitud kahju hinnanguliselt 5 759 (2300+320+250+1750+372) eurot. Kostja tekitatud

kahju on ilmne ja et oluliselt suurem kostja olematust kasust ega vaja lisaks fotode

esitamisele täiendavat tõendamist.

7.8. Kostja üritab vastuses esitada kinnistu kasutamisena õunapuid, mis on metsikud ja

hakanud kasvama maa hooldamatuse tõttu (see on jäetud märkimata). Ei ole mõistlik väide,

et kasutusvaldus on vajalik metsikutelt viljapuudelt 100 kg õunte saamiseks, mida saaks ka

mujalt loodusest. Viie kuuse istutamine piiri märgistamisena ei ole ilmselt arvestatav

maakasutus, kusjuures need vähesed kuused oleks saanud istutada ka elamukinnistule.

Hagejate arvates ei saa see üles kaaluda maaomanike õigust kasutusvaldust lõpetada. Täiesti

asjakohatu on kinnistu kasutamise ja hooldamise põhjendusena ka looduslike seente jm

taimede märkimine. Sama kohatud on väited hoonete rajamise soovi kohta ja alusetud väited

maa korras hoidmise (niitmise) kohta.

7.9. Vastuses märgitud maa põllumajandusliku väärtuse hindamine ei ole vajalik põhjusel, et

sööti jäetud põllumaa väärtuse langemine on ilmne ka ilma selleta ja täiendavate kulude

tegemine selleks ei ole vajalik. Selle üle, et kasutusvaldusse antu oli põlluma a, vaidlust ei

ole ja selle väärtuse säilitamiseks tuleb seda põllumajanduslikult harida, mida kostja ei ole

teinud.

7.10. Asjakohatu ja küüniline on vastuse osundus, et hagejatel on võimalus esitada kostja

vastu kahjunõue. See ei puutu kasutusvalduse lõpetamisse.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

8. Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

9. Leping.

9.1. Asja materjalidest tuleneb, et Jõhvi notar xxx koostas ja tõestas 11.08.2015. a

notariaalakti „Kinnistu kasutusvaldusega koormamine ja asjaõigusleping, kinnistu

võlaõiguslik kinkeleping ning kinnistamisavaldus“, millega abikaasad A L ja E L (omanik/

kinkija) ning M L (kasutusvaldaja/kingisaaja) sõlmisid kasutusvalduse seadmise lepingu

(lepingu p 2) ja võlaõigusliku kinkelepingu (lepingu p 8).

9.2. Lepingu esemeks (lepingu p 1.1.1) oli xxx ja xxx asuv kinnistu koos selle oluliste

osade ja päraldistega. Lepingu ese on kantud Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna

kinnistusregistrisse, registriosa nr xxx (lepingu p 1.1). Esimesse jakku on kantud

katastritunnus xxx, pindala 7,51 ha, aadress Axxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa

(100%); katastritunnus xxx, pindala 10,7 ha, aadress xxx, maa sihtotstarve

maatulundusmaa (100%)¸katastritunnus xxx, pindala 17,37 ha, aadress xxx, maa

sihtotstarve maatulundusmaa (100%).

9.3. Lepingu esemeks 1 oli lepingu eseme koosseisu kuuluvast maaüksusest katastritunnus

xxx, pindala 7,10 ha, aadress xxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa, välja mõõdetav,

jagamise tulemusena tekkiv iseseisev kinnistu, mille paiknemine on näidatud käesoleva

lepingu lisaks (Lisa 1) oleval plaanil sinise viirutusega. Lepingu esemel 1 paikneb

käesoleva lepingu punktis 1.3 nimetatud ehitistest elamu ehitisregistrikoodiga xxx (lepingu

p 1.2).

9.4. Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku kasutusvalduse seadmises lepingu esemele,

majanduslikku otstarvetkasutama lepingu eset ja omandama selle vilju. Omanik ja

kasutusvaldaja on kokku leppinud, et käesoleva kasutusvalduse seadmise eesmärgiks

lepingu esemele on kasutusvaldajal õigus kasutada Lisas 1 punase viirutusega märgitud

kasutusvalduse ala vastavalt omal äranägemisel, s.h on kasutusvaldajal õigus püstitada

kasutusvalduse alale ehitisi omal äranägemisel ja kasutusvaldaja poolt kasutusvalduse alal

heakorra tagamine. Kasutusvalduse ala suurus on ligikaudu kaks hektarit (lepingu p 2.1).

Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldus seatakse tähtajatult.

Kasutusvaldus ei lõpe kasutusvaldaja surmaga ja kasutusvaldus läheb üle kasutusvaldaja

pärijatele (lepingu p 2.2). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldajal ei

ole õigust kasutusvaldust üle anda ilma omaniku nõusolekuta (lepingu p 2.3). Omanik ja

kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldus seatakse kasutusvaldaja kasuks tasuta

(lepingu p 2.4). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et lepingu eseme omanik ei piira

kasutusvaldust mõne kasutusviisi välistamisega (lepingu p 2.5).

9.5. Lepingu punktis 3 leppisid omanik ja kasutusvaldaja kokku kasutusvaldaja õigustes ja

kohustustes, m.h kasutusvaldajal on õigus ja kohustus kasutusvalduse ala vallata ja

kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult oma äranägemisel, s.h on kasutusvaldajal

õigus muuta kasutusvalduse ala majandusliiku otstarvet (lepingu p 3.1); kasutusvaldajal on

õigus loodus- ja õigusviljadele (lepingu p 3.2); kasutusvaldajal on teavitamiskohustus

kasutusvalduse ala kahjustamise ja paranduste ja uuenduste tegemiste vajadustest, mis

ületavad tavalise korrashoiu (lepingu p 3.3); kasutusvaldaja on kohustatud kasutusvalduse

ala omal kulul korras hoidma (s.h koristama) ning tegema tavaliseks korrashoiuks

vajalikke parandusi ning uuendusi, tasuma kasutusvalduse alaga seotud kommunaal- ja

tehnohoolduskulud, maksud ja koormatised, viivitusest tekkivad võimalikud võlaintressid

(lepingu p 3.4 ja 3.5); kasutusvaldaja vastutab kasutusvalduse ala käesolevas lepingus

ja/või õigusaktides sätestatud korras kasutamise eest ja kohustub hüvitama omanikule kõik

kahjud ja kulutused, mida viimane kannab seoses vastava kohustuse rikkumisega

kasutusvaldaja poolt (lepingu p 3.8).

9.6. Lepingu punktis 4 on sätestatud omaniku õigused ja kohustused: õigus kontrollida

kasutusõiguse ala seisukorda ja kasutusvalduse korrapärast ja heaperemehelikku teostamist

kasutusvaldaja poolt; omaniku õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist; omaniku kohustus

mitte tegema takistusi kasutusvalduse teostamisel; omaniku kohustus kasutusvalduse

kehtimise ajal mitte koormata kasutusvaldusega koormatud kinnisasja kolmandate isikute

õigustega, mis takistaksid kasutusvalduse teostamist (lepingu punktid 4.1-4.4).

9.7. Lepingu punktis 6 on sätestatud kasutusvalduse lõppemine ja lõpetamine.

Kasutusvaldus ei lõppe kasutusvaldaja surmaga (lepingu p 6.1). Omanik võib nõuda

kasutusvalduse ennetähtaegset lõpetamist, teatades sellest kasutusvaldajale kirjalikult 6

kuud ette, kui: - kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; -

kasutusvaldaja tegevuse tõttu omanikule oluliste õiguste rikkumise ohu korral ei anna

kasutusvaldaja omanikule tagatist; - kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset

sihtotstarbekohaselt (leping p 6.4).

9.8. Lepingu punktis 8 leppisid kinkija ja kingisaaja kokku selles, et kinkija kingib

kingisaajale lepingu eseme 1 koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu p 8.1).

Lepingupooled leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme 1

üleandmiseks kinkijalt kingisaajale hiljemalt 1 kuu jooksul arvates lepingu eseme 1

kandmisest kinnistusraamatusse iseseisva katastriüksusena (lepingu p 9.1), omandiõiguse

ülekandmise nõude tagamiseks seati eelmärge (lepingu p 9.4, 10.2).

10. Kinnistusraamatu andmed.

10.1. E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on registriosa xxx (katastritunnus xxx,

maatulundusmaa 100%, xxx, pindala 37461 m2) ühisomanikud M L ja K L

(kinnistusraamatusse sisse kantud 30.05.2024. a). Registriosa III jakku on kantud

kasutusvaldus M L kasuks (sisse kantud 24.08.2015. a).

10.2. E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on registriosa xxx (katastritunnus xxx,

elamumaa 100%, xxx, pindala 4051 m2) omanik M L.

10.3. E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on kinnistu registriosade xxx (xxx xxx (Aru) ja

xxx (xxx) ühisomanikud M L ja K L.

11. Kasutusvalduse lõpetamise nõue.

21.06.2024. a saatsid hagejad esindaja kaudu kostjale kirja „Xxx kinnistu kasutusvalduse

lõpetamine“. Kirja kohaselt lepingu järgi on kasutusvaldajal kohustus omal äranägemisel

kasutusvalduse ala vallata ja kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult, seda omal kulul

korras hoida ning tasuda kinnistuosalt nõutavad maksud Kasutusvalduse ala ei ole

kasutatud ega korras hoitud. Maa on ligi 10 aasta vältel olnud täielikult hooldamata, mille

tõttu selle põllumajanduslik väärtus on langenud ja maale on kasvanud võsa ja puud.

Lisaks on kasutusvaldaja lasknud laguneda maal asuva ehitise. Seejuures on kasutusvaldaja

kohustatud hüvitama kõik kahjud ja kulutused. Omanikud arvestavad tekitatud kahjuks: 1.

Võssa kasvama hakanud maa purustusniitmine 320 eurot; 2. Lagunenud katusealuse

lammutus 250 eurot ja uue ehitamine 1 750 eurot koos selle all hoiul olnud

sae-/ehitusmaterjal koos transpordikuluga 372 eurot 3. Tagasiulatuvalt kogu

kasutusvalduse perioodil saamata jäänud tulu, mis maarendi arvestuses on 2 300 (aastas

255,64) eurot. Kokku senine kahju 4 992 eurot. Omanikud soovivad kasutusvalduse

lõpetamist. Lepingu tingimuste kohaselt võivad omanikud selle lõpetada omanike ja

kasutusvaldaja kokkuleppel või omaniku nõudel seaduses sätestatud alustel ning 6 kuud

ette teatades juhul, kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt või

kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse või kui kasutusvaldaja

ei anna kasutusvaldaja tegevuse tõttu omanike oluliste õiguste rikkumise ohu korral

omanikele tagatist. Lisaks saab asjaõigusseaduse kohaselt teeniva kinnistu omanik nõuda

reaalservituudi lõpetamiseks valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut kui servituudist

saadav kasu on koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike ja hüvitab talle sellest tekkiva

kahju või kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi servituudist tulenevate õiguste

teostamise vastu, kusjuures seda eeldatakse kui 10 aasta jooksul ei ole servituuti kasutatud

ja lühema aja puhul tuleb seda tõendada. Omanikud leiavad, et maa on seisnud

hooldamata, kusjuures kasutusvaldaja ei ole maad kasutanud ning nad kannavad

kasutusvaldusega seoses kahju saanud, olles lisaks materiaalsele kahjule servituudi eest

tasu saamata ilma ka maa kasutuseelisest. Seetõttu teevad omanikud kasutusvaldajale

ettepaneku leppida kokku kasutusvalduse viivitamatus lõpetamises. Kasutusvaldaja pole

ligi 10 aasta jooksul servituuti kasutanud ega saa servituudist mingit kasu, kusjuures aastas

on tema kohustusliku maa niitmise (kaks korda) kulu kokku 400 eurot ja seega ka

servituudi lõpetamisega talle kahju ei kaasne, samas kui omanikud, kes jäävad ilma 255,64

euro suurusest rendist ja soovivad ise maad kasutada, kannavad olulist kahju. Omanikud

nõuavad käesolevaga kasutusvalduse lõpetamist hiljemalt 21.12.2024. a ja teevad

ettepaneku kasutusvalduse kokkuleppeliselt viivitamata lõpetamiseks, millisel juhul

nad hüvitise nõuet ei esita. Vastust-nõustumist ootavad omanikud hiljemalt 30.

juuniks. Kui kokkulepet ei saavutata peab kasutusvaldaja maa valduse 21.12.2024. a

omanikele üle andma ja hüvitama tekitatud kahju.

12. Asjaõigusseaduse (AÕS) asjakohased sätted.

12.1. AÕS § 201 lg 1 sätestab, et kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle

kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju.

12.2. AÕS § 212 lg 2 kohaselt kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist,

kui:

1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse;

2) tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust;

3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (§ 224).

12.3. AÕS § 177 lg 1 kohaselt, kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja

koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda

valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta

hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju, Sama

paragrahvi 2 lõike kohaselt, kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi

reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, on teeniva kinnisasja omanikul õigus

nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi

kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti

kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis

on vastuolus reaalservituudiga.

12.4. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34` lg 2 p 2 kohaselt on kasutusvaldaja nõusolekut

kasutusvalduse kande kustutamiseks vaja nii AÕS § 212 lg 2 p 1-3 alusel kasutusvalduse

lõpetamisel kui ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 järgi ülesöeldud kasutusvalduse

seadmise võlaõigusliku lepingu täitmiseks üleantu tagastamisel.

12.5. Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda

ebaõige kande muutmist. KRS § 34` lg 8 kohaselt puudutatud isiku nõusolekut võib

asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud

nõusoleku andmise kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab,

kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada

jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.

13. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hagejatel on õigus nõuda kasutusvalduse

lõpetamist või mitte. Hagejad leiavad, et neil on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist,

kuna: (1) kostja ei ole kasutusvaldajana saanud kasutusvaldusest kasu, ent on tekitanud

hagejatele kui omanikele kahju kogusummas 4 992 eurot (võssa kasvanud maa

purustusniitmine; lagunenud katusealuse lammutus ja uue ehitamine; kogu kasutusvalduse

perioodil saamata jäänud tulu (maarent); (2) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja

jaoks igasuguse tähtsuse; (3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Ehk

hagejad on menetluses tuginenud kõigile kolmele AÕS §-s 212 lg 2 punktides 1-3 märgitud

alustele. Hagejad tuginevad ka sellele, et on kasutusvalduse lepingu 21.06.2024. a kehtivalt

üles öelnud, mistõttu kostjal on kohustus anda tahteavaldus, millest kostja keeldub ning

seega tuleb kostja tahteavaldus asendada kohtuotsusega. Alljärgnevalt kohus hindab poolte

seisukohti.

13.1. AÕS § 212 lg 2 p 1 eelduseid saab hinnata konkreetsete asjaolude alusel. Hagejad on

välja toonud alljärgnevad asjaolud: kostja ei kasuta ega hoolda kasutusvaldust ca 10 aasta

jooksul; kostja ei kasuta maad sihtotstarbeliselt (põllumaana) ning põllumaa on raisku

lastud; kasutuseta maal ei ole kostja jaoks praktilist väärtust. Kostja märgib, et

Kasutusvalduse seadmise leping on sõnastatud viisil, mis andis kostjale piiramatu õiguse

maa kasutamiseks vastavalt oma äranägemisele; omanik ei soovinud piirata kasutusvalduse

sisu ühegi kasutusviisi välistamisega ning seega on kasutusvaldajal õigus kinnisasja

kasutada mis tahes otstarbel, lisaks on kasutusvaldajal õigus muuta maa majanduslikku

otstarvet; tegelikkuses on kostja vaidlusalust maad järjepidevalt kasutanud ja hooldanud

(üle poole kasutusvalduse alast on hooldatud seeläbi, et iga-aastaselt niidab ala naabrimees,

teist osa kasutusvalduse alast on kostja aastaid kasutanud oma õueala jätkuna; muuhulgas

on ta ala kasutanud koriluseks – seal kasvavad seened ja ravimtaimed, mida ta korjab (s.h

põdrakanep ja palderjan), seal on õunapuud jne; samuti on ta seda ala niitnud, seal on

lõkkekoht ja laste mänguala; tulevikus on kostjal plaan ehitada olemasoleva lagunenud

katusealuse asemele garaaž ja mõned abihooned ning jätkata kinnistu hooldamist; kinnistu

tagumisse serva kavandab ta tuulevarju eesmärgil taimede istutamist; olemasoleva

kuuseheki kavatseb ta tulevikus asendada elupuudega). Vastavad asjaolud (kasutusvalduse

igasuguse tähtsuse kaotus kasutusvaldaja jaoks) tuleb esitada kinnisasja omanikul ning

need ka kohtu ette tuua ja tõendada. Eelkõige tuleks kinnisasja omanikel esile tuua

asjaolud, millest saaks järeldada, et kasutusvaldaja kasutusvaldust ei teosta, et asjaolud,

mille tõttu kasutusvaldajal kasutusvalduse vastu huvi esines, on ära langenud ning

kasutusvaldajal kasutusvalduse vastu huvi ei ole ning et vastava huvi tekkimist tulevikus ei

saa mõistlikult eeldada. Kohtu arvates hagejad selliseid asjaolusid kohtu ette toonud ei ole.

Pooled ei vaidle selle üle, et nii hagejatele kuuluva kinnistu põldu kui ka osa kostja

kasutusvalduse alast niitis poolte naaber (tegi heina). Hageja M L selgituste kohaselt oli

asjaolu, et naaber võib kasutusvalduse ala kasutada niitmiseks (heina tegemiseks),

kasutusvalduse seadmise eelduseks. Ka maa niitmine on maa korrashoid ning pooled ei

vaidle selle üle, et selle ajani, kui hageja M L keelas naabril kasutusvalduse ala niitmise

(2024. aastal), seda ala ka niideti. Kohus märgib hagejatele, et kasutusvalduse seadmise

leping ei näinud ette kasutatava maa sihtotstarvet (maa kasutamine põllumajanduslikul

otstarbel) ning seda ei saa tuletada ka sellest, et kinnistusraamatusse on Xxx kinnistu maa

otstarbena märgitud maatulundusmaa (100%). Kohus märgib, et kasutusvalduse seadmise

lepinguga anti kostjale laialdased õigused: (1) kasutada kasutusvaldust omal äranägemisel;

(2) kasutusvaldus on tähtajatu; (3) kasutusvaldus ei lõpe kasutusvaldaja surmaga vaid läheb

üle tema pärijatele; (4) kasutusvaldajal on õigus muuta kasutusvalduse ala majanduslikku

otstarvet; (5) kasutusvaldajal on õigus püstitada kasutusvalduse alale ehitisi omal

äranägemisel.

13.2. Kasutusvalduse jaoks igasuguse tähtsuse puudumist ei tõenda pelgalt see, et

kasutusvaldaja ei ole 10 aasta jooksul teinud maale olulisi investeeringuid (nt

põllumajanduslik tootmine (talu pidamine), hoonete ehitamine jms), sest kasutusvaldaja,

tema lapsed, lapselapsed võivad seda teha tulevikus. Arvestades kasutusvalduse tähtajatust,

pärandatavust ja selle seadmise asjaolusid, ei saa ka kasutusvaldaja tegevusetusest

järeldada, et kasutusvaldus on kasutusvaldaja jaoks kaotanud igasuguse tähtsuse.

13.3. Hagejad ei ole tõendanud, et esinevad eeldused AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamiseks,

s.t kinnisasja omaniku kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Hagejad arvestavad

tekitatud kahjuks: 1. Võssa kasvama hakanud maa purustusniitmine 320 eurot; 2.

Lagunenud katusealuse lammutus 250 eurot ja uue ehitamine 1 750 eurot koos selle all

hoiul olnud sae-/ehitusmaterjal koos transpordikuluga 372 eurot 3. Tagasiulatuvalt kogu

kasutusvalduse perioodil saamata jäänud tulu, mis maarendi arvestuses on 2 300 (aastas

255,64) eurot. Kokku senine kahju 4 992 eurot. Kohus märgib, et praegusel juhul ei esine

ka AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud alust kasutusvalduse lõpetamiseks. Hageja väidetel ei ole

nad kostja eest kasutusvaldusega seotud kulutusi tasunud. Kuna kasutusvaldus on seatud

tähtajatult ja tasuta, eelduseta, et omanik peaks teenima kasutusvalduselt tulu, siis ei saa

hagejad väita, et nad on kandnud majanduslikku kahju maarendi arvestuses (kasutuseelis).

Kui võssa kasvama hakkav maa ka vajaks purustusniitmist (320 eurot), on see marginaalne

võrreldes kostja võimaliku kasuga tähtajatust, pärandatavast ja omal äranägemisel

kasutatavast kasutusvaldusest. Mis puudutab lagunenud katusealust, siis kohus märgib, et n

hagejad ise istungil kinnitanud, et neil ei oleks selle lammutamise vastu midagi ning et

pooled on katusealuse lammutamise võimalust ka varasemalt omavahel arutanud,

katusealust ei lammutatud hagejate isa eluajal eelkõige seetõttu, et selles hoiti hagejate

perele kuuluvaid esemeid ning hilisemalt hoidis seal oma asju ka kostja. Hagejate väide,

justkui oleks katusealuse lagunemises süüdi kostja, ei ole põhjendatud. Omaniku kahju ja

kasutusvaldaja kasu võrdlemisel tuleb muuhulgas arvestada saadud või saadavat

kasutusvalduse tasu, kasutusvalduse tähtaega, kasutusvalduse üleminekut pärijatele ja

kasutusvalduse sisu. Asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse

lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne

AÕS § 212 lg 2 p 1-3 sätestatud asjaolud. Kohus leiab, et väidetav korrashoiukohustuse

rikkumine (lepingu p 3.4) rikkumine ei saa olla kasutusvalduse lõpetamise aluseks

asjaõigusseaduse järgi (vt ka Riigikohtu 20.09.2006. a lahend nr 3-2-1-66-06, 10.06.2008.

a lahend nr 3-2-1-46-08). Kui hagejatel on kostja vastu kahju hüvitamise nõue, võivad nad

selle eraldi maksma panna.

13.4. Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud kasutusvalduse lõpetamise alusena AÕS § 212

lg 2 p 3 (kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist). Seda ei ole hagejad teinud

ka kohtukõne kirjalikes teesides. Nimetatud alusele viitas hagejate esindaja kohtuistungil.

Kohus leiab, et puudub kasutusvalduse lõpetamiseks viidatud alusel, sest pole tõendatud, et

kinnisasja omanikud oleksid kasutusvaldajalt tagatist nõudnud ja kasutusvaldaja oleks

tagatise andmisest keeldunud.

14. Kohtukõne kirjalikes teesides märgivad hagejad, et hagejatel oli võlaõiguslik ja

asjaõiguslik alus kasutusvalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Riigikohus on

esitanud seisukoha (Riigikohtu 10.06.2008. a otsus nr 3-2-1-46-08, p 14), et kui

kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS § 101

sätestatud õiguskaitsevahendeid, s.h isikliku kasutusõiguse seadmise leping kui

kestvusleping erakorraliselt VÕS § 196 kohaselt üles öelda. Pikaajaline kasutusvaldaja

oluliste lepinguliste kohustuste mittetäitmine annab kinnistu omanikele mõistliku põhjuse

eeldada, et kostja ei täida kohustusi ka edaspidi. Antud juhul on tegemist reaalservituudiga,

mille võlaõigusliku lepingu saab Riigikohtu arvates üles öelda kui õigustatud pool on

lepingulisi kohustusi oluliselt rikkunud (Riigikohtu 12.04.2017. a otsus nr 3-2-1-13-17, p

18; 01.12.2005. a otsus nr 3-2-1-129-05, p 19). Samas on omanikul õigus VÕS § 189 lg 1

ülesütlemise korral kasutusvaldajalt kasutusvalduse kande kustutamiseks KRS § 34¹ lg 2 p

2 kohast nõusolekut (Riigikohtu 10.06.2008. a otsus nr 3-2-1-46-08, p 15). Ühtlasi

soovivad hagejad hagiavalduses esitatud hagi nõude p 1 käsitlemist mitte tuvastus- vaid

sooritusnõudena ja kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr xxx III jaos tema kasuks tehtud kasutusvalduse kanne.

15. Kohus leiab, et hagejad ei ole 21.06.2024. a võlaõigusliku kasutusvalduse lepingut

kehtivalt üles öelnud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-46-08 punktis 14 märkinud, et kui

omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks ja

kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101

sätestatud õiguskaitsevahendeid, s.h kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping

VÕS § 196 kohaselt üles öelda.

15.1. Vaidluse all ei ole, et lepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud

(ülesütlemise avaldus on kostjale kätte toimetatud). Hagejad on edastanud kostjale lepingu

ülesütlemise avalduse VÕS § 195 lg 1 kohaselt. Et ülesütlemise avaldus kehtiks ja lõpetaks

kasutusvalduse lepingu, peavad olema täidetud ka taganemise sisulised eeldused. Hagejad

peavad tõendama, et neil oli õigus lepingut üles öelda. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et

kasutusvalduse lõpetamise materiaalõiguslikud eeldused puudusid, mistõttu ülesütlemine ei

ole kehtiv. Kohus märgib, et poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingut saab omanik

ennetähtaegselt lõpetada vaid kolmel lepingus sätestatud alusel: (1) kasutusvaldus on

kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; (2) kasutusvaldaja tegevuse tõttu

omanikule oluliste õiguste rikkumise ohu korral ei anna kasutusvaldaja omanikule tagatist

ja (3) kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt (lepingu p 6.4.1-6.4.3).

16. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

17. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse tegemist.

18. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks

lahend tehakse.

19. Kohus jätab hagi rahuldamata. Seega jäävad menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda.

20. Kostja menetluskulud on vastavalt menetluskulude nimekirjale õigusabikulud 2 367,54

eurot (koos käibemaksuga, tunnihind 170 eurot + käibemaks).

20.1. Menetluskulude nimekirja järgi on kostja menetluskulud:

* kliendikohtumine ja edasise tegevuse planeerimine – 1h 20min – 226,67 eurot;

* kostja vastuse koostamine – 5h – 850 eurot;

* kohtuistungiks ettevalmistamine, s.h nõupidamine kliendiga – 1h – 170 eurot;

* kohtuistungil osalemine – 1h 30min – 255 eurot;

* protokolli parandustele vastuse koostamine – 30min – 85 eurot;

* kohtukõne kirjalike teeside ja menetluskulude nimekirja koostamine – 2h – 340 eurot.

20.2. Hagejate esindaja esitas vastuväite kostja menetluskuludele kostja vastuse

koostamise ajakulu (5h) osas, leides, et ajakulu on ülemäärane, arvestades vastuse sisu

asjakohatust ning põhjendatud kulu on 3h.

20.3. Kohus leiab, et kostja menetluskulud 2 367,54 eurot (koos käibemaksuga) on

põhjendatud ja vajalikud kulud. Kohus ei nõustu hagejate esindajaga, et kostja vastuse

koostamise põhjendatud ajakulu on 3 tundi (5 tunni asemel). Kostja vastus on kokku 5-l

leheküljel. Kohus ei hinda õigusabiks kulunud aja hindamisel menetlusdokumendi sisu

(mis on hagejate esindaja väitel asjakohatu) vaid menetlusdokumendi koostamiseks

kulunud aega. 5 tundi 5 lehekülje pikkuse menetlusdokumendi koostamiseks on kohtu

arvates mõistlik aeg. Ka hagejate esindaja on hagiavalduse (3 lk) ajakuluks nimetanud 3

tundi (hagejate menetluskulude nimekirjas).

20.4. Kohus nõustub hagejate esindajaga, et kostja täiendavad menetluskulud 368,90 eurot,

mis on esitatud 20.10.2025. a menetlusdokumendis „repliik ja vastuväide hagejate

menetluskuludele“, ei ole põhjendatud ja tuleb jätta kostja enda kanda. Kohus määras

kohtuistungil, et kohtukõne kirjalikud teesid ja menetluskulude nimekirjad tuleb kohtule

esitada hiljemalt 13. oktoobriks 2025. a. See, et kostja esitab omaalgatuslikult kohtule

„repliigi“ (arvamuse hagejate kohtukõne teeside kohta) on kostja enda vaba valik, kuid

kohus ei arvesta neid vajalike ja põhjendatud menetluskuludena.

21. Seega mõistab kohus hagejatelt solidaarselt kostja kasuks menetluskulude katteks 2

367, 54 eurot (koos käibemaksuga).

22. TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel

menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen

Kohtunik