2-24-17772/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija

Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

02.09.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-17772

Kohtuasi

A.I

hagi Tallinna linna vastu üürilepingu

pikendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.01.2025 määrus (menetlusse

võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

A.I määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja A.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Merike Roosileht

Kostja Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu)

(registrikood 75023757), lepinguline esindaja Terje Krais

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada A.I määruskaebus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 02.01.2025 määrus ja saata asi samale maakohtule

hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A.I (hageja) esitas 22.11.2024 Harju Maakohtule Tallinna linna (kostja) vastu hagi, milles

palus kohustada kostjat pikendama temaga sõlmitud üürilepingut viieks aastaks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinna Linnavolikogu 08.02.2024 määruse nr 1

“Tallinna eluruumide kasutusse andmise kord” (edaspidi kord) § 2 p 9 tähenduses

2-24-17772

omandireformi subjekt, s.o omandireformi käigus omanikule tagastatud eluruumis

tagastamise ajal elanud ja linnalt üürilepingu alusel eluruumi kasutusse saanud isik, kes ei ole

kaotanud omandireformi subjekti staatust. Hageja elas koos emaga 01.03.1994 õigusjärgsele

omanikule tagastatud elamus ja oli seetõttu alates 01.03.1995 arvel munitsipaaleluruumi

üürimist taotleva isikuna. Kostja eraldas neile Tallinnas XXX asuva munitsipaaleluruumi

(eluruum). Kostja andis 24.07.2015 korraldusega hageja emaga 11.12.2014 sõlmitud eluruumi

üürilepingust (üürileping) tulenevad õigused ja kohustused üle hagejale. Viimati pikendas

kostja üürilepingut 04.12.2019 korraldusega kuni 11.12.2024.

1.2. Hageja esitas 03.07.2024 ja seega vastavalt Tallinna Linnavalitsuse kinnitatud

munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimustele rohkem kui kolm kuud enne üürilepingu tähtaja

möödumist selle pikendamise taotluse. Tallinna Linnavalitsus jättis 10.09.2024 korraldusega

nr 818 (korraldus) üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamata ja üürilepingu pikendamata.

Korralduse järgi ei ole üürilepingu pikendamiseks õiguslikku alust, sest hageja ei ole

käesoleva aja seisuga kostjalt eluruumi vajav isik ja on võimeline ise korterit vabaturult

üürima. Kostja teatas 18.09.2024 kirjaga, et hagejal tuleb eluruum vabastada hiljemalt

11.12.2024 ning samaks ajaks tagada elukoha andmete muudatus rahvastikuregistris. Hageja

ei nõustunud korraldusega ja esitas 18.10.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse selle

tühistamiseks. Tallinna Halduskohtus tagastas 31.10.2024 määrusega haldusasjas nr 3-24-

2879 kaebuse, leides, et tegemist on tsiviilõigusliku vaidlusega.

1.3. Kostja jättis eluruumi üürilepingu põhjendamatult pikendamata, kuivõrd hageja ei ole

üürilepingu tingimusi rikkunud, tal ei ole võlgnevust, ta on teatanud üürilepingu pikendamise

soovist ning ta ei ole kaotanud omandireformi subjekti staatust. Korralduses sisalduvad viited

sotsiaalhoolekande seadusele ei ole asjakohased ja hageja abivajadust ei tule hinnata, sest ta

üürib munitsipaal-, mitte sotsiaaleluruumi.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Harju Maakohus keeldus 02.01.2025 määrusega hagi menetlusse võtmast ja jättis

menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb hagi menetlusse võtmisest

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel keelduda, sest hagi

rahuldamine ei ole selles esile toodud asjaoludel õiguslikult võimalik.

Maakohus nõustus, et tegemist on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlusega, mis tuleb

lahendada tsiviilkohtumenetluse korras, vaatamata sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu

pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse korraldusega. Kui omavalitsusüksus rikub

pärast üürilepingu pikendamisest keeldumist talle avalik-õigusliku seadusega pandud

kohustust, on hagejal õigus pöörduda rikkumise vaidlustamiseks halduskohtusse.

Hageja on samas üürilepingu pikendamise nõude minetanud. Kostja jättis korraldusega

üürilepingu pikendamata ja edastas hagejale üürilepingu pikenemist välistava teate enam kui

kaks kuud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seega võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg-s 2

sätestatud tähtaega järgides. VÕS § 326 lg 1 võimaldab eluruumi üürnikul tähtajalise

üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni

kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks

rasked tagajärjed, ning kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda

üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 329 lg 3 järgi peab üürnik

tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne

2-24-17772

lepingu tähtaja möödumist. Kui üürnik seda ei tee, lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. VÕS

§ 329 lg-s 3 sätestatud taotluse adressaadiks on selle eesmärki (üürilepingu pikendamine

kohtu poolt) arvestades kohus ning selles sisalduv tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg. Hageja ei

pidanud tähtajast kinni, kuivõrd ta pöördus kohtusse 22.11.2024 ja üürileping lõppes

11.12.2024.

Igal juhul ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid hagi rahuldamist, s.o

asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et üürilepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või

tema perekonna jaoks rasked tagajärjed VÕS § 326 lg 2 mõttes. Eluruumi pikaaegne

kasutamine hageja poolt ning Tallinna linna õigusaktides sisalduv võimalus lepingut veel kord

pikendada ei ole sellisteks asjaoludeks.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

3. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu 02.01.2025 määruse tühistada ja teha

uue määruse, millega saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse väidete kohaselt jääb hageja hagi juurde, lisades järgmist. Maakohtu määruse

põhjendused on vastuolulised ega ole üheselt arusaadavad. Tallinna Halduskohus leidis, et

asja lahendamine ei kuulu tema pädevusse, ja nüüd leidis maakohus, et hagejal on õigus

pöörduda halduskohtusse. Hagejale jääb arusaamatuks, kuhu ta vaidlusaluse korraldusega

seotud nõudega pöörduma peab.

Hageja ei ole üürilepingu pikendamise hagi esitamise õigust minetanud. Hageja pöördus

hagiga maakohtusse õigeaegselt vastavalt halduskohtu suunistele.

Maakohus jättis selgitamiskohustuse täitmata. Kui maakohus leidis, et hageja nõue vajab

täpsustamist, tulnuks maakohtul anda selleks hagejale täiendav tähtaeg.

Maakohus ei hinnanud tõendeid kogumis ja leidis seetõttu ekslikult, et hagi rahuldamine hagis

esile toodud asjaoludel ei ole õiguslikult võimalik. Kostja keeldus põhjendamatult üürilepingu

pikendamisest, sest hageja kui n-ö sundüürniku poolt munitsipaaleluruumi üürimiseks

esinevad asjaolud ei olnud muutunud ja esinesid samad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse

andmise aluseks.

4. Kostja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

Hageja ei ole mõistnud, et maakohus keeldus hagi menetlusse võtmisest üksnes põhjusel, et

hagi on esitatud hilinenult. Hageja pidanuks VÕS § 329 lg-st 3 tulenevat tähtaega arvestades

üürilepingu pikendamiseks kohtu või üürikomisjoni poole pöörduma hiljemalt 11.10.2024,

mida ta ei teinud. Märgitud tähtaega ei ole võimalik ennistada. Igal juhul ei ole hageja ei

haldus- ega maakohtus vaidlustanud üürilepingu pikendamata jätmist VÕS § 326 lg-s 2

märgitud põhjusel.

Hageja ei ole sundüürnik, kellel oleks alust loota, et kostja temaga sõlmitud üürilepingut

pikendab. Rahvastikuregistri andmetel elas hageja alates 1995. a-st Tallinnas CCC , mitte

koos enda emaga õigusjärgsele omanikule tagastatud Tallinnas RRR elamus.

Menetluse edasine käik

5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-24-17772

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg

2 alusel tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks

otsustamiseks.

7. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vaidlus munitsipaaleluruumi üürilepingu

pikendamisest keeldumise üle on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlus, mida on pädev

lahendama maakohus, olenemata sellest, et pikendamata jätmine on vormistatud

linnavalitsuse korraldusega (vt ka RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-42-04, p 20; TlnRnKm

11.12.2024, 3-24-218, p-d 7–10).

8. Samas jättis maakohus kolleegiumi hinnangul hagi ennatlikult TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel

menetlusse võtmata.

8.1. Maakohus on leidnud, et hagi rahuldamine ei ole selles esile toodud asjaoludel võimalik

ja hagi on seega õiguslikult perspektiivitu, sest hageja on VÕS § 329 lg-st 3 tuleneva tähtaja

järgimata jätmise tõttu VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud üürilepingu pikendamise nõude

minetanud. Maakohus on aga jätnud tähelepanuta, et munitsipaaleluruumi pikendamist

reguleerivad ka avaliku õiguse normid. Lünkadeta õiguskaitse tagamiseks tuleb asja

lahendamisel vajadusel kohaldada ka avaliku õiguse norme (RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-42-

04, p 19).

Hageja väitel on ta omandireformi subjekt korra § 2 p 9 mõttes (n-ö sundüürnik) ning selle

väite õigsust eeldades reguleerivad tema ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu pikendamist ka

korra §-d 16 ja 22. Täpsemalt näeb korra § 16 lg 1 ette, et omandireformi subjekti eluruumi

kasutamise õiguse tähtaega võib pikendada kuni viieks aastaks, kui ta vastab korra § 2 p-s 9

nimetatud tingimustele ning ta on üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud nõuetekohaselt.

Seejuures tuleb avaldus eluruumi kasutamise õiguse jätkamiseks esitada korra § 16 lg 2 järgi

hiljemalt kolm kuud enne üürilepingu lõppemise päeva. Korra § 16 lg 3 sätestab

omandireformi subjektiks oleva üürniku kohustused ning sama sätte lg 4 näeb ette, et kui

üürnik neid kohustusi ei täida, kaotab ta omandireformi subjekti staatuse ning temaga

sõlmitud üürileping öeldakse üles. Kui munitsipaaleluruumi üürileping lõpeb hiljemalt

30.04.2026 (k.a), võib korra § 22 lg 2 p 1 kohaselt linnavalitsus üürniku avalduse alusel

eluruumi kasutamise õiguse tähtaega pikendada kuni kaheks aastaks (omandireformi

subjektidel kuni viieks aastaks), kui jätkuvalt esinevad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse

andmise aluseks, arvestades vajadusel linnaosa eluasemekomisjoni arvamust.

8.2. Hagi asjaoludest nähtub, et hageja pöördus 03.07.2024 kooskõlas korra § 16 lg-ga 2 ja §

22 lg 2 p-ga 1 üürilepingu pikendamiseks Tallinna Linnavalitsuse poole. Samuti nähtub hagi

asjaoludest, et hageja soovis üürilepingu pikendamist tuginedes omandireformi subjekti

staatusele, mitte üürilepingu lõppemisega kaasnevatele rasketele tagajärgedele vmt. Ka hagi

esitamist üürilepingu pikendamiseks kohustamiseks põhjendab hageja jätkuva omandireformi

subjekti staatusega. Seda arvestades on maakohus kolleegiumi hinnangul kohaldanud

ekslikult VÕS-i üürilepingu pikendamise sätteid ning on jätnud arvestamata, et n-ö

sundüürnikuga sõlmitud üürilepingu pikendamist reguleerivad erisätted. Seega on hageja nõue

käsitatav üürilepingu pikendamiseks vajaliku kostja tahteavalduse andmiseks kohustamise

nõudena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes ning sellise nõude

rahuldamise eeldused tulenevad eelkõige ülal viidatud korrast.

2-24-17772

9. Ülaltoodud põhjendustel tühistab kolleegium maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule

uueks menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja omandireformi subjekti staatust, sh selle

võimalikku kaotust, saab maakohus hinnata hagi menetlusse võtmisel.

10. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule hagi

menetlusse võtmise uueks otsustamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 järgi

alama astme kohtu otsustada.

11. Arvestades seda, et ringkonnakohus ei keeldu hagi menetlusse võtmisest ega tee

TsMS § 372 lg 5 esimese lause tähenduses lahendit, mis võimaldaks esitada Riigikohtule

määruskaebuse, ei saa määruse peale määruskaebust esitada (vt RKTKm 05.04.2017, 3-2-1-

12-17, p 18).

(allkirjastatud digitaalselt)