2-24-14189/22 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-24-14189

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. august 2025. a, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Viljo Junolainen

Kohtuasi

Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu hagi M Ki

vastu korteriomandi võõrandamise nõudes

Hagihind 3 500 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

15. aprill 2025. a ja 05. august 2025. a

Menetlusosalised

Hageja:

Hageja esindaja:

Kostja:

Kohtla-Järve linn, xxx tn 7

korteriühistu (registrikood xxx,

aadress: xxx tn 7, Kohtla-Järve,

seaduslik esindaja: juhatuse liige J

B)

Vandeadvokaat Roman Golovenko,

JeweLex Advokaadibüroo, e-post:

xxx )

M K (isikukood xxx, elukoht: xxx)

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Kohustada M Kit võõrandama korteriomand asukohaga xxx (kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr xxx). Määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda

M Kile korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 1 (üks) kuu alates

kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata

korteriomandi asukohaga xxx (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa

nr xxx) võõrandamise viisiks sundenampakkumine täitemenetluse seadustikus (TMS)

sätestatud korras.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1. Välja mõista M Kilt Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu kasuks menetluskulude

katteks põhjendatud ja vajalikud menetluskulud kokku 2 047 (kaks tuhat nelikümmend

seitse) eurot.

2. Mõista kostjalt väljamõistetud menetluskuludelt menetluskulude suurust

kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30

päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest.

Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on

ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.

HAGIAVALDUS

1. Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu (hageja) esitas 19.09.2024. a Viru Maakohtule

hagi M Ki (kostja) vastu korteriomandi võõrandamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu on asutatud elamu,

asukohaga xxx, asuvate korteriomanike poolt. Korteriühistu põhikirja p. 1.4 kohaselt on

korteriühistu tegevuse eesmärgiks nimetatud elamute (väljaarvatud korterite kui

korteriomandi reaalosade) ja nende juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine

majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Kinnistusraamatusse kantud andmetest tulenevalt kuulub M Kile korteriomand (registriosa

number xxx) asukohaga xxx. M K on Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu liige. Kostjal

on asotsiaalne eluviis. Kostja rikub mitme aasta jooksul avalikku korda ja teiste liikmete rahu.

Kostja korraldab pidevalt oma korteris pidusid, kus tarbitakse alkoholi. Kostja juures käivad

ebakained isikud (külastajad). Kostja korteris on tihti lärmi, joominguid, kostab vali muusika,

ka öösiti, mille tagajärjel naabrid ei saa magada. Pidev lärm ja liikumine trepikojas, s.h ka

öösiti. Korteriühistu juhatus saab tihti majaelanikelt kaebusi kostja tegevuste peale. Paljudel

kordadel kutsusid naabrid politseid, kuid see ei mõjutanud kostjat. Naabrite ja juhatuse

liikmete märkustele reageerib kostja agressiivselt. Korteriühistu liikmed ja korteriühistu

juhatus pöördusid politsei poole kaebustega kostja tegevustele, kuid see ei andnud tulemust.

Kostja jätkab majaelanike häirimist. Kuna kostja rikub pidevalt oma kohustusi teiste

korteriomanike vastu, ei näe teised korteriomanikud võimalust elada kostjaga ühes majas.

23.04.2024. a toimus Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu üldkoosolek, kus osalesid 7

hageja liiget (s.h osales ka kostja). Hageja üldkoosolekul otsustati esitada kostjale

korteriomandi võõrandamisnõue, s.o üldkoosoleku otsus nr 3 (otsus on vastu võetud

ühehäälselt). Üldkoosolek otsustas anda kostjale tähtaeg kuni 01.08.2024. a korteriomandi

võõrandamisnõude vabatahtlikuks täitmiseks ning juhul, kui kostja ei täida üldkoosoleku

otsust vabatahtlikult, siis esitada hagi korteriomandi võõrandamisnõudega kohtu kaudu.

Kostjat oli teavitatud üldkoosoleku otsusest, kuna kostja osales 23.04.2024. a üldkoosolekul

isiklikult. Pärast üldkoosolekut oli kostjale korteriühistu juhatuse poolt esitatud kirjalik

korteriomandi võõrandamisnõue. Võõrandamisnõue oli kostjale edastatud 21.05.2024. a

isiklikult juhatuse liikmete V Mi ja J Bi poolt. 01.08.2020. a seisuga ning ka hagi esitamise

ajaks ei ole kostja 23.04.2024. a üldkoosoleku otsust täitnud, s.o korteriomand ei ole

võõrandatud. Pärast 23.04.2024. a üldkoosolekut ei ole kostja oma käitumist muutnud.

Käesoleva ajani kostja korteri kasutamine ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid.

Kostja jätkab teiste majaelanike häirimist (s.o lärm, kõva muusika, kisa, s.h öötundidel).

Korteriühistu juhatus saab pidevalt elamu korteriomanikelt kaebusi kostja ja tema korteris

viibivate isikute kohta. Kostja keeldus korteriomandi võõrandamisnõude täitmisest. Seoses

eeltooduga esitab hageja 23.04.2024. a üldkoosoleku otsuse täitmiseks vastava nõude kostja

vastu kohtusse. Hageja palub kohustada kostjat võõrandama korteriomandi asukohaga xxx

(kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx). Määrata kindlaks otsuse

täitmise viis ning anda M Kile korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 1 (üks) kuu

alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata

korteriomandi võõrandamise viisiks sundenampakkumine täitemenetluse korras.

3. Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu. Käesolevas vaidluses on

need erakorralised asjaolud, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 alusel

võimaldavad kostja suhtes äärmusliku abinõu ehk korteriomandi võõrandamisele sundimise

nõude rahuldamist. Kostja eirab süstemaatiliselt ja pahatahtlikult korteriomaniku kohustusi,

millega tekitab majaelanikele ebamugavusi ja kahju. Kostja jätab teadlikult ja pikaajaliselt

täitmata korteriga seonduvate maksete tasumise kohustuse. xxx tn 7 teised elanikud on

mitmete aastate jooksul olnud sunnitud tasuma kostjaga seotud võlgnevusi ja kannatama

kostja tegevust. Hageja on seisukohal, et on täidetud KrtS § 32 lg-s 2 esitatud eeldused

kostjale korteriomandi võõrandamisnõude esitamiseks.

KOSTJA VASTUS

4. 09.10.2024. a esitatud kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud.

5. Kostja märgib, et püüdis tulla kohtusse seoses hagejapoolse kostja ja tema abikaasa

tagakiusamisega. Kostja hagiavaldust ei võetud menetlusse, sest hagejal puudus sissetulek, et

tasuda riigilõiv. Menetluskulud peab kandma jõukam pool. Kostja hinnangul on praegusel

hetkel tegu pahatahtliku võimupositsiooni ärakasutamisega, sooviga muuta kostja korter

naaberkorteri osaks. Lootes, et kuna kostja ei saa töötada, siis pole kostjal ka võimalust

kohtusse minna. Endised elanikud korterist xxx kinnitavad oma sõnu avaldusega. Nende

hinnangul pole öisel ajal olnud kuulda mingit häirivat müra.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

6. Hageja taotlusel teostas kohus 20.09.2024. a päringu Politsei- ja Piirivalveametile, millele

viimane vastas 23.09.2024. a.

7. Hageja esitas 07.03.2025. a, 12.03.2025. a ja 28.03.2025. a kohtule alljärgnevad tõendid:

korteriomanike xxx, xxx ja xxx omanike avaldused, juhatuse liikme J Bi xxx D Bi kokkuvõtte

xxx uuringu tulemustest, andmed kostjale määratud leppetrahvide ja leppetrahvi hoiatuse

kohta, andmed kostja võlgnevuse suuruse kohta, fotod ja videosalvestused, taotlused kuulata

vande all üle hageja seaduslik esindaja juhatuse liige J B ja tunnistaja L R.

8. Kohus arutas asja kohtuistungil 15.04.2025. a. Istungil kuulas kohus üle juhatuse liikme J

Bi vande all. Samuti istungil 05.08.2025. a, millel kuulas üle tunnistaja L R.

9. Kostja esitas 02.08.2025. a kohtule avalduse, milles teatas, et 23.04.2024. a üldkoosolekul

ei osalenud korteriomanik V M. Esitatud ei olnud ka volikirja.

10. Hageja esitas 04.08.2025. a kohtule uued tõendid: xxx korteriomaniku avalduse ja fotod

ning videosalvestised seoses 09.02.2025. a elamu xxx tn 7 esimeses trepikojas toimunud

juhtumiga.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

11. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

12. Asja materjalidest nähtub, et 05.04.2023. a toimus korteriühistu xxx tn 7 üldkoosolek, kus

41 ühistu liikmest osales 6 (üldkoosoleku protokoll ja osalejate nimekiri). Üldkoosolekul

otsuseid, s.h päevakorra punktis 3 olnud otsust korteriomandi nr xxx võõrandamise kohta,

vastu ei võetud kvoorumi puudumise kohta. 23.04.2024. a toimus korduv üldkoosolek, kus 41

korteriühistu liikmest osales 7 (s.h kostja, üldkoosoleku protokoll ja osalejate nimekiri).

Päevakorra punkti p 3 (korteriomandi nr xxx võõrandamine) osas võeti vastu alljärgnev otsus:

esitada korteri nr xxx omanikule M Kile korteriomandi võõrandamise nõue, võõrandada

korteriomand kuni 01.08.2024. a. Protokollis on korteriomandi võõrandamise nõuet

põhjendatud järgmiselt: „Korteri xxx omaniku korteriomandi reaalosa kasutamine ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, millega M K takistab teiste korteriomaomanike

normaalset elamist. Nimelt, M K ei hoia korteriomandi reaalosa korras, rikub sanitaarnorme,

häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist jt. KÜ korduvalt esitas

korteri nr xxx omanikule pretensioone selle suhtes. Kuid käesoleva ajani M K ei täitnud oma

kohustusi“. Otsuse poolt hääletas 6 ühistu liiget ja vastu 1. Osalejate nimekirja kohaselt

osalesid üldkoosolekul: L R (korter xxx), M K (korter xxx), J B (korter xxx), V M (korter

xxx), O Z (korter xxx), R Ü (korter xxx) ja V N (korter xxx). 21.05.2024. a on kostjale

esitatud korteriomandi võõrandamise nõue kirjalikult juhatuse liikmete poolt.

13. KrtS § 23 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku on käesoleva seaduse § 20

lõike 2 järgi (*korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei

ole ette nähtud teisiti) otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue

üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenematu. Seega ei ole tähtsust

kostja avaldusel, et üldkoosolekul ei osalenud V M. Hageja esindaja selgituste kohaselt osales

üldkoosolekul V Mi abikaasa volikirja alusel.

14. Kohus ei nõustu kostjaga, et ta ei ole oma kohustusi teiste korteriomanike või

korteriühistu suhtes rikkunud ning politsei ei ole kordagi tuvastanud lärmi ja öörahu

rikkumist. Asja materjalidest nähtub (PPA vastus kohtu päringule), et (1) 23.11.2023. a oli

kostja suhtes alustatud väärteomenetlus korrakaitseseaduse (KorS) § 56 lg 2 alusel (öörahu

rikkumine) ning isik sai rahalise karistuse; (2) 18.11.2023. a kella 00:54 paiku kostja rikkus

öörahu (oli kuulda lärmi ja kõva muusika), politseipatrulli poolt fikseeritud öörahu rikkumine;

(3) 30.12.2023. a kella 03:22 paiku kostja rikkus öörahu (oli kuulda lärmi), politseipatrulli

poolt fikseeritud öörahu rikkumine; (4) 07.03.2024. a kella 22:40 paiku oli kostjal tüli

elukaaslasega trepikojas; (5) 09.03.2024. a kella 19:17 paiku kostjal ja naabril korterist xxx

oli konflikt, mille käigus kostja tõukas naabrit, menetlust ei alustatud; (6) 06.05.2024. a kella

03:46 paiku kostja rikkus öörahu (oli kuulda lärmi), politseipatrulli poolt fikseeritud öörahu

rikkumine; (7) 21.09.2024. a kella 21:18 paiku kostja ja kolmandate isikute vahel oli konflikt

trepikojas, alustatud kriminaalmenetlus. Kostja selgituste kohaselt on tema ja ta abikaasa

endised narkomaanid, kes on käesoleval ajal xxx-s metadooni asendusravil. Hageja poolt

kohtule esitatud arvukad fotod ja videod kinnitavad hageja väiteid selle kohta, et kostja

korteris käivad ebakained ja ebaadekvaatsed isikud, et kostja abikaasa xxx sülitab trepikojas

trepi käepidemetele, et kostja abikaasa, olles ilmselgelt kas narko- või alkojoobes, on

reostanud (urineerinud) trepikoja, häirinud elanike rahu trepikojas (s.h tagunud tõukerattaga

oma korteri ust). Korteriomanike rahu rikkumist kinnitavad ka teiste korteriomanike

avaldused, tunnistaja L R ütlused, juhatuse liikme vande all antud ütlused.

15. KrtS § 31 lg 1 p 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras

ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sama paragrahvi 4 lõige

sätestab, et korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud

ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut.

Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühist põhikirja p 3.2 kohaselt ühistu liige on m.h

kohustatud: 1) täitma käesolevat põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja

ettekirjutusi; 2) kinni pidama juhatuse poolt kehtestatud elamu ja selle juurde kuuluva

maatüki mõtteliste osade kasutamiskorrast ning nõudma selle korra täitmist oma

perekonnaliikmetelt ning teistelt oma korteris alaliselt või ajutiselt elavatelt isikutelt; 3)

pidama majas ja majaümbruses puhtust ja korda /…/ 6) tasuma regulaarselt, üks kord kuus,

hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupaevaks, elamu majandamise jooksvate

kulutuste (s.h prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter,

maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi,

ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused)

katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Hageja esitatud

tõendite kohaselt on kostja võlgnevus 28.02.2025. a seisuga 1 078,40 eurot, s.h viivis 55,48

eurot. Hageja on kostjale 2024. aastal esitanud 6 leppetrahvi nõuet a` 50 eurot, kogusummas

300 eurot.

16. KrtS § 32 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise

korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema

kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KrtS

§ 32 lg 2 alusel võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt

jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 31 sätestatud kohustused, on vähemalt kuue kuu

majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või häirib oma tegevusega oluliselt

teiste korteriomandite teostamist. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et kostja ja tema

perekonnaliikmed on häirinud aastaid süstemaatiliselt teiste korteriomandite teostamist. KrtS

§ 33 lg 1 kohaselt, kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud

hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt

ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus

võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt

korteriomanik või korteriühistu võib nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus

(TMS) sätestatud korras.

17. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on täidetud KrtS § 32 lg 2 esitatud eeldused

kostjale korteriomandi võõrandamisnõude esitamiseks, mistõttu kohus rahuldab hagi.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

18. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse

kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi, seetõttu jäävad

menetluskulud kostja kanda,

19. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud tasutud riigilõiv 420 eurot,

õigusabikulud kokku 1 624 eurot (13,25 tundi tunnihinnaga 122-124 eurot koos

käibemaksuga), dokumentaalse tõendi saamise kulu (väljavõte kinnistusraamatust) 3 eurot,

tasu dokumentide tõlkimise eest (majaelanike ütlused) 90,65 eurot, tõlketeenus 15.04.2025. a

ja 05.08.2025. a kohtuistungitel kokku 111 eurot (36,60+74,40).

20. Põhjendatud on hageja menetluskulud riigilõivu, õigusabikulude ja dokumentaalse tõendi

saamise kulu osas, seega kokku 2 047 eurot (420+1 624+3). TsMS § 138 lg 1 sätestab, et

menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi lg 2

kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud. Asja läbivaatamise

kulud on m.h tõlgikulud ja dokumentaalse tõendi saamise kulud (TsMS § 143 p 1 ja 2).

Kohtuväline kulu on m.h menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1).

Kohus on seisukohal, et hageja õigusabikulud on põhjendatud ning kooskõlas asjas tehtud

menetlustoimingutega.

21. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kostjalt välja mõista hageja kulutusi seoses tõendite

tõlkega ja tõlgi teenustega kohtuistungil. Kohtumenetlus toimub eesti keeles, kui hageja

seaduslik esindaja ei valda riigikeelt, siis ei pea vastaspool kandma tõlgi kulu. Seda enam, et

hagejale andis tõlketeenust sama advokaadibüroo töötaja, kelle advokaat esindas hagejat ning

kohtuistungil osales ka kohtu tõlk.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen

Kohtunik