2-25-1158/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. september 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-1158

Tsiviilasi

Eneken Laasme avaldus XXXXXX korteriühistu 4.

novembri 2024 otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eneken Laasme määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja

Eneken Laasme

(avaldaja)

(isikukood XXXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik XXXXXX korteriühistu (registrikood

XXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus osas, millega maakohus jättis

Eneken Laasme 22. jaanuari 2025 avalduse menetlusse võtmata. Saata Eneken Laasme

avaldus XXXXXX korteriühistu 4. novembri 2024 otsuste kehtetuks tunnistamiseks või

otsuste tühistuse tuvastamiseks samale maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

2. Jätta Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus tühistamata osas, millega maakohus

jättis rahuldamata Eneken Laasme tähtaja ennistamise taotluse.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määrus ei kuulu edasikaebamisele.

ASJAOLUD

1. Eneken Laasme (avaldaja) esitas 22. jaanuaril 2025 Tartu Maakohtule avalduse, milles

palus tuvastada XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, KÜ) 4. novembri 2024

üldkoosoleku otsuse tühisus või tunnistada see kehtetuks.

Avalduse ja selle täienduse kohaselt ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline. Üldkoosolekul

oleks pidanud osalema rohkem kui 50% korteriomanikest. Elamus on 30 korterit ning seega

pidi osalema vähemalt 16 korteriomanikku, aga osales 15. Protokollis on valesti märgitud, et

kõik korteriomanikud olid iga otsuse poolt. Üldkoosolekul osalemine ei võrdu automaatselt

poolthäältega.

Avaldaja esitas 17. märtsil 2025 tähtaja ennistamise taotluse. Taotluse kohaselt ei öeldud

üldkoosolekul, mitu korteriomanikku üldkoosolekul osaleb. Samuti ei öeldud seda, kas keegi

on andnud enda esindamiseks volituse. Teave selle kohta, mitu korteriomanikku

üldkoosolekul osales, selgus alles 25. novembril 2024 saadetud protokollist. Kuivõrd

avaldajal puudus koosolekul ja selle järgselt vajalik teave, ei olnud tal põhjust ega võimalust

koheselt kohtu poole pöörduda.

MAAKOHTU MÄÄRUS

2. Maakohus keeldus 15. aprilli 2024 määrusega avalduse menetlusse võtmisest ja jättis

avaldaja tähtaja ennistamise taotluse rahuldamata.

Avaldusest nähtuvalt tugineb avaldaja sellele, et üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline.

Samuti tugineb avaldaja sellele, et otsuse vastuvõtmiseks ei olnud vajalikku häälteenamust.

Kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval

arvul hääli, on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav. KrtS § 29

lg 3 järgi on kehtetuks tunnistamise esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmise arvates.

Kuivõrd üldkoosoleku otsus on vastu võetud 4. novembril 2024 ning avaldus on kohtule

esitatud 22. jaanuaril 2025, ei ole avaldaja järginud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega.

Avaldaja tähtaja ennistamise taotlus tuleb jätta rahuldamata. Avaldaja toodud põhjendused,

mille kohaselt selgus kogu teave üldkoosolekul osalenud korteriomanike arvu kohta alles 25.

novembril 2024 esitatud protokollist, ei ole käsitletav mõjuva põhjusena TsMS § 67 lg 1

mõttes. Kuivõrd kohus ei ennista kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega, ei ole nõue

esitatud tähtaegselt.

Kuigi KrtS § 29 lg-s 3 sätestab vaid korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaja, mitte organi otsuse tühisuse tuvastamise tähtaega, ei ole avaldaja kohtu ette

toonud asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda seisukohale, et otsus on tühine. Kohtu

hinnangut ei muuda asjaolu, et avaldaja kasutab avalduses ka mõistet „tühine“. TsMS § 371 lg

2 p 2 alusel (koostoimes § 477 lg-ga 1) tuleb avalduse menetlusse võtmisest keelduda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja esitas maakohtu 15. aprilli 2024 määrusele määruskaebuse.

4. novembril 2024 toimunud üldkoosolekul ei öeldud, kui palju korteriomanikke koosolekul

osaleb. Koosolekul viibis rohkem inimesi, kellest osad ei olnud korteriomanikud.

Üldkoosolekul ei toimunud hääletamisi. Avaldaja sai 25. novembril kätte üldkoosoleku

protokolli, kust selgus, et üldkoosolekul osales 15 korteriomanikku. Ühistu põhikirja järgi

oleks pidanud selliste otsuste vastuvõtmiseks osalema üle poole korteriomanikest ehk

vähemalt 16 korteriomanikku. Protokollis on ka märgitud, et kõik osalejad olid torustiku

vahetuse ning selle kulude kandmise poolt, mis on vale, sest hääletamisi ei toimunud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt ja maakohtu määrus tuleb

tühistada osas, milles maakohus jättis avalduse menetlusse võtmata (TsMS § 657 lg 1 p 3 ja §

659). Asi tuleb saata samale maakohtule avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.

5. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja ei järginud korteriomanike üldkoosoleku otsuste

kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega. Samuti jättis maakohus õigesti rahuldamata

avaldaja tähtaja ennistamise taotluse. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6).

6. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et avaldaja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest

tulenevalt saaks asuda seisukohale, et korteriühistu üldkoosoleku otsused on tühised.

Avaldaja selgitas, et korteriühistu üldkoosolekul võeti 50% osalejate arvuga vastu otsus, et iga

korteriomanik peab maksma järgneva nelja kuu jooksul torustike remondi eest 22,30 eurot/m2

kohta.

Avaldusest ei selgu, millised otsused üldkoosolekul täpselt vastu võeti. Avaldaja väljatoodud

asjaoludel ei ole välistatud, et tegemist võib olla ehitusliku või muu kaasomandi eseme

korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemise (KrtS § 38 lg 1) või

kaasomandi eseme ajakohastamise (KrtS § 39) otsustamisega Neid küsimusi tuleb otsustada

vastavalt kas kõigi korteriomanike kokkuleppega või rohkem kui poolega kõigist häältest

nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Riigikohus on leidnud, et tegemist ei ole sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid

otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas

kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis

kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike

üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi (RKTKm 01.06.2022, 2-

19-16450/58, p 13, 15).

TsMS § 371 lg 2 alusel asja menetlusse võtmise otsustamisel ei saanud maakohus hinnata

tõendeid (vt nt RKTKm 04.05.2022, 2-19-12055/20, p 13). Ilma tõendeid hindamata ei saanud

maakohus otsustada selle üle, kas üldkoosolekul vastu võetud otsused jäid KrtS §-s 35

sätestatud tavapärase valitsemise otsustamise piiridesse või oli tegemist KrtS § 38 lg-s 1 või §

39 nimetatud küsimustega. Arvestades, et vastavalt avaldusele osales koosolekul vaid 50%

korteriomanikest, oleks vaidlusalusel koosolekul vastuvõetud tavapärase valitsemise piire

ületav otsus tühine. Maakohtul tuleb vajalikud asjaolud välja selgitada ja tõendeid hinnata asja

sisulisel läbivaatamisel.

7. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5

esimese lause järgi võib määruskaebuse esitada määruse peale, millega maakohus keeldus

hagiavalduse menetlusse võtmisest. Kuna ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja saadab

asja avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks maakohtule, ei saa praeguse määruse peale

Riigikohtule määruskaebust esitada. TsMS § 68 lg 4 kohaselt ei saa tähtaja ennistamise

taotluse suhtes ringkonnakohtu tehtud määruse peale Riigikohtule edasi kaevata.

/digitaalselt allkirjastatud/