2-23-17433/93 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Margit Jäätma, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 17. oktoober 2025

Tsiviilasja number

2-23-17433

Tsiviilasi

L.N. avaldus määrata juurdepääs avalikult

kasutatavale teele

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. märtsi 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

L.R. määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): L.R.

(isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Marge Juur

Vastustaja

(avaldaja):

L.N.

(isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maia Ploom

Puudutatud isikud:

1. Kavastu Põld OÜ (registrikood 10084371), seaduslikud

esindajad Neeme Erkmaa ja Alar Palla

2. V.N. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

3. A.A. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

4. O.E. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

5. A.V. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

6. Eesti Vabariik Riigimetsa Majandamise Keskuse

kaudu (registrikood 70004459)

7. S.S. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

8. A.S. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

9. Kambja Vallavalitsus (registrikood 77000275)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada L.R. määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 19. märtsi 2025. a määrus menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise osas (resolutsiooni p-d 6–8). Muus osas jätta maakohtu määrus

muutmata.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta menetlusosaliste maakohtu menetluses

kantud menetluskulud nende endi kanda.

4. Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse täiendusele lisatud Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamus.

5. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. L.N. (avaldaja) esitas 9. detsembril 2023 Tartu Maakohtule avalduse määrata juurdepääs

avaldajale kuuluvale Lohu kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja taotles

juurdepääsu määramist üle L.R.le (puudutatud isik I) kuuluva Vahemetsa kinnisasja. Avaldaja

oli nõus tasuma juurdepääsutasu 50 eurot aastas ja hoidma juurdepääsuteed korras.

2. Maakohus võttis avalduse menetlusse ning kaasas menetlusse Kambja Vallavalitsuse ja

kõigi kinnisasjade omanikud, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla –

Kõrgepõllu kinnisasja omaniku Kavastu Põld OÜ (puudutatud isik II), Jalaka kinnisasja

omaniku V.N. (puudutatud isik III), Henno kinnisasja omanikud T.E. (puudutatud isik IV) ja

A.V. (puudutatud isik V), Kastre metskond 45 kinnisasja omaniku Eesti Vabariigi (Riigimetsa

Majandamise Keskuse kaudu; puudutatud isik VI)), Palandiku kinnisasja omanikud S.S.

(puudutatud isik VII) ja A.S. (puudutatud isik VIII).

3. Puudutatud isik I palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isik I palus kohtul kaaluda alternatiivseid juurdepääse üle Lohu kinnisasjaga

piirnevate kinnisasjade. Juhul, kui kohus määrab juurdepääsutee üle Vahemetsa kinnisasja,

siis ei olnud puudutatud isikul I vastuväiteid tee kavandatava asukoha ega pindala suhtes.

Puudutatud isik I palus määrata ühekordse tasu omandiõiguse riive eest 12 000 eurot ning

iga-aastase tasu suuruseks 500 eurot, kui tee laiuseks on 3 meetrit ja 650 eurot, kui tee

laiuseks on 4 meetrit. Puudutatud isik I palus määrata, et iga-aastane tasu tõuseb

tarbijahinnaindeksi tõusu võrra või 10% aastas.

4. Kambja Vallavalitsus leidis, et puudub alternatiivne võimalus Lohu kinnisasjale

juurdepääsu saamiseks kui Vahemetsa kinnisasjal asuv tee. Tee on ajaloolistelt kaartidelt

tuvastatav alates 1978. aastast ja on rajatud ilmselt 1969. aastal maaparanduse käigus.

5. Puudutatud isikud VII ja VIII leidsid, et juurdepääsutee peaks kulgema üle Vahemetsa

kinnisasja. Puudutatud isik III ei nõustunud juurdepääsutee kulgemisega üle temale kuuluva

Jalaka kinnisasja. Juurdepääsutee peaks kulgema üle Vahemetsa kinnisasja. Puudutatud isik

VI leidis, et juurdepääsutee määramine üle Kastre metskond 45 kinnisasja ei ole põhjendatud.

Kastre metskond 45 kinnisasjal ei asu ühtegi teed, mistõttu tuleks tee rajada. Puudutatud isik

V ei nõustunud juurdepääsutee kulgemisega üle temale kuuluva Henno kinnisasja.

MAAKOHTU SEISUKOHT

6. Maakohus rahuldas 19. märtsi 2025. a määrusega avalduse. Maakohus määras, et

kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja

temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui

sõiduvahenditega kinnistusosakonna registriossa nr 1421204 sisse kantud Vahemetsa

kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed, mis on käesoleva kohtumääruse lisas nr 1 kaardil

tähistatud punaste joontega ja mille parameetrid on järgmised: juurdepääsutee algab Maidla–

Palandiku teelt (tee nr 2820024) laiusega 9 meetrit, kitsenedes trapetsi kujuliselt mööda

juurdepääsuteed 10 meetri ulatuses ning kulgedes edasi 4 meetri laiuselt mööda Vahemetsa

kinnisasja (registriosa nr 1421204) kuni Lohu kinnisasja (registriosa nr 1103304) piirini;

juurdepääsutee kogupikkus on 277,54 meetrit ja juurdepääsutee pindala on 1134,27 m2.

(resolutsiooni p 2) Maakohus määras, et juurdepääsu hoiab omal kulul kasutamiseks korras

kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordne omanik.

(resolutsiooni p 3) Maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 50 eurot

aastas, mis tuleb kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel

omanikul tasuda kinnistusosakonna registriossa nr 1421204 sisse kantud kinnisasja

igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1. aprilliks. (resolutsiooni p 4) Maakohus kohustas

puudutatud isikut I andma tahteavaldus kinnistusosakonna registriosa nr 1421204

kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: kinnistusosakonna registriossa nr

1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on

õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega kinnistusosakonna

registriossa nr 1421204 sisse kantud kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed, mis on kohtumääruse

lisas nr 1 kaardil tähistatud punaste joontega ja mille parameetrid on järgmised:

juurdepääsutee pikkusega kokku 277,54 meetrit ja laiusega alates Maidla–Palandiku teelt (tee

nr 2820024) 9 meetrit, kitsenedes trapetsi kujuliselt 10 meetri ulatuses ning edasi kuni Lohu

kinnisasja (registriosa nr 1103304) piirini laiusega 4 meetrit, juurdepääsu pindalaga 1134,27

m2. Puudutatud isiku I tahteavaldus asendati kohtumäärusega. (resolutsiooni p 5) Maakohus

jättis menetlusosaliste menetluskulud puudutatud isiku I kanda, rahuldas osaliselt avaldaja

menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja mõistis puudutatud isikult I avaldaja kasuks

välja menetluskulud 1737 eurot 50 senti, sealhulgas riigilõivu 50 eurot ja lepingulise esindaja

kulu 1687 eurot 50 eurot senti. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja menetluskulude

avalduse 20 euro väljamõistmiseks puudutatud isikult I (resolutsiooni p-d 6–8).

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Maakohus tuvastas, et avaldajale kuuluvalt Lohu kinnisasjalt puudub juurdepääs avalikule

teele. Lohu kinnisasjale lähim avalikult kasutatav tee on Maidla–Palandiku tee. Avaldaja on

Maidla–Palandiku teele liikunud mööda Vahemetsa kinnisasja äärel asuvat teed mööda.

Maakohus tuvastas vaatlusel, et see on pinnasetee (täitmata), millel puudub pealiskiht ja mis

on liikumistee looduslikul pinnasel. Tee on läbitav ja kuiv. Maakohus tuvastas, et juurdepääs

Lohu kinnisasjale üle Vahemetsa kinnisasja on maakorralduslikult võimalik. Taotletava

juurdepääsutee läheduses ei asu elumajasid ega muid hooneid, mistõttu ei häiri taotletaval

juurdepääsuteel liikumine puudutatud isiku I kodurahu vms. Juurdepääsu määramine üle teiste

Lohu kinnisasjaga külgnevate kinnisasjade eeldab juurdepääsutee rajamist ning metsa maha

võtmist, mis on kulukas ja koormab teiste kinnisasjade omanikke rohkem, kui Vahemetsa

kinnisasja omanikku olemasoleva juurdepääsutee kasutamisel. Maakohus leidis, et Lohu

kinnisasjalt tuleb avalikult kasutatavale teele juurdepääs määrata üle Vahemetsa kinnisasja.

AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul alati

määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud

kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina

lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu

ei soovi (vt nt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42).

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja

omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib

vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused (vt nt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14).

Puudutatud isik I ei ole menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema

kinnisasja kui terviku väärtus. Seetõttu ei ole vaja välja selgitada kinnisasja väärtust ilma

juurdepääsutee talumise kohustuseta ning seda, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus

kinnisasja väärtust vähendab. Kohus on juurdepääsutasu määramise aluseid ja õiguslikku

regulatsiooni menetluses pooltele selgitanud ja määranud avaldajale ja puudutatud isikule I

tähtaja juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude välja toomiseks ja tõendite

esitamiseks. Kohus kogus asjas tõendeid ka omal algatusel.

Määratav tasu peab lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele

sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust,

kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või

temast sõltumatutest asjaoludest (RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011/114, p 12). Asja

kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil. Hüvitise

suuruse määramisel tuleb hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik

juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke,

muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas

tähtsaid asjaolusid (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p-d 38, 39). Kasutuseelise suuruse

määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka

kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise

objektiivne väärtus. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste

maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 19). Seejuures

tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist

määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (RKTKm

20.12.2023, 2-19-6901/280, p 15). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik

peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma hüvitisena

omandiõiguse riive eest, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu

suurus (RKTKm 28.03.2018 2-14-60492/165, p 16; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p

40). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.3). AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava

kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga koormatud

kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-

20416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38).

Maakohus määras tasu suuruse kindlaks, arvestades juurdepääsutee aluse maa eest tasumisele

kuuluvat maamaksu ning hüvitist omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee

kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Juurdepääsutee aluse maa-ala kogupindala on 1134,27

m2. Maa- ja Ruumiameti vastuse kohaselt on Tartumaal maatulundusmaa sihtotstarbega maa

juurdepääsuservituutide keskmine kasutustasu 2024. aastal 0,03 eurot ruutmeetri kohta aastas.

Maatulundusmaa sihtotstarbega maa juurdepääsuservituutide keskmist kasutustasu aluseks

võttes on avaldaja juurdepääsutee kasutamisest saadava kasutuseelise väärtus 34 eurot 3 senti

aastas (0,03*1134,27).

Puudutatud isik I avaldas kohtule, et kogu Vahemetsa kinnisasja maamaks 2024. aasta eest oli

kokku 188 eurot 69 senti. Vahemetsa kinnisasja kogupindala on 28,63 hektarit, s.o 286 300

m2. Maamaks ühe ruutmeetri kohta on seega 0,00066 eurot (188,69/286 300). Avaldajale

langev osa on seega 0,75 eurot (0,00066*1134,27).

Vahemetsa kinnisasjale jäävat tee osa hooldab vastavalt juurdepääsu tingimustele Lohu

kinnisasja igakordne omanik, mistõttu ei hõlma juurdepääsutasu tee korrashoiukulusid.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud juurdepääsutasu suuruseks 34 eurot 78 senti aastas

(34,03+0,75). Avaldaja nõustus juurdepääsutasu tasuma 50 eurot aastas, mistõttu määras

maakohus juurdepääsutasu suuruseks 50 eurot aastas, mida Lohu kinnisasja igakordne omanik

peab teeniva kinnisasja igakordsele omanikule tasuma. Maakohus määras juurdepääsutasu

maksmise tähtpäevaks iga jooksva aasta 1. aprilli.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku I kanda,

kuna lahend on tehtud puudutatud isiku I kahjuks.

Maakohus leidis, et avaldaja põhjendatud menetluskulud on riigilõiv 50 eurot ja lepingulise

esindaja kulud 1687 eurot 50 senti. Avaldaja lepingulise esindaja tehtud toimingud olid

vajalikud ja põhjendatud. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suurus 150 eurot (ilma

käibemaksuta) on põhjendatud ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

MÄÄRUSKAEBUS

7. Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, mida täiendas 15. augustil

2025. Puudutatud isik I palub tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus määras

juurdepääsu tasu 50 eurot aastas, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

Puudutatud isik I palub saata asi juurdepääsu tasu ja juurdepääsutee väljaehitamise tingimuste

määramiseks tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt palub puudutatud isik I

teha uue määruse, millega määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 5887 eurot

aastas ning määrata juurdepääsu väljaehitamise tingimused järgmiselt: juurdepääsutee rajab

Lohu kinnisasja omanik omal kulul pinnareljeefi sõidetavuseni kruusakattega. Vahemetsa

kinnisasja omanik annab Lohu kinnisasja omanikule juurdepääsutee rajamiseks nõusoleku ja

volituse vajadusel asjaajamiseks tema nimel kohalikus omavalitsuses kõikide vajalike

toimingute tegemiseks, kõik juurdepääsutee rajamiseks ja tööde tegemiseks vajalikud load ja

kooskõlastused hangib oma kulul Lohu kinnisasja omanik, kes vastutab ka tööde tegemise

vastavuse eest õigusaktidega kehtestatud nõuetele. Tööde alustamisest teavitab Lohu

kinnisasja omanik Vahemetsa kinnisasja omanikule ette vähemalt 10 päeva. Puudutatud isik I

palub jätta menetluskulud maakohtus avaldaja kanda või alternatiivselt menetlusosaliste endi

kanda ning määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohus jättis arvesse võtmata, et juurdepääsutee tuleb alles rajada ega määranud

juurdepääsutee väljaehitamise tingimusi. Vaatluse protokolli fotolt 1 nähtub, et tegemist on

muru või viljapõlluga, mitte teega. Maakohus määras juurdepääsu sõiduvahenditega, mis

tähendab igat liiki sõidukit. Juurdepääs peab seega olema tagatud ka raskematele sõidukitele,

sh ehitustehnikale, tuletõrjeautole, prügiautole jne. Juurdepääsutee ei ole kehtestatud normide

kohaselt välja ehitatud ega ole taolisele autoliiklusele vastupidav. Maakohus ei tuvastanud,

kas juurdepääsu pinnas on vastupidav ja kannatab määratud liikluskoormust. Puudutatud isiku

I kinnisasja võimalikku kahjustamist ilma teed välja ehitamata ei ole analüüsitud. Maakohus

ei määranud, millist ehitustegevust ja millises ulatuses avaldaja võib või peab juurdepääsu

rajamisel läbi viima ja kelle kulul see toimub. Avaldajale ei ole pandud kohustust kanda kõik

tee väljaehitamisega seotud kulud. Need peaksid jääma avaldaja kanda, sest juurdepääs on

tema huvides. Riigikohus on lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17 p-des 12 ja 13 asunud

sarnastele seisukohtadele.

Maakohus ei ole piisava põhjalikkusega välja selgitanud juurdepääsutasu määramiseks

vajalikke asjaolusid. Maakohus pidi tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist

koguma ise tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (vt nt RKTKo 19.02.2014,

3-2-1-172-13, p 16; RKTKm 16.01.2013, 3-2-1-170-12, p 11). Puudutatud isik I, kellel ei

olnud õigusteadmistega esindajat, on sisuliselt tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu

väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus. Isegi kui puudutatud isik I ei oleks sellele

tuginenud, pidi maakohus selle kohta ise tõendeid koguma. Puudutatud isik I sai kohtu

küsitud ekspertiisist aru nii, et kohus määrab selle ise. Puudutatud isik I ei esitanud ise taotlust

ekspertiisi määramiseks, et temale kui taotlejale ei pandaks kulude kandmise kohustust.

Maakohus ei ole oma algatusel kogunud tõendeid kinnisasja väärtuse vähenemise kohta.

Maakohtu määruse p-s 10 on toodud, et kasutuseelise arvestamisel saab lähtuda eeldatavast

keskmisest üürihinnast. Maakohus tugines Maa- ja Ruumiameti vastusele, millest nähtub, et

see ei ole esitatud eraomandis olevate maatulundusmaade keskmise üürihinna kohta. Seega

keskmine üürihind on jäänud kohtu poolt välja selgitamata. Maakohus märkis keskmiseks

üürihinnaks 0,03 eurot, mis ei ole keskmine, vaid 2024. a tasu, ja mis ei puuduta eraomandite

üürihindu. Turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud

sarnaseid hoonestamata maa ostu-müügitehinguid analüüsides. Ka sellest vastusest lähtuvalt

pidi maakohus koguma õiglase tasu määramiseks täiendavaid tõendeid, sh kinnisasja väärtuse

kohta.

Puudutatud isik I esitas vastuväite, et avaldaja on juurdepääsutee parameetreid menetluse

kestel suurendanud, kuid tasu (50 eurot aastas) on jäänud samaks. Maakohus ei põhjendanud,

miks ta puudutatud isiku I vastuväidetega ei arvesta ja kas avaldaja arvestus on põhjendatud.

Puudutatud isik I on välja selgitanud, et kinnisasja väärtuse vähenemine on vahemikus 57 000

– 61 000 eurot vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamusele, s.o

keskmiselt 58 000 eurot. Vastavalt Riigikohtu lahendi tsiviilasjas nr 2-19-20416 p-s 15.5

sätestatud valemile on juurdepääsu iga-aastaseks tasuks 5887 eurot (58 000 eurot x 10,15%).

Maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult puudutatud isiku I kanda. Avaldaja ei

taotlenud menetluskulude väljamõistmist ei avalduses ega ka täiendavas avalduses. Maakohus

on ületanud nõude piire ja teinud lahendi nõude kohta, mida ei ole esitatud. Õiglane oli jätta

menetluskulud avaldaja kanda või alternatiivselt menetlusosaliste endi kanda. Lahend tehti

avaldaja huvides, mistõttu pidi avaldaja ise kandma menetluskulud. Kohtupraktikas on

tavaliselt jäetud menetluskulud sarnastes vaidlustes menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja

pöördus kohtusse ennatlikult, keset kohtueelseid läbirääkimisi. Puudutatud isiku I käitumine

ei andnud põhjust avalduse esitamiseks. Maakohus oleks pidanud vähendama nii avaldaja

lepingulise esindaja tunnitasu kui ka ajakulu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

8. Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isiku I

kanda.

Juurdepääs on olemas ja midagi täiendavat ei ole vaja rajada. Avaldaja on kasutanud

juurdepääsu alates 1999. aastast. Enne seda kasutas juurdepääsu kinnisasja eelmine omanik.

Juurdepääs võimaldab kinnisasja otstarbekohast kasutamist. Kinnisasjal asuv elamu on

kasutusel peamiselt suvekoduna. 25 aasta jooksul ei ole tekkinud probleeme elamu juurde

pääsemisel, v.a ajal, mil puudutatud isik I kaevas 2025. aasta kevadel juurdepääsu üles.

Avaldajal on olnud võimalik juurdepääsul sõita kõigi kinnisasja teenindamiseks vajalike

sõidukitega. Mingit liikluskoormust juurdepääsul ei ole, seal liigub avaldaja sõiduautoga.

Juurdepääs on läbitav vajadusel ka operatiivautodele (tuletõrje jms). Juurdepääsu korrasoleku

tagamise eest on alati hoolitsenud avaldaja.

Puudutatud isik I ei ole selgitanud, millistele normidele peaks juurdepääs vastama. Seadusest

ei tulene, milline peab olema juurdepääsutee tehniline seisukord (nt pinnas-, kruusa- või

asfalttee). Juurdepääs ei pea vastama ehitusseadustiku nõuetele. Avaldaja huvides on hoida

juurdepääs kinnisasja kasutamiseks vajalikus korras ja juurdepääsu kvaliteet on ainult

avaldaja huvi. Olemasolev juurdepääs ei kahjusta kuidagi puudutatud isiku I kinnisasja.

Puudutatud isiku I viidatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17 oli tegemist

Tallinna linna tänava kaudu soovitava juurdepääsuga ehitusele, transpordimaa sihtotstarbega

erateega. See lahend ei kohaldu üksiku suvekodu juurdepääsule avalikult kasutatavale teele.

Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsu nõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu

asukohas paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee

rajamise alus (vt RKTKm 15.03.2023, 2-19-517, p 17; RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p

31 ja RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 28). Seega ei saa puudutatud isik I edukalt

tugineda vastuväidetele, et tee ei ole valmis või kohane.

Puudutatud isiku I tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega, selle eesmärgiks on püüda

saada võimalikult suurt, kuid põhjendamatut kasu juurdepääsu kasutamise eest ning võimalik,

et sundida avaldajat andma puudutatud isiku I omandisse suur osa avaldaja maast.

Avaldaja ei nõustu, et maakohtu määratud juurdepääsutasu on liiga väike. Juurdepääs on

ainult ühele elamule. Liiklusega ei kaasne müra, mis kedagi segaks. Juurdepääsu läheduses ei

ole elamuid. Puudutatud isik I ei kanna juurdepääsuga seoses mingeid kulusid. Puudutatud

isik I ei esitanud maakohtus taotlust ega tõendeid juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse

vähenemise hüvitamiseks. Maakohus selgitas 16. septembri 2024. a kirjas ja 19. novembri

2024. a kohtuistungil puudutatud isikule I põhjalikult juurdepääsutasu määramisega

seonduvat, sh erinevaid viise juurdepääsutasu määramiseks. Puudutatud isik I ei taotlenud

ekspertiisi määramist. Puudutatud isik I ei esitanud kohtu määratud tähtaja jooksul

juurdepääsutasu aluseks olevaid asjaolusid ja tõendeid. Puudutatud isikul I ei olnud põhjust

arvata, et kohus hakkab hindama tema kinnisasja turuväärtuse langust omal algatusel ja

ekspertiis tehakse riigi raha eest. Puudutatud isik I ei ole esitanud ka koos määruskaebuse

täiendusega tõendit selle kohta, kui palju tema kinnisasja turuväärtus juurdepääsu olemasolu

tõttu väheneb. Maakohus on tasu määramiseks ka ise tõendeid kogunud. Maakohus on

määruse p-s 10 piisava põhjalikkusega kirjeldanud, millistest asjaoludest ja kriteeriumitest ta

tasu määramisel lähtus.

Maakohus ei ületanud nõude piire ja jättis põhjendatult menetluskulud puudutatud isiku I

kanda. Pooled pidasid enne kohtule avalduse esitamist läbirääkimisi juurdepääsu asukoha ja

tasu osas. Avaldaja oli sunnitud pöörduma kohtusse seetõttu, et tema kinnisasjale puudus

kindlaksmääratud juurdepääs ja puudutatud isiku I esitatud juurdepääsu kasutamise

tingimused ei olnud aktsepteeritavad. Menetluskulude põhjustaja on puudutatud isik I.

Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suurus ja ajakulu on põhjendatud.

9. Puudutatud isiku IV üldõigusjärglased O.E. ja A.A. teatasid kohtule, et nad ei nõustu

menetluskulude ümberjaotamisega Lohu kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanike vahel.

Teised puudutatud isikud ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab menetluskulud

maakohtus menetlusosaliste endi kanda. Muus osas ei anna määruskaebuse väited alust

maakohtu määruse tühistamiseks või muutmiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda.

Ringkonnakohus võtab TsMS § 667 lg 3 alusel asja juurde määruskaebuse täiendusele lisatud

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamuse.

11. Puudutatud isik I ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus määras AÕS §

156 lg 1 alusel avaldajale kuuluvale Lohu kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale

teele üle puudutatud isikule I kuuluva Vahemetsa kinnisasja. Puudutatud isik I vaidlustab

juurdepääsu väljaehitamise tingimuste määramata jätmist ja määratud juurdepääsutasu

suurust, samuti menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist.

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 659 ja §

651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

12. Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isiku I taotlus juurdepääsutee

väljaehitamise tingimuste määramiseks ei ole põhjendatud.

Juurdepääsu määramisel tuleks lahendada muu hulgas juurdepääsu asukohas tee puudumise

korral tee rajamise küsimus. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, mille

kohaselt maakohus on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata asjaolu, et juurdepääsutee tuleb

alles rajada ja jätnud määramata juurdepääsutee väljaehitamise tingimused.

Puudutatud isik I ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus määras juurdepääsu

asukoha ning viisi, s.o nii jalgsi kui sõiduvahenditega. Asja materjalidest nähtub, et

juurdepääsu asukohas oli tee olemas. Kambja Vallavalitsuse 2. jaanuari 2024. a seisukohast

(dtl 39) nähtub, et Vahemetsa kinnisasjal asuv tee on ajaloolistelt kaartidelt tuvastatav alates

1978. aastast ja on rajatud ilmselt 1969. aastal teostatud maaparanduse käigus. Vaatluse

protokollist (dtl 84) nähtuvalt tuvastas maakohus vaatluse käigus, et juurdepääsu asukohas

paikneb pinnastee (täitmata), millel puudub pealiskiht ja mis on liikumistee looduslikul

pinnasel. Tee oli vaatluse ajal läbitav ja kuiv. Vaidlust ei olnud selles, et avaldajale kuuluvalt

Lohu kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele pääsemiseks (sh sõiduvahenditega) on kasutatud

kõnealust pinnasteed. Asja materjalidest ei nähtu asjaolusid, millest tulenevalt olemasolev tee

ei võimaldanud juurdepääsu avaldaja taotletud viisil, arvestades Lohu kinnisasja kasutamise

otstarvet (suvekodu). Asja materjalidest ei nähtu ka asjaolusid, mis võiks anda alust asuda

seisukohale, et juurdepääsutee kasutamine avaldaja taotletud viisil võib puudutatud isikule I

kuuluvat kinnisasja kahjustada. Puudutatud isik I ei ole selgitanud, milliste nõuetega tuleks

juurdepääs vastavusse viia. Eeltoodut arvestades puudub ringkonnakohtu hinnangul vajadus

juurdepääsu väljaehitamise tingimuste määramiseks.

Nagu iga tsiviilõiguse teostamisel, peavad ka juurdepääsuõiguse teostamisel kõik osalised

lähtuma tsiviilõiguse üldistest põhimõtetest, eelkõige kohustusest toimida oma õiguste

teostamisel heas usus ja teisi isikuid mitte kahjustades (TsÜS § 138).

13. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuse väited alust muuta maakohtu määrust

osas, millega maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 50 eurot

aastas.

Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga I, et kohtu uurimispõhimõte tähendab, et kohus

pidi puudutatud isikule I tasu määramiseks ise vajalikud asjaolud ja tõendid koguma. TsMS §

5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgne uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses

informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et

asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et

menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid (RKTKm 17.04.2013, 3-2-

1-46-13, p 13). Seega on kohtul asjaolude väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus

ning samas õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks

tegemist. Menetlusosaline on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või

oma õigusi kuritarvitada (TsMS § 200 lg-d 1 ja 2). Menetlusosalise heausksus hagita

menetluse kontekstis tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja

ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad.

Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise asjas on sellisteks mh asjaolud,

mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663, p

23).

Maakohus selgitas 16. septembri 2024. a kirjaga (dtl 109 jj) puudutatud isikule I õigesti ja

põhjalikult juurdepääsutasu määramisega seonduvat, s.o et juurdepääsutasu saab kindlaks

määrata kahel erineval viisil ja kuidas juurdepääsutasu mõlemal juhul kujuneb ning määras

puudutatud isikule I tähtaja tõendite või tõendite kogumise taotluse esitamiseks. Maakohus

määras ka 19. novembri 2024. a kohtuistungil puudutatud isikule I tähtaja juurdepääsutasu

osas asjaolude ja tõendite esitamiseks.

Ringkonnakohus selgitas 16. juuli 2025. a kirjaga (dtl 359 jj) puudutatud isikule I täiendavalt

juurdepääsutasu määramise põhimõtteid ja määras puudutatud isikule I tähtaja

juurdepääsutasu suurust puudutavate asjaolude, tõendite ja taotluste esitamiseks.

Puudutatud isik I tugineb sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku

väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist.

Riigikohtu lahendist tulenevalt saab sellisel juhul juurdepääsutasu arvutada järgmise valemi

järgi:

juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste

vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.

Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata,

et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast

erinev (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5).

Puudutatud isik I leiab, tuginedes määruskaebuse täiendusele lisatud Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamusele (dtl 381 jj), et tema kinnisasja väärtuse

vähenemine on vahemikus 57 000 – 61 000 eurot, s.o keskmiselt 58 000 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et esitatud arvamusest nähtuvate andmete alusel ei ole võimalik jõuda

sellisele järeldusele. Esitatud arvamuse kohaselt on kinnisasja hoonetega osa ~ 1,37 ha

turuväärtus tõenäoliselt vahemikus 125 000 – 145 000 eurot ja haritava maa osa ~ 7,6 ha

turuväärtuseks 58 000 – 64 000 eurot ning juurdepääsutee tõttu läheb kaotsi ligikaudu 3000

m2 haritavat maad ja 7,3 ha haritava maa turuväärtuseks jääb 55 000 – 61 000 eurot. Seega ei

ole õige ka puudutatud isiku I seisukoht, et juurdepääsutasu suurus peaks Riigikohtu lahendist

tuleneva valemi järgi arvutades olema 5887 eurot aastas (58 000 eurot x 10,15%).

Puudutatud isiku I esitatud arvamus ei tõenda, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja

kui terviku väärtus. Esitatud arvamusest ei tulene, milline on juurdepääsutee tõttu puudutatud

isiku I kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine (s. o koormatiste vaba ja koormatud

kinnisasja väärtuste vahe).

Kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda ka TsMS §-le 233,

kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Riigikohus on leidnud, et

selleks peab kohus eelnevalt tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud

juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate

juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist

kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui

ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks

see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm 01.06.2022, 2-19-

20416, p 15.6).

Maakohtu otsust määrata juurdepääsu tasuks 50 eurot aastas tuleb käsitleda kohtu

diskretsiooniotsusena TsMS § 233 mõttes. Maakohus on oma otsustust määruse p-s 10

piisavalt põhjendanud. Puudutatud isik I ei ole nõus sellega, et maakohus on tasu suuruse

määramisel arvestanud Maa- ja Ruumiameti esitatud andmeid, kuna need ei ole esitatud

eraomandis olevate maatulundusmaade keskmise üürihinna kohta. Puudutatud isik I ei ole

esitanud asjaolusid ega tõendeid, mis võimaldaks määrata suurema juurdepääsutasu, kuigi nii

maa- kui ringkonnakohus andis talle selleks võimaluse. Eeltoodut arvestades nõustub

ringkonnakohus maakohtu määratud juurdepääsu tasu suuruse ja selle põhjendustega ning ei

pea vajalikuks neid põhjendusi korrata.

Maakohus arvestas muu hulgas põhjendatult, et tasu suurus, mida avaldaja on nõus

juurdepääsu kasutamise eest maksma, on suurem kui avaldaja esitatud ja maakohtu kogutud

andmete alusel arvutatud juurdepääsutasu.

14. Puudutatud isik I on vaidlustanud maakohtu määruse ka osas, milles maakohus jättis

menetlusosaliste menetluskulud puudutatud isiku I kanda ja määras kindlaks avaldaja

menetluskulude rahalise suuruse.

Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, mille kohaselt maakohus on

menetluskulusid puudutatud isiku I kanda jättes ületanud nõude piire ja teinud lahendi nõude

kohta, mida ei olnud esitatud (TsMS § 439). Kohtul tuleb TsMS 173 lg-st 2 tulenevalt

märkida kohtulahendis menetluskulude jaotus olenemata sellest, kas menetlusosaline esitas

vastava taotluse või mitte. Menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmine ei olnud

välistatud tulenevalt asjaolust, et avaldaja ei märkinud kohtule esitatud avalduses ega selle

täienduses vastavasisulist taotlust.

TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi,

kuid kaalutlusõigust teostades tuleb muu hulgas arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja

põhjendatud huve. Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult

esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse

juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu

määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks (vt RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p

17).

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku I kanda

põhjusel, et kohus rahuldas avalduse ja lahend on tehtud puudutatud isiku I kahjuks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üksnes avalduse rahuldamine praegusel juhul piisav põhjus,

et jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Arvestades et menetlus toimus esmajoones

avaldaja huvides ja ükski puudutatud isik ei esitanud maakohtu määratud tähtpäevaks

menetluskulude nimekirja, on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta maakohtu

menetluses kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi

kanda. Menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmiseks ei anna alust vastuses

määruskaebusele toodud asjaolud, mille kohaselt avaldaja oli sunnitud kohtusse pöörduma

seetõttu, et tema kinnisasjale puudus kindlaksmääratud juurdepääs ning puudutatud isiku I

pakutud juurdepääsu kasutamise tingimused ei olnud vastuvõetavad.

Kuna menetluskulud maakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda, siis ei ole vaja

menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata. Seetõttu ei võta ringkonnakohus seisukohta

määruskaebuse väidete kohta, mis puudutavad avaldaja menetluskulude rahalist suurust.

15. Kuivõrd määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, on põhjendatud jätta

määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud samuti menetlusosaliste endi kanda (TsMS §

171 lg 1 ja § 172 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)