2-23-1235/107 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Liis Arrak ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. august 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-1235

Kohtuasi

M.G hagi J.U vastu asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks

nõusolekute andmiseks ja kinnistusraamatu kannete

tegemiseks kohustamiseks ning M.G hagi P.W vastu

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.09.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

M.G apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

47 282 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): M.G (isikukood XXX)

Kostja I (vastustaja): J.U (isikukood XXX)

Kostja II (vastustaja): P.W (isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan

Aava

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24.09.2024 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud apellandi

kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-23-1235

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. M.G esitas 24.01.2023 Harju Maakohtule hagi J.U (kostja I) vastu, milles palus kohustada

kostjat I andma hageja poolt ostueesõigusega soetatud registriosa nr XXXXXXXX kinnisasja

kaasomandi osa suhtes asjaõiguslepingu sõlmimise jaoks vajalik tahteavaldus/nõusolek ning

asendada vastav kostja I nõusolek kohtuotsusega. Samuti palus hageja kohustada kostjat I

andma nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna ning asendada

vastav kostja I nõusolek kohtuotsusega.

2. Hageja esitas 10.02.2024 Harju Maakohtule hagi P.W (kostja II) vastu, milles palus

kohustada kostjat II andma nõusolek kostja II kustutamiseks kinnistusraamatust kinnisasja

registriosa nr XXXXXXXX ainuomanikuna ning asendada vastav kostja II nõusolek

kohtuotsusega.

3. 07.05.2024 liitis maakohus tsiviilasja nr 2-24-5724 tsiviilasja nr 2-23-1235 juurde ning

jättis tsiviilasja numbriks 2-23-1235.

4. Kostja I ja kostja II sõlmisid 02.09.2019 võlaõigusliku müügilepingu ning 18.08.2020

võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkuleppe (edaspidi ka müügileping) ja

asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, mille kohaselt müüs kostja I

talle kuuluva ½ suuruse mõttelise osa kinnistust, asukohaga XXX, SSS ja XXX, MMM ja

XXX , TTT, mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX, kostjale II

hinnaga 47 282,84 eurot.

5. Hageja esitas 25.09.2020 eelnimetatud müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamise

avalduse. Ostueesõiguse teostamise avalduse on kostja I kätte saanud 29.09.2020.

6. Kostja I esitas hagejale notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, milles põhjendas

taganemist sellega, et hageja ei täitnud ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud

kohustusi – ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega tasunus

müügilepingu järgset ostu hinda notari kontole. Hageja hinnangul ei olnud kostja I poolseks

lepingust taganemiseks vajalikud materiaalsed eeldused täidetud, taganemisavaldus on

õigustühine ning kostja I ja hageja vahel on kehtiv müügileping. Kostja I väide, et hageja ei

broneerinud notari aega, ei vasta tõele, sest hageja broneeris notari ajaks 05.02.2021 ja

teavitas sellest 13.01.2021 kostjat I. Samuti on asjakohatu kostja I väide, et hageja ei

hoiustanud müügitehingu summat notari kontol, kuna selle hoiustamise kohustus langeb

kokku alles tehingu sõlmimise ajaga. Seega pidanuks see summa olema hoiustatud notari

deposiitkontol hiljemalt tehingu sõlmimise ajaks, mitte aga varasemalt.

2-23-1235

Kostjate vastuväited hagile

7. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta hagi rahuldamata.

8. Hageja astus 25.09.2020 ostueesõiguse teostamise avaldusega 02.09.2019 ja 18.08.2020

sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu pooleks, mille kohaselt tuli ostjal tasuda

ostuhind 47 282,84 eurot ning müüjal tuli üle anda kinnistu registriosa numbriga

XXXXXXXX omand. Seejuures tuli ostuhind kooskõlas 02.09.2019 sõlmitud lepingu p-ga

3.2 tasuda 1 päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist kas müüja arveldusarvele või notari

deposiitkontole. Asjaolu, et ostuhind tasutakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist tehingut

kinnitava notari deposiitkontole, nähtub ka hageja enda poolt esitatud ostueesõiguse

avaldusest. Lisaks ostuhinna tasumisele tuli hagejal võtta vastu kinnisasja omand, selleks tuli

hagejal sõlmida notari juures kostjaga I asjaõigusleping.

9. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omandi vastuvõtmiseks oli hagejal aega neli kuud,

mille jooksul hageja enda kohustusi ei täitnud, seejuures pakkusid kostjad hagejale korduvalt

võimalusi tehingu tegemiseks. Kostja II saatis hagejale 01.10.2020 e-kirja, milles andis teada,

et 09.10.2020 on broneeritud Tallinna notari Margus Veskimäe büroos aeg asjaõiguslepingu

sõlmimiseks. Hageja ei ilmunud 09.10.2020 notaribüroosse. 13.10.2020 palus kostja II

hagejal endal broneerida notaris aeg hiljemalt 27.10.2020 (s.o aeg, mille määras hageja

ostueesõiguse teostamise avalduses). Kuna alates 13.10.2020 e-kirjast ei broneerinud hageja

uut aega notaribüroos, andis kostja I õigusselguse huvides hagejale 04.01.2021 teatega

täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks selliselt, et hiljemalt 08.01.2021 pidi hageja

teatama info tehingu aja osas nii, et kõige viimane tehingu tegemise päev oleks 14.01.2021.

Hageja ei leppinud kokku notari aega selliselt, et tehingu oleks saanud teha hiljemalt

14.01.2021. Samuti ei tasunud hageja selleks notari deposiitkontole ostuhinda 47 282,84

eurot.

10. Kuna hageja ei täitnud enda kohustusi täiendavaks tähtajaks, taganes kostja I 21.01.2021

taganemisavaldusega hageja ja kostja I vahel ostueesõiguse avaldusega tekkinud

müügilepingust.

Maakohtu otsus ja põhjendused

11. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Samuti tühistas

maakohus hagi tagamise abinõu – käesoleva menetluse kohta märkuse kinnistusraamatus.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on isik, kellel on õigus teostada ostueesõigust ja ta

edastas kostjatele vastava avalduse. Pooled vaidlevad, kas ostueesõiguse teostamsiega

tekkinud leping on lõppenud müüjapoolse lepingust taganemisega.

13. Kinnisasja müüja (kostja I) taganes hageja ja müüja vahel ostueesõiguse teostamisega

tekkinud müügilepingust seoses rikkumisega, mis seisnes nii täiendavaks tähtajaks kinnisasja

omandi vastuvõtmiseks vajalike toimingute tegemata jätmises kui ka ostuhinna tasumata

jätmises. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et formaalsed eeldused lepingust taganemiseks

olid täidetud.

14. Kohus asus seisukohale, et hageja on rikkunud võlasuhtest tulenevat kohustust võtta vastu

omand (asjaõiguslepingu sõlmimine) ja tasuda ostuhind. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1

kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat

kohustust oluliselt rikkunud. Kostjad andsid hagejale täiendava tähtaja VÕS § 114 lg 1

2-23-1235

tähenduses, kuid hageja ei ole kohustust kohaselt täitnud ka täiendava tähtaja jooksul.

Tegemist on olulise rikkumisega VÕS § 116 lg 2 kohaselt.

15. Ostjal tuli tasuda ostuhind 47 282,84 eurot (18.08.2020 müügilepingu p 3.1) 1 päev enne

asjaõiguslepingu sõlmimist kas müüja arveldusarvele või notari deposiitkontole (02.09.2019

müügilepingu p 3.2). Hageja on 25.09.2020 avalduses kinnitanud, et hoiustab enne

asjaõiguslepingu sõlmimist kogu ostuhinna asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole.

Hageja märkis 25.09.2020 avalduses, et palun J.U-l ja P.W-l broneerida aeg endale sobiva

notari juurde hiljemalt selle aasta kahekümne seitsmendaks oktoobriks (27.10.2020) ning

mind teavitada notari nimest ja broneeritud ajast seitse (7) päeva enne notariga kokku

lepitud aega. Kostja II teatas 01.10.2020 hagejale, et notari juures on 09.10.2020 broneeritud

aeg tehinguks. Hageja notari juurde ei ilmunud ega tasunud 08.10.2020 notari kontole

ostuhinda. Kostja II teatas 13.10.2020 hagejale, et hagejal on võimalus broneerida uus aeg

sobivasse notaribüroosse hiljemalt 27.10.2020. Hageja ei broneerinud nimetatud tähtajaks

notari juurde aega asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kostja I andis 04.01.2021 hagejale

täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Kostja I teatas, et täiendav ja lõplik tähtaeg kohustuse

täitmiseks on 14.01.2021. Kostja I palus selguse huvides hiljemalt 08.01.2021 kirjalikult

teatada, kas hageja soovib ja suudab ostueesõigust teostada ning millisesse notaribüroosse

soovib ta aega broneerida.

16. Hageja teatas 13.01.2021, et 05.02.2021 on broneeritud notari juures aeg tehingu

tegemiseks. Kohus asus seisukohale, et 13.01.2021 e-kiri on saadetud pärast kostja I poolt

antud tähtaja möödumist. 04.01.2021 teatega andis kostja I hagejale tähtaja asjaõiguslepingu

sõlmimiseks kuni 14.01.2021 ning tehingu aja ja koha osas info saatmiseks kuni 08.01.2021.

17. Hageja avaldas, et ei saanud 04.01.2021 teadet kätte enne 08.01.2021 (dtl 370). Vaidlus

puudub selles, et hageja on 04.01.2021 teate kätte saanud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles,

et 04.01.2021 teate edastamise ajal oli teavituseks kasutatud e-posti aadress hageja e-posti

aadress ning et hageja kasutas seda e-posti aadressi tavapärase suhtluskanalina. 04.01.2021 e-

kirja sai lugeda hagejale kättetoimetatuks nädala möödumisel. Tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse

saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks,

kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega

tutvuda. TsÜS § 69 lg 2 järgi on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema

valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik

võimalus sellega tutvuda. Teate adressaat on füüsiline isik, kelle puhul ei tule eeldada

saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev, ning teate sai lugeda kättesaaduks ühe nädala

möödudes selle serverisse saabumisest. Hageja väited selle kohta, et 3 päeva ehk kuni

14.01.2021 selliseks toiminguks nagu notari aja leidmine ja lepingute ettevalmistamine on

ebamõistlikult lühike tähtaeg, on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et on teinud kõik

endast oleneva, et kohustust täita nõutud aja jooksul. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi

tõendit, millest nähtuks, et hageja oleks pöördunud notari poole ja palunud, et tehing toimuks

enne 14.01.2021, kuid notar oleks sellest keeldunud ebamõistlikult lühikese etteteatamise

tõttu.

18. Kostja I on ostueesõiguse teostamisega tekkinud müügilepingust kehtivalt taganenud.

Taganemiseks esines materiaalne alus (oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes).

2-23-1235

Apellatsioonkaebus

19. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada.

20. Maakohtu otsus ei ole seaduslik ning maakohus on rikkunud menetlusnorme ja vääralt

kohaldanud materiaalõigust. Maakohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid objektiivselt ja

igakülgselt.

21. Kostjate väide, et hageja ei broneerinud notari aega, ei vasta tõele, sest hageja oli notari

aja broneerinud ning teavitatud ka sellest 13.01.2021 kostjat I. Kostja I oli notari ajast teadlik

enne taganemisavalduse koostamist. Juhul, kui adressaat on füüsiline isik, saab teate lugeda

kättesaaduks ühe nädala möödudes selle serverisse saabumisest ning seega pidi hiljemalt

19.01.2021 kostja I olema hageja tahteavalduse sisust teadlik.

22. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I tõi taganemisavalduses esile, et taganeb mh

viitega lepingu punktile 6.2 ja selle alapunktile 6.2.2, kuid sõlmitud müügileping neid punkte

ei sisalda.

23. Hageja ei vaidle vastu, et müügitehingu summa tuleb tal tasuda, aga vaidleb vastu, kellele

tal müügitehingu summa tasuda tuli ja tuleb olukorras, kus esialgne ostja oli selle müüjale

juba tasunud. Riigikohus on selgitanud, et ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa

asjaõigusseaduse (AÕS) § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna tasunud. AÕS §

2612 kohaselt kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind

ostjale, kelleks on kostja II, vabaneb ta seega kohustusest tasuda ostuhind müüjale ehk

kostjale I. Seetõttu on hageja vabanenud kohustusest tasuda müügitehingu summa kostjale I.

Praegusel juhul tuli ja tuleb kostjal I üle anda omand ilma, et hageja tasuks talle müügitehingu

summa. Kostja I ei ole ilma jäänud sellest, mida ta lootis lepinguga saada.

24. Maakohtu poolt otsuse rajamine VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendavale

tähtajale on õigusvastane. Täiendav tähtaeg saaks omada tähtsust üksnes kostja I poolt antuna

ja olukorras, kui oleks tõendatud oluline lepingu rikkumine ning ka tõendatud kostja I poolt

täiendava tähtaja andmise osas tahteavalduse õigeagne kättetoimetamine hagejale. Ebaõige on

maakohtu järeldus nagu puuduks vaidlus, et hageja on tahteavalduse kätte saanud.

Tõendamata on tahteavalduse kättetoimetamine enne 14.01.2021. Samuti pole võimalik

tuvastada tahteavalduse sisu. Hageja ja kostja II vahel puuduvad lepingulised suhted, sh

võlaõiguslik suhe seoses kinnisasja mõttelise osa müügilepinguga. Seega ei saa kostja II anda

hagejale mingeid täiendavaid tähtaegu VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Õiguslikult ei oma tähtsust

maakohtu seisukoht, et hageja ei ole kostjat II notariajast teavitanud.

25. Hageja esitas maakohtus vastuväite, et 3 päeva ehk kuni 14.01.2021 selliseks toiminguks

nagu notari aja leidmine, aja kooskõlastus poolte vahel ja lepingute ettevalmistamine on

ebamõistlikult lühike tähtaeg. Samuti eeldab notari aeg ka kooskõlastamist osapoolte vahel

ega sõltu üksnes selles osas hagejast. Kostja I on ka õigeks võtnud hageja väite, et 3 päeva ei

ole piisav kohustuse täitmiseks.

26. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata, et kaasomanikul on eriline huvi oma

pikaajalise elukoha säilitamiseks ning ta on kinnistuga ka emotsionaalselt seotud. Samuti

tooks see kaasa rasked tagajärjed hagejale võimaliku elukoha kaotuse näol. Hageja omandas

elamu 1999. a ning see sai kinnisasjana kinnistusraamatusse kantud alles aastal 2019. a pärast

maa erastamist. Sisuliselt on hageja kasutanud seda 30 aasta jooksul suvekoduna, millest 10

2-23-1235

aastat püsiva elukohana. Maakohtul tulnuks omal algatusel hinnata, kas lepingust taganemine

on TsÜS § 138 ja VÕS § 6 järgi hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu. Kostja I oli

teadlik taganemisavaldust tehes ja seda hagejale edastades, et hageja soovib kohustust täita ja

notari aeg oli broneeritud. Kostja I ei ole ka hagejale võõras isik, vaid tegu on hageja pojaga.

Seetõttu ei saa kostja I tahteavaldus tehingust taganeda olla hea usu põhimõttega kooskõlas.

Mõistlik isik ei käituks nii enda vanemaga ja on ilmselge, et kostja I pidi olema teadlik, et

hagejale võib sellises olukorras tekkida märkimisväärne kahju, mh võimalik elukoha kaotus

ning uued vaidlused kinnistu osas.

Vastustajate seisukoht

27. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, sest

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja

põhjendatuses.

29. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, on seisukohal, et maakohus on andnud

hinnangu kõikidele esitatud asjaoludele ja tõenditele, kohaldanud õigesti materiaalõiguse

norme ega ole rikkunud menetlusõiguse norme ning on jõudnud põhjendatult järeldusele, et

hagi tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järelduste ja põhjendustega

ning maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Tulenevalt TsMS

§ 654 lg-s 6 sätestatust ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ei korda. Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

30. Kostja I esitas hagejale 21.01.2021 notariaalse lepingust taganemise avalduse, milles

põhjendas taganemist sellega, et hageja ei täitnud ostueesõiguse teostamise avaldusega

tekkinud kohustusi – ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega

maksnud müügilepingu järgset ostu hinda notari kontole (dtl 580–582). Maakohus on

ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult leidnud, et müügilepingust taganemise materiaalsed

eeldused on täidetud.

31. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku

ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku

leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega

sellest tulenevaid kohustusi. Seega astus hageja 25.09.2020 ostueesõiguse teostamise

avaldusega 02.09.2019 ja 18.08.2020 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu pooleks.

31.1. Müügilepingu p 5.1 näeb ette, et müüja ja ostja lepivad kokku, et nad sõlmivad

notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt

ostjale hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates kinnistu kinnistusraamatusse

kandmise päevast eeldusel, et ostja on täielikult tasunud kogu lepingu eseme müügihinna või

hoiustanud selle vastavalt selle lepingu punktis 3.2.2. toodule või taganud selle tasumise

vastavalt selle lepingu punktis 3.2.3 toodule. Müügilepingu p 5.2 kohaselt kohustus müüja

teavitama ostjat asjaõiguslepingu sõlmimisest (kuupäevast, kellaajast ja kohast) selles

lepingus märgitud aadressil või e-postil või telefonil vähemalt seitse (7) kalendripäeva ette.

2-23-1235

Sama punkti teise lause järgi kohustus müüja teavitama ostjat enda kinnistusraamatusse

kandmisest ning andma ostjale mõistliku aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mis võimaldab

ostjal taotleda lepingu eseme müügihinna finantseerimist (dtl 546–573). Müügilepingust

tulenevalt oli seega kostjal I kui müüjal kohustus hagejat kui ostueesõiguslast teavitada

asjaõiguslepingu sõlmimisest (kuupäevast, kellaajast ja kohast) selles lepingus märgitud

aadressil või e-postil või telefonil vähemalt seitse (7) kalendripäeva ette. Samuti märkis

hageja ostueesõiguse teostamise avalduses järgmist: Palun J.U-l ja P.W-l broneerida aeg

endale sobiva notari juurde hiljemalt selle aasta kahekümne seitsmendaks oktoobriks

(27.10.2020) ning mind teavitada notari nimest ja broneeritud ajast seitse (7) päeva enne

notariga kokku lepitud aega (dtl 27–29). Seega sai ka hageja müügilepingust aru selliselt, et

kostjatel tuleb notari juurde aeg broneerida ja sellest hagejat teavitada 7 päeva enne tehingu

tegemist.

31.2. Ringkonnakohtu hinnangul täitis kostja I kohustuse hagejat notari juurde broneeritud

ajast teavitada. Kostja II teavitas 01.10.2020 e-kirja teel hagejat, et notari aeg on 09.10.2020

(dtl 574). Hageja sai selle kirja kätte (dtl 574). Hageja ei ilmunud notari juurde (dtl 577).

Kostja II saatis 13.10.2020 hagejale e-kirja, milles teatas, et hagejal endal on võimalus notari

juurde aeg broneerida 27. oktoobriks 2020 (vastavalt hageja ostueesõiguse avalduses esitatud

soovile) (dtl 578). Vaidluse all ei ole, et hageja ei broneerinud notari juurde aega 27.

oktoobriks. Kuna hageja pidas ostueesõiguse teostamise avalduses võimalikuks, et teavituse

võib hagejale esitada ka kostja II, siis saab lugeda täidetuks müügilepingus sätestatud

kohustuse hagejat notari juurde broneeritud ajast teavitada.

31.3. Müügilepingu p 6.1 kohaselt on müüjal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus sellest

lepingust taganeda muuhulgas juhul, kui: ostja ei tasu müügihinda lepingu punktis 3.2 toodud

tähtaegadel ja korras (p 6.1.1); ostja tegevuse või tegevusetuse tõttu ei ole sõlmitud

asjaõiguslepingut selle lepingu p-s 5.1 sätestatud tähtpäevaks (p 6.1.2). See, et kostja I

taganemisavalduses oli viide müügilepingu p-le 6.2.2 on ringkonnakohtu hinnangul ilmselt

ekslikult sinna sattunud, kuna ostja taganemisõiguse sätestas müügilepingu p 6.1.2.

Ringkonnakohtu hinnangul saab käesoleval juhul järeldada, et asjaõigusleping jäi 2020. a

oktoobris sõlmimata hageja tegevusetuse tõttu – hageja ei tulnud 09.10.2020 notari juurde ega

pakkunud ise sobivamat notari aega asjaõiguslepingu sõlmimiseks enne 27. oktoobrit 2020.

Seega on hageja rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust asjaõiguslepingu sõlmimiseks

ning juba pärast 27. oktoobrit 2020 esines kostjal I müügilepingust tulenev alus

müügilepingust taganemiseks.

31.4. 04.01.2021 andis kostja I hagejale täiendava tähtaja teatada hiljemalt 08.01.2021, kas

hageja soovib ja suudab ostueesõigust kasutada ja millise notari juurde soovib hageja aega

broneerida, lisades, et "Täiendav ja lõplik tähtaeg kohustuse täitmiseks on 14. jaanuar 2021"

(dtl 579). Kostja I andis seega 04.01.2021 hagejale täiendava tähtaja tehingu tegemiseks

(asjaõiguslepingu sõlmimiseks), milleks oli 14.01.2021. Vaidlust ei ole, et asjaõigusleping jäi

ka seekord sõlmimata. Hageja väitel ei saanud ta kostja I 04.01.2021 teadet enne 14.01.2021

kuupäeva kätte. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 04.01.2021 teate sai lugeda

kättesaaduks ühe nädala möödudes, seega hiljemalt 12.01.2021 (TsÜS § 69 lg 2 ja RKTKo

29.11.2021, 2-19-14714, p 11.2). Vaidlust ei ole, et hageja ei teavitanud kostjaid, et

14.01.2021 kuupäevaks ei ole tal võimalik notari juurde aega broneerida. Hageja ei ole esile

toonud, mis põhjusel oli konkreetsel juhul võimatu kohustust täita hiljemalt 14.01.2021.

Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole teinud kõike endast olenevat, et kohustust täita

nõutud aja jooksul.

2-23-1235

31.5. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka järeldada, et 3 päeva oleks kohustuse täitmiseks

olnud ebamõistlikult lühike tähtaeg. Seda, kas tegemist on ebamõistlikult lühikese tähtajaga

tehingu tegemiseks, saab järeldada konkreetsetest tehinguga seotud asjaoludest. Praegusel

juhul ei nähtu, et 3 päeva jooksul poleks olnud võimalik asjaõiguslepingut sõlmida. Hageja

väitel eeldab notari aeg lisaks lepingu ettevalmistamisele ka notari aja kooskõlastamist

osapoolte vahel, mistõttu ei sõltu see üksnes hagejast. Samas ei ole hageja üritanud notari ega

kostjatega kokku leppida notari aega selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimuks enne

14.01.2021.

31.6. Ringkonnakohtu hinnangul on eeltoodust tulenevalt müügilepingust taganemise

eeldused täidetud VÕS § 116 lg 1 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 5 ja VÕS § 114 lg 1

esimese lausega (vt ka RKTKo 22.04.2020, 2-16-15722, p 12.1). Asjaolust, et hageja teatas

13.01.2021, et notari juurde on planeeritud tehing 05.02.2021 (dtl 23), ei saa järeldada, et

hageja täitis kohustuse talle täiendavalt määratud tähtajaks. Kostja I andis hagejale tähtaja

kohustuse täitmiseks, milleks oli asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt 14.01.2021. Uue notari

aja kohta teate saatmist ei saa käsitada eeltoodud kohustuse nõuetekohase täitmisena.

31.7. Ebaõige on hageja väide, et kostja II ei saanud anda hagejale mingeid täiendavaid

tähtaegu VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Täiendava tähtaja andis hagejale kostja I. Samuti on

alusetu hageja väide, et 04.01.2021 teate puhul pole võimalik tuvastada tahteavalduse sisu.

Selles teates on kostja I andnud selgelt hagejale tähtaja kostjate teavitamiseks ostueesõiguse

teostamise soovist ja valmisolekust ning tähtaja kohustuste täitmiseks hiljemalt 14.01.2021

(dtl 579). Arvestades teate sisu pidi hageja aru saama, et tegemist oli lepingu sõlmimise

tähtajaga ja ei piisanud pelgalt teavitusest teha tehing pärast seda tähtaega. Teade on

manusena 04.01.2021 saadetud hageja e-posti aadressile yyy (dtl 666).

32. Hageja leiab, et ka teine müügilepingust taganemise materiaalne eeldus (ostuhinna

tasumata jätmine) ei ole täidetud. Hageja hinnangul pidi kostja I omandi üle andma eelduseta,

et hageja tasuks talle ostuhinna. Müügilepingu p 3.2 kohaselt kohustub ostja kas: tasuma

ostuhinna müüja kontole hiljemalt üks (1) päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist (p 3.2.1); ja/

või hoiustama selle asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt üks päev enne

asjaõiguslepingu sõlmimist (p 3.2.2) (dtl 546–573). Vaidlust ei ole, et hageja ei tasunud

ostuhinda müüja kontole ega broneerinud seda asjaõiguslepingut tõestava notari

notarikontole. Vaidlust ei ole ka selle üle, et esialgne ostja (kostja II) on müüjale (kostjale I)

ostuhinna tasunud. Riigikohus on selgitanud, et kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208

lg 1 ja VÕS § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt

selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1

ka nende asendamist kohtuotsusega. Selle eelduseks on aga mh see, et müüja ei esita VÕS §

111 alusel vastuväitena seda, et ostueesõiguslane jättis lepingu täitmata. Ostuhinna tasumata

jätmise vastuväidet ei saa ta AÕS § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna talle

tasunud (RKTKo 20.06.2006, 3-2-1-13-06, p 28). AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on

reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke

suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu (RKTKo 17.01.2018, 2-16-

9483, p 16). Seega on õige hageja tähelepanek, et ta ei pidanud enam kostjale I ostuhinda

tasuma, kuna see oli juba kostja II poolt tasutud. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et hageja

kohustus oleks olnud täidetud ning kostja I pidi hagejale kinnisasja omandi üle andma ilma, et

hageja tasuks ostuhinna. Müügilepingu p 3.2.2 kohaselt oli hagejal sellises olukorras endiselt

kohustus raha ostuhinna ulatuses hoiustada notari kontol enne asjaõiguslepingu sõlmimist.

Seega pidi hageja 47 282,84 eurot hoiustama müügilepingu p 3.2.2 kohaselt üks päev enne

asjaõiguslepingu sõlmimist (09.10.2020) notari notarikontole. Hageja ei hoiustanud ostuhinda

notari kontol kostjate poolt määratud kuupäevaks (09.10.2020) ega ka pärast seda hagejale

2-23-1235

antud täiendavatel tähtaegadel (27. oktoobriks 2020 või 14. jaanuariks 2021). Kostja I ei pea

hagejale kinnisasja omandit üle andma enne kui hageja on ostuhinna hoiustanud. Hageja ei

ole ka esile toonud, et tal oli vajalikus ulatuses raha olemas ja ta oli valmis selle hoiustama

notari kontole. Ringkonnakohtu hinnangul annab hageja tegevusetus asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ja ostuhinna hoiustamata jätmine aluse järelduseks, et tegelikult ei olnud hagejal

soovi ja võimalust tehingut teha. Sellest tulenevalt ei saa ka tõsikindlalt järeldada, et

05.02.2021 oleks tehingu saanud teoks teha ja asjaõiguslepingu sõlmida.

33. Alusetu on hageja etteheide maakohtule, et maakohus oleks pidanud arvestama hageja

erilist huvi oma pikaajalise elukoha säilitamiseks ja hindama, kas kostja I taganemisavaldus

on hea usu põhimõttega kooskõlas. TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel

tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste

teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad

võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu

põhimõtte funktsioon on ka piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise

kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse

kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste

teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul

seadusest või lepingust tulenevat (RKTKo 31.01.2024, 2-21-7855, p 12.3). Asjaolu, et kostja I

nõudis hagejalt müügilepingu täitmist ja andis selleks hagejale täiendava tähtaja, ei ole hea

usu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Lepingu täitmiseks tähtaja andmine ei ole õiguste

kuritarvitamine, vaid lepingu poole seaduslike ja lepingust tulenevate õiguste realiseerimine.

Hagejale oli korduvalt antud võimalusi tehingu tegemiseks. Kostjad andsid hagejale ligikaudu

3 kuud (alates 13.10.2020 kuni 14.01.2021) aega notari juurde aja leidmiseks ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Sellises olukorras ei saa

lepingu täitmiseks antud viimase tähtaja möödumisel lepingust taganemist pidada hea usu

põhimõttega vastuolus olevaks. Arvestades, et hagejast tulenevalt ei olnud asjaõiguslepingut

kolme kuu vältel sõlmitud, ei saa lepingust taganemist pidada hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks ka tulenevalt sellest, et hageja oli teavitanud kostjat I uuest notari ajast. Nii nagu

ringkonnakohus eelnevalt märkis, ei saa uue notari aja kohta teate saatmist käsitada kohustuse

nõuetekohase täitmisena. Samuti ei pea kinnisasja müüja arvestama müügilepingust

taganemisel seda, et ostueesõiguslane võib olla kinnisasjaga emotsionaalselt seotud. Seda

isegi olukorras, kus müüja on väidetavalt ostueesõiguslase poeg. Praegusel juhul tuleb

arvestada ka seda, et hageja ei jäänud oma kaasomandi osast ilma, vaid taganemisavalduse

toime tõttu jäi ta ilma teise kaasomandi osa omandamise võimalusest.

34. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)