2-22-14551/52 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtunik

Harju Maakohus

Helina Luksepp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

08.09.2025, Tallinna kohtumaja

e-toimiku menetlemise infosüsteemi kaudu

Tsiviilasja number

2-22-14551

Tsiviilasi

Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu hagi Xi (X),

samuti tema poja Y vastu kostjate kohustamiseks

võõrandama korteriomand täitemenetluse korras

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu

(registrikood 80140838, asukoht Linnamäe tee, 11-106,

Lasnamäe linnaosa, Tallinn, 13912);

Hageja lepinguline esindaja: Suido Västra (e-post

xxx);

Kostja I: X (isikukood XXX, elukoht xxx, e-post xxx);

Kostja II: Y (isikukood YYY; elukoht xxx; e-post xxx);

Kostja I ja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin OÜ, e-post

leino@biin.ee).

Asja läbivaatamine

15.02.2023, 04.04.2024 ja 24.04.2024 avalikul

kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

3. Otsus toimetada pooltele kätte.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha

tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Menetluse käik

1. 29.09.2022 esitas Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu (KÜ, hageja) Harju Maakohtule

hagi X (kostja) vastu kostja kohustamiseks võõrandama korteriomand asukohaga XXX

Tallinnas (korter), täitemenetluse korras. Harju Maakohus võttis 26.10.2022 määrusega hagi

menetlusse.

2. 11.11.2022 vastusega vaidles kostja hagile vastu. Hageja esitas kostja vastusele oma

seisukoha 21.11.2022.

3. 21.11.2022 esitas hageja hagi tagamise taotluse, mille kohus 22.11.2022 määrusega

rahuldas. Kohus määras hagi tagamiseks kanda Xile (isikukood XXX) kuuluvale

korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx

(asukohaga Harju maakond, Tallinn, XXX) eelmärge Linnamäe tee 11 Korteriühistu

(registrikood 80140838) kasuks nõude tagamiseks võõrandada korteriomand KrtS § 32 lg 1 ja

§ 33 lg 1 alusel täitemenetluse korras.

4. 03.02.2023 esitas hageja hagiavalduse täienduse, kuivõrd menetluse käigus selgus, et korter

oli olnud ühisvara ning korteril oli lisaks kostjale veel kaks omanikku. Hagiavalduse

täienduses sisaldus ka taotlus tunnistaja J.P ülekuulamiseks.

5. 15.02.2023 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung, kus kohus määras paikvaatluse

toimumise aja.

6. 16.02.2023 esitas hageja kirjalikult taotluse viia läbi korteri seisukorra väljaselgitamiseks

paikvaatlus.

7. 23.02.2023 määrusega võttis kohus hagi menetlusse täiendavate kostjate Yi (isikukood

YYY, kostja II) ja Mi (isikukood MMM, kostja III) osas.

8. 23.02.2023 kohtumäärusega rahuldas kohus hageja taotluse paikvaatluse määramiseks ning

määras vaatluse ajaks 07.03.2023 algusega kl 11:00 ja vaatluse kohaks Tallinnas Linnamäe

tee 11 korter XXX.

9. 07.03.2023 toimus käesolevas tsiviilasjas (esimene) paikvaatlus.

10. 21.03.2023 kirjaga tegi kohus pooltele ettepaneku tingimusliku kokkuleppe sõlmimiseks

vastavalt sellele, mida pooled olid kohtule paikvaatluse käigus avaldanud. Hageja vastas

29.03.2023 ning kostja esitas oma täiendavad seisukohad 31.03.2023.

11. 21.03.2023 esitas hageja ettepaneku ekspertide määramiseks.

12. 6.04.2023 esitas hageja taotluse rahuldada hagi tagaseljaotsusega ja kohustada Yit,

isikukood YYY, võõrandama korteriomand aadressil XXX Tallinnas (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxxx) täitemenetluse korras. Kui kohus ei

nõustu hageja tagaseljaotsuse taotlusega, siis esitas hageja taotlused koguda tõendeid Politsei-

ja Piirivalveametilt ning kuulata üle tunnistajad.

13. 10.04.2023 esitasid kostjad I ja II enda lõplikud seisukohad.

14. 24.10.2023 esitas hageja taotluse kohtuistungi määramiseks, kuna vastupidiselt

paikvaatlusel väidetule, elab korteris kostja I ning korteri olukord on võrreldes paikvaatluse

toimumise ajaga muutunud halvemaks ning korduva taotluse tõendite kogumiseks Politsei- ja

Piirivalveametilt ning tunnistajate ülekuulamiseks.

15. 4.04.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung, kus kohus rahuldas hageja taotluse

kuulata üle tunnistajad ning koguda tõendeid Politsei- ja Piirivalveametilt. Samuti rahuldas

kohus hageja taotluse hagi tagasivõtmiseks kostja III osas.

16. 15.04.2024 esitas hageja täiendavaid tõendeid, mille palub võtta toimikusse.

17. 18.04.2024 kirjaga kogus kohus Politsei- ja Piirivalveametilt tõendeid. Politsei- ja

Piirivalveamet esitas tõendid 18.04.2024.

18. 24.04.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung tunnistajate ülekuulamiseks. Kohus

määras korteri teistkordse vaatluse ajaks 09.05.2024, kell 12.00. Kohus määras jätkata asja

lahendamist poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ning andis pooltele tähtajad lõplike

seisukohtade, menetluskulude nimekirjade ja vastuväidete esitamiseks. 24.04.2024 esitas

kostja menetluskulude nimekirja.

19. 8.05.2024 esitas hageja taotluse võtta toimikusse täiendavad tõendid koos tõlgetega.

20. 09.05.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas teine paikvaatlus.

21. 10.05.2024 kirjaga selgitas kohus pooltele õiguslikku olukorda seoses võimaliku tõendi

esitamisega. Sellest tulenevalt esitas hageja 29.05.2024 taotluse asja arutamise uuendamiseks

ning esitas täiendava tõendi koos tõlkega, mille palus võtta toimikusse.

22. 31.05.2024 esitasid pooled enda lõplikud seisukohad. Hageja esitas ka enda

menetluskulude nimekirja.

23. 9.07.2024 uuendas kohus asja arutamise ning andis pooltele täiendava tähtaja tõendite ja

seisukohtade esitamiseks kuni 16.08.2024.

24. 16.08.2024 esitas hageja taotluse võtta toimikusse täiendav tõend ja selle tõlge.

25. 19.08.2024 esitas kostja vastuväite kohtu tegevusele, kas keelduda hageja poolt

täiendavalt esitatud tõendite vastu võtmisest või anda kostjale mõistlik tähtaeg kujundada

seisukoht ja vajadusel esitada omapoolsed tõendid, ehk kohelda menetluses menetlusosalisi

võrdselt. Kostjad said esitada oma seisukohti.

26. 11.04.2025 määrusega jättis kohus läbi vaatamata Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu

hagi kostja Mi vastu kostja kohustamiseks võõrandama korteriomand täitemenetluse korras.

27. 2.05.2025 esitas kostja lõplikud seisukohad, mh palusid kostjad jätta hageja 29.05.2024 ja

06.03.2025 esitatud tõendid tähelepanuta.

Hageja nõuded ja hagi aluseks olevad asjaolud

28. 29.09.2022 Harju Maakohtule esitatud hagis nõuab hageja:

-

Kohustada Xi võõrandama talle kuuluv korteriomand aadressil XXX Tallinnas (Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxxx) täitemenetluse

korras.

-

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

29. Hageja toob hagi alusena esile järgmised asjaolud:

-

Linnamäe tee 11 korterelamu, mis on jagatud 180 korteriomandiks, 68 korteriomaniku

poolthäälega, võtsid KÜ liikmed hääletamisega perioodil 03.05.2022-22.05.2022 ilma

ühistu liikmete üldkoosolekut kokku kutsumata vastu otsuse: „Kuna XXX korteri

omanik ei tee kompromisse ega luba oma korteris koristada ja desinfitseerida, siis

kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks“.

-

Hageja esitas 17.02.2021 Harju Maakohtule avalduse kostjale kuuluva korteri

sundavamiseks, et teha korteris kahjuritõrje ja 09.07.2021 täiendava nõude kohustada

kostjat tagama korterile juurdepääs korteri koristamiseks, mis on kahjuritõrje

tegemiseks vajalik. Hageja avaldus oli Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2-

21-2622. Kohus tuvastas vaatluse käigus, et korterist tuleb ebameeldivat lõhna,

kõikides tubades on näha kahjureid (prussakaid), eeskätt põrandal oli näha pika aja

jooksul kogunenud mustust, wc-pott ei olnud põranda küljes kinni, esikus olid lahtised

juhtmed ning seinakapp näis olevat alla kukkumise ohus. Tallinna linna arvamusest

selgus, et kostja ei mõista enda eluruumi koristamise tähtsust, ei oska hinnata enda

tegevusest tulenevaid ohtusid kaaselanike varale ja elukeskkonnale. Kostjaga I on

olnud raske teha koostööd ning ta ei ole soovinud sotsiaalhoolekandelist abi vastu

võtta või KÜ-ga koostööd teha.

-

Tsiviilasjas nr 2-21-2622 02.06.2022 toimunud kohtuistungil andis hageja kostjale üle

nõude, et ta korteri võõrandaks. Kostja tähtaeg korter võõrandada lõppes 02.09.2022,

kostja ei ole korterit võõrandanud.

-

Kostja korteri naaberkorterite nr A, B, C, D ja E omanikud esitasid hageja juhatusele

20.09.2022 kirja, milles paluvad abi. Hageja on seisukohal, et teistele

korteriomanikele seadusega antud õigus nõuda kostja korteri võõrandamist

kohtuotsusega täitemenetluse korras, milleks hagejal on kohustus korteriomanike

nimel esitada hagi, on ainus võimalus teiste korteriomanike jaoks väljakannatamatute

elutingimuste lõpetamiseks.

30. 03.02.2023 Harju Maakohtule esitatud hagis nõuab hageja:

-

Kohustada Xit, isikukood XXX, Yit, isikukood YYY, ja Mit, isikukood MMM,

võõrandama nende ühisomandis korter täitemenetluse korras.

-

Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.

31. Hageja toob hagi alusena esile samad asjaolud, kui 29.09.2022 hagiavalduses ning

täiendab hagi järgmiste asjaoludega:

-

Korteriomanike otsus vastab seadusele. Otsuse poolt hääletas üle poole hääletamisest

osa võtnud korteriomanikest. Asja lahendamisel määrav on kostjale I etteheidetav

tegu. Kostja I sai 3 kuud korteri võõrandamiseks peale otsuse vastuvõtmist ja kostja I

sai aru, miks korteriomanikud selle otsuse valdava häälteenamusega vastu võtsid.

Hageja ei esitanud hagi sundtäitmiseks kohe peale otsuse vastuvõtmist. Kostja II ja

kostja III teadsid aastaid, millises seisukorras korter on.

-

Asjaolu, et kostja nõustus Harju Maakohtu 01.11.2022 määrusega korteri

sundavamiseks, et teha korteris kahjuritõrjet järgmise kolme kuu jooksul, et tähenda,

et kostja korteri sundtäitmise korras võõrandamise alus oleks sellega ära langenud.

Seadusest ei tulene, et korteriomanike otsus korter täitemenetluse korras võõrandada ei

ole hagi rahuldamiseks piisav.

-

Hageja peab võimalikuks kompromissi sõlmimist ja on nõus kostjatega läbi rääkima,

et anda kostjale korteri müümiseks pikem tähtaeg võrreldes kohtutäituriga, kes peaks

andma kostjatele võimaluse korter müüa 30 päeva jooksul arvates täitemenetluse

alustamisest, st ilma enampakkumiseta täitemenetluses. Samas on kostjatel korteri

müümise võimalus asja menetluse vältel ka ilma kohtuliku kompromissita.

Hageja 24.10.2023 täiendav selgitus

32. Hagejal on õigus nõuda korteri võõrandamist KrtS § 31 lg 1 p 1 ja § 32 lg 2 p 1 alusel

sõltumata sellest, et kostja II ise korteris ei ela, vaid selles elab kostja I, kes on tema isa.

33. Kostjad on kätte saanud koos 29.09.2022 hagiavaldusega esitatud hageja liikmete

hääletusprotokolli, mille järgi KÜ liikmed hääletamisega perioodil 03.05.2022-22.05.2022 on

vastu võtnud otsuse kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks.

Kostjad ei ole hagi otsuse kehtetuks tunnistamiseks esitanud (MTÜS § 24) ega tugine otsuse

tühisusele (MTÜS § 241).

Hageja 31.05.2024 ja 6.03.2025 täiendav selgitus

34. Kostja I eluviisi tõttu korterist levivad negatiivsed mõjud on kestnud aastaid ja need ei ole

muutunud, sest kostja I elab korteris alaliselt. Hagi alusena esitatud asjaolud, XXX korterist

väljapoole levivad negatiivsed mõjud, ei ole ära langenud ega vähenenud, vaid vastupidi.

Kostja I eluviis korteri alalise elanikuna on muutunud selle trepikoja elanike jaoks

ohtlikumaks, sest nende väitel on lisandunud selles korteris joomingute käigus tulekahju

tekitamise oht. Mõjuva põhjuse kohta, miks tuleks jätta hagi rahuldamata, sh kostja I väidetav

tervislik seisund, ei ole kostjad kohtule tõendeid esitanud.

Kostja I vastuväited

35. 11.11.2022 menetlusdokumendis esitas kostja I hagile järgmised vastuväited:

-

Kostja I hinnangul ei ole esitatud hagiga võimalik saavutada soovitud eesmärki ja

oleks ratsionaalne menetlus lõpetada.

-

Kostja I võtab õigeks, et tema omanduses olev korteriomand oli pikka aega

antisanitaarses seisundis. Osaliselt on korter nüüdseks omaniku poolt koristatud ja

puhastatud ning Harju Maakohtu 01.11.2022 määruse alusel tsiviilasjas 2-21-2622

lahendatakse korteri puhastamise ja kahjuritõrje küsimused lõplikult.

-

Konkreetsel juhul puudub hagejal alus nõuda hagimenetluses korteri võõrandamist

täitemenetluse korras, sest eelnevalt ei ole nõutud korteriomanikult selle

võõrandamist. Hääletatud ja otsustatud on korteriomanike poolt pöörduda kohtusse,

otsustatud ei ole esitada kostjale korteriomandi võõrandamise nõuet. Märgitud otsused

ei ole samatähenduslikud. Korteriomandiseaduse (eelnevalt ja edaspidi KrtS) § 20 lg

1, § 31 lg 1, § 32 lg 1 ja 3 normide koosmõjust tulenvalt, olukorras, kus

korteriomanikud ei pea võimalikuks oma kohustusi rikkunud korteriomaniku

kuulumist korteriomanike hulka, peavad nad esmalt vastu võtma üldkoosolekul

häälteenamusega otsuse, milles nõuavad korteriomandi võõrandamist. See nõue ei ole

täidetud. Kui vastu võetud korteriomandi võõrandamise nõuet kolme kuu jooksul ei

täideta, alles siis tekib korteriomanikel või korteriühistul õigus esitada hagi kohtusse.

-

Kostja I möönab, et korteriomandi võõrandamise nõue on võimalik vastu võtta ka

KrtS § 21 märgitud korras, korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.

-

Hagiavaldusele lisatud hääletamise tulemused (lisa 2) ei vasta elementaarsematelegi

KrtS § 21 lg 4 ja 5 sätestatud nõuetele ja ei ole esitatud kujul vähimalgi määral

kontrollitavad. Nimetatud lisa ei ole hääletamistulemuste protokoll koos selle lisadega

ega ka arusaadav, mõistlik ja kontrollitav väljavõte. Hageja poolt kohtule 09.11.2022

esitatud hageja esindaja nõudekiri kostjale I ei asenda korteriomanike ettepanekut

korteriomand võõrandada.

-

Kostja I ei ole korteri ainuomanik. Korter oli kostja I ja J ühisvara, mida lahutuse ajal

ei jagatud. J suri 02.07.2020. Pärimismenetlus J järelt on algatatud kostja I poja Y, (ik

YYY), 09.11.2022 avalduse alusel Tallinna notar Mall Vendeli poolt. Jl on

eelduslikult kaks esimese ringi pärijat ehk pojad Y ja M, ik MMM. Kostjale I peaks

omandiõiguse alusel kuuluma 2/4 suurune mõtteline osa korteriomandist ja pärijate

ühisusele 2/4 suurune mõtteline osa korteriomandist.

-

Kostja I on huvitatud korteriomandi võõrandamisest ja teeb seda esimesel võimalusel

pärimismenetluse lõppedes.

36. Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda.

Kostja I ja II 31.03.2023 täiendav selgitus

37. Täiendavas selgituses täpsustavad kostjad:

-

Kostjad I ja III võõrandasid 22.02.2023 sõlmitud võla- ja asjaõiguslepinguga korteri

kostjale II. Kostja II on 01.03.2023 kantud kinnistusraamatuse korteri ainuomanikuna.

Seega ei saa kostjatelt I ja III nõuda korteriomandi võõrandamist.

-

Kostja I, kelle käitumisele on hagejal etteheited, mis hageja hinnangul andsid aluse

nõuda korteriomandi võõrandamist, on sisuliselt hagi õigeks võtnud ja korteriomandi

võõrandanud.

-

Kostja II vastu sisulisi etteheiteid, mis annaks aluse nõuda tema omandi võõrandamist,

ei hagiavalduses ega selle täienduses käesoleva ajani esitatud ei ole. Kostja II hagi ei

tunnista.

-

Kostja II soovib korteri võõrandada. Korteri kiiret võõrandamist raskendavateks

ajaoludeks on korteriomandi halb seisukord ja hagi tagamiseks kinnistusraamatuse

kantud eelmärge. Kostja II kinnitab, et ta püüab korteri võõrandada 2023.a. jooksul.

Kostja I ja II 10.04.2023 täiendav selgitus

38. Kostja I jääb varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Kostjad I ja II toovad täiendavalt

esile, mh esitab kostja II vastuse tema vastu esitatud nõudele, milles esitab nõudele

samasisulised vastuväited, kui hageja I, st kohtule esitatud „Hääletamise tulemused“ ei vasta

seaduses sätestatud nõuetele. Tegemist ei ole prokolliga, otsuse poolt hääletanud

korteriomanike nimed ei ole esile toodud. KrtS § 32 kohast korteriomandi nr XXX

võõrandamise nõuet ei ole korteriomanikud vastu võtnud. KrtS § 33 sätestatud otsuse

täitmise nõue ja selle eelduseks olev KrtS §-is 32 sätestatud võõrandamise nõue ei ole

samatähenduslikud. Kostja II ei ole korteriomaniku kohustusi rikkunud ja puudub mistahes

alus nõuda kostjalt II korteriomandi võõrandamist.

Kostjate I ja II 31.05.2024 täiendav selgitus

39. Kostja I on hageja poolt tema vastu esitatud nõude täitnud. Mida nõutakse kirjeldatud

situatsioonis kohtumenetluses olevas hagis kostjalt I on arusaamatu. Kostjal I puuduks isegi

hagi rahuldamise korral vähimgi õiguslik võimalus kohtotsust täita, sest temale ei kuulu

korteriomandit. Hageja on esitanud pretensioonid ainult kostja I käitumisele, kes on

korteriomandi võõrandanud ja kelle elukohana ei ole rahvastikuregistrisse kantud XXX

eluruum.

40. Kostjale II ei ole hageja kostjale I esitatud etteheidetest erinevaid etteheiteid ja/või

korteriomandi võõrandamise aluseks olevaid asjaolusid esile toonud. Kostja II on

korteriomandi omanikuks alates 01.03.2023. Kostja II on seisukohal, et puudub õiguslik alus

esitatud nõude rahuldamiseks.

41. Kohtu poolt 07.03.2023 paikvaatluse käigus tuvastati, et korteris nr XXX on alustatud

remondiga, korteris on teostatud parasiitide tõrje, korter on koristatud, ohtlikud

elektriühendused on likvideeritud. Nähtuvalt teostatud vaatlusest ja asjaolust, et kostja I on

omandi võõrandanud, on ära langenud kõik faktilised alused nõuda korteriomandi

võõrandamist või vähemalt need alused, mis olid märgitud 01.06.2022 „Hääletamise

tulemused“ p-s 11.

42. Järgmine paikvaatlus teostati 09.05.2024. Korteri olukord oli pigem parem kui 2023

paikvaatluse ajal. Korter oli koristatud, parasiite ei esinenud, haisu või muid kahjulike

mõjutusi naabritele ei olnud tuvastatud. Vastavalt PPA vastusele päringule nr 2.1.-3/14399-2

ei olnud arvates 02.03.2023 tuvastatud korterist nr XXX või kostjate I ja II poolt mingeid

muid kahjulike mõjutusi või häiringuid majaelanikele, v.a valju muusika 28.12.2023, mis

uksele koputamise tulemusena vaikseks keerati. Ka hageja poolt taotletud tunnistajad ja

kirjalikud tõendid ei tõenda mitte mingeid konkreetseid häiringuid korterist XXX peale

01.03.2023.

Kostjate I ja II 02.05.2025 täiendav selgitus

43. Seaduses sätestatud vorminõuetele mittevastav hääletusprotokolli tõttu on toimunud

hääletus tühine, ei saa tuua kaasa õiguslikke tagajärgi ning ja vastuvõetud otsus on tühine

alusest peale.

Kohtuistungid

44. 15.02.2023 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja ja kostja lepinguline

esindaja. Kohtuistungil arutati kompromissi sõlmimise võimalikkuse üle, kuid pooled

kompromissini ei jõudnud. Pooled esitasid kohtule täiendavaid selgitusi. Hageja esitas ka

taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, millega kostja nõustus. Kohus määras paikvaatluse.

45. 04.04.2024 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja lepinguline ja

seaduslik esindaja, kostja II ning kostjate I ja II lepinguline esindaja.

46. 24.04.2024 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja lepinguline esindaja,

kostja II ning kostjate I ja II lepinguline esindaja. Kohus kuulas üle tunnistajad I.K ja J.P.

Kohus määras korteri teistkordse vaatluse.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

47. Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse, viinud läbi kaks vaatlust ja kolm

kohtuistungit ning uurinud poolte selgitusi ja asjas esitatud tõendeid nende kogumis, leiab, et

hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda.

48. Menetlusosaliste poolt kohtu ette toodust ilmneb, et vaidlus seisneb selles, et KÜ

üldkoosolek on vastu võtnud otsuse kaevata kohtusse korteri omanik korteri

sundvõõrandamise nõudes, sest korteri omanikuga pole võimalik ühiselu reeglite eiramise

pärast ühes majas elada, kuid otsuse tegemise ajal korteri omanikuks olnud isik on menetluse

kestel korteri võõrandanud. Seega väidab kostja, et hageja nõue on täidetud. Hageja aga jääb

oma nõude juurde, kuna endine korteri omanik elab korteris edasi ja jätkab tegevust, mis

muudab ühiselu võimatuks.

49. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I elas varasemalt üle 10 aasta korteris ning et hagi

esitamise ajal 2022 oli korter mitmeid aastaid koristamata, põhjustades ebameeldiva leha ja

kahjurputukate levikut teistesse korteritesse. Kostja väidab, et uus omanik on korteri

koristanud, kahjuliku mõju leviku naaberkorteritesse kõrvaldanud ja seega sundvõõrandamise

aluseks olevad asjaolud likvideerinud.

50. Hageja nõude aluseks on Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (lühend - KrtS) § 32 lg 1,

mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku

või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist

korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Nõude

esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 32 lg 3). Sama

seaduse § 33 lg 1 järgi kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit

võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise

kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus

võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.

51. Kostja vaidleb selle üle, et

-

Hääletusprotokoll ei vasta formaalsetele nõuetele (hääletusprotokollis ei kajastu

poolhääletanud KÜ liikmete nimed);

-

Kohtusse pöördumisele peab eelnema KÜ üldkoosoleku otsus, millega nõutakse

kostjalt või kostjatelt korteri võõrandamist ja antakse selleks vähemalt 3-kuuline

tähtaeg. Sellist otsust pole KÜ vastu võtnud. Kostja arvates on korteriomanikule nõude

esitamine selgelt erinev sellest KÜ üldkoosoleku otsuse sõnastusest, mis kohtule on

esitatud ja kus KÜ liikmed nõustuvad kostja või kostjate korteri sundvõõrandamiseks

kohtusse pöördumisega;

-

Kostja I on pärast hagi saamist korteri võõrandanud, seega on hageja nõue täidetud;

-

Kostja II, kui korteri omandanud isik, on korteri koristanud, tõrjunud kahjurid ja hagi

aluseks olevad asjaolud on seega ära langenud.

52. Poolte esile toodud asjaolude, menetlusosaliste nõustumuse ja TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel

loeb kohus tuvastatuks järgneva:

-

Hagi esitamise ajal seisuga 02.09.2022 oli korteri omanikuks kostja I (dtl 42).

-

02.07.2020 surnud J (dtl 81) pärimismenetluse lõppemise tulemusel, oli korter seisuga

02.01.2023 kostjate I-III ühisomandis (dtl 193).

-

Kostja I ja III võõrandasid oma osa korterist kostjale II, kes on alates 01.03.2023

korteri ainuomanik (dtl 298).

53. Vaidlustamata asjaoluna ja viidatud tõendite alusel tuvastab kohus ka selle, et kostja I on

pikema aja jooksul (mitmeid aastaid) järjepidevalt eiranud ühiselureegleid – ebakainena maja

koridoris naabritega tülitsenud, viibinud riieteta koridoris, talle kuuluva korteri viinud

antisanitaarsesse olukorda, mis on kaasa toonud kahjurputukate ja mustusest tingitud leha

levimise maja teistesse korteritesse:

-

Harju Maakohtu 03.08.2022 korteri vaatlusprotokoll tsiviilasjas nr 2-21-2622, dtl 10-

11;

-

Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 31.08.2022 kokkuvõte täisealisele isikule /kostja I/

abivajaduse hindamise kohta koos fotodega korterist, dtl 12-31;

-

korteriomanike kaebused, dtl 44-48;

-

Harju Maakohtu 01.11.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2622 /jõustunud 18.11.2022/

juurdepääsu saamiseks korterisse kahjurite tõrje läbiviimiseks (avaldus rahuldatud),

vaidlus hageja ja kostja I vahel, dtl 62-70. Seejuures on kohtulahendi 7 lk ülevalt teise

lõigu viimases lauses märkinud kohtunik : „Kui esimese kahe tõrje läbiviimise korra

järgselt on selge, et ka kolmandal korral ei anna tõrje tulemust, siis on korteriomanike

huvide kaitseks ilmselt otstarbekam kaaluda korteriomandi sundvõõrandamiseks

vajalike sammude astumist.“;

-

Kostja õigeksvõtt – kostja 11.11.2022 menetlusdokumendi p 3 (dtl 74);

-

07.03.2023 käesolevas asja menetlemisel toimunud korteri vaatluse protokoll, dtl 255-

272;

-

Tunnistajate I.K ja J.P ütlused, 24.04.2024 kohtuistungi protokoll (dtl 459 jj ning 466

jj);

-

Majaelanike kaebused (dtl 426 jj).

54. Kostja I ja ka kostja II on korduvalt väljendanud, et soovivad korterit võõrandada ehk on

valmis olnud hagi nõude vabatahtlikult täitma (vt kostja I 11.11.2022 menetlusdokumendi p 6,

dtl 78; kostja II on 07.03.2023 vaatluse ajal kinnitanud, et proovib poole aasta jooksul korteri

ära müüa, kohus selle aja kostjale II ka võimaldas, kuid kostja korterit ei müünud ja pole

teada, kas ta prooviski seda müüa, vt ka vaatluse protokoll dtl 255-272.

55. Seevastu kostja I ongi menetluse kestel oma omandi võõrandanud ja seega hagi nõude

täitnud. Kostja I kinnitab oma 31.03.2023 menetlusdokumendis (p 4, dtl 296), et on hagi

õigeks võtnud ja korteri võõrandanud. Samas menetlusdokumendis (p 6, dtl 296) on kostja II

soovinud korterit ise müüja ning palunud selleks aega 2023 aasta lõpuni. Kohus on ka selle

aja kostjale II andnud, kuid korteri võõrandamist kostja II poolt pole toimunud.

56. Kostja on esitanud vastuväite, et KÜ üldkoosoleku mai 2022 hääletuse protokolli p 11 (dtl

7): „Kuna XXX korteri omanik ei tee kompromisse ega luba oma korteris koristada ja

desinfitseerida, siis kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks“

ei vasta KrtS § 32 lg 1 sõnastusele, seega pole täidetud eeldused sündvõõrandamise hagi

esitamiseks.

57. Kuigi seaduse sõnastuse kohaselt peavad KÜ liikmed otsustama nõude esitamise

korteriomaniku vastu ja andma korteriomanikule 3-kuulise tähtaja korteri võõrandamiseks, ei

ole KÜ mai 2022 otsuse sõnastus praegusel juhul olemuslikult midagi muutnud seadusega

võrreldes ning kohus ei nõustu, et puudusid alused käesoleva hagi esitamiseks: KÜ on esmalt

pöördunud kohtusse, et saada juurdepääsu korteris kahjurite tõrjumiseks (Harju Maakohtu

01.11.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2622, dtl 62-70), kuna olukord ei muutunud, pöörduti

alles seejärel kohtusse sundvõõrandamise hagiga ning lisaks on KÜ Harju Maakohtus

02.06.2022 toimunud kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-21-2622 andnud kostjale I üle KÜ

omanike nõude võõrandada korter 3-kuu jooksul (dtl 313, ajapunkt 00:02:36). Sellele

järgnevalt on käesolevas menetluses kostja II ise korduvalt teatanud, et soovib korterit müüa,

palunud selleks aega 2023 aasta lõpuni (vt otsuse p 55) ja pole siiski korterit müünud. Kui

KrtS § 32 lg 1 mõte on see, et omanikul peab säilima õigus ise korterit vabatahtlikult müüa 3

kuu jooksul, siis kostjatel on aega olnud seda teha 3 aasta jooksul ning kostjate õigused on

olnud tagatud.

58. Kohus ei nõustu kostjatega ka selles, et KÜ kuni 22.05.2022 toimunud hääletusprotokoll

ei vasta nõuetele: hageja on esitanud kirjaliku hääletamise kohta tõendid (dtl 87-168), mille

alusel kohus tuvastab, et 180-st korteriomanikust on hääletanud 81, päevakorra p 11 otsuse

vastu on hääletanud 14 ja 2 on jäänud erapooletuks. Ülejäänud on hääletanud otsuse

vastuvõtmise ehk korteri sundvõõrandamise poolt. Hääletanud isikud on nimeliselt oma

hääled andnud. Seega vastab otsus KrtS § 21 lg 1 ja 4 ning § 33 lg 3 nõuetele.

59. Tõsi on see, et kostja I on korteri menetluse kestel võõrandanud kostjale II ja seega ei saa

hagejal võõrandamisele kohustamise nõuet kostja I vastu enam olla.

60. Küsimus on selles, kas hageja saab olla nõue kostja II vastu ehk kas esinevad eeldused

(KÜ üldkoosoleku otsus) ja alused (ühiselu võimatus korteri koristamatuse tõttu)

sundvõõrandamise nõude rahuldamiseks.

61. Kohus leiab, et sundvõõrandamise otsustus (ÜK üldkoosoleku otsus) ja ka alused

(konkreetse korteriomaniku käitumine) on seotud isikuga, kes on KÜ üldkoosoleku otsuse

vastuvõtmisel korteri omanik. Ajendi sundvõõrandamise otsustamiseks annab konkreetne

korteriomanik ning KÜ üldkoosoleku otsus ei laiene automaatselt ka kõigi järgnevate

võimalike korteri omanike suhtes. Korteri võõrandamisega realiseerub konkreetne KÜ

üldkoosoleku otsus ning kui korteriomanikud leiavad, et nad ka uue omanikuga ei suuda koos

eksisteerida, siis tuleb menetlust alustada uuesti ning esitada need asjaolud, mis takistavad

uue omaniku kuulumist korteriomanike ringi.

62. Seega alates 01.03.2023, kui kostja II sai korteri ainuomanikuks, on hageja nõue lõppenud

kostja I vastu, kostjal I ei ole enam korterit, mida võõrandada. Kostja II suhtes ei ole KÜ

üldkoosolek otsust sundvõõrandamise kohta vastu võtnud. Samuti ei esita korteriomanikud

kaebusi kostja II suhtes vaid selle kohta, et vaatamata korteri võõrandamisele, elab kostja I

jätkuvalt korteris edasi.

63. Kohtu hinnangul võiks tõusetuda küsimus selles, kas korteri sundvõõrandamise nõue

võiks olla õigustatud ka kostja II vastu, kuna ta võimaldab kostja I jätkuvat elamist korteris

(KrtS § 31 lg 4: „Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised

elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad KrtS § 31 lõigetes 1 ja 2 sätestatut.“ Nii

sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1 muuhulgas seda, et korteriomanik on kohustatud hoidma

eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille

toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

64. Kohus leiab, et käesoleva tsiviilasja asjaoludel ei ole nõue kostja II vastu õigustatud.

Kohus korraldas korteris 2 vaatlust. 09.05.2024 vaatluse ajal sedastas kohus järgmist:

„Võrreldes 07.03.2023 vaatluse ajaga on korter märgatavalt puhtam, kuid remonti (isegi

sanitaarremonti) ei ole tehtud. Tualett, vannituba ja köök on olulisel määral korrastatumad

ja puhtamad. Ka rõdu on täielikult lindude väljaheidetest puhastatud, kuid rõdu seintel on

endiselt tugevad jäljed massilistest lindude väljaheidetest. Korteri ühte tuba kasutab endiselt

kostja 1, tuba on korrastatud. Ebameeldivaid aistinguid korteris ei ole. Ruumis, mida kostja 1

üritas kohandada saunaks, on elektrijuhtmed läbi lõigatud ja ruum on kasutusel

panipaigana.“ (dtl 496)

65. Kahjurputukaid ei olnud näha ei esimese (siis oli kostja II äsja teinud korteris ulatusliku

prussakatõrje) ega teise vaatluse ajal.

66. Hageja selgitab, et kostja II asus ruume korrastama ja prügi välja viima vahetult enne

vaatluse toimumist. Samas väidab kostja II, et ta käibki perioodiliselt isa vaatamas, koristab,

viib prahti välja ja toob toitu. Isa on haige, päris iseseivalt enam toime ei tule.

67. Seega kostja II ei ole oma käitumisega põhjustanud olukorda, kus oleks võimatu pidada

teda korteriomanike hulka kuuluvaks. Lisaks on ta astunud samme, et hoida korter olukorras,

kus sellelt ei pääse välja mõjutusi, mis kahjustaks teiste korteriomanike huve.

68. Politsei-ja Piirivalveameti 18.04.2024 kirjaga (dtl 449) on tuvastatud, et pärast kostja II

saamist korteri omanikuks 01.03.2023, on korteriga seoses pöördutud politsei poole vaid

korra, 28.12.2023, kui korterist kostus valjuhäälne teler, mis keerati vaikseks, pärast politsei

sekkumist.

69. Seega leiab kohus, et kostja II käitumine ei anna põhjust sedavõrd äärmuslikuks

sekkumiseks nagu seda on korteri sundvõõrandamine. Tunnistaja J.P (24.04.2024

kohtuistungi protokoll, dtl 466) ja ka teiste asjas kogutud tõenditega (majaelanike kaebused)

on tõendatud, et kostjaga I on ühes majas elatud enam kui 30 aastat ja et tegemist on oma vigu

mittetunnistava isiksusega, kes on algusest saadik olnud ebameeldiv naaber. Olukord korteris

muutus ebasanitaarseks pärast kostja I abikaasa ja kostja II ema surma (02.07.2020). Kui

kostja I on eitanud abivajadust, siis kostja II tundub mõistvat, et korter tuleb siiski korras

hoida ja korterist ei või tuleneda teisi korteriomanikke kahjustavaid mõjutusi (KrtS § 31 lg 1 p

1, § 31 lg 4).

70. Eeltoodud põhjustel jätab kohus hagi rahuldamata nii kostja I kui ka kostja II suhtes.

Kohus selgitab, et Riigikohtu praktikale tuginedes (RKTK lahend kohtuasjas nr 3-2-1-139-16)

tuleb avaldus jätta rahuldamata, kui nõue on menetluse kestel rahuldatud (nagu hetkel kostja I

osas).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

71. Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses ka menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel (TsMS § 173 lg 1).

72. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus

tehakse. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi

kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema

suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.

73. Kohus leiab tsiviilasja asjaolude alusel, et vaatamata hagi rahuldamata jätmisele, tuleb

menetluskulud jätta poolte endi kanda, kuna üldpõhimõtte (menetluskulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehakse) rakendamine oleks praegusel juhul ebaõiglane hageja suhtes. Hageja

oli sunnitud kohtusse pöörduma, kuna KÜ üldkoosolek otsustas niimoodi ning kostja I

korralekutsumine ei andnud tulemusi – kostja I eitas üldse probleemi olemasolu. Kostja I

võõrandas korteri alles pärast seda, kui hageja oli hagiavalduse esitanud. Ka kostja II on

põhjustanud menetluse pikenemise, taotledes ise mitmel korral võimalust korteri müümiseks

samas kavatsuseta seda tegelikult teha.

74. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

menetluskulude jaotuse alusel. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, puudub

vajadus nende rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.

75. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg-te 1,2 ja 4 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja

nende suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale

võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Helina Luksepp

kohtunik