2-24-17113/20 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

10.09.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-17113

Kohtuasi

AnnaBella kinnisvara OÜ avaldus Tallinn, A.

Weizenbergi tn 10 hoone säilitamiseks vajalike tööde

tuvastamiseks, Tallinn, A. Weizenbergi tn 10

korteriühistu kohustamiseks nende tööde tegemiseks

ning võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.12.2024 määrus (hagi menetlusse

võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

AnnaBella kinnisvara OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja AnnaBella kinnisvara OÜ

(registrikood

14798757), seaduslik esindaja SS

Puudutatud isik

Tallinn, A. Weizenbergi tn 10

korteriühistu

(registrikood 80171141), lepinguline

esindaja Ants Kuningas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31.12.2024 määrus muutmata.

2. Jätta AnnaBella kinnisvara OÜ määruskaebus rahuldamata.

3. Määruskaebuse menetlemisest tingitud kulud jätta AnnaBella kinnisvara OÜ

kanda.

4. Määrata kindlaks Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu menetluskulude

rahaline suurus ja mõista AnnaBella kinnisvara OÜ-lt välja Tallinn, A.

Weizenbergi tn 10 korteriühistu kasuks menetluskulude hüvitis 248 eurot.

5. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb AnnaBella kinnisvara OÜ-l tasuda viivist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.

2-24-17113

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AnnaBella kinnisvara OÜ (avaldaja) esitas 12.11.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn,

A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (puudutatud isik) vastu Tallinn, A. Weizenbergi tn 10

hoone säilitamiseks vajalike tööde tuvastamiseks ja nende tööde tegemise kohustamiseks ning

võlgnevuse väljamõistmiseks.

1.1. Avalduse kohaselt olid OÜ-l Pride Invest ja SSl puudutatud isiku vastu kinnisvara

korrashoiuga seotud nõuded, mis on loovutatud avaldajale. 2016. aastast kuni 2022. aasta

augustini oli Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteri nr 2 omanik OÜ Pride Invest ja alates

2022. aasta augustist on korteri omanikuks SS.

1.2. Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 kinnisasjal on peamaja ja hoovimaja, mille esimesel

korrusel asuvad mitteeluruumid ning teisel korrusel asub ainult korter nr 2. Kaasomanike

vahel on pidevad vaidlused vara hooldamisega seotud õiguste ja kohustuste osas.

Remondifondi raha ei jaotata õiglaselt, see läheb ainult peamaja remondiks. SS pöördus

korduvalt korteriühistu juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid kaasomanikud

eirasid tema nõudeid. Seetõttu oli SS sunnitud iseseisvalt alustama hoovimaja remonti omal

kulul.

2. Avaldaja palus: 1) tunnistada vajalikuks hoovimaja säilimiseks järgmised vajalikud tööd:

ehitusetehnilise ekspertiisi tegemine (töö nr. RTE 68/18 osaühing PULEIUM), hoone

tervikliku vundamendi ehitamine, esimese korruse idaseina terviklikkuse taastamine, teise

korruse idaseina vertikaalse tugitala vahetus, katusekatte vahetus ja kahe korstna

rekonstrueerimine, hoone välisseinte isolatsioonikihi taastamine, hoovimaja rekonstrueerimise

projekti valmistamine, hoovimaja kanalisatsioonitoru remont; 2) kohustada puudutatud isikut

eelnimetatud remonditööd tegema hiljemalt 12 kuu jooksul alates otsuse jõustumise

kuupäevast; 3) mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevus 5014 eurot; 4)

kohustada puudutatud isikut tasuma Kesk Projekt OÜ-le 4000 eurot hoovimaja

rekonstrueerimise projekti koostamise eest tööde teostaja esimesel nõudmisel; 5) mõista

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud suuruses

alates avalduse esitamisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus keeldus 31.12.2024 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse menetlusse

võtmisest ja jättis menetluskulud avaldaja kanda.

3.1. Maakohus keeldus avaldust remonditööde tuvastamise nõuetes ja nende alusel

remonditööde kohustamise nõuetes menetlusse võtmast tsiviilkohtumenetluse seadustiku

2-24-17113

(TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel. Avaldaja tuvastusnõuete esitamiseks puudub avaldajal eriline

huvi, mida ei saaks järgida sooritusnõude esitamisega. Sealjuures on ühise omandi

majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu

liikmed. Selline nõue kuulub olemuslikult omandiõiguse juurde ega ole omandiõigusest

lahutatav. Avaldaja ei ole A. Weizenbergi tn 10 korteriomanik ega korteriühistu liige ega saa

seetõttu korteriühistult omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist nõuda.

Rekonstrueerimise projekti koostamise kulu nõue ei ole korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 alusel õiguslikult võimalik. Nimetatud normi alusel on

võimalik teostada üksnes hädapäraseid töid, mida pole võimalik tavapärase otsustusprotsessi

läbiviimiseni edasi lükata. Muude juba kantud kulude hüvitamist saaks korteriomanik nõuda

pärast nende heakskiitmist.

3.2. Avaldaja rahalise nõude (mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 5014 eurot ja

viivis) menetlusse võtmisest keeldus maakohus TsMS § 371 lg 1 p 4 alusel. Tsiviilasja nr 2-

20-133965 menetluses oli puudutatud isiku avaldus OÜ Pride Invest (avaldajale nõude

loovutanud isik) vastu majandamiskulude tasumise nõudes. Menetluse käigus esitas OÜ Pride

Invest käesolevas asjas esitatud nõuetega hõlmatud tasaarvestusavalduse, mille kohus

15.02.2024 määrusega sisuliselt lahendas. Tallinna Ringkonnakohus jättis maakohtu

15.02.2024 määruse selles osas muutmata ning lahendid jõustusid 05.08.2024 Riigikohtu

määrusega. Viidatud kohtulahend on siduv ka avaldaja kui loovutuse saaja suhtes. TsMS §

457 lg 2 näeb ette, et kui kostja on esitanud menetluses haginõude vastu tasaarvestuse

vastuväite, seob otsus menetlusosalisi ka ulatuses, milles vastunõude olemasolu ja

tasaarvestust ei tunnustata. Tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud lahendi näol on olemas

jõustunud Eesti kohtu lahend, millega on vaidlus 5014 euro nõude aluseks oleva elujuhtumi

osas lahendatud.

3.3. Kuna maakohus keeldus avalduse menetlusse võtmisest, siis ei pidanud maakohus

menetlusökonoomilistel kaalutlustel põhjendatuks tähtaja määramist avalduses esinevate

puuduste kõrvaldamiseks.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja kohustada

Harju Maakohut avaldaja avaldust läbi vaatama.

5. Määruskaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et avaldajal ei ole tuvastusnõude

esitamiseks huvi. Avaldajal on õigus ilma selgitusteta teostada talle loovutatud

korteriomaniku õiguseid. Kuna avaldaja ja korteriomaniku vahelise kokkuleppe kohaselt on

avaldajal kohustus hoovimaja säilitada, siis on avaldajal ka õigustatud huvi nõude täitmiseks.

Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et KrtS § 37 alusel saab nõuda vaid avariitööde teostamist.

Samas on maakohus jätnud arvesse võtmata, et hoovimaja tunnistati juba 2017. aastal

avariiliseks ning avaldaja nõuabki konkreetselt hoovimaja avariiseisundi kõrvaldamiseks

vajalike tööde teostamist. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et tsiviilasjas nr 2-20-133965 on

vaidlus avaldaja 5014 euro nõude osas lahendatud. Avaldaja ei olnud tsiviilasja nr 2-20-

133965 menetlusosaliseks, ning teda ei saa samastada OÜ-ga Pride Invest. Tsiviilasjas nr 2-

20-133965 ei vaadatud sisuliselt läbi seal esitatud tasaarvestusettepanekuid.

6. Puudutatud isik palus jätta määruskaebus rahuldamata.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-24-17113

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus

§-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

9. Maakohus leidis õigesti, et avalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. Kolleegium

nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega

korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

10. Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu tuvastusnõude, paludes tuvastada hoovimaja

säilimiseks vajalikud tööd. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldajal puudub tuvastusnõude

esitamiseks eriline huvi, mida ei saaks järgida sooritusnõude esitamisega. Asjaolu, et

avaldajale on A. Weizenbergi tn 10–2 korteri varasem omanik OÜ Pride Invest ja praegune

omanik SS loovutanud nõudeid, ei anna alust eeldada tuvastusnõude esitamiseks õiguslikku

huvi. Piirang tuvastusnõude esitamiseks tuleneb TsMS § 368 lg-st 1. TsMS § 368 lg 1

kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal

on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Õigusliku huvi olemasolu saab hinnata selle järgi,

kas tuvastatud asjaolust võivad sõltuda nõude esitaja õigused või kohustused. Hoovimaja

säilimiseks vajalike tööde teostamiseks puudub vajadus eraldiseisvalt need tööd tuvastada, ja

vajalike tööde sooritamist on võimalik nõuda sooritusnõude esitamisega (mida avaldaja on

samuti teinud). Seega ei ole praegusel juhul põhjendatud järeldada avaldajale loovutatud

nõuete maksmapanekuks õiguslikku huvi, et esitada tuvastusnõue. Olukorras, kus

tuvastusnõuete esitamiseks tuvastushuvi puudub, tuleb sellised nõuded jätta TsMS § 371 lg 2

p 2 alusel menetlusse võtmata.

11. Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu nõude, kohustamaks puudutatud isikut

teostama hoovimaja säilimiseks vajalikud tööd 12 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumise

päevast ning tasuma Kesk Projekt OÜ-le 4000 eurot hoovimaja rekonstrueerimise projekti

koostamise eest tööde teostaja esimesel nõudmisel. Olukorras, kus avaldaja ei ole

korteriomanikuks ega korteriühistu liikmeks, ei ole avaldajal võimalik teostada

korteriomanikule või korteriühistu liikmele ette nähtud õigusi, mis on reguleeritud

korteriomandi- ja korteriühistuseadusega, sh KrtS § 37 alusel, ja on lahutamatult seotud vaid

korteriomaniku ja korteriühistu liikme õigustega. Sellist seadusest tulenevat võlasuhet, s.o

korteriomaniku nõudeõigust korteriühistu (ja teiste korteriomanike) vastu kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, ei ole nõude olemusest tulenevalt võimlik anda

üle teisele isikule. Seega ei ole avaldaja nõuete, millega avaldaja palub kohustada puudutatud

isikut hoovimaja säilimiseks vajalikke töid tegema ja teostatavate tööde eest tasuma, puhul

tegemist nõuetega, millega oleks võimalik taotletavat eesmärki saavutada.

12. Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et maakohus on ebaõigesti keeldunud avaldaja rahalist

nõuet 5014 euro (ekspertiisi teostamine 1120 eurot; arhitektuuriprojekti teostamine 2500

eurot; eritingimuste teostamine; 720 eurot; geodeesiaplaani teostamine 360 eurot;

kanalisatsioonisüsteemi remont 404 eurot) saamiseks menetlusse võtmast. Käesolevas asjas

on avaldajale vaidlusalune nõue loovutatud. Sama nõude puudutatud isiku vastu esitas OÜ

Pride Invest menetlusliku tasaarvestusena oma seadusliku esindaja SS kaudu tsiviilasjas nr 2-

20-133965.

12.1. Kohtupraktika kohaselt laieneb kohtulahendi õigusjõud ka tasaarvestuse vastuväidetele.

Haginõude ja tasaarvestuse vastuväite lahendamisele samaväärse õigusjõu andmise eesmärk

on võrdsustada menetlusega kaasnevate riskide jaotus hageja ja kostja vahel. Kui

kohtulahendi õigusjõud tasaarvestuse vastuväitele ei laieneks, saaks kostja panna oma nõude

2-24-17113

hilisemas menetluses uuesti maksma, mis oleks aga vastuolus sama asja korduva lahendamise

keeluga (TsMS § 371 lg 1 p-d 4–7). Kohtulahendi õigusjõud laieneb tasaarvestuse

vastuväitele juhul, kui kohus on selle sisuliselt lahendanud (RKTKm, 03.04.2024, 2-21-7518,

p 20).

12.2. Maakohus on tsiviilasjas nr 2-20-133965 15.02.2024 määruse p-des 37–51 sisuliselt

hinnanud menetlusliku tasaarvestuse raames kõiki sama rahalise nõude põhjendamiseks

esitatud väiteid ja tõendeid. Maakohus leidis, et OÜ Pride Invest menetluslik tasaarvestus

summas 5074 eurot (tsiviilasjas nr 2-16-19092 kohtumääruse alusel 1120 eurot

ekspertiisitasu; ehitise projekti eest Kesk Projekt OÜ-le tasutud 2500 eurot; projekteerimise

eritingimuste eest tasu töövõtjale 720 eurot; kanalisatsioonisüsteemi ummistuse

kõrvaldamiseks ja väljaselgitamiseks 414 eurot; geodeesiaplaani koostamise tasu 360 eurot)

on põhjendamata ja tõendamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24.05.2024 määrusega

maakohtu määruse selles osas muutmata. Tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud lahendid

jõustusid Riigikohtu määrusega 05.08.2024. Seega on olemas jõustunud kohtulahend

tsiviilasjas nr 2-20-133965, millega maakohus lahendas sisuliselt OÜ Pride Invest

menetlusliku tasaarvestuse samade nõuete osas, mis avaldaja on esitanud käesolevas

menetluses.

12.3. Üldjuhul on jõustunud kohtulahend tõesti kohustuslik üksnes menetlusosalistele ning

menetlusosalise üldõigusjärglastele (TsMS § 457 lg 1). TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib

jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosalise

õigusjärglaseks (eriõigusjärglaseks). TsMS § 460 lg 2 järgi ei kehti otsus menetlusosalise

õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal

kohtuotsusest või hagi esitamisest. TsMS § 460 lg 1 järgi sai maakohus eeldada, et jõustunud

kohtulahend tsiviilasjas nr 2-20-133965 kehtib ka avaldaja suhtes. Käesoleval juhul ei ole

avaldaja väitnud, et ta ei teadnud nõude loovutamise ajal tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud

lahendist (TsMS § 460 lg 2). Hagiavalduses esitatud asjaoludest ei ole ka põhjendatud

järeldada, et avaldaja ei teadnud temale nõuete loovutamisel tsiviilasjas nr 2-20-133965

tehtud jõustunud lahendist. Asjaolu, et avaldaja ei olnud ise tsiviilasjas nr 2-20-133965

menetlusosaliseks, ei saa tuua kaasa olukorda, kus ühte ja sama nõuet menetletakse vaatamata

juba tsiviilasjas nr 2-20-133965 jõustunud lahendile uuesti vaid seetõttu, et nõue on

loovutatud.

12.4. Kuivõrd avaldaja on esitanud sama nõude, mille OÜ Pride Invest esitas tsiviilasjas nr 2-

20-133965 menetlusliku tasaarvestusavaldusena puudutatud isiku vastu, siis kehtib tsiviilasjas

nr 2-20-133965 tehtud jõustunud kohtulahend ka avaldaja suhtes, mistõttu ei saa avaldaja

sama nõuet puudutatu isiku vastu maksma panna eraldi, sest kohtulahend seob selle

jõustumisel TsMS § 457 lg 2 järgi nii menetlusosalisi (õigusjärglasi) kui ka kohut (RKTKm

03.04.2024, 2-21-7518, p 21).

13. Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu

menetluskulude jaotust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

14. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebuse menetlemisega seotud

kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

15. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud

menetluskulude rahalise suuruse.

2-24-17113

15.1. Puudutatud isiku 25.08.2025 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud

isiku õigusabikulu määruskaebemenetluses 248 eurot (sh käibemaks). Puudutatud isiku

lepingulisel esindajal kulus avaldaja määruskaebuse ja vaidlustatud määrusega tutvumisele

0,25 tundi, avaldaja 12.11.2024 esitatud avaldusega ja selle lisadega ning 18.11.2024 lisadega

tutvumisele 0,75 tundi, 27.01.2025 seisukoha koostamisele ja kohtule esitamisele 0,75 tundi,

menetluskulude nimekirja koostamisele ja kohtule esitamisele 0,25 tundi. Puudutatud isiku

lepingulise esindaja tunnihind on 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik on

kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Avaldaja

vaidleb puudutatud isiku menetluskulude hüvitamise taotlusele vastu, leides, et puudutatud

isik ei ole menetlusosaline ja puudutatud isikult ei ole seisukohta küsitud. Lisaks leiab

avaldaja, et puudutatud isiku seisukohad ei ole seotud määruskaebemenetlusega, vaid on

esitatud õiguslikud seisukohad hagi sisu osas.

15.2. TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja

vajalikus ulatuses. Kolleegium ei nõustu avaldaja seisukohaga, nagu ei peaks puudutatud

isikule menetluskulusid hüvitama seetõttu, et teda polnud menetlusse kaasatud ega temalt

seisukohta küsitud. TsMS § 663 lg 3 järgi küsib maakohus määruskaebusele vastuse

menetlusosalistelt, kelle õigusi määrus puudutab. Kuivõrd avaldaja avaldus oli esitatud

puudutatud isiku vastu, mille menetlusse võtmisest maakohus keeldus ja mida avaldaja

vaidlustas, võis maakohus küsida puudutatud isiku seisukohta määruskaebusele. Ka avalduse

menetlusse võtmisel võib kohus küsida puudutatud isiku seisukohta TsMS § 372 lg 3

(koosmõjus § 477 lg-ga 1) järgi. Maakohus küsis 20.01.2025 kirjaga puudutatud isiku

seisukohta (dtl 116). Puudutatud isikul on õigus nende menetluskulude hüvitamisele, mis on

vastava seisukoha esitamisest tingitud. Ringkonnakohtu hinnangul on asja keerukust ja

menetlusdokumentide sisu ning mahtu arvestades puudutatud isiku lepingulise esindaja

ajakulu menetluskulude nimekirjas märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalik. Puudutatud isiku

lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (millele lisandub käibemaks, st kokku 124 eurot) ei

ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ning seda saab pidada põhjendatuks.

15.3. Kuna puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi

arvestada, tuleb avaldajalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga (TsMS § 174 lg 10).

Eeltoodust tulenevalt mõistab ringkonnakohus avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja

menetluskulude hüvitise summas 248 eurot (2 x 124). Lisaks peab avaldaja tulenevalt

puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi

viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest

kuni täitmiseni.

16. TsMS § 372 lg 5 võimaldab esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati, kui vaidlustatav menetluskulude summa

ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).

(allkirjastatud digitaalselt)