2-23-2361/84 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Kaija Piirmets

Määruse kuupäev

19.09.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-2361

Tsiviilasi

N.W avaldus E.P vastu kahju hüvitamise ja kasutuskorra

kokkuleppe täitmise nõuetes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 25.04.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

N.W määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja) N.W (isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Carry Plaks

Puudutatud isik (vastustaja) E.P (isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Siiri Schneider

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 25.04.2025 määruse resolutsioon jätta muutmata, arvestades

lisaks käesoleva määruse põhjendustega.

2. Määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldaja kanda.

4. Rahuldada puudutatud isiku E.P

taotlus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks. Määrata puudutatud isiku põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 2304 € ja mõista see summa

avaldajalt N.W-lt puudutatud isiku E.P kasuks välja.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul

alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. N.W (avaldaja) esitas 10.02.2023 Pärnu Maakohtule avalduse E.P (puudutatud isik)

vastu. Avaldaja täpsustas menetluse käigus oma nõudeid ja soovis kokkuvõttes järgmist:

(a) kohustada puudutatud isikut andma avaldajale juurdepääs Sindi linnas aadressil XXX

4 asuva kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX, edaspidi kinnistu) veevärgile ja

võimaldada seda kasutada ning ühendada avaldaja kasutuses kaasomandiosa

ühisveevärgiga – menetluse kestel avaldaja loobus juurdepääsu nõudmisest ja asendas

selle nõude järgmise kahju hüvitamise nõudega;

(b) mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 6142,56 € ja sellelt

summalt viivis – kahju seisneb uue veeühenduse väljaehitamise kuludes;

(c) mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 12 333,33 € ja sellelt

summalt viivis – kahju seisneb kasutuseeliste kaotuses;

(d) kohustada puudutatud isikut lõpetama kinnistu kasutuskorra kokkuleppe rikkumine;

(e) kohustada puudutatud isikut eemaldama kinnistule rajatud aed.

1.1.

Avaldaja väitel ostis ta 13.12.2018 Qlt (müüja) ½ mõttelise osa kinnistust. Kinnistul

asub elamu (paariselamu). Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkuleppe kohaselt

kasutab kumbki kaasomanik kinnistu teatavat ala ja ehitisi, sh puudutatud isik korterit nr 1 ja

avalaja korterit nr 2). Ühiskasutuses on 4 m laiune tee.

1.2.

Avaldajale müüdi veeühendusega kinnistu osa. Elamu on ühendatud ühisveevärgiga

selliselt, et kinnistu veevärgi sisenemispunkt hoonesse (veemõõdusõlm) on puudutatud isiku

garaažis. Avaldaja hooneosa siseveevärgi kinnistu veevärgiga ühendamiseks oli vajalik

üksnes ühenduse tegemine puudutatud isiku garaažis asuva veemõõdusõlmega. Ühendust

oleks olnud võimalik teha minimaalsete kuludega. Uut liitumist samale kinnistule ei tehta. Ka

projekt nägi ette ühte liitumispunkti. Avaldaja palus korduvalt puudutatud isikut talle

veeühendus võimaldada, kuid tulutult. Avaldajal polnud võimalik hoonesse kolida, sest tema

kaasomandi osal puudus veevarustus. Poolte vahel on seadusest tulenev võlasuhe, mille alusel

oli avaldajal õigus veeühendust saada. Samuti tulenes veele juurdepääsu andmise kohustus

kaasomanike kokkuleppest (kasutuskorra p 11.2.). Avaldajale kui kaasomanikule kuulub

mõtteline osa kinnistu veevärgist, sh ehitise siseveevärgist olenemata, kes selle rajas ja kas see

on rajatud seadusega kooskõlas. Avaldaja hinnangul oli müüja veetrassiehituse kinni

maksnud.

1.3.

Avaldaja hooneosale teostati 16.06.2023 avaldaja kulul iseseisev veeühendus tänavalt

(ehitati eraldi liitumispunkt ning kinnistusisene veevärk) kogumaksumusega 6142,56 €.

Puudutatud isik on kohustatud viidatud kulu avaldajale hüvitama. Puudutatud isik on

tekitanud avaldajale kinnistu veevärgile ja veemõõdusõlmele juurdepääsu takistamisega

kahju. Avaldaja ei ole saanud seetõttu oma kaasomandit kasutada. Seega kaotas avaldaja

puudutatud isiku rikkumise tõttu enda omandi kasutuseelise ja kahju moodustab 12 333,33 €

(27.05.2021 – 16.06.2023). Kasutuseelis ühe kuu eest on 500 €.

1.4.

Lisaks rikub puudutatud isik kokkulepitud kasutuskorda. Kasutuskorra plaanil märgitud

joon pole sirgjooneline, vaid kaldu. Kasutuskorra plaanil olev joon vastab poolte

kokkuleppele. Avaldaja hinnangul asub hoone veemõõdusõlm tegelikult avaldaja

ainukasutuses oleval alal (garaažis), mitte puudutatud isiku alal.

1.5.

Puudutatud isik paigaldas piirde alale, mis kasutuskorra järgi on kaasomanike

ühiskasutuses. Selleks puudus avaldaja nõusolek. Piiret ei olnud ajal, kui avaldaja

kaasomandiosa ostis ja seda pole ette nähtud projektis. Piirdega takistatakse avaldaja

juurdepääsu garaažile (sõidukiga sõitmisel on pöörderaadius vähenenud). Sissesõiduava peab

olema vähemalt 4 m, kuid piirde tõttu on see väiksem. Piire takistab avaldaja juurdepääsu ka

2 (8)

kanalisatsioonikaevu juurde. Kasutuskorraga kohaselt paikneb kaev avaldaja ainukasutusse

antud alal.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

2.1.

Puudutatud isik omandas ½ mõttelist osa kinnistust 2007. a. Ta asus peale kinnistu

mõttelise osa soetamist ehitama tema ainukasutusse jäänud alale paariselamu korterit nr 1.

Projektijärgne veetrass oleks kulgenud juurdepääsu tee alt ja hargnenud hoone ees enne

hoonesse sisenemist kaheks, üks haru oleks viinud korterisse nr 1 ja teine haru korterisse nr 2.

Algselt pidi veesõlm olema väljas, kus oleks mõlemal juurdepääs. Müüja kaotas huvi

ehitamise vastu ja puudutatud isik veetrassi ehitamise ajal temaga ühendust ei saanud.

Seetõttu tuli lahendada veetrassi ehitus projektist erinevalt (mis oli ka odavam). Puudutatud

isik lasi paigutada hoonesse ühe monoliitse veetrassi, mis varustab vaid korterit nr 1.

Vastavalt vee-ettevõtja tehniliste üldtingimustele ei tohi veevarustuse sisendtorustikult teha

ühtegi mahavõtet. Projektikohane veetrass, mis hargnes kaheks, jäi realiseerimata. Korteri nr

1 veevärgi sisseviik ja veemõõdusõlm asuvad puudutatud isiku ainukasutuses oleval alal.

Puudutatud isiku elukaaslane sõlmis teenusepakkujaga veelepingu oma nimele ja lepingu

kohaselt on veevarustus tagatud ainult korterile nr 1.

2.2.

Avaldaja sai kinnistu kaasomanikuks detsembris 2018. Korter nr 2 oli sel ajal

pooleliolev ehitis (majakarp) ja selles ei olnud võimalik elada. Faktiliselt avaldaja hooneosal

kinnistu ostmise ajal veeühendus puudus. Veeühenduse võimaldamine korterile nr 2 läbi

korteri nr 1 veetrassi oleks väljunud projektijärgsest lahendusest. Selle teostamiseks tulnuks

võtta tehnilised tingimused ja kaasomanikel sõlmida vastav leping. Kaasomanikud pidasid

läbirääkimisi lepingu sõlmimiseks, kuid tingimustes kokkuleppele ei jõudnud. Kaasomanike

kasutuskorras polnud seoses veetrasside ehitamisega ja ühisveevärgist vee saamisega midagi

kokku lepitud.

2.3.

Avaldajal oli juba juunis 2021 selge, et temal on õigus teha veeühendus uue

kinnistusisese veevärgi kaudu ning alates 19.06.2023 ongi avaldaja korteris veega

varustamiseks iseseisev veevärk ja tehtud iseseisev liitumine. Veetorustik kinnistu piiril

asuvast liitumispunktist kuni korteris nr 2 asuvasse veemõõdusõlmeni on välja ehitatud

analoogselt korter nr 1 veega varustamiseks ehitatud veetorustikuga. Seega on kummalgi

korteril iseseisev veetorustik.

2.4.

Kinnistule täiendava liitumise saavutamine avaldajale kahju ei tekitanud. Puudutatud

isik ei pea hüvitama avaldaja korteri veetrassi kulusid. Käesoleva ajani avaldaja kinnistul ei

ela ja tema korter pole elamiskõlblik. Puudutatud isik ei saanud kasutuseeliseid, mida ta peaks

teisele kaasomanikule hüvitama. Kasutuseeliste summa on tõendamata ja selle väärtus on null.

2.5.

Põhimõtteliselt leppisid kaasomanikud algselt kokku, et kinnistu kasutuskorra piir

jookseb kinnistu keskelt, piki kaksikelamu kesktelge, ulatudes sellest mõlemale poole kinnistu

piirini, poolitades kinnistu kaheks. Kaksikelamu projektist nähtuvalt on elamud identsed. Nii

oleks mõlema kaasomaniku kasutusse jäänud pool kinnistu alast. Kinnistule on juurdepääs

Pardi tänavalt, ehk siis küljelt, mis on puudutatud isiku ainukasutuses. Puudutatud isik loobus

tema kasutusse jääva korteri poolele jäävast alast 4 m ulatuses alal, mis kulgeb tänavast kuni

avaldaja ainukasutuse alani. Kokkuleppe lisaks olev plaan on illustratiivne. See ei ole

katastriüksuse plaan, vaid suurt maa-ala (20 maaüksust hõlmav) kaart. Illustratiivse plaani

mõte kokkuleppe lisana oli näidata, milline ala orienteeruvalt on kummagi kaasomaniku

kasutuses ja kus asub ühiskasutuses olev ala.

2.6.

Puudutatud isik ehitas piirde enda ainukasutuses olevale maa-alale. Aia ehitamine

krundisisese jaotuse tarbeks ei pea olema planeeringus reguleeritud ja krundisiseste piirete

rajamine ei ole ehitusloakohustuslik tegevus. Tõendamata on avaldaja väide, et piire takistab

juurdepääsu garaažile. Avaldaja hoone ees on piisavalt suur ala, mida avaldaja saab kasutada

hoovis manööverdamiseks. Isegi kui piiret ei oleks, peab avaldaja arvestama, et tal ei ole

3 (8)

õigust manööverdada ega liikuda garaaži selliselt, et ta ületaks puudutatud isiku ainukasutuses

olevat ala. Kinnistu sissesõidu ava ees olev elektrikilp ei sega tee kasutamist.

2.7.

Kanalisatsiooni vahekaev on ehitaja paigaldatud puudutatud isiku ainukasutuses olevale

alale garaaži ukse ette. Puudutatud isik kinnitab, et vajadusel ei takista ta avaldajal

kanalisatsiooni vahekaevule juurdepääsu. Puudutatud isik ehitas aia nii, et selle lähedal asub

jalgvärav, mida saab avaldaja kasutada juurdepääsuks kanalisatsiooni vahekaevule.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus tegi 25.04.2025 määruse (vaidlustatud määrus), millega jättis veevärgile

juurdepääsu nõude (a) läbi vaatamata ja ülejäänud nõuded (b)–(e) rahuldamata. Ühtlasi

tühistas maakohus 27.06.2023 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud.

Menetluskulud jäid avaldaja kanda ja maakohus määras puudutatud isikule hüvitatavaks

summaks 7389,75 €.

3.1.

Avaldaja asendas nõude vee juurdepääsu saamiseks kahju hüvitamise nõudega ja kohus

aktsepteeris seda. Edasises menetluses selgitas avaldaja, et kuigi nõue on asendatud, peab ta

vajalikuks taotleda juurdepääsu. Nõude uuesti esitamine polnud vajalik, sest avaldaja sai

korterile veeühenduse muul viisil. Avaldajale võimaldati eraldi liitumine veeühenduse

saamiseks ja tööd teostati 15.–16.06.2023. Samuti polnud nõue esitatud õigel ajal ega viisil.

3.2.

Avaldajal rahalised nõuded pole põhjendatud, sest puudutatud isik ei rikkunud kaas–

omanike suhtest tulenevaid kohustusi.

3.2.1.

Müüja ja puudutatud isik alustasid maja planeerimise ja ehitusega 2007. a,

veeühendus rajati 2008. a. Puudutatud isik kolis perega oma majaossa 2009. a. Müüja

(avaldaja) majaosa oli välja ehitamata ja ka lahendi tegemise ajal pole see elamiskõlbulik.

Müüja ei olnud veeühendusest huvitatud, mistõttu puudutatud isiku lasi veeühenduse

(liitumispunktist kuni veemõõdusõlmeni) ehitada monoliitselt. Veega varustamise ja reovee

ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu teenusepakkujaga sõlmis puudutatud isiku

elukaaslane. Vee liitumispunkt ja veemõõdusõlm paiknevad puudutatud isiku ainukasutusalal.

Tõendamata on avaldaja väide, et müüja on veeühenduse eest tasunud.

3.2.2.

Puudutatud isik ei olnud veeühendusest keeldumise osas pahauskne. Tal tuli enda

majaosa valmis ehitada ja perekonnaga sinna kolida. Kaasomanikel puudus kokkulepe hoone

välja ehitamata jätmiseks. Müüja ei olnud huvitatud enda majaosa välja ehitamisest, mistõttu

ei saa puudutatud isikule ette heita isetegevust veeühenduse rajamisel. Arvestades tekkinud

olukorda, kus veeühendus oli lahendatud projekteeritust erinevalt, oli tarvilik saavutada

kaasomanike kokkulepe veeühenduse lahendamiseks teises majaosas, st korteris nr 2.

Kaasomanikud selles osas kokkulepet ei saavutanud ja ainus lahendus oli avaldaja majaosale

iseseisva veeühenduse rajamine. Puudutatud isik ei vastuta, et avaldajale kuuluvas majaosas

puudus veeühendus.

3.3.

Müüja ja puudutatud isik sõlmisid kasutuskorra kokkuleppe 21.05.2007. Lepiti kokku,

et müüja kasutab ala ja ehitisi, mis on plaanil märgitud rohelisega, puudutatud isik ala ja

ehitisi, mis on märgitud sinisega, ning ühiselt kasutatakse kinnistu ala (teed), mis on märgitud

roosaga. Pooled vaidlevad, kas plaanil tehtud jooned kajastavad ainukasutusalasid sellistena,

nagu pooled tegelikult kokku leppisid, st kinnistut läbiv joon ei ole sirge, vaid keskteljelt pisut

kaldu.

3.3.1.

Kasutuskorraga kokku lepitud ainukasutusalad plaanil on märgitud ebatäpselt ja

kaasomanike tegelik tahe oli moodustada võrdsed alad, mida kumbki omanik kasutab oma

majaosa juures iseseisvalt. Plaanil olev kinnistut poolitav joon peaks olema sirgjooneline. Sel

juhul vastaks ainukasutusalad reaalsele olukorrale. Selline majaosade järgne jaotus on

kaasomanike vahel toimunud juba pikka aega ja kaasomanikud on seda aktsepteerinud.

Vaidlused ainukasutusala ulatuse ja kulgemise osas tekkisid alles veeühenduse nõudmisel.

4 (8)

Müüja ja puudatud isik vormistasid kasutuskorra kokkuleppe enne kinnistule hoone

projekteerimist. Plaanile märkis joone notar ja ostmise ajal maja projekti veel polnud. Maja

projekteeriti nii, et mõlemale kaasomaniku kasutada jääb sama suur osa elamust. Hilisemad

dokumendid ei toeta kasutuskorra kokkuleppe plaanist nähtuvat, justkui kinnistu ainukasutus-

alad oleks kaasomanike vahel jagatud ebavõrdselt.

3.3.2.

Kasutuskorras kokku lepitud juurdepääsutee laiusega 4 m (kinnistu piirist kuni

avaldaja ainukasutusalani) on olnud kaasomanike tegelik ühine tahe ja see on piisavalt lai, et

tagada erinevatele sõidukitele juurdepääs. Puudutatud isiku poolt paigaldatud kinnistusisene

aed on rajatud puudutatud isiku ainukasutusalale kasutuskorra kokkuleppe järgi. Seega ei riku

paigaldatud piire avaldaja ainukasutust. Samuti ei ole takistatud ühiskasutusala kasutamine.

3.4.

Puudutatud isiku rajatud aed (piire) asub tema ainukasutusalal ja avaldaja õigusi

kitsendab selle võrra, et seab sissesõidule senisest suuremad piirangud, mis omakorda ei ole

siiski kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega vastuolus. Piirde olemasolu ei takista avaldaja

ligipääsu kanalisatsioonile. Kaasomanike suhted on konfliktsed ja piire võimaldab naabreid

eraldada. Isegi kui kinnistule rajatud aed avaldaks kahjulikku mõju avaldaja õigustele määral,

mis tingiks nõude esitamise õiguse, ei ole nõude esitamine õigustatud hea usu põhimõttest

tuleneva talumiskohustuse tõttu.

3.5.

Avaldaja 31.01.2025 uued põhjendused, miks on kinnistusisese aia eemaldamine

vajalik, jätab kohus hindamata, sest need esitati hilinemisega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Avaldaja esitas 12.05.2025 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada

ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või avaldus rahuldada. Menetluskulud palub

avaldaja panna puudutatud isiku kanda.

4.1.

Kohus kohaldas asja lahendamisel valesti materiaalõiguse norme ja rikkus

menetlusnorme, samuti tuvastas ebaõigesti või ebapiisavalt faktilisi asjaolusid. Lahend pole

kooskõlas riigikohtu praktikaga ning pole arusaadav, millistele tõenditele kohus tugines.

Kohus jättis enamus avaldaja tõenditest tähelepanuta. Kohus jättis kogumata asjas olulise

tõendi (müüja ütlused) leides, et müüja ülekuulamine tunnistajana poleks asja lahendamisele

midagi juurde andnud. Kohus on kohustatud kõik asjassepuutuvad olulised asjaolud välja

selgitama.

4.2.

Puudutatud isiku ja müüja vahel oli kokkuleppe seoses veeühendusega ning kokkuleppe

kohaselt osales müüja veeühenduse kulude kandmises. Puudutatud isik andis vastuolulisi

selgitusi, mis ei ühti tsiviilasjas nr 2-21-19339 antud ütlustega. Sellise kokkuleppe olemasolu

tulenes ka faktilistest asjaoludest.

4.3.

Kaasomanike kokkuleppe mittesaavutamine veemõõdusõlme kasutamise osas ei vabasta

puudutatud isikut veesõlme kasutamise võimaldamise kohustusest, sest hoone veemõõdusõlm

on mõlema kaasomaniku ühises omandis. Puudutatud isikul ei olnud õigust teha avaldajale

veemõõdusõlme kasutamiseks takistusi. Kohus ei arvestanud, et tegelikult puudutatud isik

kokkulepet ei soovinud ja tema tegelik eesmärk oli veeühenduse tegemist vältida. Kohus

oleks pidanud kaasomanike huve ja õigusi kaaluma isegi kui ta leidis, et puudutatud isik ei

pidanud veesõlme kasutamist lubama, oleks tulnud hinnata keeldumise õiguspärasust hea usu

põhimõtte järgi. Avaldaja hinnangul tulenes puudutatud isikul juba ainuüksi heast usust

kohustus veeühendust võimaldada (ilma puudutatud isiku ja müüja suhteid hindamata).

4.4.

Kohus ei andnud avaldaja kahjunõuetele mitte mingit sisulist hinnangut ning tõlgendas

ebaõigesti kasutuskorra joonist. Kohus jättis arvestamata, et kasutuskorra joonise järgi asus

veemõõdusilm avaldaja ainukasutusalas, mitte puudutatud isiku ainukasutusalas. Puudutatud

isiku poolt kinnisasjale paigaldatud piire asub avaldaja maa peal ja piire mõjutab negatiivselt

avaldajat. Kohus ei tuvastanud, millises ulatuses piire takistab autoga manööverdamist ning

5 (8)

leidis vääralt, et avaldajal pole kanalisatsioonikaebuse juurdepääsu takistatud. Teadlik ja

tahtlik õiguste rikkumine ei tekita heast usust tulenevat talumiskohustust ning pooltevahelised

konfliktid ei tekita avaldajale piirde talumiskohustust. Kohus jättis vääralt 31.01.2025 esile

toodud asjaolud hindamata.

5. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja jätta

menetluskulud avaldaja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ja määruskaebuse

rahuldamata, aga täiendab maakohtu põhjendusi (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 2¹). Avaldaja

kannab kaebusega seotud menetluskulud.

7. Maakohus ei rikkunud menetlus- ega materiaalõigust ning hindas tõendeid

nõuetekohaselt. Samuti on maakohus oma seisukohti piisavalt põhjalikult selgitanud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Vastuseks kaebuse

väidetele märgib kohus järgmist.

8. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja kahju hüvitamise nõuded VÕS § 115 lg 1 alusel ei

kuulu rahuldamisele sõltumata sellest, kas pooltevahelise õigussuhte aluseks oli seadus (AÕS

§ 72 lg 5) või leping (kasutuskorra kokkulepe p 11.2., I kd lk 145).

9. VÕS § 115 lg 1 alusel saab kahju hüvitamist nõuda, kui võlgnik (puudutatud isik) rikub

oma kohustusi. Avaldaja heidab puudutatud isikule ette, et viimane ei täitnud kohustust

tagada avaldajale veeühendus. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isik pole kohustusi

rikkunud. Maakohus tuvastas õigesti, et elamu planeerimise ja ehitamisega alustati 2007. a ja

puudutatud isik kolis majja 2009. a. Teine majaosa, mis kuulus müüjale ja hiljem avaldajale,

jäi välja ehitamata. Avaldaja ostis pooliku ja veeühenduseta majakarbi. Veeühenduse

väljaehitamisel 2008. a puudus müüjal huvi enda majaosas veeühenduse rajamiseks. Seega

kaldus puudutatud isik projektist kõrvale. Liitumispunkt ja kinnistu veevärk lahendati teisiti

kui projektis ja puudutatud isik ehitas veeühenduse vaid enda majapoolele. Veeühendus rajati

nii, et korteril nr 2 polnud võimalik rajatud lahendust endale vee saamiseks kasutada.

Ringkonnakohtu hinnangul nähtub asjaoludest, et müüjal puudusid sellele vastuväited ja ta

aktsepteeris selles osas projektist kõrvalekaldumist. Seda toetab ka asjaolu, et müüja ei

paigaldanudki veeühendust oma maja poolele (ning hiljem müüs enda kaasomandi osa

avaldajale).

10. Ringkonnakohus täiendab maakohtu lahendit järgmiselt. Isegi kui puudutatud isikul ja

müüjal olid tasaarvestuse kokkulepped, siis ei mõjuta see õigussuhe avaldajat ega muuda

fakti, et müüja aktsepteeris puudutatud isiku väljaehitatud monoliitset veelahendust vaid

puudutatud isiku kinnistu osale. Asjaoludest ei nähtu, et müüja oleks puudutatud isiku vastu

esitanud (või avaldajale loovutanud) nende omavahelisest õigussuhtest mingeid nõudmisi

seoses veeühenduse rajamisega või tasaarvestusega. Sellest järeldub, et müüjal ei tekkinud

veeühendusele (kaas)omandit. Tsiviilasjas nr 2-21-19339 antud müüja ja puudutatud isiku

ütlused ei veena ringkonnakohut vastupidises.

11. Ringkonnakohus täiendab maakohtu lahendit ka selles osas, et tegelikult praegusel juhul

puudus puudutatud isiku poolt väljaehitatud veeühendus, mis oleks algse projekti järgi

teostatud ja mis oleks olnud osapoolte kaasomandis. Ringkonnakohus ei tuvasta müüja ja

puudutatud isiku vahel kokkulepet, mille alusel puudutatud isik pidi avaldajale veeühendust

tagama. Seega polnud puudutatud isikul kohustust tagada avaldajale veeühendust

kaasomanike kokkuleppe või seadusest tuleneval alusel. Kuigi algselt oli projekti järgi nähtud

ette üks lahendus, siis puudub vaidlus, et projektijärgset lahendust ei realiseeritud. Maakohus

leidis õigesti, et olemasoleva veeühendusega ühinemine oleks saanud toimuda vaid avaldaja

ja puudutatud isiku omavahelise kokkuleppe alusel. Avaldaja etteheited maakohtule

6 (8)

pooltevahelise suhtluse ebapiisavalale hindamisele (seoses kokkuleppe arutamisega) pole

põhjendatud, sest pole oluline, mis põhjusel kokkuleppe jäi sõlmimata. Puudutatud isikut ei

saanud sundida kokkulepet sõlmima. Kuna aga kokkuleppele ei jõutud, siis oli ainus lahendus

rajada avaldaja majaosale iseseisev veeühendus. Maakohus tuvastas, et avaldaja ehitas 2023. a

iseseisva veetrassi oma majaosale (trass majast kuni peatrassini, II kd lk 134, 135).

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku tegevust ei ole pahauskne ja

määruskaebuse etteheited hea usu põhimõtte ebaõigele kohaldamisele on alusetud. Praegusel

juhul ei esine selliseid asjaolusid, mille põhjal oleks võimalik tuvastada puudutatud isiku

kohustus anda avaldajale vett tulenevalt hea usu põhimõttest.

13. Kuivõrd puudutatud isiku poolset kohustuste rikkumist ei esinenud, siis jäid avaldaja

nõuded kahju hüvitamiseks õigesti rahuldamata ning puudus vajadust muid kahju hüvitamise

eeldusi kontrollida.

14. Avaldaja heidab maakohtule ette kasutuskorra ja selle joonise ebaõiget tõlgendamist.

Ringkonnakohus leiab, et avaldaja etteheited ja kaebuses toodud asjaolud ei too kaasa

maakohtu lahendi muutmist kasutuskorra piiride tõlgendamise ja kehtivuse osas. Väär on

kaebuse väide, et kohus ei selgitanud, miks kasutuskorra joonis ja selle mõõtkava tähtsust ei

oma. Maakohus on põhjalikult analüüsinud kõiki menetluses esile toodud olulisi asjaolusid,

kasutuskorra joonist ja tõlgendanud kasutuskorda õigesti vastavalt kehtivale seadusele ja

tõlgendamisreeglitele. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks selles osas maakohtu põhjendusi

korrata. Maakohus leidis põhjaliku analüüsi tulemusena õigesti, et kasutuskorra kokkulepet

sõlmides on kasutatud illustratiivset plaani, st plaani eesmärgiks on oli näidata, millist osa

keegi kaasomanikest kasutab ja milline on juurdepääsutee, mitte jagada kasutusalasid

detailselt. Sellise tõlgenduse puhul vastaksid ainukasutusalad tegelikule olukorrale. Sellist

lähenemist toetas ka fakt, et selline maa jaotus oli kasutuses juba enne avaldaja kinnistu

omanikuks saamist ning see oli aktsepteeritud avaldaja poolt kinnistu omandamisel.

15. Õige on ka maakohtu järeldus, et puudutatud isik ei rikkunud kasutuskorda. Ringkonna-

kohus nõustub, et puudutatud isik ei ole piiret rajanud kasutuskorra kokkuleppes määratud

ühiskasutuses olevale neljameetrisele alale ega avaldaja ainukasutuses olevale maa-alale. Nii

kohtutäitur kui maakohus on teostanud poolte maatükil vastavaid mõõtmisi ega tuvastanud

piiride ületamist. Määruskaebuses esile toodud vastuväited ei lükka maakohtu järeldust

ümber. Puudutatud isiku poolt piirde rajamine polnud keelatud projektiga ega planeeringuga

ning piirde rajamine polnud ehitusloakohustuslik tegevus. Krundisisese aia rajamise näol on

tegemist vaba ehitustegevusega.

16. Avaldaja hinnangul leidis maakohus valesti, et piiridest ei tulene talle kahjulikke

mõjutusi. Kaebaja leiab, et piire mõjutab teda oluliselt määral negatiivselt (manööverdamine

takistatud). Ringkonnakohus ei nõustu selliste väidetega, kuna praegusel juhul on leidnud

tõendamist, et avaldaja kinnisasja osale on sisse-ja väljasõit võimalik (sõltumata elektrikilbi

paiknemisest) aga ka garaaži manööverdamine. Asjaolu, et need tegevused on avaldaja

hinnangul temale tavapärasest keerulisemad, ei andnud maakohtule õigesti alust leida, et

õiguste teostamine on (oluliselt) takistatud. Maakohus andis hinnangu avaldaja väidetele

seoses pöörderaadiusega ja ringkonnakohus ei korda neid. Praegusel juhul puuduvad sellised

asjaolud ja tõendid olulise negatiivse mõju kohta avaldajale.

17. Maakohus leidis, et avaldaja esitas hilinemisega 31.01.2025 menetlusdokumendis uusi

väiteid piirde kahjulikke mõjutuste osas ning seetõttu jättis need tähelepanuta. Avaldaja

tugines ka määruskaebuses samadele asjaoludele, mis 31.01.2025 menetlusdokumendis. Kuna

määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3),

siis annab ringkonnakohus ise nendele väidetele hinnangu.

18. Ringkonnakohus leiab, et puuduvad sellised põhjendused ja tõendid, et avaldaja kinnistu

poolel oleks lume lükkamine ja ladustamine välistatud (või oluliselt raskendatud) või kinnistu

7 (8)

piirile värava ja piirdeaia paigaldamine võimatu. Lume lükkamine ja ladustamine on

põhimõtteliselt võimalik ja selleks saab kasutada erinevaid võimalusi ja vahendeid. Avaldaja

selgitused ei veena ringkonnakohut vastupidises. Samuti puudub kahtlus, et kinnisasja piirile

on ka aia rajamine põhimõtteliselt võimalik. Selleks on võimalik kaaluda erinevaid lahendusi

ning avaldaja vastupidine seisukoht ei tõenda, et ühtegi võimalust aia paigaldamiseks ei

eksisteeri. Väited piirde visuaalse sobimatuse kohta ei ole sellist laadi, mille alusel ringkohus

saaks lugeda seda oluliseks negatiivseks mõjutuseks avaldajale. Ringkonnakohus leiab, et

praegusel juhul pole avaldaja esile toonud ega tõendanud olulisi negatiivseid mõjutusi temale

tulenevalt olemasolevast piirdest. Avaldaja etteheited hea usu põhimõtte kohaldamise

rikkumisele pole põhjendatud ning ei mõjuta kohtu järeldust.

19. Avaldaja ei nõustunud maakohtu järeldusega, et kanalisatsioonikaevule pole juurdepääs

takistatud. Ringkonnakohtu hinnangul pole kaebuses selle seisukoha põhjendamiseks toodud

selliseid asjaolusid ega tõendeid, mis lükkaksid maakohtu järeldused ümber. Asjaolu, et

puudutatud isiku maa-alal asub kaamera, ei ole käsitletav kanalisatsioonikaevule juurdepääsu

takistamisena. Kui kaebaja leiab, et puudutatud isiku eraotstarbeline kaamera rikub avaldaja

filmimisel avaldaja privaatsust, siis on võimalik kasutada sellseks seaduses ettenähtud

kaitsevahendeid. Käesoleva vaidluse raames kohus seda küsimust ei aruta, kuna see väljub

vaidluse piiridest.

20. Avaldaja tugines määruskaebuses ka sellele, et maakohus jättis kohaldamata AÕS § 89,

mille kohaselt peab rikkuja tõendama enda õigust rikkuda. Ringkonnakohus märgib, et AÕS §

72 lg 3 omab kaasomanike vahelistes suhetes sama tähendust, nagu annab § 89 aluse

omanikule nõuda kolmandalt isikult valduse rikkumisega mitteseotud omandiõiguse

rikkumise lõpetamist. Kuna vaidlus on kaasomanikel vahel, siis puudus alus AÕS § 89

kohaldamiseks.

21. Kuivõrd maakohtu määrus jääb muutmata, siis puudub alus muuta maakohtu otsustatud

menetluskulude jaotust. Kulude avaldaja kanda jätmine ei ole ebaõiglane, sest vaidlus lahenes

tema kahjuks. Maakohtu määratud kulude suurust avaldaja ei vaidlustanud ja maakohus ei

eksinud kulusid kindlaks määrates oluliste menetluspõhimõtete vastu. Kaebemenetluse kulud

jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti avaldaja kanda. Resolutsioonis märgitakse kõigi seniste

menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1 ls 2).

22. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi

rahaliselt kindlaks määrata puudutatud isiku kulunimekirja alusel. Puudutatud isik taotles

2304 € hüvitamist, mis on tasu 12 t 30 min õigusteenuse (tutvumine kaebusega ja vastamine 7

t ning tutvumine avaldaja menetlusdokumendiga ja seisukoha koostamine 5 t 30 min) eest

tasumääraga vahemikus 183–186 €/t (sisaldab käibemaksu). Avaldaja vaidles kulude

põhjendatusele osaliselt vastu ja leidis, et kulude kandmine on tõendamata. Ringkonnakohtu

hinnangul on puudutatud isiku kulunimekirjas kajastatud esindaja mõlemad toimingud

vajalikud ja põhjendatud ning nende maht on kooskõlas asjas esitatud dokumentidega. Kulude

kandmist tõendavaid dokumente pole vaja esitada (TsMS § 176 lg 6). Esindaja tunnitasu määr

on kohane. Puudutatud isik kinnitas, et ei ole käibemaksukohustuslane. Neil kaalutlustel tuleb

avaldajal puudutatud isikule hüvitada apellatsioonimenetluse kuluna 2304 € (= 7 t × 183 + 5 t

30 min × 186). Viivise väljamõistmise taotlust puudutatud isiku menetluskulude nimekiri ega

varasemad menetlusdokumendid ei sisalda.

(allkirjastatud digitaalselt)

8 (8)