3-23-2227/18 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Villem Lapimaa, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.10.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2227

Haldusasi

H.W kaebus Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduse

nr 2-3/548 „Projekteerimistingimuste andmine avatud

menetlusena“ tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja H.W

Vastustaja Anija vald

Kolmas isik R.I

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 30.08.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

H.W apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta toimikusse

Anija Vallavalitsuse 11.05.2022 korraldus nr 2-3/292,

Projektibüroo OÜ 26.07.2023 esitatud projekteerimistingimuste taotlus koos

joonisega ja Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokoll nr 2-1/42.

2. Jätta H.W apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 30.08.2024

otsus muutmata.

3. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulu nende enda kanda.

4. Jõustunud otsuse avaldamisel asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimi ning

kinnistute aadressid (PPP, TTT, AAA, ÄÄÄ) tähemärgiga.

Selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.11.2025 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS §

215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

3-23-2227

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Projektibüroo OÜ esitas 22.03.2022 projekteerimistingimuste taotluse elamu

püstitamiseks aadressil PPP. Anija Vallavalitsus väljastas avatud menetluse tulemusena

11.05.2022 korraldusega nr 2-3/292 projekteerimistingimused PPP maaüksusele elamu ja

seda teenindavate abihoonete püstitamiseks. Korraldus sisaldas järgmisi lisatingimusi:

projekteerimise ja ehitamise käigus on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine

naaberkinnistutele TTT ja AAA; haljastatava pinna rajamisel PPP kinnistul on keelatud

maapinna tõstmine ja täitmine kõrgemale kui naaberkinnistute maapind; projekteerimise

faasis tutvustada PPP kinnistu vertikaalplaneeringut piirinaabritele; ehitusprojekt

kooskõlastada TTT ja AAA omanikuga. Anija Vallavalitsus väljastas 26.09.2022

korraldusega nr 2-3/539 ehitusloa PPP maaüksusele suvila püstitamiseks ja 20.12.2022

korraldusega nr 2-3/771 ehitusloa puurkaevu püstitamiseks. Kinnistusraamatust nähtuvalt on

PPP naaberkinnistute TTT ja AAA omanik H.W .

2. PPP kinnistu omanik R.I (kolmas isik) esitas 05.06.2023 avalduse maa sihtotstarbe

muutmiseks maatulundusmaast elamumaaks. Taotlus rahuldati 21.07.2023.

3. Projektibüroo OÜ esitas 26.07.2023 projekteerimistingimuste taotluse nr 2311002/05830

projekteerimistingimuste väljastamiseks PPP kinnistule, mille eesmärk oli hoone asukoha

muutmine, nii et see oleks 25 meetri kaugusel veepiirist.

4. Anija Vallavalitsus väljastas avatud menetluse tulemusena 06.09.2023 korraldusega nr

2-3/548 projekteerimistingimused PPP maaüksusele elamu ja seda teenindavate abihoonete

püstitamiseks. Projekteerimistingimuste p 3 järgi on hoonete kaugus vähemalt 5 m krundi

piiridest, vähemalt 20 m maantee servast ja hoonete asukoht on veekogu ehituskeeluvööndist

väljaspool. Projekteerimistingimuste p 7 kohaselt tuleb kõik tehnovõrgud ja juurdepääs

näidata asendiplaanil. Korralduses sisalduvad järgmised lisatingimused: projekteerimise ja

ehitamise käigus on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui

puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe; ehitusteatise või ehitusloa

kohustusliku hoone korral kaasata menetlusse TTT ja AAA omanik. Korralduse kohaselt

toimus projekteerimistingimuste eelnõu avalik väljapanek 16.08.–31.08.2023 Anija valla

veebilehel ning avalik istung toimus 05.09.2023 kell 15.00 Anija vallamajas, mille ajal esitas

kirjalikke ettepanekuid naaberkinnistu omanik, kelle mõned ettepanekud on lisatud

projekteerimistingimustesse. Korralduse õigusliku alusena on mh märgitud

planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5.

5. H.W esitas 16.10.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Anija Vallavalitsuse 06.09.2023

korralduse nr 2-3/548 osaliselt või täielikult tühistamiseks.

Projekteerimistingimustes sisalduval PPP maaüksuse asendiskeemil on hoonestusala märgitud

osaliselt

Piibe mnt teekaitsevööndisse. Hoonestusala on võimalik laiendada

teekaitsevööndisse detailplaneeringuga. Vajalik on ka tee omaniku nõusolek. PPP

asendiskeemil tuleks hoonestusala vähendada selliselt, et see ei ulatuks tee kaitsevööndisse

või alternatiivselt algatada PPP maaüksuse detailplaneering. PPP asendiskeemil on

hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust ca kaks korda väiksem kui projekteerimistingimuste

tekstiosas nõutud 5 meetrit.

Projekteerija nägi 2022. a PPP kinnistule rajatava suvila projektis ette, et projekteeritava

hoone esimese korruse põranda kõrgust tõstetakse 0,4 m, hoone lähemas ümbruses tõstetakse

2(9)

3-23-2227

maapinda 0,2 m, maapinda tõstetakse ka sissesõidutee alal ning ülejäänud kinnistul maapinna

kõrgusmärke oluliselt ei muudeta. TTT kinnistu Nikerjärve poolne osa (ca 1000 m2) asub

järve veetasemest sademete perioodil vaid veidi kõrgemal. Lume sulamise ajal kerkib järves

veetase sageli üle kalda. Sellises olukorras on kolmanda isiku väide, et vesi voolab järve

suunas, vale. Kui PPP pinnast tõsta rohkem kui 2022. a projekteerimistingimustes ja projektis

ette nähtud, siis koguneb vesi TTT kinnistule. Kaebaja soovib 2022. a

projekteerimistingimuste kehtima jäämist, kuna selles on täpselt määratletud PPP pinnase

tõstmise tingimused. Kui PPP maapinda tõsta ca 50 cm, siis on TTT kinnistust ca 1000 m2

oluliselt madalam kui PPP kinnistu ning paratamatult hakkab lume sulamise ja rohkete

sademete korral vesi voolama TTT kinnistule ja ÄÄÄ kinnistule. Sademed langevad lisaks

ehitatavate hoonete katustele ka ülejäänud krundile. Ehitiste alune pind ei osale enam sadevee

immutamises. Juba projekteeritud hoone lähimas ümbruses maapinna tõstmine kuni 20 cm

tekitab olukorra, kus vesi hakkab liikuma TTT suunas. Kui tõsta maapinda veelgi rohkem,

halveneb oluliselt TTT kinnistu järvepoolse osa olukord liigvee valgumise tõttu

naaberkinnistu kõrgemalt alalt. 2022. a kevadel oli enamik PPP kinnistust ja osa TTT kinnistu

järvepoolsest osast kuid vee all. Sama probleem on ka ÄÄÄ kinnistul. Seetõttu võib maapinna

tõstmise 20 cm piirang osutuda mõistlikuks kompromissiks, et mitte kahjustada liigselt TTT

olukorda.

PPP kinnistul maapinna tõstmise lubamisel 50 cm tuleb projekteerimistingimustes sätestada

ka kohustus rajada sadeveesüsteem (imbala, kraav, toru), et vesi ei voolaks naaberkinnistutele.

PPP kinnistu ei oma piiri Nikerjärvega. PPP kinnistu ja Nikerjärve vahele jäävad TTT ja ÄÄÄ

kinnistud. Seega puudub PPP kinnistul võimalus juhtida liigvesi järve isegi siis, kui madalam

veetase järves seda võimaldaks. Liigvee ja lume sulamise perioodidel on tavaliselt veetase ka

järves kõrge ning vee äravooluks puudub võimalus. Seega on vastustaja viide tehnilistele

võimalustele paljasõnaline.

PPP omanik on asunud oma kinnistul pinnast tõstma, hoolimata kehtivatest piirangutest

(2022. a projekteerimistingimused ja projekt). 2023. a oktoobriks on TTT ja AAA kinnistute

läheduses tõstetud PPP kinnistul pinnast rohkem kui 0,5 meetrit. Selline tegevus mõjutab

kindlasti negatiivselt TTT kinnistu niiskusrežiimi. PPP omanik on teinud lageraiet ÄÄÄ

kinnistul järve kaitsetsoonis. See kinnitab, et PPP omanik ei hooli seadustest ning on rikkunud

naabri omandit.

6. Anija vald palus jätta kaebus rahuldamata.

Kaebuses nimetatud vallavalitsuse korraldused on antud õiguspärases menetluses.

Projekteerimistingimustega on hoonestusala määratud vastavalt tänava ehitusjoonele 20 m

maanteest analoogselt tänaval paikneva hoonestusega. Tänava ehitusjoonest maantee poole ei

ole hoonestusala ette nähtud. Tee kaitsevööndi sisu käsitlevad ehitusseadustiku (EhS) §-s 70,

71 ja 72. Kui ehitusteatisega või ehitusloa taotlusega kavandatakse tee kaitsevööndisse ehitisi,

mis võivad ohustada tee kaitsevööndit, kooskõlastatakse need Transpordiametiga.

Asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline, kus mõõtkava pole esile toodud.

Projekteerimistingimuste tekstiosa annab numbrilised täpsustused. Kaebaja ettepaneku, et

maapinda ei tohi tõsta üle 0,2 m, lisamine oleks liiga kitsendav, sest liigvee takistamiseks

naaberkinnistutele on ka teisi tehnilisi võimalusi. Samas tunnistab vastustaja, et lõplikesse

projekteerimistingimustesse ei lisatud konkreetset arvu, kui kõrgele võib ehituse käigus

maapinda tõsta. Ehitustegevuse käigus tuleb tehniliselt ikkagi maapinna vertikaalplaneeringut

muuta, üldjuhul ligikaudu 0,5 m. Arvestades kaebaja tegelikku eesmärki vältida sadevee

suunamist tema kinnistule, jäeti projekteerimistingimustesse sadevee suunamise keeld, kuid

mitte maapinna tõstmise piiranguid. Maapinna tõstmise keeld tekitab vaidlust ja ei täida

3(9)

3-23-2227

naabri eesmärki. Kui selgub, et maapinda on tõstetud tavapärasest rohkem ja see mõjutab

sadevee valgumist naaberkinnistutele, siis on vajalik kraavi rajamine või kinnistusisene

sadevee lahendus, mis on projekteerimistingimustega lubatud. Kui selline rajatis rajatakse ja

ühendatakse kinnistu välise rajatisega, tuleb see lahendada eraldi projektiga ja kooskõlastada

kõigi maaomanikega. Kohalik omavalitsus ei sekku krundisisestesse õueala lahendustesse, kui

puudub ehitusteatise või ehitusloa kohustus.

Kuna projekteeritav ala jääb väikeelamute piirkonda ja järgib piirkonna hoonestuslaadi ja

asustusstruktuuri ning piirkonda olulisi muudatusi tegevusega ei kaasne, siis puudus

detailplaneeringu algatamise vajadus ja menetlust jätkati projekteerimistingimuste andmise

avatud menetlusena.

Uut ehitusloa taotlust ega ehitusteatist PPP kinnistule hoonete püstitamiseks ei ole esitatud.

Kui need esitatakse, saab vastustaja kontrollida, kas maapinda tõstetakse või mitte ja projekti

ülevaatamisele kaasatakse kaebaja kui isik, kelle huve võib taotletav ehitis puudutada.

Projekteerimistingimustega on seega lubatud PPP kinnistul ainult need tegevused, millega

naaberkinnistutele häiringuid ei kaasne. Puude raiumist naaberkinnistutel või

veekaitsevööndis ei reguleerita projekteerimistingimustega. Raiete üle teeb järelevalvet

Keskkonnaamet.

7. R.I vaidles kaebusele vastu.

PPP on 100% elamumaa, millele kehtib 25 m ehituskeeluvöönd (Nikerjärve kaitsevöönd)

seaduse ja väljastatud projekteerimistingimuste alusel. Ehitusala on 5 m naaberkruntide

piiridest ja 20 m maanteest. Välja antud uute tingimuste alusel käivad juba saunamaja

projekteerimise tööd ning selle peatamine ja viivitamine kaebuse tõttu tekitab kolmandale

isikule kahju. Hetkel käivad ka elamu ehitustööd (maja vundament, kuur ja auto varjualune).

Kolmas isik projekteeris ja ehitas ka elektri liitumispunkti, puurkaevu, krundi piires vee- ja

kanalisatsioonitrassid ning krundi sissesõidutee.

PPP kinnistu on palju madalam kui TTT ja AAA kinnistud ning kolmas isik on teadlik, et ei

tohi sadevett suunata naaberkinnistutele. Kolmas isik arvestab sellega projekteerimisel ja ka

ehitamisel. Naabrite kruntide vesi imendub osaliselt pinnasesse ja osaliselt läheb kolmanda

isiku krundile. Kui vett on palju (näiteks kevadel), siis voolab naabrite ja kolmanda isiku

kinnistutele kogunev liigne vesi järve poole. Kolmanda isiku kinnistu kõrgus, mis on

naaberkinnistu omast madalam, seda ei mõjuta. Pärast haljastustöid võib kolmanda isiku

krundi kõrgus tõusta veel 5–10 cm ja krundi kõrgus jääb ikka madalamaks kui naabritel.

Kolmas isik on valmis arutama naabritega vertikaalplaneeringu, sademevee ja muude

ehitustöödega seotud küsimusi, et erimeelsused lahendada.

Kehtivat ehitusluba ei muudeta. 05.06.2024 seisuga on suvilakarp valmis, krundi

planeerimine ja haljastus on tehtud vastavalt 2022. a projekteerimistingimustele. Uute

projekteerimistingimuste järgi muutub vaid abihoone kaugus veekogust, mis on 25 m.

Abihoone kaugus on vähemalt 5 m krundi piiridest, 20 m maantee servast ja 25 m veekogust

(ehituskeeluvööndist väljas).

8. Tallinna Halduskohus jättis 30.08.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Õigusaktidest ega kohtupraktikast ei tulene kaebajale õigust vaidlustada

projekteerimistingimusi avalike huvide või kolmandate isikute õiguste kaitseks ega üksnes

vaidlustatud haldusakti objektiivset õigusvastasust väites. Seega tuleb vaidlustatud haldusakti

õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab oma subjektiivsete õiguste

rikkumist. Kaebuse esitamise peamiseks põhjuseks on kaebaja kinnistul võimaliku üleujutuse

4(9)

3-23-2227

tekkimine. Seega kontrollib kohus, kas projekteerimistingimused rikuvad ülemäära kaebaja

omandiõigust.

Projekteerimistingimuste väljastamise korralduses ja projekteerimistingimustes pole toodud

välja täpseid arve, kui palju pinnast tõstetakse. Projekteerimistingimuste väljastamine on oma

olemuselt eelhaldusakt haldusmenetluse seaduse § 52 lg 1 p 2 tähenduses, millega määratakse

kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest (nt Riigikohtu 20.06.2023 otsus nr 3-20-19, p 16).

Ehitamine on lubatud ehitusloa või ehitusteatise, mitte projekteerimistingimuste alusel. EhS §

38 lg 1 sätestab, et ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise

aluseks olevale ehitusprojektile. Ehs § 35 lg 1 sätestab, et EhS § 35 sätestatud juhul tuleb

pädevat asutust ehitamisest eelnevalt teavitada. EhS § 36 lg 4 kohaselt tuleb EhS lisas 1

nimetatud juhul koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt. Projekteerimistingimustega

määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt

Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p 8) ehk projekteerimistingimused annavad

lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks. EhS § 5 sätestab, et ehitusprojekt on

projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab

ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks

ja korrashoiuks vajalikku teavet. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97

„Nõuded ehitusprojektile“ sätestab, et ehitusprojektiga lahendatakse ära mh ehitiste täpsem

paiknemine krundil, katendite ja haljastuste ja tehnovõrkudega seonduv, sh veevarustus ja

kanalisatsioon. Nii projekteerimistingimuste taotluse kui ka kolmanda isiku selgituste

kohaselt ei muudeta kehtiva ehitusloa alusel rajatava suvila asukohta, vaid selle püstitamisega

on alustatud. Projekteerimistingimuste taotlemise põhjuseks oli ühe abihoone asukoha

muutmine. Projekteerimistingimuste taotlusega kaasas olevalt jooniselt on näha, et tegemist

on saunamajaga, mille ehitusaluseks pinnaks on pea 90 m2. Eeltoodud parameetritega

saunamaja ehitus vajab EhS lisa 1 kohaselt ehitusluba (vähemalt ehitusteatist) ning seega ka

ehitusprojekti, kus määratakse täpsemalt kindlaks asukoht ja tingimused, et ehitus ei tooks

kaasa sadevee ja sulamisvee suunamist kaebaja kinnistule.

Kokkuvõttes ei riku kehtivas sõnastuses projekteerimistingimused kaebaja õigusi.

Projekteerimistingimustes on esile toodud, et on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine

naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe, samuti hoonete

lubatud kaugused kõrvalkruntidest, maanteest ja veekogust. Täpsemad lahendused tuleb ette

näha ehitusprojektis, mille alusel antava ehitusloa või esitatava ehitusteatise alusel võib alles

hooneid rajada. Ehitusloa või -teatise menetlusse kaasatakse ka kaebaja.

Projekteerimistingimused ei anna iseseisvalt õigust hooneid rajada ja sätestavad piisava

täpsusega nõuded ehitusprojekti koostamiseks, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei rikutaks.

Kui kaebajal on kahtlus, et kolmas isik rikub kehtiva ehitusloaga sätestatud tingimusi, nt

suvila püstitamisel, on kaebajal võimalik pöörduda kohaliku omavalitsuse poole riikliku

järelevalve tegemiseks EhS § 130 lg 1 ja 2 kohaselt.

Kaebaja on mh leidnud, et PPP osas oleks tulnud kaaluda detailplaneeringu koostamist.

Vastustaja ei pidanud detailplaneeringu koostamist vajalikuks. Samas puuduvad

projekteerimistingimustes kaalutlused selle kohta, miks detailplaneeringut ei koostata ja

kuidas on võimalik rakendada PlanS § 125 lg 5 toodud erandit (PlanS § 125 lg 5 kohase

erandi rakendamine nõuab kõikide lg-s 5 näidatud nõuete samaaegset esinemist). See

tähendab, et projekteerimistingimused on puudustega. See ei too siiski kaasa kaebaja õiguste

rikkumist. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et sulamis- ja sadevett ei tohi kaebaja

kinnistule suunata ning esile on toodud ka hoonete kohustuslikud kaugused. Lisaks ei ole

projekteerimistingimuste väljastamise menetluses rikutud kaebaja menetluslikke õigusi.

Kaebajal on olnud võimalus osaleda menetluses ning esitada oma ettepanekuid ja seisukohti.

Kaebaja ei saa esitada kaebust avalikes huvides ega nõuda detailplaneeringu menetlust. Ei ole

5(9)

3-23-2227

näha, et detailplaneering kaitseks kaebaja subjektiivseid õigusi paremini, arvestades et

projekteerimistingimuste väljastamisega ei ole rikutud kaebaja õigusi. Kõik täpsemad

ehitustegevuse tingimused tuleb esitada järgnevas ehk ehitusloa või ehitusteatise esitamise

menetluses, kus on kaebajal võimalik osaleda.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. H.W palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 30.08.2024 otsus ja teha uus

otsus, millega rahuldada kaebus.

Halduskohus leidis, et vaidlustatud projekteerimistingimused on puudustega, kuid ometi jättis

kaebuse rahuldamata. Kohus jättis käsitlemata ka selle, et projekteerimistingimustes on PPP

asendiskeemil hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust ca kaks korda väiksem kui

projekteerimistingimuste tekstiosas nõutud 5 meetrit. Vastuolu projekteerimistingimuste ja

asendiplaani vahel on selge mittevastavus vorminõuetele. Vastustaja on ebaproportsionaalselt

eelistanud PPP kinnistu omanikku, lubades tal piiramatult kinnistu pinda tõsta, ja on seega

jätnud tähelepanuta TTT ja ÄÄÄ kinnistute olukorra halvenemise PPP kinnistult tuleva

liigvee tõttu. Projekteerimistingimustes ei sisaldu kaalutlust, miks PPP kinnistule on antud

õigus, mis kahjustab naaberkinnistuid. Naaberkinnistute olukorra selgel halvendamisel tuleb

haldusaktis näidata lahendus, kuidas kahjulik mõju kõrvaldatakse, ning teha sellise lahenduse

realiseerimine PPP kinnistu omanikule kohustuslikuks. Haldusaktist ja vastustaja selgitustest

ei selgu, millisel alusel on lubatud PPP kinnistul ehitamine Piibe maantee teekaitsevööndis.

Ehitamiseks lubatud ala määramiseks tuleb algatada PPP detailplaneering.

PPP kinnistul asub puurkaev. Ehitusprojektis on väga selgelt näidatud puurkaevu

sanitaarkaitsevöönd, kuid sellest hoolimata on puurkaevu kaitsevööndisse praeguseks rajatud

hoone. Lisaks on PPP kinnistul mitmes kohas ladustatud küttepuid, s.o põlevmaterjali

naaberkinnistutele lähemale kui 5 meetrit ja seega rikutud põlevmaterjali ladustamise

tuleohutuse nõudeid. Valla ehitusjärelevalve ei ole nende rikkumistega tegelenud.

10. Anija vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes oma varasemate

seisukohtade juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.

Kaebaja leiab, et hoonestusala kavandamiseks tee kaitsevööndisse tuleb koostada

detailplaneering. EhS § 72 lg 1 kohaselt ei ole keelatud püstitada hoonet tee kaitsevööndisse.

Ilmselt on peetud silmas EhS § 72 lg 4 erisust, mis kehtib ainult detailplaneeringukohustuse

puhul. PPP krundil on antud ehitusõigus PlanS sätte alusel, mille kohaselt detailplaneeringu

koostamise kohustus puudub ja ehitusõigus antakse projekteerimis-tingimustega. Seejuures on

vaidlustatud korralduses selgelt esile toodud, millistel põhjustel on antud

projekteerimistingimused ja mitte asutud koostama detailplaneeringut. Puudujääk on ainult

sõnastuses.

Asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline. Projekteerimistingimuste hoonestusala

on ehitisregistris tehniliselt võimatu mõõtude järgi joonistada, samuti on võimatu mõõte

lugeda. Hoonestusala joonistatakse asendiskeemile põhimõttelisena. Kõnealune mõõtudeta

virtuaalne kaart on informatiivne. Virtuaalne kaart on eelkõige vajalik menetluse käigus, et

kooskõlastajad saaksid oma tingimuste andmisel aimu, kuhu ehitust kavandatakse.

Ehitusprojekti koostamise aluseks jääb projekteerimistingimuste tekstiosa. Ehitusloa taotluse

juurde ei lisata projekteerimistingimuste virtuaalset skeemi. Tehnilistel põhjustel ei saa nt

ehitisregistri projekteerimistingimuste kaarti muuta, isegi kui kooskõlastajad on andnud

täpsemad tingimused.

6(9)

3-23-2227

Kaebaja püstitatud probleemi puhul on tegemist krundisisese detailse olukorraga, mis

lahendatakse projekteerimise käigus, kui on juba olemas geodeetiline alusplaan, pädev

projekteerija ja muud vajalikud andmed. Projekteerimistingimused võetakse aluseks projekti

koostamisel.

Vaidlustatud projekteerimistingimused on eesmärgipärased, kaalutletud ja arvestavad

proportsionaalselt kõiki osapooli. Sadevee probleem tuleneb looduslikust olukorrast ja PPP

omanik ei ole oma ehitustegevusega otseselt suunanud sadevett TTT kinnistule. Mõlemal

omanikul on sama olukord ja maapinnareljeef on erinevate kõrgustega. Ka TTT kinnistu on

osaliselt kõrgemal ning valingvihmade ja suurvee perioodil võib tema krundilt samuti valguda

sadevett naaberkinnistutele. Kui PPP ja TTT omanikud tunnevad häiringuid, saavad nad teha

kokkuleppe ühise sadeveesüsteemi rajamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Halduskohtu otsuses on viidatud Anija Vallavalitsuse 11.05.2022 korraldusele nr 2-3/292

ning Projektibüroo OÜ 26.07.2023 esitatud projekteerimistingimuste taotlusele ja sellele

lisatud joonisele. Need on kättesaadavad vastavalt Anija valla dokumendiregistris ja

ehitisregistris. Kuna need dokumendid omavad asja lahendamisel tähtsust, võtab

ringkonnakohus need asja toimikusse. Samuti võtab ringkonnakohus Anija valla

dokumendiregistrist toimikusse Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokolli nr

2-1/42, millele on Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduses nr 2-3/548 viidatud ning

milles on kajastatud korralduse andmisele eelnenud arutelu. Kõnealused dokumendid ei ole

menetlusosalistele üllatuslikud.

12. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

13. Kohtupraktikas on selgitatud, et kuivõrd seadus ei näe ette projekteerimistingimuste

kohtus vaidlustamise võimalust avaliku huvi kaitseks, ei piisa projekteerimistingimuste

tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamiseks sellest, kui ilmneb projekteerimistingimuste

objektiivne õigusvastasus. Kohus saab kaebuse rahuldada ja projekteerimistingimused

tühistada vaid siis, kui need rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi (vt Riigikohtu 28.12.2021

otsus nr 3-17-2023, p 20). Seega selgitas halduskohus õigesti, et Anija Vallavalitsuse

06.09.2023 korralduse õiguspärasust saab kohus kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja

väidab enda subjektiivsete õiguste rikkumist. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et

kaebaja menetlusdokumentidest nähtuvalt on kaebaja pidanud vaidlustatud korraldust enda

õigusi rikkuvaks seetõttu, et projekteerimistingimustes pole kehtestatud tingimusi, mis

välistaks BBB kinnistult tuleva sade- ja sulamisvee sattumise kaebaja kinnistule ja seetõttu

tema TTT kinnistul võimaliku üleujutuse tekkimise või liigniiskuse probleemi süvenemise.

Eeskätt heidab kaebaja ette seda, et projekteerimistingimustega pole seatud maapinna tõstmise

piiranguid.

14. Halduskohus leidis õigesti, et Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korraldusega kehtestatud

projekteerimistingimused ei riku kaebaja õigusi. Kuigi iseenesest tuleks projekteerimis-

tingimustega lahendada ehitamisega seonduvad võimalikud naabrite huvide konfliktid (vt nt

Riigikohtu 20.06.2023 otsus asjas nr 3-20-19, p 16), ei ole samas kohustust reguleerida

projekteerimistingimustega võimalikke maapinna tõstmise piiranguid või sademevee

ärajuhtimise lahendusi (vt EhS § 26). Vaidlustatud korralduses on lisatingimustena siiski

sätestatud, et keelatud on sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui puudub

sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe ning ehitusteatise või ehitusloa kohustusega

hoone korral tuleb kaasata menetlusse TTT ja AAA omanik. Nagu halduskohus selgitas, ei

anna projekteerimistingimused veel õigust ehitada, vaid nendega määratakse kindlaks

lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks, mille alusel on isikul võimalik saada ehitamise

7(9)

3-23-2227

õigus ehitusloa või ehitusteatise menetluse tulemusena (EhS § 35 lg 1, § 36 lg 4, § 38 lg 1).

Sellises ehitusprojektis kajastatakse mh krundi katendite ja haljastuse, vertikaalplaneerimise

ning tehnovõrkude ja -rajatiste lahendusi (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus

nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ 3. ptk). Projekteerimistingimuste taotlusest ja kolmanda isiku

kohtumenetluses antud selgitustest nähtuvalt oli uute projekteerimistingimuste taotlemise

põhjuseks ca 90 m2 suuruse abihoone, s.o saunamaja püstitamine, milleks EhS lisa 1 kohaselt

on vaja taotleda ehitusluba. Seega tuleb kolmandal isikul esitada täpsemad

vertikaalplaneeringut ning sade- ja sulamisvee imbumist või suunamist puudutavad

lahendused (arvestusega, et keelatud on vee suunamine naaberkinnistutele ilma sellekohase

kirjaliku kokkuleppeta) ehitusprojektis ning tulevasse ehitusloa menetlusse tuleb kaasata ka

kaebaja. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebaja omandiõigus sellega piisavalt kaitstud.

Ühtlasi ei järeldu eelnevast, et vastustaja on andnud projekteerimistingimustega kolmandale

isikule õiguse tõsta oma kinnistul maapinda piiramatult. Sõltumata maapinna tõstmise

piirmäära projekteerimistingimustes kehtestamata jätmisest saab ja tuleb vastustajal ehitusloa

või ehitusteatise menetluses kontrollida, et kavandatud ulatuses maapinna tõstmisega ei

kahjustata ülemääraselt naaberkinnistute omanike õigusi. Ringkonnakohus märgib siinkohal,

et kuigi vaidlustatud korraldusest tõepoolest ei nähtu kaalutlusi, miks sellesse nt erinevalt

11.05.2022 korraldusest ei lisatud maapinna tõstmise piirangut, ilmnevad need kaalutlused

vastustaja kohtumenetluses esitatud seisukohtadest ning ka Anija Vallavalitsuse 05.09.2023

avaliku istungi protokollist nr 2-1/42. Vastustaja on selgitanud, et maapinna tõstmise

piirangut ei kehtestatud, sest ehitustegevuse käigus tuleb tehniliselt maapinna

vertikaalplaneeringut muuta, üldjuhul ligikaudu 0,5 m, samuti on projekteerimise ajal juba

olemas geodeetiline alusplaan, pädev projekteerija ja muud vajalikud andmed.

Ringkonnakohtu hinnangul on need selgitused asjakohased. Ringkonnakohtule ei nähtu, et

jättes maapinna tõstmise ning sademe- ja sulamisvee juhtimise küsimused ehitusloa menetluse

faasi, kuid sätestades samas projekteerimistingimustes eeltoodud lisatingimused kaebaja

õiguste kaitseks, oleks vastustaja põhjendamatult eelistanud kolmanda isiku huve.

15. Vastustaja väitel otsustati praegusel juhul detailplaneeringu koostamise asemel anda

projekteerimistingimused PlanS § 125 lg 5 alusel. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et

korralduses ei ole selgelt esitatud põhjendusi, miks detailplaneeringut ei koostata ja miks on

võimalik rakendada PlanS § 125 lg-s 5 toodud erandit. Seega on iseenesest õige halduskohtu

seisukoht, et projekteerimistingimused on seetõttu puudustega. Samas leidis halduskohus

õigesti, et see ei tähenda, et vaidlustatud projekteerimistingimused rikuvad kaebaja õigusi.

Riigikohus on selgitanud, et PlanS § 125 lg 5 ei anna kaebajale subjektiivset õigust nõuda

detailplaneeringu koostamist ja sätte rakendamine ei pane naaberkinnistu omanikku oma

õiguste ja huvide eest seismisel halvemasse menetluslikku olukorda, sest seadused tagavad

naaberkinnistu omanikule projekteerimistingimuste andmise ja detailplaneeringu koostamise

menetluses võrdväärsed võimalused oma õiguste ja huvide kaitsmiseks (Riigikohtu

28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22). Nagu halduskohus selgitas, oli kaebaja

projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud, ta on saanud esitada oma vastuväiteid ja

ettepanekuid ning nendele on ka vastatud. See nähtub nii vaidlustatud korraldusest kui ka nt

Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokollist nr 2-1/42. Kõnealuses protokollis

on kajastatud üksikasjalikult, milliste kaebaja ettepanekutega on nõustutud ning millised ja

mis põhjustel on tagasi lükatud. Sarnaselt halduskohtuga ei nähtu ka ringkonnakohtule, et

kaebaja õigused oleks praegusel juhul olnud detailplaneeringu menetluses kuidagi paremini

kaitstud kui projekteerimistingimuste andmisel avatud menetlusena. Seega, sõltumata sellest,

kas kohalik omavalitsus võis siinsel juhul anda detailplaneeringu koostamise asemel

projekteerimistingimused või mitte, ei ole vaidlustatud korraldusega rikutud kaebaja

subjektiivseid õigusi (vt otsus nr 3-17-2023, p-d 23 ja 24), mistõttu ei ole ka alust tühistada

vaidlustatud projekteerimistingimusi.

8(9)

3-23-2227

16. Projekteerimistingimuste tühistamiseks ei anna lisaks alust kaebaja väide, et asendiskeemil

on hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust väidetavalt ca kaks korda väiksem kui

projekteerimistingimuste tekstiosas nõutud 5 meetrit. Vastustaja on selgitanud, et

asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline, kuid hoonestusala kaugused krundi

piiridest on täpsustatud projekteerimistingimuste tekstiosas. Vastustaja selgituse kohaselt on

projekteerimistingimuste hoonestusala ehitisregistris tehniliselt võimatu mõõtude järgi

joonistada, samuti on võimatu mõõte lugeda. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja

selgitus asjakohane. Projekteerimistingimuste asendiskeemile (dtl 6) ei ole kantud ühtegi

mõõtu, seega saab nõustuda, et sellel on hoonestusala kujutatud üksnes skemaatiliselt. Täpsed

kaugused (s.o hoonete kaugus vähemalt 5 m krundi piiridest ja vähemalt 20 m maantee

servast) on sätestatud projekteerimistingimuste punktis 3 (dtl 4). Ringkonnakohus märgib

täiendavalt, et kuivõrd kaebaja ei ole ÄÄÄ kinnistu omanik, ei saa võimalik ÄÄÄ kinnistut

puudutav vastuolu projekteerimistingimuste ja asendiplaani vahel igal juhul tema

subjektiivseid õiguseid riivata.

17. Praeguses asjas ei ole vaidlustatud võimalikku vastustaja tegevusetust seoses järelevalvega

PPP kinnistul. Seega tuleb jätta tähelepanuta kaebaja väited, mis puudutavad PPP kinnistul

puurkaevu kaitsevööndisse hoone rajamist ja küttepuude ladustamist.

18. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu 30.08.2024

otsus muutmata.

19. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse kohtuotsus (HKMS § 108 lg 1).

Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu

poolele (HKMS § 108 lg 8). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on

menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Kuna

apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulu

hüvitamise taotlust esitanud, kannavad menetlusosalised oma võimaliku menetluskulu ise.

20. Avaldatavas otsuses tuleb kaebaja ja kolmanda isiku nimi ning kinnistute aadressid

asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)