2-23-146307/17 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kruusel

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-146307

Tsiviilasi

OÜ Osmussaare Holding hagi KingArms OÜ vastu

võlgnevuse 13 270,07 euro, sissenõudmiskulude 40

euro, viivise 578,04 euro ja lisanduva viivise

saamiseks

Tsiviilasja hind

18 744,96 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja OÜ Osmussaare Holding (registrikood

11877901), lepinguline esindaja P P

Kostja KingArms OÜ (registrikood 14423431),

lepinguline esindaja N K

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista KingArms OÜ-lt OÜ Osmussaare Holding kasuks võlgnevus

(põhinõue) 13 270,07 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot ja seisuga 29. detsember

2023 sissenõutavaks muutunud viivis 578,04 eurot.

3. Välja mõista KingArms OÜ-lt OÜ Osmussaare Holding kasuks viivis 0,1%

põhinõudelt (13 270,07 eurolt) päevas alates 30. detsembrist 2023 kuni põhinõude

täitmiseni.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud KingArms OÜ kanda.

2. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg

2).

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lõikele 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Osmussaare Holding (hageja) esitas 15.11.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse KingArms OÜ (kostja) vastu 7574,19 euro saamiseks. Kostja esitas

16.11.2023 nõudele vastuväite. Maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväite ja 08.12.2023

vastuse kohaselt tunnustab kostja nõuet osaliselt summas 1283,15 eurot. Pärnu Maakohus

lõpetas 24.11.2023 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule

menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 29.12.2023 Harju Maakohtule hagi kostja vastu, milles palus kostjalt hageja

kasuks välja mõista võlgnevuse 24 681,67 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot, sissenõutavaks

muutunud viivise 2259,98 eurot ja alates 30.12.2023 viivise põhinõudelt (24 681,67 eurot)

määraga 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 12.04.2022 hageja ja kostja mitteeluruumi üürilepingu nr

1204/2022 koos selle lisadega. Lepinguga andis hageja kostjale õiguse kasutada äriruumi

aadressil xxx 1. ja 2. korrusel paiknevad bürooruumid A106, A107, A108, A209 pidalaga

331,2m2 (ruumid). Lepingu lõppkuupäevaks lepiti kokku 1 aasta lepingu sõlmimisest

(01.05.2022 kuni 30.04.2023). Kostja kohustus maksma ruumide kasutamise eest hagejale

tasu (üür). Lepingu p 2.5. kohaselt oli igakuine üür 7,5 eurot/m2 kohta (kokku 2484 eurot),

millele lisandus käibemaks. Lisaks üürile kohustus kostja tasuma kõrvalkulud vastavalt

lepingu üldtingimuste p-s 8.6. toodud tingimustele. Kostja kohustus tasuma üüri igakuiselt 10.

päevaks. Kostja on vastavalt lepingule (p 2.7) tasunud hagejale tagatisraha 5961,60 eurot.

Lepingu kohaselt, juhul, kui üürnikul on lepingu lõppedes üürileandja ees täitmata või veel

tõusetumas lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi, on üürileandjal õigus need tasaarvestada

lepingu p-s 9.1. sätestatud tagatise arvelt. Muus osas tagastab üürileandja tagatise üürnikule

ühe nädala jooksul pärast viimase üüritava perioodi eest üürniku poolt tasumisele kuuluva

kõrvalkulude arve laekumist (p 9.3.). Vastavalt lepingu p-le 8.2. suureneb üür automaatselt,

ilma poolte kirjaliku kokkuleppeta, iga-aastaselt, arvates 12 kalendrikuu möödumisest lepingu

p-s 2.3. nimetatud tähtpäevast, EV Riikliku Statistikaameti poolt avaldatud THI näitaja

aastase muutumise protsendi võrra eelmisel perioodil kehtinud üüri määrast. Üüri muutmisel

võetakse aluseks THI tõus ühe aasta jooksul, s.o üüri tõstmisele eelneva kuu THI võrreldes

eelmise aasta sama kuu THI-ga. Hageja ja kostja on 12.04.2023 koostatud ja 03.05.2023

allkirjastatud kokkuleppe alusel pikendanud üürilepingu tähtaega kuni 30.04.2025, mis on

lepingu kehtivuse viimane päev. Alates 01.05.2023 kehtib mitteeluruumidele üür 8,25

eurot/m² ehk kokku 2732,40 eurot, millele lisandub käibemaks. Üürnik tasus täiendava

tagatise summas 596,16 eurot, mille järgselt on üürniku poolt üürileandjale tasutud tagatis

kokku 6557,76 eurot. Seega kehtib leping kuni 30.04.2025. Hageja on esitanud kostjale

ruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kui ka kõrvalkulude arved. Kostja on jätnud arved

tasumata. Kuna kostja on viivitanud arvete tasumisega, on hageja arvestanud tasumata

summalt viivist 0,1% päevas (lepingu üldtingimused p 16.4).

Kostja esitas hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise ja tasaarvestamise avalduse, milles on

seisukohal, et lepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks oli VÕS § 313 lg-tes 1 ja 3

tulenevad põhjused. Samuti tagastas kostja hagejale ruumide võtmed. Lisaks on kostja

maksekäsu kiirmenetluses esitanud nõudele vastuväite põhjendusega, et kostja on hagejale

esitanud tasaarvestuse avalduse (kostja on hageja nõude tasaarvestanud tagatisrahaga

(6557,76 eurot) ja seetõttu on hagejal kostja vastu nõue 1283,15 eurot (7840,91 - 6557,76 =

1283,15 eurot ( jääk peale tasaarvestust)). Hageja kostja tasaarvestusega ei nõustu. Lepingu p

9.3. kohaselt tasaarvestatakse nõuded pärast lepingu lõppemist. Käesolevaga aga on poolte

vahel sõlmitud leping kehtiv, seega kostja tasaarvestuse nõue saab tekkida pärast lepingu

lõppu. Samas võlgneb kostja hagejale rohkem, kui on kostja poolt tasutud tagatisraha. Hageja

kostja lepingu erakorralise avaldusega ei nõustunud, selgitades omalt poolt, et lepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks alus puudus. Kostjapoolne lepingu erakorraline ülesütlemine ja

võtmete üleandmine ei lõpeta tähtajalist üürilepingut, vaid antud juhul lõpeb üürileping

tähtaja saabumisega, mistõttu poolte vahel sõlmitud mitteeluruumi üürileping on kehtiv.

Kostja võttis maksekäsu kiirmenetluses nõude õigeks summas 1283,15 eurot ning selles osas

tegi kohus 15.12.2023 määruse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1283,15 eurot.

Eeltoodud summa ulatuses on hageja vähendanud nõuet ja lugenud tasutuks arve nr 230478

osaliselt. Ülejäänud nõude osas jätkub menetlus hagimenetluses.

4. Hageja hinnangul on kostjal siiski kohustus tasuda arved. Kostja vastuväited ei anna alust

jätta sissenõudekulu summas 40 eurot kostjalt välja mõistmata.

5. Äriruumide üürilepingu sõlmimisel tuleb eeldada, et üürileandja eesmärk on tulu teenimine.

Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik seetõttu

arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud

tulu saamata. Ei saa hagejalt oodata, et hageja nõustuks üürima üüripindasid tasuta. Ka

hagejal on kohustused, mis seisnevad üüripindade omandamisel tekkinud pangalaenu

tasumisest, mille sissenõudmisel ei jäeta ruumi mistahes poleemikale. Hageja ei saa jagada

kostja majandustegevusega võetud riske, ettevõtlusega riskid on kostja enda kanda. Seega

kostja vajadus väiksemate ruumide järgi ei ole mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 mõttes. Samuti ei esine asjaolu, et hageja oleks rikkunud

üürilepingut. Kuna kostja lepingu erakorraline ülesütlemine on tühine ja kuivõrd poolte vahel

on sõlmitud tähtajaline üürileping, on kostja kohustatud tasuma üürilepingu kehtivuse ajal

üüri- ja kõrvalkulude arved. Asjaolu, et kostja on vaidlusalused ruumid vabastanud, ei vabasta

teda täitma lepingust tulenevaid kohustusi lepingu kehtivuse ajal.

KOTJA VASTUVÄITED

6. Kostja tunnistas hagi osaliselt. Menetluskulud palus kostja jätta osaliselt hageja kanda.

7. Kostja ei vaidlusta üürisuhteid hagejaga üürilepingu nr 1204/2022 alusel, mille kohaselt

üüris kostja hagejalt aadressil xxx, mitteeluruume nr A106, A107, A108, A109. Üürilepingu

sõlmimisel ja pikendamisel tasus kostja hagejale tagatisraha summas 6557,76 eurot. Seoses

majandustegevuse langusega teatas kostja hagejale korduvalt (alates 2023. a suve lõpust), et

plaanib lähiajal üürisuhted lõpetada. Hageja sellega ei nõustunud, kuid samas publitseeris

kinnisvaraportaalis City24 kuulutuse kostja kasutuses oleva mitteeluruumi rendile andmise

kohta eesmärgiga leida uus üürnik. Ajutiste raskuste tõttu osutusid kõne all olevast

üürilepingust tulenevad kohustused kostjale üle jõu käivaks, mistõttu tekkis kostjal

üürilepingust tulenev võlg hageja ees. 24.10.2023 vabastas kostja tema valduses olevad

üüriruumid.

08.11.2023 edastas hageja kostjale xxx kaudu kirja, milles nõudis võla tasumist 10 päeva

jooksul. Hageja ähvardas kostjat pankrotiavalduse esitamisega, samuti ka väidetavast kostja

püsivast maksejõuetusest pankadele ja muudele finantsasutusele teatamisega. Seejuures ei

soovinud hageja üürisuhteid kostjaga lõpetada vaatamata sellele, et kostja kolis üüritud

pinnalt välja. Kostja hinnangul kandis hageja käitumine heade kommete vastast iseloomu.

Arvestades asjaolusid ja kaaludes mõlema poole huvisid leidis kostja, et üürivõla suurenemise

ja hageja 08.11.2023 lubatud meetmete vältimiseks ei saa lepingu täitmist jätkata ning esitas

15.11.2023 hagejale tulenevalt VÕS § 313 lg-test 1 ja 3 üürilepingu erakorralise ülesütlemise

avalduse. Seega lõppesid pooltevahelised üürisuhted 15.11.2023. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei

pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama.

16.11.2023 tegi kostja hagejale nõuete tasaarvestuse avalduse. Avalduse kohaselt moodustas

hageja nõue kostja vastu 7840,91 eurot. Kostjal oli nõue hageja vastu 6557,76 eurot

(tagatisraha tagastamine üürilepingu lõppemisel). Kostja teatas, et tasaarvestab nõuded nende

kattuvas osas ehk summas 6557,76 eurot. Kuivõrd kõne all olev üürileping oli üles öeldud

15.11.2023, siis tasaarvestuse avaldus on tehtud päras lepinguliste suhete lõppemist ehk

õigeaegselt. VÕS § 198 kohaselt saab tasaarvestuse teha tasaarvestuse avalduse tegemisega

teisele poolele. Tasaarvestuse avaldus muutub kehtivaks tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 69 lg 1 esimese lause kohaselt selle kättetoimetamisega teisele poolele. Maksekäsu

kiirmenetluse avalduses toodud nõude jääk peale tasaarvestust moodustas 1283,15 eurot.

15.12.2023 tegi kohus hageja maksekäsu kiirmenetluse avalduses kostjalt võlgnevuse

väljamõistmiseks maksekäsu ning mõistis kostjalt välja hageja kasuks mitteeluruumi

üürilepingust nr 1204/2022 tuleneva põhivõla 1283,15 eurot. See summa oli kostja poolt

hagejale tasutud 21.12.2023.

Hageja nõue on osaliselt summas 7840,91 eurot juba kostja poolt rahuldatud ning nõue selles

osas on põhjendamatu (arved nr 230478, 230441, 230521 ja nendest tulevad kõrvalnõuded).

Kuivõrd üürileping on lõppenud 15.11.2023, siis ei ole põhjendatud ka hageja nõue pärast

15.11.2023 tekkinud asjaolude alusel (kostja pidi tasuma hagejale üürilepingust tulenevad

maksed iga eesseisva kuu eest ette). Põhjendamatud on seega hageja nõuded, mis põhinevad

arvetel nr 230751 summas 1639,44 eurot (pooles ulatuses 2023. a novembri kuu teise poole

eest), nr 230828 summas 3278,88 eurot ja nr 230861 summas 1279,26 eurot ning nendest

arvetest tulenevad kõrvalnõuded. Kokku on põhjendamatud nõuded pärast 15.11.2023

summas 6197,58 eurot (arved nr 230751, 230828, 230861 ja nendest tulenevad

kõrvalnõuded).

Kostja võtab omaks järgmised hageja põhinõuded ja viivised seisuga 25.02.2024: 31.07.2023

arve nr 230559, maksetähtaeg 25.08.2023, summa 1248,64 eurot, viivis 0,1000% päevas 185

päeva eest 231 eurot; 31.08.2023 arve nr 230638, maksetähtaeg 25.09.2023, summa 1121,62

eurot, viivis 0,1000% päevas 154 päeva eest 172,73 eurot; 01.09.2023 arve nr 230599,

maksetähtaeg 10.09.2023, summa 3278,88 eurot, viivis 0,1000% päevas 169 päeva eest

554,13 eurot; 30.09.2023 arve nr 230713, maksetähtaeg 25.10.2023, summa 1204,94 eurot,

viivis 0,1000% päevas 124 päeva eest 149,41 eurot; 01.10.2023 arve nr 230676, maksetähtaeg

10.10.2023, summa 3278,88 eurot, viivis 0,1000% päevas 139 päeva eest 455,76 eurot;

31.10.2023 arve 230790, maksetähtaeg 25.11.2023, summa 1278,64 eurot, viivis 0,1000%

päevas 93 päeva eest 118,91 eurot. Seega on põhjendatud põhinõuded summas 11 411,60

eurot ja seisuga 25.02.2024 viivis summas 1681,94 eurot. Kokku on põhjendatud nõue

summas 13 093,54 eurot ning selles osas võtab kostja hagi omaks.

Ka hageja sissenõudmise kulud ei ole hagiavalduses toodud ulatuses põhjendatud. Kostja on

seisukohal, et kaheteistkümnest hagiavalduses toodud arvetest on põhjendatud vaid kuus ehk

½. Sellest tulenevalt on põhjendatud ka ½ hageja sissenõudmiskuludest.

MENETLUSE KÄIK

8. Harju Maakohus tegi 15.12.2023 määrusega maksekäsu, millega mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 12.04.2022 mitteeluruumi üürilepingust nr 1204/2022 tuleneva põhivõla 1283,15

eurot. Kuna kostja ei tunnistanud nõuet kogu hageja poolt nõutud summas, siis ülejäänud

summa osas jätkas Harju Maakohus menetlust.

9. Kohus rahuldas 28.05.2025 õigeksvõtul põhineva osaotsusega hagi ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 11 411,60 eurot ja seisuga 25.02.2024 sissenõutavaks

muutunud viivise 1681,94 eurot. Tsiviilasja menetlus jätkus põhinõude 13 270,07 euro,

sissenõudmiskulude 40 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 578,04 euro ja viivise

põhinõudelt määraga 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni saamise osas.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

11. TsMS § 5 lg-test 1 ja 2 tulenevalt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest ning hagimenetluse pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 438 lg 1

kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist

õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei ole otsust tehes

seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).

12. Hageja (üürileandja) nõuab kostjalt (üürnik) raha maksmise kohustuse täitmist ning viivist

raha maksmise kohustuste täitmisega viivitamise eest. Hageja põhinõue võiks kuuluda

rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise

kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks

eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või

mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Samuti peab üürnik VÕS §

271 järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma VÕS § 292 lg 1

kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on VÕS § 292 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või

kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Viivise nõudmiseks

annab aluse VÕS § 113 lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult

viivise tasumist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

13. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

-

hageja ja kostja sõlmisid 12.04.2022 mitteeluruumi üürilepingu nr 1204/2022 koos

selle lisadega, mille alusel andis hageja kostjale õiguse kasutada äriruumi aadressil

xxx1. ja 2. korrusel paiknevaid bürooruume A106, A107, A108, A209 pidalaga

331,2m2 (ruumid) perioodiks 01.05.2022 - 30.04.2023 ning kostja kohustus maksma

ruumide kasutamise eest hagejale tasu (üür) ja kõrvalkulusid (dtl 43-61);

-

hageja ja kostja on 12.04.2023 koostatud ja 03.05.2023 allkirjastatud kokkuleppe

alusel pikendanud üürilepingut kuni 30.04.2025 (dtl 62-63);

-

kostja on tasunud hagejale tagatisraha kokku 6557,76 eurot;

-

hageja on esitanud kostjale ruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kui ka

kõrvalkulude arved (dtl 83-94);

-

24.10.2023 vabastas kostja tema valduses olevad üüriruumid;

-

15.11.2023 esitas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (dtl

64-65, 118-119);

-

16.11.2023 esitas kostja tasaarvestamise avalduse (dtl 66-69, 123-125);

-

16.11.2023 vastas hageja kostjale, et ei nõustu kostja lepingu erakorralise ülesütlemise

ja tasaarvestuse avaldustega (dtl 70-71).

14. Pooled vaidlevad esiteks selle üle, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt (osaliselt)

tasumata üüri- ja kõrvalkulude tasumist perioodi 10.07.2023 – 29.12.2023 eest, st vaidluse all

on 30.06.2023 arve nr 230478 summas 52,95 eurot (tasumata osa), 01.07.2023 arve nr 230441

summas 2101,22 eurot (tasumata osa), 01.08.2023 arve nr 230521 summas 3278,88 eurot,

01.11.2023 arve nr 230751 summas 3278,88 eurot, 30.11.2023 arve nr 230861 summas

1279,26 eurot ja 01.12.2023 arve nr 230828 summas 3278,88 eurot ning nendest arvetest

tulenevad kõrvalnõuded. Teiseks vaidlusküsimuseks on üürilepingu ülesütlemise õiguslik

kehtivus, täpsemalt vaidlevad pooled ülesütlemise materiaalsete eelduste olemasolu üle.

15. Kohus käsitleb esmalt 15.11.2023 ülesütlemisavaldusega seonduvat. Lepingu

lõpetamiseks ülesütlemisavaldusega peavad olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja

formaalsed nõuded. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja

poolt täidetud. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja kostja ülesütlemisavalduse kätte

saanud (VÕS § 195 lg 1). Asja materjalidest nähtuvalt on ülesütlemisavaldus tehtud VÕS §

325 lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS §

325 lg 2 p-des 1-3 sätestatud andmed. Edasiselt analüüsib kohus küsimust, kas üürilepingu

ülesütlemiseks esines õiguslik alus (st kas olid täidetud ülesütlemise sisulised eeldused).

Ülesütlemisavalduses on kostja õigusliku alusena tuginenud VÕS § 313 lg-tele 1 ja 3 (vt dtl

65). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu

erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtu hinnangul ei

anna kostja ülesütlemisavalduses esitatud asjaolud alust üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Ülesütlemisavalduses toodud põhjenduste

kohaselt on lepingu lõpetamise põhjuseks asjaolu, et seoses turuolukorra muutmisega on

kostja jaoks nimetatud ruumi rentimine üle jõu käivaks, millest on üürileandjale teatatud

2023. a juulis. Kostja on teadlik, et hageja hakkas otsima nimetatud ruumile uut rentnikku

alates 2023. a lõpust. 24.10.2023 vabastas kostja tema valduses olnud üüriruumid.

16. Kohus märgib, et VÕS §-de 8 ja 9 regulatsioonist lähtuvalt on lepingupooltele siduvad

sõlmitud lepingus sisalduvad kokkulepped. Kostja avalduses sisalduvad üldsõnalised väited

ebasoodsale turuolukorrale ei saa eraldi võttes ega koos ülalkäsitletud asjaoludega olla aluseks

üürilepingu ülesütlemisele vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Lisaks ei ole kohtu jaoks veenev

kostja väide, et turuolukord oleks lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimisest kuni

ülesütlemisavalduse tegemiseni möödunud kuue kuu jooksul sedavõrd oluliselt halvenenud, et

see õigustaks lepingu ennetähtaegset ülesütlemist. Samuti tuleks lisaks kostja huvidele

lepingu lõpetamiseks kaaluda sellisel juhul hageja huvisid lepingulise suhte jätkumise vastu.

Veel märgib kohus, et VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üürnikku üüri maksmise kohustusest ka

asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud (vt ka Riigikohtu 18.05.2009 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14; 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 32). VÕS § 296

lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja

parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s

278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema

kasutusse. Kohtu hinnangul ei ole VÕS § 296 lg 1 kohaldatav olukorras, kus üürnik on

üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel

juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Seega on tegemist ajaga, mil üürnik ei

saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle

aja eest (vt ka nt Riigikohtu 05.05.2026 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15, p 19). Asjaolu, et

hageja hakkas otsima ruumile uut rentnikku alates 2023. a lõpust, ei saa pidada asja

kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses. Üürileping on olemuselt kohustustehing

(vt TsÜS § 6 lg 4). Seega ei ole iseenesest välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide

üürimiseks mitu üürilepingut (kohustustehingu kohta vt ka Riigikohtu 19.12.2007 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-117-07, p 15). Sellisel juhul tuleb üürileandjal aga tagada, et ta suudab

kõiki lepinguid täita. Eelnenust lähtuvalt on kohus ka seisukohal, et hageja ei ole käitunud

heade kommete vastaselt.

17. Lähtudes ülaltoodust, puudusid kostjal õiguslikud alused üürilepingu ülesütlemiseks VÕS

§ 313 lg-s 1 sätestatud alusel. Poolte esitatu põhjal oli üürileping jätkuvalt kehtiv. 03.05.2023

allkirjastatud üürilepingu muutmise kokkuleppe p 1 alusel pikendasid pooled kostja soovil

lepingu tähtaega kuni 30.04.2025, mis on lepingu kehtivuse viimane päev (vt dtl 63).

18. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja (üürileandja) poolt esitatud üürilepingu p 2.5. ja

selle muutmise kokkuleppe p 2 alusel kostjale tasumiseks üüriarved: 01.07.2023 arve nr

230441, 01.08.2023 arve nr 230521, 01.11.2023 arve nr 230751 ja 01.12.2023 arve nr

230828, kokku summas 11 937,86 eurot (vt dtl 83, 85, 91, 93). Samuti on esitatud kostjale

tasumiseks lepingu üldtingimuste p 8.6. alusel kõrvalkulude arved: 30.06.2023 arve nr

230478 summas 52,95 eurot (tasumata osa) ja 30.11.2023 arve nr 230861 summas 1279,26

eurot, kokku summas 1332,21 eurot (vt dtl 94, 84). Arvestades ülaltoodut ning lähtudes VÕS

§ 101 lg 1 p-st 1 ja § 108 lg-st 2, on hagejal õigus nõuda arvete tasumist. Vastavalt käsitletud

arvetele kuulub kostjalt välja mõistmisele tasumata üür kogusummas 11 937,86 eurot ja

kõrvalkulud summas 1332,21 eurot, kokku 13 270,07 eurot.

19. Õiguslikult põhjendatud on ka hageja poolt esitatud viivisenõue. Hageja arvestuste

kohaselt oli 29.12.2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõude suuruseks 1052,24

eurot (vt dtl 135). Kostja ei ole viivisenõudele iseseisvaid vastuväiteid esitanud. VÕS § 101 lg

1 p 6 kohaselt on võlausaldajal õigus raha maksmise kohustuse täitmisega viivitamise korral

nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sisalduva täpsustuse järgi võib viivist nõuda

arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Lähtudes üürilepingu

üldtingimuste p-st 8.4. pidi kostja tasuma hagejale üüri igakuiselt 10. päevaks. Samuti pidi

kostja üürilepingu üldtingimuste p 8.8. kohaselt tasuma hagejale kõrvalteenuste eest igakuiselt

seitsme päeva jooksul arvates vastava eelmisel perioodil osutatud kõrvalteenuste eest

saadetud arve kuupäevast. Vaidlus puudub, et hageja on vastavad arved kostjale edastanud.

Kostja on jätnud tasumata ülalkäsitletud arved, mille tasumiseks ta oli üürilepingu järgi

kohustatud. Üürilepingu üldtingimuste p-s 16.4. on pooled kokku leppinud, et lepingust

tuleneva mistahes rahalise kohustuse õigeaegse täitmisega viivitamisel maksab kohustatud

pool viivist 0,1% võlguolevalt summalt päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni.

20. Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist ka vastavalt TsMS §-le 367, mille kohaselt

võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole

hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla

summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Seega kuulub kostjalt välja mõistmisele ka viivis, mis ei olnud 29.12.2023 seisuga veel

sissenõutavaks muutunud. Kohus mõistab välja viivise 0,1% põhinõudelt (13 270,07 eurolt)

päevas alates 30.12.2023 kuni põhinõude täitmiseni.

21. Hageja nõuab kostjalt võla sissenõudmiskulude väljamõistmist 40 eurot. VÕS § 113¹ lg 1

sätestab, et juhul kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla

sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Seadus sätestab minimaalse hüvitise

suuruse, mille nõudmiseks ei pea hageja tõendama tegeliku kahju tekkimist ja selle ulatust.

Kohus on eelnevalt otsustanud kostjalt hageja kasuks välja mõista seisuga 29.12.2023 viivise

1052,24 eurot ja alates 30.12.2023 viivise 0,1% põhinõudelt (13 270,07 eurolt) päevas alates

30.12.2023 kuni põhinõude täitmiseni. Seega on hagejal õigus nõuda sissenõudmiskulusid 40

eurot ning kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja.

22. Vastusena kostja vastuväidetele lisab kohus, et kuivõrd leping ei ole 15.11.2023

ülesütlemisavalduse põhjal lõppenud, puudus kostjal alus nõuda üürilepingu üldtingimuste

9.1. alusel tasutud tagatisraha tagastamist. Üürilepingu üldtingimuste p 9.3. näeb ette, et juhul,

kui üürnikul on lepingu lõppedes üürileandja ees täitmata või veel tõusetumas lepingust

tulenevaid rahalisi kohustusi, on üürileandjal õigus need tasaarvestada lepingu p-s 9.1.

sätestatud tagatise arvelt. Muus osas tagastab üürileandja tagatise üürnikule ühe nädala

jooksul pärast viimase üüritava perioodi eest üürniku poolt tasumisele kuuluva kõrvalkulude

arve laekumist. Kuivõrd tagatisraha tagastamise nõue ei ole asjas tuvastatu põhjal 16.11.2023

tasaarvestuse avalduse tegemise hetkel sissenõutavaks muutnud, puudub kohtul õiguslik alus

otsuses hageja nõuete (osaliseks) tasaarvestamiseks tagatisraha arvel. VÕS § 197 lg 1 kohaselt

on tasaarvestuse üheks eelduseks see, et tasaarvestaval poolel on õigus teiselt poolelt tema

kohustuse täitmist nõuda.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

23. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173

lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus hagi rahuldas (nii 28.05.2025 osaotsusega kui käesoleva otsusega), tuleb

menetluskulud asjas jätta kostja kanda.

24. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja

sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

25. TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)